苏豪时代广场物业管理项目招商投标书模板.doc

徐州苏豪时代广场
物业管理项目

投

标

书
南京诚丰物业管理
地址：南京栖霞区胜利三村483号

目录
第一部分 投标函
第二部分 投标企业概况及投标报价表
第三部分 企业授权委托书
第四部分 企业介绍
第五部分 企业资质证书
第六部分 服务承若
第七部分 项目关键人员资料
第八部分 组织机构、人员配置、人员选聘要求、人员培训
第九部分 物资材料、固定资产配置
第十部分 综合报价测算
第十一部分 商业项目管理难点和关键
第十二部分 机电设备设施管理要求
第十三部分 本项目可能出现各类应急方法
第十四部分 管理制度目录
第十五部分 档案资料管理
第十六部分 编制依据

第一部分 投标函
徐州成功置业：
我 南京诚丰物业管理 现经过徐州成功置业招投标办公室参与 苏豪时代广场 物业管理投标工作，并于二〇〇六年 月 日经过资格预审，并全部根据贵方要求在要求时间内完成各项前期准备工作。在此次投标中本企业将以精心准备、真诚态度主动参与，并作出以下承诺：
1、本企业已了解招标人相关《“苏豪时代广场”物业管理招标文件》内容、细则、要求、措施及条款，并同意响应招标文件内容及要求，以贵方招标文件内容为基础，投标“苏豪时代广场”物业管理服务。
2、本投标书物业服务费报价和其它报价包含了“苏豪时代广场”全部物业管理服务内容涵盖了投标人管理服务开支及其它费用。
3、本企业同意以本投标书内各项报价，向项目提供投标书明示全部物业管理服务内容要求、标准和质量，并同意将各项服务费报价约定于协议期内保持不变。
4、本企业同意于中标并签署《前期物业服务协议》后，在约定时间内提供投标书内所述之物业管理服务；接收业主监督、政府行政部门管理。
5、本企业知晓招标人选定中标人，无须向本企业公开中标人资料或做出招投标其它任何解释，一切相关选聘中标人活动以本项目评标规则为依据。

南京诚丰物业管理
二〇〇六年七月

第二部分 投标企业概况及投标报价表
企业名称
南京诚丰物业管理
法定代表人
张茂安
企业注册地
南京栖霞区胜利三村483号
注册资本
万元人民币
企业资质等级
三级
投标人全委托管理物业规模及管理业绩

总建筑面积 万m2,其中住宅 万m2 ，商业 万m2 ；
物业管理服务费投标报价
物业服务费收费标准报价：

1．住宅区 1.30 元/㎡.月，公共水电费按0.20元/㎡.月分摊；

2．商业区 9.00 元/㎡.月，公共水电费按 6.00 元/㎡.月分摊；

3．地下车库车位 元/位.月； 露天车位 元/位.月（按徐州市物业管理收费标准收取）

投标单位（章）
月 日

第三部分 企业授权委托书
授权委托书
本授权人申明：我 （姓名）系 （投标人名称）法定代表人，现授权委托 （姓名）为我企业参与“苏豪时代广场”物业管理投标授权委托代理人，代理人全权代表我参与该项目物业管理招投标活动，所签署该物业管理项目提交投标文件及评标过程中澄清、承诺、签署《前期物业服务协议》，签署协议文本本人均认可。
代理人无转委托权。特此委托。

