综合项目前期物业管理投标方案书模板.doc

目 录

第一某些 物业管理服务整体设想及策划 1
第一节 xxxx物业管理有限公司简介 1
第二节 物业管理服务总体设想 2
第二某些 拟采用管理模式、工作筹划和物资装备筹划 4
第一节 拟采用管理模式 4
第二节 拟采用工作筹划 7
第三节 拟采用物资装备筹划 8
第三某些 拟采用人员配备、培训与管理筹划 10
第四某些 管理规章制度和物业管理档案管理 13
第一节 物业管理规章制度 13
第二节 档案资料建立与管理 15
第五某些 各项指标承诺及采用办法 17
第六某些 社区文化管理 17
第七某些 物业寻常管理服务 24
第一节 入伙管理 24
第二节 装修管理 26
第三节 客户管理 29
第四节 护卫管理 32
第五节 维修管理 35
第六节 清洁绿化管理 42
第七节 财务管理 43
第八某些 经费收支预算 44
第一节 便民服务项目 44
第二节 财务收支预算 47
第九某些 智能化系统管理维护 50
第十某些 物业（涉及板房）维修养护筹划和实行 52

第一某些 物业管理服务整体设想及策划

第一节 xxxx物业管理有限公司简介
一、 公司概况
xxxx物业管理有限公司成立于，注册资本为300万元人民币，是新德业置业投资有限公司属下唯一物业管理公司，具备中华人民共和国物业管理公司二级资质，在佛山顺德地区享有较高知名度和信誉度。
公司既有员工500多人，其中大专以上文化限度100人，具备初级、高档以上职称管理及技术人员50多人次，员工持证上岗率达100%,某些成员更为佛山物业管理协会专家构成员。
我司以“创享美好生活”为公司标语，建立了完善内部工作机制，倡导公司行为规范化，致力于专业化发展，着力专业化发展并提高员工个人素质，全心全意为业主创造优质美好生活。

二、 荣誉状况
星级物业，温馨家园
xxxx物业管理有限公司现为顺德物业管理协会会长单位。
xxxx务求高质量物业管理服务，为客户营造文化内涵丰富和谐家园，自成立以来，担纲了各种楼盘全方位物业服务。
xxxx物业管理范畴多元化，涉及高档别墅、商业大厦、高档电梯洋房、多层住宅、社区配套市场、学校等。现管理面积约160万平方米，管理项目近20个，其中有：东乐花园、锦城花园、新德业商务中心、康城花园一期、康城尚城、海景苑、德业大厦、西苑社区、聚华苑、东骏花园、尚明雅舍、顺洋商厦、新德业一中附属小学、李兆基中学、顺德一中实验学校等等。始终以来，xxxx物业备受好评，管理项目屡受表扬。
l 东乐花园获得顺德市物业管理示范社区称号；
l 海景苑获得顺德市物业管理示范社区称号；
l 东乐花园获得佛山市“静安居住社区”称号；
l 获得顺德区工商行政管理局授予“守合同重信用公司”称号；
l 康城花园获得佛山市物业管理示范社区称号；
l 康城花园获得佛山市物业管理示范社区称号；
l 获得佛山市顺德区消费者委员授予“维权先进单位”称号；
l 获得佛山市顺德区消费者委员授予“物业管理行业诚信单位”称号；
l 康城尚城获得佛山市物业管理示范社区称号；
l 康城尚城获得广东省物业管理示范社区称号；
l 获得佛山房协怡翠杯物业服务（工程维修）综合技能竞赛最佳合伙奖；

第二节 物业管理服务总体设想
一、项目概况
xxxx·荔园位于广州增都市一环路，四至范畴：东至 经二路 ，西至 一环路 ，南临 纬五路 ，北面靠 纬六路 。
项目总用地面积 9.3 万平方米，其中居住区用地面积 8.17 万平方米，住宅用地 5.79 万平方米，公建用地 0.37 万平方米，道路用地　1.81　万平方米，公共绿地　0.54　万平方米。
项目总建筑面积　8.51　 万平方米，其中住宅建筑面积　7.71　 万平方米，公建建筑面积　0.03 万平方米，商铺建筑面积 0.77 万平方米，物业管理用房建筑面积170.2平方米。
项目规划设计物业类型有： 低层别墅 、多层洋房 、 商业用房 。居住建筑物共 31 幢（其中多层洋房 18 幢，建筑面积共 2.88 万平方米；低层别墅 50 幢，建筑面积共 5.03 万平方米）。
项目总建筑密度为 25.81% ，容积率为 1.04 ，绿地率为 36.45% 。
本项目共规划建设机动车停车位　750 个，其中住宅停车位　574　个，商业停车位　176　个。
项目共分 二 期开发建设，第一期工程筹划于12月竣工并交付使用；二期工程正在规划筹建中，详细交付使用时间待定。

