花园物业管理方案(3)样本.doc

企业概况
一、企业名称
二、组织架构
董　事　会

董事长助理
　　　　　　　　　 总　经　理

综合办公室　 财务部 人力资源部 工程部

管理处
三、职员结构及管理人员素质
职员结构
项　目
企业总人数
管理人员
作业人员
管理人员和作业人员百分比
数　量
30人
5人
25人
1:5
管理人员素质
职　称
高　级
中　级
初　级
其它
人　数
1人
1人
3人
21人

四、我们企业理念
以精心、精细、精诚提供精巧、出色、经典物业服务
五、我们服务宗旨
业主至上，诚信服务
六、我们经营管理特色
特色一：务实服务理念
####物业管理在物业管理服务过程之中，一直本着以人为本，以诚相待。在所管理项目中，我们以高度责任感、使命感和强烈敬业精神，为业主和来访客人提供周到细致物业服务，从每一件小事出发，四处为业主利益考虑，从而赢得了广大业主赞誉和尊敬。
企业建立起科学考评和培训体系，把知识、技能和尊重带给职员，为职员发明发展空间，计划职业生涯，使她们在工作中表现人生价值，感受成就喜悦；一直保持着对企业认同和高度工作热情，从而把爱心和优质服务奉献给用户。
企业深信，企业长远发展离不开优异企业文化，建设一个有灵魂、有责任感企业，对职员负责，对社会尽力是####物业一贯宗旨。
特色二：成熟大型小区管理经验
####物业管理董事长刘强先生是一位有着多年物业管理经验职业经理，并开创了市场化物业管理运作之先河，在行业中享受广泛信誉。
在物业管理实战经验团体共同努力下，总结出多种优异管理方案供广大业主选择服务；
首长级服务——以您为尊
为高级企业家、商人等特殊要求业主提供“首长级”服务
◆业主身份保密
◆用户服务专员对接
◆指派专员入室清洁、专员入室维修
◆特约私家安防服务
★ 增设单独安全监控设备
★ 增设私家护卫人员
★ 访客单独登记、录像
贵宾级服务——星级酒店特色
为影视明星等各界名人，提供星级酒店式服务。
关键服务内容：
◆ 随时订、送餐
◆ 随时收、送清洗衣物
◆ 免打搅特约服务
◆ 安防特约服务
◆ 代理行程安排
◆ 代养家庭绿化、家庭宠物
行政级服务——细致严谨
为职业经理人、高级管理者提供细致严谨行政级服务。
服务标准规范，服务步骤专业，服务风格严谨。
关键服务内容：
◆ 订、送餐服务
◆ 收、送清洗衣物
◆ 预约家庭钟点工
◆ 上门维修
◆ 车辆清洗、保养
◆ 信息中介服务
夕阳亲情服务——耐心周到
为住宅内老人提供耐心周到老人服务，让每一位老人老有所乐，享受高质量物业服务，怡养天仑。
◆老人陪护
◆定时老人身体检验
◆老人生日亲情点播
◆老人健康休闲讲座
特色三：规范专业化运做
####物业管理广泛吸纳行业精英，拥有一批极具敬业精神及管理高水准职业物业经理和工程技术人员
在物业管理方面有着超前管理意识和优异管理方法。企业在多年经营过程中，探索出了适合沈阳物业行业服务成型经验，企业同时吸收了香港和新加坡优异物业管理模式，极大丰富了我企业物业管理体系，并在实践中不停进行规范，形成了含有沈城特色物业管理新模式。
特色四：科学用人机制
（一）规范培训管理程序
培训，作为本企业内部管理运作关键内容之一，经过长久不停探索和实践，已形成一套规范化运作体系，并成为企业不停发展壮大内在优势。经过培训，企业贮备了一批知识结构全方面、经营管理能力强职业经理层人；专业经验丰富，操作能力强中层管理人员；工作技能扎实，含有敬业精神基层作业人员。这些人力资源优势必将是圆满成功军区花园委托管理目标关键确保和推进我企业专业化、规范化发展坚实基础。
一、目标：
为了将军区花园项目建设成为大城市中现代文明居住区典范，必需培养一支高素质物业管理专业人才队伍，确保这一管理目标实现。
二、培训计划
第一阶段：接管前人员培训
接管前职员强化培训
序号
培训内容
培训对象
讲课人
1
军区花园管理目标及模式
全体人员
内部师资
2
军区花园管理规章制度
全体人员
内部师资
3
军区花园房屋验收移交程序
管理及维修人员
内部师资
4
军区花园治安保卫工作目标及作业程序
保安人员
内部师资
5
军区花园清洁卫生标准及作业程序
保洁人员
内部师资
6
军区花园业主装修管理措施
全体人员
内部师资
7
军区花园入室维修标准及作业程序
维修客服人员
内部师资
8
工作技巧及服务语言规范
全体人员
内部师资
9
消防职责及灭火作战程序
全体人员
内部师资
10
军区花园公用设施设备维护标准及作业程序
维修人员
内部师资
11
军区花园业主入住办理程序
主管级人员
内部师资
12
人际沟通技巧
全体人员
内部师资
13
房屋建筑结构及维护要求
管理及维修人员
内部师资
第二阶段：接管后人员培训
接管后职员强化培训
序号
培训内容
培训对象
讲课人
1
怎样有效处理业主投诉
全体人员
内部师资
2
怎样有效杜绝违章
全体人员
内部师资
3
怎样切实提升服务水准
全体人员
内部师资
4
怎样开好业主大会
管理人员
内部师资
5
怎么当好班长
领班人员
内部师资
6
怎样有效调动职员工作主动性
主管级人员
内部师资
7
绿化工基础知识和操作技能
绿化人员
内部师资
8
保洁工基础知识和操作技能
保洁人员
内部师资
9
智能化系统操作
保安人员
内部师资
三、培训周期
培训是一个长久、不间断、循环往复工作。图所表示：