代理人： 性别 男 年纪
身份证号码： 职务：
投标企业 ： 南京诚丰物业管理 （公章）
法定代表人： （签字或盖章）
身份证号码：
委托日期： 年 月 日

第四部分 企业介绍
香港诚丰集团是一家集技、工、贸、服务为一体现代化企业集团，集团以设计、制造、销售家俱为龙头，现已涉足地产、贸易、航空物流、造纸业等多个行业。集团在香港拥有“诚丰实业国际，诚丰办公系列（香港），香港诚丰投资企业，香港德雅家俱”等全资直属机构。1993年起前后投资在中国大陆建成规模经营三大生产基地：诚丰家俱（中国），深圳诚丰家俱厂和诚丰五金钢具厂，专业化生产高中等办公家俱、高级酒店家俱、厨房家俱。
诚丰家俱（中国）总注册资金超出1亿港币，总投资达2亿多港币。企业下属诚丰家俱厂、诚丰万进家俱企业，诚丰五金钢具厂、诚丰装饰工程、诚丰房地产开发（福清）、 诚丰物业管理 诚丰钢琴厂等生产实体，分别从事家俱生产、销售、工程等业务。厂房面积达60000多平方米，占地面积快要500亩，服务职员、生产及销售人员超出3000名。
　在销售管理方面，充足利用企业遍布全国销售网络，发挥四十余家分支机构服务快捷优势，资源共享。　　　
诚丰物业企业成立于1999年，关键以服务为龙头，立足于物业行业发展。企业一直致力于为住户塑造整齐、优美小区环境。同时诚丰物业企业也是一家科技企业，企业拥有高资质优异工程师和经验丰富技师，以微电子计算机控制、工程技术开发等专业组成科技开发基础力量,开发研制了完全基于网络办公管理软件产品。软件集经验开发研制，将多种形式物业企业，不一样用户办公需求中含有共性应用，抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务管理、办公室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等关键方面，应用网络这一共享资源平台和共享路径，围绕企业信息源将办公体系全部自动化、步骤化、数字化。凭借其著名电子商务网站中国物业网常年为中国物业企业提供高质量、多层次电子商务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段，企业经过高技术实现高效率、低运行成本办公管理体系，赢得最大效益，才是真正目标。多年来,勤劳诚丰人一直以“诚信服务, 丰裕社会”为服务宗旨立足于社会。

诚丰物业企业不仅有丰富物业管理经验，同时还聘用了上海浦东潍坊物业集团企业作为常年咨询顾问，不定时学习上海物管优异理念和管理经验。企业现在管理龙福山庄，在雨花区，面积3.6万平方米，今年已经过ISO9000质量管理体系和ISO14000环境管理体系，管理已步入智能化范围。小区内设电子监控系统，二十四小时保安值勤、巡查、站岗，利用科技手段确保了小区内安全。山庄内绿化设施委派专业企业进行常年养护，绿化一直保持葱郁，茂盛；维修工定时对公共设施进行检验及日常维护，并能向业主提供室内有偿维修服务。二十四小时专员看管大型地下停车场，免去了业主有车难停烦恼。小区优质服务，居民满意，让我们企业更有信心，更有能力来迎接更多挑战。
企业拥有高资质优异工程师和经验丰富技师，以中青年科技骨干为主体机械、微电子计算机控制、工程技术开发等专业所组成科技开发基础力量,加之高级管理人员和一支精良专业，实施高科技技术结果商品化，产业化，集人才，信息结果市场四位一体科工贸企业。企业开发高新技术产品市场，热忱地实施网络管理，逐步推广网络信息，电子商务服务，以优异服务树立诚丰企业形象。
企业开发物业管理软件和办公自动化软件已全部投入市场，得到了很多用户赞同。企业专业化服务不仅仅面向于业主，也面向于物业管理企业。企业家政服务，绿化服务，网络信息工程，软件开发工程等服务全部已得到用户认同，我们荣誉用户遍布南京、连云港、上海等地。
企业把IS9001国际质量认证体系一直贯穿于管理全过程中，以优异服务维护着诚丰形象，根本确保消费者利益。同时诚丰还以其蓬勃发展势头，伴随行业发展腾飞不停前进。
我们是以“业主服务满意”为宗旨物业企业，我们服务准则是：快速、便利、周到。
诚丰人会用自己产品质量和服务质量去赢得广大用户信任，使诚丰企业在商品经济竞争中占有一席之地。
　一直以来，我们恪守“诚信服务，丰裕社会”企业信条，不停挑战，完美自我，从产品每一个部件做起，从每一个用户做起，使“诚丰”成为中国外家俱市场某种著名品牌。遍布全国四十多家全资分支机构营销网络和“九大服务承诺”更为诚丰优质服务奠定了坚实基础。立足国门，放眼世界。我们满怀信心和您共发展。
诚信服务，丰裕社会
真诚合作，携手共进

