西安房地产营销策划方案分析样本.doc

西安龙腾世家营销策划方案

一、西安市房地产市场分析
二、南郊区域市场房地产分析
小结：
    1、针对项目周围情况来看，很多项目存在户型间隔和户型面积百分比不妥，比如说，2房房2厅或1厅单位，其面积是90-110平方米之间，而3房2厅或1厅单位，其面积是130-170平方米之间，这种户型间隔和户型面积配搭是不实用，造成“无意识”浪费，而这种浪费是购房者无法主导，无法主控。
    提议：在户型设计方面，做足实用，户型设计方面紧凑些，能够为用户节省购房费用，降低房款总价，同时能够降低购房入户门槛。故提议能够考虑在产品设计方面，40-85平方米之间，能够做成2房2厅或1厅1卫单位，（其中大2房单位考虑在65-85平方米之间，小2房单位考虑在40-65平方米之间，）
    85-110平方米之间，能够做成3房2厅2卫或3房2厅1卫单位，（其中大3房单位考虑在95-110平方米之间，小3房单位考虑在85-100平方米之间，）
    2、项目周围项目多是高端产品，比如是豪盛时代华城，中天国际公寓等项目，不管从产品还是产品市场定位、形象定位等方面，全部是走高端路线，加上项目标工程实施阶段，品质不停展现，用户接收程度越来越大，极难震撼或冲击其项目形象，故避其锋芒，另辟出路，走产品差异化道路。
    提议：此项目定位不宜走高端路线，适合走中端层面，在项目标形象上，能够走中高方向。所以在多种户型配比百分比方面能够考虑：
大3房95-110平方米之间，占25%。
小3房85-100平方米之间，占45%。
大2房65-85平方米之间，占20%。
小2房40-65平方米之间，占10%。
    3、综合项目所在区域产品概况，单体设计多以1梯2户/ 1梯4户/ 设计为主，甚至中天国际公寓A/B两栋楼以1梯9户设计，其产品在考虑通风和采光方面，还存在有产品设计缺撼，整体确实产品均好性不强。
    提议：产品单体设计方面，能够考虑1梯4户/ 1梯6户设计，如工字型或蝶型设计，能够充足考虑到各个单元通风采光方面问题。
    4、项目区域周围竞争对手专题形象不是很活跃，楼盘个性不是很突出，只是重视楼盘形象高级次，但在项目标表现元素不是很丰富多彩，缺乏产品灵动性。
    提议：项目标形象走中等线路同时，给予项目标专题灵魂---知尚型艺术小区，贯穿其个性化元素，排她性属性，独特征气质，赢得目标用户群口碑效果，同时树立项目形象和品牌效应。比如在外立面设计上能够经过时尚色彩来演绎，配合项目内园林小品景观，做些抽象小品雕塑，融观赏性、思索性、运动休闲在一起。
    5、区域内竞争对手，在项目标推广中，推广路线显得不时鲜明，而且在整个思绪把握上，不是很系统性，尤其是中天国际公寓项目推广上，整体广告效果把控不好，售楼不利用是绿色，而楼书和宣传单张用黑色，整体效果偏离。   
     提议：在项目标推广中，走中青年人年纪特征，在重视专题同时，能够在整体效果上，以沉稳、时尚、有文化气息、有中产阶级格调、同时又具跃动风格。
三、项目分析
1、 项目标优势：
区域优势：
    项目地处南郊西高新区域，是整个西安市购房首选区域，而且项目所在地方是太白路和科技路交界处，又临南二环路段，东往含光路、朱雀大街、长安路一路通达，西接高新路可贯通南北，是西高新区较为理想地段。
地段优势：
    在太白南路和科技路交汇处，两面临关键干道，西北面紧临西安科技大学附中宿舍区，居住气氛浓厚，临街有较强商业价值，此地段宜商宜住宜投资。同时对项目标推广上有没有法比拟广告效果。
交通优势：
    在太白南路和科技路交汇处，南来北往，东西穿梭公交线路多，而且班次频繁，如此506、35、311、205、210、503、34、14等线路车能够任意抵达市区任何地方，站台就在门口，交通便捷如意，方便自如。
