物业管理前期介入专项方案.doc

前 期 物 业 管 理 方 案

二〇一二年二月十七日

目 录

第一部分 前期介入服务四个阶段 3
一、物业顾问组建阶段 3
二、建设施工阶段 4
三、完工验收阶段 5
四、物业销售阶段 6
第二部分 物业管理模式及服务目标 7
一、 服务管理模式设想 7
二、 服务管理目标－－构建“阳光小区” 11
第三部分 项目组织架构和岗位人员设置 13
一、 组织机构设置和岗位人员配置情况 13
二、各部门关键工作职责 14
三、 物资装备需求情况 17
四、前期介入工作计划 17
五、日常管理期工作计划 18
第四部分 物业前期管理开支计划预算 20
1.行政办公用具计划表 20
2.维修工具计划表 20
3.护卫、消防装备计划表 21
4.环境绿化装备计划表 21
5.前期介入日常费用开销预算表 22
第五部分 前期物业管理工作开展 23
一、前期物业工作关键 23
二、前期管理步骤及工作计划 25
三、前期管理总要求 26
四、物业接管验收前期管理 27
五、接管验收程序及注意事项 31
六、设备设施试运行 32
七、全方面清洁开荒 32
八、样板房服务接待工作 36
九、会所及康乐服务提议 52

第一部分 前期介入服务四个阶段
****住宅小区前期介入物业管理，是指物业正式进驻前物业管理，其关键目标是：立即发觉设施、设备遗留问题，为以后物业顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻和正式进驻后良好管理效果。****企业针对****住宅小区前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台支持下，从用户关系、制度管理、技术资料管理三个步骤入手，制订出完善、高效、科学作业规程和工作计划，以保障****住宅小区物业正常、有序运转，帮助集团使之物业建立良好之窗口形象。
要使以后物业管理顺利进行，物业管理前期介入将会起到至关关键作用，将依据物业施工进度实际情况，对“****”制订科学、成熟、对应物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为未来物业管理工作顺利开展打下坚实基础。
一、物业顾问组建阶段
对于物业管理前期介入，物业企业将依靠集团企业总部强大技术力量和和我们合作多年、极具专业见解及工作经验各相关专业教授，组建“项现在期顾问团”。依据物业特点，提出合理提议。前期介入人员需要参与小区计划设计方案变更讨论，从管理角度审阅计划设计方案是否合理，努力争取使小区设计方便以后物业管理工作。
1. 小区人车分流设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
2. 电梯联动监控和消控中心设置五方通话，刷卡上下梯系统；
3. 会所功效设计；
4. 公共照明开关设置位置及开闭形式；
5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置预留；
6. 信报箱设置，公共通告栏配置；
7. 直饮水系统功效配置；
8. 公共洗手间设置；
9. 小区垃圾房设置；
10. 物业管理用房位置设计；
11. 隶属工程配置设施建设设计参与。

