房地产项目营销策划方案分析模板样本.doc

企划篇

营销策划像是一座桥，连着产品和消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，漂亮却不可捉摸。我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划起源于产品，高于产品；而同时传输策划更要以产品为基础。

目录：

企划篇
一、 企划思绪
二、 企划缘起
三、 品牌策略思索提议
四、 区域消费者心理权重比估计及分析
五、 目标用户成份及消费动机分析
六、 推广案名缘起
七、 推广关键概念
八、 广告总精神
九、 新华世纪园企划思绪、卖点搜集及提炼步骤图
十、 建材篇
十一、 导视策略篇
十二、 售楼处策略
十三、 样板房选择思绪及策略
十四、 样板区策略

一、企划思绪

“新华世纪园”—— 企划缘起思索步骤图

品牌策略
企划缘起
企划思绪

目标用户成份及消费动机分析
用户权重比分析
案名缘起

推广关键概念

广告总精神

二、企划缘起
新华世纪园营销策划操作，目标是经过我们专业服务为发展商提供独到专业市场分析和预估，方便让发展商能够在原有基础上能够愈加好地把握整个房产市场；同时也期望经过我们专业企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间品牌效应，进而为以后发展打下良好口碑；而环环相扣前期工作为我们以后能够愈加好地为发展商服务做了坚实铺垫工作，更期望发展商经过“新华世纪园”这一起点，为以后带来愈加美好发展前景。
在销售前所做一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于以后销售起着至关关键评定作用，而全部一切前期工作其最终目标全部是为了楼盘在以后实际销售当中能够发明良好销售业绩。

三、品牌策略思索提议
（一） 品牌建立思索缘起
现在，伴随上海整体房产市场开发逐步趋于成熟，和整体房产市场竞争环境日益猛烈，使得各路房产发展商越来越重视本身品牌市场效应和推广力度，方便吸引到更多消费者注意；同时现今购房者购房行为也正在日趋理性化和理智化，所以房产商品牌宣传就尤为显得关键。而我们目标就在于期望经过详尽专业策划方法或推广手段来帮助发展商确立本身形象在房产市场及消费者心中认知度，从而经过品牌确实立来促动本身项目标销售力度，并最终达成发展商预期销售目标。
例：深圳万科集团自创业以来，一直坚持树立企业及品牌在房产市场形象。经过无形资产积累，不仅在消费者群体中建立了良好口碑，而且形成无形产业化资本经营，给企业带来了丰厚财富回报。
再例：易通房产企业也是我们全程策略伙伴。在我们共同努力下，坚持独特经营理念，树立良好企业及品牌形象，发明了独墅苑二期75天100%销售销售佳绩.现在已在苏州房产市场及消费者群体中形成了良好口碑，使房产开发和销售蒸蒸日上。

（二） 提议
1、整个“新华世纪园”地产须导入企业整体CI系统，包含4个方面内容：
1） 开发商以前发展历史及进程进行整合
2） 导入企业理念识别——MI
3） 导入企业法则识别——BI
4） 导入企业形象识别——VI

2、 品牌及发展商形象定位
依据发展商长远计划（设置企业上海总部）立足上海房产市场，有必需制订长远发展计划，方便为以后形成连动开发建设，产业化运作经营打下厚实市场著名度。
（相关品牌策略和提议，如发展商需要可另外商讨提供相关内容具体提案。）

四、区域消费者心理权重比估计及分析
缘起：
有了对竞争个案分析；有了对消费者分析；有了对本案分析；我们将三者进行结合对比分析，经过百分百权重比形式表现出来。目标是对本案楼盘各方面进行对比分析，找到目标消费者看待权重大方面，可在其后企划中进行提升优化，为销售做前期铺垫。

（一） 新华路区域消费群体心理权重比估计

计划
设计单位
环境
单体设计
房型
建材
周围商配

25%
10%
25%
12%
8%
7%
20%

会所
小区配套
人气
品牌效应
人文环境
地理位置
竞争个案
累计
10%
10%
5%
3%
5%
-10%
-30%
100%

（二） 新华路区域消费群体心理权重比分析
计划25%：
计划是一个小区灵魂所在，也是最有创意地方。目标购房者对小区计划也是很重视。有好计划才有好环境才能很好地生活。
设计单位5%：
设计是能够利用目标购房者盲动跟随心理，其对购房者有一定影响力；假如没有名牌设计单位话，就能够避过不提。
环境25%：
环境对目标购房者购房心理影响程度很大。环境好坏直接影响居住舒适及身体健康。我们在此上作了卖点分析提炼，经过突出小区绿化比重（新华路上唯一拥有超出40%绿化率大型住宅小区）来营造一个目标购房者倾心环境，对整体售价提升起关键作用；估计占权重比25%。

