现代毫宅研究报告样本.doc
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1、现代毫宅研究汇报一、世界背景下现代豪宅:豪宅提供生活方法: 所谓豪宅笔者认为是针对极少数消费者,位置尊贵、量身设计、售价昂贵、用于纯居住设施优异、功效齐全,高质量满足居住者安全感、舒适感、和私密性住宅。 豪宅无疑是提供给成功人士居住和使用,富豪们所追求是一个和众不一样生活方法,偏好追求并拥有稀缺资源,这就是为何那么多富人会对美国比华丽山庄、香港淡水湾和半山情有独钟,并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲,因为这些地方有不可再生、不能复制海景和山景等自然资源,符合她们身份和癖好即极少数人拥有极为珍爱物质资源,就如同她们渴望拥有钻石、拥有大师设计常人不敢问津高级名牌时装和生产数量极为有限名车等物品一样
2、。世界现代豪宅区位特征:纽约有不少现代主义风格名人豪宅,在纽约中城东部、第五大道54街向北延伸五个街区,向东抵达东河(EAST RIVER)区域内,是名人豪宅聚集顶极地段,苏顿广场(SUTTON PLAZA)、龟湾(TURTLE BAY)在纽约几乎成为奢华同义词,连同建筑本身也带有部分奢华和身份身影,通常采取精巧稀有建筑材料,不仅彰显出自负贵族气质,也成为引人注目标街道地标,就是这种名人豪宅本身无法替换地标本质,使得住在名人区豪宅内主人常常说出这么一句话“你无须记住我地址,只要记住我住豪华宅邸。”在世界名人豪宅之中,通常会看见国家首全部或一级城市名人生活聚集区,对这些已经无法对自己财富估算生活
3、家来说,她们更宁愿躲开关键商务区尘嚣繁忙,选择紧邻商务关键边缘,却密度较低地带。在享受商务便利同时,更期望紧拥悠闲景致,感受国际生活气氛。所以剧院、博物馆应运而生,愈加造就了名人豪宅环境文化艺术气息。美国纽约第五大道是如此,法国巴黎卫城特区是如此,英国伦敦泰晤士河畔到日本东京表参道全部是如此。大隐于市,她们选择居所亦是企业领域延伸。在亚洲,最昂贵豪宅分别在日本东京皇宫旁千代田区,售价为:2.4万4.8万美元/平方米;香港海景半山大楼,售价为:1.6万1.9万美元/平方米;新加坡市中心乌节路一巷高层住宅,售价为:1.5万美元2.2万美元/平方米;和台湾信义计划区信义之星,售价为:1万美元/平方米
4、以上。她们共同特点全部是在城市繁荣关键区域,享受宁静生活品质。二、豪宅特征概述:(豪宅和其它住宅特点比较见附表1)在中国大陆,因为房地产发展历史较短,只有短短十年时间,城市中功效分区确立很快,新区和旧城相互错杂,地块尊贵差异区分较小,所以对豪宅了解还未形成一个固定概念和模式,只有豪宅之名而没有豪宅之质,大多名不符实,最常见是借“豪宅”之名作为项目炒作卖点而已。而在海外因为房地产业发展历史比较长,整个国家城市化程度很高,城市中分区显著,不一样地段地价差异很大,豪宅概念已经异常清楚,开发建设模式也很固定。欧美国家豪宅建设历史悠久,台湾在借鉴欧美成功经验基础上,融入自己见解和民族、地域特点,在设计、
5、建造和营销等方面全部取得了相当成功。曾有一段时间在台湾把购置豪宅作为最好保值增值手段之一,但在大陆,因为土地是国家公有,住宅建筑产权只有70年期限,不能继承,所以购置豪宅关键目标是出于自用。 一样是豪宅,因为各个国家国土面积和人口不一样,城市化程度不一样,依据供给土地质量,诠释出豪宅概念和风格也各不相同。在美国,因为国土广阔,土地供给充足,自然资源丰富,国力强大,所以美国豪宅大多建在含有独特自然景观,风景优美地方,占地面积很大,房间数量也很多,多达几十个甚至上百,建筑风格多为殖民地时代流传下来经过改型设计庄园式和城堡式,有自己大片不一样风格和造型花园。香港因为地少人多,自然资源比较缺乏,受土地
