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成全部置信·芙蓉古城物业管理投标书

成全部洁华物业管理
二零零二年十一月二十八日
目 录

第一章 物业管理人 -----------------------------------------------第007页
一、 为何选择洁华物业 ------------------------------------第008页
二、 洁华物业介绍 ------------------------------------第008页
三、 洁华物业业绩 ------------------------------------第009页
四、 洁华物业文化 ------------------------------------第010页
1、 质量方针 -------------------------------------------------第010页
2、 企业理念 -------------------------------------------------第011页
3、 服务理念 -------------------------------------------------第011页
4、 经营理念 -------------------------------------------------第011页
五、 洁华物业优势 ------------------------------------第012页
1、 超前化服务开启 -----------------------------------------第012页
2、 科学化管理方法 -----------------------------------------第013页
3、 优质化服务标准 -----------------------------------------第013页
4、 规范化服务控制 -----------------------------------------第014页
5、 个性化服务设计 -----------------------------------------第015页
6、 菜单式服务项目 -----------------------------------------第015页
7、 人本化服务理念 -----------------------------------------第016页
8、 高科技管理手段 -----------------------------------------第017页
9、 合理化成本控制 -----------------------------------------第018页
10、 专业化服务人才 -----------------------------------------第018页
六、 洁华物业对未来思索 -------------------------------------第019页

第二章 管理人员 -------------------------------------第020页
一、 关键管理人员一览表 -------------------------------------第021页
二、 人员介绍 -------------------------------------第021页
1、 经理：漆春刚 ------------------------------------------第021页
2、 经理助理：卢洪林 ------------------------------------------第022页
3、 经理助理：金东 ------------------------------------------第022页
4、 总工程师：刘正丰 ------------------------------------------第023页
5、 总务主管：赵瑜佳 ------------------------------------------第025页
6、 经营主管：赵光辉 ------------------------------------------第025页
7、 用户服务主管：瞿阳 ------------------------------------------第025页
8、 房管员：王小丽 ------------------------------------------第026页
9、 工程主管：张屈波 ------------------------------------------第026页
10、 保安主管：袁绍平 ------------------------------------------第027页
11、 保安队长：王其同 ------------------------------------------第027页
12、 保洁主管：黄劲松 ------------------------------------------第027页
13、 绿化主管：陈庭清 ------------------------------------------第027页
14、 保安员 ------------------------------------------第028页

第三章 管理方案及内容 ------------------------------------------第029页
一、 管理方法 -------------------------------------------------第030页
二、 项目定位 -------------------------------------------------第031页
1、 管理定位 -------------------------------------------------第031页
2、 效益定位 -------------------------------------------------第031页
3、 服务定位 -------------------------------------------------第031页
三、 管理范围 -------------------------------------------------第031页
1、 公共服务 -------------------------------------------------第031页
2、 特约服务/专题服务 -------------------------------------------第032页
四、 管理目标 -------------------------------------------------第033页
1、 总体目标 ----------------------------------第033页
2、 对蔚信企业做出物业管理承诺 -------------------------------第034页
3、 分项目标 -------------------------------第036页
五、 管理沟通 ------------------------------------------第036页
六、 管理培训 ------------------------------------------第037页
七、 管理制度 ------------------------------------------第038页
1、 公开性文件 ------------------------------------------第038页
2、 内部管理制度 ------------------------------------------第039页
3、 质量手册及程序文件 ------------------------------------------第039页
4、 工作手册 ------------------------------------------第039页
5、 质量统计 ------------------------------------------第039页

第四章 质量标准及管理特色（关键） --------------------------------第040页
& 管理特色 ----------------------------------------第041页
& 特色之一：安全管理 ----------------------------------------第041页
& 特色之二：便民服务用车策划 --------------------------------第052页
& 特色之三：小区广播策划 --------------------------------第055页
& 特色之四：创办《蓉城生活》及“洁华生活会”策划 --------------第059页
& 特色之五：VI视觉形象识别系统 ----------------------------第064页
& 特色之六：置信生活星级服务方法 ----------------------------第065页
& 管理关键 ----------------------------------------第067页
& 关键之一：工程管理 -----------------------第067页
& 关键之二：环境保护和建设 ------------------------第071页
& 关键之三：公共服务和小区文化 ------------------------第072页
& 关键之四：物业优异达标和质量认证工作 ------------------------第073页
& 关键之五：财务管理 ------------------------第073页
& 质量标准 ------------------------第074页
& 标准之一：工程部 --------------------------------------第074页
& 标准之二：保安部 --------------------------------------第077页
& 标准之三：保洁部 --------------------------------------第079页
& 标准之四：绿化部 --------------------------------------第081页
& 标准之五：用户服务部 --------------------------------------第083页