二、建设施工阶段
建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业硬件增加了解，对有些影响使用功效问题早发觉、早协调、早处理，为以后物业管理工作奠定良好基础。
1. 提出设备设置和服务方面改善意见及设计遗漏工程项目标提议；
2. 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理压力；
3. 审查相关工程（包含绿化工程）优劣，提供改善意见；
4. 提供机电安装及能源分配相关专业技术管理意见；
5. 提供功效布局或用料更改相关专业技术管理意见；
6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面保护，以避免施工对材质造成损伤；
7. 对施工现场出入车辆实施安全监察和环境清洁方法管理。
8. 提前熟悉房屋中多种设备和线路，包含房屋内部结构、管线部署及所用建材性能；并配合对各施工现场水电核抄数据和施工单位正常使用管理。
9. 检验工程施工进度（依据需要参与建造期相关工程例会和建筑责任人定时碰面会等）；
10. 检验前期工程施工质量，并就原设计中不合理但又能够更改部分提出提议；
11. 配合设备安装、管线部署，进行现场监督，确保安装质量；
12. 提出遗漏工程项目标提议；
13. 对小区公建配套设施设备进行探讨，能够使公建配套设施设备满足以后用户发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，降低投入成本和以后物业管理成本。
三、完工验收阶段
物业管理前期介入人员将定时视察施工现场，参与工程例会，立即提出维护发展商利益和确保施工质量专业意见和提议，帮助开发商做好使用功效验收，对多种设备、管线全部逐一检验。
1. 参与委托方房屋、设备、设施完工验收，并建立验收档案；
2. 发觉可能存在施工隐患，并列出遗漏工程；
3. 参与重大设备调试和验收；
4. 制订物业分户验收步骤并实施；
5. 指出工程缺点，就改良方案可能性及费用提出提议。
四、物业销售阶段
良好物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量购房者，同时也有利于开发单位树立企业品牌形象和著名度。所以，物业管理前期介入人员将依据实际情况，帮助开发部物业销售和宣传推广。
1. 制订合理物业管理收费标准，为物业销售作好准备；
2. 会所服务和管理；
3. 小区门岗、售楼处及样板房保安、保洁规范等服务，建立良好物业形象；
4. 设置物业专业人员在售楼现场解答用户对小区物业管理方面疑问；
5. 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；
6. 负责相关售楼宣传、构建小区未来居所环境，物业服务、配套设施宣传和推广。
7. 拟在****推行科学、实用“礼宾助理服务” ，从而扩大物业管理服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。
第二部分 物业管理模式及服务目标
一、 服务管理模式设想
****是集团企业第一个整体开发优良项目，集企业技术和资金优势，大手笔打造高级纯住宅小区，真正实现以房地产带动建筑业发展思绪。为此，作为物业前期介入，也是物业行业经过多年探索成功经验，作为开发一个后勤部门开展工作，在全国一二线城市采取这种模式很成功，为达康企业树立品牌，创品牌打造精品小区奠定扎实基础。为达康企业大盈利，大发展提供强有力后勤保障，促进了楼盘愈加好销售，并在相同楼盘销售价格上，有着一定提价优势。物业企业历经多年市场运作，因为利润微弱，没有完全发挥应有愈加功效，所以，我企业作为集团下属企业，一定以集团企业大局为重，学习和借鉴优异管理模式，结合自己实际情况，摸着石头过河。众观中国地产业多数房地产商，如万科、保利等全国著名房地产品牌企业，均以其产品开发建筑质量和优质物业服务取胜，从而在全国各地发明出一个又一个精品楼盘，在房屋销售价格上也比通常非品牌楼盘高出10%，企业从中获取丰重利润回报。多年已经有恒大华府、碧桂园两大品牌进驻郴州地产市场，现正开发挂牌销售楼盘，其地理位置和周围配套条件并无优势，然而开发企业成熟而大气前期运作模式，除大胆在楼盘景观建设投入外，更是大手笔投资把前期物业服务表现得淋漓尽致，其品牌效应和优质物业服务发挥，使其楼盘销售价格远远地突破郴州当地新高，从开盘以来空前好销售量来看，也得到了郴州用户认可。
