房地产综合项目贷款调查评估分析报告浦发银行授信报告模板.doc

房地产项目贷款调查评估报告

借 款 人：广州市正林房地产开发有限公司
项目名称：荔湾广钢新城AF040140地块保利海德公馆项目
（简称“ 海德公馆”项目）

上海浦东发展银行广州分行东山支行
3月 3 日

声 明 与 保 证

咱们在此声明与保证：本报告是按照《上海浦东发展银行房地产项目贷款评估办法》和关于规定，依照贷款申请人和承贷行提供资料，经咱们审慎调查、核算、分析和整顿后完毕。报告全面反映了贷款申请人及项目最重要、最基本信息，咱们对报告内容真实性、精确性、完整性及所作判断合理性负责。

贷款评估人员签字：

年 月 日

主评估人签字：

年 月 日

概 要
一、评估背景
广州市正林房地产开发有限公司（如下简称“正林房地产”）向我行申请12亿元房地产项目开发贷款，用于开发建设广州市荔湾区广钢新城AF040140地块——荔湾区广钢新城AF040140地块葛洲坝保利海德公馆项目（如下简称“海德公馆”项目）。项目位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南。项目交通较为便利，地块临近地铁及公交西朗站及广佛线，公共交通便利；以便接驳芳村大道、花地大道、环城高速，公路交通通达。
当前，该项目当前出了三证，其证照信息如下：
证件名称
证件编号
权属人/用地单位
发证时间
不动产权证
粤（）广州市不动产权第00410004号
广州市正林房地产开发有限公司
/11/2
建设用地规划允许证
穗规地证[]38号
广州市正林房地产开发有限公司
/2/12
建筑工程规划允许证
穗规建证[]60号
广州市正林房地产开发有限公司
/1/12

通过前期大量营销工作，现广州市正林房地产开发有限公司拟选取我行作为该项目融资重要合伙银行，向我行申请12亿元项目开发贷款额度，期限3年。
我行积极介入该项目因素是：
1、项目地理位置优越
本项目位于荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南（原“广州市钢铁公司集团有限公司”厂址）。当前，广钢新城地块旁边已有地铁1号线和广佛线1期交接西朗站，规划建设中广佛线二期鹤洞路站和地铁11号线鹤洞东站同样位于该区域，此外规划有轨电车也将通过该片区。旁边尚有芳村西塱公交站场，拥有超过10条线路，附近尚有广州培英中学站、白鹤洞站、广船站等各种公交站。从广钢新城规划示意图可知，二类居住用地和村生活用地超过一半，是绝对主力，整个新城将以居住为主，将来势必将成为中心城区另一种置业热点。
2、发展商经济实力强
广州市正林房地产开发有限公司由恒利（香港）置业有限公司(如下简称“恒利置业”)和广东葛洲坝房地产开发有限公司（如下简称“广东葛洲坝”）合资经营。公司投资总额为人民币24亿元，注册资本为21.4286亿元，其中恒利置业出资人民币109286万元，占注册资本51%，广东葛洲坝出资105000万元，占注册资本49%，投注差由公司在境内自筹解决。
恒利（香港）置业有限公司是保利地产全资子公司。故，广州市正林房地产开发有限公司实际控制人为保利房地产（集团）股份有限公司。保利地产是总行重点直营房地产集团客户，是全国最大央企背景房地产公司，全国房地产公司排名第四位。，保利地产实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，归属母公司净资产614亿元，负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%，较下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后其她负债占总资产比例为46.9%，负债水平较为合理。前3季度，公司实现签约销售收入1097.88亿元，同比增长19.9%。公司实力雄厚，经营状况良好，发展趋势较为乐观。作为行业龙头公司，公司基本面良好。
广东葛洲坝房地产开发有限公司是中华人民共和国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司。而中华人民共和国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中华人民共和国葛洲坝集团股份有限公司控股子公司。中华人民共和国葛洲坝集团有限公司以41.99%股权比例绝对控股中华人民共和国葛洲坝集团股份有限公司。因此广东葛洲坝房地产开发有限公司实际控制人是中华人民共和国葛洲坝集团有限公司。
基于上述因素，我行拟争取作为该项目重要合伙银行。
二、申请人及重要关系人评价
1、申请人评价：
广州市正林房地产开发有限公司成立于11月，注册资金是214286万元人民币。经营范畴是在广州市荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城AF040140地块（《国有建设用地使用权出让合同》编号：440103--000012）开发、建设、销售、出租和管理自建综合商品房。其股东为恒利（香港）置业有限公司和广东葛洲坝房地产开发有限公司，依照公司章程修正案，公司股权构造如下：

