长沙瑞和地产水泵厂酒店项市场分析报告模板.doc
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1、 长沙瑞和地产水泵厂酒店项市场分析汇报 长沙湘地行顾问 二零零九年三月目 录第一部分 长沙市经济及社会概况21.1、长沙市概况21.2、长沙市社会经济概况41.3、长沙市宏观经济总结8第二部分 长沙酒店市场特征921、酒店结构分析92.2、长沙酒店分布情况102.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况112.3.1、酒店物业规模分析112.3.2、酒店物业业态分布情况分析122.3.3、酒店物业客房配比情况分析132.4、长沙酒店物业总结及发展趋势估计142.4.1长沙酒店市场总结142.4.2、长沙市酒店市场发展趋势估计15第三部分 酒店物业市场定位提议164.1、项目概况:164.2
2、、项目SWOT分析174.3、酒店物业整体市场定位提议194.3.1、项目整体定位关键依据:194.3.2、水泵厂酒店项目规模提议204.3.3、水泵厂项目形象档次定位:204.3.4、酒店物业业态定位214.3.5、酒店客房组合提议21小结21第四部分 产品演绎234.1酒店基础经济技术指标提议234.1.2、酒店客房户型定位244.1.3、酒店计划定位254.2、计划提议254.2.1、大堂标准提议254.2.2建筑及外立面风格提议254.2.3、酒店外立面提议274.2.4、客房提议294.2.5 泛会所及商业配套提议31(本策划汇报之版权归湘地行全部,未经许可不得外传)第一部分 长沙市
3、经济及社会概况1.1、长沙市概况1.1.1、长沙市概况长沙,湖南省省会,既是全省政治、经济、文化中心又是中国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发依靠中心和国务院公布24个历史文化名城长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县(市),总面积1.18万,总人口613万,其中市区面积556平方公里,常住人口199万人。在国家公布中国城市综合实力50强中,长沙名列第19位1.1.2、长、株、潭一体化,中心型城市发展加紧长沙是中国“经济发达” 二十强城市之一。长株潭三市经过一体化路径,以长沙、株洲和湘潭三个大城市为关键,和包含星沙在内三市周围县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网
4、状城市群,成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好地域。3月政府工作汇报指出,未来将突出推进区域性中心城市建设,增强城市集聚、辐射、带动能力以城镇一体化计划和交通融合为纽带,认真做好城镇接合部和长株潭接合部控制性详规编制工作,加速长沙县、望城县和主城区融合,加紧浏阳市、宁乡县和大城区对接。推进长株潭城际对接和深度融合创办长株潭电视频道,增强长沙对“35”城市群辐射互动作用。提升卫星城镇和中心镇建设和管理水平。年内建成区面积扩大10平方公里,城市化水平提升2个百分点。小结:融城促进产业交流和发展、加速人口向关键城市集中。将大大提升长株潭三市城市化率。1.1.3、 “一主两次四组团”为城市
5、发展圈定蓝图,加紧城市发展 “一主”指中心城区,“两次”指河西新城和星马新城,“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团以长沙为中心,行车一小时左右范围包含8个地级市、39个县级城市,总人口近4000万,是一个极具潜力市场。长沙现有1个市级商业中心(五一广场),2个市级商业副中心(星沙和溁湾镇)10个区域性商业中心,30个小区级商业中心,对周围城市辐射能力不停增强。小结:城市架构计划和落实,功效定位各城区、组团,提速城市化进程,促动房地产经济发展。1.2、长沙市社会经济概况1.2.1、基础经济技术指标解析长株潭城市群经济发展阶段指标一览表年份三市市域GDP(亿元)增加率三市关键地域GDP(
6、亿元)增加率1161.5687.961580.3974.251894.21100213012.5%129818%375412%249914%55168%402510%79187.5%61939%依据计划推荐指标估计:(1)计划长株潭区域整体生产总值(GDP)为近期3754亿元以上,GDP增加速度达成12%以上;到增加为7918亿元以上。人均GDP计划到近期为2.5万元人民币以上,到达成5万元人民币以上。(2)关键地域生产总值(GDP)计划近期达成2499亿元以上,GDP增加速度达成14%以上;到增加为6193亿元以上。(3)关键地域三次产业百分比到近期为9:50:41,为5:45:50。关键地