二、物业管理总体设想
依照住宅社区物业管理自身运作规律，针对xxxx·荔园实际状况，咱们通过初步综合分析，以为在对该项目物业管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：
（一）实行综合管理，创立和谐人居环境。
1.对社区环境综合管理，注重公共场合、场地清洁卫生环境。
2.对所有沙井、沟渠注重疏通清淤工作，保障排水系统畅通。
3、对社区公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施注意全面检修维护，保证这些公共设施设备尽量延长使用寿命。
（二）健全、完善保安系统，把社区安全工作放在第一位，安全工作涉及治安和消防安全两大方面。
1.建立健全适合xxxx·荔园实际安全管理规定并严格执行。
2.对全体安管员聘任实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。
3.运用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对安管员实行半军事化管理，加强培训，严格管理。
4.对消防设备、设施认真巡逻，严格管理，使其随时保持在良好状态。
5.加强对业主、住户治安消防意识和知识宣传，做到全民具备防范能力。
（三）将绿化环境管理变成xxxx·荔园特色。
xxxx·荔园绿化环境通过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高（36.45％），花草树木品种繁多，接管后将发挥咱们近年对物业管理经验，结合社区环境特点，对社区绿化进行精心管理，精心修造，把xxxx·荔园塑导致一种四季花开、鸟语花香美丽居住社区。
（四）以人为本，实行人性化管理，塑造xxxx·荔园鲜明形象。
咱们将坚持我公司“业主、住户至上，服务第一”服务宗旨，实行“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户利益着想，以诚待人，以诚动人，与全体业主、住户及开发商一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用咱们双手和智慧，塑造xxxx·荔园美好形象，保证物业保值与增值。
第二某些 拟采用管理模式、工作筹划和物资装备筹划
第一节 拟采用管理模式
一、管理体制
接管xxxx·荔园项目物业管理业务后，形成以广大业主为主，居委会、派出所参加共管体制，管理处依照所签委托管理合同条款规定，严格执行《广东省物业管理条例》及广州市有关法律法规规定，对xxxx·荔园实行综合一体化物业管理。管理指引思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。　 （一） 外部管理体制
政府主管部门

佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司

碧桂园·荔园服务中心（分公司）

（二）xxxx·荔园服务中心（分公司）组织管理架构
佛山市顺德区xxxx物业管理有限公司依照物业管理服务合同，在增都市设立分公司，财务实行独立核算。分公司组织架构图如下：
服务中心（分公司）经理
工程维修中心
保安服务中心
客户服务中心
维修工
安管员
客户员

（三）xxxx·荔园服务中心（分公司）组织架构阐明
1、服务中心（分公司）内部采用直线职能制组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。
2、在岗位设立上，充分考虑到xxxx·荔园规模及硬件设施先进特点，岗位设立少而精，减少中间层，满足xxxx·荔园实际需求，减少管理成本。
3、规定服务中心管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。

二、监督约束机制
（一）xxxx·荔园监督约束机制示意图

创辉煌物业管理有限公司

政府主管部门

业主意见调查
各项公司规则制度
目的责任书
专项检查物业管理考核

碧桂园·荔园服务中心

业主意见调查

员工
双周检制度
定期巡逻

回访
员工监督栏
发布关于投诉电话
服务承诺制

员工定期考核

业 主

（二）xxxx·荔园监督约束机制阐明
1.由政府部门及业主、xxxx物业管理有限公司对xxxx·荔园服务中心实行全方位监督。
2.服务中心内部运作公开透明，便于人们监督。
3.强化佛山市顺德区xxxx物业管理有限公司及xxxx·荔园服务中心（分公司）检查考核职能，考核成果与员工工资待遇挂钩。

