土地评估综合报告.doc
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1、土 地 估 价 报 告项 目 名 称:东营市某石油科技发展有限责任企业拟抵押在垦利县号一宗国有出让商业用地土地使用权价值评定受托估价单位:山东某土地房地产评定土地估价汇报编号: 号电子立案编号:提交汇报日期:二一五年五月二十九日第一部分 摘 要一、估价项目名称东营市某石油科技发展有限责任企业拟抵押在垦利县一宗国有出让商业用地土地使用权价值评定。二、委托估价方名 称:东营市某石油科技发展有限责任企业住 所:垦利县法定代表人姓名:注 册 资 本:肆佰陆拾伍万元整公 司 类 型:有限责任企业三、估价目标:东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资,拟以其使用在垦利县以北一宗国有出让综合土地使用权向银
2、行申请贷款,现委托我企业对该宗土地进行评定,为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理土地使用权价值参考。四、估价基准日:二一五年五月二十五日。 五、估价日期:二一五年四月二十五日至二一五年四月二十九日。六、地价定义:至估价基准日,待估宗地作为出让土地使用权,其全部权属于国家。此次评定我们按实际权利情况设定估价对象权利情况,即出让用地、无她项权利限制。使用权证垦国用()字第020,宗地证载用途为工业用地,面积19992.6平方米,经估价人员实地查勘,宗地实际用途为工业,此次估价设参考证载用途将用途设定为工业。截止估价基准日,待估宗地实现宗地外开发程度“五通”(通路、通电、通讯、通水、排水)
3、,宗地内“一平”(场地平整),结合估价对象土地利用特点和估价目标,我们将宗地内外实际开发程度作为此次设定开发程度,即宗地外“五通”(通路、通电、通讯、通水、排水),宗地内“一平”(场地平整)。现场勘察:土地实际利用现实状况空地待建设。国有建设用地使用权出让协议界定计划容积率3.0-4.0,此次评定设定容积率4.0。依据委托方提供国有土地使用权证垦国用()字第020,待估宗地使用权终止日期为2053年3月5日,自估价基准日起待估宗地实际剩下使用年期为37.8年,遵照正当性标准,此次以实际土地剩下使用年期37.8年做为设定土地剩下使用年期。总而言之,本汇报估价对象价格定义设定为:在估价基准日为5月
4、25日,设定基础设施开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通讯、通水、排水),红线内“场地平整”,土地剩下使用年期37.8年,面积19992.6平方米,用途为工业用地国有出让土地使用权价格。七、估价结果: 经估价人员现场查勘和对当地市场分析,根据地价评定基础标准和估价程序,选择适宜评定方法,评定得到待估宗地在此次地价定义条件下,于5月25日土地使用权价格为:(1)评定土地面积:19992.6平方米;(2)评定单价:223元/平方米,合15万元/亩;(3)总评定价值:4458350元人民币大写:肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说 明:待估宗地不存在法定优先受偿款,此价格也不包含法定优先受偿款
5、和处理时登记费用、过户费用和税金等费用。货币种类:人民币 详见土地估价结果一览表八、土地估价师签字:石唤平 (资格证书370096)署名:杨 英 (资格证书370106) 署名:九、土地估价机构: 估价机构法定代表人签字: 山东某土地房地产评定二一五年四月二十八日土地估价结果一览表估价机构:山东某土地房地产评定 汇报编:鲁正()(估)DY003 估价基准日:5月25日土地使用权性质:出让估价期日土地使用者宗地 编宗地名称土地使用证编估价期日用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度土地使用权剩下年限面积平方米单位面积地价元平方米总地价元备注证载实际设定计划实际设定东营市某石油科技发
