项目可行性研究报告(2)样本.doc

重庆上江城可行性研究汇报

第一章 项目开发背景和概况
一、 项目名称及开发商背景
1、 项目名称：“上江城”（天宝小区）
2、 开发商介绍。重庆晋愉地产集团股份，属二级房地产开发企业，前身为成立于1996年4月重庆晋愉物业发展，为适应市场经济发展于3月组建股份制集团企业，总注册资金为1.256亿元。晋愉地产集团属下共有四家企业，现在主营房地产开发、物业管理、物资贸易、建筑安装、建筑装饰等业务，现已形成“开发、生产、商贸、科研”等主导产业。晋愉地产集团以“推进中国地产产业新时尚”为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展，创民族品牌，铸西部旗帜。
在成立至今短短五年中，在集团企业正确领导和社会各界大力支持下，经企业全体职员艰苦努力，企业不停发展壮大，现已形成年开发20万平方米能力。企业自成立至今，共完成投资近4亿元人民币，占同期重庆市房地产投资总额8‰，企业成功开发了“杨家坪团结路一期危改工程”、“新华印刷厂三号小区（杨馨花园）”，“晋愉·城市彩园”，总计完成房屋开发面积超出30万M2，取得了良好经济效益和社会效益，积累了丰富地产开发经验。
，企业被评为九龙坡区十佳企业；市工商银行评为“AA”级信誉企业；中国质量万里行委员会授予“质量定点示范单位”称号；中国房地产协会评选为“重庆市经典住宅价格指数”经典项目；，被重庆市政府评为“重庆市房地产开发企业五十强企业”；在重庆市房地产交易会上，被重庆市建委评为“最好参展单位”。企业坚持人才战略和名企魅力同在，以“无德无才不用，有德无才不用，有才无德不用，有德有才可用”用人标准，诚邀贤能，共谋发展；以“盖有很之功，必待很之人”用人标准，不拘一格，唯才是举。集团企业现有职员103人，其中本科以上学历37人，大专学历46人，高中级职称66人，平均年纪31岁。企业职员知识含量较高，年纪结构合理，充足表现了企业知识化、专业化、年轻化。为企业连续性战略发展奠定了良好基础。
中国西部大开发政策及新近加入WTO，将给本企业发明愈加良好投资环境，本着发展中国最高水平地产而促进中国民族地产发展目标，引进和消化世界最优异管理理念和管理方法，企业切入市场改变之需求，强力推进国产化进程，坚定不移地走质量品牌发展道路，强调和国际水平看齐，和国际经济接轨，努力争取在3～5时间内把企业建成适应并满足国际竞争需要智力密集型地产管理集团。
“道可道，很之道”这便是晋愉致胜之道、发展之路。晋愉地产在新十二个月里将迎来新挑战和机遇。“晋愉·天宝新城”、“晋愉·九龙彩园”、“晋愉·世纪彩园”等三个项目，确定开发当量将达成70万平方米，估计四年内完成。这对晋愉地产集团企业深入壮大，企业品牌巩固将起到立竿见影作用。
“服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越”是晋愉地产集团矢志不渝企业理念，“团结奋进，高效求实”是晋愉人追求企业精神，坚持质量第一，以更高标准，为国家和社会作更大贡献！
二、项目基础情况
1、地理位置和交通情况
“上江城”项目（又名“天宝小区”）在九龙坡区杨家坪直港大道,小区区位、地理位置优越，是九龙坡区未来黄金发展区域，距主城区仅1公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。地块所处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道，鹅公岩大桥，高速公路、李家沱大桥、高架轻轨、中心商业步行街更是四通八达、坐享便利。
2、周围环境和人口情况
小区东临长江、滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园、滨江大道（宽20米），风景优美，四季如画，无任何工业污染。小区所在区域--九龙坡区，地处长江和嘉陵江交汇腹心地带，是重庆市工业大区、经济强区、幅员437平方公里，人口90万左右，其中城镇居民60万，是重庆市主城区人口最多一个大区。该小区计划总户数1182户，居住人口约4137人，是个大型、综合居住小区。
3、拆迁安置情况
项目计划红线内拆迁房屋总量1㎡，房屋质量普遍极差，高压线铁塔、墓地、小工厂等拆迁是个棘手难题。
三、项目开发必需性
重庆既是西部地域惟一直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依靠西部丰富资源和宽广市场，西部大开发给重庆市经济发展带来了前所未有发展机遇。
重庆是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京、津、沪，甚至赶不上全国平均水平。城市化水平偏低，必需加紧发展。据重庆经济发展计划，本市城市化率将达成45％，这其中蕴藏着巨大房地产投资机会。加紧城镇化进程是推进重庆市建设发展关键任务。市委、市政府专门对建设部门发文，要求到，本市城镇化水平由末33％提升到到时全国平均水平45%。末市建委统计数据可知，本市城镇化率达成了34.59％，比上年增加了1.5个百分点。估计，城镇化水平能够再提升1.5个百分点。由此衍生房地产需求量，将是支撑重庆未来近十年房地产开发巨大潜在市场。同时城市化进程加紧肯定带来流感人口增加，流感人口扩张对住宅需求含有不可低估作用。再者，市民生活水平提升促进了生活结构调整，已经由原来吃、穿、用逐步转变为住和行，加上中国已加入WTO，汽车价格大幅度下降，所以住宅和小汽车消费近几年将大幅度增加。
伴随重庆税收优惠政策出台，重庆经济将突飞猛进，今年经济增加不仅高于全国平均水平，而且呈“高开高走”态势。以后重庆房地产业将有愈加好市场环境和更大有效需求。
另据重庆市1999～统计年鉴，杨家坪所在九龙坡区，多项经济指数全部位居主城区前列。其中，年末总人口87万，居主城区第一位，含有显著人口优势；人均GDP达12189元，居全市第三位；人均社会零售商品额5183元，居全市第三位。城市居民年末存款余额全市排名第二，人均社会零售总额全市排名第三。这一系列城市经济指标说明，九龙坡区有着巨大商业购置潜力，将聚集更大人气，必将吸引着越来越多人前来置业。
但综观杨家坪地域住宅市场，10万平方米以上小区却屈指可数，除了珠江花园和广厦经典以外，其它楼盘，如金江明珠、润安大厦等小区周围楼盘品质较低，配套不完善。所以杨家坪地域房地产多年来给人感觉是“无规模、无档次、无名盘”。为此区委、区政府依据重庆市城市计划总体布局，决定把直港大道一带发展成为未来成片住宅小区，根本改变以前九龙坡区房地产发展落后情况。而杨家坪是九龙坡区行政、经济、商贸和文化中心，也是重庆主城区十二个组团和四个城市副中心之一，她以杨家坪转盘及周围商业、住宅片区为主体，地势相对平坦，“天宝新城”在杨家坪邻长江面，景色迷人，计划面积约1.5平方公里，经过几年连续开发和政策倾斜，大小区配套基础形成，小区人文环境也初见雏形，含有了很好居住气氛。
所以，“上江城”高尚住宅项目标开发不管从市场角度、政府计划角度，还是全部是未来发展角度全部是完全必需。
项目标建成还有着关键社会效益和环境效益。依据相关教授测算，每增加房地产投资1万元，带动相关产业中国生产总值增加近2万元，该项目标总投资约2.46亿元，所以带动相关产业GDP增加约4.9亿元。项目开发为社会提供几百个就业岗位，包含建筑、建材、装饰、机械、冶金、商业等几十个行业。项目计划布局上强调利用地形高低落差优势，建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形、显山露珠、纵横交融，立体落差分布。小区建筑物和环境友好统一，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地域新奇独特，丰富了天宝新城城市建筑。在尽可能降低土石方量情况下，保护了原始山地地貌，地域原有生态环境得到了改善，使滨江景观、山体景观和小区内部景观形成一体。
四、 项目关键财务测算指标
1、 总投资：23519万，其中成本21494.3万；费用2024.7万
2、 销售总收入：33952万
3、 所得税前利润：8492.1万
4、 税后净利润：5689.8万
5、 开发周期：5年（—）
6、 税前投资回报率：39.5%
7、 税后投资回报率：26.47%
8、 财务净现值NPV(i0=12%): 4375万
9、 财务内部收益率IRR=37%
10 投资回收期：2.75年

