高尔夫公园可行性研究报告样本.doc

世界一个最具特色山地高尔夫森林公园
重庆一张亮丽城市名片
长江中上游水土保持事业典范之作
南山天然“绿肺”最具活力一脉

重庆#######################
项目可行性研究汇报

1月22日

“地球上生命历史是生物和其周围环境相互作用历史”
——雷切尔·卡森（Rachel Carson）

“和自然平衡即是取得成功”
——厄尔·F·斯潘塞（Earl F. Spencer）

“对于我来说，追求友好是人类最高尚激情。目标无边无际，宽广到能包容每一样东西，但它还是能保持完整”
——勒·柯布西耶（Le Corbusier）

“领悟自然是人类生活结构形成原因。社会深层框架也是如此。自文明开始，人类就接收了这么一条公理：社会必需和自然友好。自然是价值外在源泉……能够塑造和证实法律、经济、艺术、宗教、教育体系和家庭等合理性。”
——奥尔斯顿·蔡斯（Alston Chase）

重庆#######################项目可行性研究汇报

一、项目概况
（一）项目基础情况
重庆#######################项目在重庆市南岸区南山乡放牛村，拟建设在重庆市后花园——“肺叶”南山森林周围农村宅基地及坡地之上，不仅是地灵人杰风水宝地，更是满目翠绿天然景区。
重庆#######################项目在南山国有森林旁零碎村社农用地基础上进行改善，打造国际一流“生态型高尔夫球场”，表现高尔夫运动发展方向示范作用。项目依山傍水，依势而造。
经过对南山森林周围村社环境改造，将使南山更显得：山苍翠欲滴，水清澈如镜，空气清新若滤，阳光明媚似春。

（二）项目关键组成
利用重庆市南岸区南山乡放牛村部分集体用地建设一个符合国际标准设施齐全上挡次18洞高尔夫球场，并对其它农用地进行环境改造，退耕还林、还草和帮助对南山林区进行管理维护，促进“重庆南山森林”成为生态结构愈加合理、环境保护方法愈加得力、生态维护愈加科学、公益效果愈加突出、产业水平得以升级突出“健康、绿色、环境保护”理念自然生态区。

（三）#######################示范性特点描述
1、规模控制
利用现有农用地，缩小项目建设规模。整个项目拟用地控制在400亩左右，其中，球场、会所及其它服务设施控制在100～200亩之间。表现用地有效利用率，并全部依原貌在现农村宅基地之上建设——“物尽天泽”、“因势利导”，使项目成为南山森林公园有机一个组成部分。
2、引进美国最优异管理理念，帮助国有林地管理维护
在建设国际一流高尔夫球场硬件设施基础上，引进美国最优异管理理念，并将引进优异管理系统和环境保护技术利用到整个南山森林管理维护中，负担一定管理维护义务。从高尔夫球场管理到整个南山林区维护，做到“源于自然”而又“超夫于自然”。
3、表现环境保护新理念，回归大自然
伴随高尔夫运动多个世纪发展进步，已在球场设计、建造、计划、球赛规则制订和球具开发研究等方面做出了无数次改良和突破。多年来，世界环境保护理念深入和环境保护技术突破使得高尔夫运动在自然生态领域提出了新理念——“顺其自然”。本项目所表现示范性将突出环境保护新理念，引进美国最优异乔木等树种和各类环境保护用草，配以最优异种植技术，以有机肥和生物农药为关键养护材料，充足做到南山林区原始植被有效保护。回归大自然从点滴做起。

（四）项目投资组合基础情况
1、项目投资组合
重庆庆业置业
中国山泉水开发股份（香港）

2、企业简况
重庆庆业置业
地址：
经营范围：
注册资金：
中国山泉水开发股份（香港）
地址：
经营范围：

3、投资实力
中国山泉水开发股份（香港）关键股东一直致力于绿色及环境保护产业投资。作为投资人，投入3000万元美圆，成功建造了云南丽江玉龙雪
山国际高尔夫俱乐部。首18洞球场仅用了18个月就建成投入使用，并创下了72标准杆世界最长球道统计。玉龙雪山球场追求人和自然高度友好，在世界自然和人文历史保护区内，完成了一项堪称天人合一杰作。球场开业仅六个月，就获入围竞选世界100大球场殊荣，已成为世界高尔夫爱好者心目中“圣地”。

