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郑州市前期物业管理
招标文件

河南怡佳房地产开发
　月　日

招标文件目录
第一章 招标项目介绍
第一节 项目基础情况
第二节 项目保修相关要求
第二章 投标人须知
第一节 投标人须知表
第二节 招标说明
第三节 招标内容
第四节 招标文件
第五节 投标文件编制
第六节 投标文件数量和要求
第七节 投标文件递交
第八节 投标确保及投标单位法定代表人证实材料
第九节 开标、评标
第十节 协议签署
第十一节 投诉处理
附件
附件一 评分标准
附件二 评委评分表
附件三 法定代表人授权书（格式）
附件四 投标文件封面（格式）
周围五 前期物业管理委托协议（示范文本）
附件六 建设项目总平面图

第一章 招标项目介绍

第一节 项目基础情况
招标人名称：河南怡佳房地产开发
招标项目名称：“郑州怡佳花园” 小区（“经三名筑”）
招标项目地址：北三环以北，中州大道以西
招标项目区域至：东为中州大道，西为经三路，北为桑园路，南为北环路
招标项目建筑面积：113235㎡
招标项目建筑类型： 高 层　
招标项目施工单位：河南科兴建设、河南华宸工程建设、浙江广扬建设集团
一、项目总占地面积 25708.77 平方米，小区总建筑面积：113235.82 平方米，容积率：3.46，建筑密度：17.68% ，绿化率：35.00% 。
建筑百分比为： 多层 平方米 幢占 ％，小高层 平方米 幢占 ％，高层 104940.81平方米 8 幢占 92.67 ％，联体别墅 平方米 幢占 ％，单体别墅 平方米 幢占 ％，商业用房 8295.01 平方米 套占 7.33 ％，地面车库（位） 平方米 60 间（个），地下汽车位 12870.97 平方米 590 个，公建配套665.87 平方米。
二、项目建设、交付计划：
小区　一　次计划， 二 期实施，建设施工期估计自6月起至6月止。
首期交付预期为 年 6 月，交付面积 98290.34平方米 7幢，其中：多层 平方米 幢，高层 平方米 幢，商业用房5409.57平方米，地面车库（位） 平方米60间（个），公建配套665.87平方米，绿化7567.54平方米，设施设备： 1套 ；
二期交付预期为6月，交付面积14945.485平方米 1幢，其中：多层 平方米 幢，高层 12060平方米 1 幢，商业用房2885.445平方米，地面车库（位） 平方米 间（个），公建配套 平方米，绿化 1080 平方米，设施设备： 1套 ；
第 期交付预期为
三、根据国家、省和市相关要求，新建物业应该配置必需物业管理配套设施。招标人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，物业用房总建筑面积为453.6平方米。物业管理用房配置要求是：
1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口周围；
2、应含有水、电、通讯等使用功效并达成简装修水平；
3、未配置电梯物业，物业管理用房位置不超出第三楼层；
4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米房屋不计入物业管理用房面积。
具体配置为：3＃楼一层中东户3＃面积为87.38平方米；3＃楼一层东户4＃面积为114.22平方米；9＃楼四层面积为252平方米。
交付使用期为：3＃楼6月；9＃楼6月
物业管理配套设施全部权依法属于小区全体业主共有。
四、小区住宅面积：83468.86平方米（其中阳台6823.8㎡，纯住宅57629.2㎡，SOHO商住19015.86㎡）
具体为：
1、1#、6#楼 11242.31㎡；2#、7#楼 11633.305㎡；3#楼8182.725㎡；8#楼7519.435㎡；5＃楼11007.735㎡；9＃楼11007.735㎡
五、小区住宅层数
具体为：
1、1#、6#楼 32层；2#、7#楼 32层；3#、8#楼 22层；5#、9#楼 20层。
六、小区住宅户数： 1193 户
具体为：
1、1#、6#楼 各120户；2#、7#楼各127户；3#楼87户;8#楼80户；5#、9#楼各266户。
七、小区架空层面积：297.58 平方米
具体为：
