房地产行业项目策划方案样本.doc

圣得时代广场策划项目
    前 言……………………………………………………………2
一.项目概况………………………………………………………3
二.技术指标………………………………………………………4
三.专题概念………………………………………………………4
四.市场定位………………………………………………………6
五.目标市场………………………………………………………6
六.目标用户描述………………………………………………8
七.对新余市房地产广告调研……………………………… 11
八.相关广告创意表现……………………………………… 12
九.媒介组合策略……………………………………………… 15
十.媒体调查及选择…………………………………………… 17
十一.实施计划………………………………………………… 20
一、推广总思绪………………………………………………… 20
二、形象品牌推广……………………………………………… 21
三、首期(正式认购)促销方案……………………………………28
四、强期（开盘）促销方案………………………………………32
五、二期促销方案……………………………………………… 36
六、连续期促销方案………………………………………………36
十二.全案工作步骤表………………………………………… 36
十三.初步广告预算…………………………………………… 37
前 言
圣德时代广场项目策划组前期介入，全程参与，认为地产开发，策划应先行标准，在当地块招标、拆迁、报建同时进行市场调查和概念采购及理论研究，明确目标市场、确定概念产品定位、概念产品类型、思想理念及实操方案，在两个循环工作时段完成项目标整体定位汇报、首期开发模式汇报、项目整体计划及建筑设计关键点汇报、项目驱动专题定位汇报、项目营销关键点提交等一系列工作聚集并向开发商提交全案步骤策划汇报书。
现阶段，开发商已安排实际投资，基础明确了开发日程安排，鉴于此，项目策划组策划内容将更含有实操性，同时明确全案步骤日程安排。
现在是本案广告投入期，一直到项目标胜利收尾，广告将穿插于项目标每个阶段“天使在细节中，魔鬼在细节中”广告得失成败无疑关系到本案整体策划。圣德时代广场将要打造新余市房地产界一个亮点，也努力争取建成新余市标志性建筑。诚然，从产品先天条件及后天给予价值过程结果，这是一个地利天和好项目，好项目就应该会演出，好项目就应该知道怎样被外界认可，让外界接收，让天使轻舞于每个步骤。依据广告法则某一条阐释，以最直观，最独特且熟悉，最适合项目定位，最小成本用最行之有效方法让个案取得利润最大化。说得有理，做得出就不是说出来，要做这个过程在很多原因中对目标市场正确拿捏，对新余市房地产市场现实状况，消费水平，政策过渡，甚至于人文地理，风俗习性等全部要有良好把握和应用。在此基础上，在明确工作责任和风险前提下本案策划组将在把握信息，理论研究中进行本案整合推广，将天使进行到底！
一. 项目概况
“圣德时代广场”项目地块原属市五交化企业和市百货企业使用3023号、3024号宗地（附图），初始用途为仓库用地，现为新余市农贸市场用地，两宗地合二为一总体计划（工地形状详见附图）,地处新余市商贸中心老城区黄金地段---火车站广场前，胜利路口和站前路交汇处。人流量大，位置甚佳，环境条件比较理想。
工程设计计划拟采取大城市高级次风格。设计关键放于商住
步行街计划上，以商带住。步行街主体为两层建筑；一楼临街设计为商铺，街面拟采取高级花岗岩板铺设建成高端休闲购物步行街，店铺经营品牌专业商品；整个二楼及连接综合楼二楼为大型连锁购物广场；步行街主入口处为两栋小高层建筑，连接步行街住宅区，三层以上为居住物业。
步行街及住宅立面造型新奇，利用现代感觉强烈材料及色彩，景观绿化渗透步行街每一处，共同营造一个集休闲、购物、娱乐、居住为一体大型小区。
依据市政计划文件及相关本项目标部分计划意见，本项目预期开发建造成新余市首家现代化豪华靓丽商业步行街，集观光、休闲、购物集贸等多功效于一体，未来新余市新生代中央商务区“CBD”唯一彰显。该项目标建成，将会为漂亮妖娆新余市再添一道靓丽风景线。 
