苏园地块竞买可行性研究报告样本.doc

项目总设计师 陈溥财

苏州铭星软件科技总经理
高级工程师 注册造价师

总工程师 杜利同

苏州市新天地工程造价咨询事务所
高级工程师 注册造价师

总经济师 杨永明

苏州市新天地工程造价咨询事务所所长
注册评定师 注册造价师

苏州市新天地工程造价咨询事务所
苏州铭星软件科技
二00二年六月十日

目 录

第一章 总论
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步计划和方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 经济评价

第一章 总论

一、项目名称
苏园（）03号地块土地使用权竞买可行性研究汇报。
二、汇报编制单位
苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技。
三、地块坐落位置及环境
当地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内中央商贸区，在管委会大楼和中央公园之间，呈东西向长条形，长约200米，宽约97.6米。四侧以街道为界，北侧为苏绣街，东侧为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星全部街。北邻城市花园，其它三面均为空地。
1、园区概况
苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目标成绩。园区房地产开发也取得了辉煌成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为大家向往安家落户之地。
苏州工业园区房地产于1996年开始开发建设。多年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到开发量70万平方米，约占市区总开发量二分之一。8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，完工交付74.8万平方米。在园区管委会大力推进下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者青睐。现在在园区楼市，小高层住宅已和多层住宅一样旺销。到底，园区已建和在建小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发一个热点，成为园区一道亮丽风景线。现在，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于完工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民一大品牌，成为她们安家落户首先。
园区住宅建设缘何展现红红火火态势？关键是园区以前瞻性眼光，全方面推进住宅建设，努力走上“高起点计划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”四高之路。
2、园区总体计划
苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发举世著名开发区，以金鸡湖为中心，总体计划70平方公里，计划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包含金融业和旅游业中心区；第二期围绕秀美金鸡湖，将建成一个富有水城特色居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集制造业和加工业基地。
3、金鸡湖景观计划
金鸡湖在园区70平方公里计划区中心地带，占地7.4平方公里。依据园区总体计划，周围8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国企业美国易道（EDAW）企业编制景观总体计划，围绕金鸡湖计划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖总体计划已经中国、新加坡和美国教授审定，并取得了中国国家发展计划委员会同意。
该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。
4、环境
中新双方教授从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，重视融合现代国际城市计划和开发建设经验、新特点，力邀国际著名大师参与，编制设计了含有世界一流水平科学计划体系。同时，本着“先计划、后建设”和“先地下、后后地上”指导方针，主动实施高标准基础设施开发，不仅形成了和高科技产业发展相适应投资环境，而且也发明了舒适怡人高品质生活环境。
5、配套设施
苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区全部商业服务、社会服务设施全部集中在邻里中心，在70平方公里计划区内计划19个邻里中心，园区住宅围绕集商业、文化、小区服务于一体邻里中心部署，这种小区服务设施设计新理念设施为小区居民提供了综合性、全方位、多功效服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制星海学校、新城花园小学及隶属幼稚园、新加花园幼稚园、新馨花园幼稚园、华新国际幼稚园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区小区服务设施设计新理念实施，是园区住宅开发建设成功关键原因。
6、当地快环境综述
园区住宅已形成规模，当地块是中央商贸区首块拍卖地块，中央商贸区周围地块住宅建设已近尾声，中央商贸区开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待重头戏。
四、汇报编制依据和用途
依据苏园土拍（）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技充足发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、计划设计、工程造价及经济评价等专业著名教授，利用苏州铭星软件科技开发《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查基础上，经过营销策划、初步计划、投资估算和经济分析，和多方案分析论证，提出了苏园（）03号地块竞买最高限价及其风险决议指标。供参与拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。
五、评价指标和决议方法
1、评价指标
土地拍卖项目标可行性研究，其目是确定企业能够接收土地最高限价，和接收该限价取得成功可能性有多大和需要冒多大风险。用四个指标来反应，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达成基准收益率累计概率（成功可能性），财务内部收益率低于0累计概率（造成损失可能性）。
土地最高限价定得越高，取得土地机会就越大，企业赢利能力越差，所冒风险就越大，反之，较低土地最高限价风险较小，但取得土地机会越小。所以，决议者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决议方案，供投资者决议。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达成基准收益率累计概率，财务内部收益率低于0累计概率等四个决议指标。见表1。
2、决议方法
决议能够按以下步骤进行：
企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对取得土地迫及程度是不一样，企业伴随土地存量降低，其迫及程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，所以，因每个企业现实状况不一样，基准收益率是不一样。
从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要深入经过“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”和“财务内部收益率低于0累计概率”作出决议。
排除风险大方案，当“财务内部收益率低于0累计概率”很大时说明方案风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案“财务内部收益率低于0累计概率”全部很小时，各方案风险几乎是相同，应该依据“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”来最终定夺。
“财务内部收益率达成基准收益率累计概率”越大则成功可能性越大，但取得土地机会就越小。到底多大才适宜，各个决议者没有一个统一尺度，还是和投资者对取得该地块迫及程度相关。

