艺术园整体定位分析及可行性研究报告样本.doc

“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究汇报

目 录

总经理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3页
第一章：项目介绍………………………………………………………………………………………………………………………第6页
一、项目位置
二、 项目概况
第二章：土地价值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8页
第三章：项目开发理念…………………………………………………………………………………………………………………第11页
一、整体目开发理念
二、产皮设计理念
第四章：项目定位提议…………………………………………………………………………………………………………………第16页
一、项目总体定位
二、项目市场定位
三、项目消费者定位
四、市场竞争定位
第五章：总体计划分析及提议…………………………………………………………………………………………………………第21页
一、分区思绪
二、分期思绪
三、分区中两种不一样布局思绪
四、容积率
五、各区参数
第六章：项目建筑计划及提议…………………………………………………………………………………………………………第26页
一、产品计划分析
二、物业类型提议
三、单体面积提议
四、面积及房型配比
五、房型设计提议
六、建筑及风格提议
第七章：环境计划分析及提议…………………………………………………………………………………………………………第35页
一、景观环境设计理念
二、景观环境手法
第八章：公共、芙蕖设施计划提议……………………………………………………………………………………………………第39页
一、艺术馆区提议
二、公共设施提议
第九章：分期推案提议…………………………………………………………………………………………………………………第43页
第十章：新材料、新技术应用………………………………………………………………………………………………………第44页
第十一章：经济指标提议及财务分析…………………………………………………………………………………………………第45页
第十二章：盛唐艺术园工作推进计划 ………………………………………………………………………………………第48页
附件：项目经济指标多个论证方案…………………………………………………………………………………………………第49页

【总经理提要】

1、 此次汇报是在前几次汇报基础上从项目介绍、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争关键、产品提议和配套、公共服务设施计划、推案提议、项目技术指标分析等多方面进行了深入论证分析，并提出相关提议，努力争取对项目标计划设计、开发操盘等方面起到对应作用。
2、 我们一直认为当地块是建造别墅一块好地，含有了较强先天资源优势；综合本项目标艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等原因，当地块在后期操作中有较大价值提升空间，所以对于本项目标开发理应有十分信心。
3、 在开发理念思索方面，我们提出“围绕市场，赚足利润”、“ 做精品，树品牌”、“既要考量现实，又要适度超前”、“尊重共性，突出个性” 整体开发四大理念，在产品上以“一幢一境界，一户一艺境”为理念进行计划设计。
4、 我们将本项目总体定位为“南京首座自然生态顶级艺墅小区”，并确定了“双层次高级物业对应双层次高级用户群”市场定位。
5、 我们认为本项目标消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包含身家数百万、可负担100万以上房价老板阶层（针对高等级墅用户群），也包含可负担总价80万以下较高收入精英阶层（针对通常别墅用户群）；她们主体年纪分布在35—50岁之间，并形成年纪逐步趋低趋势，其中购置力最为旺盛集中在35岁左右和45岁左右。
6、 依据南京别墅市场发展现实状况，本项目总价竞争和同品质物业竞争并存，所以我们作好针对同类型别墅物业（关键对手集中在亚东新区、江宁区）和针对同总价公寓型小区（对联体别墅而言，关键对手集中在河西、城中心一带）实施“远东战役”和“南方会战”两大战役准备。
7、 产品方面，我们提议以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领小区内全部产品（除传统独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼；同时以联体别墅、别墅楼中楼等通常别墅类型产品作为补充，依势而造）。
8、 单体面积设计，既要充足满足别墅居家空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价承受力；而空间是别墅灵魂，所以必需从房型上对南京别墅房型进行一场“空间革命”。
9、 景观方面我们提出“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文” 设计理念，此次环境计划思绪应从自然、艺术、唐朝人文历史（如唐诗意境等）中去充足挖掘，提炼出本案景观设计理念和多种元素。
10、 在整体容积率为0.3情况下，本项目标开发及建设成本为288,644,250元，收益为409,271,200元，利润为73,560,762元，利润率为18%。
第一章：项目介绍
一、项目位置：
本项目在南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线、牛首山风景区整体计划范围之内。基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园和河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接和江宁城区及南京市中心联络，距市中心新街口约15公里，距禄口国际机场约20公里，交通十分便捷。计划和居住环境上是一个正在日渐成熟新区高尚住宅区。
因为江宁区将军路沿线大规模开发，联络基地道路业已含有了通畅交通情况、完善基础设施和良好视觉景观。江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥完工、共青团路开通，可直接通向新街口，大大降低了基地和南京市中心时距；距将军路1公里机场高速公路，也增强了该区域交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。