第五部分 企业资质证书

第六部分 服务承诺
日常物业管理阶段是物业管理企业实施管理和服务功效关键阶段，关键内容包含治安管理、车辆管理、机电设备设施维修和养护、清洁管理等多方面内容。（依据实际情况酌情调整）

保安管理
项目
标准
人流控制
对来访人员须经过保安室，和主人通话取得同意后方可进入，并进行访问登记和离开注销登记手续；对装修、搬运人员采取办理出入证管理，对其活动范围进行一定限制；对可疑陌生人，采取追踪、监控方法，必需时可上前问询。
物流控制
对物资流动实施申报、盘查、登记制度，住户物品搬出须向管理处提出申请，由管理处向门岗传达并提供方便，巡查人员由责任和义务对物资流动进行礼貌盘查，全部物资流动实施登记放行手续。
车流控制
要求车辆保管员熟悉每辆车情况，同时强调其高度责任心和管理人员严格认真检验制度，发放停车证，立即统计进出车辆车牌号、车型等信息，加强巡查工作，确保不发生丢失案件。

清洁卫生管理
划分日常清洁和定时清洁项目，合理分配工作任务，分块包干，责任到人，保持环境一直清洁洁净，无积尘，无卫生死角，合理安排垃圾搜集及清运，做到日产日清。

项目
标准
公共楼道
1、 天天清洁一次，二天拖洗一次。
2、 地面无杂物、无显著污渍。
3、 玻璃窗一月擦一次
4、 管道外表，电、水表箱，多种开关每三天擦一次
5、 走道灯每个月擦一次。
6、 天花板每个月清洁一次。
道路
1、一天清扫一次。
2、地面无杂物、积水，无显著污渍、泥沙。
3、明沟内无积水、杂物。
4、半米处目视路面标识牌无灰尘、污渍。
5、果皮箱、垃圾桶外表无显著污迹、垃圾附着物。
地下雨、污水井疏通
1、每个月疏通一次。
2、水流通畅，井盖无污迹。
3、目视井内壁无附着物，井底无沉淀物。
绿地
1、一天清洁一次。
2、目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐等杂物。
3、无3CM边长以上石块，100平方米内烟头在1个以下。
停车场
1、一天一次，整日保洁。
2、目视地面无果皮、纸屑，无积水、污迹和杂物。
3、每七天用水冲洗地面一次。
灭鼠、蚊蝇、蟑螂
1、室内半月一次，室外一月一次。
2、目视无蚊蝇飞舞。
3、消亡孳生地。

物业维修和保养管理
制订维修保养计划，定时检验公用设备。机电维修人员二十四小时当值，能够在最短时间内处理突发性情况，如漏水、停电等，尽可能降低住户不便和损失。
项目
标准
供电
1、配有专业工程技术人员，变配电操作维护人员均需有高压操作证。
2、定时维修、保养。
3、变配电设备运行正常，各开关、仪表、指示灯完好，工作场地整齐。
供水、排水
1、定时保养水泵、阀门及管道，定时刷漆预防生锈，定时保养，无漏水、漏油现象。
2、常常巡查供水系统，发觉有跑、冒、滴、漏现象，立即抢修，杜绝浪费。
3、多种排污管道无堵、漏现象，排污符合环境保护要求。
4、保障供水连续性，遇突发性事故造成停水，立即向住户解释。
房屋建筑
1、房屋外观完好、整齐、美观，无妨碍市容和观瞻装修和搭建。
2、统一制作标识，公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆现象。
3、房屋修理有报修、回访统计，零星小修，急修立即率98%以上，修理合格率100%。

绿化和环境部署
l 对花草树木定时施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并立即修枝整形，补栽补种。
l 合理调整绿化布局，统一标识、标牌，使总体环境更友好。
l 节日环境部署，营造温馨气氛。
l 加强对宠物管理，不许可影响公共环境和骚扰她人。
便民服务
l 保质保量落实好住户零星修理服务，并为住户提供多个服务，包含清洁、代送洗衣、代订牛奶、定购车船机票等，作倒明码标价、合理收费。
l 建立投诉处理回访制度，定时咨询住户意见，认真听取住户意见和提议，立即妥善地处理好业主投诉，协调住户矛盾。
l 按时做好管理费收缴工作，按要求催缴各类拖欠费用。
l 无偿服务共21项

