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物业安全管理体系作业指南模板.doc
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1、北京豪悦物业安 全 管 理 体 系 作 业 指 导 书 Safety Management SystemOperational Guide编制: 年 月 日审核: 年 月 日 同意: 年 月 日目 录1 物业管理分企业介绍1.1 本物业情况介绍1.2 本物业周围环境介绍1.3 本物业所处小区情况介绍1.4 本企业/项目工作人员情况介绍1.5 安保设备设施及人员配置情况介绍1.6 业主/租户基础情况介绍1.7 其它和安全相关情况2 应急组织2.1 组织结构2.2 人员组成2.3 应急总指挥职责2.4 指挥代理人职责2.5 应急工作组职责2.6 日常及节假日行政值勤人职责2.7 应急责任制3 应急
2、事件处理关键点3.1 器材3.2 报警3.3 通讯3.4 疏散3.5 救护3.6 警戒3.7 排险3.8 终止应急状态3.9 恢复和善后4 危害原因辨识和管理方案5 作业步骤5.1消防火灾应急处理预案5.2治安事件和刑事案件处理预案5.3电梯出险应急处理预案5.4给排水系统故障应急预案5.5停电应急处理预案5.6冬季扫雪铲冰处理预案5.7公共卫生应急处理预案5.8锅炉房燃气泄漏应急处理预案5.9自然灾难和处理预案5.10防汛应急处理预案5.11突发性事件应急处理预案5.12园区内人员突发疾病应急处理预案6 疏散线路图1 物业管理分企业介绍11 物业基础情况物业名称:金侨时代家园(又名站前巴黎)
3、座落位置:八通轻轨站梨园站南600米通环南路和云景东路路口建筑类型:板楼、高层、小高层总建筑面积:109000平方米户数:住宅913户、商务综合楼131户、底商63户房屋类型:一般住宅装修状态:园区住宅为毛坯、商务综合楼为精装修绿化/容积率:绿化31%、容积率1.550供暖:小区集中供暖车位:425个出入口:两个,园区西门和南门开发企业:北京时代金侨房地产开发物业管理:北京豪悦物业管理配套设施:园区有幼稚园(北京春蕾双语艺术幼稚园)12 物业所处小区及周围环境情况介绍所处小区:金侨时代家园周围交通: 372、647、924、938等多条公交线路直通小区门口周围配套:学校:史家小学分校、梨园中学
4、、北京现代音乐研修学院、北京中医学院 商场:贵友大厦、苏宁电器、百惠福通州购物中心、福兰德超市 银行:工商银行、农业银行、北京商业银行 邮局:大马庄邮局 医院:中建二局医院、北京中医医院 其它:东方嘉汇花卉市场、北京同仁堂药店梨园分店、通州阳光药店、过门香饭店、青年餐厅周围情况:本项目地处通州区关键发展南部新城关键区,在八通轻轨梨园站南600米,云景东路和通环南路路口,交通极为便利,372、928、938、924、647等多条公交车直通小区门口。京津塘、京沈、京通高速便捷通畅,由CBD中央商务区驱车至小区仅需20分钟。小区周围配套成熟,学校、金融、邮政、休闲样样完善,西侧紧邻大型百惠福购物中心
5、,购物生活样样方便。13 项目部工作人员配置情况介绍项目实施总经理1名:杨云峰办公室文员1名:王秀娥三个专业部门:用户服务中心,经理1名:周秋生、工作人员6名、保洁员18名 工程维修部,经理1名:刘秋明、维修工6名 安全事务部,经理1名:孙嘉亮、安全员22名14 安保设施及人员配置情况介绍1) 楼宇电子对讲系统:每个单元门口配有电子对讲系统,必需用钥 匙才能开启2) 小区周界报警及监控安防系统:全园区共设有11个监控探头,分 别设在园区各出入口、关键交通路口、围墙、停车场等关键部位。3) 园区内配有地下消火栓:园区现在配有6个地下消火栓,分布在10号楼6单元前、6号楼2单元前、15号楼7单元前