三、勉励机制
（一）勉励机制示意图
勉励机制

奖惩体系
薪酬体系

公司文化体系
培养提高体系
沟通体系

（二）勉励机制阐明
1.公司勉励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提高、公司文化体系，满足员工精神需求。
2.通过合理报酬体系设计，完善绩效管理与考核，严格奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期工作热情及动力。
3.通过加强沟通，加强公司文化建设，引导员工形成共同价值取向和文化观，保证员工积极积极高兴地从事本职工作。同步对积极上进，追求自我提高员工，给她们提供培训再教诲机会，随着公司发展，使员工自身能力不断提高，尽量创造条件满足员工自我价值实现愿望。

四、管理工作控制方式
1.采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯解决问题全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。
2.实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改进工作质量。
3.实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取她们对服务中心（分公司）意见和建议，并在工作中予以改进。

第二节 拟采用工作筹划

根据管理方式和管理运作流程，咱们将工作筹划分为接管管理和常规管理两某些，按照轻重有序、科学实效原则，拟定如下管理工作筹划。
一、接管管理工作筹划
对于接管管理工作，咱们注重对资料档案接管，一方面要接管开发商所移送建设施工验收各种图纸资料，另一方面还要建立关于业主各种入伙、交费资料档案，以便此后进行完善管理服务，更为了业主切身利益，因此在接管时咱们将对资料档案认真、严格进行科学分类、编号、建档、整顿。做好登记造册，完善交接签收承认工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接罢手续。
序号
项 目
内 容
时 间
一
档案接管
建筑施工竣工全套资料
订立委托管理合同后一周内
二
设备接管
公共设备接管
公共设备技术档案

二、正常期管理工作筹划
序号
项 目
内 容
时 间
一
机电设备维修养护
设备基本资料管理
设备运营管理
设备维修管理
设备能源和安全管理
每日
二
保安管理
治安管理
交通、车辆管理
消防管理
每日
三
社区环境管理
园林绿化管理
清洁卫生管理
每日
四
财务管理
费用收取
财务记帐
每日
五
社区文化活动开展
社区宣传
举办社区活动
重大节假日
六
便民服务和完善配套
为住户提供便民服务
每日

第三节 拟采用物资装备筹划

一、固定资产购买表
序号
项目
计量单位
数量
1
工程设备/仪器仪表

1.1
室外管道疏通机
台
1
1.2
对讲主机
台
1
2
清洁设备

2.1
真空吸尘机
台
1
2.2
吸水机及配套设备
台
2
2.3
多功能洗地机
套
2
2.4
清洁服务车
部
1
3
行政办公设施设备

3.1
电脑含管理软件
台
9
3.2
打印机
台
3
3.3
数码照相机
台
1
3.4
电视机（培训）
台
1
3.5
图纸柜
个
5
注：以上物品单价在元以上，使用年限超过5年。

二、低值工具/器具购买表
序号
项目
计量单位
数量
1
工程工具器具

1.1
冲击钻
把
1
1.2
手电钻
把
1
1.3
电焊机
台
1
1.4
砂轮切割机
台
1
1.5
室内疏通机
台
1
1.6
水泵
台
2
1.7
扳手
套
9
1.8
仪表
块
2
1.9
工具箱
套
2
1.10
空调专用维修工具
套
1
1.11
手电筒
把
10
1.12
消防服及配套工具
套
10
1.13
应急灯
个
10
1.14
钥匙柜
个
1
1.15
铝合金组合梯
架
5
1.16
线缆盘
个
5
1.17
低平板推车
部
1
2
行政办公工具器具

2.1
保险柜
台
1
2.2
打卡钟
台
1
2.3
塑封机
台
1
2.4
办公桌椅
套
10
2.5
文献柜
个
10
2.6
档案柜
个
2
3
宿舍工具器具

3.1
宿舍设施（床/柜）
套
30
3.2
更衣柜
组
30

第三某些 拟采用人员配备、培训与管理筹划

一、人员配备
碧桂园·荔园服务中心（分公司）经理：1人
经理助理：1人
客户主管：1人
工程主管：1人
安全主管：1人
维修工：2人
安管员30人（三班制）
客户员2人
财务：1人

以上编制：41人
备注：清洁、绿化外包。

二、人员培训
（一）培训内容
1.公司文化
培训科目
授课部门
学时
1.入司指引（公司简介、规章制度、劳资政策）
经理/主管
5
2.应知应会、物业基本特点
客户服务中心主管
2
3.服务理念及管理目的
客户服务中心主管
1
4.职业道德
客户服务中心主管
1
5.客户辨认与沟通技巧
客户服务中心主管
1
6.礼仪、礼节
客户服务中心主管
1
7.安全常识
保安服务中心主管
1
8.军事训练（单兵队列、班队列）
保安服务中心主管
5
2.专业知识
培训科目
授课部门
学时
1.物业管理概论
客户服务中心主管
1
2.房屋构造与识图
工程维修中心主管
1
3.房屋设备基本知识
工程维修中心主管
1
4.计算机应用
工程维修中心主管
1
5.公文写作与文书解决
客户服务中心主管
1
6.物业管理案例分析

