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 物业管理工程维修部运行手册

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北京XX物业管理
二零零五年二月

目 录

第一章 工程部人员架构图------------------------------------------ < 3 >
第二章 工程部管理范围------------------------------------------- < 4 > ~ < 5 >
第三章 工程部规章制度----------------------------------------- < 6 > ~ < 30 >
第一节 第一节              公共部分--------------------------- < 6> ~ < 18 >
第二节 第二节              强电专业------------------------- < 19 > ~ < 26 >
第三节 第三节              空调专业------------------------- < 27 > ~ < 33 >
第四节 第四节              弱电专业------------------------- < 34 > ~ < 35 >
第四章 工程部维修保养步骤------------------------------ < 36 > ~ < 41 >
第五章 工程部人员调配步骤--------------------------------------- < 42 >
第六章 工程部工作单步骤------------------------------------- < 43 > ~ < 44 >
第七章 设备节能措施------------------------------------------------ < 45 >

第一章
第二章 第一章         工程部人员结构图

部门经理

维修主管

维修主管

3班

电工

2班

1班

维修工

维修工

维修工

维修工

第三章 第二章         工程部管理范围

工程部负责日常工作有：
1．对建筑物及全部机电设备日常运行管理及维护保养。
2．对物业未尽人意之处提出整改方案。
3．对用户装修工程方案审核，对施工进行监督管理。
4．对用户进行有偿服务。
5．为物业管理提供相关工程问询。
6．企业及物业管理处领导交办其它工作。

一、 一、强电专业
1． 1．  负责整个物业变配电系统日常运行、管理及维护、保养工作。
2． 2．  负责空调、冷水机组等动力电源供给。通常情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给支持配合。
3． 3．  负责给排水专业全部动力电源维修保养。
4． 4．  负责物业公共区域照明维修。
5． 5．  负责物业临时供电安排和计划。
6． 6．  负责消防系统强电及卷帘门维修、保养。
7． 7．  负责提供节省电力计划方案，并经同意后实施。
8．对系统不完善地方提出整改方案，并经同意后实施。
9．为用户提供有偿服务。

二、 二、空调、给排水专业
1． 1．   负责整个物业空调制冷、采暖通风系统日常运行、管理及维修、保养工作。
2． 2．   改善空调、采暖、通风系统设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大程度节省能源。
3． 3．   负责整个物业供水系统、排水系统、热水锅炉系统运行、维修保养工作。
4． 4．   负责生活水水质报检工作。
5． 5．   负责消防水系统（消火栓、喷洒）维修、保养工作。
6． 6．   为业主、用户提供有偿服务。

三、 三、综合维修专业
1． 1．   负责整个物业内全部卫生洁具、设备维修、保养。
2． 2．   负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施维修整改。
3． 3．   负责物业内公共范围天花、墙、门等项目标修理、调整。
4． 4．   负责建筑结构方面问题，比如渗漏、裂缝等维修、整改。
5． 5．   负责公共范围内和物业企业家俱维修。
6． 6．   负责安排部分小五金件维修和调整。
7． 7．   负责部分临时性任务。
8． 8．   负责为业主、用户提供有偿服务。

四、 四、弱电专业
1． 1．   负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视正常运行和维修、保养工作。
2． 2．   负责向业主、用户提供有偿服务。

