三亚市解放路商圈调研研究报告.docx

三亚市解放路项目调研汇报
一、三亚市概况
三亚市在海南省南部，，全市常住人口为76.42万人，聚居了汉族、黎族、苗族、回族等20多个民族。整年全市生产总值（GDP）529.25亿元，比上年增加7.6%，三亚被评为旅游业收入占GDP比值最高中国城市。1月2日，海南省三亚市崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区正式挂牌成立。

二、三亚商业概况
三亚市商业可划分为三部分，一是以传统老街区商业发展起来三亚关键商圈解放路，第二部分是大东海商圈，大东海商圈以大东海旅游景区为依靠，陆续开启了如1号港湾城、夏日百货等高端商业项目，大东海商圈发展也日益成熟。第三部分是外围旅游区域型商圈，亚龙湾商圈、海棠湾商圈，这些商圈关键开发免税店等高端旅游休闲购物方向。其中亚龙湾商圈百花谷是亚龙湾国家度假区首家休闲、娱乐购物中心，凭借这一得天独厚优势，“百花谷”势将成为商旅、游客及当地高端消费者汇聚之所。海棠湾三亚国际免税城是海南省最大免税商场。

在众多商业中，解放路商圈凭借其所在吉阳区关键位置，及其传统老商圈几十年沉淀作用，含有业态齐全、商圈认知度高、消费惯性稳定等特点，现在还是众多商业中客流量最大商圈。
解放路由商业街状态形成并发展，所以商业物业情况较为陈旧，停车不是尤其便利，这也使得该商圈逐步在形成了以“年轻化”、“中低级”、“休闲小吃”“旅游购物”方向发展。

（大东海商圈商业案例） （亚龙湾商圈商业案例）

（海棠湾商圈商业案例）
三、解放路商圈商业情况描述

注：红线部分为解放路地下商业街，金线圈内为已开业周围商业项目。

解放路商圈可分为解放路沿街商业及外围购物中心项目，上面图标1、2、4、12均为外围购物中心，这四个购物中心档次定位均为中等，其中图标1项目为明珠广场，购物类项目占比80％以上，客流关键以当地中等消费为主体。图标2为金色阳光购物中心，其在河西部分解放路商圈和河东部分商品街商圈中间位置，该购物中心以休闲餐饮为专题，占比超出50％。图标4、6分别为胜利购物中心及三亚国际购物中心，这两个购物中心关键针对旅游人群，档次定位也为中等。上图编号3、4、6、7、8、9、10、11、13均在解放路上，以下为每个项目标情况描述：
外围购物中心描述 过高，较高楼层客流较少，五楼以上出现了空置商铺。
1. 金润阳光购物中心（图标2）
金润阳光购物中心在新风路上，西侧是河西解放路商圈，东侧为河东商品街商圈，商场主体以休闲美食为主体，衣饰类无专题，均为服装品牌拼凑，现在经营状态通常，衣饰区域出现了空置商铺。
3.胜利购物中心（图标4）
胜利购物中心于开业，商业建筑面积5万㎡，该购物中心主力店为旺豪超市，第一时尚百货。其中旺豪超市面积1.7万㎡，是三亚单体最大超市。超市停车便利，车位高达1200个，超市外围为餐饮、衣饰、及旅游产品，该购物中心也是以旅游商业为主体。

4. 三亚国际购物中心（图标12）
三亚国际购物中心在解放路和建港路交汇处，其建筑结构和解放路步行街很相同，一楼为旅游购物商业步行街，经营旅游工艺品，珠宝、餐饮等项目，还有一家超市主力店，二楼和三楼为百货主力店，经营中等衣饰类品牌。其一楼步行商业街有很强休闲聚客能力，强大客流同时也支撑了二三楼百货业态生存，现在是外围多个购物中心中经营很好项目。
解放路沿街商业描述
1. 创新数码城（图标3）
创新数码城在解放路和新风路交汇处，该项目标沿街客流量较大，该数码城关键经营手机类产品，聚集了中国著名手机品牌，商场内手机维修配套也较为齐全。

2 小吃城及服装城（图标4）
商场一楼为小吃城，二楼经营时尚女装，该小吃城为解放路商圈内最集中小吃区域，客流量较大，聚集了上百家特色小吃，经营情况良好，租金在30元/天/㎡以上，其缺点就是物业条件脏乱差，室内温度高，排烟不好等缺点。
二楼时尚女装区域经营全部为低级少女衣饰，因为其商铺面积小，装修无特色，部分商家也出现了转让等现象，该女装城规模小，商铺均为10㎡以下，关键针对30岁以下年轻人群。
3.信兴电器（图标5）
解放路电器商城有三家，全部较为分散，沿街有信兴电器、盛发电器及宝胜广场二楼，这三家经营涵盖了中国关键电器品牌。