单体设计12%：
着重突出外立面幽雅格调，和新华路整个居住气氛有一个既协调又能张扬自己建筑风采立面效果。这方面是引导目标购房者首先，应着重于颜色冷暖度及面砖等方面搭配，视觉效果在一定程度上关系到用户个人喜好程度。
房型15%：
房型对于目标购房者来说是很关键，关系到居住大小，布局合理是否等问题。所以提议发展商依据市场真正需求再深入优化组合现在房型配置，方便在以后销售当中经过房型优势来强化消费者认可度。
建材7%：
这方面关系到目标购房者购房后生活质量，能够此来填补其它不足，所以应努力提升建材质量，把好建筑质量关，努力做到最好，因为它对楼盘整体售价拉升很关键。
周围配套5%：
这方面关系到目标购房者购房后生活方便问题，因直接性很强，所以其权重比估计将占到5%。
会所10%：
依据对本案区域整体统计分析，就本区域而言，小区本身拥有独立会所寥寥无几，而本案“2670平方米会所”将是我们在以后销售、宣传推广方面一个大卖点，引导消费者购置冲动，起到对整体售价全方面拉升。
小区配套10%：
小区各方面配套要齐全，并拥有良好物业服务，它对目标购房者也是很关键，对买房后生活有很大辅助作用。所以，我们在这方面提议很多，将在后面产品定位篇内作具体分解，期望经过优化小区配套组合来对其进行提炼拉升，最终起到拉升整体售价作用。
人气5%：
人气是售房基础，只有聚集更多人气，才能将销售策略顺利实施。我们很多事情全部是服务和它。不过它是一个很可变原因，所以我们只把它估计为5%。

品牌效应3%：
因为现在目标购房者不仅对产品本身关心，而且对楼盘发展商也要求金牌，开发商曾做过哪些楼盘，这些全部是她关键参考物。（如：万科她就形成了名牌象征，只要是她开发楼盘就热销，当然这是她多年来逐步积累成绩。）我们在此也进行了提炼和提升，对以后整体销售应有初步成效。
人文环境15%：
人文环境是消费者衡量一个楼盘好坏直接依据之一，所以我门在这里将它预定为15%坏经过新华路这一相当高雅幽静人文居住环境，来拉升并吸引更多购房者注意力，但因为各方面原因影响，只把它预定为5%。
地理位置25%：
就本区域而言，本案整体地理位置并不是很理想，因为地段和地理位置好坏将直接影响到消费者购置欲望，所以因为位置原因可能会对我们楼盘产生一定不利原因，估计会是25%。
竞争个案-30%：
周围竞争个案对我们冲击较大，有相当一部分竞争楼盘产品比较成熟，目标购房群体又很相近；在这种不利情况下我们会利用我们独特整体包装策略， 对产品进行整合， 做到拉升整体售价。但我们估计来自竞争个案负面原因最大，所以将其定为-30%。

（三）分析

计划：
从整个新华路建筑计划来看，本案计划、环境、商配优势分别占到了25%、25%和20%百分比，所以本案在以后推广中，媒体宣传关键应该放在小区整体计划（表现出是本区域唯一一个规模靠近30000平方米现代时尚小区）、新华路独有文化底蕴和本案区域商配优势。
小区环境：
作为本案另一优势是小区绿化，40%高绿化率，在本案区域是绝无仅有；从而为以后广告推广提升了5%左右优势。

房型：
本案总共推出了三个主力房型，其中70%为市场需求最大三房式（面积略微偏大，需要在以后单价上有一个合理百分比控制，以免因为单价偏高而造成总售价抬高）、另外就是各占15%复室和二房式，因为较为合理房型配比，所以相对于其它楼盘（如：申亚新华府）而言，面积控制还是较为理想。同时经过对房型需求分析，三房式房型将会是未来市场所需求主力房型，所以能够确信经过对本案房型深入合理优化，一定会是本案在以后销售中一大有利点。