周围配套成熟：
    项目所处地段是西高新配套较为完善地方，政府机关及相关部门就是左邻右舍，如土地管理局，机电信息管理研究所，市肝病研究所，市交警支队，徐家庄综合贸易市场等，生活配套成熟。
人文环境：
    项目周围可谓是书香气息浓厚，人文环境独有，西安电子科技大学，及其隶属中学，西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校，还有市53中等中小学，围绕项目四面，散发浓郁书香气息，能够说四处全部是词赋经伦地方。
居住气氛：
    项目周围居住小区多而且规模较大，有比较成熟居住气息，如西安电子科技大学住宅区，有60多栋多层，2栋高层；市政府居住小区，新科花园居住小区，西安质检居住小区，太白小区，交警支队住宅区等等，居住气氛浓厚，人气指数旺盛。
2、  项目标劣势：
灰尘和噪音影响：
    项目离两条关键干道交汇处，车流量大，灰尘和噪音影响比较严重，对项目标品质和档次有一定影响，同时对居住功效减弱。
规模不大，配套相对简单、不完善：
    项目占地1.38公顷，计划总户数288户，对应配套设施少，而且会简单些，能够利用空间比较少。      
3、 项目标机会点：
    A、做好计划，处理好商业和住宅相溶性，尽可能把商业靠路边，充足利用商业价值，同时利用建筑物遮挡噪音和灰尘，化劣势为优势。
    B、利用商业部分顶楼，做好景观和休闲运动设施，增加活动空间，填补对应配套较少不足。
    C、做好产品，走产品差异化路线，和周围竞争对手区分出来，注意户型间隔和户型面积百分比，提议以中小户型为主，优化产品，以产品取胜。
    D、在项目营销上，抓住“知尚型”物业形象，制造项目标专题概念，引入色彩论和时尚抽象派艺术气氛，给予项目艺术品味和优雅气质，瞄准目标用户群心理，引发目标用户群共鸣。
    E、融合项目标优势，把项目标宜商宜住宜投资概念打造出来，以扩大市场关注范围。
    F、在营销手段上，能够多利用直销方法，针对周围目标用户群，有放矢，直接有效。
4、项目标威胁：
A、来自周围项目标直接竞争：
    直接竞争对手是中天国际公寓，豪盛时代华城，中华世纪城，这些楼盘不管是在地段上还是在产品品质上，项目标规模方面，销售价格和未来市场放量在一定时期内，全部对本项目有一定竞争压力。
B、来自项目内部威胁：
    项目标定位是产品在众多项目中脱颖而出关键，在产品市场、形象、推广思绪和理念方面全部会显得关键。
C、发展商实施计划系统性和监控节奏方面，在市场能够情况下，结合项目标规模较小，努力争取走短平快策略，所以在现场监控和销售节奏方面，重视系统性，连贯性，降低无须要策略延误。
四、项目定位：
1、  项目简明概述：
    项目在西高新区太白南路和科技路大交汇点西边，地理位置很优越，整体质素很好。总占地1.38公顷，总建筑面积85，446平方米，其中住宅部分29，452平方米，办公部分25200平方米，商业部分15，200平方米，容积率为5.45,绿化率35.4%，计划居住总户数288户，其中配有238个停车位。
   整个地块相对来说还是比较规整，东面离太白南路商业面比较宽，达成约190米，南面商业临街面有约60米，计划上成半围合状，内设有中心绿化广场。
2、 市场定位：
    综合市场分析和项目标资源，尤其是针对项目现有竞争对手，在整个市场上怎样避重就轻，凸现自我，是产品生存之道。在整体区域市场比较而言，此区域户型大面积和高级型项目偏多，而且表现出产品同质化现象较普遍，产品没有个性多。同时，项目是兼有商业、商务和居住三项功效，揉合三个功效优劣势，提议模糊项目标商业功效，以居住功效为牵引，商务功效为辅，塑造出项目标个性。
