生活广场项目投资可行性研究报告样本.doc

目 录

目 录 1
一、 总论 2
1.1 项目介绍 2
1.1.1建设地点 2
1.1.2项目现实状况 2
1.1.3项目总体计划要求 2
1.1.4项目建筑面积指标 3
1.2项目法人概况 3
1.3编制依据 3
1.4项目建设必需性 3
1.5关键经济技术指标 4
1.6结论 5
二、市场分析 5
2.1 上海房地产市场总体分析 5
2.2商业用房市场分析 6
2.3餐饮娱乐用房市场分析 9
2.4办公楼市场分析 10
三、投资估算和资金筹措 12
3.1投资估算说明 12
3.2建设投资 13
3.3资金筹措 13
3.4资金使用计划 13
四、财务效益分析 13
4.1财务评价编制依据 13
4.2基础财务数据和说明 13
4.3销售收入估计 14
4.3.1 办公楼出售、出租收入 14
4.3.2 商场出售、出租收入 14
4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 14
4.3.4车位经营收入 15
4.4项目标损益 15

前 言

凯旋生活广场项目基地在真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心全部，9月上海建配龙建材配送和其签署了该地块资产转让协议（附件1），并取得了该地块房地产权证。依据普陀区人民政府总体发展计划，为深入繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送研究决定将原爱奇爱特商城拆除，计划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体综合商贸区，为此上海建配龙建材配送专门成立了项目企业——上海建配龙房地产开发负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。

一、 总论

1.1 项目介绍
1.1.1建设地点
凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块在曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（计划）以东，计划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。
1.1.2项目现实状况
动拆迁工作已经完成，现在正在进行计划方案报批。
1.1.3项目总体计划要求
项目占地面积59184平方米，计划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体综合商贸区，土地使用年限为50年，计划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。

1.1.4项目建筑面积指标
凯旋生活广场项目从功效上分为三部分，裙楼1～4层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层7～12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层7～24层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功效分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为92391平方米。基地容积率3.9，建筑密度37.84％，绿化率25％，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。

1.2项目法人概况
企业名称： 上海建配龙房地产
住 所： 上海市普陀区真北路1531号
法定代表人：郑良贤
注册资本： 人民币贰仟伍佰万元
企业类型： 有限责任企业（中国合资）
经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡包含许可经营项目凭许可证经营）。

1.3编制依据
本项目可行性汇报依据湘财贯通投资管理企业提供资料，结合相关政策法规和普陀区计划，在实地考察和市场研究基础上，经过客观分析和经济评定，为项目标开发贷款提供科学决议依据。

1.4项目建设必需性

1.4.1符合普陀区发展计划要求
普陀区是上海中心城区之一，在市区西北部，是上海陆上交通枢纽，和上海通往西北方向外省市关键门户。改革开放以来，尤其是进入90年代，普陀区步入连续快速发展阶段，各项事业取得了历史性成就。“九五”期间，普陀区关键经济指标年均增速达15%以上，实现了五年翻倍，物贸交易、城市型工业和房地产业等是该区支柱产业。
为了深入发展普陀经济，普陀区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功效、树形象”发展方针，提出了抓住机遇，形成新经济增加点，加紧城市建设，形成新生产力布局，深化功效开发，形成新城市功效发展思绪。区政府将全力推进“十个一批”支撑体系建设，其中包含：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易“经济高地”； 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基础形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体旅游服务产业等等。
本项目拟建凯旋生活广场充足表现了普陀区整体发展战略，主动打造一个全新集多个服务功效为一体现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多个经营内容，项目规模大、设计思想优异，本项目标建设将推进普陀区新一轮发展计划实施。

1.4.2项目建设有利于很好地发挥土地效益
依据真北路地域发展计划，该地域关键发展商业和物贸，现在已建成了麦德龙超市、欧倍德、光彩小商品市场、上海市花卉交易中心、梅川路欧亚休闲商业街和红星·美凯龙家俱装饰市场，立即进行建设项目有兴力达商业广场等，地域总商业面积超出70万平方米。
本项目将建设一个能够辐射周围地域全新多服务功效现代化城市商业中心，这不仅大大提升了真北路商业中心水平和规模，丰富了真北路商业中心商业业态，对提升该区域商业价值，促进地域经济发展有显著作用。

