项目可行性研究报告样板样本.doc

合生骏景南苑项目可行性研究汇报
（东区）

广州合生骏景房地产
二00二年十月

目 录
一、项目名称 3
二、项目地点 3
三、项目背景 3
四、项目开发企业概况 3
（一） 发展商介绍 3
（二） 投资商介绍 4
五、项目计划设计 5
（一） 总体计划 5
（二） 关键经济技术指标 5
（三） 形态结构计划 6
（四） 住宅基础户型 7
六、市场分析及发展前景 7
（一） 广州市房地产市场前景分析 7
（二） 项目市场分析 10
1、 优越地理位置 11
2、 配套完善，生活便利 11
3、 周围楼盘分析 12
4、 项目标发展前景 12
七、项目资金筹集 12
八、基础数听说明………………………………………………………………..13
九、项目开发和销售计划………………………………………………………..13
十、财务分析 14
（一） 销售收益估算表 14
（二） 利润估算表 14
（三） 现金流量表 15
十一、项目评定结果 16

骏景南苑（东区）可行性研究汇报

一·项目名称
骏景南苑

二·项目地点
广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地计划许可证号：穗规地证字（1997）第136号。项目东侧为车陂路；南面为计划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为计划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。

三·项目背景
第一、广州市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障。广州市含有庞大房产消费群体，为房地产有效开发提供根本确保。
第二、广州市区东移，使天河区成为新市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，含有优越地理位置。“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产热炒之地。
第三、“骏景花园”成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良好基础。能够说“骏景南苑”开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。
第四、“骏景南苑”开发商为“广州合生骏景房地产”，和“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产”是一套人马，有较高房地产开发技术力量，在小区计划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚基础和丰富经验。
四·项目开发企业概况
（一）发展商简况 广州合生骏景房地产是由广州天河科技园实业发展和（英属处女岛）南博置业合作成立中外合作企业，经广州市工商行政管理局同意于二00十二个月六月四日注册登记，注册资金为22167万元，合作经营期限为30年。
合作企业宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜房地产商品，并从开发中取得正当利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市计划局编号为：穗规地证字（1997）第136号建设用地计划许可证同意使用在天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地开发、建设、销售、出租和管理自建商业住宅楼宇。合作项目计划总用地面积为253965平方米，项目计划分期分批进行开发，建筑总面积约为45万平方米。
合作企业设董事会，实施董事会领导下总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业企业委派，董事会组员共五人，由董事会决定合作企业一切重大事宜。企业下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。企业职员共30人，其中大专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面人才。
（二）投资商简况
中方 广州天河科技园实业发展。该企业提供项目已三通一平用地开发权及5%注册资本。
外方 南博置业（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下投资企业，倚靠集团实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册十二个房地产项目企业物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年企业股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。
合生创展集团拥有完整合理内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中含有较大优势，并把控制成本放在各项工作首位。企业利用大批量生产优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采取标准化管理模式施工建设等方法，有效地降低开发成本，使企业能够将中高级楼盘按中低级价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提升了在市场竞争力。
多年来，合生创展集团凭借其雄厚经济实力，良好施工质量，不停强化其品牌优势。企业组织开发华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出销售住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。企业在发展过中，和金融部门、合作单位建立了良好信用关系，取得了良好社会信誉和广泛社会支持。
现在正在全方面展开开发楼盘有：华南新城（占地3000亩，设计总建筑面积260万平方米）；珠江帝景（占地1000亩，设计总建筑面积156万平方米）；逸景翠园（占地580亩，设计总建筑面积90万平方米）；骏景南苑（占地375亩，设计总建筑面积45万平方米）；愉景南苑（占地4.8万平方米，设计总建筑面积15.7万平方米），这些新盘顺利开发，将更显“合生”气势，稳固龙头地位。

五·项目计划设计
骏景南苑将建设成为大型高尚住宅区，以其优越地理位置、超前计划设计、完善配套设施、幽雅园区环境，专业物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。
（一）、总体计划 骏景南苑项目占地面积约25万平方米，总建筑面积约49万平方米。充足利用其优越地理位置，全部用于建造13-19层低密度、高尚大规模住宅小区。骏景南苑东区，占地面积81000多平方米，计划建筑面积约275774平方米，由37栋13-19层住宅楼组成。
1、 计划结构力图淡化组团模式，采取小区邻里住宅群结构模式，减弱组团形态，计划关键是组织和丰富居民邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。
2、 以大面积绿地为纽带机组合，形成风格各异围合或半围合空间。
3、 住宅首层大部分计划为架空层，以拓展花园绿地空间，采取点、线、面结合方法形成小区绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。
4、 小区以东部40米计划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。
（二）、骏景南苑关键经济技术指标
1、计划用地平衡表：
2、关键经济技术指标表：
项 目
数 量
单 位
总征用地
253965
平方米
总计划用地
16
平方米
总建筑面积
4940905
平方米
其中：1、住宅建筑面积
466008
平方米
2、其中公建面积
28082
平方米
绿地面积
15680
平方米
道路面积
54040
平方米
绿地率
33.9
%
容积率
3.05