二、市场形势分析
（一）高尔夫运动简述
高尔夫球运动起源于十二世纪苏格兰，十五世纪盛行于英国，二十世纪风靡五大洲。在世界上和网球、足球并称为三大致育产业。
高尔夫运动是将草地、湖泊、沙地和树木这些自然景物，经雕塑家——球场设计者发明，展现在大家面前艺术品。大家站在这么大自然中，无城市喧嚣，无案牍神劳，举目远望是绿地、蓝天、小溪，振臂击球，顿感劳累烦恼烟消云散，大有得意人生之感。
GOLFG代表绿色，绿色是大自然主色，在绿意浓浓大自然环境中打高尔夫球是回归自然，享受自然；
GOLFO代表氧气，氧气是人类生命中不可缺乏三元素之一。有绿色植物地方就有氧气生命也会所以而充满生机，朝气蓬勃。
GOLFL代表阳光，阳光是一切生命开始，沐浴阳光就是享受生命。
GOLFF代表友谊，也是高尔夫球运动魅力所在。球手们在打球过和中各自遵守高尔夫礼貌和礼仪，在比赛中建立高尚人际关系。

（二）市场机会分析
1、直辖重庆市需要国际化生态高尔夫运动场
虽不能说高尔夫运动是名人运动，但很多名人全部喜爱高尔夫球运动，国际上从王室组员到政治家，从大富商到高科技骄子，从艺术家到体坛名星，高尔夫普及率正在以惊人速度在发展，高尔夫在中国是多年才开始起步，含有巨大发展余地和空间，正是投资高尔夫项目标极好机会。
高尔夫是任何体育运动项目无可替换，此项运动方兴未艾。多年传入中国，在沿海发达地域发展极快。重庆市以特有山城风貌和陪全部文化著名世界，南山旅游资源更是得天独厚，在南山靠近森林地带建设生态型高尔夫运动场所，将有利于推进重庆市旅游市场。同时，高尔夫球场建设对吸引外商，提升市民生活品位有一定促进作用。
和此同时，就高尔夫运动本身而言，现在重庆市尚没有一个真正意义上国际标准表现生态环境保护要求高尔夫球场。所以，在南山利用现代优异技术建设生态型高尔夫森林公园不仅仅会取得良好生态效应，更关键是含有很大社会效应。
2、市场需求使发展潜力不停增大
全世界5500多万高尔夫会员，现在每十二个月将以10%速度增加，发达国家每十二个月人平均消费10000美元（包含果岭费、球童费、球具租购费、服装费交通食宿等），全球球友花费在高尔夫上面钱约是5500亿美元。现在高尔夫正逐步向平民化推广，其潜在市场在逐步扩大。
96年，中国高尔夫球员仅有30多万人，到仅4年时间就增加到60多万人，增加速度30%以上，站在市场经济最前沿广东沿海一带最为显著。而到了底，全国高尔夫球员达成了近100万人。
在重庆，因为高尔夫场地几乎没有，很多热爱高尔夫运动爱好者远赴成全部贵阳和云南，其中，外商外籍人士占绝大部分百分比，重庆经济大发展需要和国际接轨，高尔夫运动将在各方面社会交流过程中发挥其独特作用。

三、#######################构想
将#######################构想为重庆市含有国际领先标准荟萃巴渝风情、展示陪全部文化、凸现山水园林风貌、保持自然生态平衡、提倡健康运动方法、创新休闲旅游度假生态型高尔夫森林公园。

（一）荟萃巴渝风情
南山扼守长江上游要地，取天泽之福，采地脉之灵。三峡工程建设现在正处于关键阶段，二期节流已告完成，沿江搬迁工作进展顺利，为表现巴渝历史风貌，“重庆#######################”将在建设中立足巴渝文化，以巴渝民宅各个不一样建筑形式为契机，展现巴渝文化历史久远醇厚内涵。
本项目会所将为分散性会所，在现有放牛村农村宅基地之上建设，不破坏原有植被，使会所及服务设施再现巴渝民居特色。会所及服务设施总建筑面积估计为10000平方米。