6、供给制约,豪宅集中于有山景、海景浅水湾和半山,建筑形式为高层豪华住宅楼和外观朴素别墅,香港豪宅豪华多表现在室内装修用材精巧和奢华上。台湾豪宅相对集中于台北市黄金地段,究其原因,关键有两个:一是台北市中心地价很高,不开发豪宅,无法收回成本,二是近几年全球电子浪潮使得台湾这一南亚最大电子产品出口地诞生了一批超级新贵,买豪宅置旺地成为她们投资首选。台湾豪宅形式受台湾地域狭小制约,也是以高层建筑形式存在,风格为欧洲新古典主义建筑风格,外观华丽典雅,设备优异齐全。三、研究台湾豪宅必需性和借鉴意义:居住活动作为人类基础活动组成部分,本身就带有很强地域性和民族性,而作为居住活动载体居所,也一样含有上述属性。
7、伴随人类历史发展、演变,人类文化认知程度不停提升,高科技迅猛发展,居住活动也被给予更深内涵。因为台湾和大陆同是华夏民族,在文化背景、生活习惯和传统意识等方面比较相近,在建筑空间形态、居住者品位、好恶方面,和高新科技设备、新型材料和新式建造工艺应用,全部有能够借鉴地方,本文就台湾新近推出豪宅物业资料进行了搜集、整理和归纳,结合笔者以前所写台湾新住宅研究浅析,对台湾豪宅不一样侧面进行更深入研究。意在经过不停学习,加深和提升我们对豪宅意识和认知。四、北京豪宅项目叙述:瑞城中心:综合叙述:发展商开发宗旨:“不管从设计风格、人文思想、专题理念还是从户型设计、装修标准及设备选型全部表现出我们指导思想,那就
8、是要把瑞城中心建设成为一个传世艺术佳作,一个经得起岁月流逝考验,能表现出无限生命力高端艺术珍品。”戴德梁行环球集团主席梁振英先生指出:“国际公认高标准前提是地段地位,瑞城中心周围国际环境建设就是比很好。除了土地和设计建材外,瑞城中心还有很多优势。而且瑞城中心和现在台湾、香港、日本最好物业综合品质差不多,但其售价却比台湾、香港、日本同类物业低很多。”区 域:在燕莎使馆区商贸圈内。位 置:东三环以东,紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店,北临燕莎路,南临亮马河,西侧为福景园。环 境:在燕莎商圈中心地点,周围环境很成熟,有高级写字楼,五星级酒店,大型商城,学校、市内最大高尔夫球场,河流、公园。总体计划:由北京
9、建筑设计研究院担任设计。区内设有9万平方米写字楼1000平方米起售。和一座超5星级酒店,地下3层为停车场。建筑风格:外观简练、流畅现代主义建筑风格。售 价:公寓3000美金/平方米、地下车库3万美金。隶属设施:会所:共6000平方米,内设16道保龄球馆、2515平方米游泳池、宴会厅、商店、健身房、读书室、美容室和桑拿房。绿化景观:小区南侧设有50米宽绿化隔离带,公寓楼顶设有空中花园并在大堂内设有室内绿化。空间平面布局:3000平方米6.9米挑高大堂,将两栋完全对称板式结构公寓楼相连,每栋公寓楼又分为两梯两户和两梯三户两个组团,即一栋公寓布局是四部电梯为五户公寓服务。每套公寓入口处设有玄关,配有
