西安大厦可行性研究报告模板样本.doc
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西安市通宇大厦可行性研究汇报 目录 第一章项目开发背景2 第二章项目计划现实状况2 第三章项目周围环境及竞争情况分析2 第四章产品设计提议2 第五章营销方案2 第六章开发进度2 第七章财务分析及评价2 第八章结论和提议2 第一章项目开发背景 1.1行业发展背景 从1998年起,国家为拉动经济,扩大内需,出台了以房地产为支柱产业经济政策,房地产业在经历了多年低谷后,最终迎来了黄金发展时期。 据国家统计局最新资料显示,上六个月全国商品住宅销售了6280亿元,比去年增加22.5%,其中销售给个人为1445亿元,比上年增加22.4%,个人购房所占比重为89.9%。 现在中国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米,和国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比,其差距是十分显著,所以房地产业有着宽广发展空间。 据世界银行统计资料显示,人均GDP达成600-800美元时,住宅产业将进入高速增加阶段。中国人均GDP为830美元,更是达成了870美元,住宅开发占房地产开发总量90%以上。所以,未来几年,伴随GDP深入增加,以住宅为主房地产业将进入一个快速发展阶段。 从购置力分析,城镇居民人均可支配收入达成6860元,比去年增加8.5%;另外,城镇居民储蓄存款余额已达7.38万亿元,比去年增加14.7%。伴随收入增加和房改力度加大,居民购房置业意识也在增强。 从消费意向看,有25%人准备今年买房。在准备买房居民中,有34%人是为了处理基础居住问题,51%人是为了扩大居住面积和改善居住条件,5%人用于保值投资,10%人用于经营、出租等其它方面用途。这说明城镇居民对住房需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。 现在居民消费结构升级是房地产业发展内在驱动力,也正是增加住房消费良机。 其次,作为国家支柱产业房地产业,为国家GDP增加贡献了1.9-2.5个百分点。宽松产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来,住宅消费仍有巨大潜在市场。相关教授估计,中国房地产热潮可连续20年。 1.2西安市房地产现实状况 本市现在现有房地产开发企业600余家,但实际进行项目开发只有100多家。 据悉,截至9月末,全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元,比年初增加87.70亿元,增加4.93%。其中企业存款余额为733.83亿元,比年初降低6.86亿元;储蓄存款余额为877.88亿元,比年初增加75.79亿元。 据了解,今年市上计划开发完工各类房产505万平方米,完成投资180亿元,而这180亿元投资首先定在中低收入居民,市上将引导商品住房开发关键向一般商品房建设转移,经过经济适用房建设组织和管理,将这一定位转化为现实市场行为。同时加紧推进住房分配货币化,全方面落实住房补助资金,更多将补助发放到购房职员手中,提升居民购置力。市上还将完善住房公积金运行和管理监督机制,充足发挥住房公积金在处理职员住房问题上作用。 在存量房方面,对于去年或以前开发那些弹性较大空置户型,如既可做写字楼、又能当住宅,既适合一般工薪阶层、又适合贵族房子,开发商也全部主动修改调整,滞销局面得到了一定扭转;以枫叶新城市为代表大户型存量住宅,均采取了降价或变相降价解套手段,但效果甚微;而纯写字间空置率仍然保持连续增加态势,除高新开发区外,其它区域写字间销售情况仍然低迷,西安市写字间存量(含在建待售)保守估量不低于80万平方米,教授预言,最少需要5年消化时间。 西安市各类酒店(含招待所、旅社)累计余家,旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。因为西安市旅游城市优势,经营相对很好,但淡季竞争猛烈。 1.3西安市房地产总体发展趋势估计 党“十六大”提出了全方面建设小康社会战略目标。依据“十六大”精神,西安市提出到全方面实现小康社会城市发展目标。其中,实现小康一个关键指标是,到人均住房面积达成20-25㎡。按此计算,考虑人口增加原因,住房缺口还有8500万㎡-12500万㎡,平均每十二个月有450万㎡-650万㎡住房需求,市场潜力巨大。 据教授分析西安市房地产业将展现以下走势: ⊙市场还将有2-3年快速增加期。这一时期,市场需求旺盛,开发商利润丰厚。以后将进入10至20年稳定增加期。 ⊙各区域板块之间差距将会深入缩小。 ⊙宏观调控力度将会加强,市场将会发展得更为有序和规范。 ⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。 ⊙概念炒作日益缺乏市场,消费者对开发商重视产品开发理性回规呼声将越来越高。 ⊙房地产开发企业门槛将逐步提升,资金密集度和技术密集度要求越来越高。 ⊙开发企业出现两极分化,专业化、品牌化企业将主宰市场,弱者或被迫形成企业联盟,或被淘汰出局。 ⊙房地产行业相对较高利润空间,将使得越来越多投资者进入这一行业,必将给现有开发企业形成巨大冲击,并会影响整个房地产市场格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。 ⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新,将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。 ⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场中流砥柱,商品房住宅单位面积向经济实用中小套型转变亦为大势所趋。 ⊙多个大盘推出,将是西安多年来积聚消费能量得到有效释放,并将改变西安房地产市场格局,市场竞争也将空前猛烈。 1990-西安市房地产市场各项指标比较 指标1990年 人均居住面积6.1m210.37m210.9m2 房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元 房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家 房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营 商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2 个人购房所占百分比不足10%93%95% 以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境研判,尤其是写字楼物业开发形势不容乐观,对于本项目标计划、市场定位、营销提议等在此背景下展开。 第二章项目计划概况 2.1基础情况 项目名称:西宝花园-通宇大厦 建设基址:西安市碑林区振兴路中段 土地性质:居住用地。(本策划方案按商品房开发用地为策划依据) 占地面积:6371.4㎡(9.56亩) 总建筑面积:36264㎡(方案1)39864㎡(方案2) 住宅面积:7200㎡(方案1)10800(方案2) 综合楼面积:21776㎡(不含地下室)层高:22层 写字间面积:12096㎡层高:3-14层共12层 酒店套房面积:8064㎡层高:15-22层共8层 附楼面积:960㎡层高:4层 写字间酒店配套功效面积:2175㎡ 公建面积:1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室) 地下停车场面积:4320㎡(地下停车场设计依据在第四章详述) 总户数:406(方案1)430(方案2) 容积率:5.97(方案1)6.53(方案2) 绿地率:30% 2.2计划建筑物:框剪结构 方案1 序号工程名称建筑面积(㎡)层数备注 1综合楼2177622写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功效 2住宅72不含地下部分 3地下停车场43201地下一层 4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功效 5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 累计36264 方案2 序号工程名称建筑面积(㎡)层数备注 1综合楼2177622写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功效 2住宅1080018不含地下部分 3地下停车场43201地下一层 4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功效 5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 累计39864 第三章项目周围环境及竞争情况分析 本届关键对本项目标微观环境做调研分析。 3.1项目地块价值分析 3.1.1概况 本项目地块属于城南板块,在城南板块和城内板块接合部,交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅,区域开发成熟,住宅和写字楼人气仅次于西南板块(西高新)。面临振兴路城市支线道路,闹中取静,适合于个性内敛企机关和人群。但作为写字间、酒店,弱化了商业价值,能够说是利弊参半。 3.1.2商务用房价值和竞争情况 从中观环境看,现在西安市已建在建待售写字楼面积需要5年时间消化,竞争压力巨大;从微观环境看,此区域距离城区、南郊、西高新较近,交通便利,周围小区配套成熟,区域内同类物业销售经营情况良好,假如能够实现产品差异化,肯定含有竞争优势;从宏观环境看,电视塔CBD和西高新CBD计划对本项目标长久经营效益会有一定影响,短期内尚不会形成压力。 