（二）展示陪全部文化
南山因其较多陪全部遗址而含有陪全部文化深度挖掘提升基础条件。曾经以来，“陪全部”使世界更多了解了重庆，重庆市在扩大国际交流过程中，陪全部文化起到了相当关键作用。
“重庆#######################”将在现有资源上深入展示并提升陪全部文化，使本项目成为含有浓厚文化底蕴人性化高尔夫运动场。站在#######################，远望长江之滚滚江水，近听松柏之斯斯松涛，静看故全部之悠悠旧事，动挥球杆之朗朗豪情，人景合一。

（三）凸现山水园林风貌
有山有水，有园有林，故谓之山水园林。重庆因其山、因其水而将整个城市定位为山水园林城市，经过前赴后继努力，山水园林城市已初具规模。在“#######################”，将深入深刻表现山水园林风貌——山是南山，水是湖水，园是观赏园，林是生态林，由此构建成本项目标一大特色。

（四）保持自然生态平衡
自然生态不仅仅是绿化，其实质是一个“多样性”及其“平衡”，一个相互间“友好”。南山在自然生态方面有着天然条件，不过，在国有林区之外，尤其是周围农村居住区，因为在生态环境保护认识上局限，已或多或少破坏着南山自然生态现实状况，养鸡养猪、乱搭乱建和更多未经处理废水废气，已使得南山生态保护到了一个应引发严重关注地步。
“#######################”将引进美国最优异环境保护技术和设备，并经过合理计划和建设和帮助进行林区生态管理和维护，使南山森林公园达成以下友好自然生态：
（1）绿色植物之间友好
（2）大气、植物和人之间友好
（3）建筑和环境之间友好
（4）植物和动物友好
（5）环境和人之间友好

（五）提倡健康运动方法
健康身体来自于营养均衡摄取、正常生活起居及适度运动；而健康运动来自于身心全方面放松、舒展运动空间及肌体运动协调。
高尔夫运动是健康运动一个关键方法。高尔夫运动没有些人数及程序限制，其中乐趣在于通常意识到自我组织力提升，所以得到满足成就感，是别种球类运动无法比拟。参与这项运动，不单只是为了要达成运动效果而已，还有和在各行各业中努力工作好友一样，身心投入，使想法、动作高度结合，不仅讲求协调性，更需要高度组织力。高尔夫是项美好有氧运动，绿地、天空、碧水，舒展身心、陶冶性情。中国奥委会主席伍绍祖说，高尔夫是“高尚、文明、健康、有益”运动。
“#######################”将提倡健康运动方法，为重庆市民和外地外籍友好人士提供一个高品味融于自然运动交流平台。

（六）创新休闲旅游度假
中国旅游度假已经或将要经历三大变迁阶段：第一个阶段是从1978年到九十年代初，比较流行旅游质量比较低观光旅游；第二个阶段是九十年代中后期以来，将观光、度假、文化休闲旅游等旅游产品组合起来，开始有能力并知道休闲；第三个阶段将提升到以度假休闲旅游为主时代。现在，中国旅游正从初级观光型向高级度假型跨越。
“#######################”将创新休闲旅游度假方法，在这里，大家回到了大自然，和大自然同呼吸，尽情享受阳光和空气，将运动和休闲充足结合在一起。
同时，本项目将有利于南山产业结构调整，不仅仅深入改善南山生态环境，而且经过对产业转化，改变现在南山农业耕作为休闲旅游，变南山农业人口为第三产业服务从业人员。强化环境保护意识，使南山森林和周围环境融为一体，扩大森林绿地面积，深入表现出重庆“肺叶”功效。

兴建高尔夫球场，将恢复重庆古城“巴渝风貌”，并沿球道、水系建起绿化休闲带，从而满足大家对休闲、度假、文化等更高层次要求。度假旅游是比较高层次旅游，它应该是小康社会中不可或缺居民生活属性一部分，也是未来中国旅游方法和内容发展趋势。

