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连云港市住宅物业管理措施（草案）

第一章　总　则

第一条  为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方正当权益，营造良好居住环境，促进友好小区建设，依据《中国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制订本措施。

第二条  本措施适适用于本市行政区域内住宅物业使用、维护、服务及其监督管理活动。

本措施所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内业主经过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序活动。

第三条  市、县区人民政府（管委会）应该加强对物业管理工作组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展综合考评范围，制订和落实现代物业服务扶持政策；激励采取信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提升物业管理和服务水平。

第四条  市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门），负责本市物业管理活动监督管理工作。县区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动监督管理工作。

第五条  城镇建设、计划、城管、公安、价格、质量技术监督、环境保护、民防、民政、卫生等行政主管部门根据各自职责，负责物业管理活动相关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内物业管理工作组织、指导、帮助和监督。

小区居（村）民委员会应该帮助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。

第六条  县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应该在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方法，根据职能分工推行职责，立即受理业主和相关单位投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实施限时回复，并对实名投诉、举报人信息给予保密。

第七条　市、县区物业管理行政主管部门应该加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会组员培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业管理服务工作中取得显著成绩或取得市级以上物业管理荣誉称号物业服务企业及其从业人员，物业管理行政主管部门应该给予表彰、奖励。第八条　本市建立物业服务第三方评定制度，物业服务第三方评定机构经市物业管理行政主管部门审核立案后开展业务。业主自治组织、建设单位、物业服务企业能够委托物业服务第三方评定机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评定等活动。

物业服务第三方评定机构应该依据法律、法规和协议约定提供专业服务，出具评定汇报应该真实、客观、全方面。

第九条  市物业管理行业协会应该加强行业自律，规范从业行为，促进诚信经营，加强行业培训，帮助行业主管部门强化对物业服务企业及从业人员监管，对违法违规企业和从业人员进行通报或提议行业主管部门进行处罚；主动开展行业调研，为行业主管部门制订政策提供信息；维护物业服务企业和从业人员正当权益。

第二章　物业管理区域

第十条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域划分以有利于实施物业管理为标准，依据物业建设用地计划许可证确定红线图范围，综合考虑计划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、小区建设等原因确定。

住宅小区整体计划设计范围内无独立分隔非住宅物业应该和住宅物业划分为一个物业管理区域。

第十一条　新建物业项目标物业管理区域划分是物业管理方案关键组成部分,建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应该将划定物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门立案，并提交以下材料：

（一）物业管理区域档案记录表；

（二）立项批文；

（三）建设用地计划许可证；

（四）土地使用权证书或使用土地同意文件；

（五）计划条件书和计划总平面图；

（六）其它相关材料。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在三个工作日内给予立案并出具物业管理区域划分立案证实。

建设单位应将经立案物业管理区域在商品房买卖协议中明示。

第十二条　新建物业出售前，经计划行政主管部门同意调整原计划设计方案，原物业管理区域划分不符合本措施第十一条要求，应该重新划分物业管理区域。

重新划分物业管理区域后，建设单位应该向物业所在地县区物业管理行政主管部门重新立案。

第三章　业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节　业主

第十三条　房屋全部权人为业主。

业主应该依据法律、法规、临时管理规约、管理规约或业主大会议事规则等，实名参与业主自治活动，行使权力，自觉推行法定和约定义务。

临时管理规约、管理规约或业主大会议事规则，应该对业主参与自治活动方法、违反共同约定责任、自治活动争议处理措施作出约定。

第十四条　业主在物业管理活动中享受下列权利：

（一）根据物业服务协议（含前期物业服务协议）约定，接收物业服务企业提供服务；

（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议和意见；

（三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议；

（四）参与业主大会会议，行使投票权，在选举业主委员会组员时，享受被选举权；

（五）监督业主委员会工作；

（六）监督物业服务企业推行物业服务协议（含前期物业服务协议）；

（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权；

（八）法律、法规要求其它权利。

第十五条　业主在物业管理活动中推行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和她人正当权益；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备使用及公共秩序、公共安全、环境卫生维护等方面规章制度；

（三）实施业主大会和业主大会授权业主委员会作出决定；

（四）根据相关要求交纳专题维修资金；

（五）遵守物业服务协议（含前期物业服务协议）相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用；

（六）法律、法规要求其它义务。

第二节　业主大会

第十六条　业主大会依据划定物业管理区域设置，一个物业管理区域成立一个业主大会，并选举产生一个业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中正当权利，依法推行职责。

