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物业工程部管理运行手册大全模板.doc
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1、第一节 任务一、任务 工程部是实施小区工程管理,保障设备、设施正常运行职能部门。工程部管理含有严密科学性和较高技术性,它是为用户发明安全、文明、舒适、方便办公环境基础确保和坚强后盾,是反应小区服务水准、良好形象和声誉关键标志。第二节 工程部架构图第三节 工程主管1人企业资料文员1人 水工领班1人 电工领班1人 技工3 技工7第三节 岗位职责一、 工程部各班组职责范围(一) 电工维修组1 负责高低压配电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔日常运行、维修、保养。2 负责任何时间小区全部设备应急维修。3 负责小区楼顶照明灯具启、停。4 负责大厦内工作电压36V以下弱点系统日常运行、保
2、养、维修。5 负责大厦内直线电话、专线开通及维修。6 负责维修用户室内弱电设备。(二) 水工维修组1负责给排水系统、灭火器系统及水泵房日常运行、维修和保养。2负责用户室内设备维修。3负责各楼层公共设施设备维修。二、工程部各班组工作细则(一)强电组1每班每小时一次巡查高压室。2每班每小时一次巡查低压室。3每班每小时一次巡查变电室。4每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室。5每班一次巡查电梯机房。6、每个月一次巡查楼层配电房,并负责相关设备保养。7每班按时间表启停外围立面灯具。8负责非办公时间紧急维修。9负责供电中心、冷冻机房及控制室内多种设备保养及所属设备检修。10确保供电中心、冷冻机房及控制室环境
3、清洁、天天打扫机房地面卫生一次,各配电箱、控制柜表面天天清洁一次。11每班一次防火安全检验。(二)弱电组1负责大厦用户直线电话、专线开通及维修。2每班巡查消防监控中心设备一次。3负责大厦公共区域工作电压36V以下设备维修、保养。4负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。5每班一次防火安全检验6、每七天一次按责任范围巡查责任设备。7每班一次清洁电信机房。(三) 维修组1天天两次巡查水泵房,并负责室内设备维修。泵体、地面每七天清洁一次,控制柜内每个月一次清洁除尘。2天天两次巡查排污泵,并负责设备维修,每个月一次清洁控制柜灰尘。3天天一次巡查水泵房,并负责室内设备维修,每七天一次清洁地
4、面、设备表面。4每七天一次巡查湿式报警阀房,每七天一次打扫卫生,并负责室内设备维修。5设备责任人每七天一次巡查责任设备,每个月一次清扫责任设备及周围环境卫生。6、每七天一次巡查大楼个公用设施分体式空调机,并负责相关维修。7天天一次巡查各辖区内有否火灾隐患。8为用户室内设备提供有偿维修服务。9负责大厦公共设施维修、整改。三、 程部各岗位工作职责(一)工程部经理1在总经理领导下,全方面负责工程部各项工作。2负责组织开展大厦工程设备维修、养护、运行、管理。3负责制订工程管理制度和设备操作程序。4负责制订培训计划,定时开展对本部门职员业务培训。5负责监督、检验、指导本部门职员工作,定时对本部门进行考评
5、。6、负责洽谈、评定、监督工程施工项目,组织专业人员对施工项目标质量验收。7负责审核用户室内装修。(二)工程部主管1在工程部经理领导下。管理本专业系统职员和管辖设备。2制订并监督实施本系统设备定时保养要求及技改项目方案。3制订本系统职员安全教育和业务培训计划。4填写本系统操作要求和工作指令。5提出本专业系统备件计划,帮助采购专业较强工具或零件。6、负责本系统工程施工项目标洽谈审定,监督和验收工作。7负责和相关业务主管部门进行业务联络。8负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。9负责室内二次装修初审。(三)工程部领班1在专业主管领导下,对所管辖设备及职员进行管理。2安排实施所管辖设备定时保养及参与实
6、施相关技改项目。3监督实施部门工作指令。4负责跟进工程单作业情况。5定时组织职员进行技术和安全生产等业务知识交流。6、做好本班组技术档案、维修保养统计和交接班统计等原始统计。7负责监督、跟进施工工程进展情况。8立即反馈常见物料、维修零件、工具等材料品质情况。(四)工程部技工1在领班率领下,具体实施工程设备运行、保养和维修。2根据工作指令和相关规程进行下列工作:(1) 对设备实施常规保养和维修。(2) 监管设备运行(3) 为用户提供维修、安装服务。(4) 填写好多种原始统计。3参与企业内部组织相关学习和培训。(五)工程部文员1在工程部经理领导下,负责处理本部日常事务。2负责部门工作会议统计整理。
