物业公司保安部量化管理手册样本.doc
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1、北京裕展物业管理中科院软件园项目管理中心保安部量化管理手册二零零三年十月十五日用户满意是我们永远追求裕展服务宗旨以真挚服务,让用户满意;以规范管理,走精品之路;以创新理念,创裕展品牌。裕展服务方针 前 言保安部是现代物业管理关键组成部分。保安部是物业保卫组织,是负责物业安全保卫工作职能部门,受物业总经理领导,具体负责物业所属项目标安全保卫工作。保安部在业务上接收物业当地公安机关指导,并依法配合公安机关进行工作。第一章 组织机构第一节 保安部机构设置标准现代化管理中多种机构设置,全部要努力争取精简、统一、有效,物业管理机构也不例外。一、 精简:既机构、因事设职、职责分明,工作量饱满,工作程序简化
2、,机构层次少,效率高。二、 统一:既安全机构内部实施统一领导、统一指挥,物业安全工作成为统一网络。三、 有效:既安全工作要讲究时效和办事速度,使安全机组成为速度快、效率高机构。另外,还应符合下列标准:(一) 和物业管理体制相适应标准;(二) 和物业管理项目标规模水平相适应标准;(三) 和所管项目安全设施相适应标准;(四) 和所负担安全保卫任务相适应标准;第二节 保安部任务和职责一、 常开展消防安全和法制教育,使职员、业主、租户牢靠树立“安全第一”观念,提升对安全保卫工作认识。二、 逐步建立健全安全防范管理制度,主动推行安全保卫岗位责任制。三、 加强园区和家眷区内部治安管理,维护内部治安秩序,为
3、业主、租户发明安全舒适居住或办公环境。四、 做好园区和家眷区消防管理工作,督促检验逐层落实情况。五、 做好交通疏导工作,确保园区交通通畅,避免交通事故发生 。 六、 帮助公安机关查处治安案件和侦破通常刑事案件。七、 做好上级领导来园区安全保卫工作。 八、 做好涉外管理工作。九、 帮助公安机关查处破坏事件和治安灾难事故。十、 调解所管物业项目内多种纠纷、控制事态、预防多种恶性事件发生。第三节 保安部组织架构图园区北门岗园区巡查岗家眷区大门岗家眷区巡查岗园区大门岗中控值班员保安队队长保安部主管第四节 保安部人职员作范围一、 保安部主管:全方面负责保安部管理工作。二、 中控值班员:负责中控室防火、防
4、盗设备值机,参与突发事件处理。三、 保安队队长:全方面负责保安队勤务和日常管理工作,参与突发事件处理工作。四、 保安队队员:负责保安部勤务具体实施工作。第五节 保安部量化管理目标一、 管理项目实施封闭式管理,保安工作在量化管理基础上向智能化前进。二、 利用计算机进行现代化管理。三、 各级保安人职员作规范,作风严谨;将保安人员值勤、学习、训练、生活用量化管理达成规范、统一。四、 认真作好“四放”工作,设备、方法、人员、管理到位。五、 园区和家眷区无重大火灾,定时举行消防演练。六、 园区无重大交通事故,做到人车分流、管理到位,定时进行交通安全宣传。七、 危及职员、业主、用户安全处有显著警示标志,有
5、防范方法。 第六节 保安部量化管理标准一、 职员、业主满意率95%以上;二、 刑事、治安案件发案率5%以下;三、 消防设备、设施完备、完好率100%;四、 保安员岗位合格率90%以上;五、 职员脱落率5%以下;第二章 岗位职责和工作量化实施细则一、 保安部主管岗位职责和工作量化实施细则(一)、保安部主管岗位职责基础职能:熟悉国家相关法律法规和企业各项规章制度,率领全体保安人员,认真完成一切和保卫园区和家眷区财产、职员、业主、租户安全相关工作。负责制订保安部工作计划并组织实施、组织保安人员进行业务技能培训、监督检验保安人员对企业各项规章制度实施情况、全方面管理保安部工作。一、 落实实施国家和当地