第二章 项目建设条件
一、场地条件
整个计划区用地大致呈三角形，南北长约290m，东西长约320m。地块北侧有城市干道――天中路延长断穿过，此路为双向6m宽车道，5m人行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道――滨江路穿过，此路为双向8m车道，5m人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状城市保护绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天宝小区绿化率计算中。
天宝小区总计拆迁征地面积为60400m，其中保护绿地面积为6013m，红线内城市道路面积为12368m，剩下计划可用地面积为4m。因为地块内二条城市干道影响，将整个计划可用地分隔为二块小型“飞地”，北侧飞地面积为3636m，东侧飞地面积为866m，关键区关键计划用地面积为37517m。
关键区关键计划用地在山坡地上，高差较大，最大高差约为39m，北低南高，北侧部分地块低于现计划天中路延长断，最大有10m高差，为现设计方案中入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。
小区因地理位置特殊，内有多条已形成或计划建设城市管网。其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用，10KV，线路总长约1000m，且有高压铁塔3座。在地块北部有已形成城市防洪沟渠一条，贯穿东西方向，截面为2.5×2.5平方米，条石砌筑，埋深较深，关键引杨家坪地域雨水及部分废水排至长江。另在此地块内有计划二条管沟，其中一条为城市排污主管，计划截面2M×2M，沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外一道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提升后城市行供要求，计划截面2.5M×3M，对出口高程有小于192米限制。小区内新建房屋，应对以上三条管沟采取规避方法。
二、 拆迁房屋情况
小区内待拆迁房屋均很破旧，残值率极低，最高层5层，其它全部是破烂矮房屋，质量极差。