土地最高限价风险决议指标
表1
方案

土地最高限价（万元）
基础分析
内部收率
（%）
内部收率期望值（%）
内部收益率≥10%累计概率（%）
内部收益率小于1概率（%）
方案一
6000
11.47
13.81
78.1
0
方案二
6600
10.03
12.34
69.3
0
方案三
6800
9.59
11.87
67.6
0
方案四
7000
9.14
11.41
67.6
0
方案五
7400
8.27
10.51
54.1
0
方案六
7800
7.45
9.64
44.1
0
方案七
8000
7.06
9.21
41.4
2
方案八
8200
6.67
8.79
41.4
2
方案九
8400
6.28
8.38
29.9
2
方案十
8600
5.9
7.98
29.9
7
方案十一
8800
5.54
7.58
29.9
7
方案十二
9000
5.19
7.19
25.3
7
方案十三
9300
4.67
6.6
19.8
9
方案十四
9600
4.16
6.04
19.8
10

第二章 市场营销策划

一、市场需求估计
1、用地要求及产品定位
当地块计划要求，第一层必需用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。为高层住宅和商业用房。建筑高度50-60米（不超出19层），裙楼2-4层。

2、现在市场行情
据相关资料，购置园区住房人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，1713人，1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大潜力。
3、市场需求估计
依据计划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体计划70平方公里，计划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包含金融业和旅游业中心区；第二期围绕秀美金鸡湖，将建成一个富有水城特色居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集制造业和加工业基地。
60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，估计园区住宅每十二个月需求量见下表。在累计可达成2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到用22年时间达成60万人口，珠江三角洲发展已经有先例，苏州照现在速度发展，估计是完全可能实现，甚至可能提前。详见表2“需求量统计和估计”。
今年开工面积50万平方米左右，园区政府估计今年整年可达成80万平方米左右。开发量1997年至平均增幅31.6%，因为销售量等于开发量，估计至需求量仍将以14～20%幅度增加。
由此可见，存在较大潜在需求量。
价格涨幅1997年至，平均涨幅9.5%，1997年至，平均涨幅13.2% 。

需求量统计和估计
表2 单位：万平方米
年份
1996
1997
1998
1999

增幅

-80%
276%
111%
65%
88%
20%
18%
16%
14%
数量
14.47
2.78
10.44
21.99
36.22
68.18
81
96
111
128
累计
14.47
17.25
27.69
49.68
85.9
154.1
235
331
442
570
价格

1556
1694
1899
2045
2555

年份

增幅
12%
10%
10%
10%
10%
8%
8%
8%
8%
8%
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769

