物业公司组织架构及岗位职能职责.docx

海口祥海物业企业组织架构及岗位职责

第一章 组织架构

总经理
副总经理
客 服
财 务
保 洁
工 程
公 秩
招 商
绿化
保洁
监控
保安
收费
前台
管家

第二章 部门职能
一、客服部
1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一管理，推进物业企业质量体系、管理目标和经济效益落实；
2、落实企业相关小区各项要求和决定，有计划、有步骤完善小区房屋公共设施和综合服务体系；
3、定时搜集汇总小区及企业各项信息，定时向企业领导汇报反应，并依据企业领导意见和要求开展下一步工作；
4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维修、求援、咨询和搜集业主提议，并做好对应统计。
5、受理业主投诉、报修、求援后，根据物业服务中心要求，填写相关工作任务单交相关部门在要求时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全处理，同时对业主进行电话回访。
6、负责各楼宇住宅和商铺物业管理费、水电费统计核实工作，确保费用收缴立即正确，提升物业管理费收缴率。
7、负责业主档案建立和管理，满足物业管理服务工作需要。
8、负责各楼宇物业服务质量日常检验工作，发觉和消除不安全原因。
9、负责完成上级部门交办其它工作。
二、招商部
1、负责临街商铺和小区内商经营管理工作，合理选择商业类型和业态，提升小区整体形象；
2、负责商铺租赁管理工作，保持物业和业主之间经营联络；
3、负责协调商铺和住户之间多种关系，处理小区外围商业种类问题；
4、负责组织小区内广告、宣传、产品体验等其它收费活动；
5、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用收取工作；
6、依据政府相关要求，负责商铺日常管理，和装修监管和消防防范等工作；
7、负责了解各商铺经营情况和市场变动，为物业企业经营决议提供数据支撑；
8、负责新物业服务和收费项目，拓展物业企业经营收入工作。
三、保洁部
1、负责小区内绿化植物日常管理和养护，合理计划小区内绿化植物种类和分布；
2、负责小区环境卫生清洁、保洁服务，和绿化管理服务；
3、负责制订合理作业频率、班次和人员安排，负责绿化、景观和水系护理日常维护、保养工作；
4、负责保洁员日常管理和考察工作，合理配置人员做好小区内公共区域环境卫生和绿化管理工作；
5、负责对小区绿化和环境保洁监督工作，对服务质量进行定时或不定时检验，不停提升服务质量；
6、负责保洁员业务知识培训和专业技能培训工作；
7、负责上级部门交办其它临时性工作。
四、工程部
1、负责小区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其它公共系统运行管理和日常保养维护，做好各项设施设备维护和检修工作；
2、负责小区内整体设备设施维修保养工作；
3、负责做好小区内水、电、暖等能源消耗管控工作；
4、负责对小区内设备设施购置、使用、保养和报废，进行论证、安装、维护和日常管理；
5、负责小区内各类工程维修组织实施和协调；
6、配合其它部门处理各类突发性临时工作。
五、公秩部
1、负责组织全体公秩人员认真推行职责，圆满完成企业交给各项公秩维护任务；
2、帮助企业完成公秩人员招聘、面试，负责安排新公秩员上岗前培训及公秩人员岗中、技能等各项培训；
3、负责日常公秩勤务组织和实施，检验、指导、讲评；
4、负责公秩队勤务值班，负责突发事件组织指挥和多种处理方法拟订及方案演练；
5、负责拟制公秩人员职责、基础要求、奖励和处罚细则，并指导公秩人员落实实施；
6、负责公秩班组建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好；常常指导她们工作，帮助她们处理实际困难，定时组织她们学习应急处理程序等知识；
7、协同公安机关搞好物业小区综合治理；
8、随时掌握公秩员思想动态，加强和公秩员沟通和交流，熟悉物业服务区域治安情况；
9、在物业服务区域内发生治安、刑事案件时，应立即组织公秩人员保护好现场，并控制好事态；
10、负责所辖物业管理服务区域内队员月考评；
11、完成上级部门交办其它工作。
六、财务部
1、负责企业年度、季度和月度财务核实及日常财务管理；
2、依据总企业相关要求，制订和完善物业企业内部会计核实、报销审批制度；
3、具体负责企业内部财务预、决算工作；
4、负责协调处理涉税问题，立即向总企业报送各项数据资料，配合总企业监督审核工作；
5、负责搜集经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支资料，为总经理提供决议依据；
6、负责各项财产登记、保管和发放，并按要求摊销折旧；
7、按月、季和年度编制收支计划，定时作出财务分析汇报，报送总企业；
8、作好薪资、奖金和福利计划和发放；
9、完成上级部门交办其它工作。