第三章 市场分析及需求估计
一、宏观经济环境分析
在世界经济增加普遍放缓情况下，中国经济仍能维持较高增加速度。统计资料显示，整年中国生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增加7.3%，其中第三产业增加值32254亿元，增加7.4%。
中国经济发展平稳，物价保持相对稳定。整年居民消费价格总水平比上年上涨0.7%。其中住房价格上涨1.2%。工业品出厂价格下降1.3%；原材料、燃料、动力购进价格下降0.2%；固定资产投资价格上涨0.4%。
就业规模继续扩大。年末全国就业人员7.3亿，比上年末增加940万人。其中城镇就业人员23940万人，增加789万人。年末国有企业下岗职员为515万人，比上年末降低142万人。整年经过多个路径使227万人实现了再就业。
国民经济连续增加，成为房地产发展最大支撑力。7月北京申奥成功，11月中国正式成为WTO组员国，宏观经济政策、市场格局发生了巨大改变。就房地产而言，在刺激内需、货币分房等以来市场连续发展，形势喜人。1-11月房地产投资额同比增加29.72%，供给大幅度增加同时，销售也同时增加，1-11月全国商品房销售面积达成11617万㎡，同比增加21.6%；商品房价格也从年底2103元/㎡上升2219元/㎡，整个市场进入新一轮景气上升周期。重庆市在刚刚过去十二个月里，全市GDP实现1750亿元，比增加161亿元，是直辖以来经济总量增加最多十二个月，也是直辖以来宏观形势最好十二个月。完成地方预算财政收入126.4亿元，比上年增加21%。经济增加速度从1999年7.6%上升到8.5%，进而上升到9%，呈稳步增加态势。，第三产业实现增加值730亿元，在总量上已经超出第二产业。另外中国宏观政策在保持高速、稳定增加同时还展现以下改变：
1、存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提升
人民银行自 1996年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为5.58％，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有；同时开征利息税和实施扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收0.45％，使得居民储蓄存款增加趋缓，更多资金流入房地产市场成为可能。
2月金融机构各存款年利率平均下调0.25％。此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，其中活期存款利率由0.99 ％下调为0.72％，下调0.27个百分点；十二个月期定时存款利率由2.25％下调为1.98％，下调0.27个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调0.5个百分点，其中六个月期贷款利率由5.58％下调为5.04％，下调0.54 个百分点；十二个月期贷款利率由5.85％下调为5.31％，下调0.54个百分点。
从金融系统提供居民储蓄情况分析，重庆 1999年城镇居民储蓄已经超出900亿元，人均储蓄存款余额 2965元。考虑到重庆是一个农村人口众多直辖市，且农村收入相对较低，若农村人均储蓄以25％计，则城镇居民人均储蓄存款额约为5187元。除去计算中人为虚拟和累计储蓄等原因，通常城镇居民人均存款应在3-5万元之间。降息是扩大有效需求最直接手段。降息将直接带动住房、汽车等消费信贷成本降低。这种扩大拉动内需宏观政策，将促进经济保持平稳增加势头，同时对房地产，尤其是住宅消费将起到极大促进作用。
2、居民人均收入水平和住房支出稳步上升
依据调查资料表明，～重庆市居民人均可支配收入为6276元，因为国家实施货币化分房政策，住房开支大幅度上升，全市人均购房开支达600元以上，比上年增加有较大幅度增加。
3、按揭条件加强，预售门槛提升
连续多个房地产业政策导向性条文出台实施，即《新商品房预售协议》、《商品房销售管理措施》、《央行相关规范住宅贷款决定》，和重庆市地房局《相关提升预售条件决定》，将极大提升房地产资金门槛，加大市场规范力度。进而使得房地产企业两极分化，在3～5年惨烈市场竞争中快速完成市场重新洗牌、重组。
4、房地产开发税费下降
为促进重庆住宅市场繁荣，重庆市政府大幅度降低了房地产交易税费：通常商品房综合税费减至 2％，契税1.5%，深入减轻了购房者负担。还有重庆市及各区定时举行房交会对交易税集中减免活动，也给购房消费带来极大促进。其它多种规税和规费也降低取缔了几十项，在完善市场经济条件下将逐步趋于合理，这种趋势肯定使得房地产开发税费占总成本百分比逐步降低。
二、重庆市房地产投资环境分析
因为受到国家宏观经济调控、重庆市直辖、西部大开发政策、WTO等经济利好原因影响，多年来重庆房地产投资环境有了很大改善，但竞争也日益加剧。
1、国民经济连续稳定发展，为重庆房地产发展奠定了良好基础。