股东名称
出资金额
出资占比
实际到位
出资方式
恒利（香港）置业有限公司
109286
51%
109286
以等额外汇现汇出资
广东葛洲坝房地产开发有限公司
105000
49%
105000
货币出资
共计
214286
100
214286

广州市海合房地产开发有限公司于1月6日改名为广东葛洲坝房地产开发有限公司，原法定代表人余英变更为王洋。（准予变更登记（备案）告知书 随工商（市局）内变字[]第）。公司已经办理了最新验资报告。
恒利（香港）置业有限公司为保利房地产（集团）股份有限公司全资子公司，保利地产是全国最大央企背景房地产公司，全国房地产公司排名第四位。
广东葛洲坝房地产开发有限公司是中华人民共和国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司，而中华人民共和国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中华人民共和国葛洲坝集团股份有限公司控股子公司；中华人民共和国葛洲坝集团有限公司以41.99%股权比例控股中华人民共和国葛洲坝集团股份有限公司；因此广东葛洲坝房地产开发有限公司实际控制人是中华人民共和国葛洲坝集团有限公司，后者为大型央企集团。

2、发展商评价
实际控制人：保利房地产（集团）股份有限公司
保利房地产（集团）股份有限公司（如下简称“保利地产”）成立于1992年，是中华人民共和国保利集团控股大型国有房地产公司，也是中华人民共和国保利集团房地产业务重要运作平台，国家一级房地产开发资质公司，中房网500强房企排名位列第4，并持续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速与稳定发展态势，现已形成以广州、北京、上海为中心，覆盖34个都市全国化战略布局，业务拓展到涉及房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等有关行业。
保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"产品序列，涵盖中高品位洋房、公寓等各种品类；商用物业则涉及都市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级原则展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发实力。
，保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提高0.25%至1.79%。公司全年实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东净利润122亿元，同比增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，资产负债率为77.9%，较下降0.08个百分点；扣除期末预收账款1133亿元后，负债比例仅为46.9%，负债水平较为合理。作为行业龙头公司，公司基本面良好。
保利地产集团股权构造如下：

合伙方：中华人民共和国葛洲坝集团有限公司公司
中华人民共和国葛洲坝集团有限公司（英文简称：CGGC）总部位于湖北武汉，以建筑工程及有关工程技术研究、勘测、设计、服务，水电投资建设与经营，房地产开发经营为主业，是从属于国务院国资委国有大型公司（又称中央公司），是实行国家筹划单列国家首批56家大型试点公司集团之一，享有省级对外工程承包权和进出口贸易权，拥有国家特批公司财务公司，是国家创新型试点公司。
截至末，公司实现营业收入716亿元，上年增长20.29%；实现营业利润35亿元，较上年增长49.92%；实现归属于上市公司股东净利润23亿元，较上年增长44.31%。实现新签合同1375.7亿元，较上年增长15.53%；截至报告期末，公司总资产达到1049亿元，同比增长21.51%，突破了千亿大关。
中华人民共和国葛洲坝集团有限公司股权构造如下：

三、项目评价
随着中华人民共和国新型城乡化进一步，广州迈入了新一轮造城时代，十大新城详细规划再次提上日程。依照市规划局公示了广钢新城控制性详细规划。规划显示，“广钢新城”范畴涉及芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北657.4万平方米面积。规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”广钢新城总建筑面积也将达到1024万平方米，毛容积率1.56，规划居住人口19万，规划构造为“两轴、五片、多廊道、多节点”。

