广场物业管理投标书模板.doc
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1、京港城市广场物业管理投标书(招商物业)目 录 第一章实力雄厚招商局物业管理 2 第二章京港城市广场概况 6 第三章拟采取管理方法、工作计划 10 第四章管理人员配置、培训、管理 15 第五章管理规章制度和物业档案建立和管理 27 第六章各项指标承诺及为完成承诺指标采取方法 30 第七章小区文化 36 第八章便民服务 37 第九章京港城市广场物业管理公共服务费预算 39 第十章日常物业管理服务工作 47 第十一章物业维修养护计划和实施 54 第十二章对业主相关服务承诺方面几点承诺 56 第十三章我们管理优势 61 结束语 63 附件 65第一章 实力雄厚招商局物业管理中国招商局始创于1872年,
2、一向以“专注实业,开拓进取,重诺守信,服务社会”精神开拓不一样业务,为建设一个安定繁荣小区而努力。曾开创了中国近代民族航运业和其它很多近代经济领域,在中国近代经济史和社会发展史上含相关键地位。1978年,招商局又因独资开发中国第一个对外开放工业区蛇口工业区,打响中国改革开放第一炮,而为海内外瞩目。现在,招商局已发展成为总投资逾580亿港元多元化现代企业集团,被誉为香港“四大中资企业”之一,业务包含交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产、旅游酒店等七大产业领域。招商局物业管理是招商局地产集团从事物业管理业务专业企业,关键承接写字楼、商场、公寓和大型住宅城市广场物业管理业务;提供写字楼、商场
3、、公寓和大型住宅城市广场物业管理顾问、咨询服务和所需保结、物资配送和工程维修专题服务;兼营租售代理、装修设计及装潢服务。招商局物业管理成立以来,遵照“以人为本”指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”企业精神,经过几年努力和锤炼,已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质物业管理队伍。在管理上,企业采取了“中西联合”管理模式,聘用了美国科尔企业任大型物业管理项目标顾问,并将美国和香港优异管理方法和中中国地实际情况融会贯通,使企业物业管理体系含有鲜明个性,在市场上已逐步形成了含有招商局特色物业管理品牌。招商局物业管理总部设于深圳蛇口,在北京、上海、南京、西安、武汉、香港等城市设有地域性企业,
4、管理面积达200余万平方米,并成立了保洁中心、物资配送中心和工程维修中心,已前进了规模化经营。现在招商局物业管理在北京管理着包含航华科贸中心、北京国际金融大厦、北京华商大厦、北京华彬国际大厦、凯旋大厦等高级物业项目,管理面积近60万平方米。国际著名跨国企业如:摩托罗拉、惠普、三星、赫司特、亚洲银行和中国著名企业如:招商银行、泰康保险、中国电信、中国造币总企业等均已前后 入住或立即入住我们管理大厦。不管从管理面积还是管理档次在北京同行业中均名列前茅。同时为了在猛烈市场竞争中生存和发展,我们主动导入ISO9002国际质量确保体系并于1999年经过认证,使企业管理步入了标准化、程序化轨道。(具体项目
5、情况见附件之专案介绍)招商局物业管理有管理项目一览表地 区项目名称项目性质管理面积北京招商局航华科贸中心写字楼、公寓、商场320,000M2北京国际金融大厦5A级写字楼103,400M2北京华商大厦写字楼、酒店32,000M2北京凯旋大厦高级写字楼83,954M2北京华彬国际大厦5A级写字楼、高级俱乐部53,000M2上海招商局广场高级写字楼、商场69,775M2招商局大厦高级写字楼、商场72,004M2武宁小城高级住宅区130,000M2武汉武汉招银大厦5A级写字楼52,024M2南京南京招商局国际金融中心高级写字楼、公寓、商场169,000M2西安西安招商局广场甲级写字楼、商场、公寓68,
6、000M2香港西港中心等写字楼、商场、公寓910,000M2附:专业人才高素质管理队伍培训技术经营管理文件系统地域企业全方位支持接管物业“宝塔型”支持系统招商局集团及招商局地产集团招商局物管企业总部及弟兄单位信誉形象支持信 息理 念管理技术优异管理经验 招商局物业管理成立以来,遵照“以人为本”指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”企业精神,经过几年努力和锤炼,已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质物业管理队伍。以北京企业为例在全部539名职员中,管理人员有55人占职员总数10%,其中含有本科以上学历23人,占管理人员46%,含有中级以上职称31人,占管理人员56%,而且绝大部分管理人