四、环境影响和自然保护
（一）本项目标基础环境保护方法
“#######################”将做到以下几点基础环境保护方法：
1、球场实施雨、污水分流，废水进入二级污水处理设施（引进美国优异污水处理设施）达成排放标准后才进入水体；
2、球场在现有荒地或已经有水塘建设人工水塘或改善水塘质量，并在水中种植水生生物，让带有肥料及农药成份水，经水生生物吸收、分解，以阻止污染物直接排向场外；
3、球场将采取人工清除杂草，严禁使用除草剂，在必需时候采取杀菌剂和杀虫剂时，采取低毒性生物杀菌剂并控制用量。
4、球场水系及植物浇灌，均采取经过处理中水；采取风能作为水体循环动力源；并利用太阳能发电来提供照明等用电。
5、建造略色会所，球场生活污水经过化粪池处理后直接进入人工湿地处理系统，出水水质达成景观水水质标准，出水池还能够养鱼。
6 建造球道，车道时，不切割山体，不造成水土流失。
（二）#######################未来环境描述
在“#######################”，将在原有林区基础上引进更多草木树种，使南山林区自然生态愈加合理，成为集林业科研示范、珍稀树种保护、植物资源展示、生态旅游资源培植等于一体“森林公园”。经过异地移植、引种、繁殖栽培多种名特优珍稀树种，引进美国一流栽培技术，将那些身处危境古树名木移植并加以保护。拟引入草木树种有：
罗汉松、桂花树、银杏、苦丁茶，和国家一级保护台湾杉、南方红豆杉、小叶银缕梅，国家二、三级保护五针松、华东黄杉、水松、福建柏、榧树、鹅掌楸、连香树、天竺桂、天目木姜子、浙江楠等名贵树种。
在“#######################”，将依据高尔夫球道两个区各9个球道布局形成十八个休闲活动园区，包含观景园、水景园、果园、松林园区、竹林园、梅园、杉园、桂花园区、茶园等等。其中，观景园将在原有林木基础上，增加松、竹、棕、枫等珍稀植物和花灌木及缀花草坪等观赏植物，纳奇花异草、珍稀植物于一园。水景园则是将原有鱼池改造成荷花池、垂钓池，池内养荷、池边植桃栽柳。
本项目计划选择速生、易活、好管理、抗性强乡土观赏树种如樟树、马尾松、三角枫、秋枫、马占相思、凤凰木等进行补植和现有林木改造，形成针、阔叶林木混交，群落结构完整，季相改变丰富自然生态林景观。

五、项目计划概述
在“#######################”计划中，将做到点上成景、线上成荫、面上成林、环上成带计划要求。项目邀请国际著名教授设计，不仅能让项目四处是绿景，而且还能从绿中体会出绿色和人亲近，和和建筑、和道路、和人很友好高端。
球场用草为环境保护用草，景观设置以“生态交往”为总体构思，突出“绿”专题，以“水”为根本，“蓝”和“绿”相交融为特色。计划将整个“#######################”形成6个各具特色片区，各个片区之间友好统一，组成完整自然生态系统。这6个各具特色片区为：
原始森林林区：以现有国有林区为基础进行维护管理；
乡土田园景区：以现有部分农村荒地进行绿化还林形成；
广场湖滨区：以森林公园大门入口处为基础形成；
陪全部文化区：以临近黄山为基础形成；
草地疏林区：以引进环境保护用草组成；
高尔夫球场区：包含巴渝民居风景线等在内。
在整个“#######################”计划中，保持景观质素提升和生态环境优化，提升南山森林附加值，除少许道路外，整个区域将达成100％绿化率。
在重庆市原生态城市山林——南山组成一道如诗如画风光，为重庆市民提供一个愈加清静、优美环境。在“#######################”，让人看是，看绿境、看自然；让人听是，听青青草木窃窃私语，听林海涛声，去感慨大自然那分宁静和安逸；让人运动是，融合智慧和友好感悟大自然恩惠阳光运动——高尔夫运动。

五、拆迁安置方法
“#######################”建设所需球场和会所服务设施将只是在农村集体用地性质转变为城市建设用地性质土地上建设，不损害南山林区一草一木，并移植培育更多各类林木。在这种情况下，南山原住农业人口将由原来生态攫取式生产方法大多转化为森林公园生态维护保养人员和高尔夫球场服务人员。
对于南山原住农业人口，将经过以货币安置为主方法迁移下山居住。同时，本项目将处理部分人就业问题。
在本项目标日常经营管理中，将需要200个球童、100个草坪绿化工人、100个后勤服务人员和20个管理人员，加上为国有林区管理维护提供帮助，建成后本项目将处理500人左右就业问题。
本项目将对南山现有适龄农业人口进行全方位系统培训指导，将使她们在短期内成为合格第三产业从业人员。