10、书房,客厅和主卧室均朝南,客厅和餐厅在空间布局上分离,均配有三套以上卫生间。建筑指标:层高3.3米,套内建筑面积分别为:201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。使用率为:72.7%。客厅采光面面宽为:5.4米,主卧室采光面宽为:4.5米。客厅最大进深为12.6米。结构选型:板式框架现浇剪力墙钢筋混凝土结构。装修材料:外 部:墙面为花岗岩贴面到顶;青岛产双层真空玻璃铝合金窗。公共部分:走道:防滑瓷砖地面,瓷砖墙面到顶,天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆。公寓室内:户门:德国进口四防实木防盗门,配进口防盗门锁。内门:复合造型实木门。餐厅:防滑地砖,墙面贴壁纸到顶,
11、天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆。厨房:防滑地面转,墙面贴瓷砖,铝合金吊顶,意大利ARAU CUCINE高级橱柜及配套五金件。客厅:地面铺装台湾佳乐美轨道式实木地板,局部镶拼进口大理石,墙面贴进口环境保护壁纸到顶,天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆。卧室:地面铺加拿大产杜邦认证地毯,墙面贴进口壁纸到顶,天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆卫生间:主卫地面和墙群铺进口大理石,墙面贴内墙砖,天棚为铝板吊顶。次卫地面铺防滑地砖,配澳大利亚进口科马节水型洁具及配套五金件,进口大理石洗面台。阳台:地面铺防滑地砖,铁艺护栏,喷塑铝合金阳台。配套设施:日产富士达电梯;日产大金分体式变频空调;市政供暖,德国森德牌可
12、调式散热片;市政双路供电,电线为美国品牌产品;饮用水为纯净水,经三级过滤达成欧洲饮水标准,采取澳大利亚克兰铜管;二十四小时供给生活用热水;光缆有线电视系统,预留多处插座;物业管理:暂定由国际很著名丽兹酒店管理企业进行管理。特 点:全部设备、材料几乎全部是进口,装修设计和施工由专业设计人员在现场服务,充足表现个性化风格,丽兹酒店物业管理也能表现豪宅品质。调查结果:该项目各个方面比较含有豪宅基础品质,可继续深入调查研究。和乔丽晶公寓:区 域:在机场辅路外企商圈内。位 置:朝阳区将台路2号。环 境:周围有丽全部假日饭店、海逸酒店,美国和睦家医院,荷兰万客隆大型购物商场及美、日、德学校。总体计划:单一
13、纯居住小区设计,8000平方米地块上建185户豪宅。5000平方米内包式城堡花园由日本著名TAM地域环境株式会社主持造园计划。建筑风格:法国新古典主义建筑风格,外立面采取古典三分法,整栋建筑呈黄金分割百分比。法式长窗能够自动调整窗户高度。售 价:3000美金/平方米。物业管理::引进英国管家式管理体系。注 :因为项目销售已靠近尾声,没有样板间展示和印刷资料介绍,具体情况无从调查。特 点:现房销售,符合豪宅销售规则,英国管家式物业管理,内外装材料豪华高级。调查结果:项目含有豪宅一些品质,如室内设计、建筑材料、物业管理,其它方面如:区位、建筑布局、细部设计比较欠缺。但因为项目销售已靠近尾声,已不含
14、有继续调查和研究条件。福景苑公寓:区 域:在燕莎使馆区商贸圈内。位 置:东三环以东,紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店,北临燕莎路,南临亮马河,东侧为瑞城中心。环 境:在燕莎商圈中心地点,周围环境很成熟,有高级写字楼,五星级酒店,大型商城,学校、市内最大高尔夫球场,河流、公园。总体计划:为一栋26层高建筑,地下14层为停车场,地上分为两个部分,A座为新加坡ASCOTT国际管理集团五星级酒店,B座为服务式公寓,即福景苑公寓。建筑风格:新古典主义建筑风格。建筑指标:户型由二室二厅到三室二厅不等,面积180平方米至270平方米不等。售 价:人民币24000元/平方米物业管理:由新加坡政府关系企业ASCOTT