1.5关键经济技术指标
关键技术经济指标以下：
基地面积 59184平方米
总建筑面积 323209平方米
其中：
地上建筑面积 230818平方米
商业部分 80827平方米
办公部分 91008平方米
餐饮娱乐部分 58983平方米
地下建筑面积 92391平方米
容积率 3.9
建筑密度 38 %
绿化率 25 %
机动车停车泊位 922辆
非机动车停车泊位 6469辆

1.6结论
项目基地在真北路、曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市、西面为计划中兴力达商业广场，在普陀区政府计划建设真北商务中心，符合普陀区对该地块发展计划。另外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求一流商业中心，不仅有利于开发商本身发展，而且有利于提升该区域商业价值，促进该地域经济发展。而且，本项目可为企业带来较为可观经济效益和社会效益。所以，项目标建设是必需。
本项目标区位优势较为显著，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。 周围潜在消费能力较强，项目标市场前景看好。
经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为135977万元，税后投资利润率为42.14%，财务效益很好。

二、市场分析
凯旋生活广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不一样功效房产组成，本章将经过分析上海市及普陀区房产市场发展现实状况及趋势，及不一样功效房产市场现实状况,从而进行本项目各功效房产市场定位。

2.1 上海房地产市场总体分析
多年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中支柱地位已日益显现。房地产增加值占全市GDP比重达成7.4%，超出“7%”这一上海房地产业“十五”期间目标值，同时房地产开发投资达成901亿元,同比增加20.3%，占全市固定资产投资37%。
以后几年上海房地产市场走势将受到多个原因影响，关键包含宏观经济发展，政府相关房地产业法规政策，上海市城市建设发展等。在综合考虑上述影响原因以后，从供需总量、供给结构、房价涨幅等方面分析，上海以后几年房地产市场仍处于连续健康发展态势。
² 供需总量分析
现在土地供给量和新开工量全部比较大，后市供给十分充足。新增经营性用地3191公顷，可建商品住房面积达4048万平方米，商品房新开工面积3135万平方米，商品房施工面积为8268万平方米。商品房上市节奏将显著加紧。以后几年，商品住房需求关键来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等，并考虑投资性购房原因，需求总量每十二个月将超出万平方米。所以，仍将展现供需基础平衡，供略大于求发展态势。
² 商品住宅供给结构分析
随土地供给区域分布结构改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏有效控制和中低价商品住房建设不停推进，新增一般商品住房占住房供给总量百分比将靠近70%，上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。
²  商品住房销售价格分析
伴随供需关系基础平衡和供给结构优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。商品住房销售价格涨幅将靠近城镇居民可支配收入增幅。以后若干年内，在确保城镇居民可支配收入两位数增加前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入增幅，保持一位数增加。
总而言之，，上海房地产市场供需关系愈加优化，供给结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每十二个月商品房完工量、销售量和存量房交易量全部将超出万平方米；房地产增加值占全市GDP比重，每十二个月在8%～9%左右。

2.2商业用房市场分析
是上海商业用房发展历程中一个关键节点，不仅在商业用房开发、销售和投资上全部有较大增量，市场轮廓逐步清楚，投资者投资理念也得到了深入确立。从现在情况来看，在上海住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域商业用房也将有较快增加。相对，中心城区商业集聚将因购置力扩散而降低速度。
到，上海商铺总保量为1780万平方米，其中：中心城区约300万平方米，约占居住物业14.4％；中心市区约800万平方米，约占居住物业５％；外围区域约520万平方米，约占居住物业６％。
黄浦区在7月发文要求加强对新建商业用房监管，限制新建商业用房同一楼层划小零销售。这一政策出台将对市场产生一定影响，也是上海商业用房开发类型改变一个信号。分割型小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统一，相关限制方法出台将造成投资者向街铺倾斜。　
现在，上海一些市场空间较小、改变周期比较短区域已经出现招商困难情形。今年下六个月将出现商铺现房集中上市情况。到时，招商困难这一矛盾将更为突出。估计部分房地产开发企业将会对关键商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给和更多优惠，进而造成商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低局面出现。
总而言之，今年上海商铺将有着更多纵深方向改变，这对商铺投资、开发、计划方面提出了很多新课题，商铺市场技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略制订，在投资方面更重视收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳局面。

