房地产开发运行流程指导用书模板.doc
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1、房地产开发运行步骤指导用书1、国土资源局 土地竞买2、签署国有土地使用权协议3、申请红线4、申请立项立项请示汇报内容包含:(一份)(到计划科签字和盖章)u 项目具体位置u 占地面积(和红线面积一致)u 建筑面积(主体建筑物面积、办公楼面积、辅房面积、地下车库面积)u 项目总投资额(每亩总投资不得低于400万元)u 土建投资额u 计划用地红线图复印件一份u 营业执照复印件()u 注册资本证实(个人独资企业)加盖工商部门印章(可不要)u 用地预审函复印件或招拍挂成交通知书工作时间:3个工作日注意事项:根据昆委65号文件:民资每亩总投资不得低于250万元5、环境评定汇报u 环评委托书(报建处拿固定格
2、式)u 申请汇报(包含占地面积、建筑面积、居住面积、商铺面积、绿化面积)(2份)u 红线图u 环境影响记录表(5份)工作时间:10个工作日6、建设用地计划许可证u 建设用地计划报建申请表(3份)u 营业执照或同意证书(复印件)u 建设项目同意文件(计委或开发区管委会批复 复印件1份)u 土地使用协议(建设用地许可证函)u 环境评定汇报及环境影响汇报书u 符合规范有证总平面计划设计图u 1:1000用地红线图含坐标图(原件)(选址红线图)工作时间:5个工作日注意事项: 用地红线图需经计划局审批 设计院盖章,正式蓝图,挂牌可简化,不用有证7、国有土地证(7.27-9.20)7-1、国有土地证u 法
3、人身份证(复印件3份)u 营业执照(复印件3份)u 项目批复(复印件3份)u 环境影响申报表审核意见(即环评汇报)u 建设用地计划许可证(黄卡复印件)u 计划红线图(原件)u 项目总平图部署图(蓝图)及电子档u 土地使用权出让协议(复印件3份)u 建设用地申请(包含具体地址、开发面积、容积率、建筑密度、绿地率、计划建设时间、计划开工时间)u 建设用地承诺书(包含建筑面积、建筑密度、绿地率等一定根据申请标准做)u 国有土地使用权挂牌出让成交通知书(挂牌出让)u 相关地块计划设计要求(挂牌出让 复印件3份)7-2、土地定界桩u 初始土地登记申请书(国土局监察科领取)u 土地登记法人身份证实书(国土
4、局监察科领取)u 地籍调查法人代表身份证实书(国土局监察科领取)u 界址表(国土局监察科领取)u 土地出让协议(复印件)u 用地红线图(复印件)u 用地批文(复印件)u 项目批文(复印件)u 营业执照副本(复印件)u 法人代表身份证(复印件)u 经办人身份证(复印件)u 土地出让金收据(复印件)土地契税收据(复印件)工作时间:60个工作日8、资质审查取得暂定资质8-1、获取江苏省住房和房地产电子政务平台加密狗8-2、申报资质资料u 进入电子政务平台系统填写企业基础情况(包含:企业名称、企业类型、企业法定代表人、具体地址、邮编、注册地址、营业执照注册号、税务登记号、注册资本等)u 企业投资者信息
5、u 开发经营情况u 在建开发建设项目u 已完成开发建设项目u 企业法定代表人简况(包含:姓名、国籍、性别、证件类型、证件号码、学历、专业、从业年限、个人电话、移动电话、电子邮件、职务、职称、职称证号、劳动协议号、协议聘用时间、协议终止时间、劳动保险号等)u 企业经理人简况(同企业法定代表人)u 企业专业人员(同企业法定代表人)u 企业介绍u 企业章程u 企业人员情况注意事项:企业基础情况中,必需上传法人机构代码证、企业法人营业执照、税务登记证、验资汇报及其它附件电子档;企业法定代表人必需上传职称证书、任免证书、岗位证书、协议聘书、身份证、照片及其它附件电子档企业经理人简况中上传电子档同企业法定