1997年3月14日，重庆成为中国第四个直辖市。经过四年探索，一个独特直辖模式逐步建立起来。直辖和西部大开发为重庆提供了宽广发展空间，强化了重庆中心城市功效定位，给重庆经济发展带来了巨大动力。最近重庆被中国经济学教授学术研究汇报评为西部最具竞争力城市。九五期间，经济取得较快发展，总量不停提升，质量和效益不停改善。三类产业结构中，第一产业逐步下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。全部制结构显著调整，城镇结构深入改善，城镇化水平由1995年18.6%提升到33%，仍低于全国平均水平，重庆要在实现45％城市化率目标，重庆近十年房地产开发总量将是很可观。
2、重庆实现中国生产总值增加8.5%，高于全国平均水平。
经济增加速度显著加紧，很多企业扭亏为赢，城镇居民人均可支配收入6200元，比上年增加5%，整年社会商品零售总额581.61亿，比上年同期增加7.9%，这极大地增强了居民预期收入看涨信心。
3、城市化快速增加，形成了巨大住房和投资需求。
①经济连续发展带来是城市化进程加紧。最近，尤其是直辖以来，重庆人口城市化率大幅度提升，据第五次人口普查公布，截止到11月1日，全市总人口3090万人，其中城镇居民1023万，城镇化率33%，依据估计，未来，按0.6%人口平均增加率和1.5%城镇化增加率估量，到末，全市人口将达成3218万人，其中城镇人口1509万，城市化率达46%。
②城市化高速增加给本市房地产业发展带来巨大商机，使住房建设和住房消费含有宽广发展空间。按建设部提出人均居住面积达成14㎡住房发展目标估算，重庆市现有些人口1023万城镇人口因其9.6㎡现实状况人均居住标准较低而在未来内将新增4501万㎡住房需求。所以，在未来内，重庆因城市化增加所形成新增住宅需求总量全部在11130万㎡以上，按主城区城镇人口占全市城镇人口比重估量，主城区新增住宅需求总量则每十二个月约为500万平方米。能够认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年。
4、政府行政管理水平提升，房地产投资环境得到改善。
重庆市政府大力整改投资环境，不停提升行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营软环境得到了较大改善。
①全方面清理行政规章、整理窗口行业，推行"一站式办公"，精简行政机构，规范行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了《相关深入规范政务管理改善投资环境决定》相关配套文件，在一定程度上处理了政务管理中"程序多、手续繁、效率低、办事难"等问题。
②开启了整改发展环境"十个一批"工程，即废止一批地方性政策和要求，停止一批许可、审批项目，取消一批行政事业性收费、破除一批政府主管部门所办中介机构，规范一批报刊征订、整改一批关键窗口行业、评价一批政府职能部门、出台一批对外开放优惠政策，表彰一批促进经济建设发展环境人和事。"十个一批工程 实施，有效地提升了政府办事效率，阻止了很多乱收费不正当行为，为房地产经营提供了规范政府监督环境。
5、法律法规逐步健全，房地产经营走上规范化和法制化
为加强政府对房地产业宏观管理，现行相关法律及政策愈来愈全方面，对房地产经营影响也越来越强烈。
①去年6月1日起实施《商品房销售管理措施》，在商品房销售监管上愈加严格，对商品房销售条件、销售方法、广告宣传、计价标准、面积误差和售后保修等问题作出了比较严格具体要求，使开发商售房行为愈加规范。
②《重庆市商品房预售登记管理暂行要求》出台，深入加强了商品房预售管理，较大幅度地提升了预售门槛，明确了"已交付全部土地出让金"和"10万㎡以上开发项目，应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升到地上两层以上（地下层除外）；10万㎡以内开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体应完成计划面积三分之一以上"预售条件要求，严禁诸如"内部认购"、"定购"等变相预售行为。预售门槛提升，使开发商资金压力变大，对经济实力较差开发商来说，过去那种依靠预售楼款大批回笼资金运作模式变得比较困难。
③为规范住房金融业务、防范住房贷款风险，去年6月26日，中国人民银行公布了《相关规范住房金融业务通知》，这一要求使开发商不管是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，全部存在愈加严格限制，对开发商经济实力要求较高。
④现在《非成套公有住房出售管理措施》和《相关调整重庆市城镇公有住房租金决定》已正式实施，使非成套公有住房出售限制取消，公有出租住房租金标准大幅度上调，这必将有效促进个人购房百分比上升，促进存量房和商品房市场深入繁荣。
⑤《商品住宅性能认定措施》开始实施，该措施从住宅产品适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能和新技术应用等方面确定商品住宅等级，为住宅产品创优及优质优价认定提供科学依据，它实施将促进商品住宅整体质量提升。
三、地块区域经济分析
（一）九龙坡区域概况
九龙坡区地处长江和嘉陵江交汇腹心地带，东连渝中区，北壤沙坪坝区，南接市经济技术开发区，西扼成渝高速公路大门，是重庆市工业大区、经济强区、房地产业后起之秀。
幅员：437平方公里。
交通：有长江上游最大深水货运码头--九龙坡港，和西南最大两个铁路货运编组站--重庆南站和重庆西站；成渝高速公路和川黔铁路在该区呈"二龙戏珠"之势；李家沱大桥、鹅公岩大桥、白市驿机场"三足鼎立"。伴随市区内地铁、高架轻轨修建，区位优势将愈加突出。