15、国际管理机构提供国际著名SOMERSET品牌服务,该服务品牌是由新加坡政府关系企业创建丽晶酒店衍生服务式公寓品牌。已拥有遍布世界各地三十多个共4000多套公寓全球连锁服务系统。隶属设施:设有俱乐部,提供娱乐服务项目。结构选型:钢筋混凝土框架结构。装修材料:外 部:公共部分外墙为人造石材,公寓部分外墙为美国进口外墙涂料。公共部分:大堂:欧洲艺廊风格,地面铺设花岗岩拼花图案,墙面为局部大理石,局部木质造型及进口涂料。电梯厅:古典式设计,地面为花岗岩,墙面为木材和涂料。走道:铺设地毯。公寓部分:户门和室门:实心木门。地面:大理石地面或木地板。墙面:内墙涂料和壁纸。厨房:全套进口橱柜,地面铺设防滑地砖
16、,墙面为进口防水乳胶漆。主卫:大理石地面,墙面为进口防水壁纸,全套进口洁具。次卫:地面为防滑地砖,墙面为进口防水壁纸,进口洁具。阳台:地面铺设防滑地砖,墙面为进口涂料,配以铁艺栏 杆。配套设施:设有火灾自动报警及消防联动系统,一、二层和地下车库安装自动喷淋系统,厨房装煤气泄漏自动报警系统,其它房间装有烟感探测器。保安装置采取非接触式磁卡门禁系统,公共区域装闭路电视监视系统及摄像探头,每户均装有可视对讲系统、探测器和紧急报警按钮。每户预留3条电话线,6条计算机线路直接上网。装有卫星电视接收系统,可收到60多套中国外电视节目。共设有6部进口电梯。空调为进口内嵌式吊顶分体空调。二十四小时热水供给,市
17、政天然气管道,天然气锅炉供暖。特 点:品牌服务式物业管理,提升了物业品质,设施设备比较齐全,档次较高。调查结果:基础符合豪宅品质,但因为装修材料和洁具选择档次偏低,损坏了物业形象。银湖别墅:区 域:在机场辅路外企商圈内。位 置:朝阳区大山子彩虹路2号环 境:紧邻机场路,成熟小区环境,周围有丽全部酒店、北京国际学校、西门子企业等。总体计划:为银枫家园一部分,总占地面积285亩,其中园林绿地255亩,内有湖泊,沿湖自由分布,共建有30套别墅。建筑风格:欧陆风格别墅。售 价:3000美金/平方米,附送地下室,月租:1万美金。隶属设施:成熟小区,配套齐全。空间平面布局:每栋面积300400平方米,均为
18、两层带地下室布局。层高3.1米,部分别墅大厅有垂拔设计。客厅均设计有壁炉,每户均设有室内独立车库。安全防护:三重防护系统,别墅区入口处设警卫值班室,每栋别墅大门入口处设有监视探头并设有可视对讲系统,区内保安进行二十四小时巡查执勤。建筑材料:外墙为涂料,坡屋顶为红色琉璃瓦,外窗为双层中空塑钢玻璃室内装修:为开发商自行组建队伍进行设计施工,设计手法和装修材料不含有豪宅品质。物业管理:由发展商自行管理。调查结果:即使小区建设成熟,售价达成豪宅标准,但除环境以外,别墅本身设计、装修、用材和设备并没有达成豪宅标准,故没有继续研究价值。富城花园:区 域:在亚运村商圈和望京商圈交界处。位 置:朝阳区北四环东