1、2#、7#楼各78.18平方米；3#、8#楼各70.61平方米。
八、小区地下室面积： 7637.53 平方米
具体为：
1、1#楼988.01㎡；2#楼1062.58㎡；3#楼1035.81㎡；5#楼1172.355㎡；
6#楼818.98㎡；7#楼756.76㎡；8#楼750.73㎡；9#楼1052.305㎡。
九、小区汽车库、汽车位：650 间（个）
具体为：
1、室内 590个
2、室外　60个
十、小区摩托车、自行车室内公共车位： 平方米 个(自行车位 个/户，摩托车位 个/户计算)
具体为：
1、地下一层设置自行车库。
十一、小区各类公共配套、设施总面积：665.87 平方米
具体为：
1、8#楼设置公共配套设施，面积为665.87㎡
十二、小区交通组织
具体为：
1、设 2个出入口，主入口在　北环路 ，次入口在 桑园路 。
十三：小区物业建筑标准
具体为：
1、公共部分（入户门厅、大堂、走道、电梯前室、楼梯间）地面为花岗岩地面，外墙和顶面刷白色涂料；住户内业主自行装修。
2、外墙贴面砖，部分涂料；外面采取现浇混凝土大模内置聚苯板外墙外保温体系，厚度为60mm。
3、外立面窗采取彩铝中空玻璃窗；入户门采取复合保温防盗门。
4、配电间、弱电设备间防水等级为一级，其它地下室防水等级为二级；地下室底板防水采取结构自防水外贴二层3厚SBS改性沥青防水卷材。
十四、小区住宅结构概况
具体为：
1、结构均为钢筋砼剪力墙结构，结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类；抗震等级：剪力墙为二级，结构为一级。
2、小区共8栋楼，1＃、2＃、6＃、7＃楼为地下二层，地上32层；3＃、8＃楼为地下二层，地上22层；5＃、9＃为地下二层，地上20层。
3、基础形式为桩筏，桩基为预应力混凝土管桩。
十五、小区消防概况
具体为：
1、设置自动喷水灭火系统，每层均设室内消火栓并配置手提式干粉灭火器。
2、消防水泵房设在7＃楼东侧地下车库内，湿式报警阀设在水泵房、地下车库内。
3、早期火灾用水由1＃楼屋顶消防水箱供给，消防水箱有效容积为V＝18m3。
4、室外生活给水管网和消防管网适用，并成环状部署，室外设消火栓，其间距小于120m，喷淋系统设三套地下式水泵接合器。消火栓系统高低区分别设二套水泵接合器。
5、设置火灾自动报警及消防联动控制系统。地下车库设四个防火分区。
十六、小区电气概况
具体为：
1、专变：由城市电网引入一路10KV高压线路，供居民用电。
2、公变：由城市电网引入一路10KV高压线路，供商业、物业、景观、小
区照明等公共类用电。
3、其它：在地下室设置高压配电室两个，变配电室四个，工作电源由该地下室变电站低压侧引入，备用电源由地下室应急发电机（400KVA）房引来。
十七、小区供水、排污概况
具体为：
1、整个小区采取两路市政给水供给，供小区生活及消防用水。7＃楼东侧室外设一座V＝576m3地下蓄水池供消防用水；地下2层及地上5层由市政给水管网直接供水，5层以上由生活变频增压给水设备供水。
2、地下室排水由污水泵提升后排出，生活污水系统采取单立管伸顶通气系统排至室外，底层单独排水。小区内设置化粪池，处理后排入市政管道。
十八、小区电梯配置概况
具体为：
1、品牌为通力电梯，速度为2米/秒。
2、共18部：1＃、2＃、3＃、6＃、7＃楼各2部，5＃、9＃楼各3部。每栋楼兼做一部消防电梯，共8部消防电梯。
十九、小区智能配套概况
具体为：
1、 可视对讲，视频安防监控，入侵报警系统，
2、 出入口控制，停车场管理系。
二十、小区景观、绿化工程
具体为：
1、小区设置景观、绿化工程，面积为8647.54m2。
2、设置中央景观区，内有水池及喷泉；设置南生态入口；小区内种植多种乔木、花卉、草坪、绿地。
二十一、小区公用照明系统
具体为：设置小区内公用配电箱，供景观及夜间照明使用；景观照明灯均为时控午夜灯、光控全夜灯，并可实现自动控制和手动控制。
二十二、共用部位、共用设施设备接管验收要求：
1、建设工程全部施工完成，并完工验收合格；
2、供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完成，能够正常使用；
3、电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。