二、项目概况：
本项目占地面积500亩，基地呈方形。计划红线面积32公顷，其中小部分必需用作专题艺术馆及艺术园区建设。基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园和河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富区段，含有一定环境优势。
基地内地势北高南低，同时含有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等多个地形地貌 。将军山脉在基地北侧形成4座山峰，峰谷交错，形成良好基地背景。基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成和南側道路天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。基地西南部、东北部有两个人工湖（康后湖和韩老洼水库），是基地宝贵景观元素和生态资源。东北部还有一景观独特废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性、生态性于一体。含有建设高端住宅所需多个资源。
本项目计划容积率为0.3左右。
第二章：土地价值研判

土地属性分析：
尊重每一块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它多种属性，并给予它内涵，才能发挥土地最高价值。
我们从先天和后天两大方面来研判当地块价值：

1、先天
资源：将军山脉形成四座山峰，林木茂盛；坐拥康后湖和沐英湖两大水体，更有遍布基地人工湖、水潭；同时含有浅丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼泽等多个地形地貌，基地腹地废旧采石场也是一道独特风景景观。应该说，本基地自然资源在整个南京全部属上乘，在将军路沿线更为突出。
景观：韩府山、翠屏山、将军山联体山脉，恰好在当地块上拐个弯，形成了当地块最好景观优势，坐北朝南，靠山面水，可充足利用自然山水景观。
位置：整个将军路板块均为高尚住宅区，当地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园和河海大
学新校区相连，西接度假休闲风景区，和运盛恰好组成将军路板块头尾，而且道路沿线均含有良好自然景观，符合高等级墅区位和环境要求。
交通：距市中心16公里，距区政府所在地6公里，距开发区管委会新址1.5里，距禄口国际机场20公里。沿将军路跨秦淮河大桥和共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速和城东干道贯通连接市中心均只需20分钟。同时地铁1、2号线延长线三年后接通为交通愈加便利埋下很好伏笔。

从先天条件看，当地块是一块自然山水生态绝佳别墅用地，含有建造高尚别墅区多种条件，称得
上是“山水生态，别墅天成”。

2、后天
艺术文脉：当地块本身就是以“盛唐艺术园”名义立项，园内必需有60-100亩艺术园用地，而且“亚明艺术馆、江宁区博物馆”就在小区内，艺术性必将是当地块价值提升最大亮点和特色。
历史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鹭洲”，从唐诗宋词中能够找到很多相关将军山，翠屏山典故和人文传说；当地块属牛首山风景区，“春牛首，秋栖霞”，从中能够借用很多牛首山历史掌故，当地块上本身也有少数历史遗址和古墓；再加上本项目命名为“盛唐”，唐本盛世，江宁为“六代繁荣”之地，“十朝京畿”要冲，当地块历史资源较为丰富。
人文气氛：项目在南京新建大学城内，五所大学、两所国际学校，众多高新技术企业（包含14家世界500
强企业），使得整个大环境充满独一无二知识气氛，成为高素质人才聚集地。
超低地价：当地块取得价格十分优惠，使适当地块比竞争对手更有条件建造出高品质、低容积率别墅

从后天条件看，当地块含有很大价值提升空间。艺术和人文为当地块价值提升两大手段，而超低地价取得为当地块取得了后发关键优势。
从当地块是建造别墅一块好地，含有了较强先天资源优势；综合本项目标艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等原因，当地块在后期操作中有较大价值提升空间。