第五章 管理架构及人员定编说明 ------------------------------------第086页
一、 管理组织架构 ------------------------------------第087页
二、 管理职能说明 ------------------------------------第087页
三、 企业总经理情况介绍 ------------------------------------第088页
四、 管理部组织机构及岗位设置 ------------------------------------第089页
1、 总务部 ---------------------------------------------第089页
（1） 性质和任务 -----------------------------------------第089页
（2） 管理架构 -----------------------------------------第089页
（3） 人员配置 -----------------------------------------第089页
2、 用户服务中心 ---------------------------------------------第090页
（1） 性质和任务 -----------------------------------------第090页
（2） 管理架构 -----------------------------------------第090页
（3） 人员配置 -----------------------------------------第090页
3、 工程部 ---------------------------------------------第090页
（1） 性质和任务 -----------------------------------------第090页
（2） 管理架构 -----------------------------------------第091页
（3） 人员配置 -----------------------------------------第091页
（4） 工作程序 -----------------------------------------第091页
4、 保安部 ---------------------------------------------第091页
（1） 性质和任务 -----------------------------------------第091页
（2） 管理架构 -----------------------------------------第091页
（3） 人员配置 -----------------------------------------第092页
5、 环境部 ---------------------------------------------第093页
（1） 性质和任务 -----------------------------------------第093页
（2） 管理架构 -----------------------------------------第094页
（3） 人员配置 -----------------------------------------第094页

第六章 物业管理费用分析 -----------------------------------------第095页
一、 管理费用分析 -----------------------------------------第096页
1、 经济起源 -------------------------------------------------第096页
2、 关键支出 -------------------------------------------------第096页
3、 怎样盈利 -------------------------------------------------第096页
二、 维修基金 -------------------------------------------------第098页
1、 维修基金收取 --------------------------------------第098页
2、 维修基金使用和管理 --------------------------------------第098页
三、 物管效益估计 ---------------------------------------第099页
四、 物管经营收入核实 ---------------------------------------第099页
五、 物管成本支出核实 ---------------------------------------第104页
六、 物业管理补助 ---------------------------------------第109页
七、 创办费 ---------------------------------------第109页
八、 提请开发商处理事项 ---------------------------------------第114页
1、 用户服务中心 ---------------------------------------第114页
2、 物业管理办公用房 ---------------------------------------第115页
3、 门卫室 ---------------------------------------第116页
4、 住宿、餐厅用房 ---------------------------------------第116页
5、 职员食堂 ---------------------------------------第117页

附件一：服装配置明细表 -----------------------------------------第118页
附件二：企业及个人证件复印件（附后）

.……

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《物业管理投标操作指南和标书方案大全》
制 作 说 明

招投标是《物业管理条例》出台后物业管理企业接项目标必经路径，而投标竞争是一项很专业工作，是企业实力和形象综合展示，尤其是管理方案策划和撰写，需要物业管理知识和实际操作经验很丰富，而管理费用测算几乎是决定能否中标及未来接管后能否正常经营关键。

为方便广大物业管理人员参与招投标，并中标获取项目，利嘉图文工作室策划制作了这份《物业管理投标操作实务和标书方案大全》，供参考使用。其内容包含了物业管理投标工作各层面，含有一定系统性和实用性。其中本在原基础上又增加最新标书方案近百个，重新进行系统汇编，分为实施指南、标书方案和测算范例、相关法规汇编、相关论文汇编，并附录了多种类别招标文件和评标、定标、签约等全程操作文件范例。其中仅投标文件和方案就分为住宅小区、商业、大厦、学校、政府机关、工业区等类别累计300多个，有万科、长城、顺驰、中航、新世界、金地、戴德梁行等众多著名企业实际投标书范例。

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物业管理招投标指南及标书方案大全
(21 folders, 613.98 MB in total.)

A-物业管理招投标教程全集(576.50 KB in total.)

1.物业管理招标和投标.doc 69.50 KB
2.物业管理招标程序.doc 42.00 KB
3.物业管理投标程序.doc 141.50 KB
4.物业管理招标文件编制.doc 121.00 KB
5.物业管理投标书编写.doc 122.00 KB
6.物业管理招标投标争议及其处理方法.doc 48.50 KB
7.物业管理招投标案例分析.doc 32.00 KB

B-物业管理招投标实务指南(849.50 KB in total.)