圣德时代广场前期策划工作已经告已段落，策划汇报业已提交完成，全部工程施工立即如火如荼开展，针对房地产业“产品未出，广告先行”整体广告策略，现就本案具体情况，度身量衣，理论上包装推广策划分为以下多个阶段：
※广告（前期投放）预热期
※广告集中（内部认购）升温期
※广告（开盘）集中引爆期
※广告余热连续期
二. 技术指标
本案占地23.67亩，合15870平方米。各类经济技术指标以下：
用地面积： 15874.72㎡
住宅部分建筑面积：28215㎡
商铺部分建筑面积：12948㎡
首层商铺建筑面积：6474㎡
总建筑面积： 41163㎡
地下车库建筑面积：4357㎡
建筑密度： 40.7%
容积率： 2.59
绿化率： 38%
三. 专题概念
项目地处新余市渝水老城区，一向是市民投资经营，购物休闲首选去处，传统商业气息，给该项目标开发价值加重商业砝码，相信建成“圣德时代广场”必将打破新余市尚无现代综合购物步行街商业盲区，其必将成为未来新余市新一代商务生力军。
结合新余市房地产物业市场基础走势和本项目地块得天地理优势、良好商业气氛及其远期计划条件，对该项目给予综合考察，具体分析对待，最终“圣德时代广场”项目策划组决定以以下个案形态入市。 
景观休憩、双‘C’大空间、集商大全部会（双C指CBD、CLD）
地王之尊、时代之旅
从金碧辉煌商场到宁静闲怡家、我圣德时代广场
城市关键商圈、财富经典演绎
纵横渝洲、领导生活
发明新时代财富神话
大手笔打造新余亮点
城市魅力原于商业繁荣
商业区成为城市亮点，标志着新余在和国际接轨现代文明之路上，又跨出了新一步
购物中心形态、商业步行街风格、精华区定位
经过人工景观融入，商务财富贮备形象缔造，地段条件优越，居住环境便捷，发明一个悠然经商、留连购物、乐哉休憩美满友好空间，
本案广告关键将围绕着开发专题，将工作关键点放在该项目标商业物业推广上，经过整体商业店铺有力促销，带动整个住宅物业销售。
四. 市场定位
围绕本项目标开发专题定位，建造一个功效齐全、档次高、配套设施健全、规范商住配套小区。
同时，以一个新余市仅有、全新形式入市。主动广泛宣传，经过多个渠道、多个形式、多个媒介来加大本项目标宣传力度，努力烘托该项目产品品位、档次和整体形象。
五. 目标市场
广告投入应有绝正确针对性，明确广告所要面正确群体，充足了解这个群体社会关系、人文气息、生活秉性、生活质量、经济水平等。
经过调查分析，圣德时代广场策划组基础锁定本案目标群体，并深入细化，对项目目标用户进行挖掘和分析，充足掌握目标用户心理状态，为项目标全方面推广奠定有力基础。
本案计划指标和建筑品质均趋向于高级化，该项目标诉求目标用户不管是在整体质素、人文形象、生活品位、投资眼光等方面来说也是高质量，且相对年轻化。
再次罗列本案目标用户以下：
l 住宅以小换大型
l 经营环境大城市型
l 功效配套差换好型
l 外来投资型
l 追求时尚型
l 连锁经营型。
针对以上多个目标用户置业诉求，其共同点就是对物业要求稍高，心态较为前卫化，经济势力较为强厚，对新鲜事物接纳性好。针对如上追求时尚、崇尚经商用户心态特点，我们在作好价格战同时，辅以有力广告连环攻坚战，不怕用户不被征服。
另外，调查发觉，新余市城区常住人口为28万，各类型企业日见居多。早些年，山里安置了很多军工厂，其中，最出名要数江西新余钢铁厂了。这家上万人大厂是上海第七钢厂60年代迁移过来。现在上海人几乎全部已经走光了，钢厂效益也大不如以前了。但终究是“瘦死骆驼比马大”，一直放不下看似真有一个承袭制贵族血液。可就中国现在社会现实状况及在国际舞台演出功效和极端两极分化显著今时今日，这匹快瘦死骆驼眼见着马是越来越壮、越跑越快，不得不放下自认为高层身价，寻求发展。近几年，新余钢铁厂改变机制和体制，逐步削去驼峰，但不知是进化或是退化成马，可也越跑越快了，现在既是全国关键铁合金基地，又是一个普特钢兼有大型冶金联合企业，是中国500家最大工业企业之一。企业资产总值52亿元，注册资本6.1亿元，占地面积1800万平方米，各类专业技术人员5600余人，其中有中、高级专业技术职称人员1170余人。现在，包含其家眷和和新钢相关系人口在内占新余市总人口三分之一以上，职员家眷13万多人，占新余市总体消费群56%以上。这是一个相比于新余市其它人属于高素质，高质量，高端群体。经济水平和消费眼光一样也属高层，在本身工作、居住质量和安排关系人投资等时候会对新余市建筑物业用和外界相近眼光审阅，无，就会退一步而求之；有，就会先一步而拥之。从房产物业专业眼光和群众眼光来看，本项目无疑是最能够和现代化连接，最适合其心理原因生活蓝本。所以项目策划组有一个针对于项目最直接想法就是牢牢抓住这一品质和本案品质相近可能更确切说是很符合本案群体，这就必需在其全部针正确宣传路径中进行宣传。所以，新钢-此群体应归纳于本案大用户部。