二、产品策划
（一）土地计划用途
当地块计划要求，第一层必需用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。其它为高层住宅和商业用房。
地块面积2公顷，容积率4，建筑面积66596平方米（可上下浮动5%）。
（二）套型分析
利用我们信息渠道征求过众多房地产企业意见，综合起来普遍认为商业、餐饮全部不宜采取大规模独家经营方法，应该建成每间40-60平方米商铺，依据销售情况及购房者要求隔断。写字楼每间也按40-60平方米考虑。能够吸引更多投资者。
高层住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投资者既购置商铺也购置住宅，或一部分投资者用于出租。可能有商家购置住宅用于办公。
（三）拟建规模
拟建规模关键受到计划约束。要求建筑面积66596平方米（可上下浮动5%）
三、销售价格
商铺或写字楼其房最低售价5500元/平方米，完工后每十二个月价格上浮5%。
高层住宅价格按3600元/平方米计算。
关键产品售价改变概率分布见表3。
地下车位，每个车位7.7-8.4万元/个或每平方米3500元。

售价分析表
表3
产品
项目
加权
平均
售价及概率
商业用房
售价
5900
5000
5400
5800
6200
6600
7000

概率

0.10
0.20
0.30
0.20
0.15
0.05

高层
住宅
售价
3696
3200
3400
3600
3800
4000
4200

概率

0.10
0.15
0.25
0.25
0.17
0.08

销售额（万元）

24910
26643
28375
30106
31838
33570

销售额概率

0.10
0.17
0.27
0.23
0.16
0.07

四、销售计划
市场分析认为住宅销售比商业用房愈加快，商业用房期房预售50%，余下50%现房销售，分3年售完。住宅期房预售50%，余下50%现房销售，分1.5年售完。
五、回款计划
签定协议预付定金1万元，30天内签定协议，首付30%。
中高层造到三楼再付 20%
封顶再付 20%
土建结束再付 20%
交房再付 10%
本项目分析按预售当期收款30%，结构封顶收款至70%，交付使用收清全部房款。
六、竞争能力分析和对策
刚刚实施土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，经过土地拍卖取得土地和过去经过协议取得土地二者并存，现在协议取得土地占多数，而且竞买土地价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提升带来好处使得协议取得存量土地能够取得超额利润，而对于竞买土地来说房价提升带来好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前利润空间也受到挤压，所以竞争力远远不如协议取得存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买取得土地受其影响首当其冲。所以，土地最高限价确实定应充足考虑产品售价风险。

第三章 项目初步计划和方案优化

一、苏园（）03地块计划技术条件
该地块分为A/B两个地块，计划参数以下：
苏园（）03地块计划技术条件
表4
计划参数
A计划要求
B计划要求
宗地面积（由建筑部署用地和隶属用地组成）
8834平方米（建筑部署用地）
830平方米（隶属用地）
8885平方米（建筑部署用地）
832平方米（隶属用地）
土地使用/计划
商业/住宅
第一层必需用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。
商业/住宅
第一层必需用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。
容积率
4*
4*
总建筑面积
拟建发展项目标地上部分总建筑面积为31056平方米（可上下浮动5%）
拟建发展项目标地上部分总建筑面积为35540平方米（可上下浮动5%）
建筑高度
建筑高度50-60米，裙楼为2-4层
建筑高度50-60米，裙楼为2-4层
楼层高度限制（最高值）
最高每层6米（限于第一层）
最高每层5米（限于第二及第二层以上）
最高每层6米（限于第一层）
最高每层5米（限于第二及第二层以上）
人防工程
应按要求配人防工程，具体面积指标和房产处联络确定。
应按要求配人防工程，具体面积指标和房产处联络确定。