周围写字楼调查表 项目名称地址层数总面积(㎡)售价(元/㎡)租价(元/㎡)售租率备注 海联大厦振兴路北口西0%地下车位租金300元/月 精英大厦振兴路中段% 泛美大厦南稍门什字595%租价不含多种服务费 伟业佳大厦南关正街2590%车位租金100元/月 调研分析:此区域写字楼入住率良好,需求旺盛;售价普遍在5000-5500元/㎡,租价(均价)为50-55元/㎡×月。 西安市部分三星级酒店调查表 酒店名称标准间折扣价(元/㎡×天)套房数地址 陇海大酒店220308解放路 建苑大厦260177五味什字 钟鼓楼大酒店268130社会路 延炼大厦268192南二环 东方大酒店298286小寨西路 城市酒店208138南大街 鸿业大酒店198258含光北路 民航大厦230劳动南路 金海大厦210莲湖路 文商酒店218骡马市 解放饭店160363火车站 万达圣和酒店150友谊东路 民生大酒店258143南大街 房地大厦188东五路 钟楼饭店340321钟楼 从上表可见,大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间,客房数差距较大,关键是建筑规模原因限制;整年平均住房率大致在40%-60%。经了解,酒店经营风险较大,客房数少了,经营成本摊销大,客房数多了,空置率风险较大,所以提议本项目酒店客房数控制在250-280之间,基准价格为200元/㎡×天。本方案经济核实住房率基数为50%。 本项目标长久经营效益关键表现在酒店及配套功效经营上,而从调研情况看,经营情况很好三星级酒店,如钟楼饭店含有独特地理位置和老字号品牌效应;民航大厦以商办为主,优势在于旅游资源和旅游管理经验;陇海大酒店除了良好地理位置外,更关键是经营管理水平很好,以会议接待为主。 其次,酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合原因影响,收入有限,不可能有太大突破。但对应配套服务功效,如餐饮娱乐,因为利润率较高,较高上座率对利润影响较大,成为大多数酒店追求目标关键。 所以我们提议,本项目经营以会议接待为主,商务出租和旅游散客为辅,以提升入住率为目标,尤其是以配套服务功效经营管理为关键。酒店管理充足考虑本身经营管理能力和资源,提议引进专业酒店管理企业进行经营管理。 3.1.3住宅价值和竞争情况 此区域周围同类在售住宅楼盘较少,可比性不强,以高层高级楼盘和一般多层住宅为主,二者之间有一个显著价格空档(高级楼盘价格在4500元/㎡以上,名为住宅,实为商住;低端一般住宅为2500-2600元/㎡)。这也是本项目产品差异化定位最好入市机会。 从以上调研分析可见,本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境很好。写字楼需求较旺,住宅提议采取差异化策略,即切入高端和一般住宅之间中端市场。 第四章产品设计提议 4.1综合楼 4.1.1写字间 现在西安市各类物业中写字楼竞争最为猛烈,提议采取新技术、新材料,打造在西安市适度超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍利用,生态化概念是一个新兴概念,关键表现为:采光充足,通透性好,定时换新风,换气系统加氧,建筑材料和装修材料采取高标准环境保护材料,降低有害物质排放,杜绝写字楼综合症;含有较高绿化率,尽可能采取空中花园。 综合楼外观风格提议: 稳重大方后现代主义风格,切忌呆板,表现智能化、生态化专题。 楼层:3-18层 面积:12096㎡ 户数:12096÷(100×20%+150×30%+220×40%+300×10%)=66 户型配比: 面积(㎡)百分比(按户数%)备注 100-11020%1、各户型内部按功效分割;2、大户型集中于高层。 150-16030% 200-22040% 300-3% 4.1.2酒店:按三星级标准设计 楼层:15-22层,共8层 客房总面积:8064㎡ 户数:270 户型: 户型(㎡)功效套数楼层备注 22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积;2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套,不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。 