第三章：项目开发理念

太多年了，南京市场最好别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销升级只能从金陵家天下炒作中依稀看见……这个城市从不稀缺顶级山水资源，但真正顶级产品，太少太少。
从开发商角度出发，盛唐人不仅仅期望赢取利润，更期望赢得掌声；从策划企业角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传输和快速去化任务，更期望从营销立场出发，尝试从土地固有属性去提升它价值，以别墅消费心态去结构产品，在纷杂竞争中凸显产品特色和差异。
对于本案开发，我们充满热情和信心。当然，我们信心必需起源于开发商专业和实力，我们热情只能建筑在实实在在产品和品质上。
一、整体开发理念
理念之一：围绕市场，赚足利润
——作为一个发展商，盈利是本能和动力；只有盈利，才能生存，才有发展；
——卖掉产品，才能赚得利润；要卖掉产品，就必需尊重市场，从市场真正需求出发。
理念之二：做精品，树品牌
——作为一个有责任发展商，不仅要盈利，更要做精品，树品牌；
——先天山水资源和后天价格优势为打造精品准备了充足条件；
——艺术立项性质和股东合作本意，也必需要做好项目。
——不是顶级价格，但必需抢占顶级概念，塑造顶级品质

理念之三：既要考量现实，又要适度超前
——南京别墅市场现实情况和发展阶段，必需充足考虑；
——必需超前，因为开发有周期；只能适度，走快一步，避免“前浪死在沙滩上”。

理念之四：尊重共性，突出个性
——南京特征要尊重，但南京用户可教育；
——只有突出个性，才能形成差异，将军路错位竞争才能形成。
以盛唐对江宁新城市未来居住文化深刻把握，和对南京别墅市场需求正确了解，集海内外精英团体于一体，在江宁这个活力四射板块上，以全方面人性关心理念，为这新城市中精英人士打造一座极艺术性别墅园。把现代人心灵从钢筋水泥丛林中解放出来，让疲惫心回到自然本源乐土中，让山水人性成为“精神艺术家园”。
从所处地带“前瞻性”、物业“规模性”、产品“高级性”，和开发商“艺术及品牌性”出发， 本案需要诠释时尚别墅概念，破译时代精神秘诀，充足挖掘最能反应南京高阶层特有居住文化特征，和在建筑物业上居住感受。包含小区计划格调、环境唯美性、房型舒适性、立面雅致性、动线合理性、物管细致性、会所全方面性、小区开放性、生活国际性，均要符合南京顶级人土居住感受和审美需求，为南京高级物业提供一个未来国际新生活典范。

二、产品设计理念
一幢一境界 一户一艺境
亭台楼榭，彰显人性温暖 山水树石，蕴含生命热爱
（1） 每一户全部有自然——利用自然地势和植物，把别墅“种”在大自然怀抱中，让每一幢，每一排全部和自然资源真实结合，让自然成为每个家庭亲密组员。

（2） 每一幢全部是意境——按自然地理设计别墅，完全以自由自在形式来组织园区，造型、户型全部国际化，个性化设计。每一幢全部是风景，是艺术。

（3） 每一点全部有艺术——我们导入艺术标准。目标就是让居住者生命在自然中得到养育；用“艺术”概念来贯穿环境、会所、小区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。

（4） 每一处全部是空间——我们用“独享空间”别墅特征来统领本案物业形态。既强调别墅消费很强个人领域感，又经过小区公共设施、会所、艺术馆区、产品组团设计等附加“围合”概念，营造人际友好小区文化，让居者在建筑空间、环境空间、精神空间中净化心灵，体验别墅生活宗旨。

别墅精神=领域感+独立感+尊贵感+占有感+价值感+人际情感……

一篇有思想文章能够流传永世，一栋有理念旷世建筑得以价值逾恒。从法国凡尔赛宫、罗马圣彼得大教堂、中国紫禁城，到莱特大师落水山庄、比尔•盖茨未来世界……皆以超越时代理念而恒留在大地上，成为人类追求生活最高象征。

盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界超前理念，挑战国际顶等级墅名宅一切标准，势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台生活指标！

第四章：项目定位提议

一、本项目标总体定位
南京首座自然生态顶级艺墅小区

二、本项目标市场定位
双层次高级物业对应双层次高级用户群。

双层定位，双头并进
第一层面――独立、双拼为主高等级墅类型，其中以独立别墅作为精神领袖，拔高整个小区品位，赚取关键利润；
第二层面－－以联体别墅、双立别墅为主通常别墅类型，其中以联体别墅为二期产品快速跟进，加紧资金回笼。