第三章 岗位职责
一、总经理
1、负责主持物业企业全方面经营管理工作，按时上报半/整年度经营和管理计划、总结；
2、负责落实总企业及董事会决议及经营目标计划，完成集团企业下达各项目标任务；
3、依据月度经营计划认真督促落实经营目标分解和实施；
4、审定企业内部各项管理制度和岗位设置，维护、协调相关部门公共关系；
5、对用户投诉重大问题进行立即处理和跟踪；
6、安排并抽查各部门工作情况，立即劝阻损害公共利益现象行为；
7、监督检验房屋使用情况，立即以书面形式上报工程部组织修复；
8、依据协议约定对小区内绿化、消毒、防虫害等工作进行监管；
9、建立健全各类文件和业主档案，保障业主信息安全；
10、严格控制公章和各类证件使用；
11、制订小区文化活动计划，宣传组织、策划、实施小区文化活动；
12、审定企业年底工作计划和方案，同意年度财务预、决算方案；
13、审定企业薪资、奖金及福利分配方案，并负责组织实施；
14、指挥突发事件应急处理，控制事态发展，妥善处理善后事宜。
二、副总经理
1、按分工帮助总经理主持企业日常行政和管理事务，帮助总经理对企业进行人事、行政及物资采购等全方面管理工作；
2、根据国家相关法律法规及企业要求，制订企业对应人事、物资、行政规章制度；
3、正确地掌握人员、物资及行政管理多种数据，配合总企业做好日常督导和财务管理；
4、负责办理人员面试、入职、培训、签署劳动协议和解聘、辞职、退休等各项人事工作；
5、建立健全各项资料目录、台帐及其它对应单据表格，确保统计立即、正确和全方面性；
6、依据各部门办公需求，按时上报月度采购计划并监督发放领用情况；
7、监督设备材料、工具用具采购和管理，控制发放及维修开支，监督设备设施保养、维护情况；
8、按总经理要求，草拟、制作各类文件和视图资料；
9、立即正确地传输、传达集团企业下达各类通知，组织参与集团企业开展各项集体活动；
10、负责企业日常管理事务及外联工作；
11、企业各类财务票据签字、报销，协调临时资金需求；
12、根据应急预案和上级指挥，处理突发事件应急和善后工作；
13、正确无误完成总经理和集团企业领导交办其它任务。
三、客服部经理
1、落实实施企业制订各项管理规章制度；
2、全方面负责小区楼宇日常管理工作，立即掌握小区业主动态，制订部门月底、年底物业费收缴计划和明细，并确保物业费顺利收缴；
3、调动职员主动性，调理稳定职员情绪，保质保量完成各项工作；
4、热情接待业户，立即有效处理各项投诉，做好投诉统计并转交相关部门或向副总经理汇报；
5、定时对本部门职员进行培训和考评，不停提升职员业务水平和服务质量；
6、负责物业企业全体职员日常考勤工作，配合财务核定每个月薪资发放情况；
7、负责制订本部门各项管理制度、服务标准和操作规程，并检验落实；
8、帮助管理物业清洁、绿化、维修、接待和回访等服务工作，搜集有价值物业信息，为推进企业用户服务工作发展出计划策；
9、完成总经理、副总经理交办其它工作任务。
四、财务部经理
依据实际工作需要，由总经理决定是否设置财务部经理（主管）一职，假如不单独设置经理（主管），相关工作由会计兼任。
1、负责企业成本收入核实工作，建立对应工作体系；
2、负责企业财务管理、统计、采购和库管等方面工作规章制度制订并监督实施；
3、负责编制企业月度、季度、年底资金计划和收支计划；
4、负责提出企业年底财务预算和资金需要计划，报总经理审批；
5、制订企业投资、支出预算，参与协议汇审，给总经理立即提供相关财务数据；
6、完成领导交办其它工作。
五、保洁部经理
1、熟知小区绿化布局和区域养护情况；
2、负责小区环境卫生清洁、保洁服务和水系、绿化管理服务；
3、负责绿化、水系景观和公共设施日检工作，并做好统计；
4、负责制订保洁员工作计划表，安排好保洁员各项日常工作；
5、合理分配小区内公共区域环境卫生和绿化管理工作；
6、负责保洁员培训学习和日常指导工作；
7、负责上级部门交办其它工作。
六、工程部经理
1、全方面负责工程部日常管理工作；
2、负责管理辖区内各类设施、设备运行、保养、维修及安全检验工作安排和落实；
3、根据企业各项规章制度，合理制订工作计划，完成各项管理指标；
4、确保机电设施和消防设施随时处于安全、良好运行状态；
5、实施政府部门相关要求，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，预防发生安全事故；
6、负责职员服务意识和专业技能培训，不停提升职员综合能力和素质；
7、负责组织技术文件和设备档案建立、接管和管理工作；
8、负责业主多种报修投诉和处理，管理本部门工程质量和服务质量；
9、完成上级部门交办其它工作。
七、公秩部经理
公秩部关键负责辖区内多种设施安全、保卫工作，消防监控工作，并负责维护小区内日常公共秩序。
1、负责组织全体公秩人员认真推行职责，圆满完成企业交给各项公秩维护任务。
2、帮助企业完成公秩人员招聘、面试，负责安排新公秩员上岗前培训及公秩人员岗中、技能等各项培训。
3、负责日常公秩勤务组织和实施，检验、指导、讲评。
4、负责公秩队勤务值班，负责突发事件组织指挥和多种处理方法拟订及方案演练。
5、负责拟制公秩人员职责、基础要求、奖励和处罚细则，并指导公秩人员落实实施。
6、负责公秩班组建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。常常指导她们工作，帮助她们处理实际困难，定时组织她们学习应急处理程序等知识。
7、协同公安机关搞好物业小区综合治理。
8、随时掌握公秩员思想动态，加强和公秩员沟通和交流，熟悉物业服务区域治安情况。
9、在物业服务区域内发生治安、刑事案件时，应立即组织公秩人员保护好现场，并控制好事态。
10、负责所辖物业管理服务区域内队员月考评。
11、完成企业交办其它工作。
八、招商部经理
1、全方面负责招商部日常管理工作和计划安排；
2、负责商铺租赁工作，制订季度、年度经营目标并确保实现；
3、负责商铺回款工作，确保租金、物业费及其它代缴款项立即收缴；
4、处理商铺业主、租户投诉和提议，做好统计，不停改善；
5、负责小区商业整体计划和环境管理，协调处理多种环境问题和民生问题；
6、掌握市场变动情况，立即调整租赁方案和价格；
7、负责小区内各类经营活动、广告宣传及公关活动计划和实施；
8、做好小区内各商业环境安全检察工作；
9、完成上级部门交办其它临时性工作。