19、路89号,紧邻北四环路,西距亚运村2公里,东距四元桥3公里。环 境:闹中取静,周围有北辰、望京购物中心,中日友好医院,对外经济贸易大学,中国金融学院,芳草地小学。总体计划:以人工湖和绿化带将公路和别墅区隔离开来,临湖北侧共建有112栋别墅,基础以行列式排列。售 价:3000美金/平方米。配套设施:区内建有近6000平方米大型会所,娱乐休闲设施齐全。安全防护:小区入口处设有警卫室,每户装有对讲装置。建筑材料:外墙为清水砖或涂料。室内装修:毛坯房,由用户自行装修。调查结果:基础不符合豪宅标准。但销售情况良好,关键是由区域位置决定。初步调查结果:北京现在房地产市场上并不存在名符其实豪宅(和台湾房地产
20、市场提供豪宅产品相比),所谓“豪宅”大多是黄金地段侧重于商住两用公寓。豪宅即顶级品质住宅,代表着住宅建设最高水准,但在北京市场还是空缺产品。现在北京市场开发“豪宅”不足之处:1、开发商普遍缺乏豪宅基础概念,和开发精品住宅意识。2、建筑容积率太高。3、城市整体环境和景观:交通环境、自然环境、景观、环境质量全部很欠缺。4、安全设施不齐备,设备比较落后。5、设计手法雷同,细部处理不到位,部分数据指标达不到豪宅标准。6、选择材料大部分和一般公寓没有区分,突出不了豪宅品质。7、物业管理服务项目和水平亦不能和豪宅品质相配且物业管理费用偏高。8、大多数开发商仍以卖楼花方法出卖高级物业,缺乏服务意识和质量意识
21、,信誉欠佳。五、上海豪宅项目叙述:衡山路41号:区 域:上海徐汇区,为上海文化和商贸区。位 置:衡山路和乌鲁木齐路交汇处,毗邻使馆和别墅区。环 境:周围有上海图书馆,国际礼拜堂、宋庆龄旧居和衡山路地铁站。总体计划:临街独栋21层高弧形设计,庭院内有一个日式小花园。共有164套公寓房,户型从一室一厅至三室两厅不等。建筑风格:乳白色法式新古典主义风格建筑。售 价:3600美元/平方米。租 金:2600美元/套.月至9000美元/套.月,为上海最昂贵公寓租金。造 价:4000美元/平方米。配套设施:小型阅览室和多功效商务会所,包含:多功效厅、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧和游泳池。会费为0美元。建筑材
22、料:外墙为法国产人造挂石,大堂室内墙面和地面为大理石,顶部为银铂打造。室内装修:套房地板为加拿大榉木,主卫墙地以西班牙虎黄大理石铺就,客卫墙地由意大利大理石贴面。门锁由美国制造,水龙头由英国制造,厨具由德国制造,家俱根据ART DCEO风格定制。灯具配饰:大多为进口名家设计、手工制作或定制。物业管理:德国凯宾斯基饭店机构进行物业管理。调查结果:不管从位置、设计、用材、物管等全方位营造出品位均符合豪宅品质。嘉里华庭:区 域:坐落于上海徐家汇商贸区内。位 置:延安路和华山路相夹地带,入口处开在曹家堰路上。环 境:周围有领事馆区、兴国宾馆、希尔顿酒店,丁香别墅,丁香花园,戏剧学院等。站在楼上向南眺望
23、可将整部分墅群和领事馆区尽收眼底。总体计划:共有四座高34层塔楼组成,其中三座呈一字排列,面向东南别墅区。建筑风格:现代主义建筑风格。建筑指标:共有五种户型,面积分别为:136.8、145、146、153、174、332平方米。售 价:2300美元/平方米,车位约租金为2.2美元/个。配套设施:进口迅达电梯,宽频入户,卫星电视:CNN 、HBO 、STAR TV 、DISCOVERY 等频道,中央滤水系统净化生活用水,每户装有一台进口中央储热式煤气热水炉,名厂产分体式空调。建筑材料:外墙铺砌瓷砖和花岗岩。大堂地面、墙面铺花岗岩或大理石配面砖,石膏板天花吊顶,上装名贵灯饰。室内装修:地面:客厅、
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