项目物业投标标书模板.doc
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1、一、 项目管理整体设想和计划“淀辉锦园”小区在昆山市淀山湖镇淀辉路南侧、黄埔江路西侧,二条交通干道可急速联通镇、市中心,周围商业、文教配套齐全,为成熟型住宅小区,地理位置相对较为优越。“淀辉锦园”小区在计划上是由政府统一设计、由42幢多层总面积122500平方组成动迁性质小区,小区为相对封闭型,住户关键为项目所在地乡村人体;因为地处乡镇位置,老年人较多、人员生活习惯、空置出租等等原因,所以区内秩序防范、违控工作必需放在首位,我们要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少。以技防和人防相结合,利用现有或改造加装智能化设施,对小区周界、出入口、公共场所、关键部位进行二十四小时
2、监控。以训练有素专业人员达成“有效”,从而防范、控制、处理各类突发事件。不过值得注意是,过多盘问、繁琐登记、严格控制,会丧失住宅舒适和方便感觉,取而代之是壁垒森严“监狱”感。怎样恰如其分地做到安全又方便,确实是个难题。我们在物业管理过程中利用固定保安岗和流动保安岗通信设备,实现“移动通报制”、从业人员文明规范用语、和小区联合加大宣讲等等方法来缓解此矛盾。因为小区住户老人较多、一般话交流有一定难度,所以对物业服务中客服人员要求较高,对项目客服人员综合素质要求也较高,我们关键服务管理职员要求会听、说基础方言,能够和业主沟通无阻因为生活习惯而出现部分违章搭建,我们将会在事出苗头之时既管制住。同时定时
3、地对住户进行多种形式地宣传工作。组织起小区内有威望业主讲解新生活居住方法。经过用户调查,来对应增加部分实用功效公共设施,如开设露天健身设施、老人活动室、艺术园艺塑品、信息栏等,联合或配合好小区组织相关活动以沟通物业企业、业主、小区之间情感,提升物业管理成效。二、项目管理方案和制度依据此项目小区特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思绪;在管理和服务过程当中,我们将建立一套适应破旧小区物业管理模式,坚持做到高标准、严要求科学化、规范化现场管理。项目责任人现场指挥,实施企业垂直领导下项目经理负责制内部管理模式,项目责任人现场实施企业物业管理服务计划,现场组织指挥各项工作,并随时和业主、小区沟通联
4、络,搜集业主方和小区意见、提议,立即作出工作计划和服务内容、方法调整以适应业主方要求。服务制度化、专业化、标准化。建立健全对应规章制度,以制度促进管理,职员配置要严格遵守协议及专业要求,定时组织对职员进行业务培训,以确保职员素质和现场作业能够符合业主和小区要求,制订严格细致服务质量和考评标准,从而为业主方提供制度化,专业化、标准化服务。物业管理人员素质差异首先决定了小区物业管理品质,所以在项目小区物业管理团体人员选择上,本企业将选择含有中高端住宅型物业管理工作经验人员,利用她们良好沟通服务意识,来增加物业服务内在品质,将部分动迁小区只是简单地扫地、看门等等提升至愈加专业、人性化地管理服务标准。
5、经过高水平物业服务管理将破旧小区提到一个较高层次上,实现低消费投资,高价值表现,将破旧小区变成一个表现现代社会文明价值小区。项目建立严谨财务管理体系、规范运作、账目清楚,建立健全各类物业管理资料、制度、档案,设置公告二十四小时业务服务电话,各工程人员按规统一着装、言行规范、挂牌上岗,每个月定时向主管单位(甲方)汇报工作计划和实施结果。对于淀辉锦园这种破旧小区采取专业管理关键在于对配套设施管理和服务,我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准,选择专业人员按江苏省住宅物业管理“四级”标准进行。定时对小区内各类设施、设备进行巡检和维护。对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责除