广钢新城效果图

在地形地貌方面，本项目东侧为广钢待出让住宅地块，南侧为广钢废弃厂房及铁路（规划为“广钢之路中央公园”），西侧近西塱地铁站和公交站，北侧紧邻鹤洞；地块西北侧红线外临鹤洞路一线有高压线通过。前地块内为待拆广钢厂房，交地条件为成交后9个月内现状交地，其中很少量建筑（占地约7000平）规划为文物线索需原址保护（经与有关规划部门沟通，该文物线索定性后，应可以改建但难以迁建），并需获得文物部门有关书面意见。
在交通方面，广钢新村将构筑“畅达、舒服、和谐、低碳”绿色综合交通系统，道路构造是依托花地生态城地区“三环七射”区域路网，形成规划范畴内“五横五纵”骨架路网和方格网状支路网构造。轨道交通方面，形成“三纵三横”轨道线网构造，规划3条地铁线和3条有轨电车线，并设有3个地铁站、15个有轨电车站。步行交通方面，则形成四级慢性系统，涉及二层步行连廊、地下步行通道、慢行休闲道及慢行连接道。
在市政设施方面，项目位于荔湾广钢老城区，区域内配套较成熟，但商业、生活配套较低端。周边商圈以专业市场为主，生活型商业配套如超市、士多、餐饮、美容美发、酒吧等，种类齐全；重要沿鹤洞路以路边低档街铺为主，形象较差，规划落后。项目周边有培英中学、真光中学、鹤洞小学、鹤洞幼儿园、广钢幼儿园、广州第一人民医院、广钢医院、荔湾区糖尿病医院等教诲、医疗配套。
保利海德公馆项目占地面积32690.8㎡，总建面积187649平方米，筹划建设11栋住宅楼，以24—28层为主，外围为8栋商铺，中间为园林和游泳池。机动车位1300个。此外配套建设临街底商、幼儿园，设有物业管理处、居委会、居民文化站、老年人服务站、居民健身场合、再生资源回收站，项目内部配套相对完善。
重要经济技术指标见下表：（如下数据除标注外数据均出自项目总平图）
序号
项目
指标（㎡）
1
总占地面积
32690.8出自《工规证》

1.1
地块一
32690.8
1.2
地块二（如有）
0
2
总建筑面积
187649
2.1
地上计容建筑面积
127494
2.1.1
住宅
123544
2.1.2
商铺
3200红色标注出自《备案表》

