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物业工作手册范本模板.doc
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1、工作手册目录1.0工程部质量环境管理目标 DCYXYFGZSCGC-C01 2.0工程部工作职能 DCYXYFGZSCGC-C023.0组织结构和人员编制 DCYXYFGZSCGC-C034.0岗位职责 DCYXYFGZSCGC-C044.1工程主管岗位职责4.2强、弱电领班岗位职责4.3强电运行技工岗位职责4.4强电维修技工岗位职责4.5 弱电维修技工岗位职责4.6电梯维修工岗位职责4.7水暖、综合领班岗位职责4.8司炉工岗位职责4.9水处理化验员岗位责任制4.10暖通维修技工岗位职责4.11综合维修技工岗位职责 5.0规章制度 DCYXYFGZSCGC-C055.1配电室交接班制度5.2配
2、电室值班制度5.3配电室倒闸操作制度5.4配电室门禁制度5.5配电室防火制度5.6配电室管理制度5.7临时用电管理制度5.8电梯管理制度5.9电梯外维人员管理要求5.10锅炉房交接班管理制度5.11锅炉房值班制度5.12锅炉房门禁制度5.13锅炉房防火制度5.14锅炉维护保养制度5.15锅炉巡回检验制度5.16锅炉房清洁卫生制度5.17锅炉房安全保卫制度5.18锅炉水质管理制度5.19事故处理汇报制度5.20天然气表房防火制度5.21用水、供水管理制度5.22综合维修专业巡检制度5.23安全运行管理制度5.24设备维修制度5.25零修管理制度5.26巡视检验制度5.27大、中修工程管理制度5.
3、28空房防护制度5.29事故处理制度5.30汇报制度5.31防火制度5.32机电设备安全运行维修管理制度5.33房屋管理制度5.34危险品储存防火制度5.35工程部会议制度5.36工程部卫生管理制度5.37职员工作制度5.38新职员培训制度5.39工具管理制度5.40通用设备设施环境管理要求5.41工程物资管理要求5.42工程档案管理要求5.43工程部钥匙管理制度5.44噪音控制管理措施5.45污水排放管理要求5.46工程废弃物管理要求5.47节省用水、用电管理措施5.48报修单管理制度5.49 派工单步骤图5.50维修程序和服务规范6.0操作规程及标准 DCYXYFGZSCGCC066.1干
4、式变压器保养安全规程6.2电容器操作规程6.3电机日常运行和维护安全操作规程6.4维修电工安全工作规程6.5照明系统故障处理安全规程6.6动力系统故障处理安全规程6.7安全出口灯及公共区域照明、用电器具巡检标准6.8配电箱柜巡检标准6.9弱电日常工作规程6.10弱电应急工作规程6.11监控系统安全操作规6.12监控系统维护保养内容及标准6.13监控系统巡检内容及标准6.14消防系统安全操作规程6.15消防系统维护保养内容及标准6.16消防系统巡检内容及标准6.17电梯维修工安全操作规程6.18电梯司机操作规程6.19电梯日保养项目:6.20电梯周检项目:6.21电梯二级(年)保养项目:6.22
5、生活给水系统保养规程6.23消防喷淋系统保养规程6.24开水器设施保养规程6.25水泵定时保养操作规程6.26公寓、写字楼内管网检验操作规程6.27锅炉运行操作规程6.28锅炉保养程序6.29综合维修安全工作规程6.30电钻安全操作规程6.31电气焊安全操作规程6.32卫生间设施保养规程7.0突发事件紧急处理预案 DCYXYFGZSCGCC077.1停电应急处理预案7.2层配电室停电应急预案7.3触电事故应急方法7.4电梯出险应急预案7.5停水、跑水事故应急处理预案8.0接管验收程序 DCYXYFGZSCGCC088.1接管验收应含有条件8.2接管验收依据8.3接管验收标准8.4责任划分8.5
6、公寓、写字楼分部验收项目8.6接管验收小组人员组成8.7工程接管验收程序8.8验收时间表8.9配合帮助8.10工程遗留问题处理8.11接管或代管后管理8.12工程资料移交清单8.13工程资料存放9.0二装制度及管理要求 DCYXYFGZSCGCC099.1公寓、写字楼装修指南9.2装修施工前准备工作9.3业户租户区域现实状况交接9.4装修工程相关费用9.5付款方法9.6 施工进场通知书签发9.7 装修施工管理9.8施工单位进场9.9装修工程管理制度9.10 工程完工检测9.11消防验收9.12退还装修押金9.13业户区域内局部装修改造管理要求9.14管理协议及表格工程部统计表格目录序号文件名称
7、编号搜集岗位搜集时间保留时间1内部培训统计表DCYX- CX B04-J05工程组每 月三年2设备设施管理卡DCYX- CX B05-J02工程组每 年三年3设备设施台帐DCYX- CX B05-J03工程组每 年三年4设备设施年度预防性维修保养计划DCYX- CX B05-J04工程组每 年三年5基地日巡检统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05 -J01工程组每 月三年6华全部日巡检纪录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J02工程组每 月三年7 值班统计DCYX- YF -GZSC-GC-C05J03工程组每 月三年8配电室运行统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C
