综合项目可行性研究应用报告.doc

Xxxx项目可行性研究汇报

第一章 综 述

第一节 项目总论

第二节 项目背景

第三节 项目基础情况

第四节 关键财务指标

第二章 市场研究

第一节 经济环境分析

第二节 项目周围环境分析

第三节 竞争对手分析

第四节 目标市场分析和定位

第三章 项目经营设想

第一节 项目市场定位

第二节 项目内部设置

第三节 项目管理和营销体系

第四节 销售和推广计划

第五节 会员制体系设置

第四章 财务评价

第一节 项目投资效益估算

第二节 静态经济效益分析

第三节 动态经济效益分析

第五章 风险分析

第一节 风险分析

第二节 结 论

附件

附表一：《投资估算表》

附表二：《年经营收入估算表》

附表三：《年经营成本估算表》

附表四：《年利润估算表》

附表五：《现金流量表》

附表六：《折旧和摊销估算表》

第一章 综 述

第一节 项目总论

星 海游泳馆是一个定在休闲、xx、娱乐企业，是园区管委会投资建设， 星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并 开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功效。作为星海游泳馆二期项目，设置xx会馆有更深层次设想，经过整合和改造一期现有项 目，配合二期新开壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明体育产业群。苏州工业园区游泳馆拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所 项目和xxxx投资管理提出商榷。为加强双方相互了解，并达成最终共识，我方在考察认证基础上，提供本项目标可行性方案交由贵方参考。

第二节 项目背景

xx 产业股份一直致力于中国体育产业开拓和发展。是国家体育总局下属体育产业企业，作为xx产业股份下属企业，以xx产业为主营业务和发展目标 xx投资管理是xxxx产业战略决议中心、品牌和连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心和信息服务中心，并和中国奥委会建立起 合作伙伴关系，努力推进全民xx发展。同时，经过有效国际合作，引进国外著名xx品牌、资金和管理体系，是xxxx快速发展关键举措。和美国连锁 xx著名品牌xx企业强强联合和有效合作，在引进其优异管理方法和经验基础上结合各地方市场特征形成了自己一套完整xx俱乐部管理体系，成功 打造了“xxxx”xx品牌。现在已经在以北京为主北方地域发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

企业发展目标是采取直营、合作经 营和特许加盟等方法，以京、沪、穗为关键，并辐射其它城市连锁格局，五年内形成全国过百家连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训统一，建 立起以xx业为关键，同时带动体育用具业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并经过资本运行，努力争取三年内成为中国xx产业“领头 羊”，五年内占有中国xx市场最大份额。

作为中国奥委会合作伙伴单位，xx拥有奥运商用标志特许使用权。伴随北京奥运会临近，xxxx投资管理将实质性地介入奥运会项目中相关xx项目标相关工作。

第三节 项目基础情况

苏 州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，在苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD关键地带，一期xx项目以游泳馆 为主，占地面积1平方米，建筑面积6350平方米。馆内设有一个50m×25m标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏现在设施领先室内全温控游 泳馆。由苏州工业园区商旅集团企业全方面经营管理。开设项目有一楼游泳，二楼有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3块羽毛球和器械、空手道 项目。

苏州工业园区星海大厦群楼在星海游泳以东10米，并和星海游泳馆有过道相连。包含四、五层xx会馆，和四层2300平方米 洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层xx会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层1594平方米加上五层1684平方米，总 共3278平方米。经双方协商，星海大厦项目由xxxx投资管理和苏州工业园区星海游泳馆合作开发，合作方法以xxxx投资管理 为主，并采取“xxxx”xx俱乐部品牌。双方合作具体细节将会深入协商，现就此项目标投资预算和市场效益做出分析评定，方便贵方参考。

从战略上考虑，xxxx进入，不仅提升了星海游泳馆品牌形象，也有效整合了现有xx项目，使项目得到了丰富和完善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提升xxxx投资管理和xxxxxx俱乐部在长江三角洲及周围地域著名度有十分关键意义。