对是否需要培训作出估量

实施培训计划 确定培训之需要

进行培训准备 策划培训计划
四、培训后跟查及评核工作
1、职员经过培训后，组织培训人员要进行跟查，即在职员实际工作中进行检验，该职员是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做职员进行督导和指正。
2、训结束后需进行现场考评及评核工作，现场考评分为实际和局面考评两种形式。由培训组织者检验职员受训前和受训后工作情况，并做好统计，方便职员直接上司、管理处经理立即了解职员工作或思想情况。
五、企业考评体系及管理处各级人员考评表
1、绩效考评宗旨和标准
（一）以实现企业总体经营管理目标为目标，目标分解为手段；
（二）同时关注具体业绩结果及绩效形成过程行为和态度；
（三）坚持绩效反馈。经过绩效过程管理及结果考评不停改变职员行为，提升职员能力，确保个体目标和整体目标一致性，最终提升企业整体绩效。
2、 绩效考评职责分配
（一）职能部门经理由企业高层领导制订考评内容并实施考评；
（二）管理处经理由企业高层领导和职能部门共同考评；
（三）主管层、企业职员由管理处经理、部门经理制订确定考评内容并实施考评；
（四）管理处职员、职员层由管理处主管（大领班）考评；
（五）管理处经理负责对管理处各岗位考评实施情况进行监控和指导，连续推进管理处绩效考评体系；
（六）人力资源部负责对企业考评体系实施情况进行监控和指导，连续推进企业绩效考评体系。
3、考评标准及指标确实定标准
（一）经理层考评标准及指标确实定标准
1） 依据企业发展战略确定新十二个月度企业总体经营管理目标、指标；
2） 企业总体目标、指标层层分解，确定管理处、职能部门年度目标、指标；
3） 将管理处、部门整年目标、指标分解落实到每三个月、每个月；
4） 经理层是本部门目标、指标实现情况责任人，所以经理层季度考评标准即本部门季度管理目标、指标及经理层实现目标过程控制和管理要求。
（二）主管、职员层考评标准及指标确实定标准
1） 管理处、职能部门将本部门目标、指标向下属部门分解；
2） 依据分解目标指标确定部门责任人及相关责任人考评要素及标准。
（三）职员层月考评标正确实定标准
1） 将管理处下属部门目标、指标分解落实到各岗位，确定各岗位职责及工作标准；
2） 依据各岗位职责及工作标准，确定职员考评要素和考评标准。
4、考评周期及考评事项
（一）经理层
1） 月考评和季度考评相结合；
2） 月考评是对工作过程控制和管理，以确保季度目标、指标实现；
3） 对工作结果，即目标、指标完成情况进行季度评价；
4） 季度考评成绩是对月考评平均成绩和季度指标考评结果综合衡量；
5） 季度考评成绩是季度奖励金额发放依据。
（二）主管职员层
1） 月考评；
2） 依据考评结果确定考评工资发放额度。
（三）基层职员
1） 日检验；
2） 月考评；
3） 依据考评结果确定考评工资发放额度。
5、基于考评结果激励方法
（一）考评结果作为浮动工资、奖金发放依据；
（二）考评结果作为选派外派培训依据之一；
（三）考评结果作为晋升、降职、调配依据；
总经理： 副总经理 ：