建材：
建材选择好坏是否，必将影响到以后入住居民切身利益，为了使用户能够深层次地了解楼盘建造质量，能够经过对建材品质宣传来提升本案在市民心中形象，同时又能够成为本案在销售推广阶段一个很好卖点。

周遍商配：
齐全公建配套设施，是本案能够得到消费者认可又一有力点，势必会成为本案吸引用户一个相当有利宣传推广资本。
小区会所：
会所给人最直接感觉就是高级，而本案各竞争楼盘因为受土地开发面积制约，无法在仅有占地面积上打造一个成规摸小区会所，所以本案必需充足利用会所优势，而前提就是定位适宜是否，因为这将直接关系到本案在以后销售推广中处于位置是否有利。
小区配套：
“良好小区居家服务”及小区智能化是现在消费者购置房屋又一衡量标准，所以小区配套好坏对小区整体形象提升乃至价格定位全部将起到很大推波助澜作用。
人文环境：
本案区域所独有文化底蕴和区域势必会给本案在以后推广销售方面带来10%优势。

地理位置：
地段永远是制约楼市房价一个绝对原因，本案即使地处新华路，但因为已经是地处新华路末端位置，同时和轻轨紧邻；在一定程度上加大了本案以后销售推广难度，是一个较为不利原因。
竞争楼盘：
因为本案在同一区域所处位置较不理想，这势必会成为其它竞争楼盘为突出本身楼盘优势时所会一直强调，对于本案来说，这在以后销售期间将是相当不利一个制约原因。

五、目标用户成份及消费动机分析
缘起：
房产市场根基是由购房消费者组成。本案销售基础是由目标用户组成。所以锁定目标群体，进行成份分析，对购置动机剖析更是关键节点，不能不为。同时经过对目标消费群体在各方面信息搜集分析，为本案市场定位确立一个可供论证参考依据，并能够借此了解并最终确立目标消费群体和广告诉求对象。

解析：
一）、
用户起源：徐汇区、长宁区（虹桥开发区）、静安区（和本案区域相接壤部分）
用户身份：外企或企业高级白领阶层
年纪段：30—35岁之间
消费动机：1、结婚或对改善其住房环境需求；
2、较高月收入，使其对居住环境有了更高需求，而住宅是改变生活方法关键路径；
3、在事业上小有成就，想经过购置较高级楼盘以向亲朋好友展示自己实力；
户型需求：因为年纪关系，所以不管是否已经结婚，她们需求面积基础上应在130平方米左右（三房一厅或二房二厅）。
诉求点——小区文化气氛（高级会所）、高尚居住环境（新华路居住气氛）、便捷交通（轻轨）、距离（淮海路、徐家汇）商业中心绝对半
二）、
用户起源：徐汇、长宁（距离本案5公里半径之内）、静安（和本案区域接壤地域）
用户身份：私营业主或企业主管以上为代表
年纪段：35—50岁之间
消费动机：1、期望经过二次置业，深入改善居住条件；
2、因职务变动而需要重新置业或再次置业；
户型需求：这类购房者在购房时家人是其必需考虑，所以她们需求房型应以复式、三房为主。
诉求点——表现地位身份高雅小区、私家高级会所、完善物业服务
三）、
用户起源：本市周围区域，外省市区域为辅
用户身份：外地来沪投资、经营者
年纪段：35--45岁之间
消费动机：1、这类用户因为生意上原因，所以必需在上海有一套符合其身份住宅；
2、因其含有一定经济实力，计划经过在上海经商购房，最终促成全家一起落户本市；
户型需求：因为这类购房者身处她乡，所以小区完全性、配套设施及完善物业管理将是其考量购置原因，房型通常应以复式和三房式等较大房型为主。
诉求点——完善高尚小区、良好物业管理、便捷出行交通、就近商业中心

四）、
用户起源：区域周围范围
用户身份：向往新华路生活气氛用户群
年纪段：35-55岁之间
消费动机：1、多年心愿或怀恋新华路生活气氛；
2、向往新华路这一区域生活气氛；
户型需求：这类购房者房型需求通常会以100平方米（二房二厅）为主。
诉求点——高雅居住环境

