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房地产中介服务

开业指导手册

上海万嘉经济信息 编制

前 言

党十七大汇报提出，要促进以创业带动就业，激励更多劳动者成为创业者。历史历来没有给我们今天这么良好创业环境，经过创业来展示自我能力，实现自我价值，新一代创业者正在茁壮成长。
自主创业，既充满着艰辛和欢乐，也伴伴随求索和奉献！
自主创业，更需要把梦想激情化作理性行动。在和众多创业者接触交流当中，我们发觉，在上海这片创业热土上，很多好友志存高远，有志创出一番大业，但她们又缺乏对一个行业具体认知，不熟悉行业特点，使得创业梦想停留在懵懂和迷茫阶段。
为此，我企业组织人员进行了大量走访、问卷调查，搜集行业相关信息，并广泛听取成功创业者和专业人士意见，精心编写了开业指导系列手册。指导手册立足于向您提供进入各创业行业所要关注相关信息，并提供尽可能详尽介绍和指导。假如您已经选定您创业投资项目，而且该投资项目属于系列指导手册范围，那么，我们相信，指导手册将成为您在创业路上参考读本。
指导手册所罗列事实和数据来自上海创业者个案，编写时受地域经济和时间价格限制，其绝对值可能存在波动和差异，仅供参考。我们提议创业者更多关注本手册内容举例和关键步骤描述。
我们十分感谢在百忙之中对本手册编写提供提议和意见各位教授、老师和同仁。
我们也期待读者提供宝贵提议和案例，以帮助我们不停完善指导手册编写。
在此，呈上我们真诚祝福，祝您创业成功！
本市扶持创业相关政策信息，读者可经过登录上海创业公共服务信息网（）查询。

二○○九年十一月

房地产中介服务项目导引图

目 录

第一篇 项目介绍…………………………………………………………………………….......
第二篇 项目认知…………………………………………………………………………….......
1. 基础概况…………………………………………………………………………….......
2. 设备设施…………………………………………………………………………….......
3. 行业特征…………………………………………………………………………….......
4. 专业培训…………………………………………………………………………….......
5. 投资规模…………………………………………………………………………….......
6. 市场描述............…………………………………………………………………….......
第三篇 开业筹备…………………………………………………………………………….......
1. 选定经营场所……………………………………………………………………………
2. 筹措投资资金……………………………………………………………………………
3. 场所装潢装饰……………………………………………………………………………
4. 招聘服务人员 ......………………………………………………………………………
5. 申请和注册……....………………………………………………………………………
6. 办理工商、税务登记……………………………………………………………………
7. 办理银行开户手续………………………………………………………………………
第四篇 经营管理…………………………………………………………………………………
1. 房地产中介企业和从业人员为用户提供服务及承诺………………………………
2. 完善房地产中介机构应含有条件…………………………………………………
3. 用户在接收中介服务时权利义务……………………………………………………
4. 中国房地产中介服务行业前景展望…………………………………………………
5. 房地产中介服务小常识…………………………………………………………………
6. 大中型城市房地产经纪企业创新经营…………………………………………………
第五篇 相关资讯…………………………………………………………………………………
1. 房地产中介服务政策和法规……………………………………………………………
2. 房地产中介服务资讯媒体………………………………………………………………

第一篇 项目介绍

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供多种媒介活动服务总称，它包含房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪等活动。广义房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费各个步骤和各个方面，为房地产生产、流通、消费提供多元化中介服务；狭义房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、帮助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目标而进行房地产租售经纪活动、委托代理业务或价格评定等活动总称。
房地产中介服务行业在国外已经有近百年历史，在中国仅发展了二十多年，仍属于年轻朝阳行业。其发展过程能够分为1988-1995年萌芽阶段，1996-1999年起步阶段和至今快速发展阶段。
萌芽阶段(1988-1995年)
1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份，成为中国第一家房地产中介服务企业。1991年，深圳房地产经纪企业发展到11家。90年代前后，上海也出现了少许房地产经纪企业。1993年，深圳房地产经纪机构达成了近70家，同时来自港台达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业纷纷成立。
起步阶段(1996-1999)
1996年《城市房地产中介服务管理要求》颁布施行后，房地产经纪行业地位逐步为社会所认可。1997年房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业链。1998年出台“23号文”停止福利化分房，首先促进了大量存量房进入流通渠道，其次也使增量房成交放大，从而使房地产中介服务行业取得了快速发展。
快速发展期(至今)
1998年开始全方面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估量，现在房地产中介服务机构超出3万家，从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千大型企业，如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。
房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展，推进中国房地产业走向繁荣过程中起到了不可替换作用。房地产中介和人民生活已经越来越近，也越来越紧密。大家对房地产中介期望和要求也越来越高，所以，房地产中介服务业发展势必迈向专业化、规范化和制度化。

