物业管理统一标准化建设.doc
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1、论物业管理标准化建设目录:第一章、物业管理标准化建设目标及意义第二章、物业管理标准化建设关键任务(一)、物业管理现实状况及问题分析 (二)、物业管理标准化对现行存在问题处理措施第三章、物业标准化建设关键功效(一)、物业标准化建设基础功效(二)、物业标准化建设基础资料管理第四章、物业管理标准化建设实施措施(一)、管理规模实现有序扩张(二)、切实向专业化管理过渡(三)、建立经营型物业管理模式 结束语:物业管理标准化建设发展趋势一、 物业管理标准化建设目标及意义伴随市场经济发展和大家生活水平提升,各类型物业项目越来越多,并成为大家生活中必不可少一部分。大家花钱越多,不仅对物业本身质量要求越来越高,同
2、时对物业管理服务和管理水平也要求很高,比如对物业维修维护,甚至对各项投诉全部要求物业管理者做好,做完善。这么要求物业管理者对物业管理进行宏观和微观细致管理,其中最好措施是用统一标准及相关法规来规范物业管理,这就为我们制订统一管理标准提供了市场需要。而我们所制订管理标准针正确是在现代社会是最普及行业,是关系到每个城镇居民切身利益,而且必需使管理者对所管辖物业内事物能更方便、愈加快捷进行有效管理,使业主(用户)对物业管理范围内存在问题也能得到更满意回复。伴伴随各类物业类型规模不停扩大和品种不停增多,就拿住宅物业小区来说,像小区中汽车停放,小区附带设施,小区各项维修、投诉等全部将越来越复杂,工作量也
3、将越来越大。但中国物业管理大部分还属于起步阶段,长久以来大家使用统一标准进行管理不够严格,而在部分管理方法方法中存在着很多缺点,最显著就是管理标准化程度不够,给管理者本身带来管理难度。而物业管理标准化建设目标,就是为了对现阶段物业管理现实状况作统一梳理,制订统一标准,树立良好行业规范,促进行业连续建康发展。关键字:物业管理、标准化、建设二、物业管理标准化建设关键任务(一)、物业管理现实状况及问题分析伴随中国经济发展和城市开发,物业管理已形成规模,其效益也越来越显著。在经济效益对地方政府而言,关键表现为:降低了大量财政补助,对住宅区开发企业而言,能提升物业市场竞争力,使开发企业房产畅销,加速资金
4、周转。同时,完善物业管理能为开发商树立良好企业形象,吸引更多房地产交易商和消费者。在环境效益上,住宅区内环境和布局、治安等和整个建设风貌融为一体,提升了房地产业综合效益。不过,现在在物业管理实践过程中还存在着以下问题:1、物业管理架构不完善。现在,中国物业管理存在首要问题是架构不完善,体制需深入理顺和重新构建。其中,政府、管委会、物业管理企业责、权、利关系需要深入明确。比如,成城市多年来已完工住宅小区中,房屋及物业管理有三种基础形式:一是政府房地产管理部门管理,二是房地产开发商以企业管理,三是产权单位自管,这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部或单一,部分物业管理单位
5、企业忽略本身建设,把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动,对企业发展和专业管理水平提升,一无计划,二无方法,没有明确管理目标责任制,企业既无压力也无动力,管理不计成本,年底无核实,对该建立哪些规章制度和管理标准,心中无数,照搬照抄了她人规章制度,使这些规章制度流于形式。2、配套设施运作不理想。现在,小区投资建设和物业管理脱节,没有从物业生产、流通和消费全过程来通盘设计和全方位运作,配套设施运作不理想,物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施原来已极少,商店、学校、银行、娱乐设施等原来不足,而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理企
6、业反应(诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等),往往不能得到立即处理。原因是物业管理企业在这些方面无能为力。她们一不含有各方面专业知识,二无配置必需维修队及设施,一旦接获维修投诉,只能向其它相关单位汇报或申请维修,这显然不符合专业物业管理规范。4、物业管理经费难认为继。物业管理和建设一样,也需要资金投入,在物业管理中,应该落实“谁受益,谁投入”标准,形成物业管理资金源泉。不过,传统福利住房消费观还有相当惯性,不少住户往往把物业管理了解为无偿服务或低偿服务。这有悖于市场经济条件下住宅消费标准,也是影响物业管理工作顺利开展一大症结所在。 5、物业管理法制不健全。全国性小区物业管