五）、
用户起源：东华大学、交通大学、各类学校
用户身份：教职职员等
年纪段：30-50岁之间
消费动机：1、改善居住环境；
2、考虑到工作便利等原因；
户型需求：这类购房者通常会分成两类，一类以老夫妻和新婚夫妇为代表，房型需求基础以二房二厅为主；另一类是以全家居住为主，她们房型需求基础会以大三房为主。
诉求点——怀旧、文化、完善物业管理
六）、
用户起源：区域周围范围
用户身份：就读于上海高校外地留沪大学生
年纪段：30-40岁之间
消费动机：购置房产用于本身居住。
户型需求：这类购房者通常会以二房为主。
诉求点——家感觉

七）、
用户起源：新华路辐射区域
用户身份：文化人
年纪段：30-55岁之间
消费动机： 1、因工作需要而决定重新置业或二次置业；
2、看中新华路文化气氛和居住环境而决定在该区域置业或再次置业；
户型要求：这类购房者通常以选择二房或三房为主。
诉求点——新华路文化底蕴

六、推广案名缘起
一个好推广名，能够充足表现房产项目标特征和内涵，也能够表现出一个楼盘品质
感，好推广名经过广告推广能很快被消费者认可和接收。所以我方在此提供了三个
推广名以供参考：
1、 “优扬时代”之缘起： 提出用“优扬时代”，是期望略微软化一点“新华世纪园”
这一案名硬度。我们之所以用优异“优”，而不用通常所用悠扬“悠”，是期望借此来宣传并强化本案所处位置优势，文化气氛浓郁；其二，“扬”意在宣扬新华路这一文化名街人文底蕴，渲染“午后新华路在咖啡、梧桐、幽雅环境中所衬托出品质生活”。同时期望经过
把本案和东华大学院区对街来深入衬托出小区周围文化气氛，以此吸引消费者关注。

2、“梧桐季节”缘起： 首先也是期望以此软化案名硬度，同时期望经过对新华路上梧桐这一特色渲染来引发消费者对幽雅生活一个向往，借此深入加深对本案区域生活气氛渲染力度。

3、“午后风景”缘起： 顾名思义，用“午后”渲染还是新华路午后生活风情——“宁静、幽雅、恬静”。而“风景”是期望经过对午后新华路环境描述来引伸出本案绿化环境，花语言是最美，是人类生命中不可缺乏事物；而树是为人类制造清新空气守护神，利用鲜花和绿荫为住宅小区带来生活环境这一朦胧感觉来带动消费者遐想。

七、推广关键概念
经过上面对用户定位分析，和大量市场调研论证，并对本案产品细化提升，在此提出我们针对本案关键推广概念，期望借此树立本案产品有别于本区域独特生活品质，居住环境和生活品位。

新华路上最终贵族

优扬时代——新古典主义演绎新华路上最终贵族

“新华路”具体表现方法：
1、 经过对新华路宁静生活环境进行描述
2、 经过广告等推广形式点缀出新华路独有景观特色
3、 突出作为文化街深厚文化底蕴
4、 借鉴上海国际电影节展办地渲染来突出本案区域优势
5、 营造一个高雅时尚生活圈感性理念
“最终贵族”具体表现方法
1、 季节变换中有悠扬音乐迎送您在每一天
2、 高雅VIP小区会所您全家唯一
3、 个性化物业管理、完善配套小区服务
4、 多重保安系统，保护您全家在每一天
5、 合理分隔居住空间，以后有了愈加宽大舒适生活空间
6、 智能化小区网络，让世界以后靠近您

八、广告总精神
广告总精神是对楼盘全部卖点进行提炼揉成精髓，整个楼盘推广全部以此为推广基准。广告总精神推出将深入拉升本案楼盘形象，为房产销售奠定基础。

关键概念提炼：
拥抱东华学府优雅气质，扬溢新华路异国情调——优扬时代！

九、新华世纪园企划思绪、卖点搜集及提炼步骤图

建筑计划卖点搜集及提炼
发展商背景搜集及提炼
板块卖点搜集及提炼

物业管理、会所卖点搜集及提炼

周围配套、交通及发展前景卖点搜集及提炼
环境计划卖点搜集及提炼

建材卖点搜集及提炼

导视策略搜集及提炼

房型卖点搜集及提炼

媒介策略搜集及提炼

（一）发展商理念篇

卖点概念提炼：上市集团企业全力打造新华路上最终新贵！

1、 发明适宜生活空间，打造低密度时尚生活，造就生态小区，未来这全部是我们一直在追求现代住宅理念；
2、 房子成为生活、文化一部分，让住宅成为您身份代言词，房子价值不在是建筑本身这么简单。