7、员参与了建设部或北京市房屋土地管理局举行物业管理人员岗位培训班,取得了物业管理上岗证书。整个职员队伍中,大专以上学历106人,占全体职员20%,35岁以下职员299人,占全体职员55%。 企业本部高层领导将在管理体制、经营运作模式等方面给物业管理中心支持和帮助,企业对物业管理中心各岗位职员进行入职培训、安全培训及技能培训。企业本部以成熟物业管理运作体制,完善培训机制,健全规章制度输入到物业管理中心,使得物业管理中心表现出一体化管理风格。企业行政人事部、物业管理部、工程维修部、安全保卫部、计划财务部将对物业管理中心提供专业对口服务,我企业还将引进在其它物管项目中成功运行ISO9002国际质量体系
8、,准备在城市广场引入立即正式公布质量体系最新标准,ISO9002服务标准,使质量体系检验监督功效在服务领域内得到愈加好发挥。 招商局物管企业总部支持。招商局物业管理在北京、上海、香港、南京、西安、武汉等地管理着200多万平方米高级楼宇,在中国物业界名列前茅。总部对属下六大区域企业实施一体化管理,集约发展,信息共享,高效运作。在经营管理模式,优异管理技术方面给企业强力支持。北京、上海企业已取得ISO9002质量体系国际认证,武汉企业管理“招银大厦”荣获“全国优异示范大厦”。 招商局集团及旗下招商局地产集团后盾支持。招商局集团历史悠久,时至今日拥有500多亿资产,在中国外声誉卓著。招商局地产集团是
9、负责处理招商局全部地产业务全资子企业。地产集团在北京、上海、广州、南京、天津、武汉、西安、香港等大城市黄金地段已发展了18个高水准物业项目。如:北京航华科贸中心和国际金融大厦、上海招商局大厦和招商局广场、广州京光广场、南京招商局国际金融中心,天津招商局国际海运中心、武汉招银大厦等。总建筑面积超出170万平方米,投资额超出120亿元。第二章 京港城市广场概况1、 地理位置该项目在北京朝阳区十里堡甲3号和红庙大街、京通高速路比邻,占地3平方米,计划将和地铁总站四惠东站相接。2、 工程进程一期工程已建成三幢公寓面积70544.66万平方米,楼高78米,各26层;一栋写字楼面积18283.47万平方米
10、,楼高80米,21层;一座商场面积43843.35万平方米,楼高21米,6层。二期工程计划为26万平方米超高层住宅小区。3、 入住情况商场已全方面营业(属开发商自营)写字楼入住率约50%,关键企业公寓入住率约50%,关键业主、租户以日本、韩国为主4、 关键设备、设施、清单锅炉系统能源种类(煤、燃气、油)蒸气、煤气循环泵(数型、耗电量)冷冻10台 热水8台 采暖10台供给对象及范围写字楼、商场、公寓首层空调系统冷冻机器5台96KW冷冻泵14台936KW冷却泵5台660KW冷却塔20187.5KW新风机35262.5KW空调机50919KW风机盘管33799.3KW车库排风扇31217KW其它排风
11、扇44380KW空调补水泵222KW照明系统室外泛光照明727.2KW红灯215KW车库照明130026KW商场照明17001020KW给排水系统生活给水泵+消防8+20134+1500KW排污泵24180KW中水循环泵15120KW电梯升降客梯1182.5KW升降货梯666KW自动扶梯860KW采暖、热力系统采暖循环泵10213.4KW生活热水循环泵8卫星电视系统处理器捷洛得450型美国控制点:商场、公寓、写字楼调制器550型美国接收机东芝日本广播系统日本TOA型消防专用、在报警状态向公众全压广播(属区控)保安电视监控 B座写字楼、背景音乐美国AD产品控制点:公寓、商场地下东门、写字楼、电梯
12、、站房等通讯系统可视对讲韩国韩宇产品1# 2# 公寓NKC产品(澳洲)3# 公寓计算机系统控制 分别有:消防、楼宇自控、保安电梯监控视共9台楼宇自控系统公寓区域马尔法、兰吉年产品Um型(瑞士)商场霍络韦尔产品美国5、 开发企业、物业管理开发商:京港物业发展物业管理企业:中海物业管理企业物业管理收费标准:公寓7元/月m2,写字楼22元/月m2,商场13元/月m2。6、 综合分析该物业群地处交通要道,已建成项目在周围区域属高级物业,已形成一定市场号召力,并带动周围餐饮业、娱乐业发展,有很大升值潜力。已建成一期工程从规模和机电设备复杂性全部要求有高级物业管理和其配套,和二期建设、销售并驾其驱,物业得
13、以保值增值。第三章 拟采取管理方法、工作计划和物资装备情况一拟采取管理方法(一)京港城市广场物业管理中心内部管理架构京港城市广场物业管理中心将采取由企业总经理直接领导,业主管理委员会实施整体管理监督中心总经理责任制,物业管理中心日常管理工作接收企业各职能部门指导、检验、监督和考评。企业本着高效、精干、科学管理标准,物业管理中心设置“四部一室”,由物业管理中心总经理直接对各部室工作实施领导,方便于轻易、全方面、直接、立即掌握日常工作及人员表现,有效控制整个管理过程,降低失误,提升工作效率。京港城市广场物业管理中心内部管理架构图 考评监督直接领导物业管理中心企业各职能部门业主管理委员会 公 司物业