7、理方面法规很不健全,诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理企业资质审查、住宅小区物业验收交接等相关住宅小区物业管理中重大问题全部有待于深入明确要求。为此造成了物业管理极难纳入依法管理法制轨道,实施住宅小区物业管理规范化和标准化等缺乏法制根本保障。6、物业管理企业和社会相关方面关系不顺。物业管理企业在其经营管理服务过程中和街道、居委会、公安、交通、环境保护、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门全部有亲密关系。因为工作范围不明确,关系不协调,已成为小区物业管理中一大突出矛盾。7、物业管理不到位现在有物业管理企业不以“物业管理”为主业,而着重于多个经营,或只限于收租金和通
8、常养护维修,而对于怎样保养好建筑物外貌、公用部位、周围环境,主动维修设备,提升物业使用功效和经济价值则未能很好顾及,更谈不上特约服务了。 8、地域间发展不平衡。各个省(市、区)申报参评全国优异管理住宅小区,不足全国小区总数30,参评城市不到全国城市1,有6个省会城市拿不出小区参评。这里现有南北经济发展差异客观原因,也有主管部门“重建轻管”倾向。(二)、物业管理标准化对现行存在问题处理措施国家应立即出台物业管理专业性法规,规范政府、业主委员会、物业管理企业、房产开发商、居住者各自责、权、利,和相互之间法律关系,深入明确物业管理在社会主义初级阶段地位和作用,为物业管理企业提供一个宽松、公开、公平竞
9、争环境,使中国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上前深入。1.国家立即颁布针对物业管理专业性法律。物业是包含房地产、市政、公安、工商、商业、计划、通讯等多个部门综合经济行为,单一部门法规在具体实施其权威性和规范作用受到限制,且上述单行法规本身存在多种不足。国家亟需制订一部专业性法律,对现代市场经济条件下物业管理行为进行引导、规范和制约,包含对业主委员会组织运作、业主条约、房屋使用条约判定、规格、专业性物业企业资质管理、业主委员会、物业企业、政府职能部门之间关系界定等等。2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应立即着手这方面工作。以前建成已投入使用大楼,能够帮助确定完善、公正
10、业主合约(或房屋使用条约),并促进业主们签署,深入指导帮助大楼各业主成立健全业主委员会组织。对于还未完工销售房地产,必需指令和教导开发商在销售之前确定业主条约,为未来业主进行自主管理发明必需条件。3.加强物业企业资质管理。房地产行政管理部门应对物业企业进行严格资质管理,实施注册和许可证制度,扶持市场化、社会化专业性物业管理企业,引导专业性物业企业向大型化发展,发明规模效益,并将业绩优良物业管理企业向业主委员会进行推荐。4.设置机构,规范管理。国家有必需设置专门物业管理机构,利用国家和地方政府制订部分法规、政策对业主委员会、物业管理企业、开发商实施综合管理,并立即编制物业管理劳动定额,各物业各工
11、种工作量、材料消耗,及以机械台班损耗等做出明确测定,使物业在竞争中首先即可双向选择,又可预防物业行业不正当竞争。5.实施由业主委员会管理并自主选择物业企业制度。由业主委员会选择物业管理企业,将会对物业企业服务质量以直接监督效果,促进物业企业提升本身综合管理水平,其次,业主委员会和业主条约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部组员含有强制约束力。6.加大监管力度,提升物业管理水平。政府部门应对开发商按国家相关要求支付各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实施全过程、全方位监督,确保能立即到位,并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理企业日常管理,各项收费,房屋及公共设施,设备养护
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