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湖塘“水漾年华”策划汇报

常州新区鸿森房产营销代理

目 录

一、湖塘房地产发展现实状况
二、项目介绍
三、项目SWOT分析
四、竞争对手分析
五、项目整体定位
六、项目形象专题定位
七、目标用户定位分析
八、项目整体计划和建筑提议
九、户型提议
十、物业配套及景观设想
十一、开发步骤及销售安排
十二、初步营销推广策略
十三、项目VI系统作品展示

一、湖塘房地产发展现实状况
1、 宏观经济分析
素有“苏南五虎”之一武进区经济发达，数次跻身全国百强县十强之列，而湖塘系武进区政府所在地，湖塘全镇人口13万多，全镇农民人均收入6185元，职员人平均工资11758元，人均储蓄额21355元。湖塘素有纺织之乡美誉，日出万匹，经纬天下，纺织造就了湖塘包含湖塘周围乡镇众多富翁，有雄厚购房消费潜力。
武进现在定位为常州城市副中心，大常州居住中心开始南移，湖塘正面临新一轮发展机遇，城市建设正发生着日新月异改变，放眼二三年内，这里将是一片崭新天地，这里将上演新城市传奇。
2、湖塘房地产市场研究

Ø 需求量
伴随常州特大型城市建设力度加大，城市拆迁量剧增，今年常州房地产市场需求量急剧扩大，加之今年商品房完工面积降低原因影响，房地产市场整体展现供不应求情况，价格不停攀升，炒房现象出现。据相关部门统计，1-10月份全市完工房屋面积95万平方米，同比下降28.6%，全市商品房成交销售98.2万平方米，同比下降13.6%，商品房现房成交价每平方米为2284元，同比上升18.5%，而商品房平均销售也达成了每平方米3000元以上。
在大常州宏伟计划蓝图中，武进被定位为“大常州城市副中心”，大常州居住中心南移，而湖塘首当其冲。湖塘版块，自1999年年底开始升温，直至现在，价位从当初800元每平方米升到2400每平方米，涨幅尤以今年最高，但炒房程度远不如常州市区，整体是很健康。据统计，上六个月武进开发面积达29万平方米，销售面积17万平方米。湖塘价格上涨一是全国性大环境驱使，二是常州政府以南北发展为关键计划使然，运河改道、淹城森林公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区建设等等，这些全部加重了大家选择湖塘时砝码。至开盘销售住宅类项目，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬，足以说明以后几年湖塘区域购房需求量很大。
但就整个常州来说，新北区均价靠近3000元/平方米，而常州老城区均价已经超出3000元/平方米，而湖塘均价不超出2300元/平方米，说明湖塘房地产业潜力很大，前景十分看好。
支付能力
湖塘因为纺织业比较发达，消费能力较为雄厚，尤以中产阶层消费需求巨大，购房者中以二次购房居多。依据市场调查结果显示，100--130平方米、三房二厅户型、总价在30万以内房子最为抢手。
Ø 项目规模层次
至开盘销售住宅类项目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓，除分几期开发四季新城50万平方米建筑规模外，其它均为中等偏下规模，通常在15万平方米以下，档次大多定位中等次，其中新城芳草园系武进区第一个纯小高层小区，档次较高宣传突出前公园后超市，和教育联姻,较有特色。
以后，武进房地产发展将坚持“成片开发、规模开发”思绪，催生了部分超级大盘。比如，湖塘房产界将要上市新楼盘有：新城南全部，政法广场南金桥房产地块，新城房产夏雷村500亩地块 。其中新城房产两个项目一个南全部占尽规模优势、一个夏雷村地块紧临本案，将成为本项目未来关键竞争对手。
Ø 主力户型导向
湖塘地域纺织业发达，通常私营业主老板多是“有车一族”，以在常州市区购房为荣，实际在湖塘购房多是机关单位企业中层阶层，所以，在湖塘100-130平方米之间，以经济实用为主大小三房为主打户型也是一个肯定。其中新城芳草园105平方米三房一厅一卫户型十分好销，说明经济实用、功效齐全房型深受市场欢迎。
3、住宅区域调查汇报
Ø 户型结构
湖塘楼市以多层、小高层住宅为主，多层为砖混结构，小高层为框架结构，建筑形态、多为板式住宅。产品户型丰富多样，精巧两房、适用大小三房、尊荣四房、豪华五房，空中别墅可满足不一样层次消费群购房需求。市场主打户型为100-130平方米大小三房。
Ø 交付标准
湖塘楼市交付标准基础同常州相同，基础是毛坯房，现在还没有出现全装修概念。交付时，多种管线预设到位，通常单元电子防盗门、进户防撬门安装到位，有线、宽带端口预留，业主基础装修后就可入住。
Ø 承受总价
30万是常州楼市一个分水岭。通常工薪阶层购房多选择100-130平方米大小三房，总价25万左右。私营业主等高端消费总价则在40万以上。
Ø 付款方法
湖塘购房付款方法和常州基础相同，一次性、银行按揭、公积金贷款、分期付款方法多样灵活自由，但湖塘人付款方法大多选择一次性付款和银行按揭两种，分期付款基础没有。
Ø 户型细节
在户型设计细节上，表现人本关心，基础做到全明设计、动线合理、功效分区、公私分开、干湿分离。具体到细节方面，关键表现在房型通常大开间、短进深，南北通透、采光良好，主卧、客厅多朝阳并有观景阳台，阳台形式改变多样，主卧配有卫生间，卫生间多为明卫等。复式空中花园多设计有阳光花房、观景露台等，彰显舒适绿色生活主张。
Ø 购房计划
尽管湖塘楼市供不应求，房价不停拉升，但炒房百分比极少，购房者80%以上均是自主，但以二次购房者为主，投资购房用于出租者约占10%。这说明湖塘楼市还是自给自足型，还处于刚刚起步、迅猛发展阶段。不过，2-3年后，伴随运河改道、“城市副中心”建设加紧，湖塘版块认同度趋强，投资炒房百分比肯定会有所上升。
二、项目介绍
1、项目位置
项目在武宜路以东、金鸡路南侧，占地73427.349平方米，原为武进拖拉机厂、塑料厂、居民区等，区政府计划为大型居住区域。
2、周围配套
交通：紧临武宜路和改扩建金鸡路，距汽车站500米，家门口武宜路上有14路直通市中心，另有508、316、317、320、319通往武进各地，交通十分便捷；
商业：家门口就有信特超市，和在建中阳湖广场（富甲一方）隔河相望；
学校：金太阳幼稚园、湖塘桥中心小学、桥北初级中学、武进电大
医院：常州市第三人民医院、武进中医院
菜场：聚湖农贸综合市场
3、地块分析
当地块原为工业小区，周围散落民居，规模较大，北有金鸡路，南有大通河，周围配套较为齐全，十分适宜居住。但现在周围现实状况破烂不堪，散落民居、闲置菜地、河水污浊，出租户多，影响楼盘居住档次。因为本区域计划为湖塘未来大型居住区，所以放眼2-3年后，金鸡路拓宽、工业区搬离、河水污染源降低并得到治理，和大量房屋拆迁后，这里将会出现崭新一片天地。
三、项目SWOT分析
1、优势
Ø 湖塘经济发达，城市拆迁量大，需求量大、购房能力较强；
Ø 地处湖塘和兰陵交界点，临近312国道，紧依金鸡路、在武宜路和常漕路中间，交通十分便利；
Ø 周围为成熟生活区，小区配套菜场、医院、学校、银行、超市等全部为现成资源，适宜居住；
Ø 金鸡路改造工程在即，政府计划金鸡路以南、项目家门口为绿化区，足以使土地价值脱胎换骨；
Ø 紧临大通河，有天然河景优势，可充足宣传“水居时代”概念；
Ø 项目规模较大，产品有计划宣传后天优势；
Ø 地块多为工业小区，拆迁较为轻易，项目开启快。