第二篇 项目认知

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供多种媒介活动总称，关键包含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等三个领域。
房地产咨询是指接收用户委托，为其提供信息、资料、提议，或为其提供房地产专题研究、市场调查和分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用一个有偿中介活动。现在，中国房地产咨询业能够为房地产投资者提供包含政策咨询、决议咨询、工程咨询、管理咨询等在内多种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中用户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。
房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，依据一定估价目标，遵照估价标准，根据估价程序，选择适宜估价方法，并在综合分析影响房地产价格原因基础上，对房地产在估价时点客观合理价格或价值进行测算和判定经营活动。
房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作中介服务。
通常而言，房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主，辅以房地产咨询业务和房地产估价业务，经过提供无偿咨询和估价参考等方法，帮助房屋买卖交易达成服务总称。
房产中介企业：为房产买卖双方达成销售和购置而建立一个服务平台，该平台含有为买卖双方提供安全交易义务；房产中介服务经济收入关键是收取中介服务佣金，以现在市场通例，中介服务佣金为双方各1%；
房产中介事务：房产中介具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传公布信息而且确保房源真实有效；帮助买房人寻求和推荐适宜、理想房源，并率领买房人实地看房，加以引导，促进成交；
关键服务步骤：登记房源、勘察房源、带看房源、磋商、签约、房产过户、物业交割等，和解答买卖双方交易活动中提出多种疑问。

一、 基础概况
1． 项目归类：房地产中介服务业
2． 行政主管：上海市计划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局
3． 行业协会：上海市房地产行业协会
4． 服务对象：社会各界
5． 经营模式
⑴． 业务范围
房地产中介服务业务关键包含：房产信息展示；存量房买卖、置换、租赁中介；商品房代理销售；二手房按揭贷款全程代办；房屋权证代办；项目可行性研究和策划；房地产展销；房地产相关知识及业务培训；房地产业政策咨询；房地产专业人员上岗培训等。
⑵． 产业位置
房地产中介服务行业是房地产产业链关键组成部分，是商品房生产、流通和消费不可或缺媒介和桥梁。中介服务产业包含房地产开发价值链前期、中期和后期，包含房地产咨询、土地评定、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。中国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来，其专业化程度逐步提升，行业价值不停得到表现，市场前景十分宽广。
⑶． 方法方法
做好房产中介服务，保持中介服务连续健康发展，应关注以下部分策略：
l 拓展信息：加强拓展房源、客源两方面信息；
l 创建品牌：能够选择加盟成熟品牌，也能够自创服务品牌；
l 重视服务：帮助用户处理相关交易手续，指导用户操作；
l 特色服务：在现有房产交易中介基础上，增加附加值较高边际项目服务。

6． 市场准入
依据《上海市房地产中介咨询服务企业资质管理暂行措施》条例要求，创办房地产中介服务企业实施行业审批制度。房地产中介咨询服务企业经上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）资质审查同意后，持同意文件和相关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续，经核发营业执照后方可开业。
另外，国家对房地产经纪人员实施职业资格制度。凡从事房地产经纪活感人员，必需取得房地产经纪人员对应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书人员，一律不得从事房地产经纪活动。房地产经纪人员职业资格包含房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和提议设置房地产经纪机构必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动基础条件。

7． 行业品牌
据不完全统计，现在上海房地产中介市场上比较著名品牌关键有中原地产、二十一世纪不动产、汉宇地产、易居臣信和合富置业等企业，俗称沪上房地产中介五大行。在此，结合我们调研资料，将五大行简明介绍以下，供投资者分析参考。