4.天成商城（图标6）
天成商城紧邻步行街，一楼经营旅游食品超市，二三楼经营餐饮专题餐厅，聚集了海南特色、四川特色及港式茶餐厅等10余家专题餐厅，平均客单价在50—70元/位。
5.解放路步行街（图标7）
解放路商圈客流最集中区域解放路步行街，商业面积3.4万㎡，一楼步行街，经营旅游工艺品，中国一线男装品牌，男女生活休闲及运动休闲品牌，二三楼经营时尚男女装、童装、箱包皮具、鞋类。现在阶段经营情况良好，商场转让费很高，依据位置不一样，转让费在5—20万元，即使转让价格很高，除了部分极差位置，基础没有转让店铺。
6.旺毫超市（图标8）
旺毫超市在解放路中心地带，紧邻三亚汽车站，该位置原为万豪超市，后协议期到期，原房主继续经营超市，延续了原来字音，将“豪”字更改为“毫”，旺毫超市关键经营旅游食品。
7.丝绸服装城（图标9）
该服装城在11月开业，是由一浙江人将该处物业二楼整体租赁下来，分割小商铺进行对外租赁，该商场关键经营中老年衣饰，因为三亚“养老族”也是很大消费群体，所以该商场经营情况良好，商场租金伴随三年旅游季节淡旺季而改变，主流户型为9㎡，淡季价格为100元/天/商铺，11月份旺季租金高达400元/天/商铺。

8.一方百货（图标10）
一方百货在解放路南段，该区域较解放路步行街位置相比客流较少，一方百货累计8层，商场建筑面积2.3万㎡，一楼经营珠宝、手表等项目，二楼经营中年女装，三楼经营童装，四楼经营部分男装及家居用具，四楼以上均是儿童培训教育等项目，该百货衣饰类、休闲类商品占比很小，商场客流也较少，三楼以上出现了商铺空置现象，现在已经转型过分为培训教育类商场，即使在众多大商场中经营项目无特色，但27家培训教育类业态还是能够支撑其生存发展。
9.宝胜广场（图标11）
宝胜广场总建筑面积1.3万㎡，商场经营情况不好，整个商场业态无互动性，为了生存业态业态展现拼凑式状态。一楼经营电脑耗材，经营情况不好，商铺空置靠近50％，二楼为家电业态，三楼现在空置，四楼经营古玩，古玩城开业三年，现在商铺空置60％。
10.第一农贸市场（图标13）
第一农贸市场在新建路，市场一楼关键经营海鲜类商品，很多旅游人群在此市场购置海鲜，在周围很多专业海鲜代加工店面加工。农贸市场二楼三楼为良智服装城，该服装城开业，商场商家有800余户，商场物业条件较差，通道均不足2米，消防通道也极少，一直有传闻说该市场要动迁，但一直没有实施。
该商场关键经营低级衣饰类商品，二楼经营情况良好，三楼很多店面转让。门前新建街为服装夜市，很多商家白天在店经营，晚上出来出摊摆夜市，也由此看出该区域是解放路商圈低端消费集中地。

四、解放路商圈商户基数
商场及街道名称
时尚女装
成熟女装
时尚男装
品牌女装
品牌男装
饰品
针织内衣
生活休闲
运动休闲
童装
化妆品
鞋
包
泳装
小吃
餐厅
旅游工艺品
旅游食品
水吧
手机数码
珠宝
ktv
家纺
眼镜
宾馆
培训类
其它
总计
解放路沿街
9

3
7
2
5

2
1
5
6

4
37
13
17
15
17
49
11
3
9
15
14

30
274
解放路步行街
87

28
15
25
1
25
9

51

28
15

6
86

6

1

2
385
小吃服装城
53

67
1

11

1
133
天成商城

1

10

1

12
红旗街
6

14

1
2
14
8

4
2
15

3
6
2

77
三亚国际购物中心

23
27

13

7

15
4

6
6
8
1

5
5

3

3
126
一方百货

20
10

4
7
5
4

1

4

2

27
8
92
丝绸服装城

25
1

3

3

1

33
旺毫超市

2

9

1

2
3

7
24
总计
155
45
56
45
54
12
40
23
15
66
19
60
21
20
111
36
114
24
36
56
23
3
12
18
14
27
51
1156
解放路商圈商户基数关键针对解放路地下商场周围商业，外围购物中心及第一农贸市场商户基数没有计算在内。
业态特点
1. 解放路沿街手机通讯49家、眼镜15家、旅游工艺品17家，传统衣饰类品类占比小，能够看出解放路沿街租金较高，沿街商业多为品牌形象店和高利润行业。
2. 传统衣饰类品类多集中在解放路步行街。
3. 解放路业态较为齐全。
4. 把传统商品化为一类，旅游食品和工艺品划为一类，餐饮类单独划分，制作出下表，经过饼图能够看出，解放路商圈服装鞋帽购物类项目占比60％，旅游产品高达16％，能够看出解放路商圈是当地消费结合旅游消费商圈。
类别