2、劣势
Ø 地处传统民房区，周围房屋降低项目档次；
Ø 周围民房内多为租住户，择邻而居观念会影响本项目标销售；
Ø 大通河河水污染较为严重，政府综合治理较为棘手；
Ø 近几年武进区政府发展方向在湖塘桥以南，现在湖塘桥北面少受人关注。
3、机会
Ø 金鸡路拓宽为30米，是本项目标最大利好消息；
Ø 湖塘作为大常州南翼中心，必将引发新一轮城市建设，湖塘区域前景看好；
Ø 湖塘楼市现在推案少，可售房基础没有，房价攀升，市场供不应求。
4、威胁
Ø 湖塘南部区域大盘比如新城南全部规模大，区域外环境好，发展潜力大，为市场看好，将直接威胁本案销售；
Ø 房地产业国家政策性强，准入门槛高、规范严格，给开发带来一定难度和限制；
Ø 项目规模较大，拆迁量较大，开发周期较长，轻易出现部分不确定原因。
四、竞争对手分析
新 城 南 全部
新城南全部在武宜和长虹中路交界处，占地面积700亩，表现了武进房地产界“坚持成片开发，提升房地产规模档次”发展战略，由实力雄厚业绩卓著口碑良好新城房产开发，其金字招牌含有相当号召力。
新城南全部定位“常州南翼新全部会，国际生活示范城”，系武进出现最大高尚住宅项目。计划有大型商业街，过万平方米独立会所、沿河（里底河）泛会所等。并邀请世界著名贝尔高林企业及悒德国际等进行园林计划和建筑计划。
项目周围围绕着淹城森林公园、恽南田购物公园、花园街商业步行街等多个大型项目。新城南全部雄厚开发商实力、超前计划、大家手笔、完善配套、便利交通，均含有独特优势，将成为本项目最大竞争对手。
因为新城南全部现在没有售楼处，没有楼书户型等宣传资料，所以我们对新城南全部计划细节还不十分了解，本企业将深入进行跟踪关注。
五、项目整体定位
Ø 整体计划思绪