人事培训部： 品质部： 财务部：
（四）考评结果是薪资调整关键依据；
（五）考评结果是年度评选关键依据。
6、考评金额确实定标准
（一）依据管理处、职能部门岗位评定确定管理处、职能部门各岗位工资标准；
（二）依据岗位任职标正确定管理处各岗位人选；
（三）依据工作标正确定各岗位人员薪资等级；
（四）依据岗位薪资及等级确定参与考评薪资额度。
7、考评金额组成及标准
（一）经理层
1） 月考评工资=浮动工资+季度奖，详见《岗位、浮动、季度考评工资标准》
2） 季度考评工资=月考评工资*3
3） 终奖励额度见《岗位、浮动、季度考评工资标准》
（二）主管职员层（含大领班）
月考评工资=月工资额*30%
（三）基层职员考评金额确实定和标准
工资600元以上人员：月考评金额100元
工资600元以下（含600元）人员：月考评金额50元
8、各级人员考评表
（三）实施科学绩效管理
我们强调个人、部门及企业三者之间绩效有机统一。经过设定科学绩效目标，和实施计划、教导、改善、考评、反馈管理循环，不停提升职员个人及部门工作绩效，以追求企业整体战略目标及用户满意目标实现。
l 管理工作步骤
前期工作步骤：