传统购物类

旅游产品

小吃

餐厅

宾馆

其它
基数

693家

181家

147家

36家

14家

81家

五、商圈租金情况
从下表能够看出，解放路周围租金波动很大，沿街租金自北向南展现递减趋势，北段小商铺租金在30元/天/㎡以上，到中段至南段，租金在10元/天/㎡左右。楼层租金展现由一层向上“跳楼式”下降，解放路步行街一楼经营旅游工艺品摊位租金极高，而且没有对外进行转让商家，到二楼、三楼租金就下降到10元以下。经过对客流分析，因为天气原因解放路白天客流量少，夜间客流极大，客流走向关键在一楼沿街，一楼商业大多针对旅游人群，二楼以上商业针正确是当地及部分旅游购物人群，夜间二楼以上客流不大，这也是租金为何一楼和楼上租金差距如此悬殊原因之一。
商场及街道名称
租金
缴费方法
主流户型
转让费
解放路沿街
10—30元/天/㎡
多个方法
80以上
无转让
解放路步行街小吃城
21—25元/天/㎡
月缴
9㎡
20万以上
解放路步行街摊位
91元/天/㎡
月缴
6㎡
20万以上
步行街二楼
8.3元/天/㎡
月缴
40㎡
无转让
步行街三楼
7.3元/天/㎡
月缴
20㎡
7—15万
解放路小吃街
26—30元/天/㎡
季缴
9㎡
无转让
服装城（二楼）
7—9元/天/㎡
季缴
9—11㎡
2—4万
国际购物中心摊位
29元/天/㎡
月缴
12㎡
无转让
良智服装城（二三楼）
5—7元/天/㎡
年缴
15—20㎡
2万
丝绸服装城（二楼）
淡季最低11元/天/㎡ 旺季最高44元/天/㎡
月缴
9㎡
无转让
宝胜四楼古玩城
4元/天/㎡
年缴
20㎡
无费用
六、商铺销售价格
解放路商圈内商铺分为两部分，商场内部及沿街商铺，这些商场及沿街商铺建设年代较早，最初销售价格不含有参考价值，因为解放路商圈租金整体偏高，所以现在阶段没有销售商铺。
三亚市商品城商圈及大东海商圈沿街底商销售价格均在4万元/㎡以上，位置较偏区域沿街商铺也不低于2.5万元/㎡，下面针对三亚市吉阳区沿街底商商铺销售价格做了价格摸底，数据以下：
位置
楼盘名称
销售单价
商铺面积
销售总价

凤凰路
林荫河畔楼盘底商
4.4—5万元/㎡
80以上
350万元以上

大东海
沿街底商
5.4万元/㎡
92㎡
499万元

大东海
沿街底商
6.7万元/㎡
148㎡
998万元

商品城
沿街二楼
2.6万元/㎡
961
2500万元

海花路
底商
3.1万元/㎡
80㎡
250万元

三亚火车站
万悦新天地商铺
2.5万元/㎡
40㎡
100万元

榆树路
沿街底商
6万元/㎡
75㎡
450万元

迎宾路
恒大商铺
4.8万元/㎡
155㎡
744万元

五、商圈特点
1.业态齐全
解放路商业从商业街形式为起源，商业沉淀年限久远，又因其原为三亚市唯一商圈，所以传统商业业态较为齐全。
2. 旅游商品占比较高
因为三亚为旅游城市，大量游客进入也使得商圈内旅游产品数量在加大，从基数上看旅游产品数量占比已经达成16％，因为部分旅游食品超市面积全部较大，假如根据面积计算，旅游产品占比会更高。
3. 商圈夜晚活力高于白天
三亚为热带海洋性季风气候，整年平均温度高达25.7，日照时间长，因为天气原因也使得消费人群习惯日落后出来购物，所以解放路商圈客流高峰期全部在夜间。
4. 租金波动大
解放路商圈客流由当地客流和旅游客流组成，旅游商品关键集中在一楼沿街，二楼以上为传统购物类项目，旅游客流对传统购物类商品需求量不大，所以造成一楼商铺到楼上商铺租金跳崖式下降。关键区域一楼租金均在30元/天/㎡以上，二楼以上租金在10元/天/㎡以下。
5. 外围家庭生活消费，内部老商圈为年轻群体、旅游人群消费
解放路外围购物中心交通便利而且停车方便，吸引周围当地中高收入人群消费。解放路老商圈内停车困难，公共交通发达，商品档次也偏向于中低端，吸引了当地中低收入年轻人、学生进行消费，同时解放路沿线快捷及低端宾馆数量较多，也吸引了很大量中低端消费旅游人群。
6. 关键区域无空间发展，转让费较高
解放路以步行街为首商场物业全部由商场自持，没有进行对外销售，所以使得经营较早商家优先承租权价值更高，现在一楼沿街转让费要20万以上。