2.1.3
公建配套（计算容积率）
750
2.1.4
配套安顿房及公租房
0
2.1.5
其她
0
2.2
架空层及其她地上非计容面积
413.6
2.3
地下建筑面积
19708.5
2.2.1
人防工程
0
2.2.2
其她（含地下车库、机房等面积）
19708.5
3
建筑密度
37.3
4
绿地率
35.0
5
容积率
3.9
6
可售户数（户）
998
7
车位(地上+地下)（个）
1300
本次上报保利海德公馆项目拟于上半年全面开工，筹划开始交付使用，开发周期为3年。项目末开始销售，预测四季度项目基本销售完毕。
该项目实际控制人为保利房地产集团，具备丰富房地产开发经验、房地产开发能力强，信誉好，可觉得我行带来较好经济效益和社会效益。
四、偿债能力和风险提示
本次开发贷款用于保利海德公馆项目开发建设，项目总投资预测为34.44亿元，其中自筹22.36亿元，占比65%，符合政策规定。筹划向银行贷款12亿元，占比34.85%，经测算，项目财务净现值为12220万元，内部收益率为3.1%，综合偿还保证比为2.89，偿债能力比较好。
本项目地理位置较佳，且公司股东背景良好，注重诚信，开发业绩良好，开发贷款风险较小。
项目面临风险重要为市场风险和产品销售风险。近年来，国家始终在出台某些宏观调控办法，这些政策对房地产市场将产生一定影响，对购房者购房心理也会导致一定影响。这些变化也许对本项目将来销售会构成一定威胁。由于本项目周边同期开发类似项目较多，可以预见在项目销售过程中，周边同类型项目较多，但是本项目楼盘质素较高，足以应付周边项目竞争。由于项目赚钱性与销售速度有较大关系，因而同类楼盘竞争也有也许使得项目存在着一定销售风险。
应对风险办法：
针对市场风险，公司一方面加大对政策法规研究力度，力图把握宏观经济走势，另一方面，在进行项目策划时，对于市场需求走向以及产品定位做大量进一步细致调研工作，使本项目在推出时可以紧紧抓住目的消费群，从而减少市场变化带来风险。同步，项目采用较快开发速度，迅速运转可以尽量避免宏观经济政策变化带来政策风险。
针对产品销售风险，一方面，公司在房地产市场已经形成了良好品牌效应。充分运用公司良好信誉和品牌效应，以及加强营销方案策划，抓住核心消费群体，对区域市场进行充分细分和对自身产品准拟定位，可以最大限度减少区域竞争对产品销售带来风险。
另一方面，在设计阶段，通过公司丰富开发经验和领先设计理念，在产品优化上加大力度，使产品特点突出，从而减少销售风险。
第三，本项目力求通过较迅速度开发，较早销售，就能避开同类住宅推出带来冲击，以避免供应过大带来销售风险。
最后，通过加强项目工程管理和建设各阶段检查和监督，采用招标方式精心选取施工和施工监理单位，加强工程现场管理，提高产品整体质量，以卓越质量即能吸引广大购房者前来置业，也能在行业树立良好品质形象，进一步增强公司品牌影响力。
五、评估结论
通过保守测算，本项目将来钞票流稳定良好，具备按期还款能力，且自有资金充分，贷款比例低，贷款风险较小。
综上所述，建议批准予以广州市正林房地产开发有限公司房地产项目开发贷款12亿元，期限3年，用于保利海德公馆项目开发建设,由保利房地产（集团）股份有限公司和中华人民共和国葛洲坝集团有限公司按股权比例提供全程保证担保，进入预售后开立预售监控帐户并对销售回款采用资金封闭管理，并将相应销售回款作为贷款还款来源。
放款条件如下：
1、四证齐全，待项目自有资金投入到位后才发放贷款；
2、贷款前办好有关保证担保手续
3、项目销售回笼资金优先归还我行贷款。原则上在项目销售达到70%时所有归还我行贷款本息，我行全程监控项目用款、回款。第一章 借款人及项目重要关系人评价
借款人评价
一、借款人基本概况
1、申请人注册地址、经营范畴及实际经营内容
申请人全称
广州市正林房地产开发有限公司
成立时间
11月
注册地址
广州市荔湾区培真路2号之一403房
实际地址
广州市荔湾区培真路2号之一403房
经营期限
-11至今
实际主营业务范畴
在广州市荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城AF040140地块（《国有建设用地使用权出让合同》编号：440103-）开发、建设、销售、出租和管理自建综合商品房。
2、申请人基本状况：
申请人由恒利（香港）置业有限公司和广东葛洲坝房地产开发有限公司合资成立，注册资本为214286万元。
股东名称
出资金额
出资方式
占比
恒利（香港）置业有限公司
109286万元
货币
51%
广东葛洲坝房地产开发有限公司
105000万元
货币
49%
当前，公司正在办理最新验资报告，恒利（香港）置业有限公司为保利地产全资子公司，而广东葛洲坝房地产开发有限公司则为中华人民共和国葛洲坝集团有限公司子公司，可见申请人股东背景较好，实际控制人为保利房地产（集团）股份有限公司。
二、借款人财务状况
由于借款人是新成立于11月，重要负责广钢新城AF040140地块项目开发，因此财务报表比较简朴。
报 表 类 型：本部报表 √经审计/□未经审计
审计单位名称：立信会计师事务所
审计意见类型： √无保存 □保存 □否定 □无法刊登意见
单位：万元
科目名称