6、政府颁布各项安全法规,组织相关人员主动做好园区消防、安全工作。全方面负责园区安全工作,确保各项安全方法落实和实施。二、 熟悉本园区内外环境,研究轻易出现各项隐患,向管理中心行政管理部门提出切实可行安全方法。确保园区内职员、业主、租户人身、财产安全,尽可能地避免损失和违法行为发生。三、 和国家职能部门及当地公安、消防机关保持有效合作,配合政府相关部门对园区发生各类案件进行调查。四、 负责防火安全委员会日常工作,帮助各部门建立义务防火组织,建立各部门安全防火制度并对义务防火员进行防灭火知识、技能培训。五、 当有党和国家领导人及外国首脑等关键来宾来园区参观、视察时,组织、制订、实施特殊警卫方案。确保
7、关键来宾人身财产安全。六、 同企业各部门保持良好关系。帮助各部门各关键部位制订完善逐层岗位责任制,组织企业职员培训,讲授相关安全和消防知识。七、 熟知本部门职责、职权、工作环境,定时组织召开安保会议,并依据社会治安情况和季节改变调整工作关键。八、 负责制订保安部人职员作安排,并检验指导下属人职员作,制订改善计划或方法,纠正不良倾向。九、 代表保安部向企业领导请示汇报。签署保安部备忘录、日报、申请汇报、保安部预算、培训计划等公文,并提交企业行政领导或相关责任人审批。十、 完成上级领导交办其它临时性任务。(二)、保安部主管工作量化实施细则一、 严格遵守企业上下班时间,星期一至星期五天天早上:8:0
8、0签到,下午:17:30签退。做到不迟到不早退。二、 天天:8:008:30; 11:3012:00; 13:0013:30; 17:0017:30检验检验园区、家眷区安全情况和保安各岗值勤及中控室值班员值班情况,发觉安全问题立即安排处理;发觉保安人员值勤问题立即纠正,严格实施企业考评制度。因工作原因不能按时检验时,可在其它工作时间段完成,但天天不得少于四次检验。三、 天天:22:0022:30关键检验1#、4#楼大堂岗值勤情况和清楼情况。四、 天天:8:3011:00; 13:3016:00处理保安部日常工作。(1)接电话时应在电话铃响三声之内接起,并说:“您好!保安部。”(2)遇有职员、业
9、主来保安部时,应主动起立让座,使用文明语言。(3)遇有职员、业主需要办理车证或停车泊位时,应在10分钟之内完成。(4)遇有职员、业主报失物品时,应在3分钟之内了解清楚情况,然后在1分钟之内安排巡查岗负责查找,同时安排大门岗注意盘查。(5)遇有需要开动火证时必需亲自到动火现场检验是否含有动火条件和防火方法落实情况(6)遇有企业领导安排工作任务时,应依据领导要求办理。(7)遇有企业其它部门需要协作时,应依据其它部门要求安排组织实施。五、 遇有紧急突发事件发生时,应在3分钟之内赶到事发觉场,组织保安人员按紧急突发事件工作步骤处理。六、 天天:16:0016:30组织保安队员进行安保理论知识学习;16
10、:3017:00组织保安队员进行军事训练。七、 每七天二早晨检验保安队和中控室卫生情况。八、 每七天五早晨搜集整理保安部各岗值勤登记资料。九、 每七天五:14:00参与管理中心部门工作例会,汇报本周工作情况和下周工作计划及需要其它部门协作工作。十、 每七天五:17:3018:00组织召开保安队工作例会,总结本周工作情况,传达企业例会相关精神。十一、每个月月底负责制订并上报保安部月工作计划。十二、每个月30日组织中控室值班员召开工作例会,总结本月工作情况,部署下月工作,并组织值班员进行园区和家眷区防火安全专题检验。十三、依据消防法要求,每十二个月负责园区消防设施、器材检修工作。十四、负责保安部季
11、度、年度费用预算和上报工作。十五、负责保安部年度工作计划和总结工作。十六、负责制订并组织多种安全宣传日宣传活动。二、消防中控值班员岗位职责和工作量化实施细则(一)、消防中控值班员岗位职责一、 值班员应熟悉中控室多种设备基础原理、功效,熟练掌握操作技能,负责设备监视和运行。二、 中控室实施二十四小时值班制度,值班员必需严格遵守值班制度,工作中集中精力、头脑清醒、反应灵敏、快速认真确实定和处理每个报警。三、 认真学习专业知识,熟练掌握中控室多种设备正确操作方法和灭火器使用方法,能够有效组织现场人员扑救早期火灾。四、 熟悉园区建筑结构、布局和关键部位位置,检验报警要快速正确,不能凭经验办事。工作期间