第三章 工程部规章制度
第一节 第一节        公共部分
编号：ZWPM-C-BB-EN-03
版本：C/1
通则：
一、安全保卫制度
1． 1．工程部全体职员必需把安全防范意识放在关键位置，实施相关要求，协同保安部认真做好安全保卫工作。
2．各岗位值班人员，必需严守岗位职责，必需对本岗值班范围内进行安全检验，如发觉有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。
3．各班组领班须每日进行安全检验，随时消除不安全原因，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。
4．主管须每个月组织所属职员对所辖系统及范围进行安全检验，消除隐患，并将检验处理结果书面汇报工程部主管。
5．未经工程部主管同意，任何外来人员（包含外部门、外单位领导）严禁进入全部设备房（包含电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经同意者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等关键部门时，必需办理登记手续，统计贵宾姓名、证件号码、单位、进出日期立即间等。
6．全部机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必需将门窗锁好。灯光调至适宜程度，
清理好现场。
7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙配制，必需向工程部经理提出书面申请，经同意后方可配制。
8．全部机房、设备间、工作间等均须在门外合适位置设置警示标志。
9．全部设置于公共区域内之设备、设施等必需锁好，并应设置围栏及警示标志。
10．全部水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专员管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必需经主管同意，并进行登记。
11．高空作业时，工作人员必需配带安全带，并进行其它有效保护方法，作业范围周围必需加设护网，预防意外坠物伤及人员或设备设施。
12．全部运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必需严格实施相关规程及规范，严禁违规操作，以确保人身及设备安全，凡违规操作者，一经发觉，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。
13． 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检验其牢靠可靠性，确定安全后方可使 用。
14．全部工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，
须经主管书面同意，按要求办理放行手续，并做好统计。
15．工程部须每六个月配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。
全部消防设施、设备之全方面测试，以确保其功效正常，无故障。

二、工程验收制度
1． 1．全部工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。
2． 2．全部系统必需在系统正常、调试完成情况下，连续试运行一段时间（需依据设备情况详定），尽可能检验出存在之隐患后，方可进行验收。
3．在验收过程中，须以未来运行及维修为关键，进行逐项检验，如发觉问题，须立即
以书面形式通报给发展商，并做出具体统计及拍照。
4．全部系统之验收，必需以取得政府相关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关
文件为标准，并须以此做为验收合格之必需条件。
5． 5．  必需要求发展商提供全部协议副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试
检测汇报及完工图纸、完工资料等全部相关工程资料，并建立档案，以备查用。
6． 6．  必需清楚了解全部工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容和保修责任人及
其联络方法，并制订承建商、供货商保修联络表备查。
7． 7．  必需收齐全部由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点 入库，妥为保管并做出具体清单。

工程接管验收程序
发展商协调

承包商调试系统并试运行

物业工程部进行检验

检验清点备品、
备件入库
发展商提供相关政府文件副本及相关技术资料、
完工图纸等文件
发觉问题

统计
拍照
发文

出具清单并由各方签字

发展商提供保修合约
及保修责任人联络表

建立技术档案
检验完成

提交检验汇报

接管验收完成

三、设备维修制度
1．预防性维护保养
1.1全部设备必需依据维修保养手册及相关规程，进行定时检修及保养，并制订对应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
1.2相关工程人员必需认真实施保养计划及保养检修项目，方便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并降低紧急维修之机会。
1.3保养检修统计及更换零配件统计必需完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，方便分析故障原因，确定责任。
1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之统计由领班负责，并提交主管审阅。
1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对用户使用产生影响，必需提前三天通知管理处用户服务部，由用户服务部发出通告，确定检修起止日期立即间（须尽可能降低对用户之影响范围），方便使受影响之用户做好充足准备。
2．紧急维修
2.1必需进行紧急维修时，须立即通知经理，安排相关人员立即赴现场检验情况，并按实际情况进行处理。
2.2如因紧急维修，必需对用户使用产生影响时，须立即通知管理处用户服务部，并由用户服务部向受影响之用户发出紧急通告，同时，需考虑尽可能降低影响范围。
2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出合适之应急处理，以尽可能降低对用户之影响，并立即通知相关供给商之保修责任人。
2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修统计及更换零配件统计，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管汇报，并提交经理审阅。此汇报由工程助理存入设备维修档案，备查。
3．设备更新及系统改造
3.1出于技术更新、提升效率、安全运行、降低污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提升对现有设备做出更新或改造之提议。
3.2 设备更新及改造提议，必需向物业总经理提交可行性及经济性分析汇报，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
3.3 因为这类工作通常没有迫切性，故须尽可能安排在最