7、域人均GDP计划到近期为4万元人民币以上,到达成8万元人民币以上。1.2.2、国民生产总值增加情况长沙市GDP增加情况(单位:亿元)时间城市GDP同比增加人均GDP以户籍计算同比增加812.912.7%13747元11.5%928.2214%15506元12.6%1108.8514.8%18296元13.4%1519.9014.9%23968元13.9%1790.6614.8%27853元13.3% 2190.2516.0%34364元23.4表2:01-长沙经济情况(单位:亿元)从上表及图可知,多年来,长沙城市GDP和人均GDP全部保持了两位数以上增加速度, 全市生产总值实现2190.25亿
8、元,同比增加16,较上年增速提升1.2个百分点。人均GDP达成34364元,同比增加23.4%。GDP和人均GDP快速增加反应了长沙城市经济发展活力。1.2.3、社会消费品零售总额情况社会消费品零售总额时间本 年(万元)上 年(万元)本期为上年同期本月1-本月累计本月1-本月累计本月1-本月累计2491909.8245912002149420.62149581415.914.42812773.5283422042408710.924591200.216.815.310370300全市累计实现社会消费品零售总额1037.03亿元,累计增速达19.8%。连续三年以超出14%速度在递增。表明零售商业
9、消费仍是带动长沙市经济增加关键动力。1.2.4、人均可支配收入及人均消费性支出情况长沙市人均可支配收入情况(单位:元)时间人均可支配收入同比增加同比增加实际增加(剔除物价原因)90218139.9%10.8%993391210.1%9.1%11021108811%7.6%12434141312.8%10.7%13924149012%10.8%1615322291610.6,人均可支配收入为16153,同比增加16,考虑物价原因,同比仍然增加10.6。长沙市城市居民消费性支出情况(单位:元)时间人均消费性支出同比增加支出收入比78546%87%83306.1%84%90328.4%82%9660
10、7.0%77.69%1068010.6%76.78%1228815.176.07%备注资料起源:长沙市统计局公报,人均消费性支出为12288元,同比增加15.1,长沙居民消费性支出占到收入76.07%。表明,长沙是一个消费活跃城市。伴随长沙市居民收入水平、消费水平连续增加和消费品层次上升,大家对商业网点布局、购物环境及商品质量提出了更高要求。1.2.5、城镇居民储蓄存款情况城镇居民储蓄情况(亿元)城镇居民储蓄余额800.89954.421093.041177.17,长沙城镇居民储蓄存款1177.17亿元,比上年末增加7.7%。表明潜在消费能力连续增强1.2.6长沙市商业环境基础情况现在长沙市商
11、业格局划分为几大级话,大致能够分为:一级商圈五一广场、黄兴南路和由五一广场向四面扩展;二级商圈东塘、袁家岭、火车站;三级商圈溁湾镇、伍家岭。长沙市现代商业经历了多个阶段:从上世纪90年代初至1998年长沙前后出现了“五虎闹长沙”、“三足鼎立”局面,到90年代末,外资平和堂商厦登陆长沙,开启了外资登陆长沙先河,跟随而来麦德隆、家乐福、普尔斯马特、沃尔玛等外资企业入驻,和今年大洋商业广场以产权式百货商场形式进入长沙商业市场,从而使长沙商业竞争出现了国际化特征,这同时标志着长沙商业发展进入了一个新层次。1.2.7旅游资源及旅游接待情况长沙市关键风景游览区有岳麓山、桔子洲、天心阁、烈士公园、月亮岛,长
12、沙世界之窗、海底世界,关键名胜古迹和中国革命纪念地有马王堆汉墓、岳麓书院、开福寺、陶侃寺、贾宜旧居,中共湘区委员会旧址清水塘、湖南自修大学旧址船山学社、湖南省立第一师范学校等。现长沙被列为省级以上关键文物保护单位有45处。到长沙旅游,还有一个关键参观游览点宁乡花名楼刘少奇旧居。刘少奇旧居,距长沙50余公里。同时湘潭旅游资源也十分丰富,关键游览点有昭山、雨湖公园、云门寺、岱子山新石器时代遗址及韶山和彭德怀旧居等。长沙市多年来旅游市场稳步发展。整年全市接待中国旅游者2687.94万人次,比增加5.6%;接待境外入境人数30.65万人次,比增加12.0%。中国旅游收入120.58亿元,比增加28.5
13、%;国际旅游外汇收入1.85亿美元,增加15.0%。1.3、长沙市宏观经济总结长沙作为湖南省会和“长珠潭城市群”融城中心,是国务院首批公布历史文化名城和第一批对外开放旅游城市,有着灿烂辉煌历史文化。长沙 GDP为2190.25亿元,在长珠潭一体化城市群当中排名首位。湘地行见解: 长沙作为“长珠潭城市群”关键城市,巨大经济规模将吸引大批外来投资者,促进各商家愈加主动开拓长沙经济市场,促进了房地产市场发展、商业消费需求增加,也带动了中小型企业数量增加,在写字楼、商业物业方面存在着较大市场发展空间。 多年长沙市居民收入水平、消费水平连续增加和消费品层次上升,使大家对商业网点布局、购物环境及商品品质方