（二）建筑计划篇{新贵族生活基础}
1、 小区计划卖点分析

概念提炼：
伫立新华路，回味昔日荣耀和今日城市生活全新对白！

整个地块南临新华路、北临市区中央主干道延安路立体高架网络、西面有轻轨相伴；由计划兴建中七幢板式小高层组成了一个区域性大型小区。20%专题景观绿化设置在四号楼前，同时配合各个组团式绿化景观组成了一个11000平方米，覆盖率达40%小区绿化。本项目标车行路网是由环形主干道组成，人行路网一部分为沿车行环道人行道（包含深入单体支路），另一部分为小区主轴。小区车行道为环路，在路转弯处应考虑设置景见解，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等。根据国家相关要求，小区停车位配置不少于户数50%，现在较高配置小区此百分比已达成80%。本项目总户数382户，总停车位269个，占总户数70.14%。本项目标地面停车位提议采取植草砖形式。同时在停车位旁和车辆出入道路交叉口，且莫设置儿童游戏场所。在景观部署上，除了由7号楼、4号楼和8号楼小区会所共享专题绿化外；各个楼宇之间还有若干个独成体系小型组团绿化和景观小品，对小区进行了有机分隔。但我们从中也不难看出，1号楼、2号楼、3号楼和5号楼位置相对于另外三个楼盘来讲，不管是日照还是视觉全部将受到一定影响。

2、 建筑立面风格

概念提炼：感受新古典海派生活风情！

综述：
小区整体诉求是新古典建筑主义风格，重视外墙立面可塑性和色彩上搭配。而在此需要注意是会所立面个改造，因为会所是属于旧楼翻新，所以在外立面改造上需要和小区有一个可比性，但同时在充足考虑到功效使用前提下也应该使其和小区有一个柔和延续和衔接，避免在视觉上产生较大差异感，而破坏小区整体效果。
提议：
窗及玻璃
窗作为建筑相当关键组成部分，它是室内和室外交流空间。窗要透入阳光、引入景色。开窗大小和位置对房间光线有着相当大影响。窗套和窗体本身颜色和线条，对于外立面贡献也是不可估量。若是利用适当，将会取得意想不到结果。本项目标窗采取彩铝喷塑材质，色彩选择上以墨绿色亚光为宜。因为彩铝材质纤巧精巧，和本项目立面沉稳风格有所出入，故提议以厚重古朴窗套增强窗质感，配合整体风格。在色彩处理上提议和局部主墙体色彩相协调，可考虑使用相同色系面砖。部分部位凸窗处理：凸窗产生窗台，将对外立面有一定影响，而且窗台轻易产生雨水印记，在凸窗台处理上要多加考虑。窗台两侧是剪切应力集中区域，要预防这些部位开裂和漏水。本项目标定位为中、高级建筑，其玻璃提议采取5mm绿色浮法玻璃或是双层玻璃。

阳台工艺
本项目标阳台宜用铁艺栏杆，或是局部结合仿天然石材实体墙，造型宜简练古朴和实用。提议不要使用玻璃等较为喧哗材质，应以亚光质感为佳。栏杆防锈工艺应得到重视，以免以后出现物业管理困难和外观破坏。若是成本许可，提议采取地碳锻打A3钢为材料铁艺。要注意阳台和单体连接部位在受力后产生裂缝问题，因为现浇楼板原因，该部位出现裂缝后极易引发楼下天花板和墙体连接部位渗水。可考虑增加防水方法或加强该节点结构处理。
腰线
腰线高度能够考虑两种方法：1）一层以下部位使用仿石涂料，颜色以青灰色和天然石材黄红色为宜。仿石形状和大小提议采取30*60mm。2）仅余顶层和越层采取较浅颜色，其它采取深色外墙涂料做腰线。在腰线大色块中应穿插颜色出挑、宽度适合横向线条，集中视线、冲破单调。上海较为潮湿，腰线以下部位采取涂料，其防潮防水等工艺需要仔细推敲，以免在交房后出现无须要麻烦。