20-221双人床标准间12套15层 40-50豪华标准间17套22层 小计270套15-22层 4.1.3配套功效: 功效面积(㎡)楼层计算依据备注 会议室大(1个)360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人 中(2个)200附楼4层2㎡/人100人 宴会厅(中餐厅)360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上 厨房160附楼4层 大堂4001 商务中心501 酒吧(咖啡厅、茶秀) 歌舞厅 美容美发1001 桑那按摩 健身房1501 洗衣房200院中另建 累计2176主体1-2层,裙楼2-3层,不含洗衣房 4.2住宅 4.2.1方案1 总面积:7200㎡ 层高:12层 户数:48 户型:2梯4户 两种户型:120-140㎡160-180㎡ 或4种户型:120-140㎡两种160-180㎡两种 顶层4套复式 依据:从市场角度,140-160㎡户型是最不好销。 4.2.2方案2 总面积:10800㎡ 层高:18层 户数:72 户型:1梯4户 两种户型:120-140㎡160-180㎡ 或4种户型:120-140㎡两种160-180㎡两种 顶层4套复式 4.2.3分析提议 12层和18层区分:12层只需1部电梯,18层必需设置两部电梯,结构上也略有差异。12层单位建安成本约为1300元,18层为1500元左右。 1梯4户和2梯4户区分:按12层,前者需一个消防通道,1部电梯,后者需2个消防通道,2部电梯,但公共走道面积前者大,所以二者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差异不大。 所以提议:若建12层,应为1梯4户;若建18层,则关键看户型设计和公摊面积比较。 4.2.4户型设计提议: 动静分区,主卧朝阳,通透性好,采光好,以3室2厅2卫为主立户型,大户型可做4室2厅2卫,每户两卫,复式2-3卫,复式考虑露台和跳空层,尽可能避免“黑屋”,总公摊(不包含地下室)控制在7-8%,户内有效使用面积尽可能大(90%以内) 4.3停车场 ⑴需求:住宅户均0.5个停车位,需36个(按方案2);写字间户均1.5个停车位,需99个;酒店户均0.5个,50%住房率,需57个;累计需192个停车位。 ⑵地下停车场设计依据: 地下停车场平面示意图 两种建设方案: 地下停车场立面示意图 方案①方案② 方案①经济核实: 经济指标额度计算依据 面积4320㎡停车场为地下1层,不包含地下二层设备间 停车位123个35㎡/个 造价693万元1600元/㎡ 出租效益44万元/年租价300元/个×月 回收期15.8年693÷44 出售效益738万元6万元/个 利润45万元738-693 方案②经济核实: 经济指标额度计算依据 面积7630㎡停车场为地下1、2层,不包含地下二层设备间 停车位191个40㎡/个 造价1378万元1800元/㎡(土方、结构、防水等成本增加) 出租效益68.8万元/年租价300元/个×月 回收期20年 出售效益1146万元6万元/个 利润-232万元 综合比较分析上述两个方案,方案②显著投资大,效益差,所以提议采取方案①。 ⊙注:停车位售价核实: 现在市场价为10万元/个,但销售情况不好。 按租售价格关系计算,通常西安市消费者投资商业及写字楼物业年回报率为8%-10%,这里按8%计算, 300(元/个×月)×12(个月)÷8%=4.5万元/个 投资住宅(买房出租)年回报率通常为4%-6%,这里按5%计算,300(元/个×月)×12(个月)÷5%=7.2万元/个 综合以上两类投资物业情况,我们认为车位价格应定位在6万元/个。 ⑶本项目能够提供停车位:地下停车场为123个;综合楼门前停车场约15个停车位;住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。累计168个停车位。 ⑷供需差额为24个。 ⑸停车场使用管理: ①综合楼门前15个和楼后(裙楼下)30个车位供酒店使用;地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用;住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。 ②提议使用IC卡管理系统,能够有效处理不一样用户管理问题,包含来访用户车辆管理(临时IC卡)。 -------------------------------------------------------------------------------- -8-1216:18:00鲜花(1)鸡蛋(0) 327 等级:地产新秀 文章:25 积分:158 门派:铁血王朝 注册:-8-9 第2楼 -------------------------------------------------------------------------------- 以下内容只有回复后才能够浏览 第五章营销方案 5.2.项目经营方案 5.2.1方案A 写字楼中留出4000㎡自用办公,其它写字间出租;酒店自营;配套功效可自营或内部承包或出租;住宅楼40户按成本价内部销售,其它按市场价对外销售;停车场除酒店留用57个,机动车位留出11个外,其它100个出租。 