二、苏园（）03地块界址点报表
03地块界址点报表
表5 界址点数：26
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
45251.73
58209.89
3.91
J001
002
45283.87
58381.92
175.01
J0012
003
45283.95
58385.05
3.13
J0013
004
45283.07
58388.05
3.13
J0014
005
45281.30
58390.63
3.13
J0015
006
45278.82
58392.54
3.13
J0016
007
45275.87
58393.58
3.13
J0017
008
45199.59
58407.84
77.60
J0018
009
45196.47
58407.92
3.12
J0019
010
45193.46
58407.04
3.14
J0020
011
45190.88
58405.27
3.13
J0021
012
45188.98
58402.79
3.12
J0022
013
45187.93
58399.84
3.13
J0023
014
45155.79
58227.82
175.00
J0024
015
45155.57
58223.91
3.92
J0025
016
45156.38
58220.08
3.91
J0026
260
45158.16
58216.59
3.92
J0027
012
45160.77
58213.67
3.92
J0028
019
45164.05
58211.54
3.91
J0029
020
45167.78
58210.32
3.92
J0030
021
45234.23
58197.91
67.60
J0031
022
45238.14
58197.69
3.92
J0032
023
45241.97
58198.50
3.91
J0033
024
45245.46
58200.28
3.92
J0034
025
45248.37
58202.89
3.91
J0035
026
45250.51
58206.17
3.92
J0036
三、计划方案
基础参考拍卖文件资料。

第四章 项目实施进度计划

依据土地拍卖条件，协议要求开完工日期：.3～.12，共22个月。最迟不得超出.6～.12，共31个月。因受完工日期受限制，所以，必需在要求时间内一次性地完成开发，不存在分期滚动开发条件。协议要求土地付款和工程进度要求详见表6。

土地付款和工程进度要求
表6
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月
项目/计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
土地第一次
√

土地第二次

√

土地第三次

√

要求开完工日期

—
—
—
—
限期开完工日期

—
完成50%工程量时间

完成50%工程量时限

土地付款和工程进度要求
续表6
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月
项目/计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
3
4
土地第一次

土地第二次

土地第三次

要求开完工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开完工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50%工程量时间

√

完成50%工程量时限

土地付款和工程进度要求
续表6
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月
项目/计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
5
6
土地第一次

土地第二次

土地第三次

要求开完工日期
—
—
—
—
—
—

限期开完工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50%工程量时间

完成50%工程量时限

土地付款和工程进度要求
续表6
日历时间

7月

8月

9月

10月

11月

12月

项目/计划时间
37
38
39
40
41
42

项目评价分期
7

土地第一次

土地第二次

土地第三次

要求开完工日期

限期开完工日期
—
—
—
—
—
—

完成50%工程量时间

完成50%工程量时限

第五章 投资估算和成本估算

一、项目总投资估算
拍卖文件要求起拍价6000万元，设定基准收益率为10%，以10%内部收益率推算土地价格临界点为6600万元，以此为基础方案。并按土地费用每增加一定幅度做一个方案。土地价格由6000万元至9600万元。一共做了14个方案。各个方案投资只有土地费用和财务费用不一样，其它相同。基础方案项目总投资组成情况详见表7。
项目总投资估算表
表7 单位：万元
序号
项目
总投资
备注
1
开发建设投资
24855.55

1.1
土地费用
6600.00
按内部收益率10%推算。
1.2
前期工程费
698.00
可研及勘察设计费按工程造价5%，场地平整费按每平米土地30元估算。
1.3
基础设施建设费
1400.00
按每平米住宅面积200元估算。
1.4
建筑安装工程费
12760.36

1.4.1
商业用房
3600
单方造价1800元
1.4.2
高层住宅
7455.36
单方造价1600元
1.4.3
地下汽车库
1705.00
地下车库兼作人防，单方造价2200元
1.5
公共配套设施费
40.00
按要求面积计算
1.6
间接开发费

含在管理费用中。
1.7
财务费用
931.15
贷款利率5.5%
1.8
管理费用
210.00
约按建筑面积每平米30元估算。
1.9
销售费用
870.63
按销售收入3%估算。
1.10
开发期税费
290.21
房修基金按销售收入1%计算。
1.11
其它费用
255.20
按工程造价2%估算。
1.12
不可预见费
800
约按造价4-5%估算。
2
经营资金

3
项目总投资
24855.55

二、开发成本估算
开发产品完工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品单项工程费用直接结转，土地费用根据每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则依据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊费用和单位产品开发成本详见表8。