14、面提出了更高要求; 长沙城市居民城镇居民储蓄存款、可支配收入及消费购置能力增强,为本项目开发建设、销售将带来利好,同时也为酒店销售部分提升销售价格提供了保障。 长沙商业全方面发展,必将带动商务快速发展、而长沙酒店业作为商务市场关键配套、也必将进入快速发展阶段第二部分 长沙酒店市场特征伴随经济不停发展加上长沙做为湖南省会城市影响,近几年长沙酒店行业全部在飞速发展,版图也在不停扩张。其中关键是以芙蓉路和韶山路沿线为发展关键趋势21、酒店结构分析酒店经营是和总体经济水平发展亲密相关。当总体经济处于不发达阶段,中国游客通常极少,出门旅游大多是国外游客,这时,为了接待这些国外旅游者,当地往往建造高级酒店
15、。伴随经济水平提升,中国居民也开始出门旅行,同时,商务活动也逐步多了起来,这时,除了高级酒店之外,中等酒店也开始进入市场。当总体经济处于发达阶段,中国居民出门旅行,往往成为家常便饭,尤其是便利航空运输系统形成,这时,经济型酒店大量涌入市场,一般大众也能享受酒店服务。 2.2、长沙酒店分布情况区域分布特点:集中分布于城市主干道长沙酒店现在关键集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段,以前长沙酒店业关键以宾馆为主,关键集中在五一路和八一路沿线,伴随长沙经济不停发展 ,尤其是长沙工业和旅游业发展,长沙酒店业也不停完善,逐步形成了规模效应。2.2. 1、五一路段是长沙经济和商业关键区域,人流量大、所以此
16、路段酒店关键以经济型酒店为主,其中代表性酒店为7天连锁酒店和汉庭连锁酒店。2.2.2、八一路段是长沙老行政中心,也是长沙老经济中心,集中了省军区,省委等湖南关键行政区域,此路段酒店关键是豪华酒店为主,其中代表性酒店为紫东阁华天、同天大酒店、中天大酒店等 2.2.3、芙蓉路段是长沙近几年商务发展关键方向,路段沿线酒店也是长沙酒店关键集中段,因为其独特交通优势,带动路段沿线商务快速发展,所以此路段酒店由以前豪华型酒店逐步向以商务型酒店和经济型酒店转型,代表性酒店为:南方明珠大酒店、君逸康年大酒店、新时空康年大酒店,芙蓉同发大酒店,财信商务酒店和莫泰经济连锁酒店2.2.4、韶山路段即使也是贯穿长沙南
17、北又一主干道,不过酒店业近几年发展缓慢,酒店关键还是以豪华型酒店为主,其中代表性企业为通程国际大酒店、华天大酒店、上城军天大酒店等2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况2.3.1、酒店物业规模分析酒店名称区域星级基地面积()总建面()容积率建筑形态长沙海悦大酒店雨花区41354108338小高层鑫全部大酒店雨花区419132295412高层五华酒店雨花区429953894213高层紫东阁芙蓉区431893826912高层海程大酒店芙蓉区426923500013小高层万代大酒店芙蓉区44200378009高层湘泉大酒店芙蓉区539004300011高层通程国际大酒店芙蓉区5450054
18、00012高层 由上表能够看出、四星级以上酒店通常基地面积全部不大、不过容积率全部比较高、依据酒店本身定位和其区域不一样,酒店规模也不尽相同,通常在市中心区域内、商务比较发达区域,其建筑规模比商务中心外酒店大,容积率也较高,四星级酒店建筑基地面积通常在25004000之间,容积率通常也控制在912左右,总体规模也在3500045000之间2.3.2、酒店物业业态分布情况分析酒店名称星级总建面积写字楼百分比客房百分比餐饮百分比休闲中心百分比其它业态百分比神龙大酒店五星级6000050.00%32.61%8.70%0.00%8.69%新时空康年酒店四星商务58.75%18.75%12.50%3.1
19、5%6.85%天玺大酒店挂牌四星6.70%53.33%10%10%19.97五华大酒店四星商务3894251.85%18.52%11.10%15%3.53%君逸康年大酒店挂牌四星15.38%50%7.69%11.55%15.38%由上表能够看出、酒店物业不是单纯靠客房出租来经营、业态通常由写字楼、客房、餐饮、休闲中心等组成,其业态分布由其功效定位决定。通常酒店里、写字楼部分占据大部分百分比,大约百分比占到总面积50%左右,而客房即使作为其关键组成部分、不过所占百分比在20%30%之间,而餐饮部分作为其关键配套,通常面积占总面积10%12%,休闲中心百分比大约在10%15%之间,其它配套业态还包
20、含:会议室、小便利店、洗衣房等等。2.3.3、酒店物业客房配比情况分析 类别名称星级建筑形态总套数主 要 房 型标房套房面积套数百分比面积套数百分比神农大酒店5高层375354018850%708013235%君逸康年大酒店 4高层238354011046%55609540%天玺大酒店4高层216253010046%55608037%长沙海悦大酒店4小高层8820233034%35405866%鑫全部大酒店4高层324202316250%455013040%五华酒店4高层14028304230%55604230%紫东阁4高层700多303335050%354024535%海程大酒店4小高层11
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