在本项目标市场定位方面提议：
西高新·中等偏高常住型人文领地
解析：
A、中等------是指产品中等，包含是产品用料，户型面积适中，销售价格适中。
B、偏高------是指产品往中高级方向上偏同时，在产品形象上要高，产品给目 
标用户群感觉要是中高级感觉。
C、常住型------本项目标户型间隔和户型面积上，以常住型3房单位为主，主力面积是85—110平方米，而且所占百分比在60%以上，关键目标用户群是以3口之家和三代同堂为主，以常住为关键居住功效。
C、人文型---- 在小区营造出居住艺术气息，增加视觉可观性、触觉亲和性、感觉互动性，除了景观园林小品艺术气氛之余，还重视小区人文小区文化建设，增强目标用户群认同感。
3、产品定位：
住宅部分
    在市场定位为西高新中等偏高常住型人文领地，其产品方面要匹配其市场定位，在产品方面，提议找出市场空白点，作出市场差异化产品。
提议产品定位：
西高新·中等中小户型常住人文领地
具体表现：
·单体提议做成1层6户设计，朝南设计成大单位，朝北设计成大两房单位，朝东方位设计成小三房单位，朝西方位设计成小两房单位。整体朝向尽可能南北朝向设计。
·户型面积上，重视面积百分比和户型间隔合理性，提倡实用性。
大3房95-110平方米之间，占25%。
小3房85-100平方米之间，占45%。
大2房65-85平方米之间，占20%。
小2房40-65平方米之间，占10%。
·在产品功效方面：
大3房95-110平方米，考虑观景和工作阳台双阳台，能够考虑双卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。
小3房85-100平方米，考虑观景和小工作阳台双阳台，能够考虑1卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。
大2房65-85平方米，最少考虑观景阳台，考虑1卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。
小2房40-65平方米，最少考虑观景阳台，考虑1卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。。
  另外，充足考虑明厨、明卫设计，窗户能够考虑时尚大飘窗（离地约50CM，飘出宽度约80CM），在卧室设计中，主卧相对能够大些，12-20平方米之间，厅开间确保到3.9M, 卫生间能够相对做小些，不考虑浴盆，改成淋喷间格设计。
    部分窗户能够考虑大幅落地，或转角窗设计，既可增强时尚感，同时对采光通风有利，还能够任意角度观景。
商务部分：
    鉴于在西高新区域，首先高级写字楼较多，且市场消化潜力不是很强，其次中低级写字楼有被早期住宅经商所替换，而且这种局面还会在一段时期内连续，总体来看，单纯写字楼市场在西高新市场容量不大，市场需求不被看好。相反，商住两用公寓性质项目被市场追捧，尤其是含有投资价值楼盘。提议主力户型面积在70-110平方米之间，如用户需要大面积，则能够考虑相邻两套打通使用。
4、 形象定位：
    怎样在项目标海洋中让茫茫目标用户群寻求到项目，同时项目又象是一盏闪亮指示灯塔，引领消费方向。融合项目标市场定位和项目标特征，在整体形象方面，充足显现个性，提议：
西高新·知尚型人文艺术领地
解析：
·知识型、复合型新时代人追求和努力方向，居住小区一样也要含有这种人文气息，这么小区含有灵动性，符合现代人居住特征。
·在小区内多设置些休闲运动场所，园林小品多采取些现代抽象雕塑，或版画，让居住能够和艺术对话，心灵能够和艺术相通，在休憩中体验生活，在生活中感悟气息。