六. 目标用户描述
l 住宅以小换大型
属于“以小换大型房”这种情况消费者，她们现在居住面积在60-100平方米左右，大多数现在居住在七八十年代所分公房里或自建房里。这类群体多数是改革开放受益者，相对年轻化，年纪在28-38岁之间，含有一定市场经营能力或含有精湛专业知识及技术，理性思维能力强，追求生活质量，重视地段、小区文化、生活配套、交通、教育、环境等，对房型细节设计要求严格，价格也是其关键考虑原因。对居住环境要求素质较高，追求自由个性和严谨务实统一，追求高标准服务小区，对现代化、科技化含量有较高追求，这类用户以自住为主，大部分喜爱装修一次到位。
l 经营环境大城市型
这类针对经营者而言，她们现在经营环境不差，不过她们心里一直有个期望，能够有那么一个地方，含有国际大城市特点，同时有一个物已类聚形象，高级次，功效齐全，色彩明亮、简约，含有现代化时尚感觉，符合自己个性和想象中经营环境，可依据自己喜好和自己想向大众传输一个思想来定位自己经营风格。她们部分在追求利润 之余，也在追求着一个品位和秉性，对经营配套设施、功效性能方面有很强感知程度，这类用户买和租比重是双互。
l 功效配套差换好型
这部分消费群体现在居住场所和经营场所周围环境差，部分功效配套并不健全，或是经营者经营气氛不浓郁，居住者居住功效不全方面。她们在积累资金同时一直在用眼光在搜索着市场，期望能发觉一个和其思想本质没有什么区分，功效配套和功效划分等全部比较健全，居住环境便捷所在。她们现在居住地方给其带来了相当大不便，所以在她们心理功效配套和生活便捷是她们唯一追求居住条件。
l 外来投资型
这部分人群中也包含新余市当地方人在外人口，属于在外淘金，返乡置业者；而这类人之外人群是部分外来投资者，依据市场调查组调查显示，有来自南昌、浙江、广州、福建等外来人士陆续进驻新余投资置业，她们认为在新余市政策指导下，地方人为了家乡发展一直在寻求愈加好、更强投资方法，而其带来正是部分发达地域投资和经营模式，在帮助新余加紧发展同时，自己更是有利可图。这部分人会追求新余稀少物业和独特经营环境等进行全新市场运作。
l 追求时尚型
这类人以年轻化为主，年纪范围大约在25-38岁之间，轻易接收新生事物，对现代化多种事物全部会有很强烈好奇心理，经济能力良好，社会经验比较足，鉴赏力和追求本身享受和个性也很显著，在日常生活中会有意让自己个性显现，这部分人在装修风格方面会自己做主，公共部分装修她们也追求品质和风格，越是时尚她们越想接收，不怎么会去考虑多出原因，她们认为独特才是有价值。
l 连锁经营型
这类群体在新余经营已经站稳了脚跟，有自己固定经营场所，或收租，或经营，在利润显见和资金剩下情况下她们会重视到再次投资可能性。另外部分经营者会开部分自己商品连锁或是部分品牌连锁，因为对于新余市市场和前景她们是有讲话权，而且除了在再次经营路径上她们似乎不能有其它经营手段，因为起规模不能大到由她人管理，本身已经有一中投资在这里，脱不了身，也不能丢下，所以会选择再次头经营。
七. 对新余市房地产广告调研
新余市多年来在中国贸易、金融保险、工农业生产、文化卫生和体育、生活水平和城市建设等方面全部有着很大进步和维持一个可连续发展势头，当然，这是相比于前几年，相比于九十年代，现在新余应该骄傲。而且我们现在是用一个很符合新余当地眼光看待新余，这是相当客观；在主观上，新余是不能和譬如说上海、广州甚至南昌这些城市相比，我们知道，把新余放在一个这么高度是不切实际，她们根本就不是一个层面上事物，所以无法比较，只能对比和看齐和做楷模。
所以，在调查研究房地产市场宣传手段方面应该结合如上前提，而且不仅仅是调查研究，在本案广告计划中也应该考虑到以上元素，结合地方实际情况做出适协议时又应该要发明性广告计划。