6、代表人企业专业人员上传职称证书、协议聘书、身份证及其它电子档收费标准:首次1500元;续费800元+20元(发票快递费)9、报计划方案、召集方案论证会报计划方案资料:u 昆山开发区计划建筑设计方案审核意见表u 相关计划方案审核申请(计划局有样板)u 方案u 基地域位图u 环境关系图u 总平面部署图u 绿地景观方案u 竖向设计图u 建筑设计图u 方案效果图u 设计说明书u 日照分析(提供总平面图委托测绘中心办理)备注:计划方案中汽车库和自行车位百分比要求:面积汽车库自行车位低于900.4290140131402001.51.5200以上2.0/10、获计划方案批复、计划效果图(公告20天)、总平
7、面图11、定位放线 土地局定位 委托测绘企业放线并提供估计面积汇报12、工程地址勘察委托勘察单位进行土地勘察并提供勘察汇报13、工程图设计、召开小区安防设计论证会、管线综合会八大管线前期咨询: 给水第一步:临时接水:u 申请书u 申请单(自来水企业办理窗口领取表格)u 项目批文u 计划红线图u 供用水协议2份(自来水企业办理窗口领取表格)u 江苏省小额支付系统定时借记业务付款授权书(自来水企业办理窗口领取表格)u 用水立案表(DN50)u 审图意见表及回复u 开挖证实第二步:正式接水:u 临时给水申报资料:u 申请书u 申请单(自来水企业办理窗口领取表格)u 项目批文u 建设工程施工许可证u
8、给水总平面图、消防平面图及系统图、建筑立面图、电子文件u 商铺需提供表位图u 水表分类统计表u 审图意见表及回复(三份)u 供用水协议2份(自来水企业办理窗口领取表格)u 用户明细表(自来水企业办理窗口领取表格)u 每户一份供用水协议u 水费代扣手续相关资料(身份证复印件及存折复印件)u 委托建设协议u 店面接水须知补充回执u 开挖证实注意事项:抄表方法:远程自动16M以下房屋采取市政管网压力直供水;16M以上采取增压供水先申请临时用水,后申请正式接水。依据房产企业提供相关图纸资料,自来水企业设计施工图,即由自来水企业设计和施工。相关接驳点位置、压力、水表标高等均会在施工图中标注收费标准:生活
9、用水:2.3元/m3;商业、服务业:2.6元/m3 排水昆山市自来水企业领取雨污水申报表 供电第一步:方案确定(依据我企业提供资料,供电局制订方案)J 昆山市供电企业新(扩)建项目供电意见咨询书(办理窗口领取表格)J 小区供电方案计划所需资料:u 新建项目供电意见咨询书u 小区平面图及对应电子档u 每幢楼房房型、套数、面积u 汽车库、自行车库面积u 地下人防面积u 商业面积u 公用部位及配套设备用电量u 商业、小高层及高层需提供具体且符合要求低压系统图u 小区如需分期建造也需提供全套资料,并注明分期线,和具体分期用电要求u 具体联络人和通讯方法u 营业执照(带年检标志)u 项目批复(发改委、经
10、贸委)u 建设工程计划许可证(计划局)第二步:临时用电申请u 临时用电用户用电期限确定书(即第一步方案确定书)u 签定安全协议六份(方案确定书经过时提供)第三步:正式用电申请u 用电申请表及书面申请(用电情况、用电性质、容量等)u 项目批文(发改委、经贸委)u 建设工程计划许可证(计划局)u 房屋全部权证(或土地证)u 营业执照(带有最新年检标志、事业法人等无营业执照,提供事业机关法人证书或组织机构代码及法人代表任命书);法人身份证复印件u 税务登记证u 开户许可证u 宗地测量结果汇报或计划红线图u 厂区总平面图或用电地址总平面图(图上需注明用户变配电所选址,图纸形式需要书面和电子光盘各一份)
11、,综合管线图u 用电开启方案编制工作委托书(办理窗口领取表格)u 用户信息调查表 u 用户资料记录表u 新(扩)建项目供电咨询回复意见书(630KVA及以上项目)u 房产企业临时用电申请须提供供电咨询回复意见书及房产临时用电申请流转单(供电方案确定书)及计划局计划审批意见 天然气u 居民用户用气申请表(办理窗口领取表格)u 小区计划图u 小区地下管网部署图u 小区建筑物之间间距u 用户其它要求u 以上图纸需电子文档注意事项:抄表方法:买卡然气燃值:85009000依据房产企业提供相关图纸资料,天然气企业设计施工图,即由天然气企业设计和施工。相关接驳点位置、压力、进户标高等均会在施工图中标注收费