第四节 项目关键财务指标

投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目标关键财务估计指标以下：

投资估算 人民币1109万元

年均经营收入估算 人民币1008.91万元

年均经营成本估算 人民币656.21万元

年均利润估算 人民币214万元

静态投资回收期 3.43年

投资利润率 28.8%

财务净现值（I=10%） 2388.49万元

内部收益率 38.7%

动态投资回收期 3.84年

第二章 市 场 研 究

第一节 经济环境分析

苏 州市在长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，人口591万，下辖5县市和8个区，其中市 区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。改革开放20多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增加保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中 国大中城市前列。全市中国生产总值（GDP）达2802亿人民币，人均GDP达成5763美元，整年财政收入409.9亿人民币，实现工业总产 值7010.77亿人民币，成为仅次于上海第二大工业城市。全市实现进出口总额656.63亿美元，其中出口326.33亿美元，进口 330.29亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。新增协议外资124.96亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国12%，占全 世界1.3%，在全国各大中城市排名由双双第2位上升到双双第1位。世界500强跨国企业中已经有91家前后落户苏州。苏州已成为中国经济 发展最快速现代化新兴工业城市。

消费市场方面 ，苏州全市实现社会消费品零售总额526.05亿元，同比增加16.5%，增幅比上年15.3%提升了1.2个百分点，为1996年以来增幅 最高。苏州市零售总额占全省14.75%,比上年增加了0.71个百分点。苏州已成为继上海以后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人 口规模快速扩张，使苏州区域内社会消费品购置力大增。

——江苏省统计局公布

城镇居民收入稳步提升，为零售市 场增加提供了不尽动力。苏州市城市居民人均可支配收入为12361.45元，增加16.4%。市民收入稳步增加，对改善城镇居民消费预期、稳定消 费需求，促进消费增加起到主动作用，促进了市场销售上升。，苏州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增加20.6%；其中人 均生活消费品支出7061.22元，同比增加22.6%。农村居民人均生活费支出4643元，同比增加9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增加13.1%。社会消费品零售总额和城镇居民消费支出基础同时增加。

从 经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增加关键原因由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为大家关注热点问题。就长江三角洲来 15个城市来看，苏州市不管是三大指标绝对指标还是增加幅度来看全部在这15个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步 入小康市民愈加重视生活质量，体育、娱乐用具消费需求扩大。在满足通常生活需求后，追求高质量生活大家，向娱乐、享受型更高生活层面前进，部分集 xx和娱乐为一体多功效成套xx器材开始搬入家中。，限额以上贸易企业体育、娱乐用具类零售1.86亿元，同比增加1.5倍，可见，体育xx 市场潜力巨大。

第二节 项目周围环境分析

一、项目周围环境分析

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间 重大合作项目，于1994年正式开启建设，开创了中外经济技术互利合作新形式。苏州工业园区紧邻上海，在苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平 方公里，其中，中心开发区计划面积70平方公里，计划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。工业园区现在工业用地已进入全方面开发阶段，并形成 信息产业园、出口加工区、国际科技园、硕士城、现代物流园等产业发展载体和功效分区。

特殊政策优势、便利交通网络、高标准基础设 施、优越生活环境、充足人力资源和优惠税收政策使得园区得到世界各地投资者青睐，到，全区固定资产投资超出200亿元，实际利用外资 1亿美元，关键经济指标年均增幅超出40％。实现中国生产总值365亿元，进出口总额达成143亿美元。

1. 写字楼

目 前，工业园内已投产高新技术企业有近200多家，其中包含属世界500强企业中46家，在苏州高新区首期30多平方公里范围内，已形成三个功效区。 中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了 一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环境保护等新兴产业，形成了以环境保护产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体"一区多园"发展格 局。 就世界500强企业来看，就有以下企业：

No.

五 百 强 名 称

No.