常州房地产发展迅猛楼市火暴 楼市看涨不看跌，投资趁早

湖塘区域房地产健康发展，炒房少 区域楼市无泡沫，有增值空间

金鸡路扩建 使地块价值脱胎换骨

地块地段很好，有规模优势 交通方便/配套齐全/天然河景/道路扩建

适宜做中等规模中高级小区 可聘用著名物业管理提升楼盘档次

中高楼盘需要休闲健身去处 项目周围配套虽全，仍需会所画龙点睛

以多层、小高层为主，围合布局 景观做精，户型创新，智能化适用

宣传销售推广专题 14万平方米双水景中央生活特区

Ø 整体定位
当地块原为工业小区集中区域，在老中央生活区内，周围配套较为齐全，此区域政府计划为湖塘桥北大型生活居住区，但居住层次多以工薪阶层为主，所以本项目不宜做顶级楼盘，因为没有一个高级居住气氛，所以我们给项目标定位是：集购物、娱乐、休闲、居住、餐饮于一体中高级小区。
六、项目形象专题定位
u 案名提议
水 漾 年 华
繽紛水漾嘉年華
14万平米双水景中央生活特区
释义：
此广告语时尚感强，亲水特征一目了然。副标题突出“双水景”概念，一为天然水景，自然不加修饰；一为工匠用心之作，缤纷荡漾。“仁者爱山，智者乐水”，居住其间，可感受生命年华美好、享受本案所给予生活特权。
广告语朗朗上口，富有诗意，给人以无穷遐想，充足表现本案大空间、双水景特征。语言简短，上口快、易于传输。

阳 湖 金 水 湾
江南天下秀/璀璨阳湖家
14万平米双水景中央生活特区

释义：
本案名正确地概括了该项目所含有内在和外在特征。阳湖为湖塘代称，表明了该项目所处地理位置。“金”既指金鸡路，又暗喻此区位乃“寸金之地”，同时又暗示该项目拥有“金”质内涵。“水”指大通河，表明该项目标亲水特征，“湾”说明项目规模大并给人心灵港湾丰富联想。
此案名朗朗上口，易于传输。既符合项目地理特征，又迎合本案消费群体彰显身份心理特点。

阳 湖 春 晓
金鸡啼畅/春满阳湖
14万平方米双水景中央生活特区

释义：
其一：本案名“阳湖春晓”富有江南特色，给人以无穷美遐想；
其二：“阳湖春晓”之阳湖是沿用千年湖塘别名，案名方位明确易记；
其三：本案北邻扩建中金鸡路，新金鸡路开通，为项目最大利好，恰如诗中“雄鸡一唱天下白”所言，将唤醒阳湖之春晓。此案名和路名对应和，又兼具诗情画意。
其四：“阳湖春晓”又有祝福湖塘美好明天内涵。
本案名富有韵律、易于传诵。

阳 湖 畅 园
14万平方米双水景中央生活特区

释义：
一个“畅”字，寓意无穷。现有诸事一帆风顺之意，又涵概新金鸡路开通之意，同时暗示入住本园将家事、业事、事事顺畅。
此案名含有好口彩，满足消费者向往吉祥如意愿望。案名言简意赅，内涵丰富无穷。
案名简单易记、易于传输。

其它案名提议：时代逸居/水清木华/江南世家/阳湖春天

u 专题概念提议(一)
一条路 一条河 一个家
水漾年华
繽紛水漾嘉年華—14万平米双水景中央生活特区

一条路，扩建中金鸡路,一条河，天然水景大通河,项目最大优势!一个家，水漾年华。路之端点，水之漾处，是温暖家。
专题语朴实而有温暖感，含有丰富想象空间，表现项目最大卖点。
副标题--中央生活特区示意该项目地理位置优越，交通便利，配套成熟齐全，为区政府计划湖塘桥北未来大型中央生活区；双水景突出项目标环境优势，家外有河，“园”内有溪，彰显生态住宅特色。末尾一个“特”字表现项目标尊贵，表示了一个城市生活新主张。

u 专题概念提议（二）

江南天下秀 璀璨阳湖家

释义：此广告语含有领袖者大气和胸襟。
江南本身就是一部分具诗意名称，江南天下秀，本案既网罗了江南美景于一身，又包容了江南千年文化底蕴于其中。是江南传统文化和江南园林美景集大成者。
璀璨阳湖家，比方本案为阳湖地界新升起一颗刺眼明星。同时又有因为本案存在，而使阳湖愈加璀璨生辉之意。
此广告语大气、个性鲜明。和其它楼盘广告语区分显著，使消费者不会产生雷同感或模糊记忆。对仗工整，便于传输、易于记忆。