·不强化项目居住或是商务形象，而是把整体定位为一个含有些人文艺术气氛领地，淡化纯住宅概念，同时也不强调商务形象。
5、目标用户定位：
    项目标地段和区域性较强，其目标用户首先是周围原居民为主，立足本项目标周围，向不一样区域发散。
第一主力目标用户群：
    西安电子科技大学宿舍楼，一墙之隔60多栋教职职员楼，现在楼龄老化，而且居住面积多以60-80平方米之间占多数，存在大部分教职职员换房需求，（据了解，已经有在太白新苑团购案例，面积在100平方米左右。）同时第二代居民购置潜力，是较大群体。而商务部分，则会有部分教职职员小企业，工作室是购置首选之地。
二次置业人群---主力目标用户：
    周围居住小区二次置业人群：如新科花园居住小区，西安质检居住小区，太白小区，还有如政府机关部门小区，土地管理局、机电信息管理研究所、市肝病研究所、市交警支队，另外西安电子科技大学，及其隶属中学，西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校，市53中等中小学，围绕项目四面居住小区。
周围私营企业职员：
    在西高新高级写字楼里白领阶层，和在西高新大型企业工作管理阶层，对项目标地段，户型面积，交通等综合方面全部会考虑是首选之地。
太白路和周围建材专业市场生意人：
    一样考虑市场置业保值和升值性，生活方便性，很多生意人会在这里置业，另外，因为项目标产品面积适中，间隔实用，而且总价相对来说控制在32万以下，大部分是30万以下单位，首期低，月供款低，易接收。
部分投资客：
    因为项目有小户面积，总价较低，加上地优越段，交通方便，是投资首选之地。
    周围大专院校多，出租房市场活跃，有较丰厚租户市场，而且租金相对来说理想，是投资好路径。
6、价格定位：
    价格是最牵动每一位开发商和买家心灵，是项目标“必争点”。方圆作为既是开发商又是代理商角色，深知价格对市场影响，敝司利用加权二次对比法，进行分析，并依据本企业多年营销经验在摘录区域市场多个参考项目一、二手成交数据及本企业代理贵司项目标信心情况下进行评定。
市场比较法是比较合理评定一个项目标市场价格方法，其关键点是在房地产市场中选择类似程度较高项目作比较，以增加待估项目价格正确度，我们在评定本项目价格时，以同板块及板块相近同一供需圈、同类使用性质作项目选择条件，以多选择比较项目，增加计算正确度为标准来选出比较项目。项目现选择
中天国际公寓（区域直接竞争对手）、
豪盛时代华城（区域直接竞争对手）、
怡和国际 （区域同类地段竞争对手）、
太白新苑（区域同类竞争对手）作比较项目。
水晶岛（区域成功个案）、
    另外，总体价格定位是基于项目软、硬件各方面理想化，所以，总体价格将于开售前制订较为适合和客观。要注意是，价格实施是有赖于开售前工程进度情况及市场营销策略等方面配合，而上述价格之评定乃是按现时市场水平及项目现实状况而制订，还将受到时市场改变而随时影响价格制订，而且还未深入考虑本项目之成本，利润百分比分配等。所以，该价格仅在现时内部认购期作为试测用户反应及市场承受力参考价，而非正式公开发售售价。
市场比较法系数修正表

修正率=待估房产得分数/比较房产得分数    最终得出：
本项目定价  = 待估房产单价（3366+3332+4040+3112+3333）/5=3436元/㎡
注：·依据市场测试及项目周围消费市场接收度，提议项目均价为3400元/㎡。
   ·此定价是项目标综合定价，含商务写字楼和住宅价位。

7、专题概念
    综合项目计划、设计、园林、配套及区域优势，我们认为应该用心去打造、整合这些优势，精雕细啄，细心耕耘，为业主发明多姿多彩地生活，一句话表述就是：
构筑姿彩生活