第四章 管理制度汇编

一、财务管理制度
1、总则
为了强化财务管理工作，规范企业日常财务行为，深入完善财务制度，发挥财务在企业经营管理和提升经济效益中作用，依据《中国会计法》、《企业会计准则》相关要求，结合企业实际，特制订本制度。
2、财务管理标准
1）企业财务实施以“计划”报批为标准总经理负责制，凡属支出项目需由部门责任人复核，总经理审批、财务责任人监核即可办理。
2）严格实施《会计法》和相关财务会计制度，接收审计，税务等部门检验、监督，确保会计资料正当、真实、立即、正确、完整。
3、财务会计工作标准
1）执照会计制度要求记帐、复帐、报帐，做到手续齐全、数字正确、账目清楚、处理立即。
2）严格发票审核；各项业务款项发生、回收监督；业务报表整理、审核、汇总。
3）认真细致对业务成本进行核实，为领导提供正确数据。
4）做好会计凭证资料分类、装订、保管工作。
4、财务出纳工作标准
1）建立健全多种帐目，严格审核现金支付凭证。
2）严格实施现金管理制度，不得坐支、透支，不得白条抵库。
3）对银行转账和现金收支要做到日清月结，立即查对，确保账款相符。
4）库存现金超出3000元时必需存入银行。
5）收缴现金时，须立即开具收款凭证，由缴款人在右下角署名后，各自留存。
6）任何现金支出必需按相关程序报批，获批后，方可支付。
7）收支单据办理完成后，出纳须在审核无误收支凭证上签章，并在原始单据上加盖现金收付讫章，以防反复报销。
5、支票管理标准
1）支票购置、填写和保留由出纳负责。
2）出纳应依据审批无误收支凭单，逐笔次序登记银行流水收支账目，并天天结出余额。
3）所开出支票必需封填收款单位名称，由收取支票方在支票头上签收或盖章。
6、印鉴保管
1）银行印鉴必需分人保管。
2）财务专用章和总经理印鉴分别由财务主管和出纳负责保管。
7、现金、银行存款盘查
1）出纳在每七天末应将库存现金、银行存款、收入、支出、结存情况，编制“出纳汇报表”，并由会计或总经理指定人员进行对账盘查，其它时间进行抽查。
2）出纳要依据银行存款日志账面余额和开户银行转来对账单余额进行校对，对未建账项应由会计编制“银行存款余额调整表”进行检验校对。
3）其它依据相关会计制度及法规实施。