七、目标用户定位分析
1、目标用户定位
知道房子卖给谁，项目也就成功了二分之一。是“百鸟在林”还是“一鸟在手”？方法决定结果！仔细研究区域市场，精细划分目标用户群，当项目、业主、宣传成一线时，还担心业主会跑掉吗？！
ü 项目周围老新村换房居民，为项目主力客群之一；
（项目周围有老坝村、烈帝村、夏雷村等村落，计5千7百多户家庭，1万三千多人口。这些村落全部面临拆迁之嫌，是本项目主力用户群。其中烈帝、降子村是湖塘镇综合实力十强村，华家村、降子村是湖塘镇工业十强村。周围村民有很强购房能力。）
ü 项目周围拆迁户，为项目主力客群之一；
ü 周围学校、医院、机关、工薪阶层，为项目主力客群之一；
ü 大运河改道拆迁户；
ü 部分投资者
ü 外来落户湖塘者；
ü 部分个体、私营业主
ü 其它

2、目标用户特征分析
ü 追求生活品质，对城市生活向往；
ü 有较为稳定工作，拆迁户有一定拆迁补助；
ü 重视地段、环境、物业、服务立即尚户型；
ü 追求经济实用，对面积、家庭智能化系统要求够用；
ü 能承受25万左右总价。
八、项目整体计划和建筑提议
1、总平图计划
本项目北邻立即扩建30米宽金鸡大道，西侧靠近武宜中路，南连大通河，在深入挖掘地块特点后，并结合湖塘区域房地产发展现实状况，本企业提议地块设计成多层、小高层复合小区。
小区整体计划提议采取围合布局，前低后高，前面临大通河为多层住宅，提议设计成联排叠加别墅，但数量不宜太多，后面为六层多层成行列式排列，最终面沿街为底商纯小高层设计，部分商铺可做成会所。然后依据地块情况，在不规则中北部最西侧和东南部各设计1-2幢点式小高层，而不影响后面楼房视野，充足提升土地利用价值。
大门提议设在原拉丝车间周围，提议人车分流设计，一条主干道贯通小区南北，将小区一分为二，在小区主入口处设计大型专题广场，导入“叠水瀑布”汇入沿主干道蜿蜒相依一条小溪内，组团景观散落在小区建筑内。
这么设计，小区整体呈阶梯状，南低北高，负阴抱阳，如同太师椅一样，每幢楼全部有足够开阔视野，冬天还可抵御北方寒流，符合阴阳风水之说，常州大型楼盘金色新城、莱茵花苑等就是采取此种整体布局。
在整体计划布局中，之所以提议沿大通河处设计几幢联排叠加别墅，实则醉翁之意不在酒，而在于画龙点睛，来提升项目档次，以提升业主“期望价格势能”。会所提议设置在部分沿街商铺内，这么一则能够确保小区内环境平静，二则可对外经营对内服务，以确保以后会所正常服务。现在，在各大城市小区中，小区内会所经营管理一直是老大难问题，假如只对小区内服务，经营难认为继服务水平不高，成为开发商一个包袱，假如对外经营，小区出入人员杂乱难以管理。假如会所沿街设置，上述问题将不再成为问题！会所在对内优惠服务同时可对外营业，增加利润以处理会所实际生存问题并籍此来提升服务水平，做到开发商既无包袱之忧业主也满意其服务，一举数得，而金鸡路扩建可谓成人之美。另外在会所经营管理上可对外招标也可自己经营。