6、展有限责任企业3010东营开发区国有出让商业用地垦国用()第020工业工业工业3.0-4.004.0红线外“五通”;红线内“一平”红线外“五通”;红线内“一平”37.819992.62234458350累计19992.64458350一、上述土地估价结果限定条件1、土地权利限制:无2、红线外基础设施条件: 表-1 基础设施开发程度设定表地面平整情况供电情况周围道路情况排水情况供水情况供气情况供热情况电讯情况场地内部平整接入城市供电网通畅,临路市政排水网市政供水无无邮电经营区3、计划限制条件:不确定4、影响土地价格其它限定条件:无。二、其它需要说明事项:参考估价汇报中“其它需要特殊说明事项”。山
7、东某土地房地产评定二一五年五月二十九日第二部分 估价对象界定一、委托估价方:名 称:东营市某石油科技发展有限责任企业住 所:垦利县法定代表人姓名:注 册 资 本:肆佰陆拾伍万元整公 司 类 型:有限责任企业二、估价对象:此次评定为一块土地,在垦利县以北,用途为工业,使用权类型为出让,使用权面积为19992.6平方米,土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任企业三、估价对象概况:1、土地登记情况:此次评定对象在垦利县以北,地类(用途)为工业用地,使用权类型为出让,终止日期为2053年3月5日,使用权面积为19992.6平方米,土地证:【垦国用()字第020】,土地使用权人为东营市某石油科技发展
8、有限责任企业。土地四至:。 2、土地权利情况:在估价基准日,估价对象土地全部权属国家全部。土地使用权由东营金茂铝业高科技以出让方法取得,宗地界址清楚,权属明确,起源正当,截止估价基准日,土地剩下使用年期为42.95年。依据【东开国用()第021】记事栏显示,至估价基准日估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等她项权利。相临关系权利情况:现在宗地界址清楚,权属明确,无土地权属纠纷,相互毗邻不动产使用人均遵守提供便利,并确保双方正常经营及利用。3、土地利用情况:现场勘察:土地实际利用现实状况空地待建设计划利用情况:依据国有建设用地使用权出让协议界定计划容积率0.6,此次评定设定地上容积率为0
9、.6。四、影响地价原因说明:1、城市资源情况(1)地理位置垦利县在山东省东北部黄河三角洲地域黄河最下游入海口处。其位置为北纬37243810,东经1181511919。县域呈西南、东北走向,南北纵距55.5公里,东西横距96.2公里。东濒渤海,西北和利津县隔黄河相望,南接东营市东营区,东北部和东营市河口区毗邻。(2)行政区划、人口垦利县是山东省东营市一个下辖行政县。在黄河入海口,地处胜利油田腹地。总面积2204平方千米。底,总人口22万人。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。(3)城市性质垦利县在山东省东北部黄河三角洲地域黄河最下游入海口处。其位置为北纬37243810,东经118151
10、1919。县域呈西南、东北走向,南北纵距55.5公里,东西横距96.2公里。东濒渤海,西北和利津县隔黄河相望,南接东营市东营区,东北部和东营市河口区毗邻。垦利县是山东省东营市一个下辖行政县。在黄河入海口,地处胜利油田腹地。总面积2204平方千米。底,总人口22万人。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北和东营市河口区交汇处,南至青坨海铺东南和东营市东营区交汇处,全长142.78公里。滩涂面积为35715.13公顷,浅海面积14.16万公顷。海底为黄河入海口淤积物,平坦,坡降小。海水水温年均14.9,海水盐度通常为24。2、房地产制度和房地产市场情况楼市在政府强力
