办公楼物业管理服务专业方案.doc

一、物业概况
办公区在 市 区 路 号，始建于 年，占地面积为 平方米，总建筑面积为 平方米，是一个以 为主老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不齐，即使能为科研、生产、经营提供基础服务，但和时代发展有较大差距。单位领导班子一致认为，为了使本单位全方面快速发展，立即提升物业管理服务水平势在必行。

二、管理目标
以创建省级优异物业管理大厦为目标，重视细节，连续改善，加强管理，勇于创新，不停提升本企业物业管理服务水平，提升物业管理档次。
在现有管理经验及管理资源基础上，导入优异管理理念，发明高效、有序、安全、舒适科研、生产、经营环境，建立一套和业户层次及办公需求相一致管理模式，使在此工作全体职员能够真切地感受高端物业和高品质管理所带来超值享受。

三、用户分析
办公区用户群体以产权单位职员为主，还有少许房屋承租户。用户以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务期望值较高；同时，也有部分管理相对松散、自由度较高通常见户群体。这两个群体对环境、文化、环境保护、信息等方面要求有所不一样，这就给办公区物业管理服务增加了难度，既要重视严厉、大气气氛，也要表现活泼、随意环境。所以，依据不一样需求层次，实施高质量、全方位特色物业管理服务，是该项目标基础要求。

四、项目定位
办公区整体形象定位是：现代、高效、环境保护、繁荣。
现代——展示现代化科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率科研气氛。
环境保护——树立重视环境保护文化内涵和社会形象。
繁荣——聚集浓厚科研气氛，重视社会效益和经济效益。

五、管理标准
为实现既定管理目标，追求最好环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将一直把握以下标准：
(一)业户需要第一，服务质量第一，满意度第一管理从严标准
“全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、立即服务。
管理从严是服务保障和基础，包含对物业维护管理、职员管理和对业户不合适行为管理和劝阻，建立严格、周全管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有成效。
(二)专业管理和业主自治管理相结合标准
在日常管理中，要充足发挥两个主动性，即物业中心主动性和业户主动性。物业中心应该尊重并根据广大业户要求，经过物业中心对物业实施专业化管理，同时努努力争取取业户支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明办公环境。
(三)物业管理为主、多个经营标准
在做好日常管理和常规服务同时，从物业实际出发，开展一系列服务性多个经营，既满足广大业户不一样需求，又增强物业中心“造血”功效，增加经济积累，以利于愈加好地为业户服务。

六、服务项目
依据办公区实际情况，将物业服务关键放在用户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动车管理、职员食堂、交通运输、集体宿舍、商品部、会议室服务、纯净水销售十四个方面。
(一)用户服务
设置以用户服务部为主导用户服务快速反应系统，依据用户需求信息，协调、调度各个部门和作业层面日常服务工作，设置用户信息档案，高效反馈、处理用户意见及需求。每个月按期将用户需求、用户回访结果进行深入细致分析，调整工作思绪，真正表现“真诚待您每一天”个性化服务理念。
(1)制订了用户服务部工作步骤和回访工作管理要求。
(2)受理办公区物业服务各类需求，并给和回复和处理反馈。
(3)负责办公区各类物业服务项目标《维修服务单》填写、发放和收回，同时负责中心《维修服务单》管理、统计和反馈。
(4)负责办公区内物业服务投诉受理和处理反馈。
(二)绿化美化
绿化美化直接关系到办公区形象及业户工作环境，也是测定环境质量一个关键指标。
1.绿地养护
对院落公共绿地，要做到管理日常化、养护科学化。其具体质量标准详见第十章。
2.美化环境
楼内公共环境做到设施配套化、管理科学化。
(1)对大厦内公共场所进行绿植部署和养护，定时更换。
(2)美化电梯间、卫生间等关键部位，安装多种温馨提醒牌和城市电视广播。
(3)各楼层统一设计、制作、安装指示牌和水牌，为用户提供方便。
(4)重大节日挂国旗、灯笼，对大厅关键部位进行合适装饰等。
(三)清洁卫生
1.管理内容
经过日常保洁工作，使办公区公共环境和公共部位整齐，公共设施洁净、无异味、无破损。办公区保洁部位明细及质量标准见表2-1-1。

