物业工程部管理运行手册大全模板.doc

第一节 任务
一、任务
工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行职能部门。工程部管理含有严密科学性和较高技术性，它是为用户发明安全、文明、舒适、方便办公环境基础确保和坚强后盾，是反应小区服务水准、良好形象和声誉关键标志。

第二节 工程部架构图
第三节
工程主管1人─企业

资料文员1人
水工领班1人 电工领班1人

技工3 技工7

第三节 岗位职责
一、 工程部各班组职责范围
（一） 电工维修组
1． 负责高低压配电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔日常运行、维修、保养。
2． 负责任何时间小区全部设备应急维修。
3． 负责小区楼顶照明灯具启、停。
4． 负责大厦内工作电压36V以下弱点系统日常运行、保养、维修。
5． 负责大厦内直线电话、专线开通及维修。
6． 负责维修用户室内弱电设备。
（二） 水工维修组
1．负责给排水系统、灭火器系统及水泵房日常运行、维修和保养。
2．负责用户室内设备维修。
3．负责各楼层公共设施设备维修。
二、工程部各班组工作细则
（一）强电组
1．每班每小时一次巡查高压室。
2．每班每小时一次巡查低压室。
3．每班每小时一次巡查变电室。
4．每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室。
5．每班一次巡查电梯机房。
6、每个月一次巡查楼层配电房，并负责相关设备保养。
7．每班按时间表启停外围立面灯具。
8．负责非办公时间紧急维修。
9．负责供电中心、冷冻机房及控制室内多种设备保养及所属设备检修。
10．确保供电中心、冷冻机房及控制室环境清洁、天天打扫机房地面卫生一次，各配电箱、控制柜表面天天清洁一次。
11．每班一次防火安全检验。
（二）弱电组
1．负责大厦用户直线电话、专线开通及维修。
2．每班巡查消防监控中心设备一次。
3．负责大厦公共区域工作电压36V以下设备维修、保养。
4．负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。
5．每班一次防火安全检验
6、每七天一次按责任范围巡查责任设备。
7．每班一次清洁电信机房。
（三） 维修组
1．天天两次巡查水泵房，并负责室内设备维修。泵体、地面每七天清洁一次，控制柜内每个月一次清洁除尘。
2．天天两次巡查排污泵，并负责设备维修，每个月一次清洁控制柜灰尘。
3．天天一次巡查水泵房，并负责室内设备维修，每七天一次清洁地面、设备表面。
4．每七天一次巡查湿式报警阀房，每七天一次打扫卫生，并负责室内设备维修。
5．设备责任人每七天一次巡查责任设备，每个月一次清扫责任设备及周围环境卫生。
6、每七天一次巡查大楼个公用设施分体式空调机，并负责相关维修。
7．天天一次巡查各辖区内有否火灾隐患。
8．为用户室内设备提供有偿维修服务。
9．负责大厦公共设施维修、整改。
三、 程部各岗位工作职责
（一）工程部经理
1．在总经理领导下，全方面负责工程部各项工作。
2．负责组织开展大厦工程设备维修、养护、运行、管理。
3．负责制订工程管理制度和设备操作程序。
4．负责制订培训计划，定时开展对本部门职员业务培训。
5．负责监督、检验、指导本部门职员工作，定时对本部门进行考评。
6、负责洽谈、评定、监督工程施工项目，组织专业人员对施工项目标质量验收。
7．负责审核用户室内装修。
（二）工程部主管
1．在工程部经理领导下。管理本专业系统职员和管辖设备。
2．制订并监督实施本系统设备定时保养要求及技改项目方案。
3．制订本系统职员安全教育和业务培训计划。
4．填写本系统操作要求和工作指令。
5．提出本专业系统备件计划，帮助采购专业较强工具或零件。
6、负责本系统工程施工项目标洽谈审定，监督和验收工作。
7．负责和相关业务主管部门进行业务联络。
8．负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。
9．负责室内二次装修初审。
（三）工程部领班
1．在专业主管领导下，对所管辖设备及职员进行管理。
2．安排实施所管辖设备定时保养及参与实施相关技改项目。
3．监督实施部门工作指令。
4．负责跟进工程单作业情况。
5．定时组织职员进行技术和安全生产等业务知识交流。
6、做好本班组技术档案、维修保养统计和交接班统计等原始统计。
7．负责监督、跟进施工工程进展情况。
8．立即反馈常见物料、维修零件、工具等材料品质情况。
（四）工程部技工
1．在领班率领下，具体实施工程设备运行、保养和维修。
2．根据工作指令和相关规程进行下列工作：
（1） 对设备实施常规保养和维修。
（2） 监管设备运行
（3） 为用户提供维修、安装服务。
（4） 填写好多种原始统计。
3．参与企业内部组织相关学习和培训。
（五）工程部文员
1．在工程部经理领导下，负责处理本部日常事务。
2．负责部门工作会议统计整理。
3．负责打印、搜集、整理工程文件。
4．负责工程档案、资料、图纸管理工作。
5．负责查核工程部职员每个月出勤情况，汇总上报。
6、负责每个月统计发放工程部职员各项劳保福利用具。
7．负责接待用户、来访人员咨询、投诉等。
第四节 工程管理要求
一、值班要求
1、值班职员必需严格坚持岗位，不得私自离岗、串岗。未经同意私自脱离
岗位，按违反劳动纪律处理；造成损失，追究其经济责任。
2、值班职员必需集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何
和值班岗位无关事情。
3、值班职员必需服从当值主管安排，听从调配，实施当值主管工作指
令。