现本市物业企业均采取包干制经营，盈余或亏损均由物业服务企业享受或负担。但郴州市属于物业管理起步较晚地域，物业服务行业还在探索发展幼稚期，在市场竞价猛烈条件下，多数物业企业采取尽可能降低人员开支，来降低经营成本，获取企业利润最大化，然而造成从业人职员资福利待遇低，职员招聘困难，从业人员素质参差不齐，服务质量普遍不高，物业服务企业和业主甚至和开发商之间之间矛盾重重恶性循环，最终造成两败俱伤。依据我企业在著名地产商恒大集团和碧桂园进驻郴州后考察经验，安居企业拟在****住宅小区前期物业管理模式上打破当地物业管理行业通例包干制，而实施酬金制经营模式和服务管理，即前期物业管理阶段服务管理全部开支成本，由物业方在推行物业服务活动开展过程中，按预算申报方法向开发建设方提出申请，经审核后按计划资金拨付物业管理费用方法。既易于让物业服务品质得到有效保障，从而提升开发本项目标销售，又适合物业企业在行业立足和平稳度过行业幼稚期，避免物业企业因承接物业项目开发周期长，入住率低，因物业成本等问题，造成多种恶性循环矛盾产生。
依据优质物业服务要求和项目标特点相结合,****物业经过对项目标情况分析及对项目周围情况了解,结合对项目标定位,我们认为****住宅小区物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。
****住宅小区物业管理围绕“安全、舒适、快捷、健康”八个字展开。
安全是指让业主在小区里生活得安全放心；
舒适是指要发明优美整齐环境，让业主感到舒适、温馨；
快捷是指让业主在小区里方便和各地进行联络，交换信息，这就要求我们打造一个高端品位智能化小区；
健康是指良好环境促进人身心健康，同时丰富多彩，形式各样小区文化活动引领业主健康生活工作习惯。
为此，项目标物业管理和服务要根据以下要求展开：
1、科学化、制度化、规范化、高起点
　　****住宅小区技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要主动探索制订并不停完善一套覆盖各个方面管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理和服务走上科学化、制度化、规范化轨道；要有高素质职员队伍，高技术管理手段，高标准管理要求。只有这么，才能达成好管理效果。
2、加强治安防范，严格出入管理制度，建立用户档案
　　小区住宅管理最关键就是安全管理。而****住宅小区物业管理安全保卫工作极其关键，必需加强治安防范，建立和健全多种值班制度，坚持外来人员出入检验登记制度，坚持定时检验楼宇防盗和安全设施制度，坚持安全管理下班交接检验制度，坚持二十四小时值班巡查，努力争取做到万无一失。同时，应全方面建立用户档案，熟悉业主情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主人身和财产安全。
3、加强消防管理，做好防火工作
　　因为****住宅小区功效多、设备复杂、人流频繁、装修量大（尤其是入伙早期，将面临大批量装修管理），所以火灾隐患原因多。所以，****住宅小区物业管理防火要求高，应尤其加强对消防工作管理。做好对业主、对各施工单位用火、用电宣传教育及监督管理工作，明确防火责任人，熟悉消防基础 知识，掌握防火、救火基础技能；加强防范方法，定时检验、完善消防设施，落实消防方法，发觉问题立即处理，消除事故隐患。
4、重视清洁管理
　　环境卫生好坏是小区管理服务水平关键表现。我们将在本身环境管理经验基础上，为小区提供专业清洁服务工作。为此要制订完善清洁细则，明确需要清洁地方、材料、清洁次数、检验方法等。同时要加强常常性巡视保洁，确保大堂、电梯、过道随脏随清，广场走道无杂物、灰尘，门窗洁净明亮。
5、强化设备管理及设施维修保养
　　设备、设施正常运行是小区是否正常运作关键。应重视对****住宅小区水电设施(包含高低压变电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)全方面管理和维修，供水供电要有应急方法。应尤其重视对电梯保养和维修，重视对消防系统检验、测试。要有健全检验维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道 、电梯间等定时检验、维修维护。对业主设备报修要立即处理，并定时检验。要做到电梯运转率不低于98％，消防设备完好率达成100％。
6、设置前台用户中心，完善配套服务
