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物业管理新规制度.docx
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1、物业管理企业制度为强化企业内部管理,提升工作效率,加强组织观念,维护正常劳动、工作秩序,特制订以下各项管理制度。考勤管理制度第一条请销假1.请假一天由主管领导同意,请假两天及以上由总经理同意,并在行政部立案。本要求适适用于全体职员。2.请假手续以书面为准,如遇特殊情况无法办理书面请假手续,则应电话请假,书面手续后补。短信请假无效。3.职员因公外出不能按时统计考勤,应在归岗后立即到办公室进行登记,并由主管领导签字确定。第二条病假1.职员本人确实因病,不能正常上班者,须主管领导同意。连续请病假超出三个工作日者,必需取得医院开具休假证实。2.患病职员请假应于当日九点前向主管领导请假,经同意后方可休假
2、。3.职员须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。第三条事假1.职员因合理原因需要请事假,须提前一天书面申请(如遇不可估计紧急情况,必需由本人在早晨九点以前请示企业领导),如实说明原因,经主管领导同意后方可休假,不然按旷工处理。2.事假根据日标准工资100%扣除。3.工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理,根据事假要求向主管领导请假,违反要求者以旷工计罚。第四条年假1、依据职员带薪年休假条例年假天数计算以在本企业工作年限为准,职员累计工作已满1年不满,年休假5天;已满不满20年,年休假10天;已满20年,年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假假期。2、年假应提前向企业提出申请、审批
3、方可进行休假。3、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊情况除外)。第五条婚假1.依据婚姻法要求,职员请婚假时,必需本人填写婚假申请单,经主管领导同意,交行政部立案。假后须拿结婚证及证实销假。婚假时间:按法定结婚年纪(女20周岁,男22周岁)结婚,可享受3天婚假;符合晚婚年纪(女23周岁,男25周岁),可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假包含公休假和法定假。 再婚可享受法定婚假,不能享受晚婚假。2.结婚时男女双方不在一地工作,可视旅程远近,另给旅程假。第六条产假1、依据计划生育条例女职员正常生育时,给90天(包含产前15天)产假,难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天,符合晚育年
4、纪增加30天产假。2、晚育 已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生儿女证产假延长到135天至180天,由所在单位依据实际情况具体要求。 )3、女职员怀孕三个月以内流产给20-30天妊娠假,怀孕三个月以上7个月以下流产给42天妊娠假,怀孕七个月以上流产给90天产假。4、女职员休假前需要有医院证实,经主管领导同意后,报行政部立案,方可休假。5、男职员产假护理假3天,若妻子属于晚育(生育时满24周岁),则再延长7天。第七条丧假1.职员供养直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁儿女)死亡,可办理丧假,职员父母或配偶逝世,可休假3天;职员儿女和在一起居住祖父
5、母、岳父母、公婆逝世可休假2天。在外地父母、配偶或儿女逝世,需职员本人去外地料理丧事,可依据旅程远近另给旅程假。职员办理丧假需在假前写出申请,经办公室签字后,报总企业立案。2.丧假期间工资发放依据国家相关要求发放。第八条旷工1.未经企业主管领导同意缺勤,或未按要求时间请假,或违反病、事假要求,或违反企业制度中其它相关要求等行为,均视为旷工。2.旷工一日(含累计)者,扣发当日全部薪金三倍工资;旷工二日(含累计)者,扣发当日全部薪金6倍工资;旷工三日(含累计)者,当月只发同年北京市最低生活标准工资;旷工超出三日(含累计)者,企业视情况给处理。第九条迟到、早退1、工作时间:依据劳动法条款要求,结合本