5.2.2方案B 写字楼中留出4000㎡自用办公,其它写字间出售;酒店自营;配套功效可自营或内部承包或出租;住宅楼40户按成本价内部销售,其它按市场价对外销售;停车场除酒店留用57个,机动车位留出11个外,其它出售。 5.3价格定位: 项目销售均价(元/㎡)出租均价(元/㎡×月)可租售面积(㎡)备注 写字间5012096 酒店客房200/天7056 配套功效1001616不计会议室 停车场6万元/个300/个100个 住宅内部销售2730(方案1)6000只计土地成本和建安成本 2330(方案2) 住宅公开销售33001200(方案1) 4800(方案2) 第六章开发进度 本项目在资金充足情况下,宜采取同时开发策略,即综合楼和住宅楼同时进行(同时完工)。开发周期估算为2年。此开发进度作为本方案经济核实依据之一 附表1开发进度模拟表 第七章财务分析及评价 7.1项目总投资估算 项目标总投资包含土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费和建设期贷款利息等项。 A、土地费用 本项目占地9.56亩,每亩450万元,土地总价值为4302万元。 B、前期工程费用包含工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本2%取费。 C、建设配套费用包含招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专题费用、“结建”人防工程押金、散装水泥确保金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本10%取费。 D、建筑安装工程费用 依据相关建设工程造价指标,结合本项目实际情况,住宅楼按1300元/㎡(方案1),1500元/㎡(方案2),综合楼按1600元/㎡,写字楼装修按600元/㎡,酒店及配套服务功效装修按1000元/㎡计算,本项目建筑安装工程总造价为8472万元(方案1),9168万元(方案2)。 E、室外工程费 室外工程包含小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。依据本项目实际情况,按50元/㎡计算,本项目标室外工程费为320万元。 F、工程建设监理费 按建安工程总造价1%计算,累计为85万元。 G、建设单位管理费 按前六项费用之和2%计提。 H、预备费 因为项目开发可预见性较强,预备费按建安成本6%计提。 I、建设期利息 按本项目建设期二年,贷款额1亿元,每十二个月贷款5000万元,年贷款利率5%计算,利息总额为500万元(每十二个月为250万元)。 K、项目总投资估算 综合以上1至10项费用,本项目总投资估算为15487万元(方案1),16342(方案2)。 项目总投资估算表(方案1) 费用名称费用数量(万元) 1.土地费用4302 2.前期费用169 3.建设配套费847 4.建安工程费(含装修费)8472 5.室外工程费320 6.工程监理费85 7.管理费284 8.预备费508 9.建设期财务费用500 10.总计15487 项目总投资估算表(方案2) 费用名称费用数量(万元) 1.土地费用4302 2.前期费用193 3.建设配套费917 4.建安工程费(含装修费)9168 5.室外工程费320 6.工程监理费92 7.管理费300 8.预备费550 9.建设期财务费用500 10.总计16342 7.2财务评价 7.2.1方案A+1 即住宅12层48户,写字间全部出租(除自用部分外),酒店(及配套功效)自营,停车场出租100个。 7.2.1.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入(万元)计算依据 住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡,公开销售3300元/㎡ 写字间出租486/年90%出租率;50元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%住房率,平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功效营业收入335/年200元/㎡×月,不含会议室 停车场出租36/年300元/㎡×月×个 累计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元 B、营业利润(未计建设成本) 营业项目营业利润(万元)计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出租486/年90%出租率;物业管理费用由住户负担,保平经营; 酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算 配套功效营业收入168/年按50%利润率计算,不含会议室 停车场出租36/年100%出租率 累计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元 C、全部投资现金流量表单位:万元 时间项目 现金流入量累计7794463-5409 自有资金投入1000 主营业务收入 借入资金5000 现金流出量累计 土地费用30001302 前期费用169 建设配套费847 建安工程费30005472 室外工程费100220 工程监理费4045 管理费130154 利息 归还借款本金 其它费用 现金净流量6-7238-6116 D、投资回收期估算: 项目总投资回收期为(15487-1794)÷(1193-250)=14.5年。