    发展商心血投入，把为业主发明姿彩生活看为最高宗旨，同时在产品软硬件上狠下苦工，千锤百炼，务求精益求精，因为只有用心去发明，用心去建筑，才能成就美好家园和姿彩生活。也是为发展商营造长远品牌埋下伏笔，经过项目产品营销成功，达成企业品牌丰收。
    本项目应该紧抓“项目本身优势和视觉色彩结合”原因，利用色彩联想设计结合小区软硬件元素进行视觉整合，制造个性鲜明视觉冲击假如用红、黄、蓝、紫、绿五种颜色去演绎项目，利用五色来表现现场各项卖点包含：五色样板房、色彩指示牌、色彩楼书等，形成视觉家，从而带来享受。
    这种方法一来轻易表现，愈加突出色彩人生，再者能够另辟途经，制造另类营销表现方法。
    红色在中国象征着喜庆、幸福、节日和革命，是一个吉祥色彩。
    绿色是大自然中植物基色，意味着自然、生长和生命，同时还象征着和平、安全和新鲜。
    黄色象征着光明，常被认为是聪慧、能了解和有知识象征。
    蓝色是期望象征，同时还意味着平静、无限、理想和永恒。
    紫色是高贵和华丽象征，在古代中国冠服典章中，紫色是最高级一品之色。
项目命名提议:
尚书美庐      雅风小筑         盈彩雅居       龙腾·尚 域
龙腾·尚书    龙腾·派社    
龙腾·尚 域   （提议用此推广名）
    简析：龙腾，是企业名字，把她纳入项目标名字作为前缀，既能够标识物业所属企业名称，有利母品牌建设，为开发系列产品做好铺垫，又寓意项目标另一层意思，业主活跃，象龙腾虎跃一样有朝气。
    尚域：取时尚领域，高尚领地意思，项目标专题包装利用了抽象元素，色彩元素，打造成一个含有艺术气息，人文气氛浓厚小区。

专题口号语:
A、“构筑姿彩生活”（提议用此条）
    简析：
    构筑---能够解释为建构，结构；筑解释为建筑和垒筑意思，既能够反应在产品建筑方面，同时又能够表现到享受这种建筑物带来生活，含有双重意思。
    姿彩---能够了解为多姿多彩意思，寓意生活多姿多彩，同时因为项目利用了色彩元素和抽象小品装点，本身给人感觉就是多姿多彩视觉享受，在次生活，更能够享受这种生活。
    综述，在本项目，每一天，每一点小事，全部在为生活构筑，全部在为生活增添漂亮东西。
B、“跃动生活灵动”
C、“舞动姿彩生活”
五、产品提议：
6、计划提议：
整体方面
单体方面
7、园林提议：
    建筑以人为本，用心去做最受用户认同，毕竟营销中产品是挑起利润支点，我们提议多考虑细部，往往细部更易打动用户。比如，入口大堂巧妙艺术地处理轮椅推车斜坡道，水景处理多考虑安全性，植物宜选药用性及保健性、能驱蚊去虫树种。电梯有音乐系统及停层提醒语，小区内有电子天气预告牌，增加园林内小品中趣味性。如架空连廊地面或园内地面砖铺成游戏图积、五子棋、跳飞机、井字过三关等，同时楼内电梯大堂有可视对讲、红外线照明系统等，这么全部是提升产品综合附加值表现。
    美仑美奂抽象图案形成鲜明视觉冲击
    抽象艺术雕塑不仅能够增加楼盘视觉艺术享受，而且还隐藏着深厚文化底蕴。
8、  产品开发提议：
9、  物业管理提议：
六、营销提议：
1、项目标营销优势：
产品优势（彩色外立、户型方正实用、南北对流、采光通风好）
概念演绎优势（专题和视觉魅力优势组合）
交通优势
发展商品牌优势
龙腾·尚域
姿彩纷呈，友好共奏小区文化
彩色动感会所等多项配套
至臻完善物管服务
项目支撑点图示
（一）销售策略
1、入市时机
    提议本项目于5月正式公开发售。关键考虑到工程进度，和其仓促在黄金周前推出，倒不如在她人厮杀后入市，五一过后相信各大发展商全部在点兵掂量五一推广得失，假如在此时推出市场相信是一个市场空挡，在报纸广告投放上也可能因为对手少而格外被买家关注。（具体情况要视工程进度情况而定）。