机构组建

拟制管理方案及规章制度 熟悉物业情况，汇总遗留问题

队伍组织培训 联络相关单位，督促立即整改

完善相关资料 物业接管

接管验收提供问题 办理接管手续

二次验收

依据已经有物业管理运行维护经验，在项目计划建设阶段提出相关提议，以降低以后物业管理综合运行成本，从而降低物业管理收费标准，促进房屋销售；并为甲方降低开发成本。
备注条款：物业接管验收应含有条件
（一）接管验收应提交资料
物业产权资料：
★ 项目开发同意汇报；
★ 计划许可证
★ 投资许可证
★ 土地使用协议；
★ 建筑开工许可证
★ 用地红线图
b) 综合完工验收资料：
★ 完工图（包含总平面部署图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、隶属工程各专业完工图及地下管线综合部署完工图）；
★ 建设工程完工验收证书；
★ 公共配套设施综合验收合格书；
★ 供水协议；
★ 供电协议书、许可证；
★ 供气协议书、许可证； 
★ 有线电视合格证；
★ 通信设施合格证；
c) 施工设计资料：
★ 地质汇报书；
★ 全套设计图纸；
★ 图纸会审通知单；
★ 设计变更通知单；
★ 工程预决算汇报书；
★ 关键施工会议纪要；
★ 隐蔽工程验收统计；
★ 沉降观察统计；
★ 其它可能会影响未来管理原始统计。
d) 机电设备资料：
★ 机电设备出厂合格证；
★ 贡电设备使用说明书；（要求汉字）
★ 机电设备安装、调试汇报；
★ 设备保修卡、保修协议。
e) 业主资料：
★ 已购房业主姓名、位置、面积、联络电话等；
★ 已购房业主付款情况或付款方法。
二、接管验收措施及程序
（一）接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
★和开发商联络好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制订好接管验收计划；
★提前参与发展准则申请完工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
★准备好接管验收统计表格：
——《房屋本体接管验收表》；
——《公共配套设施接管验收表》；
——《机电设备接管验收表》；
——《接管验收问题整改表》。
（二）质量和使用功效检验标准
1.主体结构
A 、地基基础沉降不得超出《建筑地基基础设计规范》（GBJ7—89）许可变形值，不得引发上部结构开裂或相邻房屋损坏。
B、钢筋混凝土结构产生变形，裂缝、不得超出《混凝土结构设计规范》（GBJ10-89）要求。
C、木结构结点牢靠，支撑系统可靠，无蚁害，其构件选材必需符合《木结构工程施工及验收规范》（GBJ206-83）相关要求。
D、砖石结构必需有足够强度和刚度，不许可有显著裂缝。
E、凡应抗震设防房屋，必需符合《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）相关要求。
F、外墙不得漏水
2.屋面
A 、各类屋面必需符合《屋面工程技术规范》（GB50207-94）要求，排水通畅、无积水、不渗漏。
B、平屋面应有隔热保温方法；三层以上房屋在公用部位设 置屋面检修孔。
C、阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢靠、接口严密、不渗漏。
3.地面
A 、面层和基层必需粘结牢靠，不空鼓。整体面层平整，不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
B、卫生间、阳台、盥洗间地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有积水，
C、不许可倒泛水和渗漏。
D、木楼地面应平整牢靠，接缝密合。
4.装修
A、钢木门窗应安装平正牢靠，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置正确，
B、钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度
C、进户门不得使用胶合板制作、门锁应安装牢靠。
D、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严，不露钉帽，和基层必需打牢。
E、门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢靠。
F、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺点。
G、饰面砖应表面洁净，粘贴牢靠，阴阳角和线脚顺直，无缺棱掉角。
H、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
5.电气
A、电气线路安装应平整、牢靠、顺直、过墙应有导管。导线必需紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地。
B、回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
C、 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
D、照明器具等低压电器安装支架必需牢靠、部件齐全，接触良好，位置正确。
E、多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠，接电电阻值必需符合电气装置安装工程相关规范要求。
F、电梯应能正确地开启运行、选层、平层、停层，曳引机
噪声和震动声不得超出相关规范要求值，制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠，安装隐蔽工程，试运转统计，性能检测统计及完整图纸资料均应符合要求。