类别
编号
项目内容
备注

家
政
服
务
1
搬运家俱

2
残疾人士尤其服务

3
介绍保姆

4
代请家教

5
代租汽车

6
无偿配置抢救箱、抢救

商
务
服
务
1
代购车船机票

2
代办旅游手续

3
代寄、代领邮件

4
代订报刊、杂志

5
临时代为保管小件物品

6
代订牛奶

7
代订酒店客房

8
代办银行开户

礼仪服务
1
代办喜事

2
小区内代送礼品、鲜花

3
代为摄影、摄像

文化服务
1
开设棋类活动场所

2
义务检验煤气管道漏气情况、宣传消防活动

3
义务宣传家庭安全用电常识

老年服务
1
建立老年活动组织

2
组织老年人交谊活动

特色有偿服务
类别
编号
项目内容
收费标准

日常维修
装饰服务
1
铺贴一般地砖
50元/平方米
2
洗手盆安装
10元/平方米
3
坐厕安装
50元/个
4
安装抽油烟机
20元/台
5
安装窗式空调
150元/台
6
安装分体式空调
250元/台
7
安装热水器
200元/套
8
安装玻璃
5-50元/次
9
安装灯具/门铃/橱柜
10-20元/个
10
安装吊灯
20元/套
11
家用电气检验、小修
10-20元/次
12
换门锁
10元/次
13
更换、检修开关、插座
10元/次
14
查线、换线
10元/小时
15
换镇流器
10元/只
16
木门维修
50元/工日
17
清洗排风扇
20-50元/次
18
清洗抽油烟机
50-100元/次
19
清洗空调过滤网
1元/张
20
安装灯具、门铃、橱柜
10-20元/次
21
修理、更换电表、水表等
10-20元/次
22
修理、更换水阀、水龙头、各类软管等
10-30元/次
23
修理洗手盆、洗菜盆下水道，马桶浮球
10-50元/次
24
修理窗帘、拉窗等
10-50元/次
25
疏通下水道（主管）
20-200元/次
26
疏通下水道（支管）
10-100元/次
27
修理家俱配件
10-100元/次
家政服务
1
钟点家庭服务
8元/小时
2
木地板打蜡
0.5元/平方米
3
看护病人
15元/小时
4
快餐
市价
商务服务
1
租售鲜花、盆景
市价
2
电话
市价
3
传真
2元/张
4
打字
10元/张
5
洗车
10元/辆
6
车打蜡
市价

各项指标承诺
序号
指 标
承 诺
实施方法
1
房屋完好率
100%
严格装修审批管理，建全房屋档案统计，落实项目责任人，确保房屋完好
2
房屋零修、
急修立即率
99%以上
维修指令下达后15分钟以内抵达现场，立即处理故障，零修工程立即完成，急修工程不过夜，以优质服务为本，实施二十四小时值班制度
3
维修工程质量合格率
100%
强化岗位技能培训，落实岗位职责，建立回访制度，确保反馈渠道通畅，确保维修工程质量
4
绿化完好率
98%以上
划分责任区，落实责任人，实施专员管养，加强珍惜绿地宣传教育，加强巡视监督，做好建档统计，确保绿地完好
5
清洁、保洁率
99%以上
划分责任区，责任落实到人，实施定时清扫制度和巡查监督制度，垃圾日产日清，确保区内环境整齐，空气清新
6
道路完好率及使用率
99%以上
落实道路养护责任人，实现巡检制度，确保道路正常合理使用，定时养护，确保区内道路完好通畅
7
雨水井、污水井完好率
99%以上
责任到人，巡查到位，定时清理，定时疏通，确保完好
8
排水管、明暗沟完好率
99%以上
责任到人，巡查到位，养护立即，确保通畅
9
路灯完好率
100%
责任到人，巡查到位，定时清洁，确保完好
10
停车场、自行车棚完好率
99%以上
责任到人，巡查到位，有坏必修，确保完好
11
公共活动设施完好率
98%以上
落实养护责任人，加强珍惜公物宣传教育，降低认为损坏，实施巡检制，立即保养维修
12
消防设施完好率
100%
责任到人，检验到位，定时维护，建档统计，确保完好
13
有效投诉率和处理率
0.1%以下，100%
依法管理，优质服务，融洽关系，加强联络和沟通，杜绝对立和不满，确保无投诉，一旦发生投诉，确保处理，并确保有结果
14
管理人员专业培训合格率
100%
根据企业培训系统对管理人员进行多个形式培训，以一定约束机制，确保合格率
15
维修服务回访率
100%
建立维修项目标回访制度，采取走访、电话访问形式回访，并做好维修回访统计，确保维修质量和用户满意率
16
物业管理服务满意率
98%以上
经过信息反馈渠道掌握用户需求，尽可能满足需要，加强交流，消除不满，确保满意