普陀区多年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三大超市配送中心，形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等100余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴商业中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心区前列。
该区市场群落建设于80年代末，关键以农副产品、水果、有色金属、塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货、销售中心为主体物贸基地。伴随近几年区域开发推进和人口不停进入，真北路周围商业气氛日渐浓厚。从现在情况看，进驻该区域商业机构包含农工商超市总部、红星美凯龙、新长征装饰市场、新长征电脑世界等中国企业及麦德龙总部（METRO）、德国OBI建材超市等跨国企业。众多商业设施集中在这一区域产生了越来越强商业聚合效应，深入带动了周围地域人气，使之成为上海西区一处关键商业中心地带。该区域关键商业设施情况详见下表：
真北路地域现有商业设施情况
序号
名称
面积（万平方米）
经营类型
1
麦德龙销售中心
2
大卖场
2
农工商配货中心
4
大卖场
3
OBI建材超市

建材、装饰
4
红星·麦凯龙家俱装饰城
12
建材、家俱
5
光彩小商品市场
6
小商品

本项目地处曹安路、真北路交叉口处，处于普陀区计划大型商务中心范围之内，含有良好商业前景。
从交通情况看：沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区交通要道，真北路上在建城市中环线立即完成，交通很便利。这为用户往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。
从消费群体看，现在地块周围已经有祥和家园、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住区、真西新村、梅川新村等多个居民新村，并有多个中高级商品住宅区正在建设之中，所以有强大消费基础。
从竞争环境看：地块周围以有一批著名度较高大卖场，和在真北地域已经发展较成熟梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已经有著名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋猛烈。不过本项目商业区定在档次较高专题百货店，购物环境宽大，以购物中心为发展目标，和周围商业区有着不一样消费定位和消费群体，关键吸引当地块及周围高级商务人士消费能力，和周围大卖场有着互补关系，含有独特竞争优势。
总而言之，本项目建设商业设施符合这一地域功效定位和发展趋势，迎合了地域对商业设施需求，含有良好市场前景。现在该区域商业用房底铺日租金在3-4元/平方米·日,在铜川路、真北路口惠谷数码广场平均售价为10000元/平方米，日租金4元/平方米·日。依据地块周围地域商业用房平均租金和售价情况，项目法人制订了经营计划，商业用房一、二层出售，其它部分出租经营，商业用房售价暂定为1元/平方米，平均租金暂定为3元/平方米·日。
2.3餐饮娱乐用房市场分析
伴随中国经济发展和人民收入提升，生活必需品消费占全部消费比重将不停降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人增加。
全社聚餐饮业营业额将达成6060亿元，同比增幅超出11.5％，保持了连续两位数高速增加。中国餐饮业出现了部分巨大改变，比如快餐和休闲餐饮兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐步被大家接收，传统餐饮和烹饪受到很大挑战，餐饮标准化、工业化正在兴起等等。伴随中国加入世贸组织，在以后几年，中国餐饮业将会以愈加快速度向前发展。据中国饭店协会估计，餐饮业仍将保持高速增加，年营业额将突破7000亿元大关，增加幅度将达成15％左右。
在上海市场，餐饮企业营业额更是直线上升。餐饮业营业额达184.23亿元，比上年增加30.1%。伴随中国加入WTO和上海商业、旅游业发展，在未来几年，上海每十二个月餐饮营业额全部将新增50亿元左右。
娱乐市场快速发展始于90年代初，因为改革深入和对外开放扩大，来华外商增加，和人民生活水平提升，对多种娱乐健身服务需求快速上升，从1994年到1997年全国很多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施高潮。从1998年以来5年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大全部集中在大中城市及周围地域，因经营项目不一样，投资额从几十万元至上千万元不等。
而依据统计，上海城市居民家庭人均可支配收入为13250元，人均消费支出为10464元，其汉字化娱乐服务消费为306元，约占2.9%。由此可见，休闲娱乐业在以后几年将进入大发展时期。
1996～上海市GDP见下表。

中国经济连续高速增加为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好经济基础。伴随全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业商业巨头纷纷进驻中国市场。同时本土餐饮娱乐企业也看好市场发展，加大了在这方面投资力度。在经济高速增加推进下，餐饮娱乐行业得到了前所未有高速发展，用房需求剧增。因为这些餐饮娱乐用房通常会采取购置或租赁形式来取得，也从而推进了相关地产发展。

