长沙市酒店市场分析报告模板.doc

长沙瑞和地产水泵厂酒店项市场分析汇报

长沙湘地行顾问
二零零九年三月

目 录
第一部分 长沙市经济及社会概况 2
1.1、长沙市概况 2
1.2、长沙市社会经济概况 4
1.3、长沙市宏观经济总结 8
第二部分 长沙酒店市场特征 9
2．1、酒店结构分析 9
2.2、长沙酒店分布情况 10
2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况 11
2.3.1、酒店物业规模分析 11
2.3.2、酒店物业业态分布情况分析 12
2.3.3、酒店物业客房配比情况分析 13
2.4、长沙酒店物业总结及发展趋势估计 14
2.4.1长沙酒店市场总结 14
2.4.2、长沙市酒店市场发展趋势估计 15
第三部分 酒店物业市场定位提议 16
4.1、项目概况： 16
4.2、项目SWOT分析 17
4.3、酒店物业整体市场定位提议 19
4.3.1、项目整体定位关键依据： 19
4.3.2、水泵厂酒店项目规模提议 20
4.3.3、水泵厂项目形象档次定位： 20
4.3.4、酒店物业业态定位 21
4.3.5、酒店客房组合提议 21
小结 21
第四部分 产品演绎 23
4.1酒店基础经济技术指标提议 23
4.1.2、酒店客房户型定位 24
4.1.3、酒店计划定位 25
4.2、计划提议 25
4.2.1、大堂标准提议 25
4.2.2建筑及外立面风格提议 25
4.2.3、酒店外立面提议 27
4.2.4、客房提议 29
4.2.5  泛会所及商业配套提议 31

（本策划汇报之版权归湘地行全部，未经许可不得外传）

第一部分 长沙市经济及社会概况
1.1、长沙市概况
1.1.1、长沙市概况
长沙，湖南省省会，既是全省政治、经济、文化中心又是中国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发依靠中心和国务院公布24个历史文化名城
长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1.18万，总人口613万，其中市区面积556平方公里，常住人口199万人。在国家公布中国城市综合实力50强中，长沙名列第19位
1.1.2、长、株、潭一体化，中心型城市发展加紧
长沙是中国“经济发达” 二十强城市之一。长株潭三市经过一体化路径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为关键，和包含星沙在内三市周围县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好地域。
3月政府工作汇报指出，未来将突出推进区域性中心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力——以城镇一体化计划和交通融合为纽带，认真做好城镇接合部和长株潭接合部控制性详规编制工作，加速长沙县、望城县和主城区融合，加紧浏阳市、宁乡县和大城区对接。推进长株潭城际对接和深度融合创办长株潭电视频道，增强长沙对“3＋5”城市群辐射互动作用。提升卫星城镇和中心镇建设和管理水平。年内建成区面积扩大10平方公里，城市化水平提升2个百分点。
小结：融城促进产业交流和发展、加速人口向关键城市集中。将大大提升长株潭三市城市化率。
1.1.3、 “一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加紧城市发展
“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团以长沙为中心，行车一小时左右范围包含8个地级市、39个县级城市，总人口近4000万，是一个极具潜力市场。长沙现有1个市级商业中心（五一广场），2个市级商业副中心（星沙和溁湾镇）10个区域性商业中心，30个小区级商业中心，对周围城市辐射能力不停增强。
小结：城市架构计划和落实，功效定位各城区、组团，提速城市化进程，促动房地产经济发展。
1.2、长沙市社会经济概况
1.2.1、基础经济技术指标解析
长株潭城市群经济发展阶段指标一览表
年份
三市市域GDP（亿元）
增加率
三市关键地域GDP（亿元）
增加率

1161.5
——
687.96
—

1580.3
——
974.25
—

1894.2
——
1100
—

2130
12.5%
1298
18%

3754
12%
2499
14%

5516
8%
4025
10%

7918
7.5%
6193
9%
依据计划推荐指标估计：
（1）计划长株潭区域整体生产总值（GDP）为近期3754亿元以上，GDP增加速度达成12%以上；到增加为7918亿元以上。人均GDP计划到近期为2.5万元人民币以上，到达成5万元人民币以上。
（2）关键地域生产总值（GDP）计划近期达成2499亿元以上，GDP增加速度达成14%以上；到增加为6193亿元以上。
（3）关键地域三次产业百分比到近期为9：50：41，为5：45：50。关键地域人均GDP计划到近期为4万元人民币以上，到达成8万元人民币以上。
1.2.2、国民生产总值增加情况