8、05J04工程组每 月三年9基地配电室运行统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J05工程组每 月三年10 锅炉供暖运行统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J06工程组每 月三年11会议统计DCYX- YF -GZSC-GC-C05J07工程组每 月三年12 进出人员记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J08工程组季 度三年13 机房日巡检统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J09工程组季 度三年14公用工具借用记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J10工程组每 年三年15个人领用工具记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J1
9、1工程组当 日三年16工具报损申请表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J12工程组当 日三年17测温统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J13工程组每 年三年18维修情况汇总表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J14工程组每 月三年19空置房屋巡检统计 DCYX- YF -GZSC-GC-C05J15工程组当 日三年20 月份工程维修材料统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J16工程组每 月三年21设备设施维护保养统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J17工程组当 日三年22监视和测量装置台帐DCYX- YF -GZSC-GC-C05J18工
10、程组当 日三年23领用/退还钥匙记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J19工程组季 度三年24倒闸操作票DCYX- YF -GZSC-GC-C05J20工程组当 日三年25维修保养月考评表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J21工程组每 月三年26工程废料处理统计DCYX- YF -GZSC-GC-C05J22工程组每 月三年27能源统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J23工程组每 月三年28清淘统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J24工程组季 度三年29 测试统计DCYX- YF -GZSC-GC-C05J25工程组每 年三年30维修工工作日志
11、DCYX- YF -GZSC-GC-C05J26工程组当 日三年31临时用电申请表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J27工程组当 日三年32电梯巡检统计表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05J28工程组当 日三年33水质化验统计 DCYX- YF -GZSC-GC-C05J29工程组每 月三年34接管验收表DCYX- YF -GZSC-GC-C08J01工程组当 日三年35隐检工程统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C09J01工程组当 日三年36装修整改通知DCYX- YF -GZSC-GC-C09J02工程组当 日三年37二次装修巡查表DCYX- YF -GZSC-
12、GC-C09J03工程组当 日三年38装修工程完工验收表DCYX- YF -GZSC-GC-C09J04工程组当 日三年1.0工程部质量环境管理目标 DCYXYFGZSCGC-C01 1.1服务质量满意率达成96.5%。1.2房屋主体及公共区域设备设施完好率不低于100%。1.3工程固体有害废弃物回收率100%。1.4设备运行完好率100%;无重大责任事故。1.5不发生人为责任事故,严格实施各项规章制度和操作规程。1.6建立设备安全运行制度,建全岗位责任制,定时巡回检验、维修保养,立即做好设备运行统计管理,保留好设备维修统计。1.7制订节能方法,并严格实施;修旧利废降低维修成本。1.8遵守环境
13、保护法律法规,制订环境保护各项规章制度,并遵照实施。1.9工程主管负责对多种工程统计单据进行审核,并不定时进行现场抽查以监督职员上报多种数据真实性。2.0工程部工作职能 DCYXYFGZSCGC-C02 2.1负责公寓、写字楼设备设施管理、运行、维护,建立设备管理台帐。2.2负责计量仪器仪表校验、日常维护及使用管理。2.3负责供方维修服务评价及监督管理工作。2.4负责空置房屋及其隶属设施维修保养。2.5负责能源消耗及资源控制工作,确保最大程度节能。2.6负责组织环境原因识别、更新及重大环境原因评价工作。2.7负责工程技术资料搜集、整理、归档。2.8负责工程维修满意率落实及统计工作。3.0组织结