G、对电视信号有屏蔽影响住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地域住宅，应设置电视共用天线。
H、除上述要求处，同时应符合地域性“低压电气装置规程”相关要求。
6.水、卫、消防
A、管道应安装牢靠、控制部件启闭灵活、无滴漏、水压试验及保温、防腐方法必需符合《采暖和卫生工程施工及验收规范》（GBJ242-82）要求，应按套安装水表或预留表位。
B、高位水箱进水管和水箱检验口设置应便于检修。
C、卫生间、厨房内排污管应分设，出户管长不宜超出8M，并不应使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、检验口不得渗漏，管道排水必需流畅。
D、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢靠、部件齐全、制动灵活。
F、水泵安装应平稳、运行时无较大震动。
H、消防设施必需符合《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）要求，而且有消防部门检验合格签证。
7.采暖
A、采暖工程验收，必需在采暖期以前两个月进行。
B、锅炉、箱罐等压力容器应安装增正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺点。安装完成后，必需有专业部门检验合格签证。
C、炉排必需进行12H以上试运转，炉排之间，炉排和炉壁之间不得相互摩擦，且无杂音、不跑偏、不受卡，运转自如。
D、多种仪器、仪表应齐全正确，安全装置必需灵敏、可靠、控制阀门应开关灵活。
E、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活、闭合严密、风室隔墙不得透风漏气。
F、管道管径、坡度及检验井必需符合《采暖和卫生工程施工及验收规范》（GBJ242-82）要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢靠。
G、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象、保温、防腐方法必需符合GBJ242-82要求。
新风机应运转正常、无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全、水质、烟尘排放浓度应符合环境保护要求。
I、经过48H连续运行，锅炉和隶属设备热工、机械性能及采暖区室温必需符合设计要求。
8.隶属工程及其它
A、室外排水系统标高、窨井（检验井）设置、管道坡度、管径必需符合《室外排水设计规范》（GBJ14-87）要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
B、化粪池应按排污量合理设置、池内无垃圾杂物，进出水口高度差不得小于5CM。
C、管和粪池间连接管道应有足够坡度，并不应超出两个弯。
D、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
F、房屋入口处必需做室外道路、并和主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
G、房屋应按单元设置信报箱、其规格、位置必需符合相关要求。
H、挂物钩、晒衣架应安装牢靠、烟道、通风道、垃圾道应通畅、无阻塞物。
I、单体工程必需做到工完料净地清，临时设施及过渡用房拆除清理完成，室处地面平整，室内外高差符合设计要求。
J、整体建筑应检验对应市政、公建配套工程和服务设施，达成应有质量和使用功效要求。
（三）设施设备分项验收标准
1.变电所接盘验收
A、报批资料
⑴建设单位增容申请
⑵供电局对增容申请及变电所建设批复文件
B、工程资料
⑴工程图纸
a.高压系统图
b.二次原理及接线图
c.低压系统图
d.接地装置平面图及测试汇报
⑵交接试验汇报
a.耐压试验汇报
b.继电保护试验汇报
c.计量装置试验汇报
d.绝缘工具试验汇报
⑶设备说明书
C、运行资料
⑴运行值班统计
a.高压计量
b.低压负荷
⑵预防性试验汇报
a.耐压试验汇报
b.继电保护试验汇报
c.计量装置试验汇报
d.绝缘工具试验汇报
⑶测试仪表、绝缘工具清单
D、设备运行检验:
⑴土建方面
a．屋面不漏雨水，室内干燥。
b.百页窗、百页门已安装砂网。
c.各出入门已设置防鼠门挡。
d.进户电缆管道及变电所墙壁四面封闭完好，无孔洞。
⑵电气方面
a.仪表完好、指示正确。
b.电缆、变压器、配电柜、开关、连接件等完好无损，无缺点、无锈蚀。
c.变配电设备、配电回路、开关容量和图纸相符。
d.多种电气标识、标牌齐全。
e.接地连接良好
f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。
g.计量读数定针。
⑶配套方面
a.绝缘工具齐全。
b.测试仪表齐全。
c.室内照明（含应急照明）合理，灯具完好。
d.运行模拟盘
f.高、低压柜前后橡胶绝缘垫。
g.高压安全栅栏。
h.灭火器。
2.配电室接盘验收
A、低压系统图
B、设备运行检验:
⑴土建方面
a．屋面不漏雨水，室内干燥。
b．百页窗、门已安装砂网。
c.进户电缆管道封闭完好，四壁无孔洞。
⑵电气方面
a.仪表完好、指示正确。
b.配电柜、开关、连接件等完好无损，无锈蚀，无过热现象。
c.配电回路、开关容量和图纸基础相符。
d.多种电气标识、标牌齐全。
e.接地连接良好
f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。
g.室内照明合理，灯具完好
3.电梯接盘验收
A、相关资料
⑴产品出厂合格证书，劳动局准用证书
⑵使用维护说明书
⑶维修委托协议
⑷电气控制原理图和接线图
B、设备运行检验:
⑴层门闭锁装置运行良好。