2、建筑提议
l 建筑风格
鉴于项目多层、小高层设计特点，依据湖塘现有楼盘建筑风格，为挖掘项目卖点，实施差异化竞争，本企业提议建筑风格宜采取现代主义和欧洲新古典主义风格相结合建筑风格，即以现代板式设计为主调，添加欧式新古典主义时尚元素，比如屋顶、阳台、立面处理，做成类似“TOWNHOUSE”风格多层建筑，尊贵典雅中富含现代生活气息。
我们之所以提议添加欧洲新古典主义建筑风格元素设计，关键有以下几点考虑：
其一，我项目建筑形态为多层、小高层设计，适宜做成类似“TOWNHOUSE”产品风格；我们之所以选择欧洲新古典主义建筑风格，而摈弃“巴洛克”和“洛可可”欧洲建筑风格，就是考虑新古典主义风格是在旧古典主义对称、秩序、均衡、理性、严格建筑风格上添加现代时尚音符，符合中国人居住习惯；
其二，在房屋结构基础不变前提下，增加欧式风格，建筑成本相差无几；
其三，“TOWNHOUSE”正成为一个“城市造镇”计划主打产品，受到市场欢迎，如常州奥林匹克花园就有“TOWNHOUSE”产品。值得注意是，本企业提议是添加“TOWNHOUSE”产品元素，而不是建造“TOWNHOUSE”产品就是出于项目中高级定位和湖塘购房消费特点考虑；
其四，也是最关键，本产品为创新产品，有种多层别墅建筑感觉，现在在湖塘市场尚属首创，依据本企业对湖塘市场消费心理深入了解，相信本产品一经推出定会受到市场欢迎。
l 建筑布局
①建筑单体走线尽可能平行，秩序感强并可避免漏斗效应而产生强风带。
②建筑摆设、朝向、布局应尽可能面向景观资源。
③玻璃采取和小区内整体气氛相统一色彩。
④提议沿街商铺临街柱距6-8米左右，底层层高5.4米。
l 建筑立面
① 小高层三段式设计，以基座、腰线、线板等进行分段化处理。
② 多层除釉面砖及涂料外，可考虑利用部分仿真石砖，可营造欧洲建筑风情。
③ 底墙面可采取含有文化底蕴浮雕设计。
④ 窗形式采取多样化处理（飘窗、角窗等），开闭方法以平移和外开为主。
⑤提议用较活泼暖色作为主色调如黄色、蓝色等。
l 景观阳台
① 在考虑住宅内部采光条件同时，尽可能加大阳台部分进深，以供住户作为休闲空间。
② 在立面上避免单调反复，将其分段配合色彩改变，使大面积墙壁富于改变。小高层采取上下错位式阳台设计。
③提议增加大角度观景窗,比如用270度观景窗,让业主感受到“溪石共嬉戏，水月相玲珑”江南风情。
④为统一立面，提议空调位统一隐蔽在阳台内侧。
l 车库设计
因为小区规模大且定位中高级小区，所以提议人车分流，车库泊位按1：0.6设计，现有地上临时停车位，又需要有地下车库，地下车库提议设计在小区北部广场下，可直接从车库通往小高层，出入十分方便。地下车库通常净高4米左右。
九、户型提议
l 设计标准
因为本项目定位中高级，所以设计应秉承“以人为本”设计理念，坚持实用适用标准，进行户型创新。

l 户型设计理念
户型设计表现人本理念，有明确合理功效分区，注意采光通风，讲究房间间隔分布，具体一点就是：全明设计，大开间，短进深，景观阳台，动线合理，功效分区，公私分开，干湿分离等。
l 主力户型
小户型热销是今年常州楼市一大专题，也反应了因为房价不停攀生，为控制购房总价，消费者在确保功效齐全情况下，对经济实用100-130平方米中小户型更独有情钟，新城芳草园105平方米小三房热销就说明了这一点。
鉴于项目定位为中高级住宅，购房者多为周围工薪阶层，所以本企业提议以经济实用100-130平方米大小三房作为本项目主力户型，而其中110-120平方米三房二厅一卫户型配比合适放大，以迎合市场实际需求。
而130-150平方米户型为补充户型，而150平方米以上户型只是点缀，关键为提升楼盘档次需要。所以，我们户型配比提议是：
户型配比

