西安大厦可行性研究报告样本.doc

西安市通宇大厦可行性研究汇报

目录
第一章项目开发背景2
第二章项目计划现实状况2
第三章项目周围环境及竞争情况分析2
第四章产品设计提议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析及评价2
第八章结论和提议2
第一章项目开发背景
1.1行业发展背景
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业经济政策，房地产业在经历了多年低谷后，最终迎来了黄金发展时期。
据国家统计局最新资料显示，上六个月全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增加22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增加22.4%，个人购房所占比重为89.9%。
现在中国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，和国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分显著，所以房地产业有着宽广发展空间。
据世界银行统计资料显示，人均GDP达成600-800美元时，住宅产业将进入高速增加阶段。中国人均GDP为830美元，更是达成了870美元，住宅开发占房地产开发总量90%以上。所以，未来几年，伴随GDP深入增加，以住宅为主房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购置力分析，城镇居民人均可支配收入达成6860元，比去年增加8.5%；另外，城镇居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增加14.7%。伴随收入增加和房改力度加大，居民购房置业意识也在增强。
从消费意向看，有25%人准备今年买房。在准备买房居民中，有34%人是为了处理基础居住问题，51%人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%人用于保值投资，10%人用于经营、出租等其它方面用途。这说明城镇居民对住房需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
现在居民消费结构升级是房地产业发展内在驱动力，也正是增加住房消费良机。
其次，作为国家支柱产业房地产业，为国家GDP增加贡献了1.9-2.5个百分点。宽松产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来，住宅消费仍有巨大潜在市场。相关教授估计，中国房地产热潮可连续20年。
1.2西安市房地产现实状况
本市现在现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发只有100多家。
据悉，截至9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增加4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初降低6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。
据了解，今年市上计划开发完工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定在中低收入居民，市上将引导商品住房开发关键向一般商品房建设转移，经过经济适用房建设组织和管理，将这一定位转化为现实市场行为。同时加紧推进住房分配货币化，全方面落实住房补助资金，更多将补助发放到购房职员手中，提升居民购置力。市上还将完善住房公积金运行和管理监督机制，充足发挥住房公积金在处理职员住房问题上作用。
在存量房方面，对于去年或以前开发那些弹性较大空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合一般工薪阶层、又适合贵族房子，开发商也全部主动修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新城市为代表大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价解套手段，但效果甚微；而纯写字间空置率仍然保持连续增加态势，除高新开发区外，其它区域写字间销售情况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估量不低于80万平方米，教授预言，最少需要5年消化时间。
西安市各类酒店（含招待所、旅社）累计余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。因为西安市旅游城市优势，经营相对很好，但淡季竞争猛烈。
1.3西安市房地产总体发展趋势估计
党“十六大”提出了全方面建设小康社会战略目标。依据“十六大”精神，西安市提出到全方面实现小康社会城市发展目标。其中，实现小康一个关键指标是，到人均住房面积达成20-25㎡。按此计算，考虑人口增加原因，住房缺口还有8500万㎡-12500万㎡，平均每十二个月有450万㎡-650万㎡住房需求，市场潜力巨大。
据教授分析西安市房地产业将展现以下走势：
⊙市场还将有2-3年快速增加期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。以后将进入10至20年稳定增加期。
⊙各区域板块之间差距将会深入缩小。
⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发理性回规呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业门槛将逐步提升，资金密集度和技术密集度要求越来越高。
⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高利润空间，将使得越来越多投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大冲击，并会影响整个房地产市场格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用中小套型转变亦为大势所趋。
⊙多个大盘推出，将是西安多年来积聚消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前猛烈。
1990-西安市房地产市场各项指标比较
指标1990年
人均居住面积6.1m210.37m210.9m2
房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元
房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家
房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营
商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2
个人购房所占百分比不足10%93%95%
以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境研判，尤其是写字楼物业开发形势不容乐观，对于本项目标计划、市场定位、营销提议等在此背景下展开。
第二章项目计划概况
2.1基础情况
项目名称：西宝花园-通宇大厦
建设基址：西安市碑林区振兴路中段
土地性质：居住用地。（本策划方案按商品房开发用地为策划依据）
占地面积：6371.4㎡（9.56亩）
总建筑面积：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)
住宅面积：7200㎡（方案1）10800（方案2）
综合楼面积：21776㎡（不含地下室）层高：22层
写字间面积：12096㎡层高：3-14层共12层
酒店套房面积：8064㎡层高：15-22层共8层
附楼面积：960㎡层高：4层
写字间酒店配套功效面积：2175㎡
公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积：4320㎡（地下停车场设计依据在第四章详述）
总户数：406（方案1）430（方案2）
容积率：5.97（方案1）6.53（方案2）
绿地率：30%
2.2计划建筑物：框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功效
2住宅72不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功效