　　管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，****住宅小区应有配套服务，设置客服中心。 帮助业主、租户办理多种手续，处理相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包含提供部分日常性服务，如帮助接待来访客人，回复电话投诉，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其它可能委托服务，如代送快件等（小区多个经营有偿服务范围）。　　
7、加强沟通协调，不停改善工作
　　小区管理处应加强和业主沟通，主动咨询、听取她们对管理服务工作意见和要求，认真接收、处理业主、租户投诉，立即反应、处理她们提出问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门工作，还要不停改善各项管理，使各项工作指标达成同行业优异水平。
二、 服务管理目标－－构建“阳光小区”
****住宅小区作为高尚物业居所，开展物业管理工作，就必需高度重视她们文化需求、服务需求及主动参与小区建设愿望,共同营建高品质服务环境。
我们提出构建“阳光小区”人居理想模式，强调由“物化”管理上升到“文化”管理，实现传统家居理念和现代生活方法高度共融“阳光小区”管理目标。文化管理包含两个层面，一是经过多个交流形式促进物业管理人员和小区组员和小区组员之间正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”传统小区概念得以理性回归，并激发小区组员共同参与建设小区人文环境主动性。二是经过多个宣传形式培养小区组员集体主义观念，进而深入到她们在使用物业尤其是在使用共享性较强物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们设想是：
1、提倡“全员参与”管理文化：
在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上充足合作，比如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面共同参与和协作来填补管理上缺项和漏项。在小区内，我们推崇“为用户节省每一分，让用户满意多一分”管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心小区公益事业业主组织起来，参与小区安全管理和小区文化建设。而且，经过实施“年度管理汇报制度”，定时如实向用户汇报综合管理服务费收支使用情况，和治安、保洁、绿化、小区文化等各专题工作运作情况，真正做到尊重业主权益。
2、推广“平等互动”服务文化
服务文化涵义在于“把提供优质服务视为工作自然方法和最关键规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对二者关系定位是：建立在权利和义务对等基础之上正当契约关系。建立这种认识能使职员真正尊重本身工作，产生服务热情，自觉尝试去寻求满足业主期望合适方法，提供发自内心“微笑服务”。业主在享受服务同时提出改善意见，服务产品供方和需方均保持愉悦心境，服务水准在平等互动基础上得以提升。
3、营建“和睦亲善”小区文化
小区文化是物业管理人和小区组员共同发明、含有小区特色精神财富和物质形态完美结合，小区文化建设最终目标是在居住区内建立一个“和睦亲善”文化气氛，以替换小区中正在蔓延“人情冷漠”。我们将以开展健康丰富小区文化活动为纽带，建立崭新小区公共秩序。
我们将围绕“爱国主义、环境保护、小区科普、全民健身、小区公益、尊老爱幼、物管宣传教育、健康家居”等八大专题来组织、策划小区活动，努力把****住宅小区创建为“精神家园”。
4、塑造“亲和人文”环境文化
现代信息时代到来，业主愈加关注小区内人文环境。物业管理人和业主一起参与环境文化建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然居住需要。在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代和传统、符合建筑设计特色形象识别系统，提升档次；提供高品质园艺维护，保持绿化良好长势以承续设计理念；以多个形式组织业主开展环境保护及美化家园活动。并不停完善居住区内园林小品及自然景观，营造厚重人文气息，建立人和环境友好共融“文化小区”。