第七部分 项目关键人员资料

第八部分 组织机构、人员配置、要求和培训
一、 组织机构结构表
管理机构设置
针对大厦实际情况，我企业实施“专业化、一体化、规范化”物业管理服务，并设置管理处为物业管理机构，该机构在企业授权下推行“物业管理协议”中要求权利、义务和责任，全方面负责大厦日常物业管理工作，组织实施各项物业管理服务，监督、控制管理服务质量，管理处于经济上实施独立核实。
方便、优美、安全物业管理目标，必需建立合理、有效内部机构，配置一支训练有素物业管理职员队伍。为此，我们在人员配置上坚持“精干、高效、敬业和合理”用人标准，要求管理人员必需是“一专多能”，在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合方法，利用行之有效激励机制，充足调动全体职员主动性，严格考评关，并保持一定淘汰率，确保管理目标实现。管理处组织结构及人员配置图以下：
用户服务部
财务部
管理处经理
保安部
商业部
工程部
保洁、绿化部
行政部

二、人员配置和选聘要求
岗 位
人 数
职 责
要 求
经理
1人
负责管理处全方面工作
大专以上，有较强组织协调能力和丰富物业管理经验
管理员
4人
来电来访，接待及投诉处理配合主任对保安、保洁、维修、工作监督
30岁以下，熟悉电脑操作，沟通能力强
会计
2人

商业管理员
3人
商业部分安全、环境卫生、公共秩序维护
30岁以下，熟悉电脑操作，沟通和协调能力强，突发事件应对能力强
客服主管
1人
接待业主来电来访，并统计业主投诉、提议和意见
含有亲和力，熟悉电脑操作，沟通和协调能力强，有一定服务意识和服务礼仪
保安主管
1人
关键负责大厦公共秩序、安全、消防、保安队员培训和日常管理
男性，30岁以下退伍军人，良好身体素质和心理素质有一定领导能力和管理能力
工程主管
1人
领导维修人员对管理区域电梯、给排水、变配电房、消防监控、中央空调、照明等机电设备设施维修和养护
男性，机电工程师。熟悉商业项目庞大机电设备设施维修和养护程序
保安员
38人
含班长3人
区域内公共秩序安全，人员物品出入查验，紧急事故处理
30岁以下，初中以上文化，责任心强，反应灵敏，退伍军人优先
保洁绿化垃圾清运
20人

区域内保洁，消杀，垃圾杂草清运，树木修剪施肥
初中以上文化，40岁以下，男女不限，工作认真细致
维修工
8人
小区房屋公共部分，设备设施日常维护管理，业主报修处理
男性，40岁以下，初中以上文化，有两年以上物业管理维修经验，要电工证，电梯维修证
三、人员培训
企业竞争是人才竞争。而人才竞争关键在于企业是否能否最大程度地开发人力资源。要实现管理人员素质现代化，必需规范企业培训制度，把培训作为企业发展战略常抓不懈。关键开展电脑培训、外语培训和物业管理培训，提升职员综合素质。
l 培训方针
“全员培训，全过程培训”培训方针，使培训真正落到实处。
l 培训目标
培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识物业管理人才队伍，培养若干名物业管理行业合格管理处主任和职员，为管理目标实现提供可靠确保。
l 培训方法
自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、激励自学。
l 培训要求
管理人员持证上岗率100%，特殊工工作人员持证上岗率100%，其它职员达成岗位技术精通。每次培训全部有统计，并归档保留。
l 培训考评
没有考评培训必将是事倍功半，培训结束后必需进行现场或训后考评，考评分为实际操作和书面考评二种形式，考评成绩要建立培训统计档案。作为职员量化考评依据。
l 培训计划
1、接管前人员培训
培训内容及计划安排表以下：