4、值班职员必需严格实施巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快、
立即发觉隐患，快速排除故障，确保设备安全运行。
5、值班职员外出作业必需随身携带对讲机，保持联络。
6、值班职员必需掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷
静，果断处理。
7、值班职员必需做好事故现场保护工作，搜集相关数据和原始统计，等
候上级到场处理。
8、值班职员必需做好当班统计，按栏目要求认真如实填写。
二、交接班规程
（一）、接班员须知
1、上一班设备运行情况；
2、正在检修设备情况；
3、仪表指示是否正确；
4、设备故障处理经过和结果；
（二）、交接班程序
1、按要求时间由交接职员主持交接班。
2、列队于模拟图板前，交班背对图版，接班面对图版。
3、交班宣读本班工作情况统计及目前运行方法。
4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检验，交班随从巡查。
5、汇报检验结果。
6、正常：接班人员签字，交接班结束。
7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成，转接班继续进
行。
8、交接班情况统计在当值日志上，双方署名确定。
（三）、交接班暂停
凡有下列情况不得交接班，必需时须立即通知值班主管到场处理。
1、设备统计和实际运行情况不符时；
2、交接班人数不齐或不在场时；
3、当值人员精神状态不良，包含疲惫、醉酒、伤病等时；
4、设备有故障在抢修中，而又必需交接双方共同处理时；
5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。
三、运行统计管理制度
1、工程部水泵系统巡查统计表每日统计两次，供配电设施运行统计表、空
调系统运行统计表每小时统计一次，由工程部经理检验后每个月月底将表
格汇总交工程部文员存档。
2、设备月度检验保养表由检验职员填好后交主管，审查后署名，每个月月底
将表格汇总交工程部文员存档。
3、水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表、电梯机房巡查签到表、冷却塔
巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后署名，由工程部经理抽查监督，
月底汇总交工程部文员存档。
4、排班表每个月月底由主管填写，工程部经理审阅后交工程部文员。
5、考勤记录表每日由工程部经理填写，月底交工程部文员。
6、防火巡查表每日由当值职员填写，每七天经工程部经理署名后交工程部文
员。
7、设备检验必需认真、仔细，统计须填写认真、字迹清楚。
8、全部统计必需按时完成，不准弄虚作假。
四、工程档案管理制度
（一）工程档案管理制度
1、全部工程设备档案由工程部文员负责管理。工程档案管理人员应严守
企业档案管理制度和保密守则。
2、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、给排水，统一存放档案盒
并贴上标签。
3、编制档案目录，内容应于档案盒外标签一致。
4、外单位交来图纸由文员统一签收，并将相关图纸交各系统专业主管查对实物，图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联络交图单
位更正。
5、档案及图纸是工程维修保养关键依据，应妥善保留，如发觉用途不明
资料应交总工程师审阅确定用途。需销毁资料应由总工程师及系统
专业主管组成判定小组研究后决定。
6、借阅档案须经对应系统主管以上人员同意，文员登记并指定归还日期，
由文员按期追还，需续借要重新登记。
（二）维修档案管理制度
1、维修档案属工程档案一部分，由工程部文员统一管理。
2、设备维修档案按强电、弱点、设备、空调、装修用户单元内设施分类。
3、用户单元维修档案用标签按不一样档案分开，其它档案按类别存放，在相
应档案盒上贴上标签。
4、文员依据返回工程部维修单天天填写维修档案统计表，并录入电脑中
已设置密码“维修管理”项目。
5、文员天天查对发出和返回维修单，将相关内容如实录入维修档案统计
表，如发觉不符立即追查原因。
6、文员每个月对维修档案统计表、维修单等进行整理，并分类归档。
7、维修档案作为评定大厦设备运行情况和用户室内设备情况依据，应妥
善保留。保留期限通常为十二个月，重大维修项目保留期最少为两年。过期
档案由总工程师、专业主管组成判定小组统一审定后销毁。

第五节 设备管理要求
一、设备管理要求
1、设备检验保养分周、月度、季度、六个月、年度，由各专业主管按保养
项目、内容、达标参数制订保养计划，交工程部经理实施。
2、各班组每次完成常规保养后，责任人和主管填写保养统计并存档。
3、设备维修分小修、中修、大修三种，由工程部经理依据设备性能等
计划编制维修方案，交由主管实施。
4、小修项目如通常零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较
关键又有一定工艺难度零部件检修或更换，由工程部经理负责；大修
项目如关键主件检修或更换，由总工程师负责。
5、为切实确保工程质量，小修项目由主管检验验收；中修项目由工程部经
理监管、验收；大修项目由总工程师监督、验收。
6、如巡查保养中发觉有可造成严重故障缺点事项，必需立即填写统计表
格，上报专业主管或工程部经理整改。
7、每日巡检保养后必需填写对应表格，主管负责监督实施。
8、每个月由总工程师召集各专业及工程部经理巡查工程部所辖范围，对设备、
卫生、安全等情况进行评选，选出当月优异班组，对发觉问题，限
时整改。巡查结果在工程部每个月评选表上公布。