⑴． 中原地产
中原地产为中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地域，以专业精干地产代理形象向周围城市辐射发展。
上海中原现有职员逾2600人、门店150余家，佣金收入超出3.6亿，再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业领头羊，历年来获奖无数，蝉联七届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上海市房地产关注商标（品牌）”，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重行业地位。
上海中原重视资讯公开、专业技能，实施一二手联动经营模式。业务上形成营销代理、二手中介住宅部和工商铺三大支柱，加上总部设置于上海中原（中国）地产研究中心，服务质素远胜同行。
营销代理以一手项目代理为主业务，凭借强大研究能力和丰富操作经验，为用户提供全程地产咨询、营销、代理服务。中介住宅部秉承中原集团“公开资讯、公平交易、不炒楼、不食差价”经营理念，服务定位中高端用户，致力于为用户提供二手房/豪宅/洋房买卖、租赁一站式服务。工商铺立足上海，辐射华东地域，为用户提供中高级写字楼、商铺租售代理服务，是众多中国国际著名品牌和跨国企业租赁代理商。中原（中国）地产研究中心长久对各大城市房地产市场进行监测、咨询、研究，其定时出版研究刊物及研究汇报成为指导楼市投资风向标。
上海中原立志于创建友好健康地产代理行业，推进行业市场稳步发展，并矢志不渝地为之而努力。
服务平台网址：

⑵． 二十一世纪不动产
二十一世纪不动产于3月进入中国。截止9月，二十一世纪不动产已覆盖全国29个区域、拥有过千家门店和超出万名经纪人。在二十一世纪不动产已经进入、正式运行区域市场中，在企业规模和成交额方面，二十一世纪不动产在90%区域处于当地市场前三名领先地位。，二十一世纪不动产全国不动产交易额已达成800亿元人民币。
二十一世纪不动产区域加盟商均为当地唯一特许授权商，通常为当地有影响力开发商或上市企业等，含有良好企业背景和雄厚资金实力。比如济南三联集团，上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等全部是二十一世纪不动产加盟商。
   二十一世纪中国不动产体系正在经过规范品牌管理和运行支持、系统培训服务和IT平台、强大资源整合和衍生业务发展，吸收更多加盟店，培养更多经纪人，推进和支持加盟店业务规范发展，实现国际化品牌落地生根。
二十一世纪中国不动产未来发展目标是：在全国建立60个区域分部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。
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⑶． 汉宇地产
上海汉宇房地产顾问成立以来，秉承香港优异物业代理模式和理念，不停整合资源，逐步形成了一手项目营销代理、二手住宅居间中介、商铺写字楼经纪和海外楼盘推广销售四大业务领域协调发展运行模式。
现在汉宇地产业务包含房地产流通领域各个步骤,一手代理项目及二手经纪门店遍布上海全市并辐射长三角地域19个城市，累计完成一手代理项目超出100万平方米，拓展二手经纪门店靠近100家。企业内部管理及业务操作系统已经形成了前后台配合，一、二手联动强效运作体系。以前期市场调研、营销策划，到中期物业代理、专案销售，直至后续管家式服务，汉宇地产发挥本身优势为上游发展商和下游目标用户提供更专业、更全方面服务。
伴随企业规模发展壮大，汉宇地产品牌著名度和社会美誉度也不停提升。、企业连续两年取得“全国房地产经纪企业百强之星”荣誉称号；企业荣获中国商业地产金牌策划服务机构殊荣；企业经过ISO9001质量认证，成为华东首家经过该认证房地产中介企业。自始，连续3年蝉联上海地产界“奥斯卡”——金桥奖。，在上海市房地产经纪行业协会主办十二个月一度金桥奖评选活动中，汉宇更是荣膺“金桥奖营销代理企业20强、房屋中介企业20强”双强称号。企业业务规模不停发展和企业形象品牌深入人心让汉宇地产已经成长为在业界极具参考价值信息提供者和消费者值得信赖房地产综合服务商。
展望未来，经过贯通房地产流通服务产业链、构筑最具价值房地产流通服务体系、完善房地产流通行业格局，汉宇地产将不停提升房地产服务行业等级、丰富房地产流通服务内涵，从而推进整个房地产行业健康连续发展。
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⑷． 易居臣信
易居（中国）旗下房产经纪板块之有力支撑者——易居臣信，借房地产中介服务平台全方面包含房地产经纪业务，为个人和企业用户在中高级住宅、商铺、办公楼等领域提供专业化、多元化买卖及租售业务，致力于为用户提供安全、快速房屋中介服务。
规模跃进
现在，易居臣信凭借雄厚实力，已在上海、武汉、杭州、香港和澳门等地遍布了200多家房产经纪门店网点，深度挖掘服务价值内涵，拓展直击用户源有效分销渠道，率先在上海并逐步在全国大中型城市实现项目营销二、三级市场联动并搭建异地推广平台，为开发商提供成本集约化、销售多样化、市场最大化综合型利益增值服务；为用户带来更为周全贴心置业保障。
品牌塑造
本着“服务创新、人才创新、模式创新”企业精神，易居臣信在主动提倡企业本身发展同时，更放眼于整个行业发展态势，以非凡魅力和超前眼光和正确战略定位，一直站在行业发展前沿，已荣升中国顶尖中介行列。
服务平台网址：