三、本项目标消费者定位
两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。

鉴于本项目标产品类型关键为两类：高等级墅（独栋/双拼/双立）通常别墅（联排/复式别墅），主力市场分成两个层面：
第一层面：针对高等级墅用户群――身家数百万、可负担100万以上房价老板阶层；
第二层面：针对通常别墅用户群――可负担总价80万以下较高收入精英阶层。

职业特征：1、各类私营业主，创业型业主
2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员
3、专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技产业研究人员、高级贸易从业人员
4、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授
5、有隐性收入政界人员

消费者经济特征分析——
依据行业及职业特征分布，我们推算出当地该阶层人士家庭（以三口之家二人收入为依据）。年均收入水平依其所处事、企业单位效益差异，可分为三个经济收入
家庭年收入水平 百分比 档位
5%

高位阶层

20%
15万以上
中位阶层
6-10万
75%
基础阶层
3-5万

本案目标层次关键以高位价层（金字塔顶端部分）为关键目标用户，实际运作中伴随品牌和形象深入，还会有一部分中高层次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。

消费者年纪特征分析：

从目标用户层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级主力，除了拥有丰厚家庭经济背景人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达成对本案实际消费能力，这显示出本案目标用户必需是有一定年纪成功人士，由此能够得出：
主体年纪分布在35—50岁之间，并形成年纪逐步趋低趋势。
其中购置力最为旺盛集中在35岁左右和45岁左右。

四、本项目标市场竞争定位：
总价竞争和同品质物业竞争并存——“远东战役”和“南方会战”

针对同类型别墅物业——关键对手集中在亚东新区、江宁区。
竞争优势——（1）自然资源和后天整合优势。（2）产品品质和价格优势。（3）板块联动优势。

针对同总价公寓型小区（对联体别墅而言）——关键对手集中在河西、城中心一带。
竞争优势——以创新独立别墅空间为概念，从生活观、生活品质方面对抗“杂居型”公寓物业形态。

第五章：总体计划分析及提议

一、分区思绪
将整体基地划分为三大区：
——以单体和双拼别墅为物业形态高等级墅区；
——以联体别墅、双立别墅为主通常型别墅区；
——艺术馆园区
艺术馆园区作为两部分墅区共享区，除艺术馆外，会所、幼稚园等配套均在其中，可考虑在其中增加经营性画家村功效，做足艺术配套服务文章。

二、分期思绪：
——抢占南京大型高级纯别墅小区概念，抢占定位制高点；
——以艺术园区作为小区亮点和特色，和首期开发样板段联动，打响盛唐品牌；
——先推单体和双拼别墅，树立高级形象，拨高地价，再推排屋，快速回笼资金；
——跑量以排屋为主力，双拼次之，单体盘量依据市场所适分期分区推出。

三、分区中两种不一样布局思绪：
——A：维持原计划方案中T字形大格局：
艺术园（包含会所、幼稚园等配套）计划在基地通向采石场平缓处及大门两侧，并增加画家村配置；
左方为高密度联排/双立别墅，量体尽可能放大；
右方为超低密度单体和双拼别墅，山顶部分做少许顶级概念别墅。

——B：将艺术园等配套设施，全部放在佛城西路沿街；
基地西侧及进入采石场平缓地带，用来盖联排/双立别墅；
基地东侧做单体和双拼别墅混合区，山顶部分仍做少许顶级概念单体别墅

四、容积率
——方案一：整体容积率为0.3
左方排屋容积率做到0.55（以现在市场为标准但较低）；右方全方面释放，最大程度发挥原
始生态山水别墅顶级概念，做到0.18超低容积率；配套及艺术园区为0.3。