9、工程部经理每个月依据设备运行、维修、保养、异常改变等情况编写当月
工程汇报，交总工程师。
10、总工程师依据各设备数据统计及工程部经理意见，每十二个月总结编写工
程部设备性能情况评定。
二、机房管理要求
工程部管辖下设备机房有两大类型：一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是工作重地，后者是机要重地。为规范各机房管理，特制订本要求。
1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，拒绝来访”或“生
产重地，请勿进入”通告牌。
2、凡易燃易爆设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围入口或通
道等显眼位置挂贴规范警示牌。
3、各系统设备必需在显眼位置张贴有统一规格标识。
4、各系统按有利工作和安全标准在对应设备管道阀门和电器开关上挂贴
表明用途和状态通告牌。
5、机房钥匙是专用钥匙，未经工程部经理同意并登记在册，任何职员不得
持有或随意配制机房钥匙。
6、未经部门领导同意，外来人员（包含参观学习和施工等）严禁进入机房；
未经同意进入机房外来人员必需遵守机房相关要求，服从机房工作人
员安排指导。
7、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局忽然到场检验或抽查对应机
房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在检验证件核实身份
后，应热情接待，主动配合，做好统计，并应立即通知专业主管或部门
领导。
8、保持机房平静、严厉、整齐、严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、
喧哗等，不得有影响工作、分散注意力行为。
9、严禁携带火种进入易染易爆设备场站和电子类设备机房，严禁在机房
内吸烟。未经书面同意并落实安全方法，不得在机房内进行动火类作业。
10、机房内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严
禁打私人电话或长时间占用电话。
11、各机房工作职员必需按要求如实认真填写多种表格，关键设备参数记
录必需齐全，工作统计应清楚明了。
12、严禁在机房电脑终端上使用配套之外软件，无书面指令不得更改工作
程序或改动任何数据。
三、设备机房防火要求
（一）设备机房防火要求
1、不得在机房内吸烟。
2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要预防易燃物外泄。
机房内不得存放易燃物品。
3、需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签
名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，施工后认真检
查，确无火种方能离开。
4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检验机房内灭火自救方法，
并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。
5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域消防报警和消防设备情况，立即
汇报、处理火警信号。
6、机房内楼梯、走道、出入口要保持通畅无阻，严禁堆放物件。
7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、
防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必需保持完整好用。保安部应每
月检验、保养，确保使用时不出故障，并附对应统计上报工程部经理。
8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火“标准；如
油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，预防扩散，并用二
氧化碳及其它干式灭火器扑救。
9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好放火方法。
10、遇火灾时，要立即上报消防中心，并采取对应灭火方法。灭火后，要
具体统计火灾原因及灭火情况，书面上报企业领导。
四、机房卫生管理要求
为做好机房内外和设备清洁工作，确保设备最好运行环境，特定本卫生制度。
1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。
2、各班职员必需按时清洁机房地面，做到无显著污渍，无杂物、无粉尘。
3、机房内各设备必需按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。
5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。
6、主管负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
7、工程部经理定时抽查机房卫生清洁情况，发觉严重问题，立即组织整改。
8、工程部每个月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检验评选。

第六节 强电系统管理要求
一、层间配电房管理制度
1、层间配电房门及房内电箱平时应锁闭，房间内多种开关应标志清楚。