2

3.法律法规、规范原则
培训科目
授课部门
学时
1.法律基本知识
客户服务中心主管
1
2.国家物业管理条例
客户服务中心主管
2
3.治安管理惩罚条例
保安服务中心主管
1
4.住宅室内装饰装修管理办法
工程维修中心主管
1
5.都市住宅社区竣工综合验收管理办法
工程维修中心主管
1
6.房屋接管验收原则
工程维修中心主管
1
7.国家示范项目考核原则
客户服务中心主管
1
8.国家及xxxx·荔园市物业管理合同（范本）
客户服务中心主管
1
9. 国家及xxxx·荔园市前期物业管理合同（范本）
客户服务中心主管
1
10. 国家及xxxx·荔园暂时管理规约（范本）
客户服务中心主管
1
11.住宅装修管理办法
客户服务中心主管
1
12.其她法律法规（房地产及物业管理类）
客户服务中心主管
1

4.管理服务体系
培训科目
授课部门
学时
1.各部门服务规范
各自部门
2
2.各部门岗位职责、规章制度
各自部门
1
3.入伙流程与入伙管理
客户服务中心
1
4.装修流程与装修管理
客户服务中心
1
5.接待客户服务流程
客户服务中心
1
6.业主（住户）户籍管理
客户服务中心
1
7.消防治安管理
保安服务中心
1
8.设备、设施维修保养
工程维修中心
1
9.电梯系统运营、保养
工程维修中心
1
10.楼宇综合布线系统
工程维修中心
1
11.物业服务收费
客户服务中心
1
12.其她分项工作流程
各部门
1
13.分项工作检查与考核原则
各部门
1
14.突发事件防止和应急解决
各部门
1

第四某些 管理规章制度和物业管理档案管理

第一节 物业管理规章制度
常言道：“没有规矩，不成方圆”。公司“规矩”就是公司制度“规章制度”，健全、完善、具备操作性规章制度是我公司进行统一、规范化管理准绳和保证。长期以来，佛山市顺德区xxxx物业管理有限公司致力于探求专业化、规范化管理途径，构建出一套完善、科学化质量保障体系。我公司若能中标xxxx·荔园项目，咱们将对该园区实行专业化，规范化管理。规范业主、使用人、来访客人，以及社区行为、公司管理行为，共建轻松、安全、怡人居住环境，为xxxx·荔园项目注入清新和活力，形成全新当代化生活模式。
在此咱们归纳了xxxx·荔园初步介入基本规章制度，以便为中标后管理提供有效管理保证。在中标后进入寻常管理后，我公司将依照项目实际状况，对项目进行更为进一步管理，并不断修改和完善制度，以及制定新符合园区现状规章制度，紧扣xxxx·荔园详细状况，为住户提供引导、服务、内部员工培训与考核等；并参照国家考核原则，做到量化、细化，从而使各项制度更具操作性及实用性。
类别
名称

人力资源管理制度
劳动人事管理制度
公司考勤管理制度
物业公司奖罚办法
项目人员管理制度

筹划文档管理制度
物业公司筹划管理制度
物业公司合同管理制度
物业公司内部行文规定
工程款项审批规定

资产管理制度
物业公司资产购买管理办法
办公用品管理细则
公务车使用管理规定
工装管理规定
标记管理规定
仓库管理规定
二级仓库管理规定
财务管理制度
收费管理规定
商务中心财务管理规定
物业公司消费卡管理办法
消防安全管理制度
消防管理办法

公共秩序管理制度
安管员离职交接手续规定
安管员请销假规定
安管员训练管理规定
安管员宿舍管理规定
安管员宿舍卫生管理规定
安管员门岗管理规定
停车场管理规定
对讲机使用管理规定
关于发现业主未锁汽车解决程序和奖励办法
后勤事务管理制度
通讯管理规定
档案管理制度
食堂管理制度
职工宿舍管理规定
公司卫生管理规定
办公区域卫生管理规定
午间值班规定
夜间值班规定
公共设施设备管理制度