现在，新余市房产推广没有我们常见那种连环轰炸和全方位形式，等级之分也不显著甚至千篇一律，最多最关键形式是一中派单形式，即A4纸张大小宣传单张。工作人员分成若干个点遍布城区各个人流量集中地方，散发单张，这类广告出现和流行有其分工合作原因。新余市房产发展商并没有真正认识到房地产全案策划和全案操作步骤关键性，大多数开发商并没有找诸如这类合作伙伴，这大多数里面假如有合作伙伴话也是单单进行产品销售代理企业，新余本土化策划企业也仅仅重视或停留在销售代理这一块，销售企业分成点数为4-6个点左右（这个点数范围包含广告费用在里面），为了节省宣传成本又垂延利益，她们把花最小成本使利润取得最大化广告法则如此演绎。确实，成本降低了，但利润真正增加了吗？又有谁知道不这么做另外一个或多个结局呢，不得而知。其次，报纸、电视、户外广告等全部含有，但量少且无新鲜感，除了一个刚城国际五金城是面向全国招商以外，其它项目全部是在本土广告平台进行宣传。而新余广播电视报、新余日报、新余电视台等就首当其冲担当起了这么一个平台。当然，这些媒体并没有房地产专版和专栏，新余电视台中房产广告基础没有广告片，只是在电视荧屏上方或是下方出现相关字幕。对于户外广告，工地现场、繁荣地带、交通主干等是选择关键，现在已经有户外广告除了刚城国际五金城之外还有月亮湾、利达·格林小镇、康盛世纪等。不管是分期开发项目还是短期项目，户外广告从悬挂起就一直没变过，可能会从头到尾一如继往。总而言之，新余市房产广告是落后，档次是跟不上，势必影响其楼盘形象。
八. 相关广告创意表现
圣德时代广场必需开启新余市大城市化消费场所和人文主义人性关心时尚尊贵之家新形象；开启新余市房产开发和经营现代模式；开启广告策略品质效应。我们努力争取有以下几点表现：
l 全部广告手段和形式有统一色调安排，依据本案品质和要达成形象印象，提议以宗红色为主，表现现代简约不简单档次形象。
l 本案LOGO应在任何广告处随地可见，广告专题应有瞬间效应和能够提升产品档次。
l 广告分阶段进行，努力争取在受众中保持新鲜感，随时全部能吸引受众向往。
l 广告效果应营造出本案诉求点，营造一个高级物业，一个购物天堂，一个品位小区，一个地王之尊，一个时尚之旅，一个CBD……
l 顺势而定，假如开发商有连续动作话，发明出品牌效应，同时加重房产策划描述。
l 制造新闻，但必需实事求是，譬如新余市首条休闲购物步行街全线动工等一系列感性新闻，其中本案软文也包含其内。
l 广告应做到有头有尾，有始有终，相互呼应，含有显著连贯性，给受众一个可靠、安全、能够信赖感觉，并造出一个相对稳固和能够吸引受众向往广告系列。
l 营销中心和工地现场包装应重视整体统一。
l 新钢用户应确定更强针对性。
广告专题出发点提议以下：
l 八 大 投 资 经 营 优 势 轻 易 成 就 新 商 业 中 心 地
1、入关已成 时尚涌动 5、城南商圈 醒目十分
2、大浪淘沙 时势所需 6、强强联手 铸就经典
3、旺揽地理 坐落经纬 7、成本事先 胜人一筹
4、便利交通 易快轻松 8、专业经营 致富锦囊
l 六 大 经 营 主 题 把 时 尚 浪 潮 推 至 巅 峰
［经典百老汇］：世界著名品牌，标榜时尚时尚
［玫瑰新天地］：装点城市丽人，尽显女人风情
［绅士魅力营］：扮酷多元纷呈，激情稳重并举
［城市合家欢］：勾画居家蓝图，提倡优质生活
［文体科技集］：充满运动活力，紧抓科技节拍
［全味娱乐网］：尽揽国际美食，体验娱乐前卫
l 宣传关键：
一个荟萃中外名品、品牌购物天堂
一个城市亮点、城市休闲必到之处
一个拥有200多家品牌店精华商业区
一个组合大型购物中心
一个和我们生活息息相关步行商业街
一个跨世纪商业经典
广告语：
和时尚共语，让浪漫永存!
为大众著名品牌量身打造
把时代浪潮推至巅峰
营建赣西部时尚商业区
Kenzo自由、宝姿优雅、淑女屋温情、ESPRIT斯文、A.V.V
街头随意、纪梵希之向往年轻、Ferragamo之多姿多彩、法涵诗之简练华丽、HugoBoss动感、阿玛尼精英气质、POLO贵族休闲……锁住你视线。
步行街旺铺处理您“心中疑虑”
在圣德时代广场，购物、文化、休闲和居住结合得如此美妙!
