楼盘可行性研究报告样本.doc
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1、骏景南苑项目可行性研究汇报(东区)广州合生骏景房地产二00二年十月目 录 一、项目名称 3二、项目地点 3三、项目背景 3四、项目开发企业概况 3(一) 发展商介绍 3(二) 投资商介绍 4 五、项目计划设计 5(一) 总体计划 5(二) 关键经济技术指标 5(三) 形态结构计划 6(四) 住宅基础户型 7六、市场分析及发展前景 7(一) 广州市房地产市场前景分析 7(二) 项目市场分析 101、 优越地理位置 112、 配套完善,生活便利 113、 周围楼盘分析 124、 项目标发展前景 12七、项目资金筹集 12八、基础数听说明.13九、项目开发和销售计划.13十、财务分析 14(一) 销
2、售收益估算表 14(二) 利润估算表 14(三) 现金流量表 15十一、项目评定结果 16骏景南苑(东区)可行性研究汇报一项目名称骏景南苑二项目地点广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地计划许可证号:穗规地证字(1997)第136号。项目东侧为车陂路;南面为计划住宅区,距黄浦大道约500米;西侧为计划住宅区;北面是成熟住宅小区“骏景花园”,紧临中山大道。三项目背景第一、广州市经济发展势态,为房地产业快速发展提供有力保障。广州市含有庞大房产消费群体,为房地产有效开发提供根本确保。第二、广州市区东移,使天河区成为新市中心区,“骏景南苑”所在地成为近市中心区,含有优越地理位置。“九运”主
3、会场建于东浦,使东浦板块成为房地产热炒之地。第三、“骏景花园”成功开发,为“骏景南苑”开发奠定了良好基础。能够说“骏景南苑”开发是应消费者之求,按需而开,顺势而生。第四、“骏景南苑”开发商为“广州合生骏景房地产”,和“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产”是一套人马,有较高房地产开发技术力量,在小区计划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚基础和丰富经验。四项目开发企业概况(一)发展商简况 广州合生骏景房地产是由广州天河科技园实业发展和(英属处女岛)南博置业合作成立中外合作企业,经广州市工商行政管理局同意于二00十二个月六月四日注册登记,注册资金为22167万元,合作经营期限为30年。
4、 合作企业宗旨为:为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜房地产商品,并从开发中取得正当利润,发展各方经济。生产经营范围是:在经广州市计划局编号为:穗规地证字(1997)第136号建设用地计划许可证同意使用在天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地开发、建设、销售、出租和管理自建商业住宅楼宇。合作项目计划总用地面积为253965平方米,项目计划分期分批进行开发,建筑总面积约为45万平方米。 合作企业设董事会,实施董事会领导下总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业企业委派,董事会组员共五人,由董事会决定合作企业一切重大事宜。企业下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。企业职员共30人,其中大专以上
5、学历20人,中级职称10人,高级职称2人,聚集了一批房地产开发建设、销售各方面人才。 (二)投资商简况 中方 广州天河科技园实业发展。该企业提供项目已三通一平用地开发权及5%注册资本。外方 南博置业(英属处女岛)是香港合生创展集团旗下投资企业,倚靠集团实力,在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来,拥有在内地注册十二个房地产项目企业物业发展及投资权益,其总注册资金为68054万元,总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年企业股票在香港联交所上市,筹集资金达64300万元,加上集团对广州房地产市场深刻认识,使本集团成为广州房地产界之翘楚。合生创展集团拥有完整合理内部结构及各方面专业人员,
6、在广州市房地产市场竞争中含有较大优势,并把控制成本放在各项工作首位。企业利用大批量生产优势,从设计方案上大套用、小调整,原材料大批量采购,加上采取标准化管理模式施工建设等方法,有效地降低开发成本,使企业能够将中高级楼盘按中低级价格出售,从而取得价格优势、规模优势,有效地提升了在市场竞争力。 多年来,合生创展集团凭借其雄厚经济实力,良好施工质量,不停强化其品牌优势。企业组织开发华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园,帝景苑在广州市各具特色、灿烂一方,堪称典范,这些楼盘总建筑面积超出125万平方米,推出销售住宅销售率达90%以上,市场反应热烈。企业在发展过中,和金融部门、合作单位建立了良好信用关系
7、,取得了良好社会信誉和广泛社会支持。现在正在全方面展开开发楼盘有:华南新城(占地3000亩,设计总建筑面积260万平方米);珠江帝景(占地1000亩,设计总建筑面积156万平方米);逸景翠园(占地580亩,设计总建筑面积90万平方米);骏景南苑(占地375亩,设计总建筑面积45万平方米);愉景南苑(占地4.8万平方米,设计总建筑面积15.7万平方米),这些新盘顺利开发,将更显“合生”气势,稳固龙头地位。五项目计划设计骏景南苑将建设成为大型高尚住宅区,以其优越地理位置、超前计划设计、完善配套设施、幽雅园区环境,专业物业管理,为居民提供舒适、方便、高质生活环境。(一)、总体计划 骏景南苑项目占地面
8、积约25万平方米,总建筑面积约49万平方米。充足利用其优越地理位置,全部用于建造13-19层低密度、高尚大规模住宅小区。骏景南苑东区,占地面积81000多平方米,计划建筑面积约275774平方米,由37栋13-19层住宅楼组成。1、 计划结构力图淡化组团模式,采取小区邻里住宅群结构模式,减弱组团形态,计划关键是组织和丰富居民邻里交往和居住生活活动内容,精心组织住宅组群。2、 以大面积绿地为纽带机组合,形成风格各异围合或半围合空间。3、 住宅首层大部分计划为架空层,以拓展花园绿地空间,采取点、线、面结合方法形成小区绿化系统,中心绿化广场东西向贯穿整个小区。4、 小区以东部40米计划路为界,分为东
9、西两部分,两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应,使小区成为一个统一整体。(二)、骏景南苑关键经济技术指标1、计划用地平衡表:2、关键经济技术指标表:项 目数 量单 位总征用地253965平方米总计划用地16平方米总建筑面积4940905平方米其中:1、住宅建筑面积466008平方米2、其中公建面积28082平方米绿地面积15680平方米道路面积54040平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数3628户居住总人口12698人人口毛密度783.8人/公顷 (三)、形态结构计划小区计划总目标:特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。住宅设计健康、自然
10、、户型多样。全部户型设计均考虑到自然通风,发明良好室内气候,依据人生活模式,以起居室为中心,公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主,兼顾朝向。立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署环境艺术小品,娱乐设施等,将室外铺地自然延伸进入架空层,避免架空层无人光顾情景,屋顶部分作绿化处理,顶盖弧型飘板,局部漏空,体伸通透轻灵特点。标准层处理为标准凸窗台,透空铁饰阳台栏杆,同时户型之间避免视线干扰。(四)、住宅基础户型 小区设计有三种住宅类型,共63栋,户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型,住宅面积从66.95140平方米(套内面积)。六市场分析及发展前景(一) 市场
11、分析广州市经济发展势态,为房地产业快速发展提供有力保障1、 近几年,广州市GDP保持了连续平稳增加,从1998年以来,增加速度分别为13%、13.3%、13.6%,创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入连续增加:城市居民人均可支配收入11683.39元,人均消费性支出9546.23元,同比分别增加16.9%和17.4%,市政府估计增加速度仍会达成12%,假如按国际上通行年收入价格比来考评居民购房负担,1998年广州这一百分比超出了9,高于国际上较为合理水平3-6范围,现在,这一百分比则下降到7.5-8,居民有效购房能力大大提升。2、 房地产投资资金充裕。全市房地产开发企业资金起源累计546亿
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