户型面积
户型类别
配比提议
备 注
90---100平方米
2房2厅1卫
20%

辅助户型
110—120平方米
3房2厅1卫

40%
主力户型

120--130平方米
3房2厅2卫

20%
主力户型

130—150平方米
3房2厅2卫
4房2厅2卫
5%
辅助户型

150以上平方米
4房/5房/跃层
5%
辅助户型

l 户型细节
玄关： 玄关可合适压低，造成先抑后扬视觉效果，上方提议做成吊柜，还能够合适存放部分物品，一举数得。
客厅： 开间4.2米，不少于4米，客厅设计最忌讳全部房间绕厅部署，造成开门太多，通行线路交叉，不利于厅内家俱部署和使用，也影响休息区私密性和平静。
餐厅： 临窗景观餐厅概念，视觉和味觉完美结合，吃饭成为一个享受。
卧室： “大厅小卧”曾经流行，但不能走极端，提议客厅面积在21-30平方米，卧室12-15平方米。
书房: 三房户型中可将多功效房设计成书房,迎合比较重视文化品味学校、医院、机关单位人员。
储藏室：提议既可设计成“走入式”，也可在卧室内设计“嵌入式”壁橱。
墙体： 房间在无非承重墙要求下，提议选择优质薄板或空留请业主打成橱壁墙，以节省空间。
厨房： 提议“L”设计，动线合理，实用方便，有操作平台。
卫生间：通常大户型有双卫，一间主卧，一间公用。公用卫生间提议浴厕和洗手分离，先是“洗手间”，里面是“浴厕间”。
洗衣机：提议在卫生间或阳台辟出一定位置，以免洗衣弄湿地面或穿厅越室不方便。
景观阳台：面积控制在5-6平方米，形状有改变以丰富立面效果。
十、物业配套及景观设想
1、家庭智能化提议
前瞻、实用标准
二十四小时保安巡查/小区电子红外线监控/可视对讲系统（选装）/三表出户远传/小区一卡通系统/车库闭路监视系统/有线电视/宽带/三防报警系统等
2、交通系统
人车分流三级道路体系：
尽可能避免长距离直线车道，期望以弧形车道来控制车速，以减弱噪音及废气污染提升安全系数。
以步道路作为纽带，建立三级网络道路系统，车行路、单元路、景观人性小径相结合，达成出行方便、散步达成视觉上移步换景连续感。
地面材质考虑：车道要耐用、防滑、基础无噪声，设有减速带；步道含有健身、赏景、休闲散步作用；
3、景观及休闲
Ø 建筑景观化
建筑是刚性，应经过景观柔性，把自然和人性回归。所以建筑摆设、朝向、布局应尽可能面向景观资源，做到“推窗见景、户户有景”。
Ø 立体绿化水化
提议保留或移植原有大树林，少建绿地多栽树，大树既是“空气吸尘器”，更轻易塑造人和自然友好统一。起伏坡地、立体绿化，大大提升绿化率同时，使景观改变富有动感和层次。在提升绿化率同时，也应强化“水化率”概念。当地块南邻大通河，自然河道，像人血液一样，流动显示生命活力。园内也应有水景，提议导入“叠水活景”设计，也就是瀑布一个变形，水从高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋润心田，形成双水景概念。
Ø 专题景观和组团景观结合
因为项目规模较大，提议设置一个专题广场，形成一个开放精神堡垒式休闲活动广场，提议以“城市之光”命名，显示武进湖塘大常州副城市中心美好城市前景。
为照料景观均好性，以弱化位置不好房子销售抗性，提议设计组团景观，做到户户有景，家家见绿。
水、绿色、石、雕塑，是造园基础元素。“石令人古，水令人远”、“园可无山，不可无石”，“小中见大”是造园常见手法和精髓。提议雕塑部分和湖塘纺织相关人文历史小品，提升小区文化内涵。比如浣纱女等。
Ø 运动休闲
强调景观可参与性，融合自然、运动、健康生活居住专题，是小区计划一个关键方面。
所以本项目一定要考虑设置部分必需运动休闲设施。提议设计一条慢跑道，把小区串联在一起利于晨练。还要考虑老人和小孩健身玩耍需求，比如建造亲子乐园、老人健身广场、休闲凉亭等，让老有所乐、幼有所玩。
配置一定数量户外健身运动器材，部分散落在小区内部，部分集中在健身休闲广场，提升运动设施利用率。
Ø 背景音乐
小区提议设置背景音乐，兼做紧急广播之用。假日午后，一杯香茗，舒缓音乐，如画风景，打造音乐侵淫生活境界，让人沉醉其间，流连忘返。
Ø 植物选配
风格自然化，园林专题化。即局部不一样风格园林和建筑风格融合一致，相辅相成，形成数个园区，而每个园区全部有其对应专题，为其塑造特殊文化背景，别具一格，趣味无穷。具体做法是利用各类植物独有风味，进行人格化配置，形成多种风格景观，如松柏之挺拔傲然，竹之潇洒风流，杨柳之婀娜多姿，莲之亭亭玉立等。让业主尽享“楼在园中，家在景中，小桥流水到我家”生活意境。
园林化景观还需要贴切艺术化好名称，便于提炼专题景观组团特色，并形成一个系列，使景观特色鲜明有文化归属感，也便于景观宣传推广。比如以代表江南特色“梅、兰、竹、菊”命名，组团名分为梅园、兰园、竹园、菊园。当然，这里只是假设，到时景观设计出台后，本企业再依据景观特色给一个恰如其分组团称谓。

十一、开发步骤及销售安排
房地产开发步骤
第一阶段 前期阶段
㈠工商注册 ㈡税务登记 ㈢立项 ㈣土地手续
名称登记 国税 项目提议书 定桩验线
验资 地税 可行性研究汇报 丈量
房地产资质 统计登记 立项 交纳地价款
机构代码 银行开户 报批 土地过户

第二阶段计划设计阶段
拆迁安置方案提议（领取拆迁许可证）
动迁会及拆迁安置
场地三通一平（房地产开发手册）
申请伐树许可证
和各市政配套部门协调（尤其供电局）
实现七通一平
计划方案
研究评审
总图
报批
（领取计划用地许可证）