⑵电气安全装置动作可靠。
⑶制动系统完好。
⑷运行电流、功率、速度应符合说明书要求。
⑸极限开关应完好有效。
⑹应急照明正常。
4、水泵房及给排水管网
A、技术资料
⑴设备使用说明书
⑵系统操作说明书
⑶工程图纸
a．给排水系统图
b．给排水综合管网平面图
c．配电柜控制原理图
d．变频柜接线图
e．控制仪表系统图
B、运行检验:
⑴仪表（水表、压力表及其它控制仪表）指示正确。
⑵保护完善，多种保护（电气保护、电结点压力表）应有效可靠。
⑶水泵运行正常，无滴漏、无震动、无异常声响。
⑷阀门动作灵活，阀门、管道无跑、冒、地、漏现象。
⑸控制柜及器件整体和性能完好。
⑹检验给排水、供热、各入户井、检修井，看其封闭是否完好。
⑺检验井内设备（阀门、压力表、温度表）是否完好， 管接头有没有滴、漏现象。
⑻井内有没有淤泥杂物等。
⑼管道支架是否牢靠，管道保温是否完好。
5、风机房
A、技术资料
⑴系统设备清单
⑵维护使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a．通风系统图
b．风道平面部署图
c．电气控制原理图
d．设备电气接线图
⑸运行统计
B、设备运行检验
⑴各项压力及其它参数运行正常。
⑵各个风口安装牢靠。
⑶凤道无跑、冒、地、漏现象。
⑷控制柜及器件整体和性能完好。
⑸设备无震动，噪音在要求标准之内。
6、消防报警和联动控制系统
A、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a．电气、暖通、给排水消防平面图
b．水消防系统图
c．消防报警和联动控制系统图
d．消防泵、喷淋泵控制原理图
e．送风机、排风机、排烟机控制原理图
f．卷帘门控制原理图
g．探测器部署及编码图
⑸消防设备分布表
B、系统检验及测试
⑴检验及测试基础标准
a．要根据设备使用说明书要求进行操作，依据设计方案进行各系统运行功效测试。
b.报警点选择应均衡，其测试数量应大于10%。
c.应选择多种报警器进行测试。
⑵检验、测试项目及基础要求
a.报警控制器应含有蓄电池备用电源，且此电源在断电时能自动切换供电。
b.报警控制器火灾声光报警、断线检测、自动控制消防设备等功效应完好。
c.抽测报警探测器（包含：烟感、温感、手报、压力阀、水流指示器发出报警）应100%动作可靠、有效，不然，应追加进行不少于50%测试。
d.紧急广播应采取仅向失火层和相关层发出火灾报警广播消防广播方法。若和背景音乐使用同一套设备和系统时，应能自动切掉背景音乐而直接进行紧急广播。
e.应急照明和疏散指示灯灯具应完好无损，其使用电池备用电源，连续供电时间须不少和20分钟。
7、对讲系统
A、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
8、对讲系统
A、 技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a．对讲布线平面图
b．布管平面图
c．可视对讲系统联接图
d．对讲用户分机和单元门主机接线图
e．单元门主机和管理中心主机接线图
B、系统检验及测试
⑴检验及测试基础标准
a．要根据设备使用说明书要求进行操作，依据设计方案进行各系统运行功效测试。
b.测试取样点应分布均衡，且数量不宜少于10%
c.各项功效应分别测试，即：分机和单元主机；分机和管理主机：单元主机和管理主机：管理主机之间。
d.连接导线应穿管或使用槽板保护。
⑵检验、测试项目及基础要求
a.小区出入口应设管理主机，便于来访客人和住户直接通话使用。
b.管理主机可群呼住户分机。
c.管理主机和单元主机呼叫住户分机时，应编号无误，振铃、通话有效。
d.住户利用室内分机遥控开锁时，应试验三次，100%动作有效。
e.不管住户使用是可视分机还是非可视分机，配线均应按可视分机方法配置。
9车库管理
1、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a.布线平面图
b.布管平面图
c.系统联接图
2、系统检验及测试
⑴检验及测试基础标准
a.要根据设备使用说明书要求进行操作，依据设计方案进行各系统运行功效测试。
b.控制点测试数量100%。
c.每点操作三次，动作100%成功视为有效。
⑵检验、测试项目及基础要求
a.在车辆经过车库门处，使用遥控器后门锁被自动开启。
b.车库门可遥控器/手动钥匙切换。
10.背景音乐和消防广播
1、技术资料
⑴系统设备清单
⑵设备使用说明书
⑶系统操作说明书
⑷工程图纸
a.布线平面图
b.布管平面图
c.系统接线图
d.消防广播和背景音乐切换接线图
2、系统检验及测试
⑴检验及测试基础标准
a.要根据设备使用说明书要求进行操作，依据设计方案进行各系统运行功效测试。
b.多种功效均应测试
⑵检验、测试项目及基础要求
a.消防广播和背景音乐切换测试。
b.按设备清单清点设备。
c.扬声器应完好无损。
d.广播试验。
e.前级音源设备试验（包含：CD、LD、VOD、卡座等）。
3、调音台调试。
三、质量问题处理
（一）处理方法
1、影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题，必需约定时限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格；
2、影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责处理；
3、对于不影响房屋结构安全和使用安全质量问题，可约定时限由建设单位负责维修，也可采取费用赔偿措施，由接管单位处理。
（二）支持文件
1、交接协议书
2、接管验收小组和职责范围
3、公用部位设施验收表
4、分户问题汇总处理清单
5、钥匙交接表
6、单项问题处理联络单
7、公共配套设施验收表
8、室内设施设备验收单
9、公共区域配套设施检验表
10、协议会审表