九. 媒介组合策略
电视、报纸、户外广告、促销活动、各类宣传资料等并不能盲目标投入市场，要跟随销售节奏和工期进度合拍而上，循序渐进，合理利用媒介资源，充足发挥其针对性特征，形成有智谋完全攻略。
依据目标受众所处区域和范围，前期阶段宣传推广关键在新余市区和新钢推进，进入销售后即在新余市新老城区及各人文中心范围内宣传。
阶段性部署前期以立体组合全方位媒介进行多点进攻，平面、报纸专刊、户外广告、电视台及固定场所宣传品无偿赠阅全部能够考虑齐头并进，首先以奠基仪式和营销中心开放为宣传起源，这之前，报纸新闻和电视新闻播放本项目标登陆，营销中心开放以后在胜利路两旁灯柱上开始悬挂导路期，进入内部认购期电视、报纸及户外广告齐头并进，为项目开盘造势。开盘后一至两个星期内在报纸上进行开盘时总结。在中期则以软性宣传增多，硬销广告降低方法控制广告投放量并补充广告诉求不足。最终在再度销售期前后以营销手段诉求再作一次全方面宣传，进行二期促销阶段。
战略性安排以下：
l 前期以形象推广为主；
l 中期以功效性诉求兼形象推广为主；
l 后期以销售手段兼功效性诉求为主。
 电视 报纸 户外展板 路标 车身 灯箱 活动 礼品
导入期  ◎ ◎  ◎ ◎ ◎ 
升温期 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
引爆期 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
保温期 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎   
再度引爆期 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
连续期  ◎ ◎ ◎ ◎   ◎
扫尾期 ◎ ◎  ◎ ◎   
投放频率及规模
导入期：5%
升温期：15%
引爆期：40%
保温期：10%
再度引爆期：35%
连续期：10%
扫尾期：5%
十. 媒体调查及选择
1、新余市媒体调查
l 新钢电视台
新余市全市城市人口28万多快要29万。新钢有限责任企业现有职员家眷13万多人，是全国500强骨干企业之一，占全市总体消费群56%以上。新钢电视台现有职员近80余人，多种专业技术人员60余人。在99年10月投入近600万元资金安装了含有现在国际水平光缆网络，设备进行了全方面更新，终端用户2万多户，覆盖面达99%。节目内容丰富多彩，每个星期六有要闻回顾、钢城漫步、科技新航线、下周银屏、钢城影院等栏目，深受广大观众喜爱。新钢电视台只针对本企业播出，而新钢之外新余人是收看不到这类节目标，新钢人对于自己电视台关注是比较大。
l 新余电视台
新余电视台共有二套节目，另外还有一个台是公布消息和通告，面正确是整个新余市人群，包含新钢，除了新闻和转播其它王牌节目以外，这两个台基础为当地广告，其中房地产广告所见不多，有时会在屏幕上下方出现字幕而已。
l 渝水电视台
新余市老城区包含周围全部为渝水区辖区，渝水电视台和新余电视台一样大小覆盖面，但所针正确受众恐怕会比新余电视台少。
l 新余日报
《新余日报》是中共新余市委机关报，创刊于1985年7月23日。现为对开四版，周一至周五为正报，周六为《新世纪周末》。因为是机关报，其所面正确受众不一样于通常老百姓，其消费水平和追求生活质量意念属于一个更高层面。
l 新余广播电视报
在众多媒体中，广播电视报广告有其独特优势，就形式而言，它是一个报纸广告，而实际上又和广播、电视有着亲密相关性和互补性。在一定范围内兼有广播、电视、报纸三种功效。本报是新余市发行量最大，阅读时间最长刊物。
l 新钢报
其性质是和新钢电视台一样，企业内部刊物。面对群体一样是新钢用户，对于企业本身部分要素等要闻等有立即速度，发行量两万份左右，除了订阅以外还采取索送等形式。面积广，在新钢中有极强阅读范围及符合本项目理念阅读受众。
l 江南城市报
这是一份江西日报社主办报纸，报社地址在南昌，面向全省公布，各地县全部有其经销点，发行量位居全省之首。内容丰富，可读性强。在新余市发行量在同类型报业中居首位。
l 户外广告
新余市业务量和综合型广告企业有整体来看是两家，一为丽明广告、一为中天广告，而且在新余市区内街道两边灯柱上并不让悬挂类似导路期之类户外广告，不过其中中天广告企业能够经过其可靠业务关系进行申请和悬挂，在这一点上本项目能够发明新余之最，就是悬挂房地产导路期广告。在户外广告选择点上，城南、城北和两区交通枢纽处。城南为胜利南路和北路转盘处或国贸大厦门口，城北为赣新路口处，两区为劳动路立交桥处。相关工地宣传包装是必需，另定。