第十七条　业主户数超出三百户，能够成立业主代表大会，推行业主大会议事规则要求职责。业主能够列席业主代表大会会议。

业主代表大会由业主根据百分比推选代表组成，每幢楼最少有一名业主代表，业主代表人数及人员组成、选举方法、代表大会召开及工作制度，由业主大会议事规则确定。

业主代表大会代表在投票表决事项时，应该就拟表决事项事先征求所代表业主过半数书面同意，并将所代表业主署名意见书提交业主代表大会会议。业主代表大会就拟讨论事项作出决定前，应该在物业管理区域内显著位置公告不少于十五日，征求广大业主意见。

业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）经过决定对全体业主含有约束力。

第十八条  筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位负担，综合考虑物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等原因，由建设单位和街道办事处（乡镇人民政府）协商确定经费标准。建设单位应该在办理房屋全部权初始登记之前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设置专用账户，独立核实，由街道办事处（乡镇人民政府）负责管理使用。

首次业主大会会议召开后，筹备组应该将筹备经费使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接收全体业主监督。经费有结余，由街道办事处（乡镇人民政府）统筹使用。

第十九条　业主大会筹备组人数应该为五至十一人单数。筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、小区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，业主组员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，其它组员由其所在单位出具书面委托书。业主组员不少于筹备组组员百分之六十。

建设单位已不存在，或经街道办事处（乡镇人民政府）书面通知后仍未在通知期限内委派代表参与筹备组，建设单位可不作为筹备组组员。

筹备组正式开展筹备工作前，县区物业管理行政主管部门应该会同街道办事处（乡镇人民政府）对筹备组组员进行物业管理相关知识培训。

第二十条　筹备组应该自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。

（一）确定首次业主大会会议召开时间、地点、内容和形式；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案，其中议事规则草案中能够约定是否设置业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；

（三）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上投票权数；

（四）确定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举行法；

（五）确定首次业主大会会议召开方案、表决规则及表决议案；

（六）召开首次业主大会会议其它筹备工作。

对前款要求内容，筹备组应该在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议，应该在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应该自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面回复。

筹备组组员就筹备工作事项意见不统一，由筹备组组长在街道办事处（乡镇人民政府）指导下作出决定。

业主大会成立后筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作，由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域内显著位置公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或对筹备组组员有异议，诉讼、复议和异议处理时间不包含在筹备期限内。

第二十一条  业主大会决定以下事项，并推行相关职责：

（一）制订或修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；

（二）选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会工作汇报，变更或撤销业主委员会不合适决定；

（三）制订物业服务内容、标准和物业服务收费方案；

（四）选聘、续聘或解聘物业服务企业，审议和同意业主委员会拟签署物业服务协议；

（五）业主委员会工作经费筹集并监督使用；

（六）改建建筑物、隶属设施或改变共用部分用途；

（七）制订、修改共用部分和共用设施设备收益分配及使用方案；

（八）法律、法规或管理规约确定应该由业主共同决定事项。

第二十二条　业主大会会议分为定时会议和临时会议。

业主大会定时会议应该根据业主大会议事规则要求召开，每十二个月不少于一次。

物业管理区域内有下列情况之一，业主委员会应该立即组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大事故或紧急事件需要立即处理；

（三）业主大会议事规则或管理规约要求其它情况。

召开业主大会会议，应该于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方法、表决事项等通知全体业主，同时函告小区居（村）民委员会。小区居（村）民委员会应该派员对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主大会、业主委员会作出决定应该立即书面通知小区居（村）民委员会。

业主委员会未能根据议事规则或相关法律法规要求，立即组织召开业主大会会议或临时会议，街道办事处（乡镇人民政府）应责令限期召开。逾期仍未召开，由街道办事处（乡镇人民政府）或委托小区居（村）民委员会组织召开业主大会或临时会议，做好业主大会会议统计并妥善保留。

第二十三条业主大会会议可采取集体讨论或书面征求意见形式召开，但应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与。

采取书面征求意见形式，应该将征求意见书送交每一位业主，无法送达，应该在物业管理区域内公告。依法应该投票表决事项，表决意见应该由业主本人署名并记下房号和联络电话以备核查。具体表决方法应该在管理规约或业主大会议事规则中确定。

一个独立产权单位登记有二个或二个以上全部权人，应该自行确定一名投票人。业主是法人或其它组织，能够授权自然人参与业主委员会委员选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其它组织参与业主委员会委员选举。

激励利用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事能够采取手机短信、微信、电子邮件、APP平台等方法进行实名投票表决。