本项目处于普陀区计划建设真北路商业圈中心地带，周围围绕着众多商业设施及大卖场，依据普陀区整体建设计划，该地域将建设成为普陀区新商业贸易中心，周围已建成或正在建设住宅小区众多，伴随该地域一批高水平商业贸易设施建设完成，该地域将聚集更多人气，产生更多商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将愈加关注该地域发展，从而推进该地域相关房产市场需求。
从现实状况来看，真北路商业圈内缺乏这类大型餐饮娱乐场所，周围计划中商贸建筑中也没有这类设施。伴随该地域建设和人气聚集，对餐饮娱乐需求会越来越旺，相关用房租售前景看好，本项目标市场优势将逐步表现。
依据普陀区及地块周围环境，和本项目标定位，本项目餐饮娱乐部分租金暂定为2.5元/平方米·日。

2.4办公楼市场分析
上海写字楼市场自年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提升。上海GDP已经连续保持两位数增加，连续、平稳、有序经济发展增强了外商投资信心，为上海写字楼市场发展蕴含了无限机遇。因为未来需求量将显著增加，更多跨国企业逐步开始研究购置办公楼自用可行性。另外作为中国经济领头羊，上海吸引了众多中国企业，其中民营企业也是一个不可忽略生力军。和外资企业相比，中国企业更愿将写字楼作为一项资产投资。调查显示，现在市场上关键买家为中国部分金融、投资和贸易机构。
上海写字楼市场过去3年新供给量和租售量分别为：187000平方米和450000平方米，338000平方米和405000平方米，估计310000平方米和350000平方米。可见，新供给量相对不足，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦东市场从45%下降到最近17%，浦西市场则从21%降至10.7%新低。和此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升态势，租金从天天每平方米0.35美元，回升到现在天天每平方米0.56美元，涨幅高达60%。

现阶段上海写字楼市场平均租金水平为天天每平方米0.56美元，高端市场天天每平方米0.80-1.00美元，低端市场天天每平方米为0.40-0.50美元，年收益率约为8%-10%。
在上海经济运行情况良好背景下，即使受到上六个月“非典”影响，但随即强劲反弹使中国外企业对上海投资信心逐步增强。在“非典”以后，写字楼市场逐步回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年，伴随新供给量萎缩、使用需求升温，租金水平将深入上扬，继而刺激购置需求，估量上海写字楼产权交易量和资本价值将出现突破性增加。   

普陀区虽不是上海传统商务区，但因为普陀区是上海通往西北方向外省市关键门户，大量商贸活动、城市型工业和外省市企机关驻沪机构需求促进了普陀区办公楼市场形成和发展。
依据交通便利程度和区域特征不一样，办公楼在普陀区区境内呈有规则分布，关键有三大块：
长寿路－－江宁路板块因为靠近市中心和上海火车站，同时长寿路是该区最关键商业中心，江宁路是连接静安区进入市区关键通道，所以该板块成为区内办公楼一个关键分布区。
中山北路板块因为紧靠内环线，不仅市内交通很便利，而且经过近几年房地产业发展，区域环境有了很大改善，普陀区快要二分之一办公楼全部集中在这一带。
武宁路－－真北路板块因为连接沪宁高速公路，客货交通均很便利，同时，因为该区域分布有很多生活资料市场和农副产品市场，经营这些产品企业和个人成为该区域办公楼关键用户群。

当地块处于武宁路－－真北路商务板块，但这一地域办公楼市场发展相对滞后，地块周围办公楼不仅数量不多，档次也不够高。伴随普陀区真光商业圈发展，将会有越来越多客商入驻该地域，使得办公用房需求量猛增，同时对楼宇规模和档次提出了更高要求。本项目标开启将顺应这一发展需求，经过建设功效完善中高级办公楼，以填补该区域办公楼供给不足，利于该区域商业、办公品质提升。
伴随该区域开发和建设，该地域对中高级办公楼需求将深入增加，本项目办公楼功效定位为：为办公人员提供高质量服务，功效上努力争取完善、优异。关键用户为周围地块入驻工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠城市中环线（建设中）、和沪宁高速公路相邻地理优势及便利交通条件，吸引外省市企业在此设置企业或办事处，市场前景看好。
现在项目地块周围基础没有其它写字楼，稍远部分长征大厦对外报价日租金为2.5元/平方米·日。周围有多个住宅项目，售价6800-7800元/平方米，其中祥和名邸开发规模较大，占地30万平方米，为联体别墅、独立别墅和小高层组成，售价从去年11月份均价6800元/平方米上升到现在7800元/平方米。依据普陀区及地块周围地域现实状况和发展前景，和本项目标定位，本办公楼销售价格暂定为8000元/平方米。