第三部分 项目组织架构和岗位人员设置
一、 组织机构设置和岗位人员配置情况
结合对****住宅小区管理设想，我们认为，完善明晰管理职责、高效节省组织架构，是物业企业确保管理成效前提，是为业主提供立即、完善物业管理服务基础。在****住宅区项目上，从提升工作效率角度出发，提议尽可能降低无须要管理步骤，特设置以下管理架构（见组织架构图设置表）
物业服务中心人员配置及组织架构图设置表
客 户 部
26人
主 任1人
礼宾管家部10人
收费员
1人
前台接待员1人
绿化组
4人
保洁组
10人
****物业客服中心　项目经理1人
秩序维护部
24人
****企业
队长1人
工程部
3人
行政部
2人

主任1人
主任
秩序班长
3人
维修组
2人
行政人事1人
培训专员1人
运行组
1人
秩序员
20人

依据以上客服中心架构示意图，管理中心拟配置56人。
备注：本方案只是对项目标管理岗位进行预设置，而各岗位具体人员编制则要依据小区入伙情况及各岗位工作范围进行配置增减。全部些人职员资、福利、服装、工作餐等费用由开发单位负担。

二、各部门关键工作职责
1）物业企业总部：
负责协调、监督、检验、指导****管理情况及实际成效，控制费用开支，合理调配人力、物力；定时和相关主管部门沟通汇报，并依据其相关意见调整****管理计划。
2）服务中心项目经理：
A实施企业决议，负责****日常工作整体计划、协调、组织、控制及跟进落实；
B对项目标服务质量及经营成本进行目标控制；
C参考住宅小区物业管理标准，对项目每日管理情况进行现场检验及督导落实整改；
D每个月对小区管理实效进行综合评审考评，并对存在问题组织立即、有效专题整改，保障高质量物业管理及服务。
3）用户服务部：
A面向业主现场接收咨询、意见、提议、投诉、求援、质疑等工作，突发性事件处理及汇报；
B定时组织进行业主意见调查，回访统计分析工作，立即掌握业主综合评价等数据；
C依据业主实际需求，协调其它各部门，立即为其提供各类专题有偿服务；
D依据交楼计划安排楼宇前期介入、接管验收、单元移交及楼宇交收统筹工作；
E定时落实小区文化活动确实定及组织工作；
F二次装修申报、监督、管理工作；
G接收业主零星报修工作，并立即反馈工程人员，安排工程人员立即上门进行维修服务；
H按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况；
I负责****项目标清洁、绿化、消杀工作检验、考评、工作质量监督管理等；
J礼宾部规范操作（电瓶车对小区内业主接送、样板房管家）　
K为深入提升物业管理服务质量和效率，在短时间内处理业主投诉，同时全方面提升职员职业道德水平和工作责任意识，也为了提升业主满意度，最终满足业主高标准、高质量健康生活需求，在用户服务管理工作上推行“礼宾助理”服务。
L前台接待规范管理工作 ；负责向住客提供全方位尊贵服务，接收用户电话之服务要求、投诉等，向各部门转达住户要求，协调各部门工作，确保住户需求在二十四小时内取得反馈。“助理”对用户提出服务要求进行全程监控，务求按时确保服务质量；定时造访用户，听取服务质量反馈意见。
M对****项目各类型物业进行管理费收缴、代收代支费用收缴等；
N进行管理中心成本控制、资金计划和管理。
行政部：
A关键负责客服中心内勤管理，包含文件、档案、正常办公运作、B会议召集、固定资产及物品采购和保管等工作；
C负责客服中心人员招聘、培训组织；
D负责客服中心人员考评、薪酬管理等；
E负责客服中心内部管理制度制度及实施监督等。

三、 物资装备需求情况
为发明一个良好生活和工作环境，请按物业建设计划要求配置物业管理用房物业管理用房包含：
1. 管理服务用房：管理处接待、办公用房；
2. 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等管理用房和仓库；
物业管理用房配置要求：
1. [管理处办公用房] 划分为用户接待和办公两个区域。
2. [工程维修作业工作室] 需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库。
3. [保安、保洁人员休息、更衣室] 放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
以上配置除管理用房外，其它用房可利用车库等多出房间，以不侵占正式办公用房为宜。总标准是，给业主及租户带来方便，提升物业人职员作效率。
四、前期介入工作计划
序号
工作计划
计划关键点
实施时间
备注
1

成立****前期介入工作组
工程管理介入
时间项目进展确定

售楼处保安、清洁服务
用户档案建立
物业资料归类搜集
2
成立住宅区物业管理处
协商确定管理处办公场所；
项目入伙前2个月

二次装修管理处办公场所；
办理管理处相关运作手续；
人员配置、培训；
管理处办公设备配置。
3

前期介入
搜集各类工程资料；

入驻前二个月
熟悉、掌握各类设施和系统
4
导入****物业管理模式
导入ISO9001；

导入****物业各项规章制度；
导入****物业管理理念。
5

物业接管准备
物业验收（软、硬件）；

入驻前30天内
资料移交；
问题备忘。
6
首次业主
意见调查
搜集小区合理化提议分析调查结果，

入驻前30天内
上门调查和回访；
提出改善方案。

五、日常管理期工作计划
管理策划
内容描述
备注
体系完善
完善日常管理步骤，修订会务运行管理措施；

完善各类壁挂文件，VI系统，物业招租配合程序；
建立完善分包方工作绩效考评体系；
展开管理委员会筹备工作。
定时内部评审ISO9001（）质量管理体系
服务连续
改善
定时对职员进行服务意识、技能培训；