01物业管理专案步骤指南.doc 50.00 KB
02物业管理招标投标全程指南.doc 120.50 KB
03招标书关键内容和编写关键点.doc 30.00 KB
04物业管理投标文件格式、内容.doc 21.50 KB
05编制物业管理标书项目和要求.doc 30.00 KB
06投标书样本.doc 73.00 KB
07标准标书范例.doc 106.50 KB
08物业管理招投标实战技巧分析.doc 45.50 KB
09物业投标过程全参考.doc 27.00 KB
10物业管理招投标案例分析.doc 31.50 KB
11招标公证文书.doc 26.00 KB
12全国物业管理招投标教授评委推荐名单.doc 248.00 KB
13合作意向确定书范本.doc 40.00 KB

C-标书和管理方案编写指南(2.76 MB in total.)

01物业管理投标文件格式、内容.doc 21.50 KB
02编制物业管理标书项目和要求.doc 30.00 KB
03投标书样本.doc 73.00 KB
04标准标书范例.doc 106.50 KB
05物业管理投标文件编制及实例.doc 684.50 KB
06物业管理方案编制及实例.doc 550.50 KB
07物业管理管理方案构架.doc 19.00 KB
08物业管理投标方案编制标准作业程序.doc 26.00 KB
09编制物业管理标书项目和要求.doc 30.00 KB
10编制物业管理标书项目和要求.doc 30.00 KB
11前期物业管理招标书样式.doc 32.50 KB
12怎样编写物业管理投标书.doc 37.00 KB
13投标书编写.doc 76.50 KB
14物业管理方案制订指南.doc 105.00 KB
15物业管理投标文件编制指南.doc 287.50 KB
16物业管理招标书内容.doc 30.00 KB
17住宅区物业管理经费及测算教程.doc 30.50 KB
18戴德梁行地产顾问企业全程策划内容关键点.doc 172.50 KB
19资格预审文件范例.doc 481.50 KB

D-物业管理招标文件范例大全 (30.09 MB in total.)

 01 定向邀请方法招标文件范例 (854.00 KB in total.)
 中标承诺书.doc 19.00 KB
 观邸早期物业管理招标文(修改）.doc 96.50 KB
 观邸物业管理服务标准标底.doc 44.50 KB
 观邸小区物业管理费用测算标底.doc 58.50 KB
 观邸小区物业管理费用测算标底2.doc 58.00 KB
 荆州物业委托协议0622.doc 41.50 KB
 落标通知书.doc 47.00 KB
 评标大会议程表.doc 27.50 KB
 评委确实定方案.doc 16.00 KB
 前期物业管理投标申请人资格预审目录.doc 15.50 KB
 前期物业管理招标程序.doc 52.50 KB
 前期物业管理招标机构.doc 15.50 KB
 前期物业管理招标文件（封面）.doc 54.00 KB
 前期物业管理招投标资格预审通知书.doc 19.00 KB
 投标确保书.doc 19.00 KB
 物业管理招投标日程安排.doc 16.00 KB
 物业管理招投标咨询协议.doc 20.50 KB
 物业管理主投标书评分标准细则.doc 59.50 KB
 物业管理综合服务费定价.doc 20.50 KB
 邀请函.doc 18.50 KB
 邀请函（样本）.doc 19.00 KB
 招标申请书.doc 19.00 KB
 招标项目评委人员名单.doc 22.50 KB
 中标通知书.doc 19.00 KB
 主投标书评分表.doc 55.50 KB

 02 公开方法招标文件范例 (222.50 KB in total.)
 前期物业管理招投标评分表（商务标、陈说答辩部分）.doc 50.00 KB
 江南御花园前期物业管理招标标底.doc 19.50 KB
 江南御花园前期物业管理招标文件.doc 79.50 KB
 江南御花园物业管理招标公告.doc 23.50 KB
 前期物业管理招投标评分表（技术标部分）.doc 50.00 KB

 03 长沙麓山别墅邀请招标文件（全套）(370.50 KB in total.)
 中 标 公 告.doc 30.50 KB
 长沙市前期物业管理招投标立案记录表.doc 32.00 KB
 相关麓山别墅前期管理物业招标申请汇报.doc 25.00 KB
 开 标 通 知 书.doc 21.00 KB
 招 标 文 件.doc 236.00 KB
 招标邀请函.doc 26.00 KB