二、收费管理制度
为了规范企业收费工作管理，严格收费制度，加强对收费工作监督，完善收费台账建立，做到应收尽收，依据企业实际，特制订本制度。
1、收费管理工作标准
1）建立完善多种收费统计，严格规范收费行为，做到各类账册统计正确、数据起源清楚、资料真实完整、帐实相符。
2）根据企业财务管理制度要求，做到各类统计数据立即上报，款项立即上缴，确保财务数据立即传输，为经营管理活动提供立即、正确信息。
3）客服部门主管要定时对收费账目进行查对、检验、监督，确保收费工作正确性、合理性、有效性、完整性。
4）企业每三个月对收费情况进行考评、考评，对账目不清，不能按计划足额完成收缴任务，根据绩效考评措施给处罚。
2、收费管理工作程序
1）业主办理入伙、装修手续多种收费，按摄影关步骤，手续齐全，足额缴纳后，日清日结，立即上缴企业财务。
2）物业费按月、季、年统一收缴；二次供水费、电梯运行费等由客服人员依据维修部抄表提供数据，在当月30日前进行核实，经客服部主管确定后报企业财务。
3）客服人员（贴心管家）根据确定上报本月应收款项及其它费用立即填入各项收费账目，并开始收费。
4）收费中如有减免款项，应有企业领导签字，并附上相关手续，以备查验。
5）对不能立即收缴款项，应说明原因，经确定后，可做延期处理。
6）各类押金收支管理，实施单收统支，由客服人员查对后编制汇总表，经监管人员签字确定后，方可退领。
7）所收各类款项，不得座支、透支或延期上交，特殊情况需经相关领导同意。
8）定时编制月、季、年度报表，为企业领导提供具体、正确数据。
9）认真做好各项收费催缴交工作和多种收费凭证装订、归档工作。

三、质量确保制度
为了深入全方面提升物业管理服务质量，增强职员服务意识、责任意识，不停提升服务品质，打造质量品牌，为业主营造一个安全、舒适、宜居居住环境，依据物业管理工作实际，按摄影关质量管理体系要求，特制订本制度。
1、物业管理服务含有普遍性和特殊性，在实际工作中要一直坚持“质量第一”方针，把抓质量当做首要任务，把质量作为品牌和企业生命，对企业生存和发展至关关键。
2、要建立和完善质量确保体系，不停提升企业管理水平和综合实力，主动参与行业竞争，并取得很好效益。
3、每个岗位、每位职员要严格根据岗位职责和岗位工作标准认真履职尽责，要科学调度、精细化管理、规范化操作，达成服务质量和工作质量最好效果。
4、严格根据物业管理从业人员职业道德标准和行为准则规范职员行为，切实实施激励机制，充足调动职员主动性、主动性、发明性，发挥职员智慧和潜能，采取必需方法，激励优异，奖优罚劣，坚持长久有效，不停推进质量管理工作顺利进行。
5、各岗位职员要不停学习专业知识，提升专业技能，确保服务质量和工作质量圆满完成，促进企业各项工作再上新台阶，为精细化管理和创优工作提供保障。

四、岗位考评制度
为了提升物业管理服务工作质量，提升工作效率和服务品质，增强职员责任感，深入强化内部管理，严格落实岗位工作标准，依据物业管理岗位工作实际，特制订本制度。
实施岗位考评制度是落实各项工作目标任务关键手段；是全方面实施物业管理服务精细化管理有效方法；是实施创优达标有效保障。企业各岗位要不停增强责任意识、服务意识、大局意识，在日常工作中认真落实实施。
1、考评内容：依据各专业情况，根据各岗位作业指导规范，对考评内容进行细化、量化。
1）客服部：经营目标（各项收费）落实、账务管理、房屋管理、装修监管、工程问题处理、业主投诉处理、业主回访、来访接待、现场管理、环境卫生、档案管理、考勤管理、着装管理、小区文化建设、生活服务等。
2）公秩部：日常管理、装备管理、团体建设、突发事件处理、工作纪律、形象展示、门岗用语、门岗卫生、服务业主、人员管理、车辆管理、物品寄存、巡视检验，安防、消防系统，多种统计、培训演练、制度落实等。
3）维修部：计划管理、设备管理、工具管理、岗位培训、装修监管，水、电、暖、电梯、消防设备巡查，设备维修、保养、年检，多种统计、突发事件处理、二次供水管理、环境卫生管理、特约维修服务等。
4）保洁部：日常管理、人员着装、岗位培训、环卫设施设备管理、庭院保洁、楼宇保洁、电梯保洁、天台保洁、停车场及地下部位保洁、水系管理、绿化管理、环境消杀、垃圾清运、商业卫生等。
2、方法步骤
考评以全方面、客观、公正、务实为标准，以精细化管理、规范化运作为标准，以提升企业综合管理水平、实现可连续发展为目标。在考评中实施岗位自检、部门互检、集中综合考评方法，根据细化、量化标准，分为月、季、年度考评，考评中要遵照“阶段性和连续性相结合”标准。月、季考评按分值评判，和绩效工资挂钩，满分为100分，90分为合格，90分以下，低于1分降1个百分点；年度综合考评分为优、良、通常、差4个等级，和年底评先和年底奖挂钩，通常和差级取消评先资格。考评考评中实施奖优罚劣，优异者进行表彰并奖励；不合格者限期整改，连续两次不合格者，通报批评并处罚。