货币资金

155
存货
1050010
21
其她应收款
33372

流动资产共计
138382
220296
固定资产净值

资产总计
138382
220296
应付账款

330
应付职工薪酬

4
应付税费

7
其她应付款

12075
预收款项

流动负债共计

12415
长期借款

负债共计

12415
实收资本
138382
207900
资本公积

未分派利润

-19
所有者权益共计
138382
207881
负债和所有者权益总计
138382
220296
一、主营业务收入

减：主营业务成本

19
二、主营业务利润

-19
三、营业利润

-19
四、利润总额

-19
五、净利润

-19
资产负债率

0.056
流动比率

速动比率

经营性净钞票流
-138382
-69600
投资性净钞票流

筹资性净钞票流
138382
69518
钞票流净增长额

155

由于申请人末才成立，当前只开发建设该项目，同步该项目仍处在开发建设初期，因而报表数据较为简朴。存货重要为项目开发成本，涉及土地款和前期开发费用，其她应收款和其她应付款为股东往来款，经营性钞票流出为缴纳土地款和前期工程支出，资金来源于注册资本金及股东投入，当前公司无借款。
重要财务科目分析：
1、 货币资金：
截至末，公司货币资金为155万元，为寻常结算资金；
2、 存货：
存货重要是土地款和前期开发费用，截至末为21万元。
3、 其她应收款：
截至末为0。
4、 其她应付款：
重要为公司和股东之间往来款，截至末为12075万，金额不大。
5、 实收资本：
公司末实收资本为207900万元，较新增超过5亿元，重要是公司两个股东不断缴纳资本金导致，当前公司仍在办理最新验资报告，预测最后实收资本将达214286万元，公司资本金充分，保障了项目顺利开发。
6、经营性钞票流
经营性钞票流净流出69600万元，为缴纳土地款和前期工程支出，资金来源于股东投入，申请人暂无银行借款。
7、筹资性钞票流
筹资性钞票流净流入69518万元，所有为吸取投资收到钞票。
三、申请人银行负债评价
3月17日查询人行公司信用信息系统，申请人未与金融机构发生过信贷关系。没有对外担保状况，无欠息、垫款、不良负债余额。
四、申请人信用评级
申请人评级为A，有效期至.2.22，风险限额101.35亿元。
贷款保证人简介：
保证人一：保利房地产（集团）股份有限公司
1、基本状况
保利房地产（集团）股份有限公司（如下简称“保利地产”）成立于1992年，是中华人民共和国保利集团控股大型国有房地产公司，也是中华人民共和国保利集团房地产业务重要运作平台，国家一级房地产开发资质公司，中房网500强房企排名位列第4，并持续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速与稳定发展态势，现已形成以广州、北京、上海为中心，覆盖34个都市全国化战略布局，业务拓展到涉及房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等有关行业。
保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"产品序列，涵盖中高品位洋房、公寓等各种品类；商用物业则涉及都市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级原则展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发实力。
，保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提高0.25%至1.79%。公司全年实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东净利润122亿元，同比增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，资产负债率为77.9%，较下降0.08个百分点；扣除期末预收账款1133亿元后，负债比例仅为46.9%，负债水平较为合理。作为行业龙头公司，公司基本面良好。
2、股东状况
通过多次增资扩股，截至9月末，保利地产注册资本为107.55亿元，保利南方持有公司41.95%股权，保利集团直接持有公司1.98%股权。由于保利南方为保利集团全资子公司，因而保利地产实际控制人是保利集团，最后控制人为国务院国有资产监督管理委员会。
截至9月末，保利地产前十大股东持股状况如下（单位：股）：