2、配电房内每七天清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。
3、工程部每七天一次检验内部设备，发觉异常立即维修。
4、工程部依据计划定时保养配电房内设施，关键做好设备清洁和紧固接线
端子。
5、检验和保养结束后填写楼层电房设备检验表。
二、转、停、电通知用户工作要求
（一）计划转、停电
1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即汇报工程部经理。
2、因大厦施工需要停电，工程部须最少提前二十四小时将停电计划书上报项目
经理。
3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。
4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内
送达，应报经理同意起用大厦广播系统紧急通知用户。
（二）事故转、停电
1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理汇报，经项目经
理同意，起用大厦广播系统向用户解释原因。事后，工程部应向供电局
索取解释函，并转呈项目经理。
2、因大厦内部事故引发停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口
头向项目经理汇报，项目经理同意后，启用大厦广播系统向用户解释原
因。工程部于事后12小时内向项目经理提交书面汇报。
3、事故转、停电后二十四小时内，项目部确定解释函，交管理部送达用户。 三、停电、限电管理规程
1、停电、限电审批权限为工程部经理以上。
2、收到政府部门相关停电通知或决定需要停电 、限电，立即汇报工程部经理，并最少提前二十四小时书面通知受影响用户。
3、工程部经理应安排足够人员处理转、停电工作。
4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管署名。
5、转、停电后当值人员应关键检验电房、空调机房、水泵房、电梯房、消
防中心内设备运行情况，发觉异常立即检修。
6、相关转、停电情况应统计在当值日志上。
四、临时用电管理规程
（一）用电申请
用户应事先向管理企业以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数立即间。
（二）企业审批
用电申请须经工程部审批。
（三）接线及送电
经同意后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检验符适用电要求后方可送电，并由双方共同确定电表读数及填写电表启用单。
（四）停电及拆线
用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确定电表读数，填写电表听用单。
（五）计费方法
1、电表计费，由用户自备并指定位置接线，每个月计费一次，不足一月，按
拆表时用量计费。
2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。
需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签
名同意后方能施工。施工前应清除动火现场易燃物品，施工后认真检
查，确无火种方能离开。
4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检验机房内灭火自救方法，
并教导职员掌握多种灭火器械性能及处理多种消防信号正确方法。
5、当值人员应巡查、统计责任管辖区域消防报警和消防设备情况，立即
汇报、处理火警信号。
6、机房内楼梯、走道、出入口要保持通畅无阻，严禁堆放物件。
7、机房内火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、
防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必需保持完整好用。保安部应每
月检验、保养，确保使用时不出故障，并附对应统计上报工程部经理。
8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持“先断电，后灭火“标准；如
油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，预防扩散，并用二
氧化碳及其它干式灭火器扑救。
9、火灾时设备操作应按各工种安全操作规程操作，并做好放火方法。
10、遇火灾时，要立即上报消防中心，并采取对应灭火方法。灭火后，要
具体统计火灾原因及灭火情况，书面上报企业领导。
四、机房卫生管理要求
为做好机房内外和设备清洁工作，确保设备最好运行环境，特定本卫生制度。
1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。
2、各班职员必需按时清洁机房地面，做到无显著污渍，无杂物、无粉尘。
3、机房内各设备必需按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
4、机房值班职员必需按时清洁机房通风系统滤尘网。
5、机房内电气控制箱及电器开关表面必需按时清洁除尘。
6、主管负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
7、工程部经理定时抽查机房卫生清洁情况，发觉严重问题，立即组织整改。
8、工程部每个月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检验评选。

第六节 强电系统管理要求
一、层间配电房管理制度
1、层间配电房门及房内电箱平时应锁闭，房间内多种开关应标志清楚。
