老旧小区改造监理工作细则.docx
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1、北京*工程旧楼综合整改项目监理实施细则 编制人: 审核人: *管理咨询7月25日目 录一工程项目特点11、多层住宅(5号楼)综合整改工程特点 22、辅助用房综合整改工程特点 73、调压站综合整改工程特点 74、管理室综合整改工程特点 75、环境治理 8二监理工作依据8三监理工作步骤91、施工质量控制步骤112、施工进度控制步骤113、造价控制步骤:114、现场安全生产文明施工监理步骤115、分包单位资格审核步骤116、旁站检验工作步骤.117、隐蔽工程验收步骤128、工程变更处理步骤129、信息资料管理步骤1210、质量问题处理步骤 1211、技术管理步骤 1212、见证取样管理步骤 1313
2、、巡视工作步骤 1314、旁站工作管理步骤 1315、平行检验 13四质量控制关键点及验收标准 141、屋面工程142、外墙保温工程233、外窗安装264卫生间防水工程 285、卫生间墙地砖28五质量控制停止点及见证点设置 291停止点及见证点概念 292本工程停止点及见证点设置 30六监理工作方法和方法 301事前控制 302事中控制 313事后控制 31七监理统计 32本监理实施细则是在 *综合整改项目工程监理计划基础上、依据工程设计图纸及相关技术规范、标准编制。其中监理工作程序及控制程序除尤其提出,均按计划中要求实施。针对实施细则对应工程特点,明确了质量控制关键点、标准,控制方法及方法。
3、是项目监理机构开展监理工作操作性文件。一工程项目特点本工程筹建于上世纪70年代中期,小区占地面积为2637平方米。工程名称*综合整改项目建设地点北京市西城区*建设单位*事务管理局设计单位*建筑工程设计有限责任企业施工单位*建设发展监理单位*管理咨询建筑面积6400平方米改造范围改造范围:抗震节能综合改造,给排水、电气、供暖、安防系统更新改造,环境整改等图纸和清单内全部施工内容工期要求总工期275日历天计划开工日期10月15日计划完工日期07月16日承诺工期275日历天质量标准合格其中:序号楼号层高m层数建筑高度建筑面积()1多层住宅3地上6层18.7559172辅助用房2.95,3.0826.
4、334023调压站14.5434管理室13.638因为施工场地狭小等很多原因,温家街2号院综合整改项目抗震加固节能综合改造工程首先从多层住宅(5号楼)开始施工。辅助用房、调压站、管理室后续展开。1、多层住宅(5号楼)综合整改工程特点1)屋面改造工程:本工程屋面(含阳台顶部)节能改造:现实状况建筑屋顶保温材料无法满足节能要求,此次改造剔除原有屋面做法至结构层,新做保温防水,做法选择12BJ1-1平屋修8做法: (1)紫外线涂料,刷两到三遍。(2)喷60厚型,硬泡聚氨酯。(3)0.7厚聚乙烯丙纶防水卷材。(4)1.3厚胶粘剂粘贴。(5)配套,GFZ-C聚合物水泥砂浆刷两遍。(6)原屋面表面清理洁净
5、,增设坡屋面采取钢屋架合成树脂瓦屋面,做法参见03J203,52页合成树脂瓦屋面。屋面平改坡施工。依据图纸要求,钢结构专业分包应依据现场实际情况及图纸要求进行深化设计,经原设计同意后统一加工钢结构。先施工钢筋混凝土卧梁,卧梁施工完成后再进行钢结构施工。 2)平改坡屋面特点这次结构增设坡屋面,采取钢屋架合成树脂瓦屋面,做法参见03J203,52页合成树脂瓦屋面。屋面平改坡施工。依据图纸要求,钢结构专业分包应依据现场实际情况及图纸要求进行深化设计,经原设计同意后统一加工钢结构。先施工钢筋混凝土卧梁,卧梁施工完成后再进行钢结构施工。 3)外墙节能改造。现实状况建筑外墙保温。此次改造增加外保温系统。原