电梯机房管理规定
配电房管理规定

第二节 档案资料建立与管理

档案资料管理是物业管理工作一种重要构成某些，科学、规范化档案管理能有效地为住宅区楼宇及共用设施使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对xxxx·荔园物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，计算机系统对原始文献资料进行管理，完善档案管理工作，从物业管理角度记录每一种住宅单元生活档案，配备专职档案管理人员，建章立制，对所有档案资料进行严格、科学、集中管理。
一、xxxx·荔园档案建立
（一）重要思路
1.xxxx·荔园档案资料分类：根据社区详细状况，管理特点略有增减、各有侧重。在管理过程中，注重对资料整顿，找到过往管理中存在缺陷和局限性，并进行重新分类和补充，使其符合对园区细致管理需求。
2.档案建立抓住初次接管这一契机，从一开始就注重整顿住户全面原始资料，最大限度明确物业状况和业主自然状况，作为分户管理档案基本，以以便接管后寻常管理。
3.档案管理实行原始资料与电脑管理资料综合管理。原始资料涉及：纸张、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、图表等形式；电脑资料涉及：
电脑软、硬盘储存系统；做到各种档案资料并重，互相补充，形成社区管理无盲点网络。
4.区内各项管理工作必要建立档案资料，依照“采用管理方式”中制定规范程序，逐个建档，形成原则化、制度化档案管理体系。

二、xxxx·荔园档案管理
物业管理档案种类繁多，咱们拟采用建立档案、资料分类检索方式进行管理。
1.发展商提供资料
1）产权资料
项目批准文献；用地批准文献；建筑执照；拆迁安顿资料
2）技术资料
规划图；竣工图（a.总平面图b.单体建筑、构造、设备竣工图c.消防、附属工程及地下管网竣工图d.地质勘测报告e.工程合同开f.竣工报告g.工程预决算h.图纸会审记录i.工程设计变更告知及技术核定单（涉及质量事故解决记录）j.隐蔽工程验收签证k.沉降观测记录l.竣工验收证明书m.钢材、水泥等重要材料质量保证书n/新材料、构配件鉴定合格证书o.水电、卫生器具、电梯等设备检查合格证书p.砂浆、混凝土试块试压报告q.供水试压报告r.绿化工程竣工图纸及有关资料s.其她技术资料）

2.管理处建立资料
1）物业资料
住宅区基本资料；住宅区别区资料；商业网点资料；娱乐设施资料
2）住户资料
住户入住资料；入住告知书；入住合同书；家庭人员档案；住户状况登记表
3）管理资料
①保洁管理记录：寻常巡逻记录；绿化消杀记录
②保安管理记录：寻常巡逻记录；交接班记录；值班记录；物资搬运放行记录；紧急事件解决记录；车辆管理记录；夜间查岗记录
③出租屋档案：承租人员资料
④车辆管理档案：车位使用合同
⑤装修管理档案：装修申请表（附图纸）；装修工程队安全责任书；暂时施工人员登记表；施工单位营业执照
⑥工程返修档案：住户状况登记表

第五某些 各项指标承诺及采用办法

一、总体目的
在物业管理合同期内，把社区管理成“安全、文明、优美、舒服”示范社区，在社区达到硬件指标后，所有建筑物及配套设备设施完善，所有正式竣工验收并交付使用后一年内，达到“市物业管理示范社区原则”，两年内达到“省物业管理示范社区原则”。

二、分项目的
1.房屋及公共配套设备设施完好率达98%以上，其中大型设备完好率99%以上，中小型设备完好率95%以上，消防水系统设备完好率达100%，其他消防器材完好率达98%，公共照明完好率95%以上；
2.卫生合格率达98%，环境绿化完好率95%；
3. 24小时电话报修服务，房屋零修、急修及时率100%；维修质量合格率达到100%；
4.管理人员专业培训合格率100%；
5.业主对物业管理满意率95%以上，年有效投诉率不超过0.2%，投诉解决率100%；
6.维修服务回访率达85%；
7.管理区域内车辆停放有序，交通秩序良好；
8.做好消防设施、设备检修保养，保证随时启用；
9.有效投诉解决和回访率达100%。