定时上门回访及开展用户意见调查；
全方面开展促进****销售住宅小区文化活动（十二个月不少于2次）；

开展多种形式物业法规宣传活动，制作小区办事指南；
会所策划
营运
定时开展用户消费意向调查，合适调整服务项目及内容

加强对分包项目标监管
管理达标
两年内达成区、市物业管理示范小区标准，

三年内达成省优异物业管理示范小区标准

第四部分 物业前期管理开支立项预算
1.行政办公用具立项表
名 称
数 量
单价（均价）
合 计
备 注
办公桌椅
5

打印机
1

传真机
1

会客桌椅
2

复印机
1

电脑设备
3

空调机（分体式、柜式）
2

饮水机
2

摄影机
1

电话
1

档案、资料柜
1

整体制作
职员服装
56

各类标识牌
1

鞋套机
4

依据样板房数量
伞架
2

电瓶看房车
3

小区宣传栏
1

职员餐厅用具

各类办公用具
1

小计

2.维修工具立项表
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
75型室内疏通机
1

200型室外疏通机
1

8KVA型电焊机
1

冲击钻
1

砂轮切割机
1

手电钻
1

台钳
1

梯子
1

万用表
1

摇表
1

潜水泵
1

电工工具
2

电流表
1

打磨机
1

水工工具
1

高层作业工具
1

其它工具材料备件
1

3.护卫、消防装备立项表
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
无线对讲系统
12

消防工具
2

巡查车
1

3米高铝合金人字梯
2

床及床上用具
24

手电筒和雨具
12

4.环境绿化装备立项表
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
洗地机
1

吸水吸尘机
1

打磨机
1

抛光机
1

剪草机、雨衣
1

小推车、胶水管
3

农药喷杀器
1

铁锹、锄头
1

多功效清洁车
1

小计

备注：以上四项物资创办筹备物质立项表，由开发方出资采购。
5.前期介入日常费用开销预算表
项 目
月预算额（元）
年预算额（元）
备注
1
工资费用

项目经理
5000
1
60000

社保费未计
行政部
2500
2
60000

社保费未计
礼宾部（置业顾问）
1800
10
216000

社保费未计
前台接待
1800
1
21600

社保费未计
物业收费
1800
1
21600

社保费未计
维修
2400
3
86400

社保费未计
保洁
1200
10
144000

社保费未计
绿化
1600
4
76800

社保费未计
秩序维护
1800
24
518400

社保费未计
2
工作餐费
16800
56
00

10元每人每日
4
办公费用
500
56
6000

印刷、办公用具等费用
5
交通费用
300
56
3600

6
接待费用
600
56
7200

7
饮水费
200
56
2400

8
办公室水电费

56
0

9
通讯费用
100
56
1200

宽带网络费
手机通讯费
100
5
6000

办公室通讯费
300
56
3600

10
培训费

56
11

计划物业人员考察培训费
12
职员人身意外险
100
56
5600

13
不可预见费用
500
56
6000

累计

1560000

备注：以上日常费用开销预算累计：1560000元，由开发方出资。

第五部分 前期物业管理工作开展
一、前期物业工作关键
（一）建立****住宅小区项目管理部沟通渠道。和同人置业良好沟通是****住宅小区管理成功是否关键，物业企业将建立企业、管理处、现场三个层次沟通渠道。在项目进驻初始阶段起，就建立二十四小时值班用户服务热线，随时接收业主咨询和服务需求。
1、认真听取集团或使用人对物业管理要求、期望。
2、了解集团或使用人对物业使用相关安排、计划。
（二）全方面了解物业土建结构、管线走向、设施、设备安装等情况，参与工程验收，帮助成品保护，进行器材检验、外观检验、性能检验、功效测试、标牌检验，并按整改计划督促整改。
（三）设计管理模式确定管理制度。依据前期管理过程中集团意见和要求，结合现场实际情况，对各项管理方案进行调整，使之愈加适合集团要求，经过一段时间运行磨合，最终固化为基于ISO9000标准要求****住宅小区物业服务中心程序文件及作业指导书。
1、确定物业辖区规章制度、装修施工管理措施、大门出入管理措施、停车场管理措施等。
2、设置物业辖区内物业管理处，要求各类人员岗位责任制订等。
3、制订上岗人员培训计划，并实施计划。
（四）办理移交接管事宜，进行工程及物业资料交接。
1、确定移交接管措施。
2、帮助和办理移交接管事项。
（五）建立良好外部公共服务系统和服务网络，以利于以后工作开展。
1、消防、电梯等专业维保企业评定、选定。
2、同街道、公安、交通、环境保护、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通。
3、建立代办服务项目网络。
（六）工程、技术等档案资料建立和管理。经整理后根据资料本身内在规律和联络进行科学分类和归档，全部资料实施“双档”（电子档案、文本档案）管理，并对关键资料进行备份和要求对应保留时限。
（七）帮助作好小区入伙前准备工作。物业企业在长久物业管理实践中积累了丰富相关工作经验，我们将在总结过去经验基础上，帮助作好****住宅业主入伙及相关手续办理工作。
（八）清洁开荒工作。****住宅小区入伙前，施工管理方将负责进行首次全方面清洁工作，物业管理企业将给全方面配合，在进行开荒过程中，尤其注意外抢、石材地板、瓷砖地板、不锈钢表面清洁。注意不使用有腐蚀作用清洗液，预防腐蚀后造成损失及后续管理困难。
二、前期管理步骤及工作计划
（一）物业接管工作步骤
签定物业委托管理协议