第二十四条　同一物业管理区域内有二幢以上房屋，能够以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元全体业主组成。

成立业主小组，应该在业主大会议事规则中明确业主小组职责范围、工作规范等事项。

业主小组推选业主代表，应该经本小组专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。

业主代表应该为本业主小组内业主，其资格条件、任期等根据业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中确定。业主代表出席业主大会会议不得委托她人。

第二十五条　业主代表推行下列职责：

（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议；

（二）组织开展本小组范围内共用部分、共用设施设备维修、养护、更新和改造等事项讨论，并将讨论决定书面通知业主委员会；

（三）通知业主委员会本小组业主相关意见和提议；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则要求其它职责。

第三节  业主委员会

第二十六条　业主委员会由业主大会依法选举产生，推行业主大会给予职责，实施业主大会决定事项，接收业主监督。

业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会，由全体业主共同推行业主委员会职责。

业主委员会应该自选举产生之日起三十日内依法向物业所在地县区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）立案；不选举产生业主委员会，由业主大会向街道办事处（乡镇人民政府）立案。

立案材料齐全并符合相关要求，街道办事处（乡镇人民政府）应该在五个工作日内出具书面立案证实，并在立案后七个工作日内将立案材料抄送县区物业管理行政主管部门及辖区派出所、小区居（村）民委员会、物业服务企业；立案材料不齐全或不符合相关要求，街道办事处（乡镇人民政府）不予立案，并书面通知须补齐材料或整改事项。业主委员会违反法律、法规或以虚假资料取得立案，县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）应该撤销立案，并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十七条　业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告，接收业主监督。

业主委员会委员是业主自治公益性岗位，激励业主委员会委员提供志愿服务。业主、业主委员会委员、业主代表有下列情形之一，不得担任或继续担任业主委员会委员、业主代表，已担任应该根据业主大会确定规则给予免职并公告：

（一）因物业转让等不再含有业主资格或丧失民事行为能力；

（二）以书面方法提出辞职请求；

（三）不推行或违规推行委员、代表职责；

（四）利用委员、代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属和同一物业管理区域内提供物业服务企业有利害关系；

（五）不遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则或不推行业主义务；

（六）侵害她人正当权益；

（七）有不良信用统计或违法行为；

（八）其它原因不宜担任业主委员会委员或业主代表。

第二十八条　业主委员会由五至十一人单数委员组成，每届任期三至五年，委员能够连选连任，具体人数、委员年纪、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名，在业主委员会委员中推选产生。

未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数二分之一，在街道办事处（乡镇人民政府）指导、帮助下，依据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或增补业主委员会委员。

业主委员会委员变动，业主委员会应该在物业管理区域内显著位置公告。

第二十九条　业主委员会应该主动接收街道办事处（乡镇人民政府）指导监督，并推行下列职责：

（一）实施业主大会决定和决议；

（二）召集业主大会会议，书面向业主大会汇报业主委员会工作情况并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接收业主质询;

（三）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决；

（四）依据业主大会决定代表业主和业主大会选聘或续聘物业服务企业签署物业服务协议;

（五）听取业主、物业使用人对物业管理意见和提议，监督并帮助物业服务企业推行物业服务协议，协调处理物业管理活动中相关问题和纠纷;

（六）督促业主或物业使用人遵守管理规约，按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其它相关费用；

（七）草拟专题维修资金使用、续筹方案及改建、重建建筑物、隶属设施方案，提交业主大会表决;

（八）依据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部分、共用设施设备经营方法，并公布经营所得收益情况；

（九）配合街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）民委员会、公安机关等做好物业管理区域小区建设、社会治安等工作;

（十）法律、法规要求及业主大会给予其它职责。

第三十条　业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或拒绝、拖延提供相关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或未经业主大会授权，私自使用业主大会或业主委员会印章；

（四）未经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，和物业服务企业签署或提前解除物业服务协议；

（五）私自动用住宅专题维修资金，侵占业主共有财产；

（六）违反法律、法规要求或超越业主大会给予职权，侵害业主正当权益其它行为。

街道办事处（乡镇人民政府）应该加强对业主委员会检验、指导和监督，每六个月最少组织一次综合考评，对存在上述问题或未能正常推行职责业主委员会，应该立即组织召开业主大会临时会议对业主委员会委员进行调整。

第三十一条　业主委员会会议应该根据业主大会议事规则确定业主委员会工作规则或业主大会决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议，应该在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任不能推行职责，可委托副主任召集或由半数以上委员共同推选一名委员召集和主持。