7、3负责打印、搜集、整理工程文件。4负责工程档案、资料、图纸管理工作。5负责查核工程部职员每个月出勤情况,汇总上报。6、负责每个月统计发放工程部职员各项劳保福利用具。7负责接待用户、来访人员咨询、投诉等。第四节 工程管理要求一、值班要求 1、值班职员必需严格坚持岗位,不得私自离岗、串岗。未经同意私自脱离 岗位,按违反劳动纪律处理;造成损失,追究其经济责任。 2、值班职员必需集中精力,保持警觉,认真工作,不得麻痹大意或做任何 和值班岗位无关事情。 3、值班职员必需服从当值主管安排,听从调配,实施当值主管工作指 令。 4、值班职员必需严格实施巡检制度,做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快、 立即发觉隐患
8、,快速排除故障,确保设备安全运行。 5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机,保持联络。 6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件,应保持冷 静,果断处理。 7、值班职员必需做好事故现场保护工作,搜集相关数据和原始统计,等 候上级到场处理。 8、值班职员必需做好当班统计,按栏目要求认真如实填写。二、交接班规程(一)、接班员须知 1、上一班设备运行情况; 2、正在检修设备情况; 3、仪表指示是否正确; 4、设备故障处理经过和结果;(二)、交接班程序 1、按要求时间由交接职员主持交接班。 2、列队于模拟图板前,交班背对图版,接班面对图版。 3、交班宣读本班工作情况统计及目前运行方法。
9、 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次,接班检验,交班随从巡查。 5、汇报检验结果。 6、正常:接班人员签字,交接班结束。 7、不正常:由交班负责处理,接班配合;一时难以完成,转接班继续进 行。 8、交接班情况统计在当值日志上,双方署名确定。(三)、交接班暂停 凡有下列情况不得交接班,必需时须立即通知值班主管到场处理。 1、设备统计和实际运行情况不符时; 2、交接班人数不齐或不在场时; 3、当值人员精神状态不良,包含疲惫、醉酒、伤病等时; 4、设备有故障在抢修中,而又必需交接双方共同处理时; 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、运行统计管理制度 1、工程部水泵系统巡查统计表每日
10、统计两次,供配电设施运行统计表、空调系统运行统计表每小时统计一次,由工程部经理检验后每个月月底将表 格汇总交工程部文员存档。 2、设备月度检验保养表由检验职员填好后交主管,审查后署名,每个月月底 将表格汇总交工程部文员存档。 3、水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表、电梯机房巡查签到表、冷却塔巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名,由工程部经理抽查监督,月底汇总交工程部文员存档。 4、排班表每个月月底由主管填写,工程部经理审阅后交工程部文员。 5、考勤记录表每日由工程部经理填写,月底交工程部文员。 6、防火巡查表每日由当值职员填写,每七天经工程部经理署名后交工程部文 员。 7、设备检验必需认真
11、、仔细,统计须填写认真、字迹清楚。 8、全部统计必需按时完成,不准弄虚作假。四、工程档案管理制度(一)工程档案管理制度 1、全部工程设备档案由工程部文员负责管理。工程档案管理人员应严守 企业档案管理制度和保密守则。 2、各类档案应按系统分类:强电、弱电、空调、给排水,统一存放档案盒 并贴上标签。 3、编制档案目录,内容应于档案盒外标签一致。 4、外单位交来图纸由文员统一签收,并将相关图纸交各系统专业主管查对实物,图纸无误则由文员按系统归档;图纸有误,则由文员联络交图单位更正。 5、档案及图纸是工程维修保养关键依据,应妥善保留,如发觉用途不明资料应交总工程师审阅确定用途。需销毁资料应由总工程师及