股权构造图如下：

3、公司高管简介
姓 名
职 务
性 别
任期起始日期
任期终结日期
宋广菊
董事长
女
5月28日
5月27日
张振高
董 事
男
5月28日
5月27日
彭碧宏
董 事
男
5月28日
5月27日
张万顺
董 事
男
5月28日
5月27日
朱铭新
董 事、总经理
男
5月28日
5月27日
刘 平
董 事、副总经理
男
5月28日
5月27日
张礼卿
独立董事
男
5月28日
5月27日
谭劲松
独立董事
男
5月28日
5月27日
朱征夫
独立董事
男
5月28日
5月27日
付 俊
监事会主席
女
5月28日
5月27日
刘军才
监 事
男
5月28日
5月27日
郭猛超
职工监事
男
5月28日
5月27日
余 英
副总经理
男
5月28日
5月27日
陈冬桔
副总经理
女
5月28日
5月27日
王 健
副总经理
男
5月28日
5月27日
胡在新
副总经理
男
5月28日
5月27日
吴章焰
副总经理
男
5月28日
5月27日
张 伟
副总经理
男
5月28日
5月27日
周东利
财务总监
男
5月28日
5月27日
黄 海
董事会秘书
男
5月28日
5月27日

4、保利集团管理模式（资金管理、投融资管理等）

集团财务管理中心对全国各地区子公司资金进行监控，对集团内部资金调拨有一定干预作用，但是各子公司也有一定自主权利，资金不会通过系统强制向上归集，可以归纳为“既集中，又分散”资金管理模式。
关于融资，集团将指引子公司融资品种和融资价格，详细融资由子公司自主融资，需要集团担保融资项目，集团将收取子公司担保费用，对于融资利率超过集团指引利率详细项目需要上报集团审批。
关于销售，集团成立了保利地产代理有限公司支持各个项目销售，而各地项目由本地区域子公司进行管理。
关于采购，集团成立广州富利建筑安装工程有限公司负责全国项目工程总包及总包结算，由广州富利建筑安装工程有限公司向各分包工程公司进行结算，同步某些零散工程项目由项目公司自行与工程公司结算。
6、 保利地产集团经营状况分析
保利地产是中华人民共和国保利集团控股大型国有房地产上市公司，也是中华人民共和国保利集团房地产业务重要运作平台，国有房地产开发公司综合实力排名榜首。
保利地产拥有国家一级房地产开发资质，持续五年荣膺中华人民共和国房地产行业领导公司品牌，在“中华人民共和国房地产开发公司500强”名单中位列第4名。
当前，保利地产已完毕以广州、北京、上海为中心，覆盖57个都市全国化战略布局，业务拓展到房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等有关行业。
（1）经营状况
① 销售状况
，保利地产销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。该公司实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提高0.25个百分点至1.79%。该公司在重点区域体现突出，“3+2+X”都市群战略效果持续凸显。珠三角都市群销售规模初次突破400亿元大关，长三角、环渤海都市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部都市群销售规模分别超过150亿元。同步，珠三角都市群中初次浮现广东和华南两个区域公司销售认购金额突破200亿元大关。，该公司坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售稳步增长奠定基本。住宅产品占比超过80%，其中144平米如下刚需产品占比超过90%。
② 项目开发状况
，保利地产审慎控制开工节奏，全年完毕房地产项目直接投资992亿元，实现房地产项目新开工面积1772万平方米，同比增长4.7%；竣工面积1363万平方米，同比增长7.9%；在建面积4968万平方米，同比增长11.2%。在市场销售低迷、土地价格居高不下状况下，该公司严格执行审慎拓展原则，采用了差别化拓展方略、优化投资构造。新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等8个都市，合计进入全国57个都市，进一步完善和深化了都市群布局。该公司共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429亿元，同比分别下降32.6%和24.5%；平均楼面地价3485元/平方米，较3111元/平方米上涨了12%；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298亿元。从新增项目区域分布来看，该公司仍以一、二线都市布局为主。一、二线都市新增容积率面积856万平方米，总地价383亿元，拓展面积和金额占比分别69.5%和89.3%，一二线都市新增项目按容积率面积计权益比例为70%。
