西安大厦可行性研究报告模板样本.doc
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1、西安市通宇大厦可行性研究汇报目录第一章项目开发背景2第二章项目计划现实状况2第三章项目周围环境及竞争情况分析2第四章产品设计提议2第五章营销方案2第六章开发进度2第七章财务分析及评价2第八章结论和提议2第一章项目开发背景1.1行业发展背景从1998年起,国家为拉动经济,扩大内需,出台了以房地产为支柱产业经济政策,房地产业在经历了多年低谷后,最终迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示,上六个月全国商品住宅销售了6280亿元,比去年增加22.5%,其中销售给个人为1445亿元,比上年增加22.4%,个人购房所占比重为89.9%。现在中国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米,和国外发达国家人
2、均居住面积2030平方米相比,其差距是十分显著,所以房地产业有着宽广发展空间。据世界银行统计资料显示,人均GDP达成600-800美元时,住宅产业将进入高速增加阶段。中国人均GDP为830美元,更是达成了870美元,住宅开发占房地产开发总量90%以上。所以,未来几年,伴随GDP深入增加,以住宅为主房地产业将进入一个快速发展阶段。从购置力分析,城镇居民人均可支配收入达成6860元,比去年增加8.5%;另外,城镇居民储蓄存款余额已达7.38万亿元,比去年增加14.7%。伴随收入增加和房改力度加大,居民购房置业意识也在增强。从消费意向看,有25%人准备今年买房。在准备买房居民中,有34%人是为了处理
3、基础居住问题,51%人是为了扩大居住面积和改善居住条件,5%人用于保值投资,10%人用于经营、出租等其它方面用途。这说明城镇居民对住房需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。现在居民消费结构升级是房地产业发展内在驱动力,也正是增加住房消费良机。其次,作为国家支柱产业房地产业,为国家GDP增加贡献了1.9-2.5个百分点。宽松产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来,住宅消费仍有巨大潜在市场。相关教授估计,中国房地产热潮可连续20年。1.2西安市房地产现实状况本市现在现有房地产开发企业600余家,但实际进行项目开发只有100多家。据悉,截至9月末,全市金融机构各项存款余额为1867.02
4、亿元,比年初增加87.70亿元,增加4.93。其中企业存款余额为733.83亿元,比年初降低6.86亿元;储蓄存款余额为877.88亿元,比年初增加75.79亿元。据了解,今年市上计划开发完工各类房产505万平方米,完成投资180亿元,而这180亿元投资首先定在中低收入居民,市上将引导商品住房开发关键向一般商品房建设转移,经过经济适用房建设组织和管理,将这一定位转化为现实市场行为。同时加紧推进住房分配货币化,全方面落实住房补助资金,更多将补助发放到购房职员手中,提升居民购置力。市上还将完善住房公积金运行和管理监督机制,充足发挥住房公积金在处理职员住房问题上作用。在存量房方面,对于去年或以前开发
5、那些弹性较大空置户型,如既可做写字楼、又能当住宅,既适合一般工薪阶层、又适合贵族房子,开发商也全部主动修改调整,滞销局面得到了一定扭转;以枫叶新城市为代表大户型存量住宅,均采取了降价或变相降价解套手段,但效果甚微;而纯写字间空置率仍然保持连续增加态势,除高新开发区外,其它区域写字间销售情况仍然低迷,西安市写字间存量(含在建待售)保守估量不低于80万平方米,教授预言,最少需要5年消化时间。西安市各类酒店(含招待所、旅社)累计余家,旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。因为西安市旅游城市优势,经营相对很好,但淡季竞争猛烈。1.3西安市房地产总体发展趋势估计党“十六大”提出了全方面建设小康社会战
6、略目标。依据“十六大”精神,西安市提出到全方面实现小康社会城市发展目标。其中,实现小康一个关键指标是,到人均住房面积达成20-25。按此计算,考虑人口增加原因,住房缺口还有8500万-12500万,平均每十二个月有450万-650万住房需求,市场潜力巨大。据教授分析西安市房地产业将展现以下走势:市场还将有2-3年快速增加期。这一时期,市场需求旺盛,开发商利润丰厚。以后将进入10至20年稳定增加期。各区域板块之间差距将会深入缩小。宏观调控力度将会加强,市场将会发展得更为有序和规范。住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。概念炒作日益缺乏市场,消费者对开发商重视产品开发理性回规呼声将越来越高。房地产开