——方案二：整体容积率提升到0.35
左方排屋容积率为0.67；右方别墅容积率提升为0.2；配套及艺术园区为0.35。

五、各区参数：
以容积率0.3计算。
——A：以T字形为大格局进行功效定位：
艺术园及配套放在采石场近基地平缓地带，并尽可能靠近佛城西路；艺术馆园区总占地60亩，
容积率0.3，建筑面积12,006平方米；
左侧计划经济型别墅区，建筑高密度联排别墅，为关键出容积率地方；经济别墅区占地140
亩，容积率0.55，建筑面积51,359平方米；
右侧山地计划为高尚别墅区，安排为超低密度单体和双拼别墅，山顶部分依据地形地貌做少许豪宅，高尚别墅区占地300亩，容积率0.18，建筑面积36,018平方米；

——B：将艺术园等配套设施，全部放在佛城西路沿街：
艺术馆园区总占地60亩，容积率0.3，建筑面积12,006平方米
基地西侧及进入采石场平缓地带，用来做经济型别墅，盖排屋；经济别墅区占地160亩，容积率0.51，建筑面积54,427平方米；
基地东侧做单体和双拼别墅混合高尚别墅区，山顶部分仍做少许顶级概念单体别墅；高尚别墅区占地280亩，容积率0.18，建筑面积33,617平方米；

方案A和方案B相比，排屋占地面积扩大了20亩左右。而且充足考虑了艺术园区开放性和经营管理方便性，尽可能降低对小区居民日常生活影响。

第六章：项目建筑计划分析及提议

一、产品计划分析
本项目产品计划将面临三大矛盾：一是怎样考虑南京高等级墅现阶段购置力和总价抗力；二是怎样针对目标对象，计划适宜产品；三是大规模开发，怎样区隔板块内其它产品，塑造产品差异性，抢占市场。
本案区域位置、容积率等全部明确指向本案物业型态为别墅，而南京别墅市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品计划提议上必需考虑多种别墅盘量和总价，方便更符合目标市场对产品定位。
鉴于现在南京别墅市场现实状况，联体别墅去化量肯定远大于单体和双拼。但综合多种原因，尤其是从将军路板块竞争角度来看，主打联体别墅，和运盛、瑞景文华等相比并无优势，而交通抗性不可避免，竞争上又极难造成差异；计划单一独栋/双拼别墅，又存在现实市场去化速度制约，资金回笼慢，风险很大。
所以，从标准上，因为联体别墅市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提升容积率，降低风险，快速回笼资金；而以独栋/双拼别墅为主概念推广，是为了正确本项目标竞争定位，在迎合市场、引导市场过程中赚取利润。

二、物业类型提议
——以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领小区内全部产品。
除传统独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。

从建筑型态角度分类提议：
（1） 独栋别墅——独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米通常独栋到六七百平米别墅王，应有尽有；
（2） 双拼别墅——两户共用一堵墙，内部空间依旧为独栋排场，但售价降低；
（3） 双立别墅——假双拼。优于双拼，比双拼别墅多一堵墙，但又是两栋紧贴独栋别墅，
甚至两栋间以设备房或佣人房相连。售价可介于独栋和双拼之间。

鉴于景观设置多线路要求，我们本着广告传输和营销卖点整合需求进行产品分类提议：
（1） 流水别墅——沿中部溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗全部能拥有天然流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。
（2） 岛居别墅——面湖而建临水型，半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。
（3） 云顶别墅——专为顶级度身定造休闲别墅，产生坐庭院看落日染红远山，听鸟鸣唱绿山谷，和着山野天籁之声，一个悠长梦想便随白云而翻飞，一个君临天下大气风范便油然而生。
（4） 森林别墅——将军山北边茂密森林，将别墅种植于森林中。于健康步道中漫步，体验“运动和健康”感受，是悠闲假期好去处。
——以联体别墅、别墅楼中楼等通常别墅类型产品作为补充，依势而造。
除传统联体别墅外，可依据实际情况考虑计划部分双立、别墅楼中楼
创意房型。
（1） 联体别墅——三联/四联/六联 四联/六联可改善为双立别墅
（2） 叠加式别墅——创新版。四层或六-七层电梯，但外立面造型为二层或三层，客厅挑空设计，
三大入门路径：首层于空中花园入客厅，二层于阳台入主人房及工人专用门入
厨房或工人房。
——可考虑导入部分木质结构独栋别墅，以营造产品差异，但缺点是隔音效果差，成本高。