内容
主讲人/机构
对象
日期
物业管理前期介入
行政部
行政部
中标后立即实施
接管总动员，企业发展概况、组织架构经营方针、质量方针
行政部
全体职员

接
管
前
一
个
月
完
成
苏豪时代广场概况、管理模式及管理目标
行政部
全体职员
管理规章制度、岗位责任制
管理处经理
全体职员
便民服务标准及作业程序
管理处经理
工程部
公共设施及设备维护标准及作业程序
管理处经理
工程部
治安保卫工作目标及作业程序
管理处经理
保安部
清洁卫生标准及作业程序
管理处经理
保洁、绿化部
物业管理基础知识
管理处经理
全体职员
服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育。
企业职能部门
全体职员
保安军体训练
保安班长
保安部
保洁员技能培训
管理经理
保洁、绿化部
2、日常管理人员培训（略）
3、新进职员岗前培训
a) 企业发展概况，组织架构、经营方针、质量方针介绍。
b) 苏豪时代广场概况，管理模式及管理目标介绍。
c) 管理规章制度，岗位责任制介绍。
d) 岗位基础技能、工作标准及作业程序讲授。
e) 质量意识、服务意识、职员行为规范、职业道德规范讲授。
4、在岗人员培训，每个月每人两次以上。内容有：职员素质、质量服务意识、仪容仪表、公众形象、职员行为规范、规范服务用语、职业道德规范、各
位工作标准、技能技巧、各岗位责任制、法律知识、消防知识、沟通技巧、抢救常识等。
第九部分 固定资产配置
为确保苏豪时代广场物业管理质量，我企业拟投入足以保障我企业管理水准人力、财力、物力。我企业拟配置相关设施设备，用于小区物业管理，具体清单以下：

序号
项 目
名 称
数 量
单价（元）
金额（元）

1

办

公

类

办公桌椅
8（套）
400
3200
电　脑
4（台）
6000
24000
复印机
1（台）
9500
9500
资料、档案橱
8（个）
500
4000
传真机
1（台）
2500
2500
电　话
5（部）
400

空调器
2（台）
3000
6000
验钞机
1（台）
4000
4000
保险箱
1（只）
1500
1500
管理人员服装
11（套）
1300
14300
宽行针式打印机
1（台）
3000
3000
数码相机
1（部）
5000
5000
档案盒
1（批）
500
500
2
食

堂

类
电冰箱
1（台）
2500
2500
消毒柜
1（台）
800
800
灶　具
1（套）
3200
3200
电热开水器
1（套）
1700
1700
抽油烟机
1（套）
1500
1500
桌　椅
20（套）
200
4000
餐　具
70（套）
30
2100
3

保

安

类
对讲机
10（套）
1500
15000
强力探照灯
5（只）
200
1000
服　装
37（套）
1000
37000
高低床
18（张）
250
4500
卧具
31（套）
200
6200
警　棍
10（根）
30
300
更衣橱
7（个）
500
3500
洗衣机
1（台）

热水器
1（台）
2500
2500
电开水壶
1（只）
1700
1700
灭火器
20（只）
200
4000
4

维

修

类
管道疏通机
2（台）
1500
3000
污水潜水泵
2（台）
500
1000
电　锤
2（台）
1500
3000
手枪机
1（只）
300
300
2.5米关节人字梯
1（张）
500
500
1.2米人字梯
1（张）
200
200
40米移动插座
1（个）
300
300
电焊机
1（台）
1000
1000
切割机
1（台）
500
500
磨光机
1（台）
350
350
维修工具
3（套）
400
1200
水工工具
1（套）
500
500
瓦工工具
1（套）
300
300
工作服
4（套）
500