第六某些 社区文化管理

一、社区活动设想
社区文化是社区成员涉及业主和管理人员塑造反映社会文明、体现当代生活方式、具备个性特性社区居住理念及其活动方式综合。社区文化具备凝聚功能、导向功能、约束功能、勉励功能和辐射功能。社区文化是人们基本生活不可缺少构成某些，是社会安定团结需要，是创造社区良好人文环境和提高住户生活品味重要手段，也是实行物业管理润滑剂。社区文化建设是物业管理使命，营造文明、静雅、祥和xxxx·荔园五星级文化居住环境和人文环境是咱们追求。
（一）xxxx·荔园社区文化目的
xxxx物业管理有限公司已积累了丰厚文化底蕴。咱们将通过寓教于乐、寓乐于教、循序渐进方式，以“爱家、爱区、爱国”、“营造当代居家新理念”、“绿色环境”为主题，坚持大中小散相结合、老中青少相结合、古今中外相结合原则，重点考虑老人和小朋友需求，特别设立社区文化部门，精心选派能文能武、素质综合全面社区文化专干，合理做出社区文化活动筹划和安排，优先保证社区文化活动经费及活动场合，开展多样化、多层次、多形式、全方位环境文化、形体文化、约束文化、精神文化、网络文化、修造文化等活动，突出某些有特色固定性社区文化活动，把xxxx·荔园建设成与特区文化相融合亲和型社区文化典范。

(二)xxxx·荔园社区文化重要内容
1.xxxx·荔园环境文化
社区环境是社区脸面，是社区文化依托，是最直接最明显外在体现，时时刻刻影响着业主心理和情绪，影响着业主生活质量，影响着社区人文环境。环境建设是社区文化建设起点，通过精心设计和精心维护环境有助于良好社区文化形成。
（1）环境净化
环保目的是社区文明干净，环境质量良好，资源合理运用，生态良性循环，基本设施健全，生活舒服便捷，形成环保意识。
咱们将环保工作纳入物业管理寻常工作中。设立专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请居民代表构成环保小组，义务监督沟通信息，发现问题及时解决。咱们将定期向社区成员发布环境公示。
咱们采用重要办法有：按照ISO14000环境管理体系和使用指南，控制家庭污水进入雨水管网、垃圾分类袋装和资源化回收、垂直绿化和立体绿化、噪音监测和管制、空气污染控制等。
（2） 环境绿化
绿色是生命和力量象征，环境绿化是生活在都市中当代人迫切需要，生活多一点绿色，生活便多一点轻松，多一点健康。xxxx物业管理有限公司将依照社区绿化规划特点，合理划分管理区域，管理好绿化，同步运用社区文化节向居民传授园艺花卉知识，勉励引导居民发挥绝妙想象，绿化自己小空间，共同参加搞好立体绿化，垂直绿化，全民绿化。从而使xxxx·荔园成为园林式、花园式“绿色”住宅社区。
xxxx·荔园绿化管理拟采用办法：
² 由服务中心和绿化工负责实行；
² 对所有绿化植物栽培、养育、修剪、造型工作；
² 对所有绿化植物摆放、补植、除草、施肥、杀虫工作；
² 对所有绿化植物浇水等寻常养护；
² 对所有绿化区域清洁卫生工作；
² 依照社区状况设计整体和细部绿化造型方案，规定常绿常新；
² 针对不同步令和季节绿化美化办法；
² 重大节日或活动绿化美化办法；
² 社区将依照状况建设园艺苗圃，培植绿化植物，苗圃实行开放管理，居民可自行欣赏甚至选购；
² 社区开展家居绿化摆花服务。
（3）环境美化
保护环境、绿化环境是营造“绿化环境”起步和塑型，而环境美化才是“画龙点睛”之笔，才是“传神”之作。
xxxx·荔园环境美化，要依照园林式建筑风格，在不破坏建筑设计思想前提下，要充分体现出古雅、当代、和美、静宜、自然整体文化环境，营造出休闲、高兴、安逸、祥和生活氛围。其详细体现方式就是要突出社区观赏文化。
在环境美化上，拟采用如下办法：
² 全面推广CIS系统。服务中心处除了统一设计制作与物业管理公司CIS相统一各类美观大方标记牌以外，在社区各类物业模式和架构上更加进一步地灌注xxxx物业精神和理念，从而形成一种积极、向上、美好愿望。如人性化绿化艺术、即时净化环卫意识、隐性管理安全意识等。这样一来，就充分实现了社区视觉形象高度协调和统一；
² 建议开发公司在恰当位置建设小朋友游乐场合，如小朋友迷宫、小朋友滑梯、小朋友秋千等，使其成为小朋友戏耍乐园；
² 建小朋友涂画墙，给孩子们自由发挥创造余地；
² 吸取国外先进经验，专门设计实用、美观、艺术化分类垃圾箱，使其成为xxxx·荔园一道风景。
² 逢大节假日，开展形式多样节日装点活动。