 04 大型住宅小区物业管理招标文件（全）(526.00 KB in total.)
 00封面.doc 25.50 KB
 01目录.doc 26.50 KB
 02投标邀请函.doc 175.50 KB
 03招标人介绍.doc 31.00 KB
 04招标项目介绍.doc 26.00 KB
 05招标内容及要求.doc 29.00 KB
 06开标活动方案.doc 28.00 KB
 07评标标准.doc 29.50 KB
 08协议签署说明.doc 25.00 KB
 09物业服务协议.doc 54.50 KB
 10委托管理通知书.doc 25.00 KB
 11资产移交书.doc 25.50 KB
 12附则.doc 25.00 KB

 05 其它招标操作文件参考 (750.00 KB in total.)
某住宅前期物业管理招标书.doc 31.50 KB
福利房住宅小区鹿丹村物业管理招标书.doc 29.50 KB
广州中医药大学物业管理招标文件.doc 193.50 KB
湖南省建设厅机关大院招标文件（修改稿）.doc 126.50 KB
南礼士路19号项目物业管理招投标文件.doc 138.50 KB
前期物业管理招投标评分表.doc 43.00 KB
物业管理招标书内容.doc 26.00 KB
新世界大厦项目清洁招标书 .doc 98.00 KB
招标公证文书.doc 26.00 KB
住宅前期物业管理招标书标准范本.doc 37.50 KB

 06 最新招标文件实例汇编 (27.43 MB, 27.43 MB in total.)
 广州市越秀区文化馆物业管理采购招标文件.doc 930.00 KB
 成全部新全部维也纳生活广场前期物业管理招标文件.doc 168.50 KB
 广州市越秀区文化馆物业管理采购招标文件.doc 930.00 KB
 广州中医药大学物业竞争性谈判邀约文件.doc 166.00 KB
 马鞍山市行政中心及市政公园广场物业管理招标文件.doc 24.28 MB
 南宁市兴宁区政府机关物业服务招标文件.doc 553.00 KB
 南宁有色金属工业学校物业管理招标文件.doc 322.50 KB
 亭湖办公楼招标书.doc 22.50 KB
 阳光花园招标书.doc 54.00 KB
 中国人民大学明德楼物业管理招标文件.doc 76.50 KB

E-物业管理招投标法律法规(507.00 KB in total.)

01《物业管理条例》.doc 53.50 KB
02中国招标投标法.doc 49.00 KB
03建设部《前期物业管理招标投标管理暂行措施》.doc 34.00 KB
04天津市物业管理招标投标管理措施.doc 38.00 KB
05物业管理服务等级标准.doc 46.50 KB
06物业服务收费管理措施.doc 32.00 KB
07物业服务收费明码标价要求.doc 26.50 KB
08物业管理企业财务管理要求.doc 31.50 KB
09物业管理企业资质管理措施.doc 37.00 KB
10相关物业管理企业资质管理相关问题通知.doc 24.50 KB
11相关实施《物业管理企业资质管理措施》相关问题复函.doc 24.50 KB
12中国城市房地产管理法.doc 45.50 KB
13住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施.doc 28.00 KB
14中国行业标准房屋接管验收标准.doc 36.50 KB

F-物业管理招投标参考论文集锦(707.00 KB in total.)

业内人士痛定思痛求解物业管理招投标N个死结.doc 28.50 KB
对物业管理招投标中预算问题思索.doc 29.50 KB
相关规范前期物业管理活动理性思索.doc 30.00 KB
建立公开、公平、公正招投标评价体系.doc 30.00 KB
论物业管理全过程运作.doc 26.00 KB
前期物业管理误区及对策.doc 28.50 KB
前期物业管理招投标难点及对策.doc 31.50 KB
前期物业管理招投标应建立回避制度.doc 29.00 KB
浅谈前期物业管理法律关系.doc 28.50 KB
浅谈物业管理企业在前期介入阶段作用.doc 29.00 KB
浅析物业管理招投标中不正当竞争之规避.doc 27.00 KB
怎样选聘满意物业管理企业.doc 24.50 KB
深圳物业管理招投标：迎来攻坚时刻.doc 38.00 KB
完善物业管理招投标六点提议.doc 30.00 KB
我看前期物业管理招投标.doc 29.00 KB
物业管理管理方案构架.doc 19.00 KB
物业管理招投标特点及其关键点.doc 32.00 KB
物业管理招投标方法浅议.doc 28.50 KB
物业管理招投标制度缺点和现实困境.doc 46.00 KB
物业管理招投标中若干问题法律分析.d