6、外)。分类建立完整共用设施设备档案(设备台帐),设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。设施设备标志齐全、规范,明确责任人;操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好,能随时启用,消防通道要保持通畅。设备房保持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路通畅、路面平整,井盖无缺损或丢失,关键道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高100%。轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法;对可能发生多种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用,无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常,无设施损坏。制订有
7、详尽设备设施年、季、月、周等定时维护保养检修和日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案,确保设备设施能高效经济运行。因为破旧小区管理弊端,消防安全及安保秩序工作尤其关键,我们将关键放在门岗及周界管理上,堵住安全隐患源头,加大对小区外来人员及车辆管理,门岗建立四本台帐(保安工作统计本,外来访客登记本、外来车辆出入登记、大宗物品出入登记)。按规控制保安年纪不超出35周岁,小区出入口能做到二十四小时在岗值勤,天天不低于省标“四级”服务等级标准进行巡查。对进出小区装修材料、可能发生违建物品、易燃易爆品等实施临时出入证管理。对临时访客实施登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案
8、,事发后立即采取对应方法并汇报上级主管部门。老小区对于消防安全工作要求极高,尤其是楼梯通道公共场所杂物要立即清理,小区电瓶车充电要规范,我企业将安排含有消防工作经验保安人员,以做到真正小区就是家,爱岗如爱家,实施二十四小时执勤,为业主提供安全、温馨生活环境。安全管理工作是一项特殊服务工作,要求保安人员应含有良好身体素质、心理素质、保安技能,要忠于职守,有胜任保安工作综合能力,还要有良好职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持标准。针对小区绿化管理,制订绿化管理方案,做到无黄土裸露,我们安排1名驻守绿化专业人员,在植物生长旺期再组织或聘用人员帮忙,确保花草树木管理养护适当,按季节治病虫害,每个月保持植
9、物浇水,施肥,喷药杀虫,除杂草,修剪等养护工作,确保植物生长良好,形成很好植物景观,最终使小区绿化带看不到空地,绿化生长茂盛,杜绝小区挖土毁绿种菜现象。环境保洁工作,我们小区累计105个楼梯,楼宇隶属内环马路,小区广场、小区喜事中心,地下人防等,保洁面积之大场所之多可想而知,我们将按规确保保洁人数,视场地情况增加机械设备,提升保洁质量,加大检验监督力度,首先将全部栋楼逐一分解,包干落实到各工作人员,全方面实施“自家孩子自家抱”,各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作,包含楼道内乱张贴、楼道广告,同时,监督其它楼栋责任人工作,做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步作用。垃圾实施天天不低于二次清运,
10、公共场所定时清扫保洁,保持整齐洁净。具体保洁质量按江苏物业管理四级服务标准依据当地实际情况能定时进行消毒和灭虫除害。依据我企业以往破旧小区管理工作经验,乱种植、乱堆放、乱搭建现象较为严重。再之破旧小区大部分居住着老人或外来人员,乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝,无形之中给小区管理来了难度。我们将在小区统一调度下进行经过多种渠道多种方法进行物业管理知识普及宣传,加大小区物业管理宣传工作,针对小区存在问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一宣传,提升业主文明意识和安全防范意识。加强对企业人员业务培训力度,提升基础素质,掌握服务技能,明确工作职责,全方面提升管理水平和质量,对拆迁安置小区做到保安、保