长沙市GDP增加情况（单位：亿元）
时间
城市GDP
同比增加
人均GDP
以户籍计算
同比增加

812.9
12.7%
13747元
11.5%

928.22
14%
15506元
12.6%

1108.85
14.8%
18296元
13.4%

1519.90
14.9%
23968元
13.9%

1790.66
14.8%
27853元
13.3%

2190.25
16.0%
34364元
23.4％
表2：01-长沙经济情况（单位：亿元）
从上表及图可知，多年来，长沙城市GDP和人均GDP全部保持了两位数以上增加速度， 全市生产总值实现2190.25亿元,同比增加16％,较上年增速提升1.2个百分点。人均GDP达成34364元，同比增加23.4%。GDP和人均GDP快速增加反应了长沙城市经济发展活力。
1.2.3、社会消费品零售总额情况
社会消费品零售总额
时间
本 年（万元）
上 年（万元）
本期为上年同期％
本月
1-本月累计
本月
1-本月累计
本月
1-本月累计

2491909.8
24591200
2149420.6
21495814
15.9％
14.4％

2812773.5
28342204
2408710.9
24591200.2
16.8％
15.3％

10370300

全市累计实现社会消费品零售总额1037.03亿元，累计增速达19.8%。连续三年以超出14%速度在递增。表明零售商业消费仍是带动长沙市经济增加关键动力。
1.2.4、人均可支配收入及人均消费性支出情况

长沙市人均可支配收入情况（单位：元）
时间
人均可支配收入
同比增加
同比增加
实际增加(剔除物价原因)

9021
813
9.9%
10.8%

9933
912
10.1%
9.1%

11021
1088
11%
7.6%

12434
1413
12.8%
10.7%

13924
1490
12%
10.8%

16153
2229
16％
10.6％
，人均可支配收入为16153，同比增加16％，考虑物价原因，同比仍然增加10.6％。
长沙市城市居民消费性支出情况（单位：元）
时间
人均消费性支出
同比增加
支出收入比

7854
6%
87%

8330
6.1%
84%

9032
8.4%
82%

9660
7.0%
77.69%

10680
10.6%
76.78%

12288
15.1％
76.07%
备注
资料起源：长沙市统计局公报
，人均消费性支出为12288元，同比增加15.1％，长沙居民消费性支出占到收入76.07%。表明，长沙是一个消费活跃城市。伴随长沙市居民收入水平、消费水平连续增加和消费品层次上升，大家对商业网点布局、购物环境及商品质量提出了更高要求。
1.2.5、城镇居民储蓄存款情况
城镇居民储蓄情况（亿元）