2、销售计划进度和货量安排表
    因为具体情况不祥，这里只作简单提议。
    考虑到前期投入成本较大，以后期开发也刻不容缓，所以在看盘时候货量以二房二厅双阳台单位作为主推产品，首先考虑到这种单位面积较小，总价较低，在开盘品牌不响前提下能够快速制造销售，培育良好现场销售气氛；其次也有利于项目资金回笼，确保后期开发进程。货量上则以东面小区入口处3号楼先入市，其它随即推出，其它视市况预备调整及加推。步行街商铺宜先登记吸客，于交楼前三个月开始租、售。
3、开盘策略
提议开盘采取轮筹方法操作，关键分四步走：
第一步是只公开项目标部分基础情况，只公布均价，开始搜集诚意金；
第二步依据诚意金搜集情况，分析热销或冷销单位，然后再具体确定每套单位价格，诚意金搜集高峰期；
第三步是公开发售，采取有序轮筹手法，制造让买家看得见优惠外还得渲染担心现场气氛，尽可能煽动用户冲动购置；
第四步是后期跟进销售阶段，依据诚意金用户登记得资料采取各个击破销售手法，尽可能促进成交。
轮筹好处：1）有利于制造社会轰动效应；2）有利于充足让买家、炒家入场，并经过其进行口碑传输，快速扩大品牌著名度；3）有利于制造担心气氛，促进成交并带旺售楼部销售人气；4）其四有利于搜集用户资料，便于后期新货上市和让利促销CALL回用户成交。
4、价格策略
价格整体策略是：低开高走低收
低开——项目刚开盘，没有现场环境支持，经过价格来消化一期单位，制造开盘销售热潮，此阶段推售均价是毛坯2900元/㎡，目标首先是经过低价入市制造市场热点，提升品牌形象；其次是经过低价确保开盘时最大成交，确保前期投入资金最大回笼，为后期开发奠定基础。
高走——待项目一期完工，专题园林初现雏形，确保大环境出来以后，适时推出单位景观和朝向全部有了很好结合，单元附加值自然增加，此阶段把均价快速提升到3200元/㎡，全方面确保投资利润高效回报。
低收——项目开发已至现楼状态，各项工程全部相继完成，销售上好、平、靚单位全部相继卖出，剩下单位是难、差、贵单位，让利促销在所难免，此阶段价格将维持在较低水平。
今年阶段均价和货量对比情况（具体数据以最终计划数据为准）

5、促销策略
Ø联动购置
    对联合一定数量买家一起购置给不一样优惠，尽可能挖掘准买家周围购房人群，如三人以上集体购置给额外99折；五人以上集体购置给额外98折；十人以上集体购置给额外97折。
Ø个性化装修套餐
    设置一个档次，多个选择装修套餐，只限定主材料选择，色泽、型号不超出三种。现场设材料展示区，以供用户择用。装修标准宜定在350元/㎡（建面），宣传时一致口径为500元/㎡。
6、人员培训和销售资料准备
    依据专题概念利用色彩制作楼书、宣传单张、模型、平面图等销售宣传资料。销售人员培训课程有：项目了解、周围情况及竞争对手情况、广告了解、销售策略了解、销售技巧、售后衔接等。
（二）项目现场包装提议
1、视觉魅力利用
    充足发挥红、黄、蓝、绿、紫颜色特征，在售楼部室内装饰、小区步行街装饰、指示牌、销售资料、户外广告、平面广告等方面进行辅助利用表现，给人留下鲜明视觉印象。
配套多样

色彩演绎图
产品设计好
园林水景
产品外立面
色彩论
（五类色）
（多姿彩）
（蓝色）
（多色）
（绿色）
（本色）
环境保护建材
用户群年青态
2、售楼部包装
    提议整体包装表现“构筑姿彩生活”专题内涵，表现上能够经过小饰品或抽象符号围绕现代布局装饰来演绎，用室内空间感突出项目内涵，装饰包装要有高科技感和时尚感。门前预留广场，方便客人临时停车或举行部分促销活动。
    售楼部建在地块十字位置，面临太白南路和科技路，能够考虑现场空地建成绿地，并建抽象雕塑于广场，售楼部要建得有气势，时尚，通透，能够考虑玻璃和钢结构，售楼部内包装以大色块和抽象图案来装饰，突出时尚和知尚气质。