⑸． 合富置业
上海合富置业顾问是中国首家在香港上市以房地产顾问代理为主业务企业——合富辉煌集团组员之一（香港联交所上市编号：0733）。集团是中国大陆最早从事房地产顾问服务企业之一，曾荣获“中国十大房地产营销企业”和“香港杰出上市企业”，为中国房地产服务企业之冠。合富辉煌集团旗下拥有“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不一样专业房地产服务机构，构筑起包含“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域房地产运行服务体系，成为中国房地产服务业领跑者之一。
上海合富置业成立以来，秉承集团“诚信为本、服务领先”经营理念，致力于为用户提供一、二手房、豪宅、办公楼、商铺买卖、租赁全方位服务，满足投资、置业等不一样需求。上海合富置业每一家分行全部是由总部直属管理直营店，专业置业服务和强大后勤支持，全方位保障了交易安全，为用户带来全新置业体验。
上海合富置业以优异服务、诚信经营赢得了广泛赞誉和良好口碑，曾荣获上海中介行业“最具潜力奖”、“诚信品牌”等殊荣，，三年蝉联行业最高荣誉——“金桥奖”，成为沪上一流品牌中介。
，集团斥巨款打造房地产交易服务平台——“合富房王”（.com），采取网络店铺和房王经纪结合模式深入占领二手房中介市场份额。伴随“合富房王”上线，合富置业成为了上海首家既大规模布点直营分行，又强势拓展网络营销品牌中介。“合富房王”一经上线，短短数月成交标总额就突破亿元大关，发展势头锐不可当。未来将凭借集团和上海合富置业强大资源优势，打造既精且强专业队伍，成就中国房地产电子楼务第一品牌。
上海合富置业以“合众心、富人生、成就梦想！”为企业口号，集结了大量业界精英，以实力、人才、理念为优势，为用户提供诚信、优质、可靠、创新服务。还在业内率先提出“五心级”服务概念 （放心、省心、安心、快乐、舒心），以专业素养和敬业精神，树立中国房地产中介行业之典范。
合富置业服务平台：

8． 从业企业和从业人员
以前，上海房产中介市场基础是当地金丰易居、智恒房产、仁丰等中低挡品牌企业为主，和少数外资企业如太平洋、信义、中原、泛城、二十一世纪不动产等，除了金丰易居因为有上房国有资本渊源外，其它门店数量少有超出30家。据行业统计，年初，上海中介门店只有6000多家，到3月，已激增到16000多家。
众多外资中介企业和一手开发企业看好上海巨大市场，纷纷进入抢占份额。如住商、爱建、汉宇、世联行、先原等等，连一手开发商大佬顺弛也来抢占地盘，旗下顺弛置业在上海滩来势汹汹，大有以后居上之势。
不过，伴随春国务院宏观调控大棒挥下，上海房产中介市场开始进入萧条阶段，一大批中小企业因生意清淡和经营成本居高不下，开始收缩或停业。如本土智恒企业从150家收缩到50余家，爱建立好信更是关闭了二分之一以上。
到了下六个月，房产中介市场伴随银行二次房贷松弛和国家各级政府激励房地产投资政策得出台，房产交易出现井喷状态，而且一直连续到现在。不管是房产开发商还是房产中介服务商，在这波楼市行情中均取得了较大收成。
通常而言，一个30平方店面，能够容纳6、7张写字台，招收6-10名员工。