城镇居民储蓄余额
800.89
954.42
1093.04
1177.17
，长沙城镇居民储蓄存款1177.17亿元,比上年末增加7.7%。表明潜在消费能力连续增强
1.2.6长沙市商业环境基础情况
现在长沙市商业格局划分为几大级话，大致能够分为：一级商圈五一广场、黄兴南路和由五一广场向四面扩展；二级商圈东塘、袁家岭、火车站；三级商圈溁湾镇、伍家岭。
长沙市现代商业经历了多个阶段：从上世纪90年代初至1998年长沙前后出现了“五虎闹长沙”、“三足鼎立”局面，到90年代末，外资平和堂商厦登陆长沙，开启了外资登陆长沙先河，跟随而来麦德隆、家乐福、普尔斯马特、沃尔玛等外资企业入驻，和今年大洋商业广场以产权式百货商场形式进入长沙商业市场，从而使长沙商业竞争出现了国际化特征，这同时标志着长沙商业发展进入了一个新层次。
1.2.7旅游资源及旅游接待情况
长沙市关键风景游览区有岳麓山、桔子洲、天心阁、烈士公园、月亮岛，长沙世界之窗、海底世界，关键名胜古迹和中国革命纪念地有马王堆汉墓、岳麓书院、开福寺、陶侃寺、贾宜旧居，"中共湘区委员会旧址"清水塘、湖南自修大学旧址船山学社、湖南省立第一师范学校等。现长沙被列为省级以上关键文物保护单位有45处。
到长沙旅游，还有一个关键参观游览点宁乡花名楼刘少奇旧居。刘少奇旧居，距长沙50余公里。同时湘潭旅游资源也十分丰富，关键游览点有昭山、雨湖公园、云门寺、岱子山新石器时代遗址及韶山和彭德怀旧居等。
长沙市多年来旅游市场稳步发展。整年全市接待中国旅游者2687.94万人次，比增加5.6%；接待境外入境人数30.65万人次，比增加12.0%。中国旅游收入120.58亿元，比增加28.5%；国际旅游外汇收入1.85亿美元，增加15.0%。
1.3、长沙市宏观经济总结
长沙作为湖南省会和“长珠潭城市群”融城中心，是国务院首批公布历史文化名城和第一批对外开放旅游城市，有着灿烂辉煌历史文化。长沙 GDP为2190.25亿元，在长珠潭一体化城市群当中排名首位。
湘地行见解：
Ø 长沙作为“长珠潭城市群”关键城市，巨大经济规模将吸引大批外来投资者，促进各商家愈加主动开拓长沙经济市场，促进了房地产市场发展、商业消费需求增加，也带动了中小型企业数量增加，在写字楼、商业物业方面存在着较大市场发展空间。
Ø 多年长沙市居民收入水平、消费水平连续增加和消费品层次上升，使大家对商业网点布局、购物环境及商品品质方面提出了更高要求；
Ø 长沙城市居民城镇居民储蓄存款、可支配收入及消费购置能力增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为酒店销售部分提升销售价格提供了保障。
Ø 长沙商业全方面发展，必将带动商务快速发展、而长沙酒店业作为商务市场关键配套、也必将进入快速发展阶段

第二部分 长沙酒店市场特征
伴随经济不停发展加上长沙做为湖南省会城市影响，近几年长沙酒店行业全部在飞速发展，版图也在不停扩张。其中关键是以芙蓉路和韶山路沿线为发展关键趋势
2．1、酒店结构分析
酒店经营是和总体经济水平发展亲密相关。当总体经济处于不发达阶段，中国游客通常极少，出门旅游大多是国外游客，这时，为了接待这些国外旅游者，当地往往建造高级酒店。伴随经济水平提升，中国居民也开始出门旅行，同时，商务活动也逐步多了起来，这时，除了高级酒店之外，中等酒店也开始进入市场。当总体经济处于发达阶段，中国居民出门旅行，往往成为家常便饭，尤其是便利航空运输系统形成，这时，经济型酒店大量涌入市场，一般大众也能享受酒店服务。
2.2、长沙酒店分布情况

区域分布特点：集中分布于城市主干道
长沙酒店现在关键集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，以前长沙酒店业关键以宾馆为主，关键集中在五一路和八一路沿线，伴随长沙经济不停发展 ，尤其是长沙工业和旅游业发展，长沙酒店业也不停完善，逐步形成了规模效应。
2.2. 1、五一路段是长沙经济和商业关键区域，人流量大、所以此路段酒店关键以经济型酒店为主，其中代表性酒店为7天连锁酒店和汉庭连锁酒店。
2.2.2、八一路段是长沙老行政中心，也是长沙老经济中心，集中了省军区，省委等湖南关键行政区域，此路段酒店关键是豪华酒店为主，其中代表性酒店为紫东阁华天、同天大酒店、中天大酒店等
2.2.3、芙蓉路段是长沙近几年商务发展关键方向，路段沿线酒店也是长沙酒店关键集中段，因为其独特交通优势，带动路段沿线商务快速发展，所以此路段酒店由以前豪华型酒店逐步向以商务型酒店和经济型酒店转型，代表性酒店为：南方明珠大酒店、君逸康年大酒店、新时空康年大酒店，芙蓉同发大酒店，财信商务酒店和莫泰经济连锁酒店
2.2.4、韶山路段即使也是贯穿长沙南北又一主干道，不过酒店业近几年发展缓慢，酒店关键还是以豪华型酒店为主，其中代表性企业为通程国际大酒店、华天大酒店、上城军天大酒店等
2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况
2.3.1、酒店物业规模分析
酒店名称
区域
星级
基地面积（㎡）
总建面(㎡)
容积率
建筑形态
长沙海悦大酒店
雨花区
4
1354
10833
8
小高层
鑫全部大酒店
雨花区
4
1913
22954
12
高层
五华酒店
雨花区
4
2995
38942
13
高层
紫东阁
芙蓉区
4
3189
38269
12
高层
海程大酒店
芙蓉区
4
2692
35000
13
小高层
万代大酒店
芙蓉区
4
4200
37800
9
高层
湘泉大酒店
芙蓉区
5
3900
43000
11
高层
通程国际大酒店
芙蓉区
5
4500
54000
12
高层