截至末，保利地产共有在建、拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平方米，其中待开发面积5069万平方米，一、二线都市占比约为73.2%；在建、拟建项目可售容积率面积约9240万平方米，合计已签约面积约为4024万平方米，待售面积约为5216万平方米，其中一、二线都市占比约为77.3%。
③ 财务状况
，保利地产营收和赚钱规模稳步提高，利润率保持稳定。该公司实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑大背景下，该公司严控成本，提高管理效益，努力保持了利润率稳定。
，保利地产低成本多渠道补充资金，保持钞票流平衡。该公司新增金融机构贷款620亿元，净增金融机构贷款231亿元；成功发行第二期5亿美元票面利率5.25%高档债券；完毕150亿元人民币中期票据注册，年内成功完毕初次10亿元人民币中期票据发行，票面利率4.8%。全年，公司实现销售回笼1176亿元，完毕房地产项目直接投资992亿元，年末账面资金401亿元，钞票流平衡状况良好。
截至末，保利地产总资产3658亿元，净资产809亿元、归属母公司净资产614亿元，负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%，较下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后其她负债占总资产比例为46.9%，负债水平较为合理；期末公司有息负债总额为1262亿，综合成本为6.5%，较去年同期下降0.53个百分点。
（2）最新经营状况
依照三季报，保利地产最新经营状况如下：
前三季度，保利地产销售业绩稳步提高，实现签约金额1097.88亿元、签约面积857.63万平方米，同比分别增长19.60%和19.91%。该公司四季度将进一步加快推货节奏，有效提高全新开盘项目数量，并采用区域差别化方略，保证销售业绩稳定增长。
前三季度，保利地产继续审慎控制项目开发节奏，新开工面积1069万平方米，竣工面积724万平方米，在建面积4681万平方米，分别比去年同期增长-16.3%、7.6%和4.5%。同步该公司持续优化区域布局，适时补充土地资源，新拓展项目28个，新增容积率面积728万平方米，权益比例约74%，平均楼面地价4524元/平方米。截至9月末，保利地产房地产项目覆盖60个都市，共有在建拟建项目249个，总占地面积4550万平方米，可售容积率面积9327万平方米，待开发面积5021万平方米，其中一、二线都市占比超过74%。
前三季度，保利地产实现营业收入634.00亿元，归属上市公司股东净利润64.70亿元，同比分别增长21.42%和6.42%；毛利率为35.09%，同比增长1.46个百分点；实现销售回笼1072.69亿元，同比增长33.59%；经营活动产生钞票流量净额达196.93亿元，期末货币资金余额417.27亿元，资金状况良好。截至9月末，保利地产总资产3958.24亿元，净资产878.72亿元，归属上市公司股东净资产657.51亿元，资产负债率为77.80%；预收款项1505.76亿元，扣除预收账款后，申请人其她负债占总资产比重为39.76%，期末有息借款1176.51亿元，比年初减少6.77%，负债构造进一步优化。

保证人保利集团财务状况评价
l 报表类型：合并报表， 、、报表、9月报表
报表类型：□合并报表/□本部报表 □经审计/□未经审计 单位：亿元
项目

9月
货币资金
327
338
401
417
应收账款
19
23
33
21
其她应收款
25
77
177
233
存货
1896
2399
2672
2871
预付款项
164
193
226
248
流动资产共计
2431
3030
3509
3791
长期投资共计
14
28
35
42
固定资产净值
14
20
25
31
固定资产共计
14
20
25
31
资产总计
2512
3140
3658
3958
短期借款
13
14
33
8
应付账款
128
187
226
215
预收款项
905
1072
1133
1506
其她应付款
153
258
297
311
流动负债共计
1405
1666
1873
2187
长期借款
559
751
905
759
长期负债共计
559
782
976
892
负债共计
1964
2448
2849
3080
股本
71
71
107
108
资本公积
108
110
69
71
未分派利润
238
326
420
462
股东权益共计
548
518
614
879
负债及所有者权益共计
2512
3140
3658
3958
主营业务收入
689
924
1091
634
主营业务成本
440
627
741
412
主营业务利润
168
202
350
222
财务费用
9
10
13
18
管理费用
12
16
17
13
营业利润
134
160
190
111
利润总额
135
161
190
112
净利润
100
119
142
81
经营活动产生钞票流量净额
31
-98
-105
197
投资活动产生钞票流量净额