6、、12号楼1单元前、1号楼6单元前和4-1号楼前。4) 灭火器:我园区共配有120具灭火器。5) 安保人员配置情况介绍:本园区共有安保人员23名;其中安全经理1名、中控值机员2名;外协保安企业队长1名、班长1名、厨师1名、安全员17名;岗位共设6个,其中大门岗2个(累计8人)、巡查岗2个(累计6人)、地产办公楼形象岗1个(累计1人)、商务综合楼大堂岗1个(累计2人)。1.5 业主/租户基础情况介绍从 年5月站前巴黎第一期入住开始至今,现已实现封园,累计入住达成1107户。1.6 其它和安全相关情况站前巴黎小区设有些人防空间1处,分别为:3号楼、4号楼地下室,但未启用,为园区地下停车场。2、 应
7、急组织 2.1 组织结构2.2 人员组成(1) 应急总指挥:杨云峰(2) 指挥代理人:周秋生及日常总值班经理(3) 应急工作组:a) 安全排险组长:孙嘉亮b) 安全排险组员:安全事务部全体安全员 c) 用户救援组长:周秋生d) 用户救援组员:用户服务部全体职员 e) 工程抢修组长:刘秋明f) 工程抢修组员:工程维修部全体维修工2.3 应急总指挥职责(1) 决定事故应急预案开启和终止;(2) 统一领导事故应抢救援工作,确定现场指挥人员,负责应急队伍和资源调动;(3) 向公安、消防、安监、卫监等应急部门汇报,并保持亲密联络;(4) 消防等部门人员抵达单位后,配合这些部门指挥应抢救援工作;(5) 向
8、小区相关部门和单位通报事故情况和要求提供救援事项;(6) 向上级汇报事故情况和求援事项;(7) 向单位职员通报事故情况;(8) 依据上级授权,向新闻媒体公布事故情况;(9) 负责事故原因调查和善后工作。2.4 指挥代理人职责(1) 在应急总指挥无法到场或无法立即到场情况下,全权代理应急总指挥,行使现场总指挥权利,负应急总指挥责任;(2) 在事故处理过程中,如应急总指挥临时到场,仍由指挥代理人负责指挥全局,应急总指挥起辅助配合作用。2.5 应急工作组职责(1) 根据和事故对应应急预案行事,在事故现场指挥救援行动,把事故消亡在初始状态;(2) 把事故情况可能造成危害和求援事项向应急总指挥汇报;(3
9、) 服从应急总指挥调遣;(4) 指挥现场无关人员有序疏散,撤离到安全区域;(5) 负责救护受伤人员和寻求失踪人员;(6) 负责现场应抢救援任务分配和人员调度;(7) 和消防等应急部门合作,提供提议和信息;(8) 维持现场秩序,负责事故现场警戒和保护;(9) 负责事故后现场清理工作。2.6 日常及节假日行政值勤人职责(1) 由管理部经理等干部轮番担任日常及节假日值班工作,行使行政和安全指挥权;(2) 在应急总指挥无法到场或无法立即到场情况下,担现代理指挥人;(3) 在确定事故立即发生或已发生后,向单位领导汇报,向上级部门汇报;(4) 根据应急预案要求,开启事故应急预案;(5) 维持现场秩序,负责
10、事故现场警戒和保护;2.7 应急责任制(1) 总经理是企业安全第一责任人,负责确保总企业安全,担任总企业应急总指挥,是总企业应急预案第一指挥者。(2) 实施总经理全方面负责项目部安全工作,确保该项目安全,担任项目应即总指挥,是项目部应急预案第一指挥者。(3) 指挥代理人,在应急总指挥无法到场或无法立即到场情况下,担当应急预案第一指挥者职责。(4) 应急工作组组长,由企业/项目部部门经理担任。负担本预案要求职责,指挥本组人员进行抢险排难。(5) 企业每十二个月进行考评,对考评年度内无责任事故,工作成绩优良者,作为考评评优条件之一。(6) 对发生安全事故部门/项目部,依据责任大小,实施批评或行政处