12、标准:居民:2.2元/m3;商业:2.52元/m3 电信至电信企业签署合作协议书 有线电视u 总平面图(经图审后)u 商铺(弱电)整套图纸(经图审后) 智能化经过招投标或直接发包选择智能化企业 消防报警14、工程图审查、抗震设防审查、消防审核意见书、人防责任书14-1、图审u 立项批复(1份)u 建设用地计划许可证(复印件1份)u 施工图审查报审表(一式三份)u 全套施工图(送4套3套退回)(其中包含:总平面图、给排水总平面图)u 工程地质勘察汇报2份(1份全退)u 结构计算书(1份)u 全部勘察、设计单位没有立案,请到建设局总工室立案,提供立案表u 建筑节能报审表及节能计算书u 施工图中需增
13、添“江苏省公共建筑节能设计专篇参考样式(建筑专业、电气专业)u “江苏省居住建筑节能设计专篇参考样式(建筑专业、电气专业)14-2、抗震设防审查(即防雷)u 防雷装置设计审核申请书u 立项批复、计划许可证u 建筑施工图蓝图u 电气施工蓝图注意事项:防雷和图审同时准备资料,同时报送收费标准:.元/平方米14-3、消防审核意见书一、对含有下列情形之一人员密集场所,建设单位应该向公安机关消防机构申请消防设计审核:(一)建筑总面积大于0平方米体育场馆、会堂,公共展览馆、博物馆展示厅;(二)建筑总面积大于15000平方米民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)建筑总面积大于10000平方米
14、宾馆、饭店、商场、市场;(四)建筑总面积大于2500平方米影剧院,公共图书馆阅览室,营业性室内健身、休闲场馆,医院门诊楼,大学教学楼、图书馆、食堂,劳动密集型企业生产加工车间,寺庙、教堂;(五)建筑总面积大于1000平方米托儿所、幼稚园儿童用房,儿童游乐厅等室内儿童活动场所,养老院、福利院,医院、疗养院病房楼,中小学校教学楼、图书馆、食堂,学校集体宿舍,劳动密集型企业职员集体宿舍;(六)建筑总面积大于500平方米歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧,含有娱乐功效餐馆、茶馆、咖啡厅。二、对含有下列情形之一特殊建设工程,建设单位应该向公安机关消防机构申请消防设计审核
15、:(一)设有第一条所列人员密集场所建设工程;(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;(三)本条第一项、第二项要求以外单体建筑面积大于40000平方米或建筑高度超出50米其它公共建筑;(四)城市轨道交通、隧道工程,大型发电、变配电工程;(五)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品工厂、仓库和专用车站、码头,易燃易爆气体和液体充装站、供给站、调压站。备注:(一)商铺满2层,开间大于300,按商住申报,资料必需送苏州消防大队审核(二)商铺满2层,开间小于300,按商住申报,直接在江苏消防网网上立案,系统抽中建设单位,再由建设单位送资料至苏州消防大队审核被抽查到
16、建设单位应该在收到立案凭证之日起5日内向公安机关消防机构提供下列材料:(一)建设单位工商营业执照等正当身份证实文件;(二)新建、扩建工程建设工程计划许可证实文件;(三)设计单位资质证实文件;(四)消防设计文件。未抽中,即只需网上报建如抽中,需提交以下资料:建设工程消防设计立案表及立案凭证(加盖公章、法人章)建设单位工商营业执照等正当身份证实文件(加盖公章、法人章)新建、扩建工程建设工程计划许可证实文件(出示原件、提交复印件加盖公章或法人章)设计单位资质证实文件、营业执照(复印件加盖设计单位公章)消防设计文件(消防设计文件应符合建设工程消防设计申报要求,可参阅江苏消防网)项目批文(出示原件、提交