项 目 名 称

1

德国西门子集团

1

德利多富信息系统(苏州)

2

力斯顿听力技术（苏州）

2

韩国三星电子

3

三星电子(苏州)半导体

4

苏州三星电子

5

苏州三星电子液晶显示器

6

三星半导体（中国）研究开发

7

苏州三星电子电脑

3

日本富士通

8

富士通多媒体部品（苏州）

9

苏州工业园区国信方舟软件技术

4

美国高特利集团

10

纳贝斯克食品(苏州)

5

英国BOC集团

11

比欧西气体(苏州)

6

美国礼来制药企业

12

礼来(苏州)制药

7

美国百得集团

13

百得（苏州）电动工具

8

美国百特企业

14

苏州百特医疗用具

9

日本国株式会社日立制作所

15

瑞萨半导体（苏州）

16

日立仪器（苏州）

17

日立显示器件（苏州）

18

日立金属（苏州）电子

19

日京创业（苏州）食品

20

日立汽车部件（苏州）

21

日立工程建设（苏州）

22

日立医疗系统（苏州）

10

日本住友株式会社

23

苏州住友电木

24

住友制药（苏州）

11

美国霍尼韦尔国际集团

25

霍尼韦尔特殊化学品（苏州）

26

德联覆铜板(苏州)

27

凯联航空发动机（苏州）

12

美国艾默生电气企业

28

艾默生电气(苏州)

29

艾默生环境优化技术(苏州)研发

13

法国莱雅集团

30

苏州尚美国际化妆品

31

美宝莲（苏州）化妆品

14

英国葛兰素斯密斯克林企业

32

葛兰素史克制药(苏州)

15

日本久保田株式会社

33

久保田农业机械（苏州）

16

日本丸红株式会社

17

日本麒麟集团

34

狮王啤酒饮料（苏州）

18

德国戴姆勒-克莱斯勒集团

35

安特优发动机工程（苏州）

19

美国德尔福企业

36

德尔福德科电子系统（苏州）

37

德尔福电子（苏州）

20

英国BP企业

38

苏州碧辟液化石油气

21

荷兰皇家飞利浦电子股份

39

飞利浦半导体（苏州）

22

美国杜邦企业

40

杜邦光掩膜(苏州)

23

芬兰诺基亚电信企业

41

诺基亚（苏州）电信

24

德国ZF集团

42

采埃孚传动技术（苏州）

25

瑞士迅达控股集团

43

迅达电子(苏州)

26

法国阿尔卡特集团

44

阿尔卡特通讯设备（苏州）

27

荷兰阿克苏-诺贝尔集团

45

依卡化学品（苏州）

28

法国道达尔集团

46

乐骏密封件（苏州）

29

美国伊顿企业

47

卡特拉-汉莫（苏州）电器

30

日本三井金属矿业株式会社

48

三井铜箔（苏州）

31

德国博世控股企业

49

博世汽车部件（苏州）

32

法国索迪斯联合企业

50

索迪斯（苏州）餐饮服务

33

法国欧尚集团

51

苏州欧尚超市

52

苏州工业园区颐莫尚置业

34

英国翠丰集团

53

苏州百安居装饰建材超市

35

美国旭电企业

54

旭电(苏州)科技

36

松下电器产业株式会社

55

松下电器研究开发（苏州）

37

日本旭化成株式会社

56

旭化成电子材料（苏州）

38

法国家乐福

57

苏州悦家超市

39

日本三菱株式会社

58

华菱科技（苏州）

40

三井物产株式会社

59

三井电子薄膜（苏州）

60

苏州三井国际物流贸易

41

达能集团

61

达能食品（苏州）

42

新日本制铁株式会社

62

苏州日铁金属制品

43

挪威海德鲁企业

63

海德鲁铝业（苏州)