6、有外墙不平处用砂浆抹平。墙体开裂和孔洞,应采取聚合物砂浆,填补密实并于开裂处300mm范围内做防水处理。新贴50mm复合A级硬泡聚氨酯保温板。外墙挑出构件及附墙部件,如入口雨棚坂下面、入口两侧短墙两侧及女儿墙等。均应采取隔热断桥和保温方法。本工程外檐施工中墙体上废弃构件应拆除。影响施工防护篮网,活动遮阳罩,空调室外机,雨水管等构件应拆除。待施工完成后,在原位置安装。建筑首层存在居民自建房,部分影响墙体施工及建筑美观,存在安全隐患,提议和居民协商后拆除。如无法拆除需业主提请设计单位,更改设计后在做施工。4) 外门窗系统节能改造:更换现实状况无法满足节能要求外门窗,统一更新更换现实状况封闭阳台用窗
7、未封闭阳台统一封闭处理,原有阳台门联窗视为室内窗,不再进行更换更换数量及洞口尺寸详参门窗表新更换外窗采取5+12A+5Low-E节能塑钢推拉窗,内装隐形纱扇做法参图集14BJ13-5。新更换单元门为电控不锈钢防盗门,样式由业主自行选定。外门窗气密性不低于7级,传热系数为1.80(N/M2.K;抗风压性能5级;水密性能不低于3级;隔声性能3级。全部外门窗立口应和原窗内侧平齐,框料和墙体之间缝隙填堵和密封材料做法参各楼外墙详图图纸,不得采取水泥砂浆填堵缝隙。建筑玻璃及其安装材料应用设计及安装,应符合国家及地方行业标准建筑玻璃应用技术规程;立面形式详见门窗详图,门窗结构做法及质量确保由厂家负责。单块
8、大于1.5平方米玻璃和落地门、窗均采取安全玻璃。除热工性能外,其它外门窗及幕墙设计参见图纸及设计说明。增设内保温系统节能改造,非采暖公共区域(公共楼梯间)增设内保温。做法:抹20厚玻化微珠无机保温砂浆。原有做法剔除至结构层,新增内保温做法参12BJ1-1总9页内墙温4C。5)室内综合改造特点:公用区域装修翻新改造:公共区域地面,墙面,顶棚重新粉刷修复。地砖踢脚。白色耐擦洗涂料墙面,做法参见12BJ1-1(踢3C,内墙3C,棚2C)。地面清除残渣,找平后,涂抹混凝土,致密剂,具体参见渗透型液体硬化剂JC/T2158-(行业标准);因为在楼梯那,内部公共空间,大量使用混凝土致密剂,为方便施工,且不
9、影响居民正常生活,该产品物理特征,进行相关控制。一,二十四小时,表面吸水量小于一毫米,二,耐磨度比大于等于350%模式强度大于等于七。楼梯间翻新改造,现场调研发觉,部分楼梯,损坏脱落,存在着一定安全隐患,此次改造将,住宅楼内,楼梯踏步,即和楼体相连通走廊,打磨平后,涂抹混凝土,治密集,栏杆扶手部分,炼成脱落,有安全隐患,扶手全部更换为复合素树脂扶手。立杆儿锈蚀部分。刷漆处理。做法详见零八08BJ1-1图集钢涂2-1。楼梯踏步踢脚100高。图集:室外空调机架,统一部置:空调外机,严重影响外立面效果,此次改造,统一设置室外空调机护栏。达成立面整齐,画一效果,空调冷凝水,排水管。空调支架选择成品支架
10、强度均需满足国家相关规范要求,外加不锈钢防护围栏材料不锈钢穿孔板,具体实施方法,参见建筑图纸。空调支架和墙体锚固力,其承载能力,经结构专业计算核实,不能低于空调器机,自重4倍。使用寿命,不低于空调,本身使用寿命支架表面外涂防锈漆。变电器维护,预防锈蚀,确保空调支架施工完成,方可进行外墙。保温部分施工。空调支架一保温材料接触部位,采取,切密封膏,防水和耐候性方法。设置空调室外机冷凝水管立管为upvcde50管 支管为De32 安装详见设备安装通用图集。外窗护栏更新更换。为了加强防盗方法,参考,住宅设计规范,583条要求。此次改造统一更新更换,住宅楼,守城和打位置防护窗。外墙保温施工过程中碰到现实
11、状况,外窗护栏而妨碍施工情况。嘻嘻,业主协商,如需拆除,在二次安装,确保护栏相关部分。施工完成后在进行外墙保温施工确保保温材料满铺外墙保温材料接触部位需采取全密封防水和耐候性方法改造标准为全部守城护拦儿拆除并更换更新楼层拆除现有护栏待完成外墙保温改造后原样恢复回复工程用考虑,新帖,保温板,后墙体变厚。拆除恢复量,依据现场调研,确定,因为现实状况护栏儿大小不一。护栏展开面积,根据外创创口面积,1.5倍计算。原有雨水管拆除,新做UPVC雨水管。随路面翻新,新做散水。做法参见。12BJ1-1散1。阳台栏板加固,栏板双侧钢筋网片加固,底部和结构加固圈量固定。卫生间,厨房恢复工程,在住户许可情况下,对更