3、项目出入口包装
    提议由科技路和太白南路交汇点，道路两旁用统一视觉标识进行包装，达成指示清楚、视觉感鲜明、焕发项目内涵。（仅供参考，实际利用时会走唯美、现代路线演绎）
现场指示标识牌参考提议
4、样板房展示牌
    首先是功效指示清楚，其次是风格突出，第一印象就能够感觉出板房装饰特征，及项目专题概念、生活气氛。
（三）整合传输策略提议（开盘推广策略）
1、 市场导入阶段（开盘前两个月）
提前渗透、循序渐进新闻炒作
    此阶段不宣传产品卖点，从市场角度去渗透，能够依据项目标工程进度及周围区域市场改变，不停制造新闻点，不管是主观炒作或新闻媒体好友社会炒作全部好，只要保持较常嚗光率，就会对项目品牌树立带来推波助澜作用，引发社会或行家谈论话题。如经过和媒体合作强势炒作概念，在社会买家耳闻目睹中慢慢地揭开面纱，并不时在公众中公布项目进展情况，直到开盘前一刻再集中火力进行轰炸，全方面增强杀伤力。
    在媒介利用方面提议大小不一样媒体多方面、多角度进行炒作，包含《华商报》《西安晚报》等媒体进行交叉式立体宣传，真正做到目标用户只要接触媒介全部能够看到项目标相关信息，在短期内引发轰动。
    硬广投放假如经过新闻炒作来预热相信会有事半功倍效果，项目从现在开始就应该主动寻求机会不停制造新闻点。
2、产品导入阶段（约三个星期）
拉闸蓄水——开闸泄洪策略
    依据放闸—蓄水—泄洪原理，制造看盘前宣传品牌攻势，意在最短时间内树立最强大形象，并为销售做好铺垫，确保开盘成功销售。
    此阶段除了在以上媒体公布广告外，还应在影视、电台、户外广告等配合宣传，另硬广和软文同时宣传。
3、草拟多个炒作点：
●色彩舞感人生
西高新人文和抽象艺术生活领地，中小户型产品，格调高雅生活气氛。
●“彩居时代”到来
电视彩色了！
手机彩屏了！
居住呢---
彩色外立面、姿彩生活、多样户型、色彩板房。
●品质本色，生活出色
本项目不仅产品品质好，而且目标人群品质也高，只有这种过硬品质，生活才会出色……
●活动泛会所
●第一代“香居美女”惊艳 龙腾·尚域（开启色彩指导生活先河）
4、推广关键利益点
    提议推广中把“建筑品质+生态植物环境+友善人文环境”紧密结合起来，从人文环境方面去演绎时尚城市生活，并给予色彩表现突出楼盘年轻气息。
5、 广告策略和计划
提议项目以报广为主，其它渠道形式为辅，整合采取。
①报广表现策略：  
思绪：从区域到项目，从外到内，由面到点，由理性变感性
手法：先打出广告题——引发关注——进行炒作——促进开盘造势——分析各卖点
经过系列广告表现，先虚后实，给人连贯、流畅感觉，同时要渗透发展商企业实力和品牌形象。

开盘悬念广告参考提议

②广告风格提议（报广）
    开盘前务虚，看盘后务实。突出用心建筑，姿彩生活专题，风格上尽可能清雅、简练、大方，融入温馨和浪漫元素，仔细品味又富有深层次内涵，不经意中流露时尚气质。应用红、黄、蓝、绿、紫为基础色调进行表现。
③广告计划安排

（四）公关
活动
    依据工程进度及项目开发中各项利好原因，进行分类制造不一样性质、不一样形式、不一样效果活动，最终目标是帮助项目树立品牌同时最大程度地带动销售。活动专题提议以下：
Ø“色彩指导人生”---能够和西蔓色彩工作室合作（开盘用）
Ø抽象画比赛活动（小区园林开放或架空层完成）
Ø陶艺活动
Ø姿彩生活影展（备用）

（五）其它辅助渠道
    开盘阶段影视广告宜形象和促销结合，开盘后慎投。能够制作特色精美单张长久定点派放。考虑到小区长远开发宜自办月刊《龙腾·盈彩生活》，用作宣传，吸客。
    另外搜集目标用户电话资源，随时对她们发送短信促销内容。