第二节 项目保修相关要求
一、建设工程保修范围和保修期限依据国家要求实施。保修期限根据确保建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者正当权益标正确定。
二、招标人对建设项目负担对应质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围和保修期限由招标人和施工单位明确。
三、在保修期限内发生属于保修范围质量问题，招标人推行应负保修义务，维修经济责任由责任方负担，并由责任方对造成损失负担赔偿责任。因不可抗力或使用不妥造成损坏，招标人不负担责任。
四、超出要求保修期限，各项建设工程及安装设备养护、维修由物业服务企业组织实施，并根据相关要求或协议约定，在专题维修基金或物业管理服务费中支出费用。
五、招标人根据国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任；物业服务企业根据协议约定，对其负有维护责任物业定时维修养护。
六、房屋质量确保及房屋使用说明：

第二章 投标人须知

第一节 投标人须知表

序号
内 容
1
招标项目名称： “郑州怡佳花园”（“经三名筑”）
2
招标人：河南怡佳房地产开发
招标人地址：郑州市经三路北段85号注协大厦17楼
联络人：李中贤       联络电话：60135506　
传真：
3
招标文件成本费：暂不收费
4
投标确保金：暂不收取
5
答疑会时间：报名时间截止后第一个工作日
会议组织：由市房管局物业处统一组织
会议地点：招标方项目现场
投标书截止时间：正式开标时间之前
投标书递交至：郑东新区联合大厦711房间市房管局物业处
投标文件正本份数：1份
投标文件副本份数：4份
8
开标时间：
开标地点：另行通知
中标公告地点：郑州市房地产信息网
9
签署协议时间、地点：由招标人通知