五、档案管理制度
为加强档案管理工作，充足发挥档案作用，提升级案管理水平，有效地保护、利用档案，特制订本制度。
1、归档范围
1）关键会议材料，包含会议通知、汇报、决议、总结、会议统计等。
2）上级来文及相关单位来往文书。
3）企业多种工作计划、总结、制度、汇报、请示、批复、简报、统计报表及财务凭证。
4）企业和相关单位签定协议、协议书等文件资料。
5）企业大事记及关键活动简报、照片、音像资料。
6）业主入伙、入住资料，工程资料、设施设备资料等。
2、归档要求
1）归档资料种类、份数及页数均应齐全完整。
2）归档资料正件和附件、请示和批复归为一档，不得分开。
3）归档资料要区分不一样情况进行排列，遵照文件材料形成规律和特点，保持文件之间亲密联络并进行系统排列。
4）案卷封面，应逐项填写清楚。
3、档案管理
1）本档案只有内部人员能够借阅，借阅者全部要填写《借阅单》，经主管领导同意后，方可借阅。
2）档案资料借阅最长时限为两周，对借出档案，档案管理人员要立即催还，发觉损坏、丢失或逾期未还，应写出书面汇报，报总经理处理。
3）必需严格保密，不准泄露档案材料内容，如发觉遗失必需立即汇报，并追究责任。
4）要珍惜档案，注意通风、防潮湿、防霉变、防鼠害、防火等；不得随意更改、涂划等。

六、公章管理制度
1、企业行政章、财务章、印鉴章、服务中心印章、要指定专员保管。
2、因工作需要盖章时，要严格推行盖章手续，需要现场盖章要在盖章记录表上进行登记，要写明盖章名称、事由、日期、盖章人署名。公章带出去使用时，需经主管领导同意，并填写用章手续和归还时间。
3、 全部公章不得转借给和工作无关人员使用。
4、公章管理人员要增强责任心，严格公章管理、使用手续，严禁公章私用。
5、公章使用人员要严厉认真实施公章管理措施，严格推行手续，明确使用用途。
6、因对公章管理不善或使用不妥，给企业造成损失，将追究相关人员责任，并严厉处理。

七、企业会议制度
为了规范企业会议制度，保持企业信息资源和各项工作上传下达及下传上报工作有效传输，深入提升企业管理水平，确保会议内容及议定事项得到有效落实，特制订本制度。
1、会议分类：企业全体职员会议、企业工作会议、企业例会、企业临时会议；各部门例会、班前会等。
2、会议要求：
1）会议要依据实际工作需要召开，着眼于有效沟通、协调企业内部各项工作及其它关系，处理问题、安排布署工作。
2）要讲求会议实效。对于会议议定事项、布署工作任务、提出措施方法，和会人员要做好统计并根据职责分工传达、落实落实，切实取得具体效果。
3）要严格会议纪律。参会人员应认真准备、按时参会，不得缺席，确实有事须向主管领导请假；和会期间将手机调到振动；会议讲话要言简意赅，紧紧围绕专题。
3、会议关键内容：
1）审议讨论、企业工作总结、年度计划；
2）审议企业财务年度收支情况；利润情况；
3）研究企业重大事项；
4）讨论经过企业关键规章制度。
4、部门例会：
1）部门例会由部门自行安排，部门责任人主持，有会议统计。
2）部门例会关键内容：传达企业会议精神，通报企业近期总体工作安排和面临问题，每名职员汇报工作情况，提出工作中碰到困难和问题，处理提议和工作安排；和会人员讨论相关事项，部门责任人提出本部门工作要求，具体安排和相关要求。
5、部门例会和企业会议（例会）相一致时，以企业会议为准。
6、企业或部门不能按时组织召开会议，无会议统计，将对部门责任人给处罚50元/次；和会人员无故缺席或不按会议时间参与会议每次罚款30元。