表2-1-1 办公区保洁部位明细及质量标准
保洁项目
保 洁 内 容
作业频次
质 量 标 准
办公楼
大 厅
1.大厅入口地台、台阶
2次/天
随时保持洁净
2.大厅地面、踢脚板、地毯(垫)
巡视保洁
随时保持洁净，无尘土、无污渍
3.大厅玻璃门及设施
1次/天
无尘土、无污渍
4.大理石地面打蜡、抛光
1次/年
表面光亮、无尘土、无污渍
5.顶棚、通风口
1次/周
无尘土、无蜘蛛网
6.吊灯（灯罩、灯板）
1次/六个月
无尘土、无蜘蛛网
7.墙面、柱子、窗台
随见随擦
无显著污渍
8.信报箱、水牌、指示灯
1次/天
无尘土、无污渍
9.不锈钢饰面
1次/周
表面呈金属光泽，无手印、污渍
10.绿植
巡视保洁
叶面无灰尘、盆内无杂物
办公楼
楼道、
楼梯间
1.清扫、拖地，地毯(垫)保洁
2次/天
随时保洁。无污渍、尘渍、痰渍
2.多种门、窗台、栏杆、扶手
2次/天
无污渍、尘渍
3.清理垃圾桶内垃圾
2次/天
桶内垃圾不超出2/3
4.擦拭垃圾桶
1次/天
无显著污渍
5.顶棚、顶灯、通风口
1次/周
无尘土、无蜘蛛网
办公楼
楼道、
楼梯间
6.擦拭玻璃窗
1次/季
光洁明亮、无尘土、无污渍
7.地面、踢脚板
巡视保洁
随时保持洁净，无尘土、无污渍
8.墙面、水牌、指示牌、壁灯
随见随擦
无显著污渍、指示无误
9.暖气及管道
1次/周
表面光洁，无污渍
10.不锈钢饰面
1次/周
表面呈金属光泽，无手印、污渍
11.消防设施、灭火器
1次/天
无尘土、无污渍
12.绿植
巡视保洁
叶面无灰尘、盆内无杂物
开水间
1.开水器
巡视保洁
表面光洁，性能良好，每三个月除垢
2.墙面保洁
巡视保洁
无尘土、污迹、痰迹，保持本色
3.地面保洁
巡视保洁
无垃圾、污迹、水迹、痰迹、烟头
4.垃圾桶
巡视保洁
立即清倒，天天刷洗，无异味