12、系统专业主管组成判定小组研究后决定。 6、借阅档案须经对应系统主管以上人员同意,文员登记并指定归还日期, 由文员按期追还,需续借要重新登记。(二)维修档案管理制度 1、维修档案属工程档案一部分,由工程部文员统一管理。 2、设备维修档案按强电、弱点、设备、空调、装修用户单元内设施分类。 3、用户单元维修档案用标签按不一样档案分开,其它档案按类别存放,在相 应档案盒上贴上标签。 4、文员依据返回工程部维修单天天填写维修档案统计表,并录入电脑中 已设置密码“维修管理”项目。 5、文员天天查对发出和返回维修单,将相关内容如实录入维修档案统计 表,如发觉不符立即追查原因。 6、文员每个月对维修档案统计表
13、、维修单等进行整理,并分类归档。 7、维修档案作为评定大厦设备运行情况和用户室内设备情况依据,应妥善保留。保留期限通常为十二个月,重大维修项目保留期最少为两年。过期档案由总工程师、专业主管组成判定小组统一审定后销毁。第五节 设备管理要求一、设备管理要求 1、设备检验保养分周、月度、季度、六个月、年度,由各专业主管按保养 项目、内容、达标参数制订保养计划,交工程部经理实施。 2、各班组每次完成常规保养后,责任人和主管填写保养统计并存档。 3、设备维修分小修、中修、大修三种,由工程部经理依据设备性能等 计划编制维修方案,交由主管实施。 4、小修项目如通常零部件修补或更换,由熟练技工负责;中修项目如
14、较关键又有一定工艺难度零部件检修或更换,由工程部经理负责;大修项目如关键主件检修或更换,由总工程师负责。 5、为切实确保工程质量,小修项目由主管检验验收;中修项目由工程部经 理监管、验收;大修项目由总工程师监督、验收。 6、如巡查保养中发觉有可造成严重故障缺点事项,必需立即填写统计表 格,上报专业主管或工程部经理整改。 7、每日巡检保养后必需填写对应表格,主管负责监督实施。 8、每个月由总工程师召集各专业及工程部经理巡查工程部所辖范围,对设备、卫生、安全等情况进行评选,选出当月优异班组,对发觉问题,限时整改。巡查结果在工程部每个月评选表上公布。 9、工程部经理每个月依据设备运行、维修、保养、异
15、常改变等情况编写当月 工程汇报,交总工程师。 10、总工程师依据各设备数据统计及工程部经理意见,每十二个月总结编写工 程部设备性能情况评定。二、机房管理要求 工程部管辖下设备机房有两大类型:一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等;另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是工作重地,后者是机要重地。为规范各机房管理,特制订本要求。 1、机房门口醒目位置悬挂机房名称,并张贴“机房重地,拒绝来访”或“生 产重地,请勿进入”通告牌。 2、凡易燃易爆设备场站,高电压、高温等设备场所,在外围入口或通 道等显眼位置挂贴规范警示牌。 3、各系统设
16、备必需在显眼位置张贴有统一规格标识。 4、各系统按有利工作和安全标准在对应设备管道阀门和电器开关上挂贴 表明用途和状态通告牌。 5、机房钥匙是专用钥匙,未经工程部经理同意并登记在册,任何职员不得 持有或随意配制机房钥匙。 6、未经部门领导同意,外来人员(包含参观学习和施工等)严禁进入机房;未经同意进入机房外来人员必需遵守机房相关要求,服从机房工作人员安排指导。 7、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局忽然到场检验或抽查对应机房如消防中心、变配电房、电讯机房等,当值人员在检验证件核实身份后,应热情接待,主动配合,做好统计,并应立即通知专业主管或部门领导。 8、保持机房平静、严厉、整齐、严禁在机房
17、内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、 喧哗等,不得有影响工作、分散注意力行为。 9、严禁携带火种进入易染易爆设备场站和电子类设备机房,严禁在机房 内吸烟。未经书面同意并落实安全方法,不得在机房内进行动火类作业。 10、机房内线和外线电话,均为值班专用电话,应时刻保持待机状态,严 禁打私人电话或长时间占用电话。 11、各机房工作职员必需按要求如实认真填写多种表格,关键设备参数记 录必需齐全,工作统计应清楚明了。 12、严禁在机房电脑终端上使用配套之外软件,无书面指令不得更改工作 程序或改动任何数据。三、设备机房防火要求(一)设备机房防火要求 1、不得在机房内吸烟。 2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火