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
累计36264
方案2
序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注
1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功效
2住宅1080018不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功效
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
累计39864
第三章项目周围环境及竞争情况分析
本届关键对本项目标微观环境做调研分析。
3.1项目地块价值分析
3.1.1概况
本项目地块属于城南板块，在城南板块和城内板块接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅和写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛企机关和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，能够说是利弊参半。
3.1.2商务用房价值和竞争情况
从中观环境看，现在西安市已建在建待售写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周围小区配套成熟，区域内同类物业销售经营情况良好，假如能够实现产品差异化，肯定含有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD计划对本项目标长久经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。
周围写字楼调查表
项目名称地址层数总面积（㎡）售价（元/㎡）租价（元/㎡）售租率备注
海联大厦振兴路北口西0%地下车位租金300元/月
精英大厦振兴路中段%
泛美大厦南稍门什字595%租价不含多种服务费
伟业佳大厦南关正街2590%车位租金100元/月
调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/㎡，租价（均价）为50-55元/㎡×月。
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价（元/㎡×天）套房数地址
陇海大酒店220308解放路
建苑大厦260177五味什字
钟鼓楼大酒店268130社会路
延炼大厦268192南二环
东方大酒店298286小寨西路
城市酒店208138南大街
鸿业大酒店198258含光北路
民航大厦230劳动南路
金海大厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣和酒店150友谊东路
民生大酒店258143南大街
房地大厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，关键是建筑规模原因限制；整年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，所以提议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/㎡×天。本方案经济核实住房率基数为50%。
本项目标长久经营效益关键表现在酒店及配套功效经营上，而从调研情况看，经营情况很好三星级酒店，如钟楼饭店含有独特地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好地理位置外，更关键是经营管理水平很好，以会议接待为主。
其次，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合原因影响，收入有限，不可能有太大突破。但对应配套服务功效，如餐饮娱乐，因为利润率较高，较高上座率对利润影响较大，成为大多数酒店追求目标关键。
所以我们提议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提升入住率为目标，尤其是以配套服务功效经营管理为关键。酒店管理充足考虑本身经营管理能力和资源，提议引进专业酒店管理企业进行经营管理。
3.1.3住宅价值和竞争情况
此区域周围同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高级楼盘和一般多层住宅为主，二者之间有一个显著价格空档（高级楼盘价格在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端一般住宅为2500-2600元/㎡）。这也是本项目产品差异化定位最好入市机会。
从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境很好。写字楼需求较旺，住宅提议采取差异化策略，即切入高端和一般住宅之间中端市场。
第四章产品设计提议
4.1综合楼
4.1.1写字间
现在西安市各类物业中写字楼竞争最为猛烈，提议采取新技术、新材料，打造在西安市适度超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍利用，生态化概念是一个新兴概念，关键表现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采取高标准环境保护材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；含有较高绿化率，尽可能采取空中花园。
综合楼外观风格提议：
稳重大方后现代主义风格，切忌呆板，表现智能化、生态化专题。
楼层：3-18层
面积：12096㎡
户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66
户型配比：
面积（㎡）百分比（按户数%）备注
100-11020%1、各户型内部按功效分割；2、大户型集中于高层。
150-16030%
200-22040%
300-3%

4.1.2酒店：按三星级标准设计
楼层：15-22层，共8层
客房总面积：8064㎡
户数：270
户型：
户型（㎡）功效套数楼层备注
22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。
20-221双人床标准间12套15层
40-50豪华标准间17套22层
小计270套15-22层
4.1.3配套功效：
功效面积（㎡）楼层计算依据备注
会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人
中（2个）200附楼4层2㎡/人100人
宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上
厨房160附楼4层
大堂4001
商务中心501
酒吧（咖啡厅、茶秀）
歌舞厅
美容美发1001
桑那按摩
健身房1501
洗衣房200院中另建
累计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房
4.2住宅
4.2.1方案1
总面积：7200㎡
层高：12层
户数：48
户型：2梯4户
两种户型：120-140㎡160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
依据：从市场角度，140-160㎡户型是最不好销。
4.2.2方案2
总面积：10800㎡
层高：18层
户数：72
户型：1梯4户
两种户型：120-140㎡160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
4.2.3分析提议
12层和18层区分：12层只需1部电梯，18层必需设置两部电梯，结构上也略有差异。12层单位建安成本约为1300元，18层为1500元左右。
1梯4户和2梯4户区分：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，所以二者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差异不大。
所以提议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则关键看户型设计和公摊面积比较。
4.2.4户型设计提议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽可能避免“黑屋”，总公摊（不包含地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽可能大（90%以内）