第二节 招标说明
一、招标说明
1、此次招标采取公开招标方法。
2、此次招标不设标底。
3、此次招标内容、要求等以形成书面文字招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及自行做出推论、解释和结论等，招标人不负担相关责任。
4、此次招标合格投标人超出7名，将采取抽签措施决定7名投标人参与投标。许可招标人推荐1名合格投标人。合格投标人未超出3名，招标人应重新招标。
5、假如投标人没有根据招标文件要求提交全部材料，或没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件全部要求、条件），潜在投标风险由投标人负担。
6、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵遵法律法规、接收市房地产行政主管部门监督管理、推行协议约定等各项义务。
二、合格投标人
  1、含有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发 三 级（含 三 级）以上资质物业服务企业。
2、必需经过房产行政主管部门资格预审。
3、有欺诈、违约、违规等不良行为统计及符合建设部《物业服务企业资质管理措施》第十一条要求内容物业服务企业不许可参与投标。
三、投标费用
投标人应自费支付投标过程中发生一切费用，不管投标结果怎样，招标人均不负担此项费用。
四、现场考察和答疑
投标人应根据投标人须知中要求日期安排赴现场考察，方便了解现场实际情况，招标人应该现场进行答疑。
第三节 招标内容
一、招标范围
建设项现在期物业管理服务。
二、前期物业管理服务内容、标准
（一）公共服务。
1、接待和值守要求。
（1）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内各项事务，受理住户咨询和投诉；夜间有些人值班，处理紧迫性报修。有完善值班制度和交接班制度；工作有统计。
2、服务时限要求。
（1）急修服务15分钟内到位，二十四小时内修复，若不能，要有紧急处理方法，并对业主（使用人）做出合了解释，做出限时承诺。小修20分钟到位修复，特殊情况必需做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。
（二）房屋、共用设施、设备维护和管理
1、巡检、装修管理要求。
1.1.每十二个月年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全方面检验1次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价；
1.2每六个月检验巡视1次房屋主体结构，发觉质量问题立即向业主或业主委员会汇报和提议；依据业主或业主委员会委托，组织维修工作；
1.3在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题部位关键检验；每六个月检验清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；
1.4每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位和其它共用部位门窗、玻璃、路灯等；每十二个月秋季对共用部位门窗做专题检修1次；
1.5业主已委托管理空置房，每七天户外巡视1次，发觉门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况立即通知业主，并采取必需紧急处理方法；
1.6巡检有统计；
1.7 巡检将住宅室内装饰装修工程严禁行为和注意事项通知装修人；
1.8根据住宅装饰装修管理相关要求和业主条约（业主临时条约）要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依要求审核业主（使用人）装修方案，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项。最少两次巡查装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，立即劝阻并汇报业主委员会和相关主管部门。
2、房屋油漆粉饰要求。
（1）依据业主或业主委员会尤其约定情况决定。
3、房屋建筑物外立面清洗要求。
（1）每十二个月最少需要请专业清洗企业做一次清洗。
4、给水设施要求。
（1）二次供水水箱按要求清洗，水质符合卫生要求。
5、排水设施要求。
（1）区内公共雨、污水管道每十二个月疏通1次；雨、污水井每六个月检验1次，并视检验情况立即清掏；化粪池每三个月检验1次，每十二个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
6、供配电系统要求。
（1）对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修或更新改造。
7、弱电系统要求。
（1）操作人员受过专业培训，持证上岗；
（2）工作时认真负责，精神集中，对异常情况能立即识别；发觉异常，立即处理；
（3）有切实可行维修保养计划；保养、检修立即；
（4）对相关设备、设施定时进行调试，使系统处于最好工作状态；
（5）工作、维修、养护有统计，特殊系统、设备进入经过授权，密码有有效保护；
（6）分系统定时检验和统计各部分、各监控点工作及运行状态，定时对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
8、避雷接地系统要求。
（1）每十二个月雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检验维护；在大雷雨过后也要立即对系统检验，发觉严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固
9、电梯运行和管理要求。
（1）  安装、维修、保养人员和电梯司机均应持相关行政主管部门核发特种作业操作证上岗，并定时参与复审；建立健全电梯管理制度，最少包含：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和具体《维修保养计划》电梯二十四小时不间断运行，如遇故障电话联络值班室，并公布呼叫电话或房号。通常楼层中设有电梯门，均须开启载客。
（2）安全设施完好、齐全，通风、照明等隶属设施完好；在电梯轿厢内显著位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业和对应应急报警、投诉电话号码。
（3）和持相关行政主管部门核发安全认可证书企业签署维修保养、大中修更新改造协议，并明确被委托企业责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作情况配置足够维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联络电话及相关资料报送设备所在区（县）相关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。