三、单体面积提议
单体面积设计，既要充足满足别墅居家空间需求，也要考虑到市场承受能力，
尤其是总价承受力。
单体别墅：
主力面积：300-350 m2；沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅（别墅王）：500-800 m2
双拼别墅：
主力面积：250-300 m2；
双立别墅：
主力面积：200-250 m2；
联体别墅：
主力面积：180-220 m2；
别墅楼中楼：
主力面积：160-200 m2；

四、面积及房型配比
项目
容积率
用地亩数
建筑面积
所占百分比
总用地面积
0.3
500亩
333,500 M2

总建筑面积

100,050 M2
100%

其中
单体别墅
0.18
300亩
36,018 M2
36%
联排别墅
0.55
140亩
51,359 M2
52%
配套及艺术园区
0.3
60亩
12,006 M2
12%

户型比：
独栋
双拼
联排
双立
总计
35%
65%

15%
20%
55%
10%
100%

五、房型设计提议
空间是别墅灵魂。必需从房型上对南京别墅房型进行一场“空间革命”！
单体/双拼/双立别墅提议：
——两层半或三层为主，层高三米以上
——户型设计基础要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；
户型设计关键：客厅和主卧。
——客厅：全部客厅必需挑高（4.5米，5.4米以上）；大面宽、大开间；最好能营造多个空间感受；
大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……全部可考虑
——主卧必需气派，主卫、衣帽间、甚至和起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台
——卫生间提议：尽可能使主卫做到大于10平方米（依据总面积作合适调整），次卫6-8平方米
——厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房
——餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹三）
——充足利用地形地势：部分山地别墅还可考虑结合地形偷出地下室面积，让看起来二层实际为
三层；沿湖部分也可设计出有创新别墅房型或生活型态
——充足考虑别墅居家特征，把握好具体各房间尺度
——功效必需齐备，别墅五大区域必需充足考虑，合理安排
礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间
功效区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /
室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化
——沿湖、或沿山，可考虑聘用国外著名设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，
首先为炒作概念，用大手笔表现盛唐实力和特色，也是营销创新一个手段，为项目形象提升
打下伏笔。
——尤其豪宅：这能够说是盛唐艺术园明星产品，也是小区物业领袖，能够尤其设计，创新、
有个性，可加配小型游泳池，双车库等尤其设施。
联体别墅房型提议：
——流水线产品：大量可复制成熟产品，只推3-4种经典房型
——房型创新：客厅全部挑空，4.2-4.5米以上；三层半空间；大开间（5.4米或以上）
——外车库设计：去除室内车库，全部放在室外，填补挑空面积损失（据调查而知，很多住别墅
客人全部喜爱停车在室外）
——加大花园：降低公摊面积，加大花园面积
——面积控制：全部200平米以下，有效控制总价

六、建筑立面及风格提议
——整个小区建筑单体结合不一样组团专题采取对应建筑风格。三个区（高尚别墅区、艺术园区、联排区）各有特色，但总体协调；
——高等级墅建筑风格应遵照传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必需经得起时间考验；（唐代建筑风格特点就是气魄宏伟、严整而又开朗）联体别墅建筑风格可更现代化、创新化、特色化；
——建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必需在整体协调情况下多样化；联体别墅则提议相对统一化。
——专题艺术馆园可单独设计，采取现代前卫风格，早期可先做两座已定亚明艺术馆和江宁区博物馆，其它尽可能先和有爱好相关人或厂家谈好意向，依据其要求结合园区整体风格再行建造。
第七章：环境计划分析及提议

一、景观设计理念：
“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文”
——本项目标名称是盛唐艺术园。盛唐和艺术正是我们需要挖掘两大卖点。
——大唐是中国十多个朝代中最为兴盛一个，大唐人民生活安定，无忧无虑，平时就有很多时间去钻研艺术，所以产生了很多文人，诗词歌库，更有唐诗三百首，唐宋八大家流传千古，所以大唐最突出就是大唐文化。
——在园林方面，伴随大唐封建社会中经济和意识形态改变，园林艺术日益发展，庄重宫殿被打破，反之以模拟自然山林为目标建筑出现了，人和自然界深入联络，人为场所自然化，和自然合为一体。园林提供了一个用来满足士大夫公余或退休后追求隐逸心理需求，所以园林是无处不透露出文人品位，而这在唐朝建筑中是很常见。
——从其次讲，本项目在环境上最大优势就是拥有绝佳原生态自然景观，环境计划应以最大程度地不破坏自然为前提；
——艺术又是本项目立项基础，也是我们最强调特色；而在现代大地艺术中，摩尔雕像是最经典代表。