9． 营业时间
房产中介服务企业对外营业时间相对于一般办公室时间要长，通常从早上9点开始，一直连续到晚间8至10点不等。

10． 服务项目
房产中介服务企业因经纪能力不一样而有所区分，并于投资资本程度相关联。就服务项目而言，分为二种：一是租售中介；二是特色服务。
⑴．二手商品房、别墅等住宅房屋租售中介服务
² 办公楼、商铺代理租售服务
² 一、二手房联动销售服务
² 余盘、尾盘行销企划和销售实施
² 权证代办及产权调查服务
² 房产法律咨询服务
⑵．特色服务
² 二手房资金监管服务
² 金牌置业顾问服务
² 十年以上房屋保固服务
² 权证代理服务
² 二手房交易履约保障服务
² 国外购房置业服务
² 香港澳门购房置业服务

二、 设备设施
创建小型房地产中介服务企业，并不需要过多设备设施和装潢考究营业场所。通常情况下，中介服务企业需要办公设备设施配置以下：
1． 营业场地：面积大小并不苛求，以能够满足职员办公即可；
2． 办公家俱：关键包含工作台、服务台、椅子、文件柜等；
3． 办公设施：关键包含电话机、传真机、打印机、电脑、复印机、扫描仪等；
4． 应用环境：关键为网络；

三、 行业特征
房地产中介服务行业在中国发展近20年来，已经成长为一个含有宽广发展前景和高成长性朝阳行业。，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或小规模企业纷纷关门，其次，大型企业却利用强大资金和品牌实力进行规模化扩张。即使中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争马太效应已经开始加速推进行业集中和整合。，中介之间跑马圈地和网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业渗透也在加紧。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达二手房中介市场。
中介市场竞争趋势就是从分散走向集中，品牌中介企业快速崛起使得地产中介市场逐步走向成熟和规范化。品牌中介企业借助连锁化经营模式快速抢占市场份额，经过规范服务，更低成本和更多房源愈加好地满足消费者需求，从而重新分割庞大“蛋糕”。首先经过不停发展连锁数量，抢占房源；另外首先也不停地圈占用户资源，抢占市场份额。
中国二手房交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在深入优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张粗放型经营发展模式，现在正在逐步向对外扩张和内部挖潜相结合集约型转变。金融服务、连锁经营发展快速，成为百强企业扩张关键方法。-国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大洗牌。政府经过完善相关税收步骤管理，增加二手房交易成本，打击炒作。市场骤然缩小，使企业间竞争愈加猛烈。中国5万多家房地产经纪企业竞争十分有限市场空间，加速了市场优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委和工商总局三部委联合公布了《房地产交易秩序整改方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将严禁赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌立即到来。
城市化进程加紧为房地产行业发展提供了更宽广市场空间；城镇个人住房拥有率快速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正快速增加，并将逐步成为房地产主导市场。
未来中国二手房市场发展前景宽广，二手房市场终将替换新房市场成为房地产市场主流。预期-，内地二手房市场总体交易量将会达成10000亿，假如某个企业能够在全国取得领先地位，占据其中10%份额，那么根据这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费收费水平和其中15%利润率来计算，该企业单二手房交易每十二个月利润就能达成靠近4亿，再加上租赁业务和其它金融增值服务利润，全国有可能出现年纯利6亿经纪企业。