另外车身广告因其流动性大，受众面广并有不一定确实定性等功效，一直被认为是广告宣传最好路径，本项目将会在阶段广告中进行投入。
2、项目广告推广媒体选择
从广告投入成本和广告所要达成效应方面考虑，并经过仔细分析目标群所包含面基础和现实条件下，决定广告路径选择有以下媒介机构：
新余日报
新余广播电视报
江南城市报
新钢报
新余电视台
新钢电视台
中天广告企业（其为唯一可做导路旗广告企业）
公交广告企业
十一.实施计划
一、推广总思绪
本项目为商住综适用地项目，而且项目定在新余市首个高级、功效齐全、寓休闲购物于一体化大型综合商住步行街项目。这就决定了商业和住宅项目必需分开推广，首开商铺，以商业项目来带动住宅项目标整体销势，现有利于住宅推广和价值提升，同时也能够提升项目地块品质，将商业项目标价值大大提升。
作为商业项目，经营者对于建筑所处地理位置、主体建筑结构、建筑风格等等均需求甚高。就项目现在进度而言，明年初首推商铺,住宅销售为辅。
本案暂定于二月到三月期间进行销售前准备工作，其中就包含广告投入时间安排。什么时候开始进行市场前期广告投入？本案将以一个怎样姿势出现在市场上？怎样保持市场温度？怎样进行二度销售期？怎样和销售节奏紧密连接？这将全部是本项目广告推广关键。在本项中将会列出项现在期广告投入，广告投放量，内部认购期广告计划等广告实施方案。
暂列推广工作步骤表
二、形象品牌推广
（一） 项目内部认购前期广告推广
1、广告目标
 在本阶段推广上应以软性广告为主，电视广告、硬性广告等为辅，争取在短时间内广泛快速扩大项目产品著名度。
在项目认购前期，使70%以上潜在目标用户了解我项目，吸引一部分用户去售楼现场参观，并从侧面引导部分用户认购“圣德时代广场”，为项目正式开盘发售聚集用户。
2、宣传形式
 以报纸软文、专题汇报和户外媒体为主，辅以硬广告、电视和DM等形式。
3、广告媒体选择：
关键以当地颇具受众群体，在当地民众具相当影响力新闻媒体，《新余日报》、《新钢报》、《新余广播电视报》；新余一套、二套电视台、新钢电视台及户外广告等。
4、时间 （2月1日开启）
（二）具体媒体炒作
因为本项目定在较高档次，所以，在广告宣传中，应注意媒介组合策略，突出本项目标卖点，如优良商业气氛、绝对地域优势、高级物业、优美景观、优异物管和时尚户型等特点。
l 报纸连环软文类
1、主 题：以新闻形式介绍本项目标登陆新余和入市
广告标题： 和时代共语、让漂亮永存
公布时间：（营销中心开放和奠基仪式时间）
2、主 题：介绍圣德时代广场远期计划设计。
广告标题：时代圣德精雕细琢，美善相随好生活。
公布时间：（内部认识购期间）
3、主 题：介绍内部认购期间效果反应
广告标题：圣德时代生活，真知灼见品质
公布时间：（内部认购末期）
4、主 题：展现圣德时代广场现代高级生活
广告标题：风生水起，圣德时代展现锦绣前途。
公布时间：（公开销售期）
5、主 题：专题报道圣德时代广场举行内部认购
广告标题：商业实力铸就、圣德品牌见证
公布时间：（内部认购前期）
6、主 题：对于奠基等活动进行新闻报道
广告标题：新闻部进行新闻稿件公布
公布时间：（活动后）
l 硬版广告
主 题：“圣德时代广场”将于×月×日进行全方面认购，前50名用户将享受两个点优惠，并为全部光临好友准备了大量精美礼品，欢迎大家来拿。
广告标题：新余市首个商业步行街亮相渝州，“圣德时代广场”对外正式全方面认购（创意文案）
公布时间：开盘前（三月早期）
公布媒体：新余日报、新钢报、新余广播电视报、江南城市报
持 续 期：一个星期之内
版 面：新余日报、新钢报1/2版黑白或套红、新余广播电视报、江南城市报整版和1/2版彩色。
l 户外媒体类
时间段：营销中心开放至开盘期间陆续投入
1）城南区
选 址：胜利路和抱石大道交叉地
持 续 期：有三个月为基点
版面部署：
版面以“圣德时代广场”鸟瞰图为主，版面底部注明项目开发商、设计方、代理方、项目地址和财富咨询电话等。
2）城北区
选 址：赣新路口
版面部署：
版面为设计单位设计最终稿
3）项目地段周围范围
以胜利路为基点沿街到项目地块，整体用刀旗或导路旗插过去，形成延续性视觉冲击力。
l DM中邮广告类
该项由本企业组织并设计正多开彩版报面，由中邮负责印刷5000～10000份，并经过中邮强大发送系统将广告宣传资料定向发往潜在用户群。
l 企业杂志制作
由本企业组织设计一份企业杂志，内容包含：
1、开发商实力及团体能力
2、圣德时代广场整体项目标宣传