-22
-32
-10
筹资活动产生钞票流量净额
113
125
199
-170
钞票及钞票等价物净增长额
144
5
62
17
财务数据阐明
三季度整体经营状况分析：
前三季度，公司紧抓市场转暖机遇，销售业绩稳步提高，公司实现签约金额1097.88亿元、签约面积857.63万平方米，同比分别增长19.60%和19.91%。前三季度，公司审慎控制项目开发节奏，新开工面积1069万平方米，竣工面积724万平方米，在建面积4681万平方米，分别比去年同期增长-16.3％、7.6%和4.5%。同步公司持续优化区域布局，适时补充土地资源，新拓展项目28个，新增容积率面积728万平方米，权益比例约74%，平均楼面地价4524元/平方米。
截至9月份末，公司房地产项目覆盖60个都市，共有在建拟建项目249个，总占地面积4550万平方米，可售容积率面积9327万平方米，待开发面积5021万平方米，其中一、二线都市占比超过74%。 前三季度，公司实现营业收入634.00亿元，归属上市公司股东净利润64.70亿元，同比分别增长21.42%和6.42%；毛利率为35.09%，同比增长1.46个百分点；实现销售回笼1072.69亿元，同比增长33.59%；经营活动产生钞票流量净额达196.93亿元，期末货币资金余额417.27亿元，资金状况良好。
截至9月份末，公司总资产3958.24亿元，净资产878.72亿元，归属上市公司股东净资产657.51亿元，资产负债率为77.80%；期末预收款项1505.76亿元，扣除预收账款后，公司其她负债占总资产比重仅为39.76%，期末有息借款1176.51亿元，比年初减少6.77%，负债构造进一步优化。
资产类阐明
1）货币资金
保利地产资金状况良好， 末拥有货币资金401亿元，比增长63亿元，重要是净增借款及发行债券收到钞票增长。9月末拥有货币资金417亿，比末有所提高。此外新增借款约636亿元，满足了公司业务发展所需资金，保持了公司顺畅资金运作和较强偿债能力。
末人民币401亿元，库存钞票892万，银行存款393亿，其中外币存款为6亿，其她货币资金7.18亿，为保利地产履约保证金存款，履约期间使用权受到限制，除此之外不存在其她受限、质押货币资金。

2）应收账款
保利地产末应收账款余额为33亿元，9月末应收账款余额为21亿元，比末减少了约12亿，重要是由于应收房款收回较多。末应收账款余额比增长约10亿元，增幅为43%，其中，账龄在1年以内占88%，1-2年占7%；前五名应收账款总共为2.5亿元，占比7.09%。
保利地产绝大某些应收账款都集中在一年以内，阐明资金回流状况较好。同步，保利地产每年都按照规定及实际状况足额提取应收账款坏账准备金，相应收账款管理健全规范，风险可控。
3）其她应收账款
保利地产9月末其她应收账款为233亿元，末其她应收款为177亿元。比增长100亿元，重要增长是合营联营公司以及子公司之间投入款项以及资金调配。9月末比末增长了56亿元，重要是由于与联营、合营公司及子公司合伙方股东往来款增长。前五名其她应收款总共为71亿元，占比39。94%，详细状况如下：

融创恒基、融创绿城、融创奥城均为保利地产子公司合伙方股东，在子公司有资金结余状况下，为提高资金使用效益，各方股东按股权比例调出资金使用，由于