4.3停车场
⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%住房率，需57个；累计需192个停车位。
⑵地下停车场设计依据：
地下停车场平面示意图
两种建设方案：
地下停车场立面示意图
方案①方案②

方案①经济核实：
经济指标额度计算依据
面积4320㎡停车场为地下1层，不包含地下二层设备间
停车位123个35㎡/个
造价693万元1600元/㎡
出租效益44万元/年租价300元/个×月
回收期15.8年693÷44
出售效益738万元6万元/个
利润45万元738-693
方案②经济核实：
经济指标额度计算依据
面积7630㎡停车场为地下1、2层，不包含地下二层设备间
停车位191个40㎡/个
造价1378万元1800元/㎡（土方、结构、防水等成本增加）
出租效益68.8万元/年租价300元/个×月
回收期20年
出售效益1146万元6万元/个
利润-232万元
综合比较分析上述两个方案，方案②显著投资大，效益差，所以提议采取方案①。
⊙注：停车位售价核实：
现在市场价为10万元/个，但销售情况不好。
按租售价格关系计算，通常西安市消费者投资商业及写字楼物业年回报率为8%-10%，这里按8%计算，
300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个
投资住宅（买房出租）年回报率通常为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。累计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场使用管理：
①综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。
②提议使用IC卡管理系统，能够有效处理不一样用户管理问题，包含来访用户车辆管理（临时IC卡）。
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第2楼

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第五章营销方案
5.2.项目经营方案
5.2.1方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公，其它写字间出租；酒店自营；配套功效可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其它按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其它100个出租。
5.2.2方案B
写字楼中留出4000㎡自用办公，其它写字间出售；酒店自营；配套功效可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其它按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其它出售。
5.3价格定位：
项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注
写字间5012096
酒店客房200/天7056
配套功效1001616不计会议室
停车场6万元/个300/个100个
住宅内部销售2730（方案1）6000只计土地成本和建安成本
2330（方案2）
住宅公开销售33001200（方案1）
4800（方案2）
第六章开发进度
本项目在资金充足情况下，宜采取同时开发策略，即综合楼和住宅楼同时进行（同时完工）。开发周期估算为2年。此开发进度作为本方案经济核实依据之一
附表1开发进度模拟表
第七章财务分析及评价
7.1项目总投资估算
项目标总投资包含土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费和建设期贷款利息等项。
A、土地费用
本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。
B、前期工程费用包含工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本2%取费。
C、建设配套费用包含招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专题费用、“结建”人防工程押金、散装水泥确保金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本10%取费。
D、建筑安装工程费用
依据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功效装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。
E、室外工程费
室外工程包含小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。依据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目标室外工程费为320万元。
F、工程建设监理费
按建安工程总造价1%计算，累计为85万元。
G、建设单位管理费
按前六项费用之和2%计提。
H、预备费
因为项目开发可预见性较强，预备费按建安成本6%计提。
I、建设期利息
按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每十二个月贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每十二个月为250万元）。
K、项目总投资估算
综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。
项目总投资估算表（方案1）
费用名称费用数量（万元）
1.土地费用4302
2.前期费用169
3.建设配套费847
4.建安工程费（含装修费）8472
5.室外工程费320
6.工程监理费85
7.管理费284
8.预备费508
9.建设期财务费用500
10.总计15487
项目总投资估算表（方案2）
费用名称费用数量（万元）
1.土地费用4302
2.前期费用193
3.建设配套费917
4.建安工程费（含装修费）9168
5.室外工程费320
6.工程监理费92
7.管理费300
8.预备费550
9.建设期财务费用500
10.总计16342
7.2财务评价
7.2.1方案A+1
即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功效）自营，停车场出租100个。
7.2.1.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功效营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
累计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户负担，保平经营；
酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算
配套功效营业收入168/年按50%利润率计算，不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
累计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元
C、全部投资现金流量表单位：万元
时间项目
现金流入量累计7794463-5409
自有资金投入1000
主营业务收入
借入资金5000
现金流出量累计
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利息
归还借款本金
其它费用
现金净流量6-7238-6116
D、投资回收期估算：
项目总投资回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每十二个月只支付利息）
E、投资回报率计算
按50年经营周期（不变价）计算，[1192×（50-12.5）+1794]÷15487=300%
每十二个月为300%÷50=6%
7.2.1.2盈亏平衡分析
A、住宅销售平衡点是
[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%
即出售掉98%面积才能够达成盈亏平衡点。（其中假设内部购置部分除建安成本和土地成本外，其它费用全部摊入其它建筑）