业主委员会会议不得以书面形式召开，会议应该有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，业主委员会委员不得委托代理人参与会议。业主委员会作出决定必需经全体委员过半数同意并书面签字确定，自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主委员会会议议题包含应该由全体业主共同决定事项，业主委员会应该在召开会议前先行召开业主意见征求会，公开听取业主意见，并邀请街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）民委员会派员参与会议，会后将事项办理情况报街道办事处（乡镇人民政府）立案。

第三十二条　业主委员会会议应该制作书面统计，由参与会议委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

以业主委员会名义公布信息或通知，应该经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。

第三十三条　业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应该提供街道办事处（乡镇人民政府）立案证实。公安机关准予刻制，应该在业主委员会印章上标明业主委员会届数和任期。业主委员会应该在印章刻制完成后三个工作日内将印章到街道办事处（乡镇人民政府）留存印模。业主大会印章由小区居（村）民委员会代为保管并在小区居（村）民委员会监督下使用。未经街道办事处（乡镇人民政府）留存印模业主委员会印章无效。

业主委员会应该建立业主委员会印章管理要求并指定专员保管。业主委员会印章应该在其职责范围内依据业主委员会会议决定使用。

第三十四条　业主委员会任期届满三个月前，应该书面通知街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应该参考首次业主大会及业主委员会成立程序组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全紧急情况，需要立即使用专题维修资金进行维修、更新、改造除外。

业主委员会逾期未能换届改选，由街道办事处（乡镇人民政府）指导物业所在地小区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届费用从业主自治活动经费中支出，自治活动经费不足部分由街道办事处（乡镇人民政府）负担。

第三十五条　业主委员会应该自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管相关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交街道办事处（乡镇人民政府）代管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品，街道办事处（乡镇人民政府）应该立即提供。

街道办事处（乡镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届立案手续后十日内，将其代管前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交，街道办事处（乡镇人民政府）应该责令其限期移交；拒不移交，辖区公安机关应该给帮助。

第三十六条　业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主负担，能够从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也能够由全体业主分摊。

经费筹集、管理和使用和业主委员会委员工作补助由业主大会议事规则具体要求。业主大会议事规则没有具体要求，不得筹集、使用、发放业主大会和业主委员会日常工作经费及业主委员会委员工作补助。

业主大会能够依据工作需要设置业主监事会，聘用业主委员会秘书。具体产生措施、工作职责、所需经费由管理规约、业主大会议事规则确定。

业主委员会应该将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，每六个月在物业管理区域内显著位置公告一次，接收业主监督。

第四节　物业管理委员会

第三十七条　住宅小区有下列情形之一，能够成立物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责：

（一）不含有成立业主大会条件；

（二）含有成立业主大会条件但未成立，经物业所在地县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立；

（三）业主委员会不依法推行职责或未能正常开展工作，经物业所在地县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导或责令整改后仍未更正。

第三十八条　物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、小区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会主任、副主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

物业管理委员会人数应该为七到十一人单数，其中业主组员由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中业主组员资格应该符合本措施第二十七条第二款要求。

物业管理委员会应该将组员名单、工作单位及物业管理委员会联络人、联络电话在物业管理区域内显著位置公告。业主对物业管理委员会组员有异议，由街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。

物业管理委员会成立之日起三十日内应该书面通知物业所在地县区物业管理行政主管部门。县区物业管理行政主管部门应该加强对辖区内物业管理委员会指导和监督。

第三十九条　物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责，作出决定前，应该按法定程序、百分比就住宅小区共同管理事项征求业主意见形成业主共同决定。决定作出后三日内，应该在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于三十日。

第四十条　物业管理委员会中业主组员有下列情形之一，其职务、资格自行终止，并应该自终止之日起七日内移交其使用、保管文书、印章和其它属于全体业主全部财物：

（一）丧失本物业管理区域业主资格或民事行为能力;

（二）以书面形式提出辞职并经同意;

（三）有本措施第二十七条第二款要求情形之一；

（四）符合管理规约、业主大会议事规则要求其它资格终止条件。

物业管理委员会中非业主成职员作单位发生改变，街道办事处（乡镇人民政府）应该立即给予调整，并在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不得少于七日。

第四十一条　业主或物业服务企业认为业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出决定违反法律、法规要求，能够向县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）书面提出撤销申请。

县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应该在十五个工作日内将审查结果书面通知申请人；业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出决定违反法律、法规，应该责令其限期更正或撤销其决定并通告全体业主。