建筑密度
25
%
居住总户数
3628
户
居住总人口
12698
人
人口毛密度
783.8
人/公顷
(三)、形态结构计划
小区计划总目标：特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。
住宅设计—健康、自然、户型多样。全部户型设计均考虑到自然通风，发明良好室内气候，依据人生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。
（四）、住宅基础户型
小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。
六·市场分析及发展前景
（一） 市场分析
广州市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障
1、 近几年，广州市GDP保持了连续平稳增加，从1998年以来，增加速度分别为13%、13.3%、13.6%，创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入连续增加：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消费性支出9546.23元，同比分别增加16.9%和17.4%，，市政府估计增加速度仍会达成12%，假如按国际上通行年收入价格比来考评居民购房负担，1998年广州这一百分比超出了9，高于国际上较为合理水平3-6范围，现在，这一百分比则下降到7.5-8，居民有效购房能力大大提升。
2、 房地产投资资金充裕。全市房地产开发企业资金起源累计546亿元，比前年同期增加13.74%，房地产资金起源和实际完成开发投资百分比为1.5 ：1，房地产投资资金起源充裕，投资增加潜力较大。
3、 买房者平均月收入提升，房价承受能力提升。依据统计，44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年4802元有所提升，显示经济环境深入改善。当中20-40岁年轻家庭受教育程度越高，月收入显著高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为3000-5000元/平方米住房最易接收，平均单价为4039元/M2，和上六个月3807元/ M2相比，她们对商品房价承受能力有所提升。
政府政策和市政配套建设，有利于房产业发展
1、 政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，首先继续刺激消费，其次保护消费者。比如：①、金融界推出“零首期”业务，二手楼按揭业务，建立二手楼交易中心等，在信贷资金上更有力地支持购房者，在市场信息上更充足地提供给求购者，从而使集团购置力退出市场后，个人购房时期平稳过渡。依据市国土房管局对市属八区房地产交易统计，，二手房屋交易面积增加99%，达成125.47万平方米。②、“交通年票制”，带动海珠、芳村、白云楼市；③、“提升预售政策门槛”，“实施套内面积制”，“回收闲置土地”等政策出台，用有形之手大清场，使有实力发展商占领市场，从而保护消费者利益，确保市场运作更规范更有效。
2、 市政配套建设上新台阶，带旺新板块地产开发。
①、 新世纪广州城市总体计划确定“西调、南拓、东移、北抑”八字方针，番禺、花全部撒市改区，广州将向国际化大城市发展。花全部发展“空港产业”，番禺建成广州休闲居住旅游区，各卫星城和旧城区相连，各功效区生态环境更趋于合理。此举使广州成为真正山水海滨城市，并使广州房地产开发格局产生重大改变。
②、 地铁二号线动工兴建、新港东路完工、会展中心建设等将使琶洲板块炙手可热；三号线计划出台、带旺了番禺、河南楼市，番禺区新十二个月数个巨无霸楼盘几乎同时有所动作；举行九运会，东圃板块有突出表现；花全部区新机场建设亦带动楼市兴旺。市政建设配套和完善，使新一轮房地产快速发展势头已开始出现。
3、 发展商主动贮备土地，对房地产业持乐观态度。，全市开发企业购置土地面积742.52万平方米，比1999年同期增加72.6%。土地购置费达成52.82亿元，增加46.33%。说明开发企业正在主动增加土地贮备及前期开发准备工作，反应出房地产开发企业对广州房地产发展前景乐观态度。
广州市含有庞大房产消费群体
1、 据广州日报调查，一般职员买房人数大增。两年内计划购房潜在消费者，73%是20-40岁青壮年，其中26-35岁青壮年因为正值结婚成家年纪，对住房需求表现愈加迫切。在单位任职管理人员潜在消费者占了48%，比上六个月59%有显著降低。而通常职员购房百分比则由上六个月12%上升到24%，显示消费群向中等偏低收入层扩充。
2、 非当地人买楼占4成。广州作为一个开放城市，有着宽容成长气氛。最新统计数字表明，若以是否“从小在广州长大”划分广州当地人和非当地人，购房百分比为当地人占57%，外地人占43%，而上六个月是62%、38%，反应出广州正吸引越来越多非当地人在此落户。这些外地人72%含有大专以上学历，远远高于当地人，而且其家庭收入也高于当地人家庭。安居才能乐业，买房置业是欲望在广州发展非当地人首选，含有很大房产市场。
3、 广州市人均住房面积又多3平方米。据统计，计划买房消费者现有住房面积为71.3平方米/户，按每户3.3人计算，人均使用面积为21.6平方米，比上六个月18.8平方米增加近3平方米，反应出广州人居住水平正在不停提升，这又是房地产业发展内在动力。
4、 集团购房退出市场，个人购房时期已平稳过分。取消福利分房后，原本占市场消化率三成集团购置力全方面退出市场，年初曾有业内教授担心住宅市场会所以出现“断层”。然而，因为强劲个人消费立即补位，楼市已顺利实现由以集团消费为主向个人消费为主平稳过渡，房地产市场出现了投入增加、销售活跃、购销两旺良好发展势态。统计显示，头10个月，全省商品房地产开发投资同比增加22.82%，其中住宅投资增加29.82%；完工面积同比增加13.68%；销售面积同比增加27.5%。广州市商品房总售出量达成701万平方米，比99年同期下降约8%。这种下降是和99年因为房改末班车而引发购房热潮高峰期相比，在集团购置大幅下降情况下，商品房能保持10%以内降幅，全部足以说明市场已经实现由集团消费和个人消费相结合时代向个人消费市场平稳过渡。
中国房协副会长顾云昌分析，中国住宅和房地产业发展经历了3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包”为特征，当初不让也不用个人建房、购房；以后20年是第二个时期，表现为“单位包”，关键是发挥企机关主动性；现在正处于第三个时期，属于百姓大众买房时代到来，意味着住宅已变成了个人直接消费零售商品，房地产业也随之步入了全新发展阶段。
（二）项目市场分析
该项目地段在中山大道和车陂路交会点，毗邻黄浦大道，其市场优势关键表现在以下：
1、优越地理位置 本项目位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接中山大道，东行车陂路，和广深高速公路相通，交通极为便利。广州市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。其周围环境以骏景花园为首，聚集了一大群新建住宅小区，交映生辉。骏景花园以其宽广广场、优雅居室设计、漂亮园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中优越之尊。如同众星捧月、靓丽很，成为好地段上热点。
2、高尚层次需要 珠江三角洲地域在全国率先富了起来，为广东首府广州市更是聚集着众多富豪阶层，这一阶层人士凭自有经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、愈加好要求。为满足这些富裕群体需要，建设一个气派、豪华、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身住宅小区，能满足高收入阶层追求完美、和众不一样、尽显贵尊消费愿望。骏景花园正是基于此种社会现实投资兴建小区，是适时而建、顺势而生，定会有乐观前景。
3、配套完善，生活便利
1）生活设施配套：小区内设有大型农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、剪发店等、极大方便居民日常生活需要。
2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施、市政多种设施，可满足居民多种娱乐休闲、医疗健身需要。
3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼稚园。
4、周围楼盘分析及售价定位