3、圣德时代广场商、住项目标个体宣传
4、新余老城胜利路未来景观憧憬（涵概本项目）
l 电视类
电视类广告以专题报道和硬性广告为主，经过电视广告能在最快时间里达成有效宣传目标，而且能树立楼盘形象，从而促进用户最终落定。
开盘前30天即奠基仪式时进行电视投放，陆续在新余市（一、二套）电视台、新钢电视台、播放本项目形象片、专题介绍片及奠基仪式和内部认购场面热烈等专题报道片，然后关键进行开盘前准备工作和关键电视广告轰炸，每次时间大约5-10分钟。
l 公交（车身喷绘、车内电子）广告
公交广告含有流动性特点，能在视觉上起到反复通知作用，一个较有冲击力公交广告能产生比很好口碑宣传作用。
依据本企业对项目标了解，考虑到路段、费用、及有效推广原因，提议选择301、901、303、9路公交及双层巴士为广告媒体。开盘前一月进行投放。
l 促销活动
1、圣德时代广场电影月活动
1）活动目标 
针对本项目标目标用户群，结合项目标费用控制，及新余市目前年轻消费心理，特举行此项活动。经过对认购期前来我售楼展示厅看房、选房用户无偿发放电影票活动，以最小费用，达成最快通知目标，并以此独特活动形式，在市民之间形成口碑宣传效益。
此次活动并不局限于看电影人多或少，而是经过此次活动赠票树立一个流动，并有奖活动过程，播放影片题材由本企业提出，电影院提供，在选题时务必保持一个流行、时尚、浪漫、温馨活动环境。
2）活动时间、活动地点
内部认购期
新余市影剧院
3）活动形式
○1买断新余市影剧院30天或是半个月播映权
○2播放目前获奖名片或选择题材片
○3给全部来咨询处意向用户发放印刷有本项目宣传资料电影门票
④在影剧院内布上对应宣传横幅、宣传条幅等。
4）活动专题
圣德时代电影月，精品小区电影月回报新余市民。
5）相关宣传之准备
○1项目16开单张宣传折页
○2三分钟项目宣传片（拍摄由电视台制作）
○3宣传展板（内容为企业介绍、项目介绍、项目计划背景图）
备注：活动单位之联络，费用预算详见本企业后期提交项目提议函。
（三）销售、宣传资料制作
在正式内部认购之前必需完成以下相关资料印刷制作
l 售楼书
l 户型单张
l 宣传折页
l 发售传单
l 认购书
l 销售统计表
l 用户（VIP）资料统计表
l 其它相关销售、宣传资料
（四）广告实施报表
本项目首次进入市场，其中第一次目标和服务对象是本项目营销中心开放和开工奠基活动，而广告时间段范围一直到本项目进入开盘前强劲广告宣传开启为止。
报纸（元月底至2月12日）
时间 媒体 版面 内容
2月5日（周四） 新余日报 1/2版套红 为2月8日举行营销中心开放暨开工奠基仪式作首次宣传
 新余电视报 1/2版彩色 同上（外加软文说明）
 新钢报 1/2版套红 同上（形象、档次印象）
2月7日（周六） 新钢报 1/2版套红 同上
2月8日（周日） 新余日报 新闻报道（附图片） 以新闻形式对这一天项目活动进行总结说明并提出专题概念等
 新余电视报 同上 同上
 新钢报 整版黑白 相关奠基、相关营销中心
三、首期(正式认购)促销方案
圣德时代广场营销中心开放暨项目开工仪式：
1）活动目标：
经过此项活动联络潜在业主，将圣德时代广场发售信息快速传输出去，从而产生很好社会效益和经济效益。
2）活动时间、地点：
2月份
早晨9：30-11：30
营销中心 项目地块前 
营销中心开放和工地动工奠基仪式并举
3）活动大致内容组成：
○1领造成辞
○2舞狮、点睛
○3和会人员自助餐（以水果拼盘、糕点、饮料为主）
○4剪彩（售楼厅前广场）
○5参观展览中心和项目地
4）活动开展暨准备工作：
○1 确定和会人员名单
○2邀请函呈递
A. 特邀嘉宾：上级领导、主管部门责任人、著名人士、地产教授等（具体名单由圣德房地产开发企业和致远策划企业协商确定）
B. 媒体记者
新余报社、新余电视台、新钢电视台、新钢报等
○3庆典代表讲话
A. 圣德房地产代表一人
内容：简明说明物业品质，交楼日期，保质保量，物业管理服务条款等。
B. 计划设计院代表
内容：简述项目设计创意，项目设计等级品质，远期设计计划目标等。
C. 致远代表一人
内容：专业房地产策划机构、提供专业技术确保；
热情周到服务、专业咨询服务力量
○4工作人员
全体销售组人员6～8人
圣德房地产开发企业相关工作人员
广告企业、代理企业代表
摄影师2人，音像、灯光师各1人
5）销售物品准备
○1销售资料准备
楼书、折页各500份
楼宇认购书、按揭须知
礼品袋
○2销售人员办公物品准备
○3记者红包、稿件筹集
○4音响、麦克风、（摄像）