44

日本新日矿企业

64

苏州日矿材料

65

苏州日矿宇精密加工

45

德国巴斯夫企业

66

巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）

46

皇家壳牌集团（荷兰）

小计

46家五百强企业

在园区注册了66家企业

如此规模办公、科研和生产基地集聚地肯定存在着大量目标用户，新区内服务设施欠缺更对本项目提供巨大发展空间，这是其它项目无法比拟优势。

2. 高级住宅小区

星 海大厦xx会馆项目处苏州工业园中心地带，苏州工业园环中心生活区建有一般居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成 环中心生活带。其中最大高级小区有城市花园，在园区中央商贸区和中央花园周围，邻近金鸡湖和世纪广场，城市花园再往南临中央公园。城市花园共分五 期项目，首期——“兰华苑”，二期——“茗华苑”，三期——“菁华苑”，四期——“英华苑”，五期——“银色贵族”。 项目总占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。

另外，以金鸡湖为中心还分布着以下高级楼盘。湖左岸高级住宅区占地面积 16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高住宅小区，占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，和西岸城市广 场隔湖相望，跨越湖湾而建金鸡湖大桥将二者连为一体。金姬墩关键是由独栋别墅所组成高级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约59.4公顷。 水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出30平方米园际公寓和半岛别墅，第一期将推出300套公 寓。乔丽晶公寓在园区独墅湖和金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，分别为四、六、七、八层，共有160多 套房。

以上高级楼盘每平米均价全部在5000元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内全部楼盘销售全部展现旺势。

3.商业中心和其它娱乐场所情况：

苏 州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区全部商业服务、社会服务设施全部集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里计划区内计划19个邻里中心。项目 区周围大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。关键道路成方格 状，和原有河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

园区中国际博览中心是苏州迄今为止最大单体建筑，计划用地 面积18.8万平方米，总体设计建筑面积25万平方米，为两层建筑，室内展厅面积12万平方米，会议设施面积1.1万平方米。该工程总投资估算约22亿 元，全部建成后可提供14个展厅、7000个国际标准展位，将跻身世界会展中心前20位，成为仅次于广州国际会展中心中国第二大会展中心。

另外，总投资10亿元、总建筑面积约10万平方米在F城商业街"销品茂"和世界家装巨头B&Q也在园区安家。

完善公共服务设施和密集商业、娱乐场所产生市场聚合效应是巨大，紧邻园区中央CBD星海大厦xx会馆项目标区位优势也是十分显著，辐射效应巨大。

第三节 竞争对手分析

xx俱乐部是一个地域性很强产业，苏州新区作为新兴综合高科技园区，xx服务设施发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合xx设施，星海项目设置和营业规模是其它商业xx俱乐部无法比拟。

苏 州英派斯xx俱乐部在苏州市体育中心，从xx俱乐部辐射范围看，对本项目不会形不成太大冲击。排除苏州市老城区综合类xx房，能对星海大厦xx会所 产生影响只有二家，一家是苏州工业园区苏州市苏春西路158 宝迪国际xx，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于10月开始正式运行，营业面积愈平方米，此俱乐部星海大厦距离500米左右。第二家 是湖左岸高级住宅区二期xx会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部营业范围和方法还有待确 定。此项目据星海项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际xx俱乐部和湖左岸xx会馆会对本项目产生一定影响。但从项目标设置和 上看，星海大厦项目设置很丰富，单就游泳项目标规模和档次而言，湖左岸xx会馆游泳池和星海游泳馆存在着一定差距。同时，星海xx项目标丰富程度和综 合程度是另外两家xx俱乐部难以达成。

第四节 目标市场分析和定位

苏州市“人口东移”房地产政策，使到在园区买房， 已成为苏州人心目中首选。星海xx会馆聚合效应显著，项目标目标消费人群锁定在距俱乐部五千米范围内，从项目标位置和园区交通来看，本项目基础能够 覆盖整个园区。截至6月底，全区就业人口达成了10万人，其中中新合作区内在职职员约6万人；就业人员平均年纪27.4岁，35岁以下人员占了九成。更为 抢眼是，园区就业人员中37％来自外地，而管理技术人员中这一百分比更是快要。依据对园区薪资情况调查，1996年到，园区中高级管理人员和 技术人员年薪增幅平均为22％到27％，一般管理和技术人员为15％到20％，通常工人为5％到10％。