综合大唐、艺术和当地块和生俱有优越性，我们认为：此次环境计划思绪应从自然、艺术、唐朝人文历史（如唐诗意境等）中去充足挖掘，提炼出本案景观设计理念和多种元素。现代艺术和唐代艺术在大地自然景观上得到了很好统一：即：自然艺术；艺术自然；而多种景观设置和雕像小品中也能品悟出浓浓唐诗遗韵。
（一旦专题明确，我们将和环境设计企业一道，确定关键景观设置专题和具体内容）

二、景观设计手法：
——借景：
将军山、沐英湖、康后湖全部属可利用外部资源，提议在计划充足利用。园区本身有很多可资利用优越自然环境：山体植被尽可能保留或移植，两大水库借景和引水作用，区内塘水合理利用，采石场独特景观，部分竹林和野菊花自然景观，全部是别基地所没有，需要我们很好加以利用和保护；

——造景：两大手段——水和绿，增强渗透性
水是本案有别于将军路对手一大特色。外水，内水，既能娱目，更能传情。引水入小区，聚水戏溪，汇溪成湖，以水文化意义和精神感召力为关键，将水文章“做透”、“做精”、“做细”。
内部主景观水带可“变细”、“变长”、“变曲”，绕过尽可能多别墅，为销售制造优势资源又有利于以后物业管理成本控制。
利用花、草、灌、乔、高大成年老树，打造充满自然意趣生态绿色环境是塑造别墅环境基础，人工天成是最高境界。依据小区分区计划理念，景观计划宜和建筑风格相协调，重视雕塑、专题景观、小品表现。

三、关键提醒：
——一进大门主景观轴线和视界内公共景观将直接代表盛唐艺术园档次和在民众心目中地位，提议以造公园大手笔计划给予实施，需做得够大、够精、够美、够好，够气派。

——各组团主轴线和主中心公共景观做大、做好；内部环境则可考虑尽可能降低共用面积，加大私有花园面积，为用户提供更多依据个人喜好营造园林机会。

——艺术园区在早期将成为本案关键出入通道，本身既是建筑，又是一道独特景观，应尤其设计，而且提议设计一代表本案形象精神堡垒,以增加人气，吸引人潮。

——污水处理站、箱变、垃圾搜集站等设施周围可否合适填土造坡，并建乔木林或灌木丛，目标在于让全部可能影响住户视觉及心态地上物从住户视线中移除。

——建筑物四面散水坡可使用低成本鹅卵石铺设地坪，其一使细节之处也能和整个环境相互协调，保持美观；其二可消除因雨水侵蚀产生视觉不悦感觉。

第八章：公共、服务设施计划提议

一、艺术馆区提议：

通盘考虑本项目标艺术性宗旨，本区域将是最能发挥园区特色一个所在，要求其建筑和景观部署要有利于人文性景观最大程度发挥，同时其建筑风格要旗帜鲜明，富于特征性，利于空间展示。同时要求其配套设施需在通常小区配套功效基础上，突出艺术功效。另外一个不能忽略原因是因为和本项目地域上靠近性和品位上相同性，河海大学学生强大消费能力，需在项目标配套中给其安排一定消化区域。