四、 专业培训
多年来，伴随中国房地产业和房地产市场发展，从事房地产中介行业人越来越多，而这一行业准入门槛又相对较低，从业人员参差不齐，给行业发展带来很多不利原因。所以，加强从业人员入职培训、完善企业管理、构建企业品牌，就显得很必需和迫切。就现有市场运行状态而言，房产中介职员培训尚属于企业内训范围，并和企业经营者经营策略和文化底蕴存在很大关联。在此，我们选择部分含有一定代表性培训内容介绍以下，供经营者参阅。

1． 职业道德基础知识
2． 房屋建筑结构基础知识
3． 房地产相关法律知识
4． 房地产估价和金融基础知识
5． 公共礼仪知识
6． 房地产营销策略
7． 房地产市场调查和投资理财
8． 房地产经纪理论和实务
9． 房地产评定知识和技能等

五、 投资规模
投资和经营房地产中介服务企业，并不需要很大资金投入，仅需合适门面装修和添置部分办公器具即可，其投资要素关键以下：

房地产中介服务投资预算表
单位：元
序列
投资项目
自营
加盟
一
经营场地
1
经营面积
30㎡
30㎡
2
就业岗位
6人
6人
二
营运设备和设施
36,000.00
36,000.00
1
办公家俱
4,000.00
4,000.00
2
办公设施
30,000.00
30,000.00
3
互联网络
2,000.00
2,000.00
三
装潢装饰
20,000.00
20,000.00
四
场地租金（月度）
3,000.00
3,000.00
五
人职员资（月度）
6,000.00
6,000.00
六
经营和管理费用
3,000.00
3,000.00
七
加盟费
0.00
50,000.00
八
其它
2,000.00
2,000.00

∑
合 计
70,000.00
120,000.00
说明：上表数据因时间、地点、市场等不一样，可能产生差异，仅供参考，投资者可关注项目要素。

六、 市场描述
㈠． 房地产中介服务行业特点
尽管房地产中介服务行业发展快速，但中国房地产中介服务业从总体上看还属于行业早期，整个产业仍在低水平低层次质态上运行，具体表现为房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、经营边界清楚和极端专业化、经营粗放、经营行为不规范、恶性竞争较严重等很多亟待处理问题。
1．法律法规体系不完善
到现在为止，中国房地产中介服务方面法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律和高等级法规还相当匮乏，而且要求过于笼统标准，缺乏可操作性，有很多方面法律关系调整还难以涵盖。现有《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业商业性质，即每一个依法成立中介服务机构，在法律地位上全部是平等，不存在管理和被管理、领导和被领导区分。不过从法条本身看，该法又含有浓厚行政法色彩，除对房地产中介机构设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于民商法调整范围，至于中介机构权利、义务、责任等等更是涉猎不深。
2．缺乏专业人才，影响产业提升
二十一世纪竞争是人才竞争，房地产中介服务工作包含面广，兼具综合性、广泛性特点，是多学科知识综合能力表现。所以，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还需要有较强获取和分析多方面信息能力和较强沟通能力。但因为房地产中介业在中国是最近才兴起行业，从业人员资格认证制度尚不规范，急忙上岗绝大多数人全部没有从事过相关工作经历。有些虽取得执业证书，在低要求制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢用户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业行业信誉度。
3．中介机构行为尚不规范
中介机构行为不规范关键表现在以下三个方面：(1)主体资格不正当，无照经营和未经登记核查私自从事中介业务现象常有发生；(2)不根据标准收费，随意性太大，收费名目太多、太乱，在收费中使用票据混乱，事业型收费和服务性收费不分；(3)机构管理混乱，没有起码规章制度，不设财务机构，不建账目，还有既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实“三无”企业。这些“三无”机构存在，扰乱了市场秩序，败坏了房地产中介业声誉和社会形象。
4．中介机构职业道德和服务意识尚待强化
公正性、服务性是中介机构本质特征，可是目前很多中介机构缺乏职业道德，仅仅把赢利看成经营关键，全部经营活动全部以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益驱动下，只要盈利，什么全部干，丧失了客观公正立场，迎适用户部分不正当要求，向用户提供不真实验资评定汇报，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者利益，也损害了中介机构形象和声誉。
5．行业监管不力
现在，不管是政府房地产主管部门直接监管，还是由行业协会进行自律性监管，全部存在监管不力问题。由政府直接监管，面对数量庞大中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着寻租空间造成腐败产生；由行业协会监管，因为现在行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，一样存在很多问题。