5
保
洁
类

垃圾转运车
3（辆）
1000
3000
小区保洁车
5（辆）
500
2500
保洁工作服
19（套）
200
3800
保洁工具
19（套）
100
1900
6
绿
化
类
草坪修剪机
1（台）
4200
4200
绿篱修剪机
1（台）
4500
4500
浇水橡胶管
200（米）
2.00
400
小推车
1（辆）
400
400
电动喷雾器
1（台）
500
500
工作服
3（套）
160
480
总累计

208830

第十部分 综合报价测算
<1>、人工费：
①、管理处主任（1人）：4576元/月，计：4500元/月；
②、管理处副主任（1个）：3000元/人/月，计：3000元/月；
③、管理员（4人）（资料、档案、接待、空房钥匙管理、装修、小区文化等）： 2300元/人/月，计：9200元/月；
④．各部门主管（4人）：2300元/人/月，计：9200元/月；
⑤、保安员（38人）：1300元/人/月，计：49400元/月；
⑥、保洁员（20人）：919元/人/月，计：18380元/月；
⑦、财务人员（3人）1800元/人/月，计：5400元/月；
⑧、维修工（8人）1500元/人/月，计：1元/月；
⑨、绿化工人（4人）900元/人/月，计：3600元/月；
⑩、车管员（4人）800元/人/月，计：3200元/月；
累计：87人
①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝117880元/月
月人工费＋福利＋生活补助累计：117880＋117880×32%＋
87×300=184101﹒6元
<2>治安联防费：3000元/月
<3>清洁管理费＋耗材：9200＋=11200元/月
<4>绿化管理费：绿化面积约17663㎡。3000元/月
<5>办公费（通信、办公用水、电、文具用具，电脑、复印耗材等），5200元/月
<6>小区文化活动费：元/月
<7>固定资产折旧费：7176元/月
<8>保安保险费：7600元/月
<9>电梯年检维保费及设施设备维修、养护费：45000元/月
<10>空调设施设备维修、养护费：5500元/月
上述基础支出总额：
<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月
<11>不可预见费：273777﹒6×2％=5475﹒5元/月
<12>利润（成本8%）：279253.1×8%=22340﹒2元/月
<13>税金（收入5.5%）：元×5.5%=16587﹒6 元/月
总支出：为前十三项之和：318180.9元/月
物业类型
面积（M2）
物业费标准
（元/M2·月）
备注
住宅区
24003
1．2
公共水电分摊费约0﹒20元/M2
商业区
31797
9．0
空调、电梯能源分摊费约7﹒5元/M2
由此，我们确定苏豪时代广场物业管理服务费为：
测算说明：依据政府指导价和参考物业管理收费标准，确定住宅区物业管理服务费为1.2元/M2·月，公共水电能花费为0.20/M2·月；则商业区物业管理服务费为9.0元/M2·月，公共水电能花费为7.50/M2·月；

第十一部分 商业场所难点关键、商住友好统一
对商场进行专业物业管理，规范和统一商场经营秩序，是实现商场经营者经营目标确保。因为商场本身性质不一样，所以本企业在对商场进行管理时并不是将我们在住宅管理中已成熟和成功管理模式照搬到商场管理中去，而是针对商场经营性实质进行特色管理。
  经过有层次企业机构进行宏观计划和调控，制订切实有效符正当律法规管理细则，由含有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综累计划、单项计划、即时调度相结合管理运作方法，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方法、全方位、全过程监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新理念为经营户提供最好经营环境，活跃托管物业商业气氛。 ;yR1=b*  
商场管理和通常类型物业管理最大不一样之处就在于商场物业管理一项关键工作是要进行商业形象宣传推广，不停扩大商场著名度，树立良好商场形象，吸引更多潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理一项必不可少工作，其作用关键有以下几点： 第一，是商业特色表现，是一个无形资产和潜在销售额，有利于促进消费者消费观念从买名牌到买店牌转变，加速商场进入印象时期。 T7uOYtM_  
  第二，有利于商场识别系统建立（包含理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统）。 @6AH ~nu  