筹备项目物业服务中心

组建物业接管验收小组

进行物业接管验收

对接管验收问题进行整改

钥匙移交

签收移交清单

移交管理用房

物业管理处进入物业

物业服务中心和相关部门协调关系，开通相关设施使用

开始进入正式管理

三、前期管理总要求
（一）进行功效区、辅助工程前期管理和设备调试，充足了解、熟悉物业情况，对影响以后使用功效工程问题提出整改合理化提议，制订操作性强物业管理方案。经过具体查看各专业设备系统设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向和维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。在符合设计规范、技术设计要求前提下，应使设备及系统巡视操作便利、易于维修保养，设备系统容量轻易调整匹配，系统管线部署和步骤控制更趋于合理，各系统功效、功效流量输出应便于计量管理，便于经济核实。****物业企业将就这些问题提出改善提议，提请设计单位和工程筹建处改善。
（二）严格按相关规范要求进行各项验收，确保物业质量。参与设备安装工程分部分项工程验收、隐蔽工程验收和设备安装工程综合验收。熟悉楼宇各设备系统安全经济运行状态参数，掌握设备系统调整控制方法、紧急情况处理方法，提出设备系统运行管理方面整改意见和提议。
（三）明确开发商、施工安装单位、物业企业及专业企业各方责、权、利关系。
（四）接管****住宅小区物业管理后确保集团或使用人各项工作正常开展。
四、物业接管验收前期管理
根据物业接管验收程序和要求，依据国家制订物业接管验收标准，做好接管验收工作，做到全方面、细致而不漏项，为以后物业管理打下坚实基础。
（一）物业接管验收
物业接管验收分为现场验收，资料交接及其它交接等三个方面。
1、验收引用标准：
GBJ7建筑地基基础设计规范
GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11建筑抗震设计规范
GBJ14室外排水设计规范
GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民用建筑设计防火规范
GBJ206木结构工程施工及验收规范
GBJ207屋面工程施工及验收规范
GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
2、现场验收关键项目
（1）主体建筑外观、各构件安装和墙体饰面等符合建筑规范要求。
（2）各类屋面必需符合GBJ207中4.0.6条要求，排水通畅，无积水，不渗漏。
（3）室内装饰装修工程和消防工程必需符合相关规范要求。
（6）供配电系统：地域变电站及各变电所内正常供配电设备、应急供配电设备、柴油箱及油库、各配电房防鼠要求、各弱电检验井内管线及电箱、公共照明灯具等符合标准要求。
（7）多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠，对应防雷设备必需经过专业部门检测，并持有检测单位签认合格证，接地阻值必需符合GBJ232要求。
（8）电梯开启运行、选层、平层、停层、曳引机噪声和震动声不得超出GBJ232要求值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装隐蔽工程、试运转统计、性能检测统计及完整图纸资料均应符合要求。
（9）智能化系统：楼宇自动化（电力、保安、办公自动化、网络通讯等）应符合国家标准；消防设施必需符合GBJ16、GBJ45要求，而且持有消防部门检验合格签证。