6、企业经营特点及岗位特殊要求,本企业办公室人员实际五天工作日,即周一至周五(有特殊情况者可调休)。2、上班时间:按办公室具体排班时间为准。3、迟到早退情节严重者,将给通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合相同方法处理。4、碰到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实,经主管领导同意后酌情处理。第十条:签到签退1、企业实施签到签退制,根据登记要求实施署名登记制度,统计上下班具体时间并亲笔署名确定。在工作期间,离开企业情况需填写对应手续。2、若职员上、下班未办理相关手续且没有证据证实确实上班,没有根据要求亲笔署名登记考勤1次罚款10元。对于无法查证,企业一律按请假计算。3、假如职员因为工作特殊要求,不能立即
7、推行签到签走,须向办公室管理人员明确原因。第十一条 加班、调休1、企业不提倡加班,若因本身原因(包含工作能力欠缺、工作效率低下),无法完成基础工作量而需加班完成,不按加班计算。2、若因额外工作量企业安排加班,由办公室统计加班时间。按月总结核实,以奖金或假期形式(调休)兑现。3、除企业安排加班外,职员自行加班行为不享受加班调休,且不得影响次日考勤。财务管理制度一.财务管理制度1.严格实施国家要求财务会计制度和相关财经纪律,按会计法办事,遵章遵法,做好财务会计工作。2.财务部负责全企业经济总核实,并要综合企业资金运作情况、管理费收入和费用开支资料定时向总经理汇报。3.负责组织各部门编制收支预算草案
8、,依据总经理指令,结合企业情况进行综合平衡。编制企业年度财务预算草案,定时对实施情况进行分析,并作出书面汇报送总经理。4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检验备用金使用,严格实施库存现金限额制度,负责全企业资金运作组织和调动,定时把资金改变情况向总经理汇报。5.遵照权责发生制标准立即完成收支核实,做好财务记载,正确核实,按时正确编报会计报表。6.每个月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。7.负责企业各项财产登记、查对工作,确保资产更新资金起源,保障资产更新换代。8.对企业各项开支努力争取做到严格审核、合理开支,对违反要
9、求,未经审批开支一律不得报销。二.会计核实管理制度1.采取借贷记帐法,以权责发生制为标准,收入和其相关成本、费用应该相互配比。2.合理划分收益性支出和资本性支出,凡支出效益仅和本会计年度相关,应该作为收益性支出(如办公费用支出);支出效益和多个会计年度相关,应该作为资本性支出(如固定资产购置)。3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。4.会计核实以人民币为记帐本位币;会计统计文字均使用汉字;会计凭证使用复式记帐凭证。5.会计科目标设置,会计凭证、帐簿、报表和其它会计资料编制,必需符合国家统一会计制度要求,并应立即向董事会和相关部门报送会计报表。6.会计凭证、帐簿、报表和其它会计资料,应该
10、根据国家相关要求建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写会计档案销毁清册,经总经理审阅,报董事会和财政部门同意后销毁。三.现金管理制度1.依据物业管理企业管理业务需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当日存入银行,现金必需在要求范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。2.现金使用范围:2.1支付给职员个人工资、奖金、补助、福利补助费、差旅费等款项;2.2支付给不能转帐集体单位或城镇居民个人劳务酬劳或购置物资款项;2.3结算起点(¥100元)以下零星支付款项。3.不准单位之间和个人因私借用备用金。4.不准利用管理企业银行帐户为其它单位或个人支付和存入现金。
11、5.不准用白条或不符合财务制度凭证顶替库存现金。6.行政人事部因采购工作需要,可申请配置备用金,限额¥1,000元,用于零星采购,并于每十二个月末办理清算手续,第二年初重新申请配置。四.支票管理制度1.严格遵守支付结算措施中相关支票使用要求,不得发出空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元半空白支票,即必需填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必需注明限额,凡领用支票者必需在开出支票五天内报帐。2.支票金额起点为人民币100元,支票付款期限为自出票日起10天内。一般支票能够用于支取现金,也能够用于转帐,在一般支票左上角划两条平行线,为划线支票,划线支票只能用于转帐