室外管道
因为上海四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道管道较少，基础为雨水管和污水透气管、空调机出水管这多个。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将她们尽可能安装在东西侧面墙体上；因为管道细小，通常不会影响立面效果。室外管道需要考虑是老化问题，现在通常采取u-pvc管道，提议在品牌选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采取带有保暖层管道。烟道关键是预防油烟倒回问题，一定要在每户人家排烟出口处按装止逆阀，在屋顶出烟口安装防风挂板。但在屋顶部位，出烟口设置位置和形状要考虑配合整体风格。

空调机位
空调机位应设置在立面较为隐蔽地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风要求。提议尽可能不要将空调机放在各家阳台上，即使对外立面美观有一定贡献，不过对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热影响程度怎样和外立面友好统一。提议空调搁板采取钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板上表面设置直角型预埋件，并做好防锈处理。以利于以后业主安装空调方便和牢靠，和物业管理上便利。提议空调数目标估量上要充足考虑到厅、主卧、次卧需要，北面小房间空调位置尽可能考虑，不然以后业主在安装空调时采取三角支架极易生锈，影响外观。提议空调搁板和空调排水管之间距离要近，尽可能满足通常空调机自带出水管长度要求。不然，两段排水管之间接口极易断开，引发麻烦。

3、 景观计划篇
1） 景观整体布局
产品分析：
总体上来说，本案景观计划专题是为新海派设计风格，经过灵活构思，形成一个由专题景观绿地和小型组团式绿地、点缀景观相结合组成景观模式；同时经过对小区中部（4号楼）楼栋底层架空手法来弱化因为4号楼建筑位置所给本案全局造成缺点和小区前后连贯性；尽可能避免因为4号楼所处位置给本案整体一个延伸所带来缺点。

概念提炼：自然友好生活空间！

（三）环境计划概念总提炼
在这里让您感受是人要健康，一切空间也要求健康。更强调人和空间健康共存。在这里健康法则充足发挥她执法性，对您身边空间严格度衡，每寸空间要求做到健康合格。让您能够生活在充满阳光绿意生活空间里。

总概念提炼：新华路上唯一拥有超出40%绿化时尚城市！
（尤其提议：邀请专业著名环境设计师来执笔）

（四）商配篇
分析：
本区域拥有相当完善交通地理优势：轻轨线、延安路主干道、内环线高架；同时又紧邻名校资优区：东华大学、交通大学；相当完善齐全区域生活配套优势，紧邻虹桥、淮海、静安、中山和徐汇五大商圈。

概念提炼：成熟街区带来应有尽有生活便利，以后生活更轻松！
（尤其提醒：将在本案正南面新华路隧道上方由东华大学兴建一座综合型拥有游泳池等设施健身场馆）
（五）物业管理篇（因未展开工作，所以只有概念提炼及产品提议）
1、区配套及物业管理提议{享受生活最好确保}

概念提炼：风雨无阻贴心好管家！

u 小区配套提议采取散点式布局方法，以沿街商业街、体育中心、休闲街、庭院中服务设施组成；
u 小区配套有一部分是作为对小区业主服务，关键经过物业管理费用方法经营；另外一部分作为收费服务性项目，能够对业主或是外来人员开放，经过收取服务费以确保收支平衡。这部分配套项目可依据实际需要制订标准高低。
u 本项目物业管理模式，是人性化服务。这需要增加更多细节、人性化服务项目支撑。
u 小区配套位置分布提议要考虑到物业管理上便利。
u 以下是本企业对本项目物业配套服务提议：

公共服务项目（不另收取费用）
专题、配套有偿服务
1、二十四小时保安，消防和车辆管理；
1、各项健身、娱乐活动
2、公共场所保洁；
2、餐饮、酒吧；
3、公共绿化园艺保养和培植；
3、保健、医疗；
4、住宅区生活垃圾搜集和清倒；
4、美发美容；
5、公共设施维修和保养
5、提供小型商务会议场所及服务；
6、电话及访客留言转告；
6、传真、复印、打字；
7、组织区内业主联谊活动；
7、园艺；
8、定时对私家花园进行草坪修整，除杂草；
8、临时照看孩童；
9、代收代缴水电费；
9、钟点清洁；
10、代收代缴有线电视收视费；
10、老人、病人护理；
11、代办报刊订阅和收发、邮件收发；
11、礼仪服务；
12、代叫出租车；
12、礼品速递（限于市区）；
13、代聘司机；
13、代管房屋；
14、代请保姆；
14、代理房屋租赁；
15、代请家教；
15、机动车辆清洗；
16、代请私人保健医生；
16、住宅水电设施维修（免人工费）；
17、代办暂住证；
17、住宅外墙清洗和粉刷（免人工费）
18、代办保险；
18、四季暖房花卉供给及代为养护。
19、代订生日蛋糕、花篮；