2、配电房内每七天清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。
3、工程部每七天一次检验内部设备，发觉异常立即维修。
4、工程部依据计划定时保养配电房内设施，关键做好设备清洁和紧固接线
端子。
5、检验和保养结束后填写楼层电房设备检验表。
二、转、停、电通知用户工作要求
（一）计划转、停电
1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即汇报工程部经理。
2、因大厦施工需要停电，工程部须最少提前二十四小时将停电计划书上报项目
经理。
3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。
4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内
送达，应报经理同意起用大厦广播系统紧急通知用户。
（二）事故转、停电
1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理汇报，经项目经
理同意，起用大厦广播系统向用户解释原因。事后，工程部应向供电局
索取解释函，并转呈项目经理。
2、因大厦内部事故引发停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口
头向项目经理汇报，项目经理同意后，启用大厦广播系统向用户解释原
因。工程部于事后12小时内向项目经理提交书面汇报。
3、事故转、停电后二十四小时内，项目部确定解释函，交管理部送达用户。 三、停电、限电管理规程
1、停电、限电审批权限为工程部经理以上。
2、收到政府部门相关停电通知或决定需要停电 、限电，立即汇报工程部经理，并最少提前二十四小时书面通知受影响用户。
3、工程部经理应安排足够人员处理转、停电工作。
4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管署名。
5、转、停电后当值人员应关键检验电房、空调机房、水泵房、电梯房、消
防中心内设备运行情况，发觉异常立即检修。
6、相关转、停电情况应统计在当值日志上。
四、临时用电管理规程
（一）用电申请
用户应事先向管理企业以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数立即间。
（二）企业审批
用电申请须经工程部审批。
（三）接线及送电
经同意后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检验符适用电要求后方可送电，并由双方共同确定电表读数及填写电表启用单。
（四）停电及拆线
用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确定电表读数，填写电表听用单。
（五）计费方法
1、电表计费，由用户自备并指定位置接线，每个月计费一次，不足一月，按
拆表时用量计费。
2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。
九、工作票制度
1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令实施，其方法有下列三种：
填写甲种工作票；填写乙种工作票；口头或电话命令。
2、填写甲种工作票工作为：高压设备工作需要全部停电或部分停电
者；高压室内二次接线和照明等回路上工作，需要将高压设备停电
或做安全方法者。
3、填乙种工作票工作为：带电作业和在带电设备外壳上工作；控制屏
和低压配电屏、配电箱、电源干线上工作；二次结线回路上工作，
无需将高压设备停电者；转动中发动机上工作。
4、其它工作用口头和电话命令。口头和电话命令必需清楚正确，值班员应
将发令人、责任人及工作任务具体记入操作统计簿中，并向发令人复诵
查对一遍。
5、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，
如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中一份必需经
常保留在工作地点，由工作责任人收执，另一份由值班员收执。
值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作
统计簿中。
6、一个工作责任人只能发给一张工作票。工作票所列工作地点，以一个
电气连接部分为限。开工前工作票内全部完全方法应一次做完。
7、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作统计簿内。在开始工作前必
须做好确保安全技术方法并指定专员负责监护，即：停电、验电，装
设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。
8、甲、乙工作票有效时间，以同意检修期为限。
9、需要变更工作班中组员时，须经工作责任人同意。
10、工作票签发人由强电主管担任。工作责任人和许可办理工作票值班员
（工作许可人）由强电资深技术工担任。
11、工作票所列人员安全责任：
a) 工作票签发人：工作必需性；工作是否安全；工作票上所填写安全措
施是否正确完备；所派工作责任人和工作班人员是否合适和足够，精神
状态是否良好。
b) 工作责任人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想
教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检验工作票所载安全方法
是否正确完备，值班员所做安全方法是否符合现场实际条件；工作前