八、着装管理制度
为了提升企业整体形象，规范职员着装行为，依据集团企业着装管理要求，结合物业企业工作实际，特制订本着装管理要求。
1、本企业职员应按本管理要求及岗位工作指导书中行为规范要求着装，职员在上班时间要注意仪容仪表，要求大方、得体、整齐，工装外不得加穿其它衣物。
2、职员上班应注意将头发梳理整齐。男职员发长不应该超出耳朵上沿，并不准留胡子、纹身；女职员上班提倡化淡妆，金银或其它饰品佩戴应适当。
3、职员上班必需佩戴胸牌，胸牌应佩戴在统一位置。
4、职员工装要勤洗涤，保持洁净、整齐、不得有污渍、褶皱、破口、孔洞；穿着鞋子颜色要统一为黑色。
5、各部门责任人对所属职员有检验、指导、监督责任，并接收职员监督。
6、凡企业职员违反本要求，除通报批评外，每次罚款30元。
7、部门职员1个月累计违反本要求3人次，将对该部门相关责任人处罚100元，并通报批评。因违反着装要求被集团企业通报批评或处罚，本企业将对责任人或部门加倍处罚。
8、企业统一配发服装，职员离职时，标准上按使用季节折价收取费用。夏装：职员穿着满一个季节后，离职时不再折价收取费用：穿着不满一个季节，离职时按原价30％折价收取费用。春秋装：职员穿着满两个春秋季节后，离职时不再折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价50％折价收取费用；穿着满一个季节，不满两个季节，离职时按原价30％折价收取费用。棉衣为三个冬季，职员穿着满三个冬季，离职时不再折价收取费用；穿着满两个季节，离职时按原价30％折价收取费用；穿着满一个季节，离职时按原价60％折价收取费用；穿着不满一个季节，离职时按原价80％折价收取费用（依据集团企业要求制订）。
9、本管理要求适适用于企业已配发工装职员，望自觉遵照实施。

九、考勤及请假制度
为了严格劳动纪律，规范考勤请假制度，建立一个严谨、高效物业管理服务团体，依据集团企业考勤及请假管理要求，结合物业管理工作实际，特制订本考勤及请假制度。
1、考勤制度
1）职员上下班实施指纹机考勤制度
2）上班时间开始后1—10分钟签到者，视为迟到，迟到一次罚款20元；11—60分钟签到者罚款30元；超出60分钟后视为缺勤，缺勤一次罚款50元。未经请假提前30分钟下班者为早退，早退一次罚款30元。所在部门当月迟到、早退累计三次以上者，对部门责任人罚款50元。
3）因工作需要外出办理业务，须经部门或企业领导同意，不然按外出办私事处理。
4）依据指纹机内考勤信息，既没有上下班统计，又无请假、休假统计者，视为旷工一次，旷工一天扣除本人3天工资，无故连续旷工3天者按待岗处理（停发工资），连续旷工十五天者视为自动离职，给予解聘。
5）因指纹机故障不能签到者，以签字考勤为准。
6）工作期间不准外出吃饭，对睡觉、玩游戏者，发觉一次处罚50元。
2、请假制度及各类假期待遇标准
1）事假
（1）职员遇事需本人处理可请事假。
（2）如遇突发事件不能提前申请情况，应和2日内出具相关证实，补办手续。
（3）职员填写请假单，要说明请假种类、假期、事由，经部门或企业领导同意，报人事部立案。
（4）职员请假1天由所在部门责任人同意；2—3天由企业经理同意；3天以上报集团企业主管领导同意。
（5）事假期间按天计扣工资，计算方法为：日工资=基础工资/24日（每个月有效工作日为24天）
2）病假
职员休病假者，需出具医院诊疗证实，按审批程序办理病假审批手续，并报人事部立案。工资待遇以实际出勤天数计发工资。
3）其它请假待遇标准
（1）婚假
符正当定结婚年纪（男22岁、女20岁），并办理结婚登记职员，婚假为3天；符合晚婚年纪（男25岁、女23岁）结婚，婚假为7天；婚假包含公休假和法定假，假期工资照常发放。
（2）产假
符正当定条件生育已婚女职员，可享受3个月产假，剖腹产增加15天假期，产假工资按60%发放。
（3）丧假
职员直系亲属（父母、岳父母、配偶和儿女）亡故，假期为3天，工资正常发放。
（4）假期计算
请事假者，按天计扣工资；职员请假假期连续5天以上，其间公休日或法定假日均计算在内。

十、主管巡视检验制度
为了有效督促落实各项工作顺利实施，立即发觉问题，纠正违章，规范行为，提升工作质量和服务品质，特制订本制度。
1、各部门主管为本部门第一责任人，对本部门工作全方面负责。
2、依据各专业情况，要定时、定时对所辖区域进行认真、细致全方面检验，发觉问题立即处了处理。对于重大问题要随时上报主管领导。
3、检验内容包含职员着装、劳动纪律、行为规范、设施设备、安全隐患、班组统计、违章装修、车辆停放、环境卫生、树木花草等并做好巡查统计，企业作为考评部门工作绩效一项内容。
4、各主管可对其它部门工作互查，并督促落实。
5、如遇恶劣天气，要第一时间赶到现场，注意观察险情，立即排除隐患，确保安全。
6、巡查中发觉违规、违章行为，依据企业相关要求，作出合理处理、处罚。
7、企业在集中组织检验或抽查中，发觉有脏、乱、差现象或不作为行为，将对部门责任人给通报批评并处罚。