20、代聘装潢设计、施工单位；

21、代订飞机、轮船、汽车、火车票；

22、私宅报警器日常检验和维护；

23、大件物品搬运（区内）。

2、小区智能化提议
概念提炼：生活原来能够如此轻松安逸！

A、安保系统项目一览表：

项 目
确定实施部分
待定部分
红外线周界报警
确定实施

出入口及关键区域监控系统
确定实施

访客对讲系统
确定实施

家庭紧急报警系统
确定实施

电子训更
确定实施

B、小区管理系统项目一览表：

项 目
确定实施部分
待定部分
宽带网

智能一卡通
车辆出入管理，收费管理（会所）

电子公告
提供多种信息及公告，作为和用户联络工具

音乐（包含紧急广播）

自动三表处理（包含昼夜电表）

现在闵行区还没有实施该项服务。
净水设备（布管线或每户提供设备）

待定
洒水设备

垃圾处理设备

依据以上项目一览表，本企业提议把本案智能化配置分为以下四个系统：
1．多媒体信息通讯和服务
智能化小区内部网络，提供宽带网有线电视中视网等公网接入。
基础功效：提供话音通信，模拟视频点播，高速INTERNET接入。
可造功效：提供数字视频广播，视频点播（VOD）基准视频点播（NVOD）和其它多媒体服务。

2．小区安全防范系统
完整小区安全防范系统包含:小区周界防范报警系统、小区、关键部位监控系统、楼宇访客系统，家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统，车辆出入管理系统。

1）小区周界防范报警系统
基础功效：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并和管理主机相连，发觉盗者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上有自动统计报警信息外，报警系统还应含有有预防小动物跨越而造成误报警能力。
可选功效：使用闭路电视监控系统（CCTV）对小区周围实施监控，必需时实现小区报警和各系统联网。

2）家庭安全防范报警系统
基础功效：在住户室内和户门和阳台外窗配置便于布防和撤防报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求援和报警按钮。
可造功效：家庭煤气（天然气）进气管设置自动开关，在发生泄漏时，能自动报警并切断进线，家庭报警和求援信息反应到管理中心同时能够自动拨通事先设置系统，通知相关人员。

3）楼宇访客门禁系统
基础功效：安装含有电控门锁安全防盗门和对讲式门禁系统。
可造功效：楼宇访客门禁系统采取可视对讲系统，电控门锁有钥匙开锁功效外，还可设置密码开锁功效，该系统还能和小区管理中心联网，也可对出入情况进行记忆和储存。

4）小区关键部位监控系统
基础功效：经过在小区关键出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场（停车库），供水供电关键部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发觉情况后能立即将管理信息传输至小区安保值班部门。
可选功效：实现小区关键部位监控系统和110报警系统联网。

5）巡更系统
可选功效：自小区对应位置设置巡更信息，巡查人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡查人员巡查时间、位置能经过管理机统计和显示，从而深入强化对巡查人员管理。

6）背景音响及紧急广播系统
基础功效：在小区内设置有线广播系统，以备在必需或紧急情况下进行广播
可选功效：在小区内有线广播基础上，深入提升音质效果，作为日常小区范围内背景音乐，以优化小区环境气氛。

7）车辆出入管理系统
基础功效：在实施人车分流前提下，经过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道统计和显示车辆停留时间并进行自动收费。
可选功效：对车辆出入控制和管理同时，对车辆泊位实施联动控制和管理。

3．小区服务物业管理
1）楼宇设备监控系统：
基础功效：对小区输配电设备，给排水设备冷热源进行参数监视和自动控制；对路灯、公共区域照明（包含道路、景观、冷光）设备进行监控。监控电梯，当电梯出故障时，能立即显示故障状态，运行方向及所在楼层位置，还能保持乘客联络通话。
可选功效：
监视小区供水质量
园林绿化实施浇灌自动控制
以全部监控设备运行维护进行集中管理
电梯内设置摄像机
公共设施集中控制信息和对应管理部门或专业维修部门联网。