六、本项目林地现实状况和计划对比

七、本项目耕地现实状况和计划对比

八、本项目人口现实状况和计划对比

九、本项目营销策划计划
本项目将和国际著名高尔夫球会进行联合，成立专门机构引进美国最优异管理理念对本项目进行经营管理：
（1）制订本项目高尔夫运动在重庆发展战略
（2）和宣传和新闻媒体紧密合作，组织举行全国性和国际性高尔夫比赛，以促进国际中国联络。
（3）邀请高尔夫名人指导以推进项目标普及和运动水平提升，走社会化、产业化路。
（4）经营发展高尔夫配套球具和用具。

十、经济技术分析
（本部分数据还需调整确定，故用其它字体。在前面内容中，征地规模估计为400亩，在本部分经济技术分析中是根据775.25亩进行。特此说明。）
（一）建设内容
1、拟建规模
在近2500亩坡地上建设国际标准、设施齐全18洞高尔夫球场、高级会所及会员别墅。
2、技术指标
项目技术指标见下表。

项目
面积
高尔夫训练场所及会所
占地面积(平方)
1500.00
建筑面积(平方)
400.00
高尔夫球场
A区占地面积(亩)
310.00
B区占地面积(亩)
330.00
C区占地面积(亩)
30.00
1、会所(平方)
.00
2、车库(平方)
400.00
会员别墅
占地面积(亩)
100.00
总建筑面积(平方)
10000.00
公用设施
建筑面积(平方)
3000.00
停车场占地面积(平方)
500.00
租用林地
占地面积(亩)
1500
征地面积总计(亩)
775.25

（二）投资概算和资金筹措
1、建设期两年。
2、投资估算
投资概算为人民币25010.72万元，详见表一。
表1 总投资概算(单位:万元)
项目
总金额（万元）
资金计划

1
土地成本
5580.95
2790.47
2790.47
2
高尔夫球场
球道设施
4000.00
.00
.00
练习场及会所
500.00
500.00

设备购置
2500.00

2500.00
小计
7000.00
2500.00
4500.00
3
高级会所及隶属设施
1250.00
875.00
375.00
4
会员别墅
5000.00
3500.00
1500.00
5
外部环境建设
1500.00
600.00
900.00
6
公用及辅助设施
1500.00
1050.00
450.00

小计
21830.95
11315.47
10515.47
7
资金利息
1988.79
678.93
1309.86
8
管理费及不可预见费
1190.99
595.49
595.49
总计
25010.72
12589.90
12420.82

3、资金筹措
总投资30%以自有资金投入，其它经过银行贷款及部分会籍销售款投入。

（三）财务评价
1、基础条件
（1）高尔夫球场经营期限为四十年。二○○五年投入运行。
（2）根据高尔夫球场管理经验，球场经营十年后（即二○一四）趋于稳定。
2、营业收入估计
（1）经营收入：依据统计数据，18洞高尔夫球场年均接待能力为8万人次，按人均消费1000元计。球场正式开业后，第十二个月来场打球人数为年均接待能力20%，以后根据20%百分比逐年递增，达成饱和后趋于稳定。
（2）会籍销售：本球场根据俱乐部方法运作。
①在建设期（第二年）即发售会籍，价格10万元，限额100名。经营期内，每十二个月均限额发售会籍100名，价格递增10%。
②附带会籍度假别墅销售1万平方，单价1.2万元/平米。
营业收入估计详见表二。
3、经营成本和费用估计
经营成本和费用估计详见表三。
4、税收
本项目营业税，综合税率按5.75%计算，所得税率为33%。
5、财务评价指标
A、投资利润率：以达成正常经营年限年度计算，项目投资损益表详见表四。项目总投资利税率为116.26%，总投资利润率为77.56%；项目自有资金利税率为387.52%，自有资金利润率为258.55%。
B、内部收益率：项目基准收益率为8%，项目经营期内现金流量表详见表五。税前内部收益率为12.5%；税后内部收益率为8.22%。内部收益率均大于基准收益率，表明项目是可行。
C、财务净现值：税前财务净现值为16111.97万元；税后财务净现值为2815.49万元。财务进现值均大于零，表明项目是可行。
D、投资回收期：项目投资回收期为9.22年(不含建设期)。和四十年经营期相比，能够接收。项目关键经济指标以下表所表示。
项目经济评价指标(单位:万元)
序号
名称
金额
1
总投资
土地
5580.95
球场及其它
19429.77
小计
25010.72
2
营业收入
会员卡
18531.17
会籍楼宇
1.00
正常年度营业收入
8255.65
3
正常年度营业成本
5187.90
4
投资回收期
9.22
5
静态评价指标（十年）
税前
利润总额
29076.67
总投资收益率
116.26%
自有资金收益率
387.52%
税后
利润总额
19399.36
总投资收益率
77.56%
自有资金收益率
258.55%
6
动态评价指标
税前
财务净现值
16111.97
内部收益率
12.50%
税后
财务净现值
2815.49
内部收益率
8.20%
6、偿债能力分析
资金筹措和使用详见表六。银行贷款本息偿还起源于新增利润、折旧等，银行贷款偿还期为开业后5年。