11、洁、保绿,建立小区和物管定时有效沟通管理机制,采取整体联动,形成协力,联合管理,立即现场发觉、处理问题,把事情消亡在萌芽状态,不等问题成堆以后再临时抱佛脚,不浪费大量人力、财力、物力。营造舒适、整齐、安全小区环境。坚持不懈打造无黑广告小区,黑广告牛皮癣一直是社会一个不文明行为,也是政府和相关单位头疼事,我们将持之以恒管理此项工作。三、现场踏勘确定单投标单位江苏金阳物业管理有限责任企业踏勘人:王杰玉孙 萍联络电话踏勘时间-03-22踏勘简述:1.小区设有东、西2个门岗,岗亭和门禁道闸使用正常,东边有一出口通淀辉新村。2. 小区绿化缺苗,秃土比较严重。3. 消防设施设备部分损坏,地下人防抽风机无法
12、运行,安全出口标识标牌没有,57-58北地下库,消防水管漏水。4. 房屋外墙粉刷层有空鼓脱落迹象,污水管和雨水管没有根本分开,有雨污同流现象。5. 车库出租住人普遍,造成车库门前杂物较多,影响小区整体环境 踏勘人: 年 月 日项目现场接待人签字(盖章): 年 月 日四、 服务承诺本企业郑重承诺,将会严格地根据投标标书文件和协议条款推行应尽职责,本投标项目一切服务标准不低于江苏省住宅物业管理服务标准四级标准,做到有效投诉在0.2%内,有效投诉处理率100%,服务管辖期内公共设施、设备完好率不低于98%,环境卫生、消杀达标率98%。五、管理人员配置:序号岗位姓名性别年纪学历职称项目经理(常驻)王杰
13、玉男44中专物业经理保洁领班周运元男55初中区域管家工程领班王正元男55高中区域管家保安领班徐德虎男56初中保安责任人绿化领班朱金友男32高中绿化责任人投标人签字: 日期: 六、人员投入及安排岗位人数岗位职责备 注项目经理1人负责全方面工作督促管理服务质量,实现企业制订管理目标和任务。项目经理常驻现场负责制订物业管理服务工作计划,并组织实施;每个月月初提交上个月总结和本月计划;管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全。常驻现场,每七天最少有六天在现场,二十四小时手机开机和业主方保持联络。含有物业管理资格证,上岗证书有安置小区物业管理经验。保安人员12 人关键负责需小区内安全保卫
14、和日常工作秩序,包含门岗执勤、夜班巡视、车辆停放秩序和治安秩序等其它方面服务。确保二十四小时有些人值班身体健康良好,保安员经过培训持证上岗,确保二十四小时有些人值班,有小区管理工作经验。上班时间为:两班制保洁人员8人关键负责小区环境卫生,包含住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、消防设施和小区内公用设施卫生保洁,和小区道路保洁。以女性为主,40周岁至55周岁,包干落实到各人,各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作,包含楼道内乱堆放、乱张贴、楼道广告,同时。工作时间为:5:3010:30 12:303:30 绿化工人1人确保草坪生长良好立即修剪、保持平整。草卉、树木定时修剪、整形。立即做好松土、防涝、防冻工作,
15、防治为主,严格控制病虫害,绿化、树木长势良好。工作期间必需穿戴整齐,挂工作牌。小区内草坪、花卉等绿色植物进行浇水、施肥。对小区内树木、草坪定时浇水、施肥、治虫、修剪,保持草坪常绿、整齐,树木生长茂盛、无枯残现象。水电日常维修2人关键负责小区内设备设施运行、维护、控制、保障等工作,包含下水管道、消防设备、日常弱电设施等维修、保养、更换及操作管理工作,确保小区各项设备设施在良好状态下正常运行。持有相关证书上岗, 30周岁至50周岁之间,实施二十四小时岗位制。客服1人1、接待日常用户来电、来访,受理各类服务预约; 2、接收用户咨询及投诉处理,立即分流处理,并做好跟踪及回访; 3、用户投诉系统入录;