（续）
保洁项目
保 洁 内 容
作业频次
质 量 标 准
卫生间
1.大、小便器
巡视保洁
表面光洁、无污垢、无显著异味
2.手纸篓
巡视保洁
纸篓垃圾不超出2/3
3.地面、地漏
2次/天
无积水、无污渍、无显著异味
4.手盆、水嘴
2次/天
无水渍、无污渍，光洁明亮
5.台面、皂盒、镜子
2次/天
无水渍、无污渍，光洁明亮
6.墙面、隔断板、门、窗台
2次/天
无尘土、无污渍
7.多种宣传牌、小镜框
1次/周
无尘土、无污渍
8.暖气及多种管道
1次/周
表面光洁、无尘土、无污渍
9.吊顶、灯具，排风、通风口
1次/月
无尘土、无污渍、无蜘蛛网
10.窗玻璃
1次/季
无污渍、光洁明亮
公共会议室、领导办公室
1.清扫地面
1次/天
地面无痰迹、纸屑、尘渍
2.擦拭家俱
1次/天
表面光亮，无灰尘、印迹
3.清扫墙面、顶棚塔灰
1次/月
无灰尘、无蜘蛛网
4.清洗椅套、桌布
1次/季
洁净、无污迹
5.擦拭玻璃窗
1次/季
无污渍、光洁明亮
院 落
1.道路清扫
1次/天
无显著尘土，无多种废弃物
院 落
2.停车场保洁
随见随清
无多种废弃物，无积水、积雪
3.道路两侧绿地、房屋散水
随见随捡
无多种废弃物
4.大宗废弃物
随见随清
无放置两天以上大宗废弃物
5.垃圾（渣土）站及周围环境
1次/2天
垃圾立即堆放，周围无显著废弃物
6.冲洗垃圾桶、垃圾车
1次/周
无显著污渍、目视无蚊蝇
7.隔油池清掏
1次/周
保持通畅，无外溢，井盖洁净
8.雨雪天
立即清扫
主干路无积水、无积雪
垃圾清运
1.垃圾搜集及清运
2次/天
分类搜集和运输，不积压
2.可回收物清理
1次/周
门前三包
1.清扫门前三包甬路、大门
1次/天
无多种废弃物，无积水、积雪
2.擦拭柱灯、隔离墩、标墙
1次/月
无灰尘、污迹
3.甬路、大门两侧绿地
巡视保洁
无多种废弃物
（续）
保洁项目
保 洁 内 容
作业频次
质 量 标 准
电 梯
1.轿厢不锈钢面及按钮部分
1次/天
无手印、污渍，呈金属光泽
2.轿厢地面
1次/天
无灰尘、污迹、杂物
3.天花及风口
1次/周
无灰尘、无蜘蛛网
4.电梯机房
1次/周
无灰尘、污迹、杂物
保洁时间
楼内清洁：早晨7:00～11:00，下午1:00～4:00
院落清洁：早晨6:00～10:00，下午1:00～4:00
垃圾搜集清运：早晨9:30～10:30，下午2:30～3:30
2.管理方法
(1)建立保洁制度，按保洁工作程序作业。
(2)加强业务培训，增强专业技能。
(3)落实“三查”(保洁员自查、主管巡查、中心经理抽查)，加强日常监督检验，确保保洁服务满意率达成95%。
(4)强化行为规范管理，服装统一、标志齐全、言行文明。
(四)秩序维护
做好办公区物业和业户安全防范工作，维护良好秩序，是物业管理服务中一项十分关键内容，最受广大业户关注。所以，需要利用现代科学技术手段和管理手段，依靠多种优异设备、工具和人主观能动性，制订并实施常规防范和技术防范相结合二十四小时全天候管理方案。
1.管理内容
(1)常规防范：采取站岗执勤和巡查执勤相结合方法，帮助公安机关维护办公区公共秩序，预防和阻止任何危及或影响物业、业户安全行为。
1)门岗：礼仪服务；维护出入口交通秩序；对外来人员和车辆进行验证、登记和换证，尤其是夜间，对外来人员和车辆要加强问询，在《夜间值班统计》中作好具体统计；阻止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入办公楼；严禁携带危险物品进入办公区；碰到外来人员将大件物品带出办公区，即和物主核实，并作登记；为业户提供便利性服务。
2)巡查岗：按要求路线巡视检验，不留死角；巡查车辆停放情况，维护道路通畅、车辆安全，做好安全防范工作；对办公区内嫌疑人员进行检验防范；对办公区及楼宇进行安全、防火检验；对装修户进行安全检验；防范和帮助公安部门处理各类治安案件；防范和阻止各类违反办公区管理制度行为。
(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对办公楼内治安情况实施二十四小时监控，以确保安全。
1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像方法，并立即通知值班保安，进行现场处理。
2)值班保安接到治安报警，应快速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作具体统计，留档备查。
2.管理方法
(1)实施半军事化管理，制订保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员工作责任心。
(2)强化保安人员内务管理，开展系统化军事素质培训，提升保安人员思想素质和业务技能；制订《紧急事故处理措施》，定时组织演练。