从以下图中能够看出，园区内职员和技术人员受雇于外企、合资企业、金融机构等，全部受过良好教育。 从价值取向和消费方法来看，全部比较重视生活质量和时尚品位，易于接收新事物。而且人口密度比较大，俱乐部xx市场潜力较大。

企业总数205家，总人数3078人

第三章 项目经营设想

第一节 项目市场定位

一、项目经营定位

星海大厦xx会馆项目投资计划应以“高定位、低投资、尽可能控制成本”为标准，以有氧训练、力量xx及健美操课程为主，和国际流行xx方法接轨，尽可能降低针对少数人配套设施，最大程度提升投资效率。

项目标宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以xxxxxx俱乐部鲜明标志及充满活力、健康科学运动方法进行宣传，从俱乐部整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不表现健康、动感、充满活力时代气息。

项目标服务定位是给和会员人性化无微不至关心，从装修设计、项目设置、到管理和服务，充足表现投资者和经营者高水准，是会员拥有和众不一样优越感受。

第二节 项目内部设置

一、项目计划定位

项目计划经在符合苏州市工业园xx市场特点和本身营销和经营管理定位前提条件下，尽可能控制投资成本、降低运行成本，使该项目在取得最大品牌效益和社会效益同时，取得最大经济效益。

因为项目周围档次较高美容场所较少，为满足高收入女性需要，俱乐部将配置高级专业美容服务是俱乐部女性会员在本项目中享受到全方面高层次服务。

二、项目装修设计

本项目处于星海大厦群楼四、五层，和独立xx俱乐部项目相比，不易引人注意。星海大厦正面显著位置应该树立俱乐部醒目标牌，使过往行人注意。

由 于俱乐部分为二层，每层面积不大，所以俱乐部装修时，应尽可能保留层高，尽可能给会员及贵宾以宽大、自由感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简练、 明快、整齐、舒适、含有时尚品位为标准，运动xx区域经过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃xx图片为装饰，营造一个健康、动感气氛，促进会员产生运 动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业全部时段中，将连续播放节奏感较强动感音乐，以提升运动xx者运动兴奋性，并烘托运动xx气氛。

三、项目内部设置计划

依据xxxxxx俱乐部内部设置格局，对苏州市星海大厦xx会馆关键功效区域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米

五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米

功 能 区

使用面积

五

层

心肺功效训练区

859

小操房

200

前台

50

水吧

80

会籍顾问办公室

30

洗浴及更衣室

385

男更衣室

185

女更衣室

200

公共区域及通道

80

四

层

xx操房

433

力量器械区

255

动感单车Spinning

80

运动教练指导室

30

美容

100

疲惫恢复诊疗室

50

抻拉区

50

办公区

50

职员更衣

50

贮藏室

20

公共区域及通道

80

第三节 项目管理和营销体系

一、项目营销和管理定位：

作为xxxxxx俱乐部华东地域合作店,xxxxxx俱乐部星海大厦店将根据xxxxxx俱乐部一贯高水准进行投资和经营管理,努力争取做成华东地域高级xx俱乐部高端品牌,形成xxxx高质量、高品质xx俱乐部形象，深入拓展xxxx品牌在华东地域影响力。

二、项目管理

1. 组织机构设置（31人）

俱乐部总经理（1人）

市场部 销售部 健美操部 私教部 运行部 财务部

主管 主管 主管 主管 主管 主管

（1人） （1人） （1人） （1人） （1人）

营销策划 会籍顾问 健美操教练私人教练 前台 保管 出纳 会计

（1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1人) （1人）

2.人员招聘和培训

本项目中高层管理人员由xx企业派出，xx教练、会籍顾问主管由xx企业派出，其它中层管理人员和基层服务人员以当地招聘为标准，当地招聘人员将由xxxxxx俱乐部进行岗位培训，以确保俱乐部经营管理质量。

xxxx俱乐部将定时对本项目各岗位职员进行工作质量考评和职业技能培训，尤其是专业xx教练、会籍顾问，将定时接收总部培训。

3.俱乐部各项经营管理制度

xxxxxx俱乐部星海大厦店，将严格实施xxxxxx俱乐部成熟俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量经营品质，树立良好俱乐部品牌。