12、换给排水管线过程中所造成卫生间厨房等房间顶棚墙体及地面等部位破损进行修复,标准根据原样和近视原样回复。厨房卫生间,地面修复采取地砖楼面,做法12BJ1-1楼12F-1,档次为国产中高级品牌。对破损吊顶翻新处理。做法参见12BJ1-1棚8A,档次为国产中高级品牌。墙体修复采取薄型面砖墙面,做法参12BJ1-1内墙10A-F1,档次为国产中高级品牌。另外应考虑因为装修改造及墙、顶、地修复过程中带来洁具拆除及损坏等不可预见费用赔偿。最终恢复方法应由业主方、设计方、施工方结合现场情况共同约定。2、辅助用房综合整改工程特点1) 辅助用房节能改造:外墙及外门窗节能改造和多层住宅楼处理方法相同(保温板厚度为
13、100mm)。屋面节能(保温板厚度150mm)改造,此次改造剔除原有屋面做法至结构层,新作彩色水泥瓦(含保温防水)做法参12BJ1-1坡屋1-B1。2)辅助用房单体综合改造,办公楼公共区域。楼梯间翻新做法及散水和多层住宅楼处理方法相同。因为室外空调机位交少,此次不考虑,对办公楼室外空调机架统一部署。但应考虑,粘贴保温板后原有空调支架锚固深度改变情况合适考虑部分新做指支架。为安全考虑,统一更换办公楼首层外窗护栏,(高窗除外)。3、调压站综合整改工程特点1)外墙处理方法和多层住宅方法相同,屋面保温做法参12BJ1-1平屋ZZ-72)单体综合改造,调压站室内墙面,顶棚,重新粉刷修复,水泥搅,白色耐擦
14、洗涂料墙面,顶棚做法。参见图集。现实状况,破水泥地面修复,做法展现突击安全考虑,此次统一更换办公楼首层外窗护栏,另外出现实状况和水管,新做upvc管。4、管理室综合整改工程特点1)外墙处理方法和多层住宅方法相同,屋面保温做法参12BJ1-1平屋ZZ-72)管理室,单体综合改造,管理室内墙面重新粉刷修复,水饺,白色耐擦洗,涂料墙面,做法城建图集。5、环境治理1)小区路面翻新,小区院内水泥方砖路面破损,部分室外地下管线老化需要更换,造成现实状况路面破损,依据国家相关要求,小区路面,一采取透水材料铺装,故此次改造将原有现实状况路地面全部更换为,2)自行车棚,对现实状况,自行车棚进行翻新。做法参见,北
15、京市破旧小区综合改造工程,指导性图集,32页,自行车棚详图,具体实施厂家深化设计。3)增设配套服务设施,小区门口,办公楼东侧增设不锈钢宣传栏儿,两个,增设小区垃圾搜集点两个,具体位置根据总图设计。 4)更换现实状况,锈损铁艺大门。5)院墙重新粉刷。对园区内围墙进行粉刷翻新,做法参12BJ1-1外涂1-16)依据相关要求违章建筑,执法部门配合实施拆除,对改变房屋使用功效,危及房屋安全,并按摄影关法律法规和要求,恢复原状。二监理工作依据和本专业工程相关设计文件、技术资料。经同意监理计划。经同意施工组织设计及(专题)施工方案。北京市工程建设相关要求、法令、文件。和本专业工程相关规范、标准:建筑工程施
16、工质量验收统一标准(GB50300-)建设工程监理规范(GB/T50319-)建筑工程冬期施工规程(JGJ/T104-)建筑施工现场临时用电安全技术规程(JGJ46-)建筑施工安全检验标准(JGJ59-)建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规程(JGJ130-)屋面工程质量验收规范(GB50207-)北京市建筑工程施工安全操作规程(DBJ01-62-)绿色施工管理规程(DB11/513-)建筑工程施工现场安全防护、场容卫生及消防保卫标准DB11/945-建筑外门窗气密,水密,抗风压性能分级及检测方法(GB/T 7106-)现有居住建筑节能改造技术规程JGJ/T 129-建筑玻璃应用技术规程北京市破