(3)加强对保安人员行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，语言文明，举止适当。
(4)严格实施保安巡更点到制度，确保巡查质量。
(5)监控中心定时检修、保养，确保监控设备完好。
(6)确保监控、值勤统计具体、完备，建立安全管理档案。
(五)消防管理
消防管理是物业安全管理另一项关键工作，要依据消防法规要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业户生命财产安全。
1.管理内容
(1)做好消防监控中心管理。
(2)做好消防设施、器材管理。
(3)保持消防通道通畅。
(4)加强装修期间消防安全管理。
(5)严禁违章燃放烟花爆竹。
(6)严禁携带、储藏易燃易爆物品。
(7)预防电器短路等引发怒灾原因。
2.管理方法
(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检验落实。
(2)制订消防事故处理预案，防患于未然。
(3)建立义务消防队，常常组织消防安全学习，每十二个月组织一次消防演练。
(4)定时进行消防检验，预防为主，防消结合，发觉隐患，立即消除。
(5)做好消防器材、设备检验保养，使之一直处于完好状态。
(6)发觉违反消防安全行为，要立即阻止。
(7)定时开展防火安全宣传教育，向业户传授消防知识。
(8)发生火灾，立即组织补救并快速向相关部门报警。
(六)房屋及共用设施设备管理
房屋及共用设施设备管理，直接影响到办公楼形象、物业使用年限及使用安全，直接关系到业户人身财产安全，是办公楼管理重中之重。
1.管理内容
(1)房屋及房屋公共部位管理。
1)做好房屋及房屋公共部位维护、保养，发觉破损立即维修，确保房屋安全、美观。
2)加强房屋装修管理，对违章装修行为立即给予阻止，确保不影响房屋公共部位安全、美观。
3)建立房屋使用和维修档案。
(2)设备设施维护。
1)对公共水电设施设备，要定时巡查，发觉损坏，立即维修。
2)公共卫生设施每七天检验一次。
3)配电室设备天天巡查一次。
4)二次供水、消防泵房天天巡查一次。
5)电梯机房，每个月保养一次（六个月保养和十二个月保养按要求进行）。
6)避雷设施每十二个月检测一次。
7)公共区域内雨水、污水管井每十二个月检验、疏通一次；化粪池每十二个月清掏二次；雨水、污水管道、化粪池发生堵塞时，立即疏通。
8)烟感报警系统等定时抽查，确保正常有效。
9)智能化系统采取日常巡视和定时保养相结合，建立运行档案。
10)业户自用水电设施报修，应按要求填写《维修服务单》，确保维修立即率和合格率。
2.管理方法
(1)加强装修户管理，督促业户做好装修前期申报工作，并常常进行现场检验，发觉问题立即阻止。
(2)对全部管理人员进行全方面培训，使其清楚各隐蔽线路具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保其谙熟该系统操作及维护。
(3)对系统中全部器件、配件建立具体技术档案，方便以最快速度查得设备各项参数，确保系统最好运行状态。
(4)对全部设备及配件建立具体档案，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品更新换代。
(5)建立维修人员二十四小时值班制度，水、电、气等紧迫性报修15分钟内、其它报修30分钟内或按双方约定时间抵达现场；确保维修立即率和合格率达成90%以上，且有回访制度和统计。
(6)采取日常巡视及定时保养相结合措施，确保房屋及配套设施完好率达成98%以上。
(七)机动车管理
(1)为使机动车停放规范有序，确保办公区道路通畅，结合办公区实际情况，制订《机动车管理制度》，在关键道路及停车场设交通标志。
(2)机动车凭证出入办公区。
(3)依据物价局指导价，制订收费标准。长久存放车辆： 元/(辆·年)或 元/(辆·月)；临时存放车辆：白天 元/(辆·小时)，夜间 元/(辆·小时)。
(4)车辆管理员定时巡检。
(八)非机动车管理
(1)为加强非机动车管理，制订《非机动车管理制度》。
(2)请具体阅读“存车须知”。
(3)自行车、三轮车和摩托车必需存放在指定位置。
(九)职员食堂
选聘好优异餐饮企业，为职员提供洁净、卫生、物有所值工作餐。确保职员食堂就餐环境洁净、时尚。
(十)交通运输
配置合适车辆和专职驾驶员，为甲方机关和下属单位提供有偿用车服务。
(十一)集体宿舍
根据甲方要求，管理好集体宿舍分配、入住、退房、治安、卫生、日常维修等项服务。
(十二)商品部
设置商品部，为驻楼单位和职员提供便利服务。
(十三)会议室服务
利用汇报厅和会议室，为驻楼单位提供会议、汇报、培训等服务。
(十四)纯净水销售
建立符合国家标准纯净水水站，为驻楼单位和职员提供纯净水销售服务。