由上表能够看出、四星级以上酒店通常基地面积全部不大、不过容积率全部比较高、依据酒店本身定位和其区域不一样，酒店规模也不尽相同，通常在市中心区域内、商务比较发达区域，其建筑规模比商务中心外酒店大，容积率也较高，四星级酒店建筑基地面积通常在2500㎡—4000㎡之间，容积率通常也控制在9—12左右，总体规模也在35000㎡——45000㎡之间
2.3.2、酒店物业业态分布情况分析
酒店名称
星级
总建面积
写字楼百分比
客房百分比
餐饮百分比
休闲中心百分比
其它业态百分比
神龙大酒店
五星级
60000
50.00%
32.61%
8.70%
0.00%
8.69%
新时空康年酒店
四星商务

58.75%
18.75%
12.50%
3.15%
6.85%
天玺大酒店
挂牌四星

6.70%
53.33%
10%
10%
19.97
五华大酒店
四星商务
38942
51.85%
18.52%
11.10%
15%
3.53%
君逸康年大酒店
挂牌四星

15.38%
50%
7.69%
11.55%
15.38%
由上表能够看出、酒店物业不是单纯靠客房出租来经营、业态通常由写字楼、客房、餐饮、休闲中心等组成，其业态分布由其功效定位决定。通常酒店里、写字楼部分占据大部分百分比，大约百分比占到总面积50%左右，而客房即使作为其关键组成部分、不过所占百分比在20%—30%之间，而餐饮部分作为其关键配套，通常面积占总面积10%—12%,休闲中心百分比大约在10%—15%之间，其它配套业态还包含：会议室、小便利店、洗衣房等等。
2.3.3、酒店物业客房配比情况分析
类别

名称
星级
建筑形态
总套数
主 要 房 型
标房
套房
面积
套数
百分比
面积
套数
百分比
神农大酒店
5
高层
375
35—40
188
50%
70—80
132
35%
君逸康年大酒店
4
高层
238
35—40
110
46%
55—60
95
40%
天玺大酒店
4
高层
216
25—30
100
46%
55—60
80
37%
长沙海悦大酒店
4
小高层
88
20—23
30
34%
35—40
58
66%
鑫全部大酒店
4
高层
324
20—23
162
50%
45—50
130
40%
五华酒店
4
高层
140
28—30
42
30%
55—60
42
30%
紫东阁
4
高层
700多
30—33
350
50%
35—40
245
35%
海程大酒店
4
小高层
115
25
70
60%
35—40
28
25%
富丽华大酒店
4
高层
222
20—22
137
60%
40—45
57
25%
南方明珠国际大酒店
4
小高层
266
20—22
126
47%
35—40
52
20%
亚华大酒店
4
高层
147
25—28
74
50%
45—48
45
30%