12、严格遵守中控室各项管理要求,认真如实填写中控室工作日志几多种工作统计。五、 随时掌握中控室多种设备运行情况,主动配合工程技术人员进行修理、维护,不得私自拆卸、挪用或停用,时刻维护多种设施正常运转。六、 值班人员无权出借机房内任何机器设备和通讯设备,机房所配机器设备、器材要珍惜使用,非值班人员不得随意操作机器设备。七、 依据保安部安排,主动配合主管做好每个月防火安全检验工作,立即发觉和排除多种安全隐患。八、 严格遵守交接班制度,接班人员未到时,交班人员不得离开,接班人员应认真检验设备工作情况,交班人员应如实交待本班工作情况。九、 完成上级领导交办其它临时性工作。(二)、中控室值班职员作量化实施细
13、则一、 中控室实施二十四小时值班制度,分白班和夜班。白班时间为8:0020:00;夜班时间为20:00次日8:00。值班员应严格遵守企业考勤制度,做到不迟到不早退。二、 值班人员必需严格遵守交接班制度,接班人员应提前15分钟到岗,做好上岗前各项准备工作,包含处理个人事物、打好开水、换好工装等。三、 交班人员应在下班前15分钟做好交班各项准备工作,包含检验消防报警系统、智能防盗系统设施设备运行情况、打扫中控室环境卫生、设施设备擦尘、清点值勤用具和各部位钥匙,如实填写工作日志和多种工作统计(包含电话统计、报案登记、值勤用具领取登记、钥匙领取登记、1#、4#楼职员加班登记、物资出门条统计等),汇总本
14、班工作情况和遗留问题;四、 交接班人员提前5分钟进行工作交接,交接内容包含:检验消防报警系统、智能防盗系统设备运行情况,清点值勤物品和各部位钥匙,电话卡使用情况,中控室卫生情况及本班遗留问题和注意事项等。五、 交接双方确定后填写交接统计,接班人员开始上班,交班人员下班。六、 值班人员在值班期间如发生消防报警系统、智能防盗系统报警时,应在报警铃响三声之内正确确实定出报警种类和地点,并在30秒之内用对讲机通知巡查警卫进行确定。警卫确定后如属于误报情况,应填写工作统计。属于设备故障,在填写完工作统计后15分钟之内联络工程部进行维修并将情况汇报给保安部主管。如属于真实报警,按保安部紧急突发事件处理预案
15、实施。七、 值班人员在值班期间应严格遵守中控室电话使用管理要求,在电话铃响三声之内必需接起,使用文明用语:“您好!中控室”,如遇有职员、业主、用户电话咨询时,应耐心解答,并在3分钟之内联络相关部门处理,同时做好统计。八、 值班人员在值班期间如遇有职员、业主、用户报案时,应在3分钟之内了解清情况后,在1分钟之内通知巡查警卫负责查找,通知大门岗注意盘查,同时将情况上报保安部主管,并做好报案统计。九、 如遇园区大门岗在值勤中发生突发情况时,应在15秒之内赶到现场,控制事态发展,同时通知警卫队长。将当事人带到中控室,上报保安部主管,十、 遇有执法部门人员、车辆因工作原因进入园区时,应在1分钟之内上报保
16、安部主管,并负责接待,等主管赶到后,依据主管指令实施。十一、天天夜班人员在22:30负责将1#、4#楼大门钥匙交给警卫队长,在警卫人员闭楼结束后11:10将钥匙收回,并做好钥匙领取登记工作。十二、天天夜班人员在23:00以后如遇1#、4#加班人员加班结束要求开门时应在1分钟之内通知巡查警卫负责开门。十二、每个月30日参与保安部工作例会。并依据主管安排对园区进行防火安全专题检验。三、警卫队长岗位职责和工作量化实施细则(一)警卫队长岗位职责直接上级:保安部主管督导下级:保安队全体人员一、 帮助保安部主管开展日常工作,具体实施企业各项规章制订。二、 对当日工作做好计划安排,督导警卫及临时工作人员具体
17、实施。三、 开展对警卫人员思想教育、安全教育及岗位培训工作。四、 协调各警卫班组工作,对外部门请求配合事情努力完成。五、 参与制订重大活动安全保卫方案,并负责重大活动安保工作现场指挥。六、 负责处理警卫人员不能处理事件,遇紧急突发事件做出快速反应,合理安排布署,并组织消防警卫人员现场处理重大事件,立即向经理汇报。七、 依据公安部门要求及上级领导指示,提出对园区安保工作具体计划及方法,依据保安部经理指示配合公安机关对刑事、治安案件进行调查。八、 审阅警卫日常各项报表、统计、召开周例会和班前、班后例会。九、 完成上级交办其它任务。(二)、警卫队长工作量化实施细则一、 警卫队长全方面负责警卫队勤务和