11、分、经济上处罚等方法。3、 应急事件处理关键点3.1 器材为确保应抢救援工作有效实施,项目部平时做好应急装备维护、保养,确保需要时正常使用。通讯器材:固定电话、对讲机、传真机、个人手机等;中控器材:中控室电脑、烟感、温感、监视探头等;人员防护装备:防护服、安全帽、手套、安全带等;医疗设备设施:担架、抢救药品等;抢险装备:应急灯、手电筒、绳索、梯子等;运输设备设施:消防电梯、车辆等;消防器材:灭火器、消火栓、消防斧、水桶等;消防器材:沙袋、铁锹等;防暴自卫器材:电棍、警棍、绳索等;音像摄录器材:摄像机、摄影机、录音机等;扫雪铲冰用具:铁锹、扫帚、簸箕和清扫车。3.2 报警4、 发觉和确定事故发生
12、任何人员应该立即向指挥中心汇报。指挥中心人员接报后应该在第一时间通知应急总指挥、应急工作组组长,被通知人应火速赶到事故现场。如是火灾、易燃易爆气体泄漏或社会安全事件等严重事件,必需在第一时间得到确定后由应急总指挥向公安、消防等部门报警。5、 报警内容:发生事故单位名称、地址、时间、危险物名称和数量、事故原因、事故性质(化学毒品外泄、爆炸、燃烧或有些人持刀行凶等)、危险程度及对救援要求,和报警人和联络电话。6、 由应急总指挥决定进入全方面应急状态,开启警报(连续、短促电铃警告);同时用广播系统向业主/租户报警(应用简练、明确公众语言,如:“请注意,这是火警广播-”);广播内容关键要不停反复,让业
13、主/租户记住,了解每个细节及其确切意思。3.3 通讯(1) 要确保以下部门通讯通畅:a) 指挥中心和应急总指挥、各应急工作组组长之间;b) 应急总指挥和各应急工作组组长之间;c) 应急总指挥和公安、消防、安监、技监、卫监、医疗救护和社会应急部门之间。(2) 应急工作组要立即向应急总指挥汇报以下信息:a) 警报反馈:本区域警报系统是否工作正常;b) 事故情况:是否已排除、已受控制,是否还在蔓延、是否会造成更大危害;c) 救援情况:应急小组是否已到位,有哪些应急人职员作受阻,原因是什么;d) 疏散情况:应该疏散人数、集合点清点人数,滞留在现场工作人员,失踪人数(去向不明人员);e) 救护情况:受伤
14、人数,伤员救治情况,正在搜救情况;f) 排险情况:排险小组已采取了哪些方法,取得成效,现在碰到困难;g) 外援情况:公安、消防、安监、技监、卫监、医疗救护和社发局、社会应急部门抵达事故现场情况。应急总指挥应该利用多种通讯器材帮助各应急小组进行工作。3.4 疏散(1) 疏散设施a) 安全出口:建筑物应有两个或以上安全出口,门向外开启;b) 通道通畅:疏散通道、安全出口必需通畅、无障碍;c) 护栏牢靠:走道、扶梯护栏必需安装牢靠、高度符合要求;d) 应急照明:疏散通道、安全出口必需安装应急照明灯;e) 疏散标志:疏散通道、安全出口,路径转角处墙面应设置醒目标疏散标志。(2) 疏散管理a) 疏散命令
15、:由应急总指挥依据情况公布疏散命令;紧急状态下,值班主管可在上报应急总指挥同时公布疏散命令;b) 疏散广播:“请注意,这是火警广播,请你从最近安全出口撤离;请勿携带物品,请关闭电源和门窗,沿疏散标志从安全出口撤离”;c) 疏散路线:用户疏散组组长应依据现场情况、人流密度、对疏散路线作选择或调整;d) 疏散次序:在火灾中,应按先“着火层”,后“以上层”,再“下层”次序疏散;(靠近出口和最不利疏散区域内可先安排疏散;)e) 疏散引导:用户疏散组任务是维护疏散秩序,指明疏散方向和路径;在拐角、叉道处应有些人员引导,避免业主/租户误入危险区域;要阻止业主/租户逆向跑、窜、推撞、挤压情况发生;有些人倒下
16、,要立即扶起,预防踩踏事故发生;f) 撤离方向:当发生火灾、爆炸、有毒气体泄漏等事故时,应使在现场上风向业主/租户应逆风撤离;使在下风向业主/租户,最好用湿毛巾捂住口、鼻,弯腰快跑绕到上风向;g) 集合地点:集合地点应选择在上风向非事故威胁区域,总指挥或现场指挥依据现场情况做出选择,发出指令;h) 人员清点:用户疏散组应该在集合地点对疏散人数进行清点,并继续寻求滞留在事故现场人员和受伤人员,帮助其安全撤离;疏散引导小组应立即向总指挥汇报疏散情况。(3) 疏散前注意事项a) 工程抢修组应关闭无须要电源电、气设备,切断无须要电源(易燃、爆气体泄漏除外);b) 财务人员应把现金锁入保险柜;c) 为确