酒店客房通常由单间标准客房和套房组成，而因为酒店不一样本身定位及装修不一样，标准客房又分为单间、标准间、豪华间、网络休闲间、麻将间等；而套间又分为标准套间、豪华套间、行政套间、商务套间等，通常来说标准客房和套房之间百分比为1.8：1
2.4、长沙酒店物业总结及发展趋势估计
2.4.1长沙酒店市场总结
Ø 长沙总体经济水平连续发展、带动长沙酒店市场在未来几件来快速发展
Ø 长沙酒店现在关键集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段
Ø 长沙酒店物业业态通常由写字楼、客房、餐饮、休闲中心等组合而成,客房百分比通常不超出50%。
Ø 酒店中客房通常由标准客房和套房组成，客房数量在220—260间左右，标准客房和套房百分比为1.8：1
Ø 长沙酒店基地面积在2500㎡—4000㎡之间，容积率通常也控制在9—12左右，总体规模也在35000㎡——45000㎡之间
2.4.2、长沙市酒店市场发展趋势估计
◎长沙酒店现在关键集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，逐步形成“积聚效应”。
◎高级酒店、商务酒店、经济型酒店等组成了长沙市酒店市场多元化产品竞争格局。
◎商务型酒店在长沙发展潜力较大。
◎芙蓉路沿线将成为商务型酒店发展关键路段。
◎各功效酒店其本身配套将越来越完善。

第三部分 酒店物业市场定位提议
4.1、项目概况：
地块特征：地块形状总体较为平整，整体走向展现为东西走向，且地块东侧临芙蓉南路快速干道，地块和芙蓉南路之间有一定高差。
小区计划配套：停车位、小区会所、幼稚园、商业裙楼及绿化广场等。
项目现况：地块现为长沙水泵厂居民生活区用地，除中间一栋居民楼外观较新之外，南北两侧建筑外观均显得较为陈旧，项目北侧不远处设有一加油站。