17、旧小区综合改造工程指导性图集北京市破旧小区综合改造外墙外保温施工技术导则(复合硬泡聚氨酯板做法)北京市推广、限制、严禁使用建筑材料目录()要求其它相关专业规范标准。三监理工作步骤施工申请监理复核控制基线测设进场设备报审材料报验监理审验监理审验施工监理巡视、旁站分项工程验评监理平行检测施工专题方案是否审查NYNYNY1、施工质量控制步骤:施工单位依据设计文件、相关规范和已经报同意施工方案进行各道工序施工每个施工段上每一道工序完成全部要经施工单位三检报专业监理验收合格签字转入下道工序施工。2、施工进度控制步骤:施工单位编制年进度计划、月进度计划和周进度计划(进度有偏差要一并报上纠偏方法)报监理单位
18、审核签字返回施工单位实施。3、造价控制步骤:施工单位编制月进度款报审表报监理单位现场核实签字。4、现场安全生产文明施工监理步骤:施工单位依据安全文明施工方案(含安全防范预案)施工并根据施工段、工序向安全监理工程师报验安全监理工程师经过巡视、旁站、验收审核签字进入下道工序施工。5、分包单位资格审核步骤:施工单位寻求不少于三家分包单位资质报监理单位考察审核监理单位写出考察汇报。6、旁站检验工作步骤:施工单位依据监理单位旁站计划提前二十四小时写出旁站申请专业监理实施旁站发觉问题采取口头说服、书面通知、停工整改等手段最终达成合格标准给予签字验收。7、隐蔽工程验收步骤:隐蔽工序经过施工单位“三检”报专业
19、监理验收合格签字转入下道工序施工。8、工程变更处理步骤:1)、工程变更签字齐全由建设单位下发施工单位根据变更施工监理单位根据程序实施监理;2)、工程变更签字齐全由建设单位下发假如需要拆改并增加费用施工单位上报发生费用及拆改方案监理单位审核签字报建设单位审定施工单位根据方案施工监理单位根据程序实施监理9、信息资料管理步骤:1)、由建设单位、政府相关部门及其它部门下发文件资料监理部资料员签收整理供各专业监理查阅;2)、施工过程形成资料施工单位整理报监理单位。10、质量问题处理步骤:施工单位报验或监理巡视发觉质量问题施工单位写出整改方案报监理单位审核(较为严重问题要报设计,牵涉费用还要报建设单位)签
20、字施工单位依据方案实施整改施工单位三检报专业监理验收合格签字转入下道工序施工。11、技术管理步骤:检验施工单位技术管理组织机构和人员资格熟悉图纸及相关规范、图集、法律参与协议交底和设计交底、图纸会审及专题方案论证会主审本专业施工方案同意使用符合设计及规范要求原材料、构配件、设备和配合比检验施工单位技术交底在验收合格检验批、分部、分项等相关资料上签字编制本专业监理实施细则并付诸实施配合总监工作。12、见证取样管理步骤:施工单位编制试验计划报监理单位审批专业监理编制见证计划对于工程使用材料设备及构配件经考察认可进场施工单位备齐相关合格证实文件报专业监理工程师进行实物检验经现场检验或拆箱检验认可专业
21、监理工程师依据见证计划对进场物资进行现场见证取样见证送样到考察认可试验室进行试验试验合格汇报取回现场报监理同意使用。13、巡视工作步骤:施工单位编制施工进度计划专业监理依据进度计划和现场实际情况进行定时或不定时巡视。14、旁站工作管理步骤:施工单位编制工程质量控制点专业监理编制列出监理旁站计划点施工单位依据监理旁站计划提前二十四小时以书面形式申请旁站专业监理实施旁站发觉问题采取口头说服、书面通知、停工整改等手段最终达成合格标准给予签字验收。15、平行检验:平行检验方案报建设单位同意在施工单位自检监理单位独立对于实体工程、进场材料等进行二次检验、剥离检验或送检。四质量控制关键点及验收标准1、屋面
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