同时进行

第三阶段施工图阶段
制作资料（包含用途、计划、结构、部署等）
完成总投资25%以上
物价局立案
提议物价局下对比价
（以上工作领取预售许可证）
主体
配套设计
市政设计
环境设计
（领取建筑施工计划许可证）

同时进行

第四阶段 招标阶段 第五阶段 施工阶段 第六阶段 验收阶段 第七阶段 物业管理阶段
各分部、分项工程完工验收
——全部工程完工验收
——开发商、施工单位、监理企业、设计院四方验收
——房屋入库（确定房屋管理形式房屋验收）
——出库分配及销售，办理产权证
物
业
管
理
阶
段
资格预审
标底编制
编制标书
招标（议标）
协议签定
基础
主体结构
管线
内外装潢
市政配套设施

2、销售安排
Ø 开发推广步骤
鉴于项目规模较大，营建周期较长，拆迁量大不能一步到位，提议采取分期开发策略，开发一期成熟一期，热销一期，逐步拉感人气，树立市场良好口碑。另外分期开发，铺摊面较小，资金压力小、回笼快。
分期开发应依据项目实际情况进行，现在沿金鸡路拆迁已基础完成，可优先开发，然后分期向南推进。
在销售推出时，先主推多层，小高层，后推别墅，最终再推沿街商铺。这种设想关键是依据湖塘购房特点，结合项目分期开发步骤而定。后推别墅关键出于以下考虑：一是有钱人现在对此区域认同度不高销售有抗性，二是临河开发较晚，三是多层、小高层入市轻易可先为项目聚集人气，四是到时大通河因为无工业污染，水质可能得到一定程度改善，环境优势可深入得到彰显。
明年金鸡路改扩建后，恰好为本项目开发，树立项目形象打下基础。为让来往人群看到小区内部建设绿化情况，也为使沿街商铺增值，提议沿街小高层区域先建成售楼处和绿化区，营造项目环境优势，等整个项目开发基础结束后再建造推出，到时，金鸡路早已扩建好，业主也已部分入住，人气已足，可最大程度提升沿街商铺价值。
Ø 销售初步设想
本项目是双益房产开发第一个项目，本企业认为，本项目成功不仅仅表现在良好销售业绩上，更关键是经过本楼盘高尚品质，来彰显开发商实力和形象，以此树立开发商良好市场口碑，为继续开发奠定基础。
Ø 推广思绪
本企业认为，本项目推广一定要思绪清楚，总揽全局，运筹帷幄，方能“步步为赢”。
在分期推广上，既要结合拆迁开发进度，又要依据市场行情，合理控制销售节奏，在照料资金快速回笼同时，确保项目利润最大化。
在宣传推广上，采取细节感动业主，让细节彰显楼盘品质，用事实说话方法打动业主，而且能够优先做好尽可能提前做好，让业主明明白白消费。比如，先把售楼处做好做精，考虑先造样板房，样板房可造在多层内。如奥园、银河湾等楼盘就采取如此做法。
在宣传上，一定要突出关键卖点，强势出击，不一样阶段宣传侧关键不一样，并形成一个整体宣传系列。比如关键宣传本项目区域为政府计划大型生活区，一条路一条河一个家卖点演绎，突出双水景环境优势等，来提升项目“14万平方米双水景中央生活特区“整体形象。
Ø 营销推广标准
在营销推广上，一定要坚持“整合营销”概念，全方面整合有效资源，形成最大协力。在具体推广上，对推广方法进行研究创新，在确保推广效果前提下，一定要加强成本核实，以达成用最小投入取得最大推广效果。
Ø 营销推广方法
是漫天撒网、大而无当滥炸，还是一击中、“精而准”宣传？不一样阶段，有不一样要求。
我们在营销推广方法上，一定要深入研究消费群体心理特点，既要选择常见有效推广方法，又要不停进行创新，有针对性选择特色媒体，开展有成效宣传活动，做到有放矢，达成最好宣传效果。
十二、初步营销推广策略（假设案名为水漾年华）
1、营销方法
Ø 常见方法：
①广告营销（报纸、电视、电台等）
②促销活动营销（开盘活动、公益活动、房展会等）
③优惠手段营销（折扣等）
④工地营销（工地形象塑造、工地管理等）
⑤其它营销方法
Ø 创新营销：
比如在首付款问题上，有些开发商可先为业主垫付一到二个月部分首付资金，以缓解业主购房压力；制订购置多套或团购优惠措施；对购房常客或介绍购房业主进行优惠等等均属创新营销。其最大特点就是方法灵活多样，有市场针对性。
2、包装策略
Ø 硬性销售包装
⑴工地包装：工地作为买家关注和行人注目标地方，是宣传最经济和最直接媒体。可利用在进入工地道路两旁设展示牌，工地围墙上印上广告宣传语或灯箱广告，吸引注意力，营造气氛。
工地直接反应了贵企业施工单位工作作风。所以发展商在卖楼前，其一必需要求施工单位完全按操作规程进行严格文明施工，塑造一个整齐、有序工程形象；其二、开始卖楼，发展商必需确保工程施工正常进行，以免给买家造成开发商没有实力印象。
⑵接待中心包装：
售楼处形象包含室外和室内两部分，二者均不可偏，室外部分是一个整体楼盘视觉引导系统，意在营造出醒目、浓重销售气氛，该部分内容有：
室外展示：
①大型户外广告展示牌：小区整体效果图展示
②灯箱展示：展示小区繁荣景象。
③工地围墙广告牌：叙述14万平米双水景中央生活特区特征。
④售楼处门头
⑤道路指示牌：项目区位指导。
室内部分
售楼处室内形象组成包含：整个接待和展示大厅设计风格。
①售楼资料准备如售楼书、宣传单张、认购协议书、付款方法价目表和办证程序等，全方面介绍楼盘情况和购楼者相关注意事项。
②模型包含：总体模型和分户模型
③展板：购房需要推行手续、户型展板等，同时烘托售楼现场气氛。
④建材展示区：将整个小区所用高科技建材展示给用户，增加其卖点和提升用户信心。
⑤样板房：给用户一个实地参考，给用户一个好心情，进而产生欲望。
⑥全部售楼人员穿著颜色和楼盘主色调保持一致性。