12、,不得支取现金。3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必需有收款人名称、出票日期、确定金额、用途和出票人预留银行印章。预留银行印章必需为单位财务专用章及法定代表人或其授权代理人私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白磁码区域上或多盖预留银行印章,不然银行将给予退票。接待投诉制度一、管理标准1.受理投诉耐心,处理投诉立即,事后应有回访;2.有处理统计,有用户对投诉处理意见反馈。二、处理投诉工作步骤1.工作人员接到投诉后,应首先向用户表示歉意,并在投诉统计上做好登记。2.工作人员依据投诉内容进行核实以后通知相关人员限期处理,特殊情况应向物业总经理汇报。3.针对较严重投诉,工作人员应立即向
13、物业经理汇报,由经理组织相关人员进行检讨,落实处理方法及责任人,限期进行处理。4.相关人员在处理完投诉后,要快速将处理结果报办公室,由办公室安排回访。5.办公室负责将投诉处理结果填写在投诉统计中,并由具体处理部门责任人签字认可。6.对用户恶意投诉,做到坚持标准并耐心解释。7.投诉统计由用户服务部兼职助理进行统一管理。三、投诉规避1.签署具体管理合约,明确管理企业和用户或使用人权力义务,预防以后无须要麻烦。2.对物业设施安排合理日常维护、检修,使事故降低到最低点。3.常常开展反馈调查便民服务,了解信息,立即发觉问题处理问题。4.对用户或用户入伙时应立即签署协议,并给予解释,降低投诉率。四、 投诉
14、受理1.开通投诉热线。2.详尽统计投诉人姓名、企业名称、单元号码、投诉内容及联络电话。3.耐心听取客人投诉,严禁以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身,亦不可当面指出,用户态度即使很坏,亦不可顶撞用户,并记下投诉内容。4.对于用户设诉,能当场做出解释应该场给用户处理,若不能立即处理应记下投诉人姓名、事件经过、投诉对象和投诉人联络方法,方便立即告诉结果。5.应感谢客人指出不是之处,对客人提出提议表示感谢,并把事件提交到相关部门进行处理或报上级主管审批。6.对于某个人违纪投诉,应具体登记投诉事件经过、证实人和证物、投诉人及联络电话、签字。立即派相关人员检验,确保事实正确性,在依据事件大小提请相关
15、部门给处理。7.投诉处理完成致电或走访用户,问询其对处理结果是否满意,是否有别提议,并再次感谢其对我们工作所做出帮助。8.规范用语:1您好!请问我们能为您做些什么?2很感谢您对我们提出宝贵提议/意见。3我们会立即把处理结果通知您4您是否对处理结果感到满意5您是否还有什么要求6有什么能够帮你安保职员作制度一、工作要求1安保员均持证上岗,熟悉安保业务。2安保人员实施“三班二运转”二十四小时值班制度,在任何情况下应保持白七门岗、监控中心最少有一名队员当值。3由安保部完成安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训,并提供对应考评统计,确保质量。4安保员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。5各岗位队员要职守尽
16、职,无脱岗现象。6突发事件发生后,安保员能确保3分钟抵达现场,并通知队长及企业相关领导,按要求程序处理并立即总结。7消防系统运行良好,可随时起用,落实各项消防安全管理制度。8消防设施及消防疏散标识完好率100%,消防通道通畅。二、安保职员作时间:早班:8:00 - 18:00中班:18:00-0:00夜班:0:00 -8:00三、管理规范1.严禁安保员执勤着装不整齐,不按要求着装佩带不全。2.严禁安保员当班时看阅书报小说,玩游戏机等和工作无关事情。3.严禁安保员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。4.严禁饮酒执勤或在禁烟区吸烟。5.严禁交接班不清楚,未经主管同意。6.严禁非法扣留她人证件及物品或接收券