17、复印件加盖公章或法人章)用地红线(出示原件、提交复印件加盖公章或法人章)审核承诺书(于苏州消防网审核申报栏下载并于设计单位加盖公章)全套施工图(含建筑、结构、水、暖、电、建筑总平面、给排水总平面1套)建设工程消防设计立案超时违法通知书(超出5日必需去消防大队办理)14-4、人防责任书(一)人防计划设计方案申报(即人防计划批复):建设项目立项批文1份(复印件);昆山市人防工程结建审批申请表2份;计划部门建设工程设计方案批复(复印件)总体设计方案总平面图(加盖设计出图章)。要求标明建设基地界限、地上和地下拟建建筑位置、建筑层数、经济技术指标;基础埋深三米(含)以上单体(平、立、剖)面图1份(加盖设
18、计出图章)人防初步设计建筑设计说明、平时、战时建筑平面图总体方案设计和人防工程初步设计单位应提交设计资质证书(复印件)其它需要提交证实材料(二)人防图审3.1、报人防图审同时进行人防测绘行政审批中心人防办窗口确定,填写昆山市人防工程测绘立案申请表(一式二份);提供以下资料:l 人防计划批复文件(昆山民防局签发)l 人防工程定位图l 人防工程平时平面图l 人防工程战时平面图l 测绘图纸应用人防工程施工图纸,并经民防局窗口确定(加盖民防局审批专用章)测绘【昆山城镇测量(房产交易中心)办理测绘】估计立案测绘结果立案须一式四份,人防办窗口立案一份,其它由申报单位依据申报需要处理。3.2、依据人防计划批
19、复,委托人防施工图设计(即人防图审),图审资料:人防工程单体立项申请;人防工程施工图估计结果;人防工程计划批复;人防工程全套施工图(一式两套)(包含建筑、结构、给水排水、电气、暖通),附电子版光盘。 如是附建式人防工程时应注意:(1)、建筑、结构:平面图、剖面图尚应包含基础至二层楼面图纸;(2)、给排水、电气、暖通:如人防工程内系统为非独立系统,应提供系统图。;各专业计算书(一份),附电子版光盘;地质勘探汇报(一份);设计、勘察单位资质证书复印件(一份);报审表(新版本,要求电脑打印,不能手写,一式三份,建设、设计单位盖章)项目立项同意文件平战转换初步设计文件收费标准:施工图审查费5元/平方米
20、(代通知)。(三)人防工程易地建设:书面申请汇报1份;立项批文复印件1份;计划同意文件复印件1份;项目计划方案及建筑经济指标等文件复印件1份。(四) 办理时限:u 人防工程计划设计关键点:2个工作日u 人防计划审批:3个工作日u 人防工程易地建设:1个工作日收费标准:序号建筑形式建筑功效区域位置征收标准(元/M2)缴费基础(M2)一般建筑居民动迁房1多层建筑(指基础埋深不超出3米)民用建筑中心城区内4824计划报建面积2中心城区外24103工业建筑城市计划区24/4十层以上(含)或基础埋深超出3米(含)工业和民用建筑城市计划区24002400建筑物首层投影面积5对全埋式地下室或基础埋深超出3米
21、兼顾地下空间开发利用工业和民用建筑城市计划区24002400地下室面积备注:工业建筑除直接用于生产用房外,均属民用建筑。15、建设工程计划许可证(绿卡)副本u 建设工程计划报建申请表(一式三份)u 建设项目批文(复印件一份) u 建设用地许可证或国有土地使用证(土地局,复印件一份)u 建设用地计划许可证u 消防审核意见书(复印件一份)u 方案审批意见书u 1:1000建筑红线图(原件一份)(开发区申报计划许可证不需要,在计划验收时办理建筑红线)u 符合规范预放样定位单及电子数据文件u 符合计划建筑施工图及电子数据文件u 效果图及电子数据文件u 日照分析图及数据文件u 房产项目提供房产面积估计面
22、积送至:时代大厦一楼(地址:前进东路)收费标准: 16、桩基临时施工许可证u 经审批同意办理临时桩基开工申请汇报u 桩基工程临时开工证实审批表u 用地批文、红线图(国土局盖章)u 工程计划许可证(或经计划科确定同意办理)u 图审汇报u 施工协议、监理协议u 施工单位资质证书、营业执照、安全生产许可证;监理单位资质证书(另注:当地企业提供信用管理手册、外地企业进昆承接业务资质立案表)、监理单位总监立案(市建工科办理)u 项目经理业绩手册、B、C证;项目总监、专监、监理员业绩手册17、建筑工程施工许可证1、工程施工许可证申报表-网上打印(一式三份)2、建设工程计划许可证原件及复印件3、工程图审汇报
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