B、酒店经营平衡点
200×50%×50%÷200=25%
即住房率达成25%能够保本经营。
C、写字楼经营平衡点
物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%
即出租率达成10%即能够保本经营。
7.2.1.3敏感性分析
因为住宅楼公开销售在本方案中所占百分比很小，所以敏感性影响能够忽略不计。对于本方案影响较大是酒店住房率和写字楼出租率。
改变原因改变幅度利润（万元）年投资利润率(%)
基数011926.0
出租率+10%13766.9
+5%12846.4
-5%11025.6
-10%10105.1
7.2.2方案A+2
即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功效）自营，停车场出租100个。
7.2.2.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售3222内部出售2730元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年50元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功效营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
累计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售2982一次性收入
写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户负担，保平经营；
酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算
配套功效营业收入185/年按50%利润率计算，不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
累计1193年未计住宅楼销售利润3222万元
C、投资回收期估算：
项目总投资回收期为（15487-3222）÷（1193-250）=13.。（假定贷款本金13.后归还，经营期每十二个月只支付利息）
D、投资回报率计算
按50年经营周期（不变价）计算，[1193×（50-11.59）+3222]÷15487=310%
每十二个月为310%÷50=6.2%
7.2.2.2盈亏平衡分析（略）
7.2.2.3敏感性分析（略）
7.2.3方案B+1
即住宅12层48户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功效）自营，停车场出售100个车位。
7.2.3.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出售42105200元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功效营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出售6006万元/个
累计1307/年未计销售收入6604万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出售4210一次性收入
酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算
配套功效营业收入168/年按50%利润率计算，不含会议室
停车场出租1000一次性收入
累计654/年未计住宅楼销售利润6604万元
C、全部投资现金流量表单位：万元
时间项目
现金流入量累计90004818-1576
自有资金投入1000
主营业务收入
借入资金5000
现金流出量累计
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利息
归还借款本金
其它费用
现金净流量1214-2883-2479
D、投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资15487
现金流入：
第十二个月7
第二年
第三年
……654654
第十五年
第十六年654651
回收期=15+（381÷654）=15.6年
项目总投资回收期为15.6年。
E、投资回报率
按50年经营周期（不变价），[654×（50-10）+6604]÷15487=212%
每十二个月为212%÷50=4.2%
7.2.3.2盈亏平衡分析（略）
7.2.3.3敏感性分析
本方案敏感性关键表现在住宅及写字楼、停车场价格及成本变动。（详表略）
7.2.4方案B+2
即住宅18层72户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功效）自营，停车场出售100个车位。
7.2.4.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售3222内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出售42105200元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功效营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出售6006万元/个
累计1307/年未计销售收入8032万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出售4210一次性收入
酒店客房营业收入486/年按50%利润率计算
配套功效营业收入168/年按50%利润率计算，不含会议室
停车场出租1000一次性收入
累计654/年未计住宅楼销售利润8032万元
C、全部投资现金流量表单位：万元
时间项目
现金流入量累计90006246-844
自有资金投入1000
主营业务收入
借入资金5000
现金流出量累计
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30006168
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利息
归还借款本金
其它费用
现金净流量1214-2151-1747
D、投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资16342
现金流入：
第十二个月2
第二年
第三年
……654654
第十四年
第十五年654462
回收期=14+（462÷654）=14.7年
项目总投资回收期为14.7年。
E、投资回报率（略）
6.2.4.2盈亏平衡分析（略）
6..2.4.3敏感性分析（略）
以上四种方案比较分析：
四种方案投资回收期基础靠近，不过四种方案前期资金回收额差异较大，本项目标资金回收除了前期销售外，关键靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长久经营收益也对应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长久经营收益也对应较小。
7.3自有资金核实
7.3.1建设期自有资金
以上方案自有资金核实是假定为万元，依据实际情况和借款额度增减。
7.3.2经营期自有资金占用
项目资金占用量(万元)计算依据
固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功效设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；
流动资金及税费486酒店管理费用：营业额50%
不可预见费128上述两项费用之和10%
累计1404
第八章结论和提议
1.本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。
2.本项目标投资回收关键靠酒店后期经营，经营风险较大，所以我们认为本项目标投资风险较大。提议引进专业酒店管理企业进行经营管理，降低经营风险。
3.本项目建设成本较高（关键是地价原因），加重了后期销售和经营难度。
4.因为自用写字间和住宅内部销售（实际是赔本销售）百分比较大，一样加重了经营负担，延长了投资回收期。
5.本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本40%左右，财务成本过大，所以提议尽可能降低贷款额度。

附表1开发进度模拟表
时间项目
01112
前期可行性论证
设计招标
建筑设计
园林设计
三通一平
工程施工
装修施工
内部认购
正式销售
酒店开始营业