㈡．房地产中介服务行业竞争形式
l 服务竞争：做好用户服务是每个企业生存基础法则，房产中介服务价值是房产中介生存和竞争关键，房产中介企业怎样做好全程代理甚至是装修服务、售后服务等，成为中介服务竞争焦点所在；
l 素质竞争：房产中介从业人员素质直接影响着企业发展，中介服务人员除了必需含有执业资格外，还需要知晓建筑、地理、公共关系、社交礼仪、营销技巧、经济特征、金融理财等很多领域，并以此服务于用户；
l 诚信竞争：诚信竞争焦点在于是否规范服务和规范管理，规范服务是指向用户提供服务是否能够兑现；规范管理是指中介企业内部运作管理是否健全有效；中介企业规范管理能够帮助企业建立良好社会诚信，给企业在市场竞争中树立良好口碑；
l 项目竞争：所谓项目竞争，是指房地产中介服务企业从事服务项目数量；一些大型房地产中介服务企业凭借良好资本实力和资源优势，不仅在房屋交易中赚取佣金收益，更将服务项目拓展至办公楼、商铺代理，和余盘、尾盘行销企划和承包销售，并延伸至产权调查服务和房产法律咨询服务等领域。
l 信息竞争：房地产中介服务企业出售是客源信息和房源信息，怎样尽可能地攫取客源和房源信息，满足房源和客源匹配需要，成为企业生存和发展关键所在。

第三篇 开业筹备

开业筹备，是指在从事房地产中介服务之前应事先准备和落实各项具体事项，因为不一样中介服务门店经营管理模式不一样，人力、物力和财力等准备程度也存在差异。在此，综合现行工商行政管理机构对外公布各项规章制度，筹备房地产中介服务企业办事步骤和具体内容，关键包含以下多个方面：
1． 选定经营场所：提供对外营业和服务相对固定平台
2． 筹措投资资金：保持经营和管理正常周转资本
3． 场所装潢装饰：企业形象和标志
4． 招聘服务人员：专业服务人员
5． 申请注册企业：行业审批、工商审批、项目审批等证书
6． 办理税务登记：税务办理
7． 办理开户手续：银行帐户
8． 其它相关事项：诸如职员培训、规章制度、市场调研等

一、 选定经营场所
房产中介企业经营对象是信息，服务对象是用户。创建房地产中介服务企业，在选择经营场所时，应综合考量以下几方面原因：
1． 成熟商圈范围；
2． 以营业场所为中心，方圆3公里区域内，人口数量在10万—30万人之间；
3． 店面临主干道，门店设在三叉路正面，拐角位置也是很理想；
4． 交通方便，如车站周围，以用户步行不到10分钟为宜；有停车位愈加好；
5． 有大型楼盘立即交付地方；
6． 地标性楼盘区域；
7． 房地产中介门店比较集中地方；
8． 大型专业市场周围；
9． 大型或关键学校旁边；
10． 主干道或次级主干道写字楼。
需要说明是，假如选择商铺作为营业门店，还要注意能否进行注册登记和办理工商营业执照。

二、 筹措投资资金
筹措资金是成功开业基础和前提，不管选择何种方法或规模，在正确估算前提下，必需事先准备足够投资资金。当然，具体投资金额因人而异，无法具体评定和限定，在此，仅就资金筹措方法和渠道提供简明说明。
1． 自有资金：自由资金是指投资者个人拥有可变现资产，包含银行现金、属于个人不动产和其它投资资产；
2． 银行借款：银行借款是指投资者向银行申请借用资金，通常有期限限制和支付利息要求；因为银行对个人或小企业风险控制能力要求比较严格，商业借款通常难以成功，此时，小额投资者可向相关机构申请政府抵押贷款；
3． 合资经营：所谓合资经营，是指投资者联合其它有资金或有资源投资人，采取共同投资或股份合作方法，分摊投资权益；投资者在取得营运资金同时，分散了投资风险；
4． 风险投资：风险投资极难经过申请方法取得，而是需要投资者所经营产业是否能够吸引风险投资者注意；当产业含有很宽广发展前景，而且技术含量较高、市场前景诱人，那么，风险投资商将会慕名前来投资；风险投资无须支付任何使用费用，风险投资回报通常经过上市收回。