4.2、项目SWOT分析
4.2.1、项目优势分析
项目区位优越，交通便利
项目在城市主干道芙蓉中路，二环以内，周围城市地铁2号线（火星大道站）计划。
l 项目在芙蓉中路“高级楼宇经济带”计划区段，商务价值高
l 项目在芙蓉中路关键位置，该区段“高级商务楼宇经济带”定位，处于天心区和雨花区交界位置，周围紧临中央政务区、侯家塘商圈，商务价值高，极具发展潜力。
l 项目两面临街，使商铺有很好展示面，有利于未来商家经营。
l 项目旁侧计划有城市地铁出入口；
l 城市地轨长沙2号线计划，金色大道站出入口邻近本项目。
4.2.2、项目劣势分析
l 拆迁成本高，拆迁难度大，致使开发成本高，亦将面临高额成本压力；
l 项目所处区域，非传统商业区，商业基础相对较为微弱；前期人气难以聚集
l 项目地处棚户改造区，项目形象不佳
4.2.3、项目机会分析
l “长珠潭城市群”、“两型社会”实施，将带动天心区、雨花区经济发展，给项目发展带来契机
l “长珠潭城市群”作为全国关键改革试点项目，必将得到政府大力支持，将吸引众多投资进入，给项目发展带来契机。
l 为了改善城中村落后、紊乱居住现实状况，使更多人拥有一个舒适、优雅生活环境，尤其是做为长沙对外展示形象窗口—芙蓉路沿线，政府部门在未来几年内将加大力度改善路段周围居住形象。而本项目在芙蓉路中心地段，其形象已和芙蓉路沿线整体形象格格不入，项目标改造将在改善这已现实状况，从而带动走边经济发展。
l 项目所处区域，近几年一直受到开发商和购房者青睐，伴随本项目、和其它楼盘陆续开发入住，必将产生巨大消费潜力，为项目写字楼部分提供关键消费支持。
4.2.4、项目威胁分析
l 长沙投资型空置面积有所增加，竞争加剧
l 区域内项目开发投资型物业面积较多
l 面对现周围同时期项目（1.5公里以内）大建筑设施几近雷同商业功效定位，近20万平米商业营业用房未来上市量，部分商业用房业态不太明朗，所以短期内，错位经营难以形成，将对项目产生直接竞争压力。
l 侯家塘商圈是长沙成熟商圈，已形成了比较固定消费群体；本项目距离侯家塘商圈不到2公里，在人气方面极难在短时间内超出侯家塘，消费者购物习惯在短时间内也极难改变。
l 受宏观调控政策综合影响，房地产投资增速及住房需求增速将受到双向挤压
l 银行利率政策滞后影响将逐步显现，将部分遏制投资需求。
4.2.5、项目劣势及威胁规避
l 经过对项目SWOT 分析，我们了解了项目标优劣势和项目所面临机会威胁。对于项目标优势及机会，在未来定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取方法去规避。
l 以下是我行对项目劣势及威胁规避方法：
l 项目在长沙市棚户区改造范围内，大力改造城中村现实状况，应响应政府号召，抓住政策机遇，努力改善项目内现有居民居住现实状况。项目商业部分以尽可能满足项目本身需求为目标，同时尽可能满足周围居民区域消费需求，既要改善居民生活条件，同时也满足项目及项目周围消费需求。
4.3、酒店物业整体市场定位提议
4.3.1、项目整体定位关键依据：
l 市场基础
l 长珠潭城市群整体计划
l 项目发展和项目区域整体计划息息相关，政府对“长株潭一体化”计划中，将吸引了大量企业和资金进入、和人口增加。作为连接长、株、潭三市主干道，政府将大力改造周围居民居住形象。
l 物业价值最大化
l 为达成一类地块：80%90标准，项目定位要满足于项目价值最大化。要实现项目标价值最大化，需要项目从产品定位上满足功效完善、结构合理，尽可能地提升项目标市场价格，以实现项目综合效益最大化。
l 项目美誉度需要
l 怎样塑造项目标美誉度，改善项目现在形象，扩大在长沙影响力，这将是项目整体定位必需考虑。
l 生态天心区域定位
4.3.2、水泵厂酒店项目规模提议
经过上述部分分析、结合市场需求、和区域未来将成为长株潭三市中心点这一未来发展趋势，提议项目规模为
基地面积在2500㎡—3000㎡之间，总体规模也在30000—35000㎡之间。
4.3.3、水泵厂项目形象档次定位：
经过上述市场分析和物业定位，依据项目分析结论，本项目拥有未来城市中心地段优势、交通便利、规模优势和企业实力优势；同时，项目周围酒店物业档次，鉴于对地块价值判定，我们认为本项目适于开发。
四星风情生态商务酒店
4.3.4、酒店物业业态定位
经过对长沙酒店物业业态调查和分析，结合本项目位置将作为长株潭三市融城关键关键区域这一特殊地理位置，同时芙蓉路作为长沙商务中心这一现实状况，我们认为酒店物业液态适合为
写字楼+客房+餐饮+休闲于一体综合物业形态，且酒店客房控制在220—260间范围内，写字楼部分所占百分比在52%左右、客房部分所占百分比在20%左右、餐饮部分所占百分比在10%左右、休闲中心百分比在12%左右、其它业态所占百分比在6%左右。
4.3.5、酒店客房组合提议
经过对长沙多家酒店调查和分析，长沙酒店客房通常由单间标准客房和套房组成，鉴于以后该地段关键地理位置，我们认为：
标间和套房百分比控制在1.5：1~2.0:1之间
小结
项目处于天心区和雨花区交界位置，南接省级关键政务区、北临侯家塘商圈、东有东塘商圈、地处商业消费圈，商务价值高，极具发展潜力，且伴随芙蓉中段“高级商务楼宇经济带”定位，区域范围内近几年来，芙蓉路沿线房地产发展较为成熟，项目以南片区南二环内，开发项目有新芙蓉之全部、中远公馆、巧克力空间、蓝调国际，这些项目关键以商住公寓定位，商务气氛逐步形成，片区商务价值逐步得以表现。项目完全含有酒店开发宏观条件，不过项目标开发还需依据市场基础、经过全方面市场摸底本企业提议项目标计划：
l 项目规模提议：基地面积在2500㎡—3000㎡之间，总体规模也在30000—35000㎡之间。
l 项目形象档次定位：四星风情生态商务酒店；
l 项目标业态定位：写字楼+客房+餐饮+休闲于一体综合物业形态；
l 客房组合提议：由单间标准客房和套房组成

第四部分 产品演绎
4.1酒店基础经济技术指标提议
依据项目开发理念推论，我们拥有了正确开发方向和项目开发定位，以下将是我们怎样在此基调下实现和演绎项目标新一期产品。
4.1.1、酒店开发用地经济技术指标提议
基地面积 2500—3000㎡
容积率
总建筑面积 36000㎡
其中酒店面积所占百分比 20%
酒店客房数量 220—260
写字楼所占百分比 52%
餐饮所占百分比 10%
休闲所占百分比 12%
4.1.2、酒店客房户型定位