第四节 销售和推广计划

一、预销售

预销售阶段目标是为在俱乐部开业前建立起约1500人预期

会员基数，在这个时期，xx俱乐部著名度及大家对它爱好乃至狂热是至关关键。在开业之前，预销售将成为创收关键部分。

二、开业活动

开 业时各项活动规模意在尽可能多地吸引大家参与。全体职员随时待命，率领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包含：礼品赠和、名人署名、健美操表 演、作为交叉促销，水吧将提供无偿饮料。俱乐部还将无偿为贵宾进行健康评定，关键目标是为了发明出充满活力主动向上环境，以激励大家采纳健康生活方 式并成为xxxx俱乐部会员。

三、其它销售战略

1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集地 区放置促销盒，大家只需填写表格，即可取得无偿临时会员卡。xxxxxx俱乐部销售人员将搜集这些表格，并和每个填表人联络，约定时间邀请她们来参观 俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部设施及服务，并制订针对个人训练课程，以吸引客人加盟，经过可是适用临时会员卡，她们将 意识到xxxxxx俱乐部价值和益处，并决定作为正式会员加入。

2.企业联络

各类企业是本行业最具潜力市场，这是因为企业意识到了健

康 职员为企业带来益处，xxxxxx俱乐部将于企业联络，推出企业职员收费标准、现场xx测试、讲座和其它和健康相关活动。因为俱乐部不仅能为企业雇 员提供多个多样便利和服务，而且还能提供专门为企业设计健康课程和xx课程以供到场或不到场职员参与训练，所以，企业将踊跃参与。

3.尤其活动促销

特 别活动是xxxxxx俱乐部销售和推广计划另一个关键组成部分。这些活动将提升xxxx俱乐部在消费者中著名度，并促进会员推荐非会员入 会，xxxxxx俱乐部每十二个月于不一样公益机构和小区中心合作，是俱乐部会员能够参与小区活动，有选择性赞助和宣传活动深入提升xxxxxx俱乐部品 牌著名度。

4.内部活动和宣传

每个季度俱乐部会举行内部活动，比如会员聚会、节日庆贺和周年聚会等。xxxxxx俱乐部将向全部会员及其好友发出邀请，来俱乐部享受无偿食品、健康饮料并取得礼品。这些活动举行将得到当地企业支持，将在团体内部发门票和宣传材料。

5.健美操演出

大家全部喜爱健美操演出，xxxxxx俱乐部将在区域内很多活动中推广xx操课程，经过演出，俱乐部xx操运动员将向观众无偿提供临时会员卡，激励她们视听课程，并成为xxxxxx俱乐部会员。

6.健康检验

xxxxxx俱乐部将为会员及其好友提供无偿健康检验，这是

向非会员出售会员卡最为有效方法之一。健康教育在推销会员卡时是个关键原因，大家将了解到xx运动给身体健康带来益处。

7.会员促销竞赛

xxxxxx俱乐部使用最强有力促销方法是俱乐部内部会员间促销竞赛，这个计划意在激励介绍新人入会现有会员，激励包含：礼品、旅游和山地车等，这已被证实是保持会员高昂情绪并推销会员卡一个行之有效方法。

8.连续推广和广告

伴随xx俱乐部发展，越来越多新会员未来自现有会员

介绍。以后，现有会员续约将是保持会员基数关键，首要任务是令会员满意并超出她们期望，我们引入多种促销计划，如在入会最频繁时候进行季节性促销。

xxxxxx俱乐部将不停进行促销、宣传并保持和当地企业和

广告商联络。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。连续推广计划将包含三个关键部分：广告、直接联络（促销盒、直接邮寄、电话营销跟踪）和俱乐部内部促销。

第五节 会员制体系设置

一、设置标准

俱乐部采取国际通行会员制管理方法，以吸引长久固定会员为关键目标，依据对xxxxxx俱乐部规模、档次及周围关键消费群体及其消费能力购置力、消费群体分析，制订以下会员制卡种和对应收费标准。