第四章　前期物业管理

第四十二条　新建住宅物业实施前期物业管理。

业主大会或业主委员会和选聘物业服务企业签署物业服务协议生效之前，前期物业管理由建设单位负责。

前期物业管理阶段，建设单位应该监督物业服务企业推行前期物业服务协议。

第四十三条  住宅物业建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。建设单位应该自确定中标人之日起十五日内提交以下材料向县区物业管理行政主管部门申报立案：

（一）开标评标过程；　

（二）确定中标方法及理由；

（三）评标委员会评标汇报；

（四）中标人投标文件。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求，应该在三个工作日内给予立案并出具中标立案通知书。

第四十四条　建设单位应该提供前期物业管理创办费及物业承接查验所需费用，费用具体数额及支付方法由建设单位和物业服务企业依据项目规模、配套设施数量等原因协商确定并在前期物业服务协议中明确载明。

第四十五条　物业服务企业应该自前期物业服务协议签署之日起三十日内报县区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）立案。

前期物业服务协议能够约定时限。期限未满，业主委员会和新选聘物业服务企业签定物业服务协议生效，前期物业服务协议终止；期限届满，业主大会没有成立或业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业决定，前期物业服务企业自愿根据原协议约定继续提供服务，物业服务协议期限能够延期至业主委员会和新选聘物业服务企业签署物业服务协议生效之日止。期限届满，前期物业服务企业不愿根据原协议约定继续提供服务，前期物业服务企业应在期限届满前二个月通知建设单位，前期物业服务协议自期限届满之日终止。

前期物业服务协议终止，业主大会还未成立，建设单位应该经过招投标方法选聘新物业服务企业对项目继续实施前期物业管理并向县区物业管理行政主管部门重新办理立案手续。

第四十六条  建设单位应该根据市物业管理行政主管部门制发统一示范文本制订临时管理规约，在签署房屋买卖协议时向物业买受人明示并由物业买受人书面签字确定。

第四十七条　新建住宅物业管理区域内，建设单位应该根据不低于地上地下总建筑面积千分之四百分比配置物业服务用房并无偿移交。

物业服务用房应该是地面以上房屋，相对集中部署在物业中心区域或出入口周围，由建设单位在物业承接查验前装修到位，装修方案应事先征求物业服务企业意见，并依据项目规模对物业服务用房功效合理部署，配置对应客服接待大厅、办公室、会议室、业主委员会议事活动用房、门卫室、资料档案室、卫生间、储藏室等。物业服务用房设置在住宅楼内，应该含有独立通道。

第四十八条物业  管理区域内物业服务用房具体位置和面积应该在建设工程计划许可证中载明，在建筑计划总平面图中标明，并在办理商品房预（销）售许可证之前给予确定，在房屋交付时由建设单位在物业管理区域内显著位置公告。

未经业主大会同意并报县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）审核同意，任何单位和个人不得占用、出租、经营物业服务用房或将其改作她用。

第四十九条　建设单位在房屋产权初始登记之前，应该根据物业建筑安装总造价百分之二百分比交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金管理措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

第五十条　物业服务企业应该设置业主共有资金专用账户。物业服务企业应该根据协议约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每十二个月不得少于一次。业主大会或业主委员会设置业主共有资金基础账户后十五日内，物业服务企业应撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有资金转入业主共有资金基础账户。

第五十一条　已交付使用物业业主总人数百分之十以上业主，因对建设单位选聘物业服务企业服务质量不满意，要求物业服务第三方评定机构评定，建设单位应该和业主、物业服务企业协商选定第三方评定机构，对物业服务企业履约情况进行评定。协商不成，由街道办事处（乡镇人民政府）随机抽取第三方评定机构。评定结果在十二个月内有效，并向全体业主公告，同时报县区物业管理行政主管部门。

经评定物业服务不符合履约标准，建设单位能够根据协议约定更换物业服务企业，或要求物业服务企业限期整改；逾期不整改，建设单位应该向县区物业管理行政主管部门提交书面汇报，由县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公告。

第五十二条　一般住宅前期物业服务收费实施政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整，应该遵照下列程序：

（一）物业服务企业委托会计师事务所对上十二个月度物业项目经营情况进行审计，审计汇报在物业管理区域内显著位置公告三十日；

（二）物业服务企业将拟调整收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公告三十日，并书面通知街道办事处（乡镇人民政府）、小区居（村）民委员会、县区价格、物业管理行政主管部门；