三、 场所装潢装饰
假如经营者选择加盟著名房产中介品牌，则营业场所装潢、装饰必需依据加盟商要求统一配置。假如期望创建自营品牌，经营者应结合本身发展特点和服务宗旨，融入一定文化元素和服务标识。房地产中介服务企业场所装潢装饰应重视以下几方面要素：
1． 标识清楚：不管是门店招牌，还是企业标识，应放置在醒目标位置；
2． 装饰简练：办公家俱色调和环境装饰基调应相互协调，显现简练、大方；
3． 品牌意识：在门店显眼位置，张贴营业执照、经营资质证书、办事步骤、收费依据和等级等，树立正规、品牌印象；
4． 环境友好：一是办公文具和办公设施，如工作电脑等，保持一致；二是职员在门店办公时，必需着统一制服；三是办公场所应常常打扫，杜绝灰尘；四是配置合适季节性花卉。

四、 招聘服务人员
成立房地产中介服务企业，除了必需事务工作人员外，如会计、出纳、文员等，关键包含二类关键岗位人员，一是门店店长，二是经纪人员。现就相关人员工作职责、内容简明介绍以下：
㈠. 店长
店长，是房地产中介企业基石，中介企业经营成效怎样，关键取决于门店店长管理能力。店长是企业制度和理念实施者，是企业盈利关键保障，也是市场最前线指挥官，是一线经纪人老师和好友，是用户信赖最终谈判参谋，而且是企业形象树立者。
1． 实施企业各项规章制度，率领全体职员完成每个月考评目标；
2． 合理分配小组组员，并将考评指标分解到人；
3． 制订职员培训计划，并督导实施；
4． 制订月度资源开发计划，包含客源和房源两方面；
5． 指导业绩未达标职员，帮助分析问题；
6． 负责企业人事、后勤、财务等事务管理。

㈡. 经纪
房地产经纪人是指沟通房地产卖方和买方之间联络，促进交易达成并从中取得佣金代理人、联络人、中间人、经理人或介绍人。其关键工作内容为：
1． 采集、核实和分析用户和房源等信息，设计和管理房号体系，填报和分析业务报表等；
2． 陪同用户查看房屋，测算购房费用等；
3． 代理契约鉴证和契税缴纳及权证办理，咨询和代理各类房贷事宜，协理房屋验收和移交等；
4． 申办租售许可证，调研房地产市场，核实和评定房价，设计价格体系，编制宣传展示和管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。
中国房地产经纪人员职业资格分为：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两个层次。

㈢. 会计
1． 交易资料审核、保管、存档；
2． 制作交易明细帐；
3． 制作业绩分成表；
4． 处理收付款批单；
5． 编制月度成本预决算表；
6． 指导和审核现金收支；
7． 督导工资发放。

五、 申请注册企业
申请成立房地产中介服务企业需要取得行政管理部门审批，并持同意文件和相关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续，经核发营业执照后方可开业。依据《上海市房地产中介咨询服务企业资质管理暂行措施》第六条要求，成立房产中介服务企业资质要求为：
1． 企业注册流动资金10万元以上；
2． 含有一定百分比持证经纪人。
n 工商行政管理局申领注册登记手续
申请从事个体工商业经营个人，应该持所在地户籍证实及其它相关证实，向户籍所在地工商行政管理所提出申请。对符合登记条件，工商行政管理部门将发给《申请记录表》，申请人填写完《申请记录表》后，将《申请记录表》送交发表工商行政管理所，工商行政管理所将相关文件报送区县级工商行政管理局审查，申请者取得营业执照后，即成为个体正当工商户，就能够开始营业。
申请个体工商户独资企业开业登记，除须含有对应经营能力和条件，和本人提出书面申请外（工商管理部门提供申请表格），还应提供相关证