●商场物业和管理关键有以下多个特点 R{V/m6T[4  
  1.进出人员无法控制，人员成份复杂。
2.清洁、园艺、绿化、租摆、安防、消防、工程（强弱电、空调、电梯、供暖、给排水、日常维保、楼宇自控等）工作量较大较复杂。 ]-
  3.使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生； g tm*8  
  4 .购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。 iAc3xu  
●商场管理 I60Ef.CS   
    1.商场管理复杂性，决定了物业管理企业要主动配合帮助属地国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。因为物业管理企业不是国家执法机关，没有执法权.在处理问题时.稍不注意就会越权甚至违法。所以，物业管理企业在处理问题时，要尤其注意处理分寸，以免大纠纷和诉讼发生。 5#`KpY
    2.物业管理企业在安全保卫上关键负责公共场所秩序维护，预防和阻止可能发生意外事故。只要经营者不违反管理要求，就不要干涉经营者正常经营活动，但也注意不要成为经营者违法经营保护伞，更不能变相沦为经营者私人保护力量。 ,+dsU{q$$  
    3.物业管理企业对物业内部防火、防盗工作要时刻警惕，思想上不能有丝毫松懈和麻痹。因为是公共场所，随时全部可能发生意外事故。保安员平时应把专业技能、快速反应能力、应急方案演练等作为日常训练关键，以增强突发事件处理能力。物业管理企业最好能把业主组织起来，成立义务消防队和义务安全队，以确保商场正常经营活动进行
●居住和商业友好统一
苏豪时代广场是一幢集居住、商场、餐饮、娱乐为一体多功效综合性大楼。入住苏豪时代广场，它将大家“衣、食、住、行”周到而完美结合在一起，使大家足不出户就能享受完美现代化居住生活。最终达成为业主提供良好购物环境和生活环境、为商家提供良好经营环境和经营市场有机结合，达成居住、商业和社会相友好和统一管理目标。

第十二部分 机电设备设施管理
一、给排水系统保养和管理
l 水泵房管理要求
1. 值班人员应对水泵房进行日常巡视,检验水泵、管道接口和阀门有没有滴水现象.
2. 常常检验水泵控制柜指示灯指示,观察停泵时水泵压力表指示.在正常情况下消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵选择开关应放在自动位置.
3. 生活水泵要求每星期最少轮换使用一次,接触器主开关每个月检验一次.
4. 消防泵按消防安全相关要求进行管理.
5. 泵房每七天打扫一次,泵及管道每个月最少检验擦洗一次.
6. 水池每个月应加盖上锁,钥匙由值班人员管理,透气孔需用纱布包扎,以防杂物掉入水池中.
7. 确保水泵房通风、照明和应急灯在停电状态下正常使用.
l 水池水箱清洗
1. 地下水池或屋顶水箱十二个月最少清洗两次,若碰到特殊需要可增加清洗次数.水池或水箱清洗人员许持有健康合格证,清洗作业前一天应通知相关用户知晓停水时间,方便用户作好储水准备.
2. 清洗前应作好所需机电工具、检测工具、清洁工具和消毒药品准备工作.
3. 对于屋顶水箱有两个以上水箱供水是,应轮番清洗,以避免停水给用户带来不便.
4. 清洗程序有以下几步:
1) 第一步:关闭总阀,关闭水箱之间连通阀门,开启泄水阀,排空水池、水箱中水.
2) 第二步:让泄水阀处于开启状态,用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上,方便空气流通,排除水池、水箱中有毒气体,吹进新鲜空气.
3) 第三步:用燃着蜡烛放入池底检验是否因缺氧而熄灭,以确定水池、水箱中空气是否足够.
4) 第四步:清洗和检验人员进入池内开始工作.
5) 第五步:清洗人员用洗洁剂对池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完成用清水整体冲洗一遍.维修人员对水池中管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检验、维修.
6) 第六步:清洗完成后排尽水池中污水,清除污迹，并向水池底部喷洒消毒药水，封闭半小时后排出消毒水。
7) 第七步:水池内注入适量自来水, 用清水将上述部位反复清洗,清洗出消毒药水.
8) 第八部：在清洗工作根本完成以后，开闸向水池、水箱注水,达成标定水位高度,并加盖加锁.
9) 第九步:取水样到市卫生防疫检测站化验取证.
l 水泵房定时保养
1. 生活水泵和空调系统每七天进行一次通常性检验保养,每十二个月进行一次全方面保养