（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主表决经过，表决结果应该在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议，能够向物业所在地价格行政主管部门投诉；认为物业服务收费标准调整违反前款程序，能够向街道办事处（乡镇人民政府）投诉。

第五十三条  物业服务企业在承接物业时（含前期招投标、业主大会及其它方法选聘），应邀请县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）派人参与。建设单位和物业服务企业应该根据建设部《物业承接查验措施》，结合拟承接物业管理区域内实际情况，对物业共用部分、共用设施设备及其它需要明确管理权利、义务物业进行查验，签署承接查验协议，对物业承接查验基础情况、存在问题、处理方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务协议补充协议，和前期物业服务协议含有相同法律效力。

县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应该加强对物业承接查验监管，并在承接查验协议上盖章鉴证。

第五十四条　建设单位应该在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）计划、完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；

（二）环境影响评价汇报及审批、验收等环境保护资料；

（三）共用设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）已办理商品房预（销）售许可证复印件；

（六）业主名册（包含业主姓名、楼房号、产权登记面积、身份证号、联络电话、工作单位等内容）；

（七）物业管理所需其它资料。

未能全部移交前款所列资料，建设单位应该列出未移交资料具体清单，并书面承诺补交具体期限和兑现承诺方法，并报属地街道办事处（乡镇人民政府）登记，确保移交资料真实完整。

分期开发建设项目，能够对符合交付使用条件物业分期承接查验并办理交接手续，但在承接最终一期物业时，应该进行全方面查验并办理物业整体交接手续。

第五十五条　物业共用部分、共用设施设备在办理正式移交前，由建设单位负责管理，移交后由法定承接单位负责管理。
建设单位和物业服务企业能够聘用第三方顾问或评定机构帮助现场查验。

第五十六条  物业承接查验过程中，因建设单位逾期不提供合格证实等物业设施设备能够安全使用证实材料，物业服务企业应该拒绝承接，建设单位应该限期整改。

物业交接后，发觉存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全或正常使用，建设单位应该负责修复；给业主造成经济损失，建设单位应该依法负担赔偿责任。

第五十七条　物业承接查验档案属于全体业主全部。业主大会成立、选举产生业主委员会，前期物业服务企业应该向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。

县区物业管理行政主管部门应该指导街道办事处（乡镇人民政府）对辖区内住宅小区承接查验档案资料实施集中管理，供小区管理单位借用、查阅或复制。

第五十八条　建设单位委托物业服务企业帮助办理房屋交付事宜，应该出具书面委托书，不得将建设单位法定责任委托给物业服务企业负担。物业服务企业应按委托权限推行职责，不得拒绝物业买受人验房要求。

建设单位应该在房屋交付使用二十日前书面通知物业服务企业具体进驻管理时间。

第五十九条　物业交付过程中业主认为房屋或共用设施设备存在质量问题不符合交房条件，应该立即向建设单位或受建设单位委托物业服务企业提出，建设单位或受委托物业服务企业应在三日内给回复；如业主对回复不满意，能够向建设行政主管部门申请质量认定，建设行政主管部门应该出具认定结论，各当事方应该实施。

业主未向建设行政主管部门提出质量认定申请，或认定结论确定无质量问题，业主应依法推行按时交纳物业服务费用等义务；如认定结论确定属质量问题，房屋维修费及维修期间物业服务费等相关费用由建设单位负担。

第六十条　建立前期物业服务履约确保金制度，履约确保金管理使用措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

第五章　物业服务

第六十一条　在本市从事物业管理物业服务企业应该取得物业管理市场准入条件。具体管理措施由市物业管理行政主管部门另行制订。

第六十二条　物业管理项目实施项目责任人责任制。物业服务企业应该根据物业服务协议约定指派项目责任人，所派项目责任人应该为本企业在职管理人员。

业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，能够要求物业服务企业更换项目责任人；要求更换项目责任人，物业服务企业应该立即更换。

物业服务企业项目责任人发生更换，应该书面通知物业服务协议委托方、县区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）并在物业管理区域内显著位置进行公告不少于十五日。

物业管理从业人员应该按时参与本市行业主管部门、行业协会组织相关培训。

第六十三条　本市建立统一物业管理招投标平台，为建设单位、业主大会、物业管理委员会或政府采购选聘物业服务企业提供服务和指导。

建设单位、物业管理委员会应该经过统一招投标平台选聘物业服务企业。提倡业主大会经过统一招投标平台选聘物业服务企业。

第六十四条　物业管理委员会可直接和物业服务企业签署物业服务协议，业主委员会应该和业主大会选聘物业服务企