二、会员收费标准

经过对苏州市已开设中高级次xx俱乐部具体情况进行考察，考虑到现在苏州市消费者对xx俱乐部需求情况，和xx俱乐部竞争情况，对星海xx会所价格标准制订以下：

分类

费用

使用范围

六个月卡

2600

本俱乐部

十二个月银卡

3800

本市通用，全国短期

两年金卡

6800

全球通用

苏州市星海大厦所处地段良好，项目丰富，并拥有良好品牌效益，各方面优势显著，在价格选择上应能充足表现俱乐部档次。

第四章 财务评价

第一节 项目投资效益估算

一、年营业收入估算

详见附件二：《年经营收入估算表》

二、年经营成本估算

详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算

详见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算

以十年为财务计算期，10%为折现率，计算xxxx苏州星海大厦项目未来十年现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》

五、折旧和摊销估算

折旧根据直线折旧法预估，详见附表六《这就和摊销估算表》。

第二节 静态经济效益分析

静态法分析财务经济效益关键有以下三个指标，这种方法未考虑资金时间价值，但也有一定参考价值。本文以十年为财务分析计算期。

一．投资利润率 319.4/1109=28.8%

二．投资利税率 352.7/1109=31.8%

三．静态投资回收期

投资回收期=累计净现金流量出现正值年份-1+上年累计净现金流

量绝对值/当年净现金流量

=3.43年

第三节 动态经济效益分析

动态法分析项目经济效益关键有两个指标，这两个指标考虑了资金时间价值，是经济效益分析中比较关键经济指标。

一．财务净现值

367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85 458.85

2 3 4 5 6 7-10

现金流量图

要求收益率 I=10%

NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16* （P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)

= 2388.49（万元）

由以上计算可知，NPV＞0。在项目管理中，在基准收益率为10%前提下，财务净现值大于0，则该项目含有投资价值。

二．内部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67

取I2=40% 得NPV2=-12.27

内部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)

=38.7%

由以上计算可知，项目所能达成最高收益率为38.7%。

三．动态投资回收期

动态投资回收期

= 累计净现金流量现值开始出现正值年份数-1

+ 上年累计现金流量现值绝对值/当年净现金流量现值

= 3.84年

第四节 结 论

从以上三节财务分析中能够看出，本项目赢利性很好，要求收益率为10%财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该项目含有抗经营风险能力和赢利性很好，该项投资是可行。

第五章 风险分析

第一节 风险分析

苏州市星海大厦项目作为“xxxx”也存在部分风险：

一．行业风险

华东地域作为长江经济圈龙头，是众多商家必争之地，现在世界著名品牌xx俱乐部纷纷抢占华东市场，面积在平方米以上xx俱乐部已经有十余家，行业竞争很猛烈，此项目一进入市场立即面临猛烈行业竞争。

二．市场风险

苏 州市星海大厦xx会馆项目作为xxxx在华北地域第一家店，担负着创建品牌艰苦重担，面临竞争日益猛烈华东xx市场，面临着较低年费收入、挑剔精 明消费者，俱乐部怎样经过降低总体运行成本，扩大著名度，提升专业技术和竞争能力等，在竞争猛烈华东xx市场立足，是俱乐部未来经营将要面临问题。

三．不可抗力风险

体育xx业是人民生活水平发展到较高水平后进行消费活动，所以一旦发生自然灾难、战争等不可抗力原因，将大幅度影响消费人群消费频次和客流量；发生火灾、地震和台风等使xx连锁店财物造成损失不可抗力事件，将造成企业资产损失，并影响集团发展和扩张。

第六章 结 论

根 据以上各章节叙述，xxxx苏州星海大厦项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对很好，符合俱乐部各项开发条件，含有良好发展前景。 xx企业将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该项目在各方面达成xxxxxx俱乐部水平，为深入推进xxxxxx连锁事业而努力。