(假定贷款本金14.5年后归还,经营期每十二个月只支付利息) E、投资回报率计算 按50年经营周期(不变价)计算,[1192×(50-12.5)+1794]÷15487=300% 每十二个月为300%÷50=6% 7.2.1.2盈亏平衡分析 A、住宅销售平衡点是 [(15487-8472)÷36264+1300]÷3300=98% 即出售掉98%面积才能够达成盈亏平衡点。(其中假设内部购置部分除建安成本和土地成本外,其它费用全部摊入其它建筑) B、酒店经营平衡点 200×50%×50%÷200=25% 即住房率达成25%能够保本经营。 C、写字楼经营平衡点 物业管理费按5元/㎡×月计算,保平点是5÷50=10% 即出租率达成10%即能够保本经营。 7.2.1.3敏感性分析 因为住宅楼公开销售在本方案中所占百分比很小,所以敏感性影响能够忽略不计。对于本方案影响较大是酒店住房率和写字楼出租率。 改变原因改变幅度利润(万元)年投资利润率(%) 基数011926.0 出租率+10%13766.9 +5%12846.4 -5%11025.6 -10%10105.1 7.2.2方案A+2 即住宅18层72户,写字间全部出租(除自用部分外),酒店(及配套功效)自营,停车场出租100个。 7.2.2.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入(万元)计算依据 住宅楼销售3222内部出售2730元/㎡,公开销售3300元/㎡ 写字间出租486/年50元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%住房率,平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功效营业收入335/年200元/㎡×月,不含会议室 停车场出租36/年300元/㎡×月×个 累计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元 B、营业利润(未计建设成本) 营业项目营业利润(万元)计算依据及说明 住宅楼销售2982一次性收入 写字间出租486/年90%出租率;物业管理费用由住户负担,保平经营; 酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算 配套功效营业收入185/年按50%利润率计算,不含会议室 停车场出租36/年100%出租率 累计1193年未计住宅楼销售利润3222万元 C、投资回收期估算: 项目总投资回收期为(15487-3222)÷(1193-250)=13.。(假定贷款本金13.后归还,经营期每十二个月只支付利息) D、投资回报率计算 按50年经营周期(不变价)计算,[1193×(50-11.59)+3222]÷15487=310% 每十二个月为310%÷50=6.2% 7.2.2.2盈亏平衡分析(略) 7.2.2.3敏感性分析(略) 7.2.3方案B+1 即住宅12层48户,写字间全部出售(除自用部分外),酒店(及配套功效)自营,停车场出售100个车位。 7.2.3.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入(万元)计算依据 住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡,公开销售3300元/㎡ 写字间出售42105200元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%住房率,平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功效营业收入335/年200元/㎡×月,不含会议室 停车场出售6006万元/个 累计1307/年未计销售收入6604万元 B、营业利润(未计建设成本) 营业项目营业利润(万元)计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出售4210一次性收入 酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算 配套功效营业收入168/年按50%利润率计算,不含会议室 