十一、监控中心管理制度
1、监控中心工作人员要严格遵守安防和消防安全操作规程和各项安
全管理制度。
2、监控中心实施每日二十四小时专员值班制度，确保立即发觉险情和安全隐患立即正确处理。
3、监控中心工作人员要按时上岗，认真做好监控统计及交接班工作，和关键监控资料拷贝，接班人员未到岗之前交班人员不得私自离岗。
4、监控中心工作人员要按时上岗，并坚守岗位，尽职尽责，不得脱岗、替岗、睡岗，严禁值班前饮酒，因确有特殊情况不能到岗，要提前向主管领导请假，经同意后，由同岗位人员替换值班。
5、监控中心入口处设置显著标志；设置火灾事故应急照明、灭火器材、挡鼠栏板；配置对应通讯联络工具。
6、监控中心工作人员要珍惜监控中心设施，保持室内卫生。
7、严禁无关人员进入监控中心，随意触动设备。
8、监控中心内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放和设备运行无关物品或杂物。
9、监控中心内严禁吸烟或动用明火。
10、监控人员因责任心不强或渎职等原因引发事故，造成损失或影响将给严厉处理。

十二、办公用具管理制度
办公用具是指企业所购置用于物业管理服务使用物品，不管大件物品（固定资产）或低值易耗用具均属办公用具，并建立制度统一管理。
1、固定资产管理
凡单件物品价值在150元以上均列为固定资产，固定资产要建立台账，帐物相符，专员管理。大件物品采购管理实施计划报批，集中采购，验收登记，责任到人，适实调配。
2、低值易损耗物品管理
办公用低值易损耗物品实施统一采购，集中保管，据实领用。各部门所需办公用具包含工具要提出书面计划，经企业领导审核同意后进行统一采购。所采购物品要附品名、规格、数量、单价清单。领用办公用具要推行领用手续，谁领用谁签字；严格严禁公领私用，少用多领，囤积不用等现象。
3、办公用具维修及耗材管理
空调、电脑、打印机、复印机、电风扇等电器类办公用具维修、电动工具维修要立即填报维修单，经核准后方可进行维修或更换。复印批量资料要进行登记，谁复印谁签字，注意节省耗材。

十三、卫生管理制度
为了营造一个洁净、整齐、亮丽工作和居住环境，提升物业品牌，创建优异物业小区，特制订本管理制度。
1、办公区、楼宇内、庭院环境、水系、地下车库卫生按区域划分，分片包干到责任部门和责任人，部门责任人为卫生区第一责任人。
2、卫生区地面、墙壁、门窗、报箱、楼梯、扶手、桌椅、廊桥、健身器材、儿童游乐设施等公共卫生要立即打扫，清除污垢，清理垃圾，保持整齐卫生。
3、各部门室内卫生每日打扫，办公用具摆放整齐，门、窗玻璃保持清洁，窗明净亮。
4、楼宇内严禁乱贴、乱涂、乱画（划）；乱扔纸屑、烟蒂、杂物等。
5、多种盆景、花卉摆放整齐，错落有致，叶面洁净，花坛内杂草、落叶立即清除；水系水质清澈洁净。
6、卫生质量标准根据许昌市物业管理服务等级和创市优标准实施。
7、卫生区内发觉有脏、乱、差现象，或在每七天、月、季综合检验中较差部门或责任人，将根据工作标准和考评措施给责任部门和责任人一定经济处罚。
8、因卫生差，被集团企业通报批评或处罚，本企业将对责任部门或责任人加倍处罚。

附件：

卫生责任区明细

部 门
卫生区域
范 围
责任人
客服部
物业服务中心
物业服务中心、门口台阶向外延伸三米及雨棚。
客服主管
公秩部
西大门、值班室、监控室、更衣室
西大门：东起第三棵银杏树；西至登秋台街西侧；南至大门外道牙向南10米；北至大门外道牙向北10米。
公秩队长
工程部
工程部、电梯机房、二次加压泵房、水井房、热力交换站
工程部办公室、电梯机房、轿厢顶、各机房控制柜、水泵、管道等
维修主管
保洁部
小区内全部公共部位
电梯前室、楼梯间、扶手、入户门外侧、防火门、窗户、地角线、消防箱、楼顶平台、水井、电井；帮助维修部打扫机房卫生。
保洁主管