17、赠。7.严禁在突发事件,紧急情况中临阵脱逃或视之不理。8.严禁安保员之问,监守自盗,以权谋私,贪污公款。9.严禁违反安保器材、消防器材操作要求或转借。10.严禁参与非法宗教活动,参与嫖娼、赌博等。11.严禁无故不参与安保会议培训学习训练及集体活动12.严禁私藏淫秽书刊、影片、枪支、弹药、参与吸毒、贩毒、走私一切违法活动。13.严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。14.严禁取阅企业关键文件和统计。15.严禁未经同意缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。16.严禁私自利用企业财产物品。17.严禁招惹或教唆她人参与社会聚众打架、斗殴、抢劫等违法活动。18.严禁泄露物业部及安保机密。19.严禁隐瞒不向上级汇报
18、工作中存在问题或可能造成后果。20.严禁任何形式行贿受贿。四、言行举止1.必需使用文明用语,讲究文明礼貌。语气要亲切,言辞要得体,态度要大方。严禁手舞足蹈,用手指指人,低媚猥琐,低声下气。2.坐姿要求腿不摇,脚不翘、身不晃、端正、舒适、自然大方;严禁歪歪斜斜,翘二郎腿,吊儿郎当。3.站姿要直,肩要平,挺胸收腰,保持身体端正,严禁倚膀靠物,摇头晃脑;当着客人人面伸懒腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、喷烟圈、张嘴大笑、点头哈腰、装腔作势、两脚并绕。4.走路要遵照走路礼仪。两眼平视前方,两臂自然在身体两侧摆,两腿有节奏地交替向前迈步,严禁前俯后仰,左右摇摆,走八字步;要遵守交通规则、礼让,不要在人行道中乱踩
19、乱撞,横冲直撞,甚至左顾右盼,东张西望,久久注目或掉头追视时髦女性,更不要吃东西、吸烟或手插裤袋。步态要因事因人而宜。5.和人交谈,态度要真诚大方、自然,神态要专注,正视对方,注意对方反馈和情绪交流,严禁虚情假意、言不由衷、装腔作势、夸夸其谈、胡乱恭维、赞美、夸耀或东张西望似听非听,或处理无关事物,打哈欠,伸懒腰,心不在焉,或滔滔不绝,旁若无人,或居高临下,不容置疑,或一味敷衍,低三下四,总而言之要因事因人因地而定。保洁职员作制度一、保洁员分配:行政中心所辖区域内设置卫生保洁员16名:其中行政办公大楼A区6名;B区2名;C区2名;D区1名;内外广场5名。二、保洁职责范围:1、各楼层走廊、楼梯、
20、扶手、卫生间、玻璃、 天花板、楼层等公共部分,各楼外围至道路间草坪、道路环境卫生及所负责区域环境卫生。2、景观广场、内广场、各区通道、车辆出入口、草坪及还未开发利用空地(各保洁员环境卫生区域另行安排)。三、保洁工作要求:1、保洁员须天天两次清扫保洁所负责区域,卫生间要求达成无异味,蹲盘、小便池无垢迹,走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。2、道路、草坪、景观广场、内广场等环境卫生保持卫生整齐,无杂物、纸屑。3、各保洁区域内清扫垃圾集中指定存放,垃圾箱加盖并保持垃圾箱周围整齐。4、保洁员在工作中应依据实际情况,调整作息时间,如有临时保洁工作应做到随叫随到,保质保量完成学院所交给各项任务。四
21、、保洁工作时间:早晨7:3011:30下午14:3018:30五、监督制度:1、定时和不定时检验制度。2、保洁范围内入驻单位领导及值班人员反馈意见。3、企业所交予保洁员保洁工具,保洁员不得另作她用。依据定时和不定时检验、反馈意见等实际情况对无保质保量完成企业所交予各项任务者酌情扣减工资。保洁职员作绩效每个月由物管处组织相关单位进行考评,奖优罚劣。维修维护制度一、工作要求1、负责全行政中心水、电及相关设施维修、保养和管理;2、负责监督安全用电,随时检验用电情况,发觉不符适用电要求或私自接线、装灯用电者有权提出处理意见或直接拆除;3、提出采购日常维修材料及配件意见;4、妥善保管相关器材和维修工具。
22、工具和器材不外借;5、按要求按时倒闸操作。二、工作制度1、坚守岗位,严格实施管理处考勤、考评制度;2、严格实施安全生产操作规程。节省使用器材和原材料;3、坚持巡检工作制度,发觉问题立即维修,力避长流水、长明灯现象发生;4、热爱本职员作,树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随到、维修立即、确保质量;5、保管好维修工具,工作间多种器材摆放有序;6、工具和器材丢失或损坏者,照价赔偿;7、搞好工作间清洁卫生。三、巡检制度1、水、电工对行政中心水、电关键部位设备及其它设施巡检工作天天不少于两次;2、巡检时间为天天早晨上班时间开始至1小时,下午下班时间前1小时至下班,如遇特殊情况可提前或延时进行,但不可少缺;
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