第六章 经济评价

一、投资计划和资金筹措
项目计算期以季为单位，计算起始年份从第一笔土地费用付款开始，至开发产品最终一笔收入到帐为止，计算期5年，六个月一期（10期）。
（一）投资使用计划
依据拍卖文件中“苏州工业园区国有土地使用权出让协议”要求，土地费用可在签定协议之日起7日内一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款全部在六个月之内，全部在第一期。详见表6“土地付款和工程进度要求”。
建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费、销售费用及其它费用在工程和业务开展期间均匀使用。
（二）资金筹措计划
1、资金结构
资金筹措计划根据项目融资或抵押贷款通常要求，银行贷款不超出项目总投资70%或土地出让金70%，其它由资本金和预售收入处理。
2、资金使用次序
通常第一期应该使用自有资金，自有资金使用数额达成贷款条件后（投入使用自有资金通常不低于土地价值或项目总投资30%。），在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售以后，应尽可能使用预售收入，不足部分使用贷款。
3、本项目资金筹措计划
企业计划投入自有资金6600万元，用于支付土地款，取得土地使用权后，由银行开始提供贷款，银行贷款9880万元。用作投资预售收入8375.55万元。
详见表9“投资计划和资金筹措表”。
二、销售收入、销售税金及附加计算
产品定价、销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基础售价及价格改变详见表3“售价分析表”。商铺或写字楼其房最低售价5500元/平方米，完工后每十二个月价格上浮5%。高层住宅价格按3600元/平方米计算。地下车位，每个车位7.7-8.4万元/个或每平方米3500元。销售收入30954.48万元。
营业税税率5%，城市建设维护税税率7%，教育费附加4%。营业税金及附加1717.94万元。
每期销售具体情况见表10“销售收入和销售税金及附加计算表”
三、经济分析
（一）基础分析
推荐方案基础分析结果详见表11“经济评价指标汇总表”。内部收益率10.03%。此收益率是人为控制，可接收最高土地价格6600万元,比起拍价6000万元高出600万元。
其它关键报表：
表12“资金起源和利用表”
表13“损益表”
表14“借款还本付息计算表“
表15“全部投资现金流量表”
表16“自有资金现金流量表”
（二）单原因敏感性分析
表17“单原因敏感性分析表”
（三）多原因敏感性分析
表18“多原因敏感性分析表”
（四）概率分析
做了14个土地最高限价概率分析，结果见表19“概率分析指标汇总表”。
每个土地最高限价内部收益率概率分布详见表20-1至表20-14。

概率分析指标汇总表
表19
方案

土地最高限价（万元）
基础分析
内部收率
（%）
内部收率期望值（%）
内部收益率≥10%累计概率（%）
内部收益率小于1概率（%）
方案一
6000
11.47
13.81
78.1
0
方案二
6600
10.03
12.34
69.3
0
方案三
6800
9.59
11.87
67.6
0
方案四
7000
9.14
11.41
67.6
0
方案五
7400
8.27
10.51
54.1
0
方案六
7800
7.45
9.64
44.1
0
方案七
8000
7.06
9.21
41.4
2
方案八
8200
6.67
8.79
41.4
2
方案九
8400
6.28
8.38
29.9
2
方案十
8600
5.9
7.98
29.9
7
方案十一
8800
5.54
7.58
29.9
7
方案十二
9000
5.19
7.19
25.3
7
方案十三
9300
4.67
6.6
19.8
9
方案十四
9600
4.16
6.04
19.8
10
五、评价和结论
综合上述分析可得出以下认识：
1、基础方案中投资及售价取值比较稳妥，内部收益率期望值比基础分析普遍高出2%左右。
2、若企业确定基准收益率为10%，提议土地最高价格8000万元左右。若企业确定基准收益率为8%，提议土地最高价格8600万元左右。若企业确定基准收益率为6%，提议土地最高价格9600万元左右。