现在区域内经典酒店客房户型配比

类别

总套数
主 要 房 型

标房
套房
名称
面积
套数
扣率
百分比
面积
套数
百分比
湖南佳程酒店
238
26
180
56%
75%
45—50
58
25%
长沙海悦大酒店
88
20—23
30
46%
34%
35—40
58
66%
鑫全部大酒店
324
20—23
162
50%
50%
45—50
130
40%
五华酒店
140
28—30
42
48%
30%
55—60
42
30%
紫东阁
700多
30—33
350
45%
50%
35—40
245
35%
海程大酒店
115
25
70
55%
60%
35—40
28
25%
富丽华大酒店
222
20—22
137
51%
60%
40—45
57
25%
南方明珠国际大酒店
266
20—22
126
47%
47%
35—40
52
20%
万代大酒店
321
20—22
240
80%
75%
45—50
81
25%
亚华大酒店
147
25—28
74
83%
50%
45—48
45
30%
神农大酒店
375
35—40
188
53%
50%
70—80
132
35%
君逸康年大酒店
238
35—40
110
50%
46%
55—60
95
40%
天玺大酒店
216
25—30
100
43%
46%
55—60
80
37%

依据多年来长沙酒店市场市场接收客房户型面积区间信息研判，结合周围经典酒店客房户型配比数据分析，现在市场上用户需求关键表现为：

Ø 需求标准间为主，辅以套间及豪华套间；
Ø 伴随市场价格攀升，在用户承受总价一定基础上，市场更趋向于商务型标间；
基于上述原因，本企业提议酒店客房户型配比以下：
酒店客房户型配比
户型
面积
配比
标准间
28---35
60%
套间
60
40%
4.1.3、酒店计划定位
酒店提议放置在临新建西路楼座，为预防相互干扰，和上面住户计划不一样入口及电梯间。酒店入口和写字楼入口共用大堂。客房面积——单间面积28㎡左右，双人间35㎡左右。
4.2、计划提议
4.2.1、大堂标准提议
地　面：首层大堂和电梯间：天然花岗岩、大理石拼花其它公共部分为高级防滑地砖；
首层大堂及电梯间墙面：天然大理石墙面;
天　花：首层大堂和首层电梯间造型吊顶。

4.2.2建筑及外立面风格提议
4.2.2.1、建筑风格提议
经典项目建筑风格类比
新时空康年大酒店
欧陆建筑风格风格
天玺大酒店
现代简约风格
君逸康年大酒店
现代简约风格
财信大酒店
中欧结合风格
五华酒店
德国简约风格
亚华酒店
现代简约风格
金源大酒店
中西结合风格
依据经典酒店类比、和考虑市场喜好度，彰显酒店独特征，符合长沙城市定位和方面外地人便于认知
本项目在建筑风格上提议拟订为：
现代简约风格
4.2.2.2、临街面建筑立面风格提议

4.2.3、酒店外立面提议
以乳白色、金黄色、暖灰色、浅黄色等为主纯暖色调项目

依据长沙现在市场喜好度及对于本项目地理位置定位需要，本企业提议住宅外立面采取——
蓝色为专题色调或结合长沙现在热炒城市色调
将能有效表现项目标区域标识性，彰显酒店豪华和大气，含有时代感和地域特征，并能满足本项目标高品质要求。