配套：该区拥有重庆动物园、杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场、花卉广场、梅堡公园等休闲场所；西郊医院、九龙坡区中医院、华西口腔医院等医疗机构；有重庆美院、重庆工学院、重庆钢专、育才中学、西郊小学等大中小学。
计划：以城市建设、房地产开发为带动经济发展。正加紧旧城改造和安居工程建设；以天宝新城、九龙新城为主进行新城拓展；华岩工业区，石堰工业区及华岩土寺景区旅游资源开发已经起步。
（二）九龙坡区城市经济前景
1、九龙坡区消费购置力巨大
现在，九龙坡区现有些人口87万人，是重庆市主城区人口最多一个大区。人口资源丰富，是支撑九区商业经济基础。九龙坡区GDP连续几年排名全重庆市第二位，区域内私营经济很发达，消费力旺盛。渝中区、高新区、大渡口区全部在其辐射范围之内，九龙坡区有着巨大商业购置潜力。
2、轻轨建成将为九龙坡区吸引更多轻轨沿线消费者
轻轨兴建带动"线形"城市经济发展。轻轨沿线大坪、 大渡口等区域商业消费者。将投向杨家坪商业圈大坪区域、大渡口区域居住人口众多，商业配套设施不健全，商业功效弱化，当两公里左右商业圈交通渠道变得如此通畅、便捷后，毫无疑问会带动其区域人口就近消费购置热情。上海"徐家汇"轻轨线通车后，由穷乡僻壤变成现今繁荣，即是"轻轨经济"最真实印证。
3、杨家坪商业步行街将构筑起重庆市第二大"商业圈"
以杨家坪转盘为中心1平方公里商业步行街，将在下六个月初步建成，并"开街"营业。商业步行街一向为经济繁荣代名词，杨家坪中心步行街将成为九区商业经济最为繁荣集中地带，带来"关键经济"、"集中消费"成为市民购物和休闲天堂。同时，步行街建成，更使得九龙坡区在重庆市商业经济中所处战略地位得以大幅提升，加速重庆市西郊城市分中心形成，带动区域经济发展热潮。
（三）九龙坡区房地产开发优势分析
九龙坡区未来五年内计划目标是工业、商贸、金融、科技信息、旅游服务等产业完善发达重庆市主城副中心和山水园林式"后花园"。
所以城市交通基础设施建设大力推进。大件路、上界路、陈庹路、高架轻轨、鹅公岩大桥、谢家湾立交桥、大公馆立交桥建设将处理主城区交通问题。分期分批打通主城区断头路，拓宽城市支路，建成杨家坪环道等一批环行交通网络，促进中心城区立体交通网络全方面形成。西部外围组团通路改造和建设也将同时进行，建成连接东西部华岩至石板第二条快速通道，形成中梁山以西合理交通网络体系。
整改改善杨家坪中心区商业步行街购物环境，建成杨家坪休闲步行街区。到，九龙坡区将完成杨家坪至鹤兴路片区、三村片区，石坪桥五一新村片区，石坪桥正街旧城改造工程。打造"重庆市第二个解放碑"是九龙坡区目标。
物业开发集中杨家坪片区本身已是一个发展成熟生活小区。重百杨家坪分店、立丹百货及各类中、小商铺、超市等在转盘周围不到500米内，还有春节前开业"富安百货"、"新世纪超市"、跃华超市等。庞大地下商城盘根错节，已遍布杨家坪片区，团结路农贸市场结构分明、种类齐全。已建成杨家坪广场、梅堡公园、天宝广场、九龙广场等设施为该区居民提供了充足休闲场所。
而全国十大动物园之一重庆动物园坐落在西郊，上千亩土地绿色植被仿佛一个巨大制氧工厂，九龙坡区在全市各区空气质量指数排名上一直名列前茅。优美静谧华岩寺更增加九龙坡区环境分量，旅游资源丰富。
九龙坡区教育优势十分显著。大专院校、各类基础学校众多，重庆工学院、市关键中学有育才中学，区关键中学有杨家坪中学、35中等，加上外语学校、计算机职高、谢家湾小学、试验小学等，孩子们从小到大教育全部不成问题。
全部政策方法和地域已经有优势为九龙坡区房地产发展注入了新活力
四、项目市场研判
（一）重庆市房地产市场研究
重庆住宅投资快速增加，商品房销售价升量增，住宅空置总量逐月下降。去年1-11月累计完成住宅投资68.2亿元，同比增加43.4%，全市商品房空置总量369.79万平方米，较末降低24.54万平方米。
重庆市城镇住房制度改革纵深发展，住房货币化取得实质性进展。同时加大了现有公有住房改革力度，取消了非成套公有住房出售限制。
集资和合作建房百分比下降。去年1-6月，全市合作建房9078套，同比降低25%，职员个人集资5.15亿，同比下降17%。
土地市场深入规范，土地出让显著增加，全市以招标、拍卖方法出让土地百分比较有较大增加。上六个月审批出让土地66宗，面积389公顷，同比增加21%。
住宅金融市场快速发展，截止到6月，全市商业银行和住房管理机构累积发放个人住房抵押贷款89.9亿，其中仅上六个月就发放22亿元，创同期历史最高水平，有力推进了住房消费。同时住房公积金缴存百分比已从去年6%提升到7%，上六个月公积基金归集3.97亿，同比增加11.2%。
从供需百分比来看，继以后，重庆经济运行连续稳定增加，基础建设速度以30%以上速度增加，全市商品房销售情况良好，市民购房热情保持较高增加势头。九龙坡区商品住宅供给以中低级产品为主，房地产发展进程比较缓慢。现在，沿江地域开发速度较快，尤其是直港大道一线，集中了珠江花园，星河世家、金全部香榭、金江名全部等众多新项目，其供给量占全区总量二分之一以上。此版块已成九龙坡地域商品住宅发展标志区域。在1-3季度，九龙坡区销售面积65万平方米，居全市第一位，成交金额10.2亿，居全市第二位，仅次于渝中区。这一切数据分析能够看出，及以后几年将是重庆房地产发展春天。