2.xxxx·荔园形体文化
社区形体文化就是通过人形体、动作体现文化。形体文化是社区文化最基本、最重要构成某些，它有强身健体，满足人们身心需要，减少身心压力，增长生活乐趣。
咱们将采用各种形式，开展丰富多彩、行之有效社区形体文化活动，详细做法有：
（1）开展文化娱乐活动。开展各种形式歌咏会、舞会、音乐欣赏会、趣味游戏、棋类、牌类活动。每年重点举办2-3次大型活动；
（2）举办体育健身活动，如二年一次xxxx·荔园业主运动会，以个人或以家庭为单位或以楼宇区域为单位开展情谊比赛。开展各种形式球类、武术、气功活动等；
（3）组织老年人集体郊游、踏青、登高等；
（4）在教师节，举办茶话座谈会等；
（5）举办美食会餐。动员社区成员自己动手，自己下厨，各显神手，互传技术，互相交流与沟通。这样既吃了“团圆饭”，又加深了感情，还学习了“食文化”，一举三得；
（6）每年开展2-3次美容、美发、服饰表演竞赛，以推动社区“形体美”文化和“穿”文化。

3.xxxx·荔园约束文化
社区约束文化是对社区成员思想、心理和行为具备约束和规范作用文化氛围、行为准则、道德规范、规章制度等。这种文化是形体文化向精神文化过渡纽带和桥梁，在社区文化中起重要作用。
xxxx·荔园约束文化，咱们拟采用两个方面大行动：
（1）营造社区观念文化
以老式美德和当代生活理念为基本，以文明公约、行为准则、道德规范为内容，运用群众意识、社区社会舆论、共同习俗等观念东西，导致强大个体行为从众化群体心理压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为自我控制。这种约束不是逼迫规定，而是一种“软”约束，重要靠通过强烈社区氛围促成社区成员自觉行动来维护。
（2）开展社区制度文化建设
社区制度文化是由管理处制定，规定社区成员必要遵守规章制度。这种约束是一种“硬”约束，不论是谁，不论是您愿不乐意，都要执行，具备强制性质。制度文化建设是xxxx·荔园社区文化不可缺少重要构成某些，只有它，才干保障既定目的实现，同步制度文化自身也是一种文化，充分传达着xxxx·荔园文化居住区个性化文化内涵。
咱们将制定《xxxx·荔园文化居住区管理规章制度》，作为该区制度文化建设蓝本。

4.xxxx·荔园精神文化
社区精神文化是反映社区成员内心和精神文化，是最高层次社区文化，是社区文化核心和灵魂，是社区文化升华，是社区文化中最崇高最重要构成因素，是社区文化最后所要追求目的。培养社区精神文化需要高素质社区成员，而一旦这种精神文化形成，社区成员就能达到一种高度精神享有境界。如何升华xxxx·荔园社区文化层次，做到雅、俗、教、尚相结合，尽量满足不同层次文化需求，突出高层次社区文化，是咱们社区文化工作重点。xxxx·荔园精神文化，重点涉及如下两个方面内容：
（1） 社区凝聚文化
通过社区文化中所蕴含价值观、世界观、人生观、道德规范、行为准则和精神理念宣传，使社区成员产生共鸣，形成一种粘合剂，从各个方面把社区成员“粘合”起来，从而产生一种巨大向心力和凝聚力，将整个社区个人行为转化为自觉共同行为，共同为社区建设出谋划策、做出贡献，并使其感到能为社区共建而自豪和光荣，从而达到一种精神上享有。
（2） 社区勉励文化
是指能使社区成员从内心产生高昂情绪、进取精神、鼓舞推动社区文化。如开展“爱家、爱区、爱国”活动、“五四”纪念活动、“抗日胜利”纪念活动、“将来家园设想描绘筹划”活动等。文化自身就具备勉励这一特质，营造社区特有文化氛围，就更有这种作用。它对人勉励不是一种外在推动而是一种内在激发，它不是被动悲观地满足人们对实现自身价值心理需求，而是通过社区文化塑造，使每个成员从内心深处自觉参加各种文化活动，产生为社区服务奉献精神。