（4）电梯及其安全设施每七天不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检验等例行保养；每十二个月对小区全部电梯进行1次全方面综合检验、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业注册安全检测员实施并签署检测汇报；每台电梯每隔2-3年必需进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验汇报。试验汇报副本应送相关行政主管部门立案。
（5）确定合理电梯运行时间，随时监督电梯运行情况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，常常巡查楼层，预防地面水流入电梯井，值班监督，预防违章使用电梯；统计每日电梯运行情况，建档立案。
（6）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能降低对业主（使用人）正常生活影响。建立电梯运行档案，统计电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。
（7）制订紧抢救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。根据国家相关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
10、共用空调系统要求。
（1）物业管理企业负担小区共用空调系统及其配套设施操作和维护，应保持设备完好，运转正常；
（2）保持主机房及主机清洁，最少每七天清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；
（3）依据运行及设备情况，对空调系统及其隶属设施进行清洁、保养和维护；
（4）每十二个月清洁2次出风口机，每十二个月全方面检验2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每十二个月吸尘2次；
（5）空调维护及运行时每日填写运行统计，建档备查。
11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施要求。
（1）加强道路维修和养护，制订具体道路维修养护计划，根据协议约定实施；
（2）保持居住区道路通畅，路面平坦整齐，排水通畅；
（3）设置报修渠道，并有巡查制度，专员负责，发觉损坏立即修补；
（4）根据业主条约约定，劝阻人为损坏路面，阻止在路面焚烧垃圾、落叶或其它杂物；
（5）停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；
（6）停车场内照明设施完好，通道通畅无阻，配置必需消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
（三）清洁管理
1、共用楼道保洁要求。
每七天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每七天清洁1次楼梯扶手；每七天擦抹1次各层和通道防火门、消防栓。
2、电梯及电梯厅保洁要求。
（1）对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫。
3、传达室共用卫生间保洁要求。
（1）每日清扫1次。
4、停车场、共用车库或车棚保洁要求。
（1）广场、停车场等每日清扫1次。
5、道路保洁要求。
（1）住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次。
6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁要求。
（1）标识、宣传牌每七天擦拭1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检验无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱洁净无灰尘、无污迹。
7、绿化带保洁要求。
（1）每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上烟头、棉签等小杂物，目视基础洁净、无污渍、无垃圾，花坛表面基础洁净，地面垃圾滞留地面不超出2小时。8、休闲、娱乐、健身设施保洁要求。
（2）每日对保洁服务范围内区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物。
8、休闲、娱乐、健身设施保洁要求。
（1）每七天清洁3次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗洁净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基础洁净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，立即发觉设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其它安全隐患并汇报处理。
9、门卫、岗亭、监控探头保洁要求。
（1）门卫、岗亭每日清扫1次，擦洗洁净内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基础洁净、光亮、整齐，工、器具排放整齐、有序；监控探头每2个月擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表洁净无灰尘。
10、垃圾桶、果皮箱要求。
（1）保持垃圾桶清洁、无异味。
（2）、合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运2次。
11、垃圾搜集和处理要求。
（1）垃圾每日清运2次，垃圾袋装化，设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理。
12、卫生消杀要求。
按政府相关要求向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。
（四）园林绿化养护和管理
1、草坪要求。
（1）绿地整齐，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基础完好，无显著人为损坏，对违法行为能立即发觉和处理；绿化生产垃圾能立即清运。
2、园林树木要求。
（1）花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长情况，立即修剪整形，保持观赏效果。
3、花坛要求。