（二）地块条件分析及经营取向
1、地块现实状况条件分析
城市建筑集中地段功效将直接影响房地产项目标定位，并从一定程度上决定了一个项目存在价值性和合理性。从九龙坡发展计划和现实状况来看，杨家坪基础形成以转盘为中心、以杨家坪正街、石坪桥正街、杨九路、直港大道、西郊路五条主干道为辐射发展格局，街区功效较为明确有杨家坪正街、直港大道、西郊路、横街。
（1）杨九路，为旧城市居住片区
杨家坪到黄桷坪杨九路是一个传统居民居住区，关键是西车厂职员家眷区，它承载关键是居住功效。 因为西南车辆厂坐落于此，其职员家眷区就和其紧邻修建，经过几十年积淀，使该区域成为一个很大居民居住区，该区域生活配套极为完善，在传统计划经济体制下，西车厂对家眷区修建了很多生活配套设施，农贸市场、生活便利店、洗发店等生活设施应有尽有，某种意义上成为一个独立生活小区。只是因为形成历史时间长，西车厂效益欠佳，缺乏对该区域深入修缮，造成该区域居住环境较差。
（2）西郊路，为政府行政区
西郊路是杨家坪地域传统行政区域，作为区委区府所在地，负担了街区行政功效。区政府全部机构均设置在此处，肯定形成该区域市政配套很完备，医院、派出所、银行、商场、超市、便利店、学校一应俱全，其中“人道美”超市、前进农贸市场均是此区域关键生活配套，在加上市动物园也坐落于此，使该区域地位更为关键。此区域交通十分便利，223、226、310、416等大中小公交线路通往市内各区，基础上能够直达全市各地。另外，在动物园周围形成了一个美食一条街，大大小小多种餐厅林立，而且营业面积全部相对较大，桃全部酒店、菜根香、露凝香、园外园等餐饮企业在全市全部比较有名，成为一个消费相对较高娱乐街区，丰富了该区域街区功效。
（3）横街，为饮食娱乐区
杨家坪横街，是杨家坪著名好吃街，这里充满了多种风味小吃和小食店，成为居民日常生活一部分，铁马交易市场处于横街上，自然而然也成了好吃街一部分，分布了部分中等次餐饮店，面积适中，比较适合工薪阶层消费。另外，国际饭店、怡然饭庄是比较有名餐厅，属于高级次消费场所。
在杨家坪横街周围立丹百货，是杨家坪地域上档次百货企业之一，营业面积较大，总共有四层，超市、精品、衣饰等一应俱全，是周围居民日常购物首选场所。立丹百货企业创办时尚俱乐部是杨家坪地域唯一上档次迪吧，在当地域享受较高著名度。
（4）正街，街区功效尚待明确
杨正街是一个传统意义交通干道型居民居住区，关键是建设厂职员家眷区和通常居民区，它承载关键是一个区域联络和居住功效。经过近几年改造发展，该区域商业配套性功效正在完善，同时该区域也是一个很大居民居住区。
从建设广场到转盘大约500米距离内，大大小小多种店铺林立，营业面积全部比较大。而杨重百、国美电器、得克士炸鸡、新华书店、华亿平价超市、山城平价超市等全部是比较有名企业。这短短一段距离内更是有六家银行支行和大型综合性邮政营业厅。在九九商场后面有杨家坪区文化馆、三家中等歌舞厅、迪吧。还有部分小型娱乐场所及一家二星级宾馆。这些全部使该街区成为一个消费相对集中一个商业、娱乐性街区。总来说杨正街正逐步成为一个以商业性消费为主，娱乐性消费为辅商业型街区。
（5）石坪桥正街，街区功效处于更新期，尚待明确
石坪桥正街也是一个传统意义交通干道型居民居住区。该区域市政配套较完备，医院、超市、便利店、学校、消防队、餐馆一应俱全。其中重庆工学院是杨家坪地域最大也是唯一大学。但因为历史沿革，该街区配套老化，功效已经难以适应现在居住要求，居住需求品质提升肯定造成街区功效更新。
另外交通十分便利，403、413、404、416、412、419、404（沙）、428、303、404（中巴）等大中小公交线路通往市内各区。
（6）直港大道，街区功效尚待明确，为中型中高级新兴居住片区
因为九龙坡区将"天宝新城"计划为未来城市关键居住片区，而且也将负担城市关键交通枢纽作用。所以天宝新城近几年以来，一直是九龙坡区房地产开发重心所在。
直港大道现在小区配套和完备程度处于九龙坡领先水平。以商业为例，大商业配套依靠杨家坪商业区。生活配套门面及便利店等处理，只是因为发展尚需一定时间完善。