交 接 书
甲方：
乙方；

一、依据双方签署《物业管理委托协议》中约定，乙方于 年 月 日对《军区花园》进行物业接管验收。
二、为使园区物业管理工作早日走上正轨，对于接管验收中发觉各类问题，甲方应在乙方要求时间内整改完成。
三、甲方按乙方所要求标准进行整改，经乙方验收合格后，由乙方负责对园区所属物业进行维修、保养。（相关园区范围内物业保修期责任根据双方签署《物业管理委托协议》实施）
四、因未整改或整改不立即造成问题由甲方负完全责任，并负担其后果。
五、对于此次接管验收中未检验部分（如：采暖设备设施、消防设施、智能化设施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，双方再进行接管验收。在施工期或未整改或整改不立即所产生问题由甲方负完全责任，并负担其后果。
六、本交按书为甲乙双方签署《物业管理委托协议》有效组成部分。
七、附件《军区花园接管验收问题汇总》为本交接书有效组成部分。
八、本交接书一式四份，双方各执二份，双方签字盖章后生效。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

军区花园验收小组

序号
组员
工作职责和范围
1
管理处经理
把关全局，统筹管理，做好人员统一安排
2
副经理
协调经理工作，和地产部门进行交接沟通，并跟随地产部门人员进行检验
3
工程主管
作好专业性检验工作，并对工程人员进行合理安排
协调工程部验收工作并跟随工程人员验收，搜集问题汇总，后期问题跟踪处理。
4
客服责任人
跟随检验人员了解设备设施
5
强电责任人
高压配电柜、变压器、低压柜、进户电源总控制箱
6
弱电责任人
智能化监控系统、消防监控、、红外报警、消防水箱电气部分、电子巡更系统、煤气报警系统
7
水暖责任人
微机系统、给排水设备设施、消防系统、消防给排水，水源热泵机组
8
土建责任人
房屋主体结构、屋面、地面、防水并配合检验设备设施

9
绿化责任人
对园区草坪、树木、小品和园区娱乐设施进行检验，并有工程人员配合。

入住期管理
一、办理入住，快捷便利
a) （一）重简单入住仪式
业主对新家—军区花园，有一个了解、熟悉、认同过程，为缩短这一心理过程，展现未来物业管理人良好形象，我们将在军区花园举行简单入住仪式，邀请各级领导、业主代表参与，为共同营造安宁、祥和、主动向上园区气氛和良好物业管理大环境，取得一个良好开端。
b) （二）住手续步骤图
序号
工作步骤
1
通知住户入住
2
管理员核收入住通知书
3
双方签署《业主临时条约》
4
住户填写《住户情况记录表》、核收身份证复印件
5
发放《业主手册》和住宅“二书”
6
办理装修手续
7
住户签署《住户入住物品资料领取确定书》
8
住户交纳入住费用
9
住户房屋验收
10
住户接收钥匙
11
管理处文件归档
住户文件归档
c) （三）入住手续采取便利方法
办理入住手续，管理处采取便利方法是：
i. 设置办理入住专用办公室，由专职客服人员提供一条龙服务。精心安排入住程序，业主随到随办。
ii. 提前和供电企业、自来水企业、燃气企业、电信电话企业、有线电视台签署代办业主协议书，代办相关业务，方便业主，降低麻烦。
iii. 提供集体办理和上门服务等服务项目。
二、装修管理
（一）管理内容
军区花园为＃＃建筑结构，多层为短肢剪力墙结构。建筑墙体承重，且全部电源盒全部为预埋进剪力墙体中，所以，军区花园业主入住装修，对于物业管理处提出了更高要求。为此，物业管理处要专门成立管理框架编外装修管理审批处，负责业主装修审批及装修巡视。
（二）管理目标及承诺
对于业主装修管理方案进行审批，下发装修许可证；对于正在装修业主进行监督巡视，一经发觉装修工程和向物业部门提供方案不一致，并影响到建筑主体结构，勒令停工，决不估息，下发装修整改意见，请业主签字接收。管理处于装修管理上严格把关，努力争取不出现一例违章装修业主。
（三）岗位设置
编号
岗位
人数
值班安排
1
物业管理处装修审批主管
1
常白
2
物业管理处装修巡视员
2
常白