14、管理部安全保卫部工程维修部行政人事部计划财务部中央调度室(二)京港城市广场物业管理中心运作机制1管理体系物业管理中心在内部管理运作上,采取各部门、各责任人明确分工,各自独立完成本职员作,又相互协调、相互督促、相互联络“三位一体”管理活动和管理手段,形成一个封闭网络。而在整个具体运作中,物业管理中心总经理是日常工作指挥者,又是监督检验者。各项工作一经下达,实施责任人即开始运作,实施过程中信息经过反馈渠道返回物业管理中心经理,供总经理作出校正、判定、总结,并经过从外界检验、评选结果中发觉管理中存在问题加以纠正,使得物业管理中心工作做到有部署,有检验,有总结,从而根本上确保了物业管理中心工作有效性。
15、2管理运作机制 物业管理中心运作机制步骤图:管理监督管理中心总经理各实施部门(各责任人)指 令信息反馈3管理运作步骤物业管理中心运作步骤图业主投诉、查询、求援等汇报接收回访总经理物业管理中心监督指示通知相关部门计划财务部安全保卫部物业管理部工程维修部 实施做好统计处理完成通知检验、落实为了提升城市广场整体管理服务质量,物业管理中心含有以下工作职能:工作职能: 受理各类投诉 接收多种提议 受理业主住户求援 实施业主住户回访 交换各类信息 实施管理公开 档案资料管理 负责收费事务 主管小区文化 提供管理服务咨询处理公共关系 ISO9002程序推广、实施物业管理中心工作时间: 天天工作时间: 8:0
16、0am6:00pm 同时设置二十四小时中央调度室,节假日照常上班。二、中标后工作计划 企业在京港城市广场物业管理权投标中标后,将根据以下工作计划有序地开展筹备工作。第一阶段:成立招商局北京京港城市广场物业管理中心接管工作组 时间:中标后立即成立 人员:物业管理中心总经理 1人 物业管理部 2人 工程维修部 3人 安全保卫部 3人 计划财务部 2人 行政人事部 1人工作内容:1、 熟悉城市广场各方面具体情况,掌握相关数据及资料,了解城市广场现实状况。2、 准备接管验收相关文件,制订接管验收程序,编制接管验收计划。3、 联络京港城市广场提供公共配套服务经营服务单位,如供水、供电、供气、有线电视、邮
17、政、通讯、环卫等部门,和其建立对应联络,正确掌握各项服务条件、方法及收费标准,为城市广场接管验收后和相关单位合作打下良好基础。4、 联络京港城市广场管理各政府职能部门,如公安、消防、街道办事处,和她们建立良好关系,方便在以后管理中得到支持和帮助。5、 编写京港城市广场公众制度包含:1) 业主手册;2) 装修管理要求;3) 应急防护手册;6、完善物业管理中心各项内部运作规章制度。第二阶段:组建招商局北京京港城市广场物业管理中心并进场开展工作。时间:依据中标后业主委员会日程安排人员:物业管理中心人员依据接管进度分批逐步到位工作内容:1、人员招聘到位;2、人员培训;3、物业管理中心设备物资和前物业管
18、理企业交接;4、物业管理中心图纸资料和前物业管理企业交接;5、物业管理中心财务帐务和前物业管理企业交接;6、按接管计划分步骤进行消防系统、机电、空置房屋等系统和前物业管理企业进行交接验收工作;7、京港城市广场公众制度定稿印制成册;8、和开发商、前任物业管理企业进行物业档案及多种文件移交工作;9、购置用于提供专题服务装备;10、组织一次以物业管理为专题业主恳谈会(业主委员会组员,开发商)三、物资装备:物业管理中心物资装备根据必需、实用、节俭标准,经严密测算,进行配置,因为京港城市广场属于已经运行几年项目,相关物资装备应以基础到位,所以在本企业中标后,将对现有物资装备进行接管,同时对欠缺物资装备加
19、以补充。接管物资装备应包含以下几大项:(一)物业管理用房(二)器械、工具、通讯设备、治安设施、保安装备及办公用具等第四章 管理人员配置、培训、管理一、 物业管理中心人员配置:备注:1、中心职能部门正式职员编制为143人。二、 物业管理中心人员培训计划培训,是招商局物业管理企业一项基础制度,不停对各级职员进行不一样项目、不一样阶段培训,也将是京港城市广场物业管理中心确保圆满完成协议期内承诺管理目标关键确保。所以在物业管理中心成立之日起,将实施一整套有效培训计划,并予切实推行,以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识专业物业管理人才。企业将依靠这么一批人才来确保出色完成京港城市广场各
20、项物业管理工作。(一)培训形式1 培训分三个阶段进行l 入职培训:指职员在正式进入岗位之前进行基础理论、基础素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪礼貌要求等培训。l 上岗培训:指物业管理中心开始运作1-2个月内,对全部岗位职员进行基础技能、操作规范、工作标准和安全培训、消防培训。l 管理期培训:指物业管理中心在运作过程中,对职员素质、技能及思想觉悟进行连续、有计划提升型培训。 2培训分集中培训和各专业人员单项分类培训l 集中培训:全部职员必需参与基础培训,包含:项目情况介绍、管理要求和方法,学习物业管理法规、制度、纪律、其它法律知识、职业道德规范等。l 分类培训:客务员培训:关键培训管理思想
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