（1）在花坛开花期间，每七天剪残枝、花5～7次，保持清楚图案和适宜高度；宿根花卉管理立即，花期长，花色正，缺株率在8%以下；
(2)有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；株形丰满、整齐、姿态匀称优美。
4、人工湖、喷水池要求。
（1）每七天清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；目视池水清澈，水面无杂物，池边无污迹。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品要求。
每六个月清洁1次，细致、认真、全方面检验1次，关键检验山石之间是否牢靠；需要刷白或刷油漆部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。
（五）安全防范
1、人员组织要求。
（1）专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责、细致，能对小区日常护卫事项做出正确反应；
(2)思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪统计；
(3)定时进行安全防范学习，增强安全防范能力；
(4)当班时佩戴显著标志，尽忠职守，当班期间不从事和安全护卫工作无关活动；
（5）交接班制度完善，并有工作及交接班统计。
2、门卫要求。
(1)相对封闭：做到小区出入口全天有专员值守，危及人身安全处有显著标志和防范方法；
　 (2)维护交通秩序：包含对机动车辆和非机动车辆行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
　 (3)看管公共财产：包含楼内门、窗、消防器材及小区表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等；
(4)维护小区公共秩序，帮助相关部门做好小区安全防范工作，确保二十四小时昼夜巡查、值班。做到有计划、有统计；
（5）对小区可疑人员进行盘查，做好防火、防盗及车辆管理；
　 (6)发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应立即报警，并配合公安部门进行处理。
(7) 物业企业对小区失窃事件负担赔偿则任，每起案件最低赔偿一万。
3、巡查要求。
（1）小区内按要求路线巡查，每1小时巡查1次。
（六）其它
紧急事故反应、其它防范方法、交通和车辆管理、消防、档案资料、专题服务、特约服务等要求。
(1)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报业主委员会和相关部门，并帮助采取对应方法。
（2）搜集相关资料，建立业主档案。
（3）、对技术资料进行分类管理。
(4)公开服务标准、收费依据及标准；
　　(5)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行科学管理；
　 (6)职员应含有政府要求对应资格证书，统一着装，持证上岗；
　　(7)每十二个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作改善和提升，征求意见用户不低于总户数60%，住户满意率不低于80%。满意率调查采取书面咨询意见形式。如业主向甲方投诉，经甲乙双方核实确定为有效投诉将列入住户不满意统计中。
三、前期物业管理服务其它说明
1、物业管理前期介入时间和服务要求：
（1）正式交房之日前四个月进入管理
2、招标人应按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交，应按实贴补中标人对项目交接已投入费用；若招标人提前移交，应提前书面通知中标人。
3、招标人委托管理前期物业管理服务期限为：
物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会，自业主委员会和物业服务企业签署物业管理服务协议生效之日起，前期物业管理委托协议自行终止，招标人不负担对应责任。
4、对小区内属全体业主共有房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。
5、除招标人投资建设各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内给予实施。
6、招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人项目创办费依据相关费用测算由招标人和中标人在协议中约定，用于购置办公用具（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。所形成固定资产产权归该小区全体业主共同全部。
7、中标人依据招标人需要进行物业管理提前介入。提前介入包含工作范围、责任及相关费用由招标人和中标人协商约定。
8、物业管理区域内道路、给排水设施和绿化养护，公共卫生设施管理和生活垃圾清运责任：
9、前期物业管理服务费投标报价应由下列组成：
(1)管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施日常运行、维护、管剪发生费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
(6)物业服务企业办公费用；
(7)物业服务企业固定资产折旧费用；
(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
(9)合理利润；
(10)法定税费。
四、资金起源
小区前期物业管理服务收入起源关键有：
（一）物业管理服务收费测算，投标人应依据招标文件确定物业管理服务标准和要求并参考相关政府文件要求实施。
（二）已售物业管理服务费由中标人依据投标报价根据售房协议或房产测绘部门实测建筑面积向物业买受人收取。招标人应在《商品房买卖协议》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。
业主办理入住手续后未入住或未使用物业，其管理服务费交纳标准由业主和中标人在物业管理服务协议中约定。
（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人物业，其管理服务费由中标人按要求向招标人全额收取。
（四）小区车辆停放服务费标准能够参考《郑州市物业服务收费管理实施措施（试行）》中指导价格标准。停车位已售部分服务费由中标人向业主收取，招标人应在停车位销售协议和《前期物业管理服务协议》中向业主明确汽车位管理服务费收取方法和标准。未售部分服务费由中标人向招标人全额收取。含有独立产权，但属于出租使用停车位，收费方法和标准由该车位产权人和使用人在协议中进行约定。
（五）特约服务费等。
（六）物业服务收费采取：□包干制□酬金制□其它（ ）方法。