停车场出租1000一次性收入 累计654/年未计住宅楼销售利润6604万元 C、全部投资现金流量表单位:万元 时间项目 现金流入量累计90004818-1576 自有资金投入1000 主营业务收入 借入资金5000 现金流出量累计 土地费用30001302 前期费用169 建设配套费847 建安工程费30005472 室外工程费100220 工程监理费4045 管理费130154 利息 归还借款本金 其它费用 现金净流量1214-2883-2479 D、投资回收期估算:单位:万元 现金流量回收额未回收额 总投资15487 现金流入: 第十二个月7 第二年 第三年 ……654654 第十五年 第十六年654651 回收期=15+(381÷654)=15.6年 项目总投资回收期为15.6年。 E、投资回报率 按50年经营周期(不变价),[654×(50-10)+6604]÷15487=212% 每十二个月为212%÷50=4.2% 7.2.3.2盈亏平衡分析(略) 7.2.3.3敏感性分析 本方案敏感性关键表现在住宅及写字楼、停车场价格及成本变动。(详表略) 7.2.4方案B+2 即住宅18层72户,写字间全部出售(除自用部分外),酒店(及配套功效)自营,停车场出售100个车位。 7.2.4.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入(万元)计算依据 住宅楼销售3222内部出售2330元/㎡,公开销售3300元/㎡ 写字间出售42105200元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%住房率,平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功效营业收入335/年200元/㎡×月,不含会议室 停车场出售6006万元/个 累计1307/年未计销售收入8032万元 B、营业利润(未计建设成本) 营业项目营业利润(万元)计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出售4210一次性收入 酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算 配套功效营业收入168/年按50%利润率计算,不含会议室 停车场出租1000一次性收入 累计654/年未计住宅楼销售利润8032万元 C、全部投资现金流量表单位:万元 时间项目 现金流入量累计90006246-844 自有资金投入1000 主营业务收入 借入资金5000 现金流出量累计 土地费用30001302 前期费用169 建设配套费847 建安工程费30006168 室外工程费100220 工程监理费4045 管理费130154 利息 归还借款本金 其它费用 现金净流量1214-2151-1747 D、投资回收期估算:单位:万元 现金流量回收额未回收额 总投资16342 现金流入: 第十二个月2 第二年 第三年 ……654654 第十四年 第十五年654462 回收期=14+(462÷654)=14.7年 项目总投资回收期为14.7年。 E、投资回报率(略) 6.2.4.2盈亏平衡分析(略) 6..2.4.3敏感性分析(略) 以上四种方案比较分析: 四种方案投资回收期基础靠近,不过四种方案前期资金回收额差异较大,本项目标资金回收除了前期销售外,关键靠后期经营收入,A方案后期经营资金成本压力较大,但长久经营收益也对应较大。B方案则相反,前期回收额较小,后期经营资金成本压力较大,但长久经营收益也对应较小。 7.3自有资金核实 7.3.1建设期自有资金 以上方案自有资金核实是假定为万元,依据实际情况和借款额度增减。 7.3.2经营期自有资金占用 项目资金占用量(万元)计算依据 固定资产投入790酒店设施:2万元/每间客房;配套功效设备:1000元/㎡;酒店管理办公设备:50万元; 流动资金及税费486酒店管理费用:营业额50% 不可预见费128上述两项费用之和10% 累计1404 第八章结论和提议 1.本项目开发条件成熟,市场需求旺盛。 2.本项目标投资回收关键靠酒店后期经营,经营风险较大,所以我们认为本项目标投资风险较大。提议引进专业酒店管理企业进行经营管理,降低经营风险。 3.本项目建设成本较高(关键是地价原因),加重了后期销售和经营难度。 4.因为自用写字间和住宅内部销售(实际是赔本销售)百分比较大,一样加重了经营负担,延长了投资回收期。 5.本项目投资回收期较长,借款财务费用占后期经营成本40%左右,财务成本过大,所以提议尽可能降低贷款额度。 附表1开发进度模拟表 时间项目 01112 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工 内部认购 正式销售 酒店开始营业- 配套讲稿:
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