7、发企业门槛将逐步提升,资金密集度和技术密集度要求越来越高。开发企业出现两极分化,专业化、品牌化企业将主宰市场,弱者或被迫形成企业联盟,或被淘汰出局。房地产行业相对较高利润空间,将使得越来越多投资者进入这一行业,必将给现有开发企业形成巨大冲击,并会影响整个房地产市场格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。差异化竞争、个性化经营、产品创新,将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。消费者金字塔中部群体将成为未来市场中流砥柱,商品房住宅单位面积向经济实用中小套型转变亦为大势所趋。多个大盘推出,将是西安多年来积聚消费能量得到有效释放,并将改变西安房地产市场格局,市场竞争也将空前猛烈。1990-
8、西安市房地产市场各项指标比较指标1990年人均居住面积6.1m210.37m210.9m2房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2个人购房所占百分比不足10%93%95%以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境研判,尤其是写字楼物业开发形势不容乐观,对于本项目标计划、市场定位、营销提议等在此背景下展开。第二章项目计划概况2.1基础情况项目名称:西宝花园-通宇大厦建设基址:西安市碑林区振兴路
9、中段土地性质:居住用地。(本策划方案按商品房开发用地为策划依据)占地面积:6371.4(9.56亩)总建筑面积:36264(方案1)39864(方案2)住宅面积:7200(方案1)10800(方案2)综合楼面积:21776(不含地下室)层高:22层写字间面积:12096层高:3-14层共12层酒店套房面积:8064层高:15-22层共8层附楼面积:960层高:4层写字间酒店配套功效面积:2175公建面积:1608(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)地下停车场面积:4320(地下停车场设计依据在第四章详述)总户数:406(方案1)430(方案2)容积率:5.97(方案1)6.53(方案2)绿地
10、率:30%2.2计划建筑物:框剪结构方案1序号工程名称建筑面积()层数备注1综合楼2177622写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功效2住宅72不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功效5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室累计36264方案2序号工程名称建筑面积()层数备注1综合楼2177622写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功效2住宅1080018不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功效5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室累计39864第三章项目周围环境及竞争情况分析本
11、届关键对本项目标微观环境做调研分析。3.1项目地块价值分析3.1.1概况本项目地块属于城南板块,在城南板块和城内板块接合部,交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅,区域开发成熟,住宅和写字楼人气仅次于西南板块(西高新)。面临振兴路城市支线道路,闹中取静,适合于个性内敛企机关和人群。但作为写字间、酒店,弱化了商业价值,能够说是利弊参半。3.1.2商务用房价值和竞争情况从中观环境看,现在西安市已建在建待售写字楼面积需要5年时间消化,竞争压力巨大;从微观环境看,此区域距离城区、南郊、西高新较近,交通便利,周围小区配套成熟,区域内同类物业销售经营情况良好,假如能够实现产品差异化,肯定含有竞争优势;从宏观
12、环境看,电视塔CBD和西高新CBD计划对本项目标长久经营效益会有一定影响,短期内尚不会形成压力。周围写字楼调查表项目名称地址层数总面积()售价(元/)租价(元/)售租率备注海联大厦振兴路北口西0%地下车位租金300元/月精英大厦振兴路中段%泛美大厦南稍门什字595%租价不含多种服务费伟业佳大厦南关正街2590%车位租金100元/月调研分析:此区域写字楼入住率良好,需求旺盛;售价普遍在5000-5500元/,租价(均价)为50-55元/月。西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价(元/天)套房数地址陇海大酒店220308解放路建苑大厦260177五味什字钟鼓楼大酒店268130社会路延炼大
13、厦268192南二环东方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鸿业大酒店198258含光北路民航大厦230劳动南路金海大厦210莲湖路文商酒店218骡马市解放饭店160363火车站万达圣和酒店150友谊东路民生大酒店258143南大街房地大厦188东五路钟楼饭店340321钟楼从上表可见,大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间,客房数差距较大,关键是建筑规模原因限制;整年平均住房率大致在40%-60%。经了解,酒店经营风险较大,客房数少了,经营成本摊销大,客房数多了,空置率风险较大,所以提议本项目酒店客房数控制在250-280之间,基准价格为200元/天。本方案经济核实住