第四节 招标文件
一、招标文件内容
招标文件包含招标书和招标人以补遗方法公布对招标书补充、修改、回复等书面文件。
二、招标文件澄清
投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发觉有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上回复全部咨询问题，并以书面形式经招、投标方确定后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往事项均应形成书面形式，任何口头形式提问及回复一律无效。
三、招标文件修改
1、在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。
2、招标文件修改将以书面形式通知全部已获取招标文件投标人，并对其含有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。
3、招标文件修改内容同时报市房地产主管部门立案。

第五节 投标文件编制
一、投标文件文字
正式投标文件及相关招投标事宜来往件、函均应使用简体汉字。投标人提交证实文件等材料为非简体汉字，其内容应有翻译整理成要求投标文字，且须公证。
二、投标文件组成
投标人递交投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含：投标书及其附件、投标报价、相关证实、提出服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供各类材料。
（一）“商务标”内容
1、招标项现在期物业管理服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。
投标文件中报价表： （元/月•平方米）
名 称
投标报价
高　层 住 宅

SOHO

商 业

（投标报价表中名称可依据招标项目标物业类型填写）
2、招标项现在期物业管理服务收、支测算。
3、确定接管招标项目标责任人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。投标人应承诺中标后项目责任人标准不作人事变动，如确需变动需取得招标人同意并报房产行政主管部门。
4、投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、结果和企业发展方向等综合说明。
5、投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获各级优异称号证实（房产行政主管部门同意文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件须加盖投标人企业公章，原件备查。
6、投标报价应为最具竞争力一次性报价。报价要切合招标项现在期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。
7、投标时需提供其它材料。
（二）“技术标”内容
1、制订招标项现在期物业管理服务整体设想、策划。
应述及内容：
(1)项目整体分析;
(2)项目管理服务模式和特点；
(3)项目管理服务设想和计划。
2、制订招标项现在期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作方案、计划。
应述及内容：
(1)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；
(2)人员管理：各类岗位管理服务人员配置数量、资格要求、考评措施、薪酬福利等；
(3)人员培训：培训内容、计划、目标等。
3、制订招标项现在期物业管理服务各项规章、制度、方法。
应述及内容：
(1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管方法等；
(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视统计、设备运行档案、投诉和回访统计、其它管理服务活动统计等接收、建立、保管等方案方法；
(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等使用、出租、养护等方案方法；
(4)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等计划、方案、要求、标准和实施效果等。
4、制订招标项现在期物业管理服务物资配置标准、数量等及物品、耗材等使用方案、方法。
应述及内容：
(1)物资配置：办公用具、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等配置标准、数量、要求等。
(2)各类物资、器械、耗材等使用、管理计划、方案。
5、制订招标项现在期物业管理服务其它方案、设想。
应述及内容：
(1)业主委员会建立；
(2)便民服务方法；
(3)业主临时管理规约制订；
(4)增收节支方案等；
可述及内容：
(1)物业管理优异住宅小区创建；
(2)小区文化活动；
(3)高科技管理手段等。
上述五项应逐章编写，不得增加、删减。

第六节 投标文件格式
一、投标文件数量
投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。
二、投标文件要求
1、投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位法定代表人或经法定代表人授权代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理须将书面出具“授权委托书”附在“商务标”内。
2、投标文件字数应控制在5万字左右。
3、投标文件应无涂改和行、字间插入。
4、投标文件“商务标”为明标，依次按封面、目录、序言（概要）、内容、附件格式次序编制装订，其封面按附件要求编制。
5、投标文件“技术标”为暗标，其封面格式按附件要求编制，文本格式按下列要求实施。
（1）在“技术标”中（包含各类表格）：不得出现投标报价、目录、序言、结束语、概要、小结、附件等内容；不得出现投标人企业名称、标识及其它能显示或暗示投标人身份文字、图案、记号及装饰；不得出现页脚、页眉、页码。
（2）“技术标”文本格式还应符合要求：
首行缩进两个汉字字符；
纸张：白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；
封面：白色A4纸，内容按附件要求格式排列。商务标封面可采取其它纸张，技术标封面只能采取白色A4纸；
封底：白色A4纸一张；
字体：全部使用宋体，不得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字(如“第一章”)，二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”…“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最终层次可用1.，2.，3.，…，或1、，2、，3、，…;（1），（2）、，（3）、，…; 1)，2)，3)，…等。
打印：单面打印；
字间距：标准；
行间距：单倍行距；

第七节 投标文件递交
一、投标文件密封和印记
1、投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订，“商务标”部分由投标人自行密封，封条和文件袋接缝处加盖投标人法人单位公章，并在文件袋上注明正本或副本。“技术标”部分由投标人制作完成后，统一由市房管局物业处负责密封。
2、“商务标”投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章，“技术标”投标文件封面由市物业处注明序号，不显示投标人任何相关信息。
3、投标文件没有按要求密封，将被拒绝并退还投标人。
二、投标文件截止时间
投标人应根据招标文件中要求时间和地点立即递交投标文件。假如因为招标人修改招标文件而造成投标延误，招标人可合适顺延投标文件递交截止日期和开标日期，招、投标双方权利、义务将按顺延后截止日期为准推行。
三、迟到投标文件
在要求投标截止时间以后递交任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。
四、投标文件修改