11、维稳下,楼市短期情绪低落和小幅调整或不可避免。即使上六个月全国地产市场显著偏冷,全国住宅成交面积大幅下降了18.9%;但纵观全局来看,中央对待房地产态度已经从“强调调控”转为“建立长久有效机制”,不管从城镇化率亦或是人口红利等,目前市场调整和崩盘还相距甚远。这一轮调整更多仅是结构性调整,或说楼市阶段性消化不良。至于调整时间需要多久,受众多原因影响,所以,今年下六个月对于投资者而言需谨慎入市,从长远利益出发。全县共有房地产开发项目46个,包含22家开发企业,综合开发面积达347.68万平方米、楼房19811套。其中已完工并交付使用项目24个,建设面积160.33万平方米、楼房9670套;在建项目
12、22个,包含开发企业14家,建设面积187.35万平方米、楼房10141套。年内计划开发总面积147.68万平方米,总投资31.28亿元,其中,续建项目100.22万平方米,投资18.63亿元;新开发项目47.46万平方米,投资12.65亿元。房地产业已成为一个较大产业体系,步入了发展快车道。3、产业政策多年来,垦利县全力实施黄蓝国家战略,以提升经济增加质量和效益为中心,突出高效生态,深化改革开放,实施创新驱动,强化项目支撑,加紧 “一城一带三区”建设,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同时发展,发展框架全方面拉开。垦利县产业结构深入优化。一、二、三产业增加值分别达成 16.4 亿元、19
13、2.1 亿元、91.5 亿元,增加4.5%、20%、13%。三次产业结构百分比由上年 6.2:64.5:29.3调整到 5.5:64:30.5。突出“一城一带三区”,打造黄蓝战略引擎。关键围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业,海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业,加紧培育骨干企业、优势产业、特色园区,强力推进“一城一带三区”建设。现代化黄河口生态新城。融入东营中心城市,高标准完善城市建设总体计划,完善环城水系,构筑绿色廊道,全方面提升城市功效品位,建设绿色、低碳、生态、宜居
14、现代化黄河口生态新城。实施了商务大厦、文化大厦、市民活动中心等城建关键项目,城市基础设施逐步完善。东青高速互通立交、西四路北延、黄河路取直等道路工程完工通车,初步构筑起快速便捷城市交通体系;高标准计划建设城市水系、绿化、雕塑、亮化景观,金湖银河水系、民丰湖扩展、植物园、林场等工程建设使城市水网愈加完善,绿化覆盖率达成36.5%,路灯覆盖率、亮化率达成100%,城市形象品位深入提升。沿黄生态产业带。突出沿黄生态旅游业和现代农业两大产业,加紧沿黄130公里产业带建设。加紧发展沿黄生态旅游业和现代农业。生态旅游业,借助黄河口生态旅游区开发机遇,坚持借势借力,错位发展。现代农业,坚持集约经营、规模发展
15、、龙头带动,加紧布局一批现代农业园区,黄河口现代农业示范区、黄河口现代农业产业园、董集镇现代农业示范园、东营舜景生态农业观光园等农业园区建设推进顺利。东部海洋产业区。以黄河口现代渔业示范区为支撑,大力发展海洋渔业、海洋科技、海洋旅游等海洋产业。以黄河口大闸蟹养殖为主10万亩淡水区全方面提升,以海参养殖为主20万亩海水区形成规模,建成高标准养殖池塘10万亩。现代渔业研发中心建成投用,商务中心完成主体,滨海新汇园全方面完工,新汇东海岸一期加紧推进,海水景观湖完成驳岸衬砌和环湖绿化,蓝镇建设拉开了大开发、大发展框架。中部新型工业区。以县经济开发区和胜坨精细化工园为主体,突出壮大高端装备、精细化工、新
16、材料、新医药等优势产业集群。县经济开发区建成区达成18平方公里,入驻企业163家;胜坨精细化工园被商务部命名为“中国精细化工产品出口基地”,空港物流产业园快速起步,初步构建起“一区两园”发展格局。西部现代服务区。以东营西郊现代服务区为关键,围绕打造黄河三角洲现代服务业示范园区目标定位,关键发展汽车贸易、现代物流业等新型服务业。现在,汽车4S店发展到32家40个品牌,现代物流企业发展到16家,成为全市最大汽车贸易服务区、石材交易集散地,被省政府批复为省级关键服务业园区、全省十大商贸流通园区。4、城市计划和发展目标(1)城市用地发展方向和计划范围发展结构能够概括为“双核多点联动”。西聚东疏:计划期