对工作人员交待安全事项。
c) 工作许可人：负责审查工作票所列安全方法是否完备，是否符合现场条
件；负责检验工作现场部署安全方法是否完善；负责检验停电设备
有没有忽然来电危险；对工作票所列内容即使发生很小疑问，也必需向
工作票签发人问询清楚，必需时应要求做具体补充。
d) 工作班组员：认真实施安全规程和现场安全方法，相互关心施工安全，
并监督安全规程及方法实施。
十、供电突发性事故应急方法
（一） 外线故障
1、大厦设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障造成主供电源停
电时，值班职员要检验真空开关指示牌是否分闸，再检验电压和指示
灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有些人工
作，严禁合闸”指示牌。
2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检验备供
电源进线柜电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供
电源进线柜开关。
3、检验PT柜和变压器出线柜是否正常。
4、检验低压受电柜，并合上低压总开关。
5、向供电局调度室了解外线故障情况。
（二） 内部故障
当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引发，除该高压柜停电，甚至会引发主供电源或备用电源受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：
1、将故障柜真空开关退出（若引发火警，1人用提式1211灭火器灭火，
1人向消防中心汇报）。
2、将故障柜低压总开关退出，挂：有些人工作，严禁合闸“指示牌。
3、将低压母联合闸，确保大厦设施用电。
4、向工程部主管和急修班汇报故障经过和处理情况。
5、工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及相关方面参与，分析事故
发生原因和处理方法，并书面总结，汇报相关部门。
（三）市电全停
1、当两路市电全停，开启发电机。
2、退出市电联络开关，合上发电机联络开关，向应急负荷供电，并每隔15
分钟检验一次发电机动运行情况，如燃油量、水温等。
3、监视市电进线电压，立即和供电局联络，一旦市电恢复正常，立即退出
发电机电源，恢复市电供电。
4、做好统计，立即向上级领导汇报。
5、市电失压，发电机如不能正常自动开启，则用手动开启。
（四）通知用户
供电系统紧急故障发生后，专业主管估计修复时间，并按转、停电通知影响用户。
十一、柴油发电机安全操作规程
（一）自动状态
1、保持开启电动机蓄电池组达成开启电压。
2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。
3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2㎝范围内。
4、燃油箱油量在二分之一以上，燃油供油阀常开。
5、发电机控制屏“运行—停止—自动”开关放在“自动”位置。
6、机组配电屏模式开关打在“自动”位置。
7、散热器风机开关打在“自动”位置。
8、机组收到市电失压讯号后开启，确定市电失压，切开转换柜市电开
关，合上转换柜发电开关，开启机房进风和排风机。
（二）手动开启
1、室内气温低于20℃时，开启电加热器，对机器进行预热。
2、检验机体及周围有没有妨碍运转杂物，如有应立即清走。
3、检验曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于要求值，
应补充至正常位置。
4、检验燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。
5、检验起动电机蓄电池组电压是否正常。
6、检验配电屏试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。
7、检验配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。
8、开启进风和排风机。
9、按动发动机起动按钮，使其开启运转。如第一次起动失败，可按下配
电屏上对应复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态可进行第二
次开启。开启后，机器运转声音正常，冷却水泵运转达指示灯亮及仪
表指示正常，开启成功。
（三）手动操作并联供电
1、待并车发电机油温、水温、油压达成正常值，运转正常。
2、等并车发电机输出电压和频率数值和母排上数值相一致。
3、把待并车发电机同时器手柄打在“合闸”位置。
4、观察同时指示器指示灯及指针。
5、观察同时指示器指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并
电合闸开关。
6、机组进入并车运行，随即把其同时器手柄旋回“关断”位置。
7、假如同时器合闸后，同时器指针旋转太快或反时针旋转，则不许可并车，
不然，将造成合闸失效。
8、动并车成功后，应立即和低压配电房联络，落实总配电屏馈出开关可否
合闸送电后再行操作。
（四）运行安全管理
1、根据要求时间检验各指示仪表，注意润滑油压力、水温是否有改变。
润滑油压力不得低于150kPa，冷却水温不得高于95℃。
2、检验曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应给予补
充。
3、勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，