七、职员培训
连续有效职员培训,是人力资源开发最关键基础工作，是企业保持竞争力关键手段。物业工作中大多数管理障碍，能够经过有效培训加以改善。基层职员在一些工作上不足，尤其是服务观念上差距等问题，也能够经过培训得四处理。职员培训是企业管理升级关键步骤。
(一)培训内容
(1)观念培训(针对全体人员)。这包含服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念和企业文化观念等培训。
(2)管理培训(针对各级骨干)。这包含职员激励、用户沟通技巧、法律法规、成本核实、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论等培训。
(3)岗位技术培训(针对操作层)。这包含基础技能、物业管理基础概念和关键内容、设备维护和使用、用户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产管理基础理论等培训。
(4)基础培训(针对新入职职员)。这包含行为规范、物业管理概论、职员守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等培训。
(二) 年培训计划
(1)首先抓好部门经理培训，培训关键为创优达标和计算机应用技术。
(2)继续做好青年骨干培训，培训关键为创优达标和岗位技能培训，在创优达标培训内容方面，和部门经理培训有所不一样。

八、机构设置、工作职责及人员配置
(一)机构设置
依据办公区物业管理需要，现对物业管理机构设置作以下安排。
物业中心设置以下部门：综合管理部、财务管理部、物业收费部、用户服务部、邮政通信部、保洁部、绿化部、秩序管理部、工程部、食堂管理部、交通运输部、集体宿舍管理部、多个经营部等。
(二)工作职责
1.综合管理部工作职责
(1)依据企业人事管理要求，管理中心各部门人员聘用、考评、晋升、工资调整、岗位设置、职责分工等相关人事工作。
(2)制订中心人员培养和职员队伍梯队建设计划。
(3)负责中心规章制度制订、修改和检验。
(4)负责中心提升物业服务质量工作和创优达标协调、检验和验收。
(5)负责中心内部质量管理体系建设和质量认证工作。
(6)负责中心物业巡检工作管理和检验。
(7)负责中心档案室建立和管理；负责中心文书档案和各类物业管理档案日常管理，建立健全房屋、公用设施、绿化等档案。
(8)做好中心固定资产管理。
(9)帮助党支部、分工会抓好精神文明工作，负责中心简报编辑出版。
(10)负责职员劳保发放工作，负责中心杂品库房管理。
2.财务管理部工作职责
(1)制订财务管理措施并监督实施。
(2)负责编制中心财务年度预算、决算报表。对财务预算实施情况和资金步骤进行控制、协调、审核和监督。
(3)各项收入、支出核实和管理。
(4)专题经费管理。
(5)发票管理，包含发票领用、使用、审核、保管。
(6)职员年度工资总额审核、控制及发放。
(7)职员社会保险和医疗保险管理和核实。
(8)住宅区、食堂等多个经营项目标财务核实管理。
3.物业收费部工作职责
(1)负责和供电局、自来水企业、热力企业等部门业务收费联络；负责定时查记水、电、热力等总表、分表数据，并按时付费。
(2)负责未实现物业管理大产权住宅（房改房）水费、电费、房租、卫生费收费工作。
(3)负责住宅区零碎出租房屋水、电查表收费工作。
(4)负责住宅供暖费收费工作。
(5)负责和电话局业务往来和办公区电话付费、收费工作。
(6)负责已实现物业管理大产权住宅房屋物业服务费和供暖费收费、付费工作。
4.用户服务部工作职责
(1)对外负责接待办公区物业服务各类需求受理、回复和反馈。
(2)对内负责办公区各类物业服务项目标派工单填写、发放和收回。
(3)负责办公区内物业服务投诉受理和处理反馈。
(4)负责办公区开水间、门前三包、自行车停放及废品回收管理，负责冬季雪后扫雪铲冰工作。
(5)负责办公楼内绿植租摆工作。
5.邮政通信部工作职责
(1)负责办公区通信设施维护、维修。
(2)负责办公区收发室工作。
6.保洁部工作职责
(1)负责办公区公共区域日常保洁服务。
(2)负责单位领导办公室和会议室日常保洁、会议服务。
(3)负责办公区开水器、门前三包、自行车停放管理，负责冬季雪后扫雪铲冰工作。
(4)负责办公区公共卫生设施、办公楼内水、暖、电故障报修。
7.绿化部工作职责
(1)负责辖区绿化美化、绿地养护工作。
(2)依据业主要求对办公楼内部公共场所进行绿化部署和养护。
(3)负责绿化档案建立工作。
8.秩序管理部工作职责
(1)办公区安全保卫工作。
(2)办公区消防管理工作。
(3)办公区门卫传达和机动车停车场管理工作。
(4)办公区装修工程管理和监督工作。
9.工程部工作职责
(1)高压值班及高压、变配电设备和箱式变压器运行维护。
(2)办公区、住宅低压供电和路灯日常维修。
(3)办公区、住宅区电梯运行和维修。
(4)办公楼风机盘管取暖器维修。
(5)办公楼二次供水设备及消防设施运行和维护。
(6)办公区房屋、上下水管道维护和维修。
(7)二十四小时维修值班服务。
10.食堂管理部工作职责
(1)负责食堂日常管理。
(2)负责和送餐单位工作联络。
(3)监督、检验食堂全方面工作。
(4)负责伙食管理委员会日常工作。
11.交通运输部工作职责
(1)完成单位领导和机关公务用车工作。
(2)做好车辆核实管理。
12.集体宿舍管理部工作职责
(1)制订集体宿舍各项制度，购置和管理集体宿舍各项设施、设备和家俱。
(2)负责集体宿舍床位分配、入住安置和退房清户等单身职员入住后日常管理。
(3)负责集体宿舍内二十四小时值班、治安、卫生、日常维修和各项收费工作。
(4)负责二层遗留家眷宿舍治安、卫生、维修等日常管理。
13.多个经营部工作职责
(1)办公楼汇报厅、会议室会议承接工作。
(2)纯净水生产和销售。
(3)零碎房屋出租管理。
(4)办公区小卖部经营管理。
(5)寻求和培育新服务创收项目。
(三)人员配置
依据办公区具体情况，拟配置100人，具体配置以下：
(1)中心经理1人，副经理2人。
(2)综合管理部：主管1人，管理员1人，文书1人。
(3)财务管理部：主管1人，会计1人，出纳1人。
(4)物业收费部：主管1人，收费员4人。
(5)用户服务部：主管1人，管理员1人。
(6)邮政通信部：主管2人，收发员1人。
(7)保洁部：主管1人，保洁员15人。
(8)绿化部：主管1人，绿化工8人。
(9)秩序管理部：主管1人，管理员1人，车管员1人，监控值班员5人，保安员22人。
(10)工程部：主管1人，维修工4人，高压值班员4人。
(11)食堂管理部：主管1人，管理员1人。
(12)交通运输部：主管1人，驾驶员3人。
(13)集体宿舍管理部：主管1人，值班员3人，保洁员1人。
(14)多个经营部：主管1人，服务员4人，制水工1人。