17、内垦利城镇发展重心将继续保持向西部发展趋势,城镇人口和经济规模将继续扩大。 双核多点:县城成为经济社会综合发展中心,胜坨成为工业发展中心。计划期内,市区非农产业扩散和乡镇民营经济发展,将促进临近市区郝家、董集和永安镇城郊型小城镇快速发展,成为垦利县城镇发展中三个增加点。 圈层发展:以外环路和滨河路构筑城镇结合圈层发展轴,沿发展轴从东向西连接永安垦利县城胜坨董集郝家5个西部城镇, 成为带动垦利发展关键地域。(2)中心城区空间结构立足实际,科学布局,计划提出了黄河口生态旅游区、黄河口现代渔业区、黄河口新型工业区、东营西郊现代服务区、黄河水城北城区等“五区”建设,坚持基础配套、项目建设、机制创新、政
18、策方法“四个并进”,“五区”建设实现重大突破。黄河口生态旅游区,以入海口风景区为龙头,加紧资源整合,着力打造沿海、沿黄两条旅游线,形成了以滨海游、沿黄游为主导,红色游、城郊游、生态游为补充旅游产品体系,被评为国家4A级景区。黄河口现代渔业区,大力发展海参、大闸蟹等名优水产品养殖,已建成10万亩淡水养殖区和10万亩标准化海水养殖区,放养海参6.5万亩,累计投入10亿元。黄河口新型工业区,县经济开发区关键发展优异制造业,胜坨精细化工园关键发展精细化工,初步形成了错位发展、集约发展新型工业化格局,五年累计新上项目322个,完成投资217.6亿元。东营西郊现代服务区,着力打造新兴服务业聚集区,汽车贸易
19、市场、石材市场成为全市最有影响力专业市场,11月被省政府批复为省级服务业关键园区,成为全省十大商贸物流园区之一。黄河水城北城区,实施“东扩、南延、西联、北优”战略,加紧融入东营中心城步伐,高起点修订完成城市总体计划和33项控规编制、24项单体项目设计,高标准实施了新区道路、水系、绿化、亮化工程和拆迁改造工程,成功创建国家卫生县城。(3)市区产业发展布局突出“一城一带三区”,打造黄蓝战略引擎。关键围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业,海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业,加紧
20、培育骨干企业、优势产业、特色园区,强力推进“一城一带三区”建设。引导企业加紧发展高新技术产业,落实国家、省市加紧培育发展战略性新兴产业实施意见,以新能源、新材料、生物医药、高端装备制造、海洋开发等产业为关键,关键实施6万吨/年PET光学膜、维生素A产业化等12个战略性新兴项目。加强科技创新能力建设,新建省级关键试验室2家,市级工程试验室、工程研究中心3家、2家。着力发展高新技术产业,申报高新技术企业3家,达成14家,估计上六个月,全县高新技术产业产值达成300亿元以上。加紧两化融合进程,实施垦利石化管理信息系统(PE-MIS)等两化融合和信息产业项目10个,工业素质得到深入提升。西郊现代服务区
21、进入新发展阶段,发展定位、关键、政策明确。基础设施建设加紧完善,和盛路、美盛路等6条道路完工通车,总投资1.2亿元路网二期工程全方面开工。中凯汽车后市场产业园、万坤国际建材城、万通金顺物流等总投资56.4亿元24个项目加紧推进。园区招商引资带动产业规模,营海集团汽车零配件仓储物流、金辰企业风尚国际大厦等项目落地开工。沿黄旅游产业带渐成规模,黄河人家国际旅游度假区、天宁寺文化旅游区已形成雏形,蓝镇、蓝湖等旅游项目加紧推进,开辟了“一日游”“二日游”精品线路。5、城市社会经济发展情况前三季度,全县实现生产总值(GDP)290.7亿元,同比增加12.8%。工业方面:工业生产稳中有增,产业结构不停优化
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