绿灯为正常运行指示灯。
4、检验充电器是否正常充电。
5、倾听机器各部分运转声响是否正常。
6、手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。
7、留心发动机或电器设备是否有焦糊等异味。
8、发觉有不良情况，应即时处了处理；严重应停机处理。
9、凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上反复手掣，机组方可再
进行运作。
10、对各运行参数，每班统计不少于两次。
（五）停车
1、总控屏输出馈电开关分闸，脱开电网。
2、发电机空载运转10分钟后停车。
3、停止机房风机、冷却水泵等。
十二、柴油发电机运行管理要求
1、天天定时巡查机房及机组设备。
2、每个月空载试运行两次，每次15分钟，并检验电池液位、接线端子、外围
设备运行情况，填写试运行统计表。
3、油箱内燃油应最少贮备1﹒5吨，发觉贮备不足立即通知主管订购。
4、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，立即
由当值人员手动投入。
5、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。
6、当值职员天天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面灰尘。
7、保持机房内通风和照明设施良好。
十三、柴油发电机维修保养要求
1、大厦发电机组及控制屏由高压运行工帮助发电机维修企业进行保养，并
按运行情况提出大、中修提议。
2、高压运行工按发电机保养协议要求帮助及监督维修企业人员进行发电机
维修保养，并将工作过程和更换零件数目作具体统计，填写发电机试车/
运行统计表。
3、保养期内发生机组故障应即时通知维修企业，维修企业应负责二十四小时内
排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况汇报强电主管，
再由强电主管逐层上报，协调时间维修。
4、工作内容以下：
（1）润滑系统：检验液面、漏油；更换机油、机油滤清器。
（2）冷却系统：检验散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。
（3）进风口系统：检验空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。
（4）燃油系统：检验燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃
油缸及油水分离器觉淀物或水），更换柴油过滤器。
（5）排气系统：检验排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。
（6）充电系统：检验电池充电器电池电解液位、密度（每个月检验一次），
仪表总开关，接线管及指示灯。
（7）发电机部分：检验进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件
是否正常。
（8）自动控制装置：检验模拟供、停电、起动油机自动装置是否正常。
（9）视实际情况更换机、多种油隔及空气隔。
（10）清洁机组，每个月清洁冷却器外围。完成上列工作检验后，开动机组
15分钟（或带负荷运行）。
（11）控制屏每个月一次清洁及检验和实施维修保养工作。
（12）发觉问题，做出统计。

第七节 弱电系统管理要求
一、弱电系统管理要求
1、严格遵守系统各项设备运行管理规程，确保各设备处于良好状态，系统
设置放于自动位置。
2、各班将各设备运行情况统计于当值日志。
3、依据保养计划做好各设备保养。
4、遇故障报警即时处理并统计于运行日志。
5、对外包保养设备承包商做好监督。
6、各设备元器件、参数不得随意更改。
7、严禁于系统各计算机上使用自带软件。
二、弱电系统维修保养规程
1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
2、专业主管每十二个月12月制度下十二个月度保养计划并负责实施。
3、工作过程注意做好防静电方法。
4、对要抽出部件和拆除端子做好统计。
5、对于有一用一备设备不可同时退出主、备设备保养，通常是先主后备。
6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器
或小气泵进行清洁。
7、依据系统特点关键做好清洁和紧固接线端口工作。
8、工作结束后要测试被保养设备并填写相关表格。
三、楼宇自控系统管理
（一）运行规程
1、控制，计算机保持开启。
2、每个月对系统相关数据进行备份。
3、控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。
4、新增被控设备要注意继电器触点容量。
5、保持设备表面清洁。
6、严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。
7、当有“危急报警”发生时立即查明及检修。
8、一切元器件、线路不得随意更改。
9、网络控制器，控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块
故障应于8小时内修复；中间继电器故障应于2小时修复。
（二）维修保养规程
1、天天使用对应软件工具扫描控制电脑硬盘。
2、依据保养计划做好系统保养。
3、天天监控NCU状态，发觉不在线故障立即处理。
4、注意后备电池充放电情况，天天检验一次。
5、注意电脑显示各控制模块工作情况。
6、NCU保养时应关闭电源，其它各DDC箱可带电作业。
7、保养时着重检验端子接