14、房率基数为50%。本项目标长久经营效益关键表现在酒店及配套功效经营上,而从调研情况看,经营情况很好三星级酒店,如钟楼饭店含有独特地理位置和老字号品牌效应;民航大厦以商办为主,优势在于旅游资源和旅游管理经验;陇海大酒店除了良好地理位置外,更关键是经营管理水平很好,以会议接待为主。其次,酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合原因影响,收入有限,不可能有太大突破。但对应配套服务功效,如餐饮娱乐,因为利润率较高,较高上座率对利润影响较大,成为大多数酒店追求目标关键。所以我们提议,本项目经营以会议接待为主,商务出租和旅游散客为辅,以提升入住率为目标,尤其是以配套服务功效经营管理为关键。酒店管
15、理充足考虑本身经营管理能力和资源,提议引进专业酒店管理企业进行经营管理。3.1.3住宅价值和竞争情况此区域周围同类在售住宅楼盘较少,可比性不强,以高层高级楼盘和一般多层住宅为主,二者之间有一个显著价格空档(高级楼盘价格在4500元/以上,名为住宅,实为商住;低端一般住宅为2500-2600元/)。这也是本项目产品差异化定位最好入市机会。从以上调研分析可见,本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境很好。写字楼需求较旺,住宅提议采取差异化策略,即切入高端和一般住宅之间中端市场。第四章产品设计提议4.1综合楼4.1.1写字间现在西安市各类物业中写字楼竞争最为猛烈,提议采取新技术、新材料,打造在西安市适度
16、超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍利用,生态化概念是一个新兴概念,关键表现为:采光充足,通透性好,定时换新风,换气系统加氧,建筑材料和装修材料采取高标准环境保护材料,降低有害物质排放,杜绝写字楼综合症;含有较高绿化率,尽可能采取空中花园。综合楼外观风格提议:稳重大方后现代主义风格,切忌呆板,表现智能化、生态化专题。楼层:3-18层面积:12096户数:12096(10020%+15030%+22040%+30010%)=66户型配比:面积()百分比(按户数%)备注100-11020%1、各户型内部按功效分割;2、大户型集中于高层。150-16030%200-2204
17、0%300-3%4.1.2酒店:按三星级标准设计楼层:15-22层,共8层客房总面积:8064户数:270户型:户型()功效套数楼层备注22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积;2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套,不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。20-221双人床标准间12套15层40-50豪华标准间17套22层小计270套15-22层4.1.3配套功效:功效面积()楼层计算依据备注会议室大(1个)360附楼3层及主楼3层局部1.5/人可同时容纳200人中(2个)200附楼4层2/人100人宴会厅(中餐厅)360附楼2层及主楼
18、2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧(咖啡厅、茶秀)歌舞厅美容美发1001桑那按摩健身房1501洗衣房200院中另建累计2176主体1-2层,裙楼2-3层,不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案1总面积:7200层高:12层户数:48户型:2梯4户两种户型:120-140160-180或4种户型:120-140两种160-180两种顶层4套复式依据:从市场角度,140-160户型是最不好销。4.2.2方案2总面积:10800层高:18层户数:72户型:1梯4户两种户型:120-140160-180或4种户型:120-140两种160-180两种顶层4套复式
19、4.2.3分析提议12层和18层区分:12层只需1部电梯,18层必需设置两部电梯,结构上也略有差异。12层单位建安成本约为1300元,18层为1500元左右。1梯4户和2梯4户区分:按12层,前者需一个消防通道,1部电梯,后者需2个消防通道,2部电梯,但公共走道面积前者大,所以二者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差异不大。所以提议:若建12层,应为1梯4户;若建18层,则关键看户型设计和公摊面积比较。4.2.4户型设计提议:动静分区,主卧朝阳,通透性好,采光好,以3室2厅2卫为主立户型,大户型可做4室2厅2卫,每户两卫,复式2-3卫,复式考虑露台和跳空层,尽可能避免“黑屋”,总公
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