（四）不确定性分析
1、盈亏平衡分析
在正常经营年度，盈亏平衡点为64.85%，即年接待5.19万人次，日客流量达成约173人次（根据年营业300日计算）即可实现盈亏平衡。
2、敏感性分析
对影响项目投资收益关键原因进行敏感性分析，如表七所表示。
表7 敏感性分析数值
变动项目
税前
税后
NPV
总投资收益率(%)
自有资金投资收益率(%)
NPV
总投资收益率(%)
自有资金投资收益率(%)
总投资
+10%
13001.57
103.30%
344.34%

68.91%
229.71%
+5%
14556.77
109.47%
364.90%
1376.01
73.03%
243.44%
基准方案
16111.97
116.26%
387.52%
2815.69
77.56%
258.55%
-5%
17667.17
123.76%
412.52%
4254.97
82.57%
275.24%
-10%
19222.37
132.09%
440.30%
5694.46
88.14%
293.79%
营业收入
-10%
7358.38
89.93%
299.76%

59.37%
197.90%
-5%
11735.17
103.09%
343.64%

68.47%
228.22%
基准方案
16111.97
116.26%
387.52%
2815.69
77.56%
258.55%
+5%
20488.77
129.42%
431.40%
5750.29
86.66%
288.87%
+10%
24865.56
142.58%
475.28%
8685.09
95.76%
319.20%
营业成本
+10%
11378.64
101.55%
338.52%

67.13%
223.75%
+5%
13745.30
108.91%
363.02%
1226.00
72.34%
241.15%
基准方案
16111.97
116.26%
387.52%
2815.69
77.56%
258.55%
-5%
18478.64
123.61%
412.03%
4404.99
82.78%
275.95%
-10%
20845.30
130.96%
436.53%
5994.48
88.00%
293.34%
营业收入影响大于营业成本，而总投资影响则不及上述原因。所以，项目运作中应该加大促销力度，着力提升营业收入，并有效地控制营业成本。（相关明细见附表：表2～表6）

（五）结论和提议。
综合上述分析，项目含有经济可行性。

十一、本项目综述
在重庆南山建设“重庆#######################”高尔夫球场投资大、回收周期长，有一定经济效益，但其最显著是南山这个重庆“肺叶”社会效益和生态效益。本项目含有很大资源优势，含有很强可行性。
在“重庆#######################”，高尔夫球场将保持原生态作为最关键问题进行考虑，因为保持原生态另一层意义是：重庆南山山林，是自然馈赠给重庆人最宝贵财富。对重庆市民来说，南山是最好休闲场所，满目葱翠，空气清新，让人远离尘嚣喧闹城市。对于这么一处并不多见自然生态区，污染越少，其价值就越大。
　　当我们来到南山，不管是天冷时候，还是温暖季节，在这里，怡人风，迷人绿，醉人花，感人树，还有涟涟波动湖水和吱吱欢叫小鸟，心里能不沉醉？当我们举起球杆，了望蓝天，为自然沉醉，和好友欢笑，向运动喝彩，此时，心情畅快之极。
在南山高尔夫，阳光、湖水、景致，心境和大自然融为一体舒坦……
让我们共同为南山增添愈加迷人绿色魅力而努力！