十四、门岗值班制度
1、小区楼院各出入口均须设置门岗，实施二十四小时不间断值班守卫。
2、门岗值班人员必需坚守岗位，不得擅离职守，严禁脱岗、漏岗、睡岗。
3、必需建立门岗值班统计，值班人员必需按时签到，认真记载值班期间相关情况，并做好交接班。
4、门岗应放置住户名册，载明住户姓名、房号、电话、车辆等信息，值班人员应熟悉基础内容，便于立即识别、联络并核实相关情况。
5、门岗值班人员必需切实推行职责，对出入车辆、人员、物品等进行认真问询、查验、登记，加强安全管理。
6、相关责任人应常常性地对门岗值班人员在岗履职情况进行严格督察。

十五、公秩交接班制度
１、值班公秩员提前３０分钟到岗，接班员提前１０分钟接班，对服务区检验完成以后，认为没有问题方可登记，登记本上要统计当日确切交接时间。
２、接班公秩员若有特殊事情，不能按时接班，必需提前３０分钟请示，公秩部另派人接班。
３、接班公秩员若无正当理由，既不请示又不按时接班，按缺勤及处罚条款进行处理。
４、交班公秩员要等接班公秩员对管区巡视一遍进行验收后才能交接，但接班公秩员验收时间无特殊情况不能超出１０分钟。
５、交接班时，交班公秩员必需把本班情况及多种设施设备情况，和可能出现很情况需在下班值班过程中继续观察，尤其留心或处理问题，上级指示，待办事项及各类物品如实登记清楚，向接班公秩员交待，同时也须督促接班员接收清楚并署名。一旦署名，责任由署名公秩员自己负担。
６、全部事情交接清楚以后，交接后必需分别在登记本上统计清楚真实上下班时间并署名，然后交班公秩员方可离开岗位下班休息。
７、接班公秩员若在接班验收时发觉问题，不含有接班署名条件时能够拒绝署名接班，但必需同时汇报公秩队优点理再进行署名接班，责任由交班公秩员负担。假如汇报处理后不接班，以无故和借故不上班论处。
８、接班公秩员自己验收完成并已署名接班，而且交班公秩员已离开岗位以后，不管发生发觉任何问题，责任一律由当班公秩员负担。
９、接班公秩员因故没有立即接班，交班员不得下班而且擅离岗位。
１０、若接班员没有署名接班，交班员已下班离开岗位，其间发生任何问题责任由两人共同负担，没有发生问题，则按物业制度及处罚条款进行处罚。
１１、交班员若发觉接班员无故不署名接班或拖延接班时间，交班员能够提出抗议，并汇报公秩队长，公秩队长依据情况对接班人员按处罚条款进行处罚。

十六、公秩巡查制度
1、小区楼院内部必需坚持开展昼夜巡查，实施定人、定岗、定责。
2、明确巡查区域、时段，合理设定巡查路线，最少每30分钟巡查一遍，不留盲区、死角。
3、巡查人员必需切实推行职责，提升管事率，立即发觉、认真盘查陌生可疑人员、车辆、物品。
4、巡查中尤其要注意查看车库、储藏室、楼宇门、楼体外墙管道、防护网、空调架和车门和后备箱等关键部位是否异常。
5、采取在设定巡查必到点签到、利用对讲机和视频探头报岗、相关责任人进行定时或不定时查岗等方法，对巡查人职员作运行情况进行督促检验。

十七、小区消防管理制度
1、落实实施国家安全部门和上级消防主管部门颁布法令法规及其它各项防火规章制度，坚持以防为主、防消结合为指导思想，主动开展各项群众性防火教育，立即有效地预防和阻止各类火灾事故发生。
2、管理消防安全工作，坚持“谁主管谁负责”标准。
3、常常组织职员进行安全防火教育和消防知识学习，定时进行消防灭火器材使用培训，不停提升广大职员快速反应能力和救火技能。
4、小区防火直接责任人应组织检验所辖区各部位正常状态，发觉火情隐患立即消除。
5、消防安全检验要列为一项常常性工作，常抓不懈，每三个月定时小区进行一次消防安全大检验。另外，尤其要做好重大节日、重大活动前消防检验工作。
6、严格实施动火审批制度，明确动火审批权限，动火前要 对施工场地周围易燃易爆物品采取正确处理方法。
7、灭火设备随时保持正常使用状态，报警系统保持正常 工作，发觉防火设备丢失损坏或报警系统出现故障和误报时，需立即报相关部门报修、补充或更换。
8、严禁携带易燃易爆物品进入辖区，严禁电线私拉乱接。
9、落实消防安全奖罚制度，做到奖惩严明。

十八