18、日常管理工作,天天2:003:00;7:008:00;9:0010:00;11:0012:00;13:0014:00;17:0018:00;19:0020:00;23:0024:00检验警卫各岗值勤、着装、仪容仪表、礼节礼貌和自行车摆放、机动车停放等情况,发觉问题立即纠正。如工作原因不能查岗时,可在其它时间段检验,但白班不得少于6次查岗,夜班不得少于2次查岗。二、 天天16:0016:30;16:3017:00率领保安队员参与保安部主管组织理论学习和军事训练。三、 天天22:3023:00检验1#、4#楼清(闭)楼工作。四、 遇有突发事件发生时,白天应在3分钟之内、夜间应在5分钟之内赶到现场,
19、并根据保安部紧急突发事件预案处理。五、 遇有各岗位值勤工作记录表用完时,负责将旧记录表搜集整理上交中控室存档,同时补发新记录表。六、 天天20:0020:15组织保安队点名。七、 每七天五17:3018:00率领保安队员参与主管组织工作例会。八、 每七天日20:0020:30组织保安队召开周工作例会,讲评本周工作,部署下周工作。九、 每个月30日参与保安部防火安全专题检验工作。十、 每三个月向主管将保安队工作、学习、训练情况和队员思想动态以书面形式上报给保安部主管。四、 警卫班长岗位职责和工作量化实施细则(一)、警卫班长岗位职责直接上级:警卫队长督导下级:警卫人员一、 在警卫队长领导下负责本班
20、勤务和日常管理工作。二、 负责对警卫人员和所辖区域安全管理工作。三、 率领警卫人员,认真搞好安全保卫工作,严格检验、督促警卫人员落实岗位责任制。四、 上情下达,下情上报,立即向上级反馈多种信息,落实上级指示精神和工作安排。五、 加强法律知识学习,增强法制观念,掌握园区内治安保卫工作规律、特点,时刻维护园区安全工作生活秩序。六、 认真做好本班警卫考勤、考绩工作,如实统计、处理多种情况,交接班后向警卫队长进行汇报。(二)警卫班长工作量化实施细则一、 警卫班长在警卫队长领导下全方面负责本班勤务和日常管理工作,依据警卫队长安排,率领全班完成值勤任务和学习训练工作。二、 在上岗前15分钟,督促全班人员做
21、好上岗前准备工作,检验队员着装、值勤用具佩带情况。三、 提前10分钟组织全班人员在驻地门前列队并提出要求,率领全班人员齐步行进到各自值勤岗位进行交接班工作。交接班次序白班为:园区巡查岗、园区大门岗、家眷区大门岗、家眷区巡查岗;夜班为:1#、4#楼大堂岗、园区大门岗、家眷区大门岗。四、 交接班时应检验各岗值勤用具完好情况和有没有遗留问题及注意事项。五、 遇有突发事件发生时,应在3分钟之内赶到现场,并依据主管或队长指令实施。六、 天天16:0016:30;16:3017:00率领全班人员参与保安部组织理论学习和军事训练。七、 天天22:30从中控室领取楼门钥匙,率领本班人员开始清楼工作。清楼时应从
22、顶层开始,逐层检验23:00以后是否留有加班人员,并对加班人员进行登记,楼内电器电源是否关闭,垃圾桶内烟头是否熄灭,其它部位是否存在火险隐患,各单位门窗是否关闭上锁,顶层检验完成后延消防通道下至下一层进行检验直至一层。23:00关闭电梯。23:10关闭楼门并将加班统计和钥匙交到中控室。八、 每七天五17:3018:00率领全班参与保安部工作例会。九、 每七天日19:3020:00组织全班召开班务,立即掌握全班人员思想动态,做好队员思想教育工作。十、 每七天日20:0020:30率领全班参与保安队工作例会。十一、每个月30日将全班工作情况和队员思想动态以书面形式上报队长。五、 软件园门卫岗位职责
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