2）小区服务和物业管理系统
基础功效：
三表出户，采取储值IC卡方法实现自动计费。现在不赞成远程抄表，因为一是有些公用事业部门不许可，二是造成二次收费难题。
配置实用计算机物业管理软件，实现小区物业管理计算机化服务，收费、小区业主情况等数据库资料。
在小区内设置电子公告牌，显示相关公共信息合物业管理信息。
可选功效：
在小区内部实施IC卡一卡通，住户能够用电子钱包在小区内消费。
小区自动抄表系统和公用事业管理部门联网。
小区物业管理信息于其它小区，上级物业管理部门和相关单位或部门联网。
住户能网上查询小区物业管理信息。
网上购物和网上阅读。
4．家庭智能控制系统
基础功效：家用电器自动和远程控制内容包含电话远程编码控制，室内有线或无线遥控经过家庭信息总线将居室家用电器进行智能化控制。
可选功效：经过电话远程编码结合遥控装置、时间程序、实现对空调、电视、灯具、窗帘等家用电器和生活设施远程实施控制。
（六）房型篇
概念提炼：随心所欲居住空间，推窗即景写意生活！
房型分析：
二号楼B型：（单位：平米）
总面积
客厅
餐厅
活动室
房1
房2
房3

21.86
18.5

16.72
11.29
10.92
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台

4.6
4.25
7.15
1.56
5.86
1.98

优点：
1. 客厅面宽达4.5米；
2. 餐厅、客厅分隔明确；
3. 卧室和餐厅、客厅分别集中于不一样区域，做到动静分区；
4. 三间房中有两间房是朝南；
5. 采取凸窗，观景范围更大
缺点：
1． 餐厅为暗厅；
2． 分户门到客厅之间一块区域无法充足利用；

二号楼C型：（单位：平米）
总面积
客厅、餐厅
活动室
房1
房2
房3
约115
38.48

15.87
12.24

房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台

6.93

7.15

5.27
1.98
优点：
1． 会客、娱乐、用餐区和休息区明确分隔开来；
2． 全部采取凸窗，观景范围更大；
3． 卧室较为方正；
4． 厨房做到干湿分离；
5．主卧、次卧通风情况良好；
缺点：
1. 客厅面宽4米，在现在上海购房者心目中该面宽偏小；
2．从分户门到生活阳台之间进深太长，会给购房者带来不适感；

五号楼B3型：（单位：平米）
总面积
客厅、餐厅
活动室
房1
房2
房3
约140
37.6

17.02
10.64
14.3
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台

5.29
4.50
7.26
1.76
5.80
1.98
优点：
1． 客厅面宽达4.4米；
2． 客厅方正；
3． 餐厅、客厅分隔显著；
4． 主卧内有卫生间，两间次卧也全部靠近卫生间，晚间上卫生间方便；
缺点：
1． 主卧通风不良；
2． 餐厅为暗间；

五号楼B4型：（单位：平米）
总面积
客厅、餐厅
活动室
房1
房2
房3
约135
36.10

17.02
13.02
9.56
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台

5.89
5.29
6.96

5.32
2.16
优点：
1． 客厅、主卧全部朝南；
2． 13.02平米房间开有东南向窗，很好地处理了该房采光问题；
3． 厅房全部较方正；
4． 客、餐厅和卧室分隔显著；
5． 采取凸窗；
缺点：
1． 分户门至生活阳台间进深较长；
2． 餐厅为暗间；
3． 主卧不通风；

五号楼D型：（单位：平米）
总面积
客、餐厅
卫生间3
工人房
房1
房2
房3
约200
43.05
1.04
4.64
22.78
14.00
12.09
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
11.90
9.40
6.90
8.25
1.90
8.94
4.64
优点：
1． 客厅面宽达4.7米；
2． 五间房中由三间是朝南；
3． 客、餐厅和房完全分隔；
4． 餐厅开有西向窗，是餐厅成为明窗；
5． 公用卫生间做到干湿分离；
缺点：
1． 分户门至14平米房之间一块区域不能充足利用；
2． 主卧不通风；

一号楼4-9层房型：（单位：平米）
套内面积
客厅
餐厅
活动室
房1
房2
房3
130.29
26.22
20.3