在会所考虑上，既可和艺术中心合二为一，亦可单独建造。但功效上必需有所互补：经营性商业用房和以促进交流为关键目标艺术中心，提议尽可能放在佛城西路沿线， 同时可穿插部分对外性强艺术馆。艺术中心可考虑设置画家村功效，充足考虑展示空间问题，一楼空间尽可能开阔，考虑在楼盘开始销售后先做售楼中心用。
1、艺术会所：5000平方米左右，功效设置可从以下各项考虑：
服务性：以提供打字、传真、复印、票务及小型会务服务为主商务中心；提供日常服务超市、美容美发形象设计中心、洗衣房、银行、电信办事处等；
运动型：室内温水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韵律操房、棋牌室、乒乓房、台球房、壁球馆，室内排篮球馆兼多功效室；
餐饮：餐厅、咖啡屋、酒吧、西餐厅等
其它：阅览室、保健诊疗室等。
2、艺术交流中心：平方米左右。对外营业，关键功效考虑以满足艺术人员居住、展示、交流沟通为主，集会议、住宿、酒店功效等于一体。
3、专题艺术馆：6所，每所500-600平方米，是小区亮点，是最能够淋漓尽致发挥设计师专业水准和专业追求地方，在专题明确情况下，能够给设计师最大发挥余地。亚明艺术馆、江宁区博物馆、茶艺馆、陶艺馆、南京云锦展示馆、民俗文化馆等，风格方面能够是现代、前卫，也能够是经典、唐朝、江南，关键依据最终功用来定。提议可邀请世界著名建筑设计大师设计1-2个艺术馆，一提升小区形象，二能够为炒做概念埋下伏笔，三能够成为小区最大卖点。
4、艺术幼稚园：1000平方米，计划为高级次、特色艺术幼稚园，特色要在建筑造型上就有所表现。

室外配套设施：提议两部分墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致小桥，水景旁安置精巧小品。尤其注意人际沟通需要。

二、公共设施提议：
室外配套设施：
提议两部分墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致小桥，水景旁安置精巧小品。尤其注意人际沟通需要。同时，可利用采石场建造如室外攀岩、利用两个水库设置游艇码头等

智能化系统：
提议从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。

信息网络系统：由Internet宽带网接入（每户要求10M带宽）。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和VOD点播。　
安全防范系统
（1）门禁系统 （2）周围防范系统 （3）电子巡更系统 （4）可视对讲及家庭安防系统
物业管理系统
（1）停车场管理系统 （2）耗能自动接收系统 （3）一卡通系统
（4）背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统 （5）综合物业管理系统
（6）物业服务：以艺术概念为统领小区，需要提供很多个性化服务，在硬件设备完善基础上，在通常小区服务基础上，举行多种艺术交流活动将是以后小区生活中不可缺乏部分：如钢琴、舞蹈、艺术等少儿素质训练，美墅家摄影艺术展览，主妇健美韵律操比赛，国画、油画技法培训，业主业余合唱团等小区活动。而怎样使居民对类似活动产生爱好是摆在物业企业面前一个现实课题。这就对物业管理企业提出了很高要求，要既能提供完善服务，又使活动含有一定感召力，塑造小区生活艺术气氛是关键。

第九章：分期推案提议

依据上述对计划设计要求描述，我们提议本项目按三期分期推出，具体分期以下：
第一期：
以艺术园区作为小区亮点和特色先期建造，作为样板段部分；项目左侧高尚别墅区靠近佛城西路平缓地带先推；一期体量为30-40栋单体、双拼别墅，树立高级形象，拨高地价，抢占南京大型高级纯别墅小区概念，抢占定位制高点，打响盛唐品牌；
第二期：
加推项目右下侧平缓地带通常别墅区，约5-6万平方米联体别墅/双立别墅，快速回笼资金，体量：250套左右；同时，单体和双拼继续去化；
第三期：项目右侧高尚别墅区山地部分，1-2万多平方米。
第十章：新材料、新技术应用

对于别墅这种高级次、高价值、高享受特大件特殊商品，为提升其附加值，相关新材料、新技术应用十分必需。依据对南京市场了解和对国家相关政策和要求研究，提议在盛唐艺术园计划设计中，尽可能考虑以下新材料、新技术应用：
——新型保温、隔热材料 ——防渗漏、噪音材料
——新型门窗、新型板材 ——集中供暖、变频直供水
——绿色环境保护建材
提议根据国家康居示范工程十大标准、参考国家《商品住宅性能评定方法和指标体系》之3A级标准和《绿色生态住宅九大指标》相关要求。
第十一章：经济指标提议及财务分析

& 项目关键经济指标

项目
容积率
占地面积
建筑面积
预期均价
总用