（四）装修管理步骤
正常装修

业主开始装修
物业装修审批处
业主
装修审批 下发装修许可证 装修巡视
违章装修
勒令停止
签署装修管理协议
下发装修整改通知单

（五）装修、改建审批程序
业主雇用装修企业在小区内施工，须预先以书面形式通知管理处，签署“装修管理协议”并领取施工许可证后，方可施工。如该项施工影响小区整体计划、小区形象、环境或妨碍其它其主利益，则必需改变施工方案。装修企业未能依据“装修管理协议”施工，造成一切后果均由该业主负责。
（六）装修、改建标准
根据建设部5月1日第110号令《住宅室内装饰装修管理措施》，住宅装饰装修需遵守以下标准
住宅室内装饰装修活动，严禁下列行为
A 未经原设计单位或含有对应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。
B 将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房间。
C 扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台上砖、混凝土墙体。
D 损坏原有房屋节能设施，降低节能效果。
装修人从事住宅室内装饰活动，未经城市行政主管部门同意不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗。未经供暖单位同意。
3）包含到门、窗及外墙改造，应以下列条件为标准：
A 不得占用现有绿地，不得妨碍小区内交通；
B 不得在绿地上修甬道；不得另盖门楼，占用原购楼协议中不含之面积；
C 不得影响小区建筑整体设计和风格；、
D如安装大门铁闸时，必需符合消防条例，并不得占用公共走廊，任何铁闸开启时如影响走廊、防火通道宽度或损坏走廊装饰时，将被严禁安装。
4）所用建筑材料及颜色努力争取和原设计材料相匹配。
5） 全部走廊及楼梯均已装有足够灯光，业主请勿在大门加设任何灯饰。
6）空调机须安装在尤其设计之备用位置，请向管理处查询，按指定位置安装。
7）住宅室内装饰装修超出设计标准或规范增加楼荷载，应该经原设计单位提出设计方案。
8）改动卫生间、厨房间防水层，应该根据防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
（七）装修、改建注意事项
业关键亲密注意其所雇用装修企业及承建商施工情况，并督促工人注意下列事项：
1）工作完成后须关好全部门窗及水龙头，方可离开。
2） 请勿留下火种或任何足以妨碍她人物品（比如建筑装修材料、设备等）
3） 不得将水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入厕所或下水道里。如厕所或下水道所以堵塞，业主必需负责全部修理费用。
4） 承建商不得将建筑用料、设备、垃圾或水泥存放在任何公共地方，不然业主须负担一切清理费用。
5） 当搬运装修材料、家俱进入装修单位时，必需小心，不得损坏或污损任何墙壁、地面、天花板、电梯及其它公共地方，不然，业主须负担一切修理费用。
6）垃圾及建筑用料须小心放置，以免从高处掉下，危及其它住户及路人。
另外，请您办理装修手续前具体阅读以下内容，以免给您带来不便：
1）业主本人或其委托人在管理处办公室领取装修申请记录表、装修管理协议书及相关装修管理要求，并按其中要求逐项具体、如实填写。
2）本人确定装修方案，选定装修施工单位，签署《装修管理协议》。
3）业主会同装修施工单位责任人备齐以下装修申报材料到管理处办理申报审批手续；
A出示办理完入住手续费用收据复印件；
B装修申请记录表和装修管理协议书（到管理处领取，如实填写，并遵照实施）；
C装修施工单位营业执照复印件和资质证实，注