Ø 软性销售包装
媒体广告、促销活动、优惠方法等
3、价格定位和策略
宗旨：在改变中把握时机，本着“低开高走，逐步拉升”价格策略，这么会给买家造成一个抓紧时间购房感觉，不然，时间越往后价格越贵，同时也给买家造成一个升值信心。
ü 定价方法：
①依据项目和周围楼盘评定比较表能够得出比较系数，由此来确定本案价格，这种方法比较科学严谨，不会发生方向性错误，符合市场发展趋势。
②可依据售楼中心接待用户信息反馈来确定价格，此方法较为靠近用户心理价位。
ü 均价：
楼盘定价方法有很多个，有“成本+利润”定价法，有依据市场行情定价法，有依据项目区域均价结合产品品质定价法，我们提议采取依据项目综合质素和周围竞争楼盘比较后然后取加权平均值方法来制订均价，此定价方法科学严谨。
项目和周围楼盘价值比较表

项目名称
欣达园
丰乐公寓
四季新城
新城芳草园
本案
地段
8
9
9
9
9
档次
7
8
8
9
9
规模
8
9
9
8
9
景观
8
8
9
9
9
工程进度
9
9
9
9
8
配套设施
8
8
9
9
9
交通
9
9
9
9
9
外部环境
8
8
8
9
8
户型设计
8
9
9
9
9
间隔设计
9
9
9
9
9
综合
82
86
88
89
88
项目均价评定：
①比较系数=项目评定得分/比较项目评定得分
②可调均价=每个比较项目标比较系数×比较项目标均价
③项目评定均价：每个比较项目标可调均价之和/比较项目个数
楼盘名称
均价元/㎡
比较系数
可调均价元/㎡
评定均价
丰乐公寓

1.02
2040

欣达园
1800
1.07
1926

新城芳草园
2400
0.99
2376

四季新城三期

1

本案

2085元/㎡
ü 付款方法及优惠方法：
购置房屋，对通常家庭来说，一下子要拿出二三十万，确实要耗尽一生积蓄，而且还得依靠银行借贷；即使是高薪阶层，在短时间内筹集数十万资金，也不是人人全部能做得到，相当部分也要向银行借贷。所以，购房者在关注住宅销售价格、环境、交通、房型等原因同时，也很讲究付款方法。
⑴鉴于正常情况下销售中提议采取以下方法：
①一次性付款方法（九七折）
签署房产《认购书时》交付定金
七天内签署商品房预售契约并付清楼款余额至楼款90%
接入住通知书后办理房屋交接手续并付清楼款余额10%
②分期付款方法（九九折）
签署房产《认购书时》交付定金
七天内签署商品房预售契约并付清楼款余额至楼款30%（含定金）
房屋封顶后七天内付清楼款30%
房屋室内装修完工后七天内付清楼款30%
接入住通知书后办理房屋交接手续并付清楼款余额10%
③银行个人购房贷款付款方法
签署房产《认购书》时交付定金
七天内签署商品房预售契约并付至楼款30%（含定金）
银行提供个人购房贷款70%
⑵鉴于市场对本案热情度很高，为预防形成哄抢行为，提议采取：
一次性付款方法、银行个人购房贷款付款方法，无任何折扣。
⑶鉴于市场对本案热情度不高，需要促销活动期间提议可