17、保快速、有序、安全地疏散,任何人在疏散时不应携带个人物品,更不许可逆向跑窜寻求个人物品。3.5 救护(1) 事故发生后用户救援组应快速集合、立即投入现场救护工作,以达成挽救生命、稳定病情、降低伤残、减轻痛苦救助目标;(2) 营救:医疗组应千方百计地营救滞留在事故现场伤员,并将其安全转移;(3) 救治:要遵照“先救命、后治病;先重后轻、先急后缓”标准;a) 优先处理损伤危及生命但可救治伤员;b) 其次处理用紧抢救治方法可稳定病情伤员;c) 然后处理受伤后生理上没有太大改变伤员。(4) 运输:运输伤员时,应该依据伤员情况和周围医院技术力量和特点,合理地转送到对应得医院,避免再度转院;(5) 车辆:
18、应该优先安排伤员抢救用车辆;(6) 用户救援组应随时将救援情况(已转移伤员、正在救治伤员、还未取得救助伤员等)向应急总指挥汇报。3.6 警戒事故发生后,安全排险组应派遣人员在事故现场周围立即设置警戒区域,阻止无关人员进入,实施以下任务:(1) 设置警戒线,维护现场周围秩序;(2) 严格控制进出事故现场人员,保护事故现场;(3) 指挥危险区域人员撤离,阻止有些人因寻人、物重返危险区域;(4) 疏导交通,保障救助车辆通行,引导应急车辆进入现场;(5) 保卫事故现场设施设备和财产安全,防范犯罪行为和别有用心人卷入肇事;(6) 引导媒体人员进入指定地点,汇报应急总指挥部派专员接收媒体人员采访,控制媒体
19、人员活动范围;(7) 帮助疏散人群、人员清点、传输信息和事故调查工等作。3.7 排险事故发生后,安全排险组应派遣人员立即赶到现场,开展排险工作:(1) 火灾排险关键方法a) 应利用灭火器等消防器材,把火灾扑灭在初始阶段,控制灾难深入发展,为安全疏散发明条件;b) 立即转移易燃易爆有毒有害物品和珍贵设备;c) 修复用电设施,抢修因事故受损坏需应急使用设施设备;d) 关闭可能会使事故扩大或引发其它事故设施设备。(2) 选择灭火器注意事项a) 易燃液体引发怒灾,应选择干粉或泡沫灭火器;b) 易燃气体泄漏引发怒灾,应选择干粉或二氧化碳火器;c) 可燃固体物质引发怒灾,应选择水型灭火器;d) 高温设备火
20、灾,忌用水型灭火器,应选择干粉或二氧化碳火器;e) 电器设备火灾,忌用水型灭火器,应选择干粉或二氧化碳火器;f) 精密仪器和珍贵设备火灾,忌用水型、干粉灭火器,应选择二氧化碳火器;g) 珍贵文件档案火灾,忌用水型灭火器,应选择干粉或二氧化碳火器。(3) 易燃易爆气体泄漏处理标准必需遵照“先防爆、后排险”,“先控制火源、后阻止泄漏”标准,灵活使用关阀断气、堵塞漏点、稀释驱散等处理方法。要采取强有力方法,断绝一切可能火源。a) 泄漏区电气设备如无防爆方法不能随意开关,避免产生电火花;b) 快速扑灭多种明火,停止电焊等明火操作;c) 严禁使用金属工具、穿着钉鞋、化纤服装,以免碰撞、磨擦而产生火花;d
21、) 严禁在气体扩散区域使用电话、手机等通讯工具;e) 冷却高温设备、物体;f) 警戒区内实施交通管制,严禁车辆通行,预防排气筒火星;g) 严禁吸烟;h) 堵漏无效,泄漏范围扩大时,应快速向周围单位、居民发出险情警告,要求其熄灭一切明火、切断电源、快速撤离至安全地带。 3.8 终止应急状态(1) 当事故已经排除,险情已经结束,应该由应急总指挥经过广播、公告等方法宣告:“终止应急状态”;(2) 若事故应急处理已开启了市、区应急联动机制,应急总指挥部应该先征求市、区应急处理部门意见,然后作出决定;(3) 临时隔离事故现场,保护现场物证,以利于相关部门对事故原因、伤害、损失进行调查评定;(4) 撤消原
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