5.xxxx·荔园网络文化
21世纪是知识经济时代，信息是知识载体，电脑网络是信息传播手段。xxxx·荔园作为崇高住宅社区，是文化人聚积地方，因此信息、网络对于该区是至关重要。
咱们拟通过如下工作，建设xxxx·荔园网络文化：
（1）在Internet网上增设网站，对有需求顾客进行联网，分派网址、网页，为社区成员与外界传播知识信息开辟新通道，为开展社区文化搭建新舞台。
（2） 开展网上沟通、交流、学习。在Internet网上设“xxxx·荔园”网上论坛、网上报告会、网上培训站、网上书苑、网上交友站等，使社区成员足不出户就可以交流、沟通、学习、交友、论事。
（3）在内联网上进行社区内娱乐游戏活动。
（4）管理处可以采用网络进行工作，告知关于事项。

（三）xxxx·荔园社区文化人员配备
为真正做好xxxx·荔园社区文化工作，管理处特设立社区文化部，选配综合素质高人员，负责社区文化活动工作。采用专职和兼职相结合、义务协助和专业顾问相结合方式，精心策划，共同努力，组织好每一项社区文化活动。
1.专职人员（1人）。专门负责整个居住区社区文化活动，如大型文娱体育活动、编辑社区报、开办宣传栏、对外宣传等。专职人员熟悉和掌握住宅区管理法规，理解住宅区居民特点，具备文艺特长，能文能武、能说会道，有十分强组织和协调能力，是社区文化工作核心人员。
2.兼职人员（5-6人）。在社区管理人员中挑选兴趣广泛、知识水平高、综合素质好、有较强组织能力和协调能力人员兼任，在组织大型社区文化活动时，协助专职人员工作。
3.义务协助人员（10人左右）。在社区居民中，挑选热爱公益事业并具备一定特长人员，在发给其恰当劳动补贴前提下，义务协助社区文化部开展各项活动。

（四）xxxx·荔园社区文化经费来源
1.管理费中拨出某些经费；
2.恰当酌情收费，如郊游、培训等；
3.接受资助（含发展商）；
4.其她合法来源。

（五）xxxx·荔园社区文化活动场合
1.社区文化体育中心；
2.社区公共场合；
3.借用学校体育场合；
4.报纸、宣传栏等。

（六）xxxx·荔园社区文化活动筹划
xxxx·荔园社区文化活动筹划是对社区文化活动设想详细实行安排，是所有社区文化活动集中反映，是社区文化重点。xxxx·荔园社区文化活动在内容上，既考虑全体业主多层次需要，又突出老人和小孩地位与需求，在时间分布上既考虑节日重大性活动，又考虑平日经常性活动，还考虑固定性特别活动；在类型和方式上，既考虑大型集体活动，又考虑小型分散活动。依照xxxx·荔园住户特点，咱们将突出如下几项固定性社区文化活动：
1.秋季重阳节“夕阳红”系列活动。老人是都市社区文化最重要需求者，这某些社区文化活动安排直接影响着整个社区文化好坏。都市中老人在家庭、社会中处在很尴尬地位，白天子女们、孙子们去上班上学，晚上又忙于家务作业，无睱去老人住处团聚，社会活动也少可怜，老人们严重缺少心理沟通和情感交流，心里压抑大，精神无寄托，急需社区文化活动。因此社区老人文化活动搞好了，社区文化活动就等于成功了一半。咱们将采用一系列有宜于老人身心健康和精神寄托老人社区文化活动，如，给老人提供一种能经常活动固定场合，开展九九重阳节茶话会、“夕阳红”展艺会、金银婚纪念、全家福庆典、健康老人评比推广、生活修养经验交流、出国旅游等。
2.小朋友夏令营系列活动。小朋友虽小，却是社区文化重要需求者，是社区文化中最活跃分子，孩子们玩高兴了，大人们也就满意了。咱们开展小朋友夏令营活动形式是各种各样，例如，小朋友歌舞会、小朋友智力游戏、小朋友球赛、小朋友独立生活训练、小朋友社会生活体验等。此外，咱们还在社区设立各种小朋友游乐场合，如蝴蝶园、小鸟天堂、小朋友画墙、小朋友迷宫、小朋友滑梯、小朋友秋千等。
3. xxxx·荔园业主演讲会。理解时事，刊登言论，学习知识，获取信息，加强交流。
4. xxxx·荔园家庭趣味运动会。为了增强体质，