（10）给排水系统：各供水、消防水泵及电机等，各水箱、给排水管网、接头及阀门等，检验井内管接头、水表、阀门等，消防供水管网、接头、阀门、消火栓、人防工程及对应供水系统，均要求符合GBJ14要求。
（11）装饰工程：玻璃幕墙、框架、门和门框及附件、护栏及扶手、外墙饰面、公共区域设施设备外装饰、多种标识及区域图标、公共洗手间、灯具及其它小电器设施、各设备及管理用房、信报箱等。地面、地脚线、内墙饰面、防火卷帘、护墙板、天花多种装饰等，均应符合标准要求。
（12）大堂设备设施及装修工程符合规范要求
（13）通信、自动控制室、信息机房等网络设备房间屏蔽墙体符合规范要求
（14）隶属工程及其它，包含室外排水、沟道等设施符合GBJ14要求。
（15）。消防控制中心及消防控制室设备设施应符合标准要求。
（二）资料交接
1、 产权资料：
（1）立项汇报；
（2）同意文件；
（3）信息许可证；
（4）用地同意文件；
（5）施工许可证；
（6）红线图；
（7）测量汇报。
2、技术资料：
（1）完工图（包含总平面图、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸）
（2）地质勘察汇报
（3）工程协议及开工、完工汇报
（4）工程预决算分项清单
（5）图纸会审统计
（6）工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）
（7）隐蔽工程验收统计
（8）沉降观察统计及沉降观察点部署图
（9）完工验收证实书
（10）钢材、水泥等关键材料质量确保书
（11）新材料、构配件判定合格证实书
（12）设备（水、电、空调、电梯、消防、网络、通讯）及卫生洁具检验合格证书
（13）砂浆、混凝土试块、试压汇报
（14）供水试压汇报
（15）机电设备订购协议、设备开箱技术资料、试验统计及系统调试统计等
（16）消防设备合格证书
3、验收资料：
（1）工程完工验收证书
（2）消防工程验收合格证书
（3）供用电协议书
（4）用电许可证
（5）用水审批表及供水协议书
（6）电梯使用合格证
（7）电话企业协议书
（8）信息验收证书
五、接管验收程序及注意事项
1、接管验收程序：
（1）物业企业将以书面汇报提请开发商接管验收；
（2）开发商接汇报后对验收项目逐项进行审核，认为含有条件在一周内签发验收通知和约定验收时间；
（3）开发商和物业管理处会同工程建设单位共同对验收项目进行检验验收；
（4）在验收中若发觉质量问题，发出限期整改通知书；
（5）经检验合格项目，各方签署验收合格证，签发接管文件。
2、注意事项：
（1）接管验收前，物业管理处主动和开发商主管部门、施工管理方协商相关接管验收事项交接双方具体人员、具体时间、注意事项等），同时要求统一验收标准，明确交接方责、权、利。
（2）物业管理处将对物业质量进行检验，并清点设备设施数量和物品种类、图纸资料及要求参数，验收汇报须交接双方认可签字后才能有效。
（3）物业管理处对存在问题统计在案，并书面汇报给发展商相关部门，无法整改需保留统计，共同协商后处理。
（4）注意工程剩下材料、设备系统随机备品、备件、专用工具、仪器仪表验收和管理。
六、设备设施试运行
设备设施在验收合格后，物业服务中心对设备设施进行试运行，物业服务中心工程技术人员将在设备安装调试单位配合下直接操作设备，并请设备调试单位对相关操作人员进行设备正式运行前培训，以确保设备能正常运行。
七、全方面清洁开荒
（一）清洁开荒工作范围
物业方可依据甲方要求和实际情况，进行全方面清洁开荒工作，关键包含：各楼