生活广场项目投资可行性研究报告样本.doc
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1、目 录目 录1一、 总论21.1 项目介绍21.1.1建设地点21.1.2项目现实状况21.1.3项目总体计划要求21.1.4项目建筑面积指标31.2项目法人概况31.3编制依据31.4项目建设必需性31.5关键经济技术指标41.6结论5二、市场分析52.1 上海房地产市场总体分析52.2商业用房市场分析62.3餐饮娱乐用房市场分析92.4办公楼市场分析10三、投资估算和资金筹措123.1投资估算说明123.2建设投资133.3资金筹措133.4资金使用计划13四、财务效益分析134.1财务评价编制依据134.2基础财务数据和说明134.3销售收入估计144.3.1 办公楼出售、出租收入144
2、.3.2 商场出售、出租收入144.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入144.3.4车位经营收入154.4项目标损益15前 言凯旋生活广场项目基地在真北路、曹安路交叉口西南角,原属新黄浦爱奇爱特配售中心全部,9月上海建配龙建材配送和其签署了该地块资产转让协议(附件1),并取得了该地块房地产权证。依据普陀区人民政府总体发展计划,为深入繁荣普陀商业,上海建配龙建材配送研究决定将原爱奇爱特商城拆除,计划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体综合商贸区,为此上海建配龙建材配送专门成立了项目企业上海建配龙房地产开发负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币,拟转让40-60%项目股份,转让价格
3、在2亿人民币左右。一、 总论1.1 项目介绍1.1.1建设地点凯旋生活广场(暂名)项目,项目地块在曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场(计划)以东,计划总用地面积为5.92公顷(以实测为准)。项目具体位置见附件。1.1.2项目现实状况动拆迁工作已经完成,现在正在进行计划方案报批。1.1.3项目总体计划要求项目占地面积59184平方米,计划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体综合商贸区,土地使用年限为50年,计划容积率为3.9,建筑密度38%,绿化25%。1.1.4项目建筑面积指标凯旋生活广场项目从功效上分为三部分,裙楼14层为商业用房;裙楼5、6层及一栋12层小高层
4、712层部分为餐饮娱乐用房;两栋高层724层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米,其中地上建筑面积为230818平方米,地下建筑面积为92391平方米。按功效分:商业建筑面积为80827平方米,餐饮娱乐建筑面积为58983平方米,办公建筑面积为91008平方米,地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3.9,建筑密度37.84,绿化率25,机动车停车泊位922辆,非机动车泊位6469辆。1.2项目法人概况企业名称: 上海建配龙房地产住 所: 上海市普陀区真北路1531号法定代表人:郑良贤注册资本: 人民币贰仟伍佰万元企业类型: 有限责任企业(中国合资)经营范围: 房
5、地产开发经营,物业管理。(凡包含许可经营项目凭许可证经营)。1.3编制依据本项目可行性汇报依据湘财贯通投资管理企业提供资料,结合相关政策法规和普陀区计划,在实地考察和市场研究基础上,经过客观分析和经济评定,为项目标开发贷款提供科学决议依据。1.4项目建设必需性1.4.1符合普陀区发展计划要求普陀区是上海中心城区之一,在市区西北部,是上海陆上交通枢纽,和上海通往西北方向外省市关键门户。改革开放以来,尤其是进入90年代,普陀区步入连续快速发展阶段,各项事业取得了历史性成就。“九五”期间,普陀区关键经济指标年均增速达15%以上,实现了五年翻倍,物贸交易、城市型工业和房地产业等是该区支柱产业。为了深入
6、发展普陀经济,普陀区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功效、树形象”发展方针,提出了抓住机遇,形成新经济增加点,加紧城市建设,形成新生产力布局,深化功效开发,形成新城市功效发展思绪。区政府将全力推进“十个一批”支撑体系建设,其中包含:建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部,使之成为对内贸易“经济高地”; 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场,基础形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体商业框架;建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体旅游服务产业等等。本项目拟建凯旋生活广场充足表现了普陀区整体发展战略,主动打造一个全新集多个服务功效为一体现代化商贸中心,包含有办
7、公、商业、餐饮娱乐等多个经营内容,项目规模大、设计思想优异,本项目标建设将推进普陀区新一轮发展计划实施。1.4.2项目建设有利于很好地发挥土地效益依据真北路地域发展计划,该地域关键发展商业和物贸,现在已建成了麦德龙超市、欧倍德、光彩小商品市场、上海市花卉交易中心、梅川路欧亚休闲商业街和红星美凯龙家俱装饰市场,立即进行建设项目有兴力达商业广场等,地域总商业面积超出70万平方米。本项目将建设一个能够辐射周围地域全新多服务功效现代化城市商业中心,这不仅大大提升了真北路商业中心水平和规模,丰富了真北路商业中心商业业态,对提升该区域商业价值,促进地域经济发展有显著作用。1.5关键经济技术指标关键技术经济