2、地块SWOT分析
（1）项目地块优势分析（strength）
第一，滨江地段优势。项目在天宝新城最终一块临江宝地。旁边有金江明珠、珠江花园等临江小区，小区较为成熟，景观没有破旧房屋干扰，地理空气质量高，适宜居住休闲。
第二，临近商业街大小区配套优势。地块在九龙坡区金融、商务中心区周围，离九龙坡区政府和各职能部门办公住所地点近。周围大型商家云集，有新世纪、富安、重百、立丹百货等。拆迁后，旧建筑对该地块没有影响，无大工业污染，而且临江空气清新，风光独好，这是一大优势。而且杨家坪商业步行街是九龙坡区商业中心区，是"步行街、轻轨线复合建设第一街"，这一点使含有些人口优势商业步行街商业地位优势更突出。
第三、教育配套优势。小区拥有较为完善配套，有幼稚园、天宝试验学校（小区周围在建）、天宝广场、佳宇广场等，能够避免小区偏僻带来不便，在推广上，应该渲染这一优势。
第四、建筑景观优势。周围建筑均为新建小区住宅，破旧房屋少，视野开阔，能够眺望长江、南坪滨江路、鹅公岩大桥等城市景观，还可俯视含有浓郁巴渝特色小区环境，有利于形成高级物业气氛。
第五、交通优势。即使没有珠江花园交通方便，不过较同类物业，如江山多骄等滨江小区地理位置优越。杨家坪商业步行街环行通道、滨江路等交通设施建设完成，到轻轨投入使用，交通条件将愈加便捷，有利于促进休闲、居住功效充足发挥。
（2）项目地块弱势分析（weakness）
第一、项目地块在九龙坡区杨家坪直港大道“天宝新城”王家沟，东临长江、滨江路及成渝铁路，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，南临木材厂山地。小区周围商业配套不甚成熟。商业步行街临时还未投入使用，商业气氛还需深入巩固。
第二、高压线、墓地、铁路、码头、小工厂等对小区环境是一个挑战，将严重制约价格档次提升。铁路和码头能够经过整合包装，降低列车噪音抗性；墓地一定要妥善安置，假如出现纠纷，将会不利于楼盘销售；对高压线处理来说，应尽力避免影响小区居住环境，不然将阻碍小区环境附加价值提升。
（3）项目地块机会点（opportunity）
第一、在沿江公路通车、轻轨线投入使用、新转盘下移以后，将极大提升地段交通条件。滨江路开通后，黄杨新城和天宝新城经过滨江路相连，将为杨家坪聚集更多人气，带动天宝项目标销售。天宝新城是纯居住区域，伴随私车逐步增加，将降低僻静区域交通抗性。这将为项目标居住功效发明更多机会。
第二、轻轨等交通贯通后，城市土地级差地租将有一个缩小差距过程，在历史沿革地价指导下，高性价比地块房地产开发将有重大突破，轻轨、滨江路沿线城市人口将急剧膨胀，给杨家坪带来更多富裕人口，从而促进杨家坪周围繁荣。
第三、二郎开发区深入扩大，对九龙坡区城市集聚能力会有更为显著促进，开发区内居住需求将会有部分分流到杨家坪，带动杨家坪城市功效深入完善。
第四、入世后，国际间经济交流日益发达，作为传统重工业城区，九龙坡区大型企业将在合并、重组中逐步走入正轨，从而带动一大批相关产业发展，众多工业企业和相关部分服务产业将逐步成熟，对居住需求将和日俱增。
（4）项目地块困难点（threat）
第一、地理现在地理位置掉角。难以快速聚集人气。
第二、面对周围市场价位不太高情况，九龙坡、南岸区开发量激增，强手林立，尤其是近期将要开发融侨半岛、广厦城、黄杨新城、南方新城等项目，天宝新城周围市场争夺将深入扩大化。
第三、火车噪音污染，不容忽略。
3、地块经营适宜性分析
为了树立九龙坡区现代城市形象，吸引外来投资，提升九龙坡区城市经济竞争力，在最好使用标准前提下，结合九龙坡区城市经济发展整体利益，从上述地块SWOT分析，能够看出近几年内，地块适合单一用途，最好地块经营方案应该是作为"中高级住宅"使用。