16、4、完成部门安排各类临时性任务。25-35周岁累计:25人七、各岗位管理制度为树立企业良好形象,表现“关爱无处不在”企业宗旨,现结物管实际情况,特制订以下岗位责任制:(一)物业主任岗位职责1. 遵守职业道德,提升本身素质,维护企业声誉,爱岗敬业,严格实施规范服务共同标准和岗位标准;2. 遵守国家法律令和企业各项规章制度,不停加强所属职员培训、教育和管理,不停提升部门职员素质;3. 负责本服务中心财务收支管控;4. 监督指导项目物业部日常工作情况和服务情况,落实检验和考评措施;5. 立即制订和修改物业管理中各类公共制度和内部管理制度,不停加以完善;6. 负责对外联络事宜,和公安、消防、街道保持常
17、常联络,加强合作;7. 负责制订、审核、实施部门工作计划,负责制订、修改、实施所辖项目各岗位岗位职责;8. 负责对紧急事故及突发事件处理,并立即汇报企业,对超出本人职责范围或能力范围事件,立即上报企业处理;9. 负责本服务中心财务预算10. 定时检讨所辖项目客服、保安、保洁、园林保养及由其它部门协调等工作程序。并做合适调整,以保各项工作顺利有效开展;11. 定时召开下属职员会议和部署检验工作;12. 定时或不定时巡视物业,发觉并处理物业管理中各项问题;13. 实施企业之政策及指令,并按需要传达及推进至各级职员;14. 定时开展业主调查或访问活动,了解情况、听取意见,自觉接收业主和住户监督,和业
18、主保持良好关系。15. 完成企业总部安排其它工作。(二)管理员(管家)工作规范1、坚持脚扎实地工作作风,全方面掌握管辖区内房屋及配套设施基础情况,负责建立业主(住户)档案,为做好文明、优质服务打下扎实基础。2、每日不少于两次对管辖小区进行巡视,立即发觉和阻止违章行为,确保房屋结构完好,外观整齐,公共设施不受损害,发觉管道、沟渠阻塞,快速采取方法给予处理,并做好每日巡视统计。巡视内容关键包含以下方面: (1)路面:整齐、无垃圾、无积水;绿化带:平整、无堆放垃圾;树木花卉:修剪立即,造型美观;(2)房屋外墙面:整齐无污染;各类标识牌:整齐、有序、不歪斜、无损坏;(3)车辆:停放在指定地点、有序、整
19、齐;(4)共用设施设备维护情况:无破损、涂污;(5)装修户:无违章乱搭乱建、无违规安装防盗门窗等;(6)其它:如装修垃圾堆放不占道、不过夜等。3、巡视时发觉不符合要求之处,应立即汇报责任人,并快速、妥善处理。4、每个月两次对空置房进行检验,并做好相关统计。5、上班着装要保持整齐,自觉佩带“工作牌”,主动接收住户监督。日常工作时必需礼貌服务,和业主及出入人员保持良好、融洽关系。6、严格遵守工作纪律,不能擅离职守,如因工作需要离开服务中心办公室时,应向在场人交待去向,无人在办公室时,须在留言牌上写明去向。7、熟悉管辖范围内物业户数和各物业面积,对管辖范围内业主姓名、所购物业要熟记在心,对各物业办公
20、或经营情况有基础了解。8、负责接收、传输业主反馈信息及投诉,配合经理做好业主投诉处理工作。接到业主投诉,要问明情况,了解事情经过,能够处理立即处理,不能处理立即向相关部门反应,并向主管部门领导汇报,而且要将处理结果立即反馈给业主。9、接到委托服务要求时,负责联络相关部门。10、认真做好每日工作笔记及每七天工作小结。11、服从上级领导,完成所委派工作。 (三)工程人员岗位职责1、树立全心全意为业主和用户服务思想意识,热情服务、文明维修、文明作业、佩证上岗。2、全方面掌握小区水、电等配套设施情况,熟练维修技术、不擅离职守,遵守企业各项规章制度。3、工程人员作完成后,应将结果进行统计,业主签字认可后
21、,返还给服务中心;4、包含有偿服务项目标维修,工程人员负责通知业主具体费用,不直接收取钱款;5、认真做好每日维修情况统计,具体注明工作内容、完成情况,并按月将维修工作统计上交服务中心存档,这将作为工程人员考评依据。6、做好相关质量统计,对统计真实性、正确性负责。7、正确使用维修、计量测试设备,做好必需维护保养工作,确保其完好,对有检定要求按要求做好周期检定。8、服从服务中心安排,接到维修联络单立即上门服务,要求急修,应以最快速度赶到,并做到:小修小补在两小时内完成,中修在二十四小时内完成,大修一天内有回复。9、对业主/用户二次装修作出整体安排及管理。10、做好工程人员维修配件领用、登记手续和必
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