名称
地址
占地面积(M2)
均价（元/ M2）
开发商
祥和名邸
普陀梅川路1333弄
310000
7800
 申豪房地产
泰宸景苑
梅川路万镇路
50697
6800
上海鸿顺置业发展

三、投资估算和资金筹措
3.1投资估算说明
u 本项目投资估算按国家计委、建设部颁发《建设项目经济评价方法和参数》（第二版）中要求相关投资估算编制方法进行编制。
u 本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整原因。
u 投资估算参考了上海市同类结构建筑造价指标。
3.2建设投资
经估算，完成凯旋生活广场项目建设投资为135977万元，其中土地费用约0万，建筑安装工程费为94778万元。
3.3资金筹措
本项目总投资 135977 万元，项目法人自筹资金50977万，其它约85000万元从银行贷款及房地产信托等方法处理。
3.4资金使用计划
依据项目标实施进度，建设期拟为2.5年。新增固定资产投资计划第十二个月（.8~.7）投入60%，第二年以后（.8~.12）投入40%。

四、财务效益分析

4.1财务评价编制依据
n 本项目财务评价编制依据为国家计委、建设部颁发《建设项目经济评价方法和参数》（第二版）中财务评价及现行相关政策要求。
n 国家各项财务、税收和金融政策。
n 同类型房地产企业运行情况和统计资料。
4.2基础财务数据和说明
（1）项目投资规模
完成项目总投资为135977万元，其中接手项目企业及土地费用约为0万元。
（2）项目建设期和经营期
本项目确定建设期为2.5年。销售期从项目建设期第二年（下六个月）开始，至经营期前二年，估计销售第十二个月收入为40%，第二年收入为50%，第三年收入为10%。
（3）税金
依据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除税金及附加关键有营业税、城市维护建设税和教育附加税。营业税按国家要求税率5%计算，城市建设维护税为7%，教育附加费为4%，综合税率为5.6%。从利润中扣除有所得税（税率为企业注册地税率）。
（4）财务基准收益率
基准收益率是建设项目评价财务收益基准判据。依据现行银行利率、同行业多年来统计数据等原因，本项目取定财务基准收益率为10%。
4.3销售收入估计
4.3.1 办公楼出售、出租收入
本项目共建有办公楼建筑面积91008平方米，依据项目法人经营设想建成后分年出售，平均售价暂按8000元/平方米计；则办公楼部分销售收入累计为72806万元。
4.3.2 商场出售、出租收入
本项目可供出售、出租商业建筑面积为80827平方米，其中1、2层分3年出售，售价暂按1元/平方米计；其它商业用房将出租经营，租金价格第十二个月暂定为3.0元/平方米·日，则测算期内商场部分经营收入累计为92706万元。
4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入
本项目共建有餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，计划全部出租经营，租金价格暂定为2.5元/平方米·日，则测算期内餐饮娱乐部分经营收入累计为53822万元。
4.3.4车位经营收入
本项目共建有车位922个，其中600个车位考虑为出租经营，其它车位为商业用房无偿停车位。每个车位出租价格暂定为300元/小时/个。经测算，测算期内车位经营收入为2160万元。
综上累计，本项目测算期内经营收入累计为221494万元。

4.4项目标损益
（1）销售费用
销售费用按销售收入2%计取，计2416万元。
（2）财务费用
财务费用按贷款85000万元、两年、利率5-6%左右计取，计7140万元。
（3）销售税金及附加
销售税金及附加按销售收入5.6%计取，计6705万元。
（4）税前利润
扣除建设投资成本、销售费用、财务费用、销售税金及附加后，项目标税前利润为85517万元。
（5）所得税
所得税率按企业注册地税率计取。
（6）税后利润
税前利润扣减所得税后所得。