14、构和人员编制 DCYXYFGZSCGC-C033.1组织结构工程主管水暖综合领班强、弱电领班 锅炉运行人员综合维修人员配电室运行电梯、强、弱电维修3.2岗位设置: 工程主管:人; 强、弱电领班: 人; 综合领班:人;强电维修:人; 配电室运行:人;弱电维修:人; 电梯工:人;锅炉运行:人; 综合维修 :人。4.0岗位职责 DCYXYFGZSCGC-C044.1工程主管岗位职责4.1.1负责制订公寓、写字楼内公共设施、建筑物、设备系统相关管理规章制度。4.1.2 负责全部设备、设施系统(供水、供电、供热、供冷、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防、监控、楼宇自控、计量器具等)管理、运行及维修
15、。4.1.3负责编制设备、设施维修保养年度计划、大修计划及监督维保协议实施。4.1.4建立设备资产管理制度并使之落实,建立完整工程设备资料及档案管理制度。4.1.5负责处理本部门业务范围内发生问题,处理业主对本部门工作投诉意见。4.1.6负责查验用户装修报批手续及审查装修方案,监督装修方案实施。4.1.7配合客服部做好入住前房屋设施设备检验工作,并做好统计。4.1.8负责公寓、写字楼工程改造,设备更新方案及预算编制并报送相关部门审批。4.1.9组织制订各岗位规章制度和操作规程,立即纠正和处理违章违纪现象。4.1.10负责紧急情况处理工作。4.1.11要做好公寓、写字楼节能降耗工作,开展节能技术
16、革新和技术改造,使能源消耗和环境保护费用降到最低水准。4.1.12严格实施职员守则及相关要求,认真落实总经理指示,按时完成上级交办工作。4.1.13努力提升职员技术水平及职业素质,定时组织各级职员专业技术学习及职业道德培训,并应定时考评。把工程部建设成为含有高技术水准,高效率,高服务质量队伍。4.1.14完成上级领导交办其它工作。4.2 强、弱电领班岗位职责4.2.1 熟悉本项目变配电、照明、电力及能源管理方面功效和设施,和布线安装情况。能正确使用多种图纸、资料,能合理利用工程图纸、资料管理系统。做好设备资料搜集、整理、归档,并熟悉各相关技术规范。4.2.2 按时对设备进行巡检及维护保养,并负
17、责组织实施所属设备维护保养工作,对检修质量把关。并做好设备维修、检验、保养统计,立即上报工程部存档。善于总结经验教训,逐步采取新技术、新工艺进行改造,使设备、系统愈加完善,对所辖设备负有管理责任。4.2.3 负责本项目内消防系统、电话总机、中控室、楼宇自控等弱电系统技术管理工作。 4.2.4 根据相关要求,配合安保部定时对消防系统进行联动试验及检测工作,确保消防系统安全可靠运行。4.2.5落实实施岗位责任制、安全责任制,督促检验下属职员严格实施安全操作规程,确保设备及人员不发生安全事故,确保所属设备机房洁净整齐。监督本专业人员遵守项目部各项规章制度,对违反人员应立即进行教育或给处罚。加强劳动保
18、护,使班组安全工作制度化。4.2.6制订系统运行方案,确保变压器及全部设备在最高效率下工作,使系统节省能源和降低能耗,珍惜设施,杜绝浪费,压缩成本。4.2.7 制订班组人职员作排班,安排节假日轮休,对本专业人员请假或换班进行初审,立即合理调配人员。4.2.8 同各相关专业一起对项目部设备进行维护保养和抢修。4.2.9月底统计、分析项目部月用电量上报工程部,掌握能源消耗规律,编写能源分析表,预防用电计量盲点产生。4.2.10 检验供电系统运行情况、控制状态,审阅运行统计,发觉异常立即处理。4.2.11提交每七天/月强电系统运行汇报,帮助主管编写停电或其它供给尤其通告。4.2.12监管二装,确保施
19、工质量符合工程部要求及相关规范;工程完工后验收。4.2.13做好档案管理工作、下属职员技术培训和考评工作,督导检验下属工作。4.2.14帮助主管进行工作,完成上级领导交给其它工作。4.3强电运行技工岗位职责4.3.1严格遵守操作程序,做好防水、防火、防小动物及防尘方法,确保变配电设备正常运行。4.3.2认真实施巡视检验制度,做好巡视统计、运行统计和用电量统计统计,发觉异常立即采取方法,预防隐患酿成大故障。4.3.3根据强电领班安排,依据维修保养制度内容和要求对变电设备进行维修保养。4.3.4严格实施岗位责任制及安全责任制,确保人身和设备安全。4.3.5严格实施工程部值班制度和交接班制度,确保在
20、岗时不出任何问题。4.3.6每班必需对配电室进行清洁,使地面、窗台、设备表面不留积尘。依据计划定时进行设备内部清洁。4.3.7坚守岗位,定时巡查本系统设备,并正确统计多种运行数据,填好运行表格上报。4.3.8发生事故时,值班人员应保持冷静,根据操作规程立即排除故障,事故未排除时不交班,应上下两班协力排除故障,完成后写事故汇报,交主管审阅。4.3.9按要求开闭设备,不私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值等。4.3.10严格实施职员守则和企业规章制度,确保配电系统正常运行。4.3.11听从领班工作安排,完成领导交给其它工作。4.4强电维修技工岗位职责4.4.1熟练掌握各类电气设备操作、
21、维修保养规程。4.4.2服从领班工作安排,确保按时完成工作任务。4.4.3根据领班安排,依据维修保养制度内容要求,对强电设备、照明系统进行维修保养,并达成质量要求。4.4.4维修保养操作必需严格实施电工工艺规范,各接点必需牢靠坚固,绝缘及防水处理必需可靠。4.4.5严格实施岗位责任制及安全责任制,确保人身和设备设施安全。4.4.6发生事故时,维修人员应保持冷静,根据操作规程立即排除故障,完成后编写事故汇报,交主管审阅。4.4.7接到维修通知单应立即到位检修恢复正常,维修完成后做好统计上报领班,并立即回到值班地点。4.4.8 按要求开闭设备,不私自调整设备,改变线路走向。4.4.9 严格实施职员
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