4.2.4、客房提议

4.2.4.1`房内门廊区
常规客房建筑设计会形成入口处一个1.0—1.5米宽小走廊，房门后一侧是入墙式衣柜。本司提议将衣柜安排在就寝区一侧，以处理了门内狭长空间容纳过多功效，且在此区域增加理容、整装台。台面进深30cm即可。客人还能够放置部分零碎用具。下面行李可直接放入，方便、经济。
4.2.4.2`就寝区：
这是整个客房中面积最大功效区域。床头屏板和床头柜成为设计关键问题。为了适应不一样客人使用需要，也方便酒店销售，
本司提议两床之间不设床头柜或设简易台面装置，需要时可折叠收起。床头柜可设置在床两侧，因为它功效很单纯，方便使用，床头背屏和墙是房间中相对完整面积，能够着重刻画。但要注意床水平面以上70cm左右区域，(客人头部位置)易脏，需考虑防污性材料，可调光座灯或台灯(壁灯为好)，对就寝区光环境塑造至关关键。
4.2.4.3`卫生间
    卫生间空间独立，风、水、电系统交错很多。设备多，面积小，四处应遵照人体工学原理，做人性化设计。在这方面，干湿区分离，座厕区分离是国际趋势，避免了功效交叉，互扰。
A.面盆区：台面和妆镜是卫生间造型设计关键，要注意面盆上方配石英灯照明和镜面两侧或单侧壁灯照明，二者最好全部不缺。
B.座便区：首先要求通风，照明良好，一个常忽略问题是电话和厕纸架位置，常常被安装在座便器背墙上，使用不便。所以在新建时最好把她们建在左边，右边也可，在里面上做一个烟灰缸和小书架设计也会显示出我们酒店细心周到。
C.洗浴区：浴缸是不能用，还好我们用是精巧淋浴间，一来节省空间，降低投入，在淋浴区墙面材料选择时，要避免不易清洁材料，象磨砂或亚光质地全部不能用。
    D.其它设备：卫生间高湿高温，良好排风设备是很关键。可选择排风面罩和机身分离安装方法(面板在吊顶上，机身在墙体上)，可大大降低运行噪音，也延长了使用寿命，安装干发器墙面易在使用时发生共振，也需注意！相关控制客房里电路控制，通常就是指灯光回路和开关控制。很显然，传统集中控制面板使用很不方便，不宜再继续使用。“家庭化”要求将客房控制方法。又回到了像家居模式一样 在对应照明灯具周围有对应开关面板控制，简明清楚，符合客人使用习惯。
    在酒店新建时我们能够利用到部分新技术，比如：全遥控式客房灯光控制系统，用电视遥控器大小一个红外遥控器就能够随意开关灯光等
 4.2.5  泛会所及商业配套提议
4.2.5.1、街区泛商业会所及商业配套计划思索点——
◎考虑到项目商价值基础上，充足开发其配套商业价值，可经过会所和商业结合令项目标商业利润提升，并经过商业激活会所和精品商业经营。
2、泛商业会所
街区泛商业会所提议结合大堂计划，除作为会所及商业配套外，还能够作为物业管理沟通平台。在前期用户购置房产时候，建立消费联盟，由街区泛商业会所统一管理。也利于后期商业部分招商和出售。
4.2.5.2、泛会所物业管理提议
处理生活中一切所需服务
代购日常生活用具
代收洗、补衣物
室内家居清洁
提供代为烹饪、煮食、送餐等服务
家庭设施安装维护
管家及保姆服务
临时代为保管物品服务
订、送餐服务
订、送鲜花服务
迁居服务
宠物托管服务
垃圾分类处理系统（中央搜集、分类处理）
园林修葺及家庭盆栽花卉种植、维护等服务
廿四小时服务
廿四小时物业管理、保安（大堂、巡查）
廿四小时便利店（考虑选择在中心会所）
廿四小时局域网
商务有偿服务
代订飞机、车船票
代订酒店客房、代办旅游手续
代订报刊、杂志
复印、打字、传真、速递、刻录、代收发E-MAIL
图书服务中心（小型图书馆）
提供联络国际级家庭教育、课外教导、爱好班等服务
提供外文翻译服务
金融中介有偿服务
代办各类保险
提供处理个人财务、投资、理财等服务
代办房屋出租
数码生活
中央集成局域网（网内交流、Internet、网上影视……）
网络会议中心（网吧配置）
智能化物业管理系统（一卡通、网上缴费）
医疗保健服务
提供建立医疗健康档案，创办健康、养生等知识讲座，日常健康检测等服务
提供或联络二十四小时医生上门医疗服务
提供或联络二十四小时医疗抢救服务
一卡通联盟消费服务
联络大型高级消费场所（娱乐场所、酒楼饭店、美容健身、商场资源等），为“一卡通”会员提供对应优惠方法或额外服务。

恒晟联行．湘地行