九、物业管理服务年度收支测算
(一)支出测算
表2-1-2是按部门列出支出测算，关键是依据上年实际开支情况、本年人员改变情况、社会价格变动情况、甲方要求改变情况、乙方创收能力等情况测算出来，测算结果应该是实事求是，是甲乙双方全部能够接收。

表2-1-2 支出测算
序 号
部 门
人员 配置
人工费
房暖水电
办公费、 招待费
设备购置、设备折旧
直接 材料费
通信费
差旅费 培训费
其它支出
税 费
支出累计
备 注
1
中心经理
3

2
综合管理部
3

3
财务管理部
3

4
物业收费部
5

5
用户服务部
2

6
邮政通信部
3

7
保洁部
16

8
绿化部
9

9
秩序管理部
30

10
工程部
9

11
食堂管理部
2

12
交通运输部
4

13
集宿管理部
5

14
多个经营部
6

合 计
100

注：人工费关键包含人职员资(含加班费、奖金)、社保费用、福利费用等；房暖水电包含房费、供暖费、水费、电费；秩序管理部人员配置中含委托保安企业进行保安服务保安人员；工程部预算中应包含房屋设备设施公共部分日常维修养护费用；集宿管理部是集体宿舍管理部简称。

(二)收入测算
乙方关键收入起源是甲方预算拨款，另外还有部分经甲方许可乙方自营收入。乙方经过自营创收，来减轻甲方负担和合适增加职员收入，详见表2-1-3。
表2-1-3 收入测算
收入分类
序号
收 入 项 目 名 称
收 入 金 额
甲方预
算拨款
1
乙方人工费用

2
房屋设备设施公共部分日常维修养护费用

3
其它预算拨款类日常开支

乙方自
营创收
1
零星房屋出租收入（含会议室出租）

2
机动车位收入

3
专（单）项工程收入（甲方委托项目）

4
客货运输收入（为甲方及用户方服务）

5
其它收入

收 入 总 计

(三)收支结果分析
上面收入和支出相减，得出收支是否平衡，在正常情况下，乙方应有5%～8%盈余，以利于调动乙方主动性，做好以后物业管理服务工作。假如甲方无视乙方正当利益，在乙方努力节支情况下，仍然不一样意依据实际情况增加费用，造成乙方无法承受亏损，就会迫使乙方降低服务质量，甚至难以继续合作，进而造成甲方工作环境质量下降，影响甲方形象。
乙方为了避免出现无法承受亏损，应和甲方多沟通，使甲方充足了解乙方情况，经过追加预算、减免乙方应分摊费用或给乙方政策、为乙方提供创收条件等方法来处理乙方亏损问题。