8、指标以下:基地面积 59184平方米总建筑面积 323209平方米其中:地上建筑面积 230818平方米 商业部分 80827平方米 办公部分 91008平方米 餐饮娱乐部分 58983平方米地下建筑面积 92391平方米容积率 3.9建筑密度 38 %绿化率 25 %机动车停车泊位 922辆非机动车停车泊位 6469辆1.6结论项目基地在真北路、曹安路交叉口西南侧,其南面为麦德龙超市、西面为计划中兴力达商业广场,在普陀区政府计划建设真北商务中心,符合普陀区对该地块发展计划。另外,对原爱奇爱特商厦拆除重建,建设符合现代商业需求一流商业中心,不仅有利于开发商本身发展,而且有利于提升该区域商业价值
9、,促进该地域经济发展。而且,本项目可为企业带来较为可观经济效益和社会效益。所以,项目标建设是必需。本项目标区位优势较为显著,项目行政审批公开明朗,而且基地周围市政公用配套设施齐全,建设条件成熟。 周围潜在消费能力较强,项目标市场前景看好。经估算,凯旋生活广场项目工程建设投资为135977万元,税后投资利润率为42.14%,财务效益很好。二、市场分析凯旋生活广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不一样功效房产组成,本章将经过分析上海市及普陀区房产市场发展现实状况及趋势,及不一样功效房产市场现实状况,从而进行本项目各功效房产市场定位。2.1 上海房地产市场总体分析多年来,上海房地产市场快速发展,房地产业
10、在上海市经济发展中支柱地位已日益显现。房地产增加值占全市GDP比重达成7.4%,超出“7%”这一上海房地产业“十五”期间目标值,同时房地产开发投资达成901亿元,同比增加20.3%,占全市固定资产投资37%。以后几年上海房地产市场走势将受到多个原因影响,关键包含宏观经济发展,政府相关房地产业法规政策,上海市城市建设发展等。在综合考虑上述影响原因以后,从供需总量、供给结构、房价涨幅等方面分析,上海以后几年房地产市场仍处于连续健康发展态势。 供需总量分析 现在土地供给量和新开工量全部比较大,后市供给十分充足。新增经营性用地3191公顷,可建商品住房面积达4048万平方米,商品房新开工面积3135万
11、平方米,商品房施工面积为8268万平方米。商品房上市节奏将显著加紧。以后几年,商品住房需求关键来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等,并考虑投资性购房原因,需求总量每十二个月将超出万平方米。所以,仍将展现供需基础平衡,供略大于求发展态势。 商品住宅供给结构分析随土地供给区域分布结构改善,市中心旧区改造规模和拆迁节奏有效控制和中低价商品住房建设不停推进,新增一般商品住房占住房供给总量百分比将靠近70%,上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析伴随供需关系基础平衡和供给结构优化,商品住房销售价格将趋向稳定,上涨幅度将趋于平缓。商品住房销
12、售价格涨幅将靠近城镇居民可支配收入增幅。以后若干年内,在确保城镇居民可支配收入两位数增加前提下,房价涨幅高于银行同期利率,低于居民可支配收入增幅,保持一位数增加。总而言之,上海房地产市场供需关系愈加优化,供给结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中,每十二个月商品房完工量、销售量和存量房交易量全部将超出万平方米;房地产增加值占全市GDP比重,每十二个月在8%9%左右。2.2商业用房市场分析是上海商业用房发展历程中一个关键节点,不仅在商业用房开发、销售和投资上全部有较大增量,市场轮廓逐步清楚,投资者投资理念也得到了深入确立。从现在情况来看,在上海住宅开发趋势影响下,住宅区向中心城区外围扩展,
13、沪郊及二环之间区域商业用房也将有较快增加。相对,中心城区商业集聚将因购置力扩散而降低速度。到,上海商铺总保量为1780万平方米,其中:中心城区约300万平方米,约占居住物业14.4;中心市区约800万平方米,约占居住物业;外围区域约520万平方米,约占居住物业。黄浦区在7月发文要求加强对新建商业用房监管,限制新建商业用房同一楼层划小零销售。这一政策出台将对市场产生一定影响,也是上海商业用房开发类型改变一个信号。分割型小商铺管理协调要求比较高,形象方面较难统一,相关限制方法出台将造成投资者向街铺倾斜。现在,上海一些市场空间较小、改变周期比较短区域已经出现招商困难情形。今年下六个月将出现商铺现房集
14、中上市情况。到时,招商困难这一矛盾将更为突出。估计部分房地产开发企业将会对关键商业企业做出重大妥协,在租赁条件方面给和更多优惠,进而造成商业企业反客为主,房地产开发企业利润降低局面出现。总而言之,今年上海商铺将有着更多纵深方向改变,这对商铺投资、开发、计划方面提出了很多新课题,商铺市场技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场,重视定位和竞争策略制订,在投资方面更重视收益和风险分析,而在市场价格方面,将出现总体租价微调、售价起稳局面。普陀区多年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三大超市配送中心,形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等100余家大型生产资料和生活资料市场,是上海新兴商业中心
15、,商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心区前列。 该区市场群落建设于80年代末,关键以农副产品、水果、有色金属、塑料化工为主,现在已逐步成为以现代化大型配货、销售中心为主体物贸基地。伴随近几年区域开发推进和人口不停进入,真北路周围商业气氛日渐浓厚。从现在情况看,进驻该区域商业机构包含农工商超市总部、红星美凯龙、新长征装饰市场、新长征电脑世界等中国企业及麦德龙总部(METRO)、德国OBI建材超市等跨国企业。众多商业设施集中在这一区域产生了越来越强商业聚合效应,深入带动了周围地域人气,使之成为上海西区一处关键商业中心地带。该区域关键商业设施情况详见下表:真北路地域现有商业设施情况序号名称面积
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