第四章 项目计划及总体布局
一、 建筑计划方案
1、 平面部署（附图）
小区经过城市道路分隔为三部分：东面计划为绿地，北面地块作为拆迁还建用地，部署点式高层建筑1栋，由城市道路和山体围合而成西南地块为天宝小区关键部分，由三个各具特色庭院组成。小区中心南侧为“竹”之庭院，北侧为“水”之庭院，“水”之庭院以西为“人”之庭院。
小区顺应南低北高地势，中间部分以小区中心绿地为关键，经过小区入口广场、弧形小区中心和爬坡廊道形成小区主轴线。依据用地地形特征，小区车行道呈环行部署，在布局上重视人和自然亲和和沟通。小区平面部署为沿街数层较低小高层（11+1F），背靠山体部署高层（27+1F、18+1F）。建筑物依据用地地形错落围合部署，停车场采取地面和地下、集中和分散相结合方法人车分流方法。
2、建筑立面图（附图）
3、户型百分比
户型

面积（㎡）
一室一厅
二室一厅
二室二厅
三室二厅
四室二厅
跃 层
整体百分比
备 注
45－55
44

3.8％
J=44;
70－80

88

7.7％
J=88
80－90

136

12％
D=68;G=68
90－100

34
68

12
10％
C=12;F=68;I=34
100－110

276

24.2％
E=60;H=216;
110－120

68

6％
D=34;I=34
120－130

250

21.9％
D=34; H=216
130－140

80

12
8％
B=80;C=12
140－150

20

1.8％
A=20;
180－250

52
4.6％

户 数
44
88
170
742
20
76
100％
1140

二、 项目计划关键技术经济指标
新建总面积147886㎡，其中住宅面积127591㎡，车库面积12052㎡，商业建筑面积4483.81㎡，幼稚园2160.25㎡，会所1600.10㎡。其它关键计划技术经济指标以下：
绿地率：31% 覆盖率：22%
停车位：364个 总户数：1182套
居住人口：4137人
三、 景观设计方案（附图）
1、 小区道路及绿化
考虑到小区以人行为主，在从小区入口到车库入口这段路上隔一定距离设草砖减