18、源,工作中要预防易燃物外泄。 机房内不得存放易燃物品。 3、需要动火作业时,由专业主管填写机房动火作业申请表,工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品,施工后认真检查,确无火种方能离开。 4、部门、班组管理人员在当值期间,应注意检验机房内灭火自救方法, 并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。 5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域消防报警和消防设备情况,立即 汇报、处理火警信号。 6、机房内楼梯、走道、出入口要保持通畅无阻,严禁堆放物件。 7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施,必需保持完整好用。保安
19、部应每月检验、保养,确保使用时不出故障,并附对应统计上报工程部经理。 8、发生电气火灾时,当值职员施救时应坚持“先断电,后灭火“标准;如油路发生火灾,应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路,预防扩散,并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救。 9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作,并做好放火方法。 10、遇火灾时,要立即上报消防中心,并采取对应灭火方法。灭火后,要 具体统计火灾原因及灭火情况,书面上报企业领导。四、机房卫生管理要求 为做好机房内外和设备清洁工作,确保设备最好运行环境,特定本卫生制度。 1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。 2、各班职员必需按时清洁机房地面,做到无显著污渍,无杂物、无
20、粉尘。 3、机房内各设备必需按时擦拭,使设备表面光洁无尘。 4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。 5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。 6、主管负责制订本机房清洁卫生时间表,并对机房卫生负责。 7、工程部经理定时抽查机房卫生清洁情况,发觉严重问题,立即组织整改。 8、工程部每个月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检验评选。第六节 强电系统管理要求一、层间配电房管理制度 1、层间配电房门及房内电箱平时应锁闭,房间内多种开关应标志清楚。 2、配电房内每七天清扫一次,严禁吸烟、堆放杂物。 3、工程部每七天一次检验内部设备,发觉异常立即维修。 4、工程部依据计划定时保养配
21、电房内设施,关键做好设备清洁和紧固接线 端子。 5、检验和保养结束后填写楼层电房设备检验表。二、转、停、电通知用户工作要求(一)计划转、停电 1、供电局转、停电,工程部接到通知后立即汇报工程部经理。 2、因大厦施工需要停电,工程部须最少提前二十四小时将停电计划书上报项目 经理。 3、项目经理审批后,拟发转、停电通知书,由管理部派发至用户。 4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户,如不能在上述时间内 送达,应报经理同意起用大厦广播系统紧急通知用户。(二)事故转、停电 1、大厦因供电局故障发生停电,工程部须立即向项目经理汇报,经项目经理同意,起用大厦广播系统向用户解释原因。事后,工程部应向
22、供电局索取解释函,并转呈项目经理。 2、因大厦内部事故引发停电,工程部应立即排除故障恢复供电,并即时口头向项目经理汇报,项目经理同意后,启用大厦广播系统向用户解释原因。工程部于事后12小时内向项目经理提交书面汇报。 3、事故转、停电后二十四小时内,项目部确定解释函,交管理部送达用户。 三、停电、限电管理规程 1、停电、限电审批权限为工程部经理以上。 2、收到政府部门相关停电通知或决定需要停电 、限电,立即汇报工程部经理,并最少提前二十四小时书面通知受影响用户。 3、工程部经理应安排足够人员处理转、停电工作。 4、转、停电前应填写操作票,交给专业主管署名。 5、转、停电后当值人员应关键检验电房、
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