○5礼品100份（具体另议）
○6圣德房产企业咨讯1000份
6）现场部署
○1200平方米演出台、讲话台，统一铺设红色地毯
○2高空气球配条幅
l 数量：2个
l 规格：直径3米，条幅长7米，分别为红色或蓝色
l 材料：复合膜
l 内容：热量庆贺圣德时代广场公开发售
③花蓝装饰
数量：10个
规格：五层中式
部署：时代广场（展示厅）左右两侧
④礼品发送
种类：待定，不过得以实用、耐用，摆饰品、装饰品为最好
数量：100份
⑤其它准备
l 剪彩刀8个
l 高级署名簿2本、高级水彩笔2套
l 绶带10条【内容：（圣德时代广场，前卫时尚新形象 ）
（圣德时代广场，商圈有你更出色）
（走进圣德时代，尽展商者飚姿态）】
l 胸花50个
⑥礼仪小姐
l 数量：4～6位
l 位置：时代广场（展示厅）两侧，而且身批绶带
⑦军乐队
l 数量12位
l 说明：要专业人员
l 位置：时代广场（展示厅）右侧
⑧醒狮（备用案）
l 数量：2对
l 规格：南狮
l 位置：时代广场（展示厅）左右
广告投入
具体采取促销活动后媒体介绍和新闻通稿，软性宣传等形式。
四、强期（开盘）促销方案
圣德时代广场正式开盘发售
进行电视、报纸、户外广告等全方面轰炸，为开盘筹备能量，宣传目标紧紧围绕公开销售日期及连带项目标专题概念思绪形象展开。在公开发售这一天将举行开盘活动，譬如圣德之夜之类。有可能采取激光镭射舞台。在开盘前30天内，譬如定为3月13日开盘那本宣传期即为2月12日开启至3月底，总体第一期广告暂定为3月-6月份，广告计划及广告预算以第一期为主，因为项目周期不短，在实施广告时注意一定衔接性和可连续性，分阶段有计划性进行，方便调整战略。具体实施计划以下：
1、 报纸（入市前期宣传和开盘后惯性宣传时间为2月12日-4月1日）

时 间 媒 体 版 面 内 容
2月14日（周六）情人节 新余日报 套红1/2版 结合奠基等活动和报纸首次宣传以感性形象再次宣传内部认购期开启
 新余电视报 1/2版彩色 同上
 新钢报 1/2版套红 同上
2月15日（周日） 新钢报 软文宣传 城市生活篇
2月16日（周一） 新余日报 软文宣传 同上
 新余电视报 同上 同上
2月22日（周日） 新余日报 软文宣传 又一层面宣传本案专题概念和各开发理念及认购情况
 新钢报 1/2黑白版 形象宣传和内部认购期情况
 新余电视报 1/2彩版 同上
2月23日（周一） 新余日报 软文宣传 品牌篇、质量篇
 新钢报 软文宣传 品牌篇、质量篇
2月29日（周日） 新余电视报 1/2彩版 项目部分具体情况，譬如户型，设计计划等
 新钢报 1/2黑白版 同上
3月1日（周一） 新余日报 软文宣传   同上
 新钢报 同上 内部认购期情况
3月7日（周日） 新余日报 1/2版套红 宣告开盘日期，入市价格等
 新余电视报 整彩版 同上
 新钢报 整版套红 同上
3月8日（周一） 新余日报 1/2版套红 宣告开盘
 新钢报 同上 同上
3月12日（周五）植树节 新余日报 整版套红 开盘宣传
 新钢报 1/2套红 开盘宣传
 新余电视报 1/2彩版 开盘宣传
3月13日（周六）开盘 江南城市报 1/2彩版 今天开盘项目整体形象广告，此为在新余本土之外首次项目宣传，努力争取重视形象和效益分析及生活理念
3月14.15日（周日、一）摊开做 新余日报 新闻报道（附图片） 以新闻形式对项目开盘入市进行总结全方面宣传
 新钢报 同上 同上
3月22日（周一） 新余日报 软文宣传 开盘销售情况
 新余电视报 1/2彩版 同上
 新钢报 1/2黑白 同上
4月1日（周四） 新余日报 软文宣传 可连续广告宣传
 新余电视报 同上 同上
 新钢报 同上 同上
2、电视（3月1日-4月1日）
新余一套、二套节目和新钢电视台同时进行，制作两段精良片子。一段为为感性形象片；一段为从项目奠基开始到前景计划专题片，时间各大约为2分钟。同时在三个电视台播放，时间选择在晚上9：00-10：00左右，白天中午12：00-13：00左右。另外2月8日奠基和营销中心开放及3月13日开盘等系列活动由电视台拍摄写实进行新闻报道。初步广告时段以下：
新余一套：A6 《家园》前 21：55-22：00 时为2分钟专题
B1 《新余新闻》前12：30-12：33 时间为30秒
渝水台： A3 剧（3）前 21：35-21：40 时间为2分钟
新钢一套：A段 《新钢新闻》前 19：50 时间为30秒
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