项目名称
项目地点
现在销售均价
开发楼盘
发展商
骏景花园
中山大道车陂花园旁
5500元/平方米
66栋12-14层
广州合生科技园房地产
天朗明居
中山大道车陂花园旁
5110元/平方米
19栋18-26层
广州天力房地产
叠翠台
中山大道和天府路交界处理品
6143元/平方米
6栋13-32层
广州东顺房地产
华江花园
黄埔大道
5756元/平方米
6栋9-30层
广州华嘉房地产
伟诚广场
天河公园南门东侧
4200元/平方米
1栋23层
广州伟腾房地产

和上述楼盘相比，骏景南苑在地理位置上占有绝对优势，而且，其开发商合生创展集团在广州市含有强大实力，在广州市开发过多个大型享受极高声誉居民居住小区，尤其是倚骏景花园成功气势，积成功之经验，使骏景南苑一出胎便有一个优越之感，优胜之能。本企业初步将售价定在5500元/平方米，仍留有余地，伴随该项目标逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破6000元/平方米。
5、项目标发展前景
广州市重心东移及南移趋势已是不容置疑，天河区作为以后广州市房地产发展重心地带已成现实。立即全线通车广州环城高速公路将使广州市重心东移、南移范围深入扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，“九运”主会场建于东浦，是其显著迹象。这种发展趋势将为该项目带来巨大发展机会。

七·项目开发资金筹集计划
项目开发总成本约115670万元，本企业计划采取滚动式开发，估计前期投入为92533万元，计划资金起源于：1、注册资本金10600万元；2、集团企业内部自筹及销售滚动投入66933万元； 3、预备向银行借款15000万元。

八、财务分析

1、骏景南苑施工、销售计划

科目

累计
施工计划
30%
35%
30%
5%

100%
销售计划
7.5%
15%
25%
20%
20%
12.5%
100%

2、单位成本表（附表一）
3、总体成本表（附表二）
4、利润估算表（附表三）
5、项目现金流量表（附表四）
6、财务现金流量表（附表五）

九、结论
本项目总成本115670万元，总收入145845万元，税前利润30175万元，税后利润为20217万元，净利润率为17.48%，内部收益率为13.26%，投资回收期为5.，这些指标全部优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目含有很好投资效益,本项目可行。

广州合生骏景房地产
二00二年十月