房地产市场策划报告书样本.doc

目 录前 言 - 3第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体情况 - 4 一、宏观经济形势分析 - 4 二、运行特征 - 7 三、供给情况 - 12 四、销售情况 - 13 五、价格走势 - 14六、深圳商品住宅市场用户需求分析 - 15（一） 用户基础特征 - 15（二） 购置时间 置业次数 - 19（三） 购置区域影响原因 - 23（四） 对住房基础要求 - 26（五） 付款方法和月供款额 - 38（六） 对物业设备要求 - 42第二部分： 市场趋势展望 - 46 一、 总体态势分析 - 46 二、 趋势展望 - 47第三部分：福田区商品住宅区域情况分析 - 50一、 片区范围定义及概况介绍 - 50二、 福田区高层住宅市场分析 - 54三、 香蜜湖片区概况分析 - 57（一） 香蜜湖片区基础概况 - 57（二） 香蜜湖片区住宅市场现实状况概述 - 58（三） 香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析 - 59（四） 香蜜湖住宅物业发展优劣势分析 - 64四、 景田片区概况分析 - 70（一） 景田片区基础概况 - 70（二） 景田片区物业类型情况 - 71（三） 景田片区物业类型分析 - 72（四） 景田片区商业类型及网点分布 - 73（五） 景田片区未来计划 - 74（六） 景田片区商品住宅市场用户需求分析 - 77（七） 景田片区现存问题及应对提议 - 78（八） 景田片区市场走向 - 80（九） 景田片区内竞争概况分析 - 82 总 结 - 108前 言本汇报是在实地调查及资料搜集基础上对深圳商品住宅市场进行分析研究，关键针对本项目所在福田区，尤其是香蜜湖片区、景田片区商品住宅市场进行调查分析和前景估计，以期为本项目标定位和以后销售推广策略提供市场依据和有效启示和借鉴作用。 第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体情况分析一、 宏观经济形势分析1、 经济增加稳定 楼市复苏速度仍不尽人意 * 国家统计局估计99年中国国民生产总值(GDP)将达83190亿元，比98年增加7.1%左右；出口情况比98年为佳。在，政府将关键抓好国企改革、调整经济结构、支持科技进步、扩大内需等工作，国民经济将继续稳定发展。* 亚太经济合作会议对亚洲各国未来两年（、）经济估计仅有3%增加，相比过去几年（98年以前）亚洲整体增加目标有所下降，加上亚洲各国经济体制实际上仍存在多种问题，大家对经济前景持审慎乐观态度。* 亚洲部分国家或地域经济情况虽有回稳趋势，但前景未见完全明朗。香港经济虽有复苏表现，但失业率仍然高达6%，商业消费水平偏低。即使香港楼市近期有利好消息传出，然而整体经济仍欠坚挺。* 中国中国改革困难仍很大，下岗问题不容乐观，国民消费未见显著增加。* 据统计信息局估量，99年深圳经济增加14%，较去年15.8%下降近1.8个百分点，估量整体经济增加为12%，深圳经济增加速度继续有一定幅度放缓。* 99年11月12月，中国和美、加、日等多国就中国加入WTO达成双边协议，这些利好消息传出，有利于刺激楼市趋于活跃。2、 银行信贷优惠政策刺激有效需求* 99年6月11日，央行宣告金融机构贷款利率再次下调，其中存款利率平均减一厘，贷款利率平均减3/4厘。政府此次减息目标很明确，意在经过货币政策手段刺激消费，开启住宅消费市场，扩大内需拉动经济增加。* 99年9月1日，央行决定自99年9月21日起，各商业银行个人住房贷款最长久限由现行20年延长到30年；个人住房贷款利率最高水平由年利率6.3315%降为5.58%，降息幅度达0.75%，这将深入减轻购房者月供压力，激活房地产市场需求。* 99年9月22日，九届人大第十一次会议经过对个人所得税修改案，对个人存款利息所得按20%百分比征税。这一变相降息政策，将真正有效刺激居民消费欲望。3、 房改政策影响日益深远 自98年7月1日起，中国政府在全国范围内停止福利分房，同时开启住房补助制度。而99年5月已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行措施正式出台。这些房改政策出台，首先促进市民将购房计划列为消费计划关键部分，增加楼市购置潜力，为深圳房地产市场发展提供良好市场机会；其次，将促进三级市场深入发展和成熟。这将出现大批原老福利房、微利房住户经过三级市场处理旧房，从而在很大程度上激活商品住宅市场购置力，增加市场机会。4、 减税政策深入激活楼市 99年8月12日，房地产市场传出实质性利好消息：国家财 政部、税务总局联合发文，对若干税收政策做出调整，以减轻个 人买卖一般住宅负担。这一政策对现在房地产市场无疑是一场 立即雨，因为受惠最大是个人住房消费者，所以有望直接刺激 三级市场，从而带动二级市场，降低连年高居不下商品住宅空 置率。二、 运行特征99年，深圳商品住宅市场总体情况能够说是低迷中掀高潮，平静中泛热点。据不完全统计，99年深圳累计举行房地产交易会近十次。尽管楼市大势连续平稳低迷，但受众多交易会刺激和推进，99年深圳楼市却也高潮迭起，热闹非凡。总括而言，有以下特征：1、高级豪宅市场风光不再 优质中小户型引领风骚 因为受经济大势影响，加上经过97年豪宅借行情火爆，火了一把以后，豪宅消费已呈饱和，而新消费群还未形成气候，进入98年以来，豪宅市场前进步子显著放缓，到99年更是淡静很。相信在未来一段时间里豪宅消费主基调仍将是消化存量。伴随白领阶层和准白领阶层逐步成长，深圳中等收入阶层经济实力不停壮大，其置业安居欲望也越来越强烈，受总体经济基础限制，她们倾向于投资总额相对较低中小户型。但基于白领身份，品味和档次又是她们最基础要求。实际上，98年锦文阁、星河明居，99年金地翠园、瑞和园、香珠花园二期，和年初皇御苑之所以畅销，和其户型能迎合中小买家有着莫大关系；同时，极具升值空间低价位也是至关关键原因。如：锦文阁均价才4800元/m2，和同区其它物业差价近元/m2；皇御苑作为一个占地近15万平方米，总建筑面积达68.1万平方米大型楼盘，其一期折后均价仅为5510元/m2，所以受到买家热烈追捧，是理所当然。由此可见，精巧实用、价格实惠将会成为未来房地产市场一大主流。2、中心区热点连续 福田盘竞争猛烈因为在新市政计划上，福田区是未来深圳市中心区，各项市政设施、交通、通讯等城市计划完善；长远来看，福田区也是未来深圳市政治、经济、文化中心。所以，中心区及周围物业为买家所看好，成为99年深圳楼市上备受追捧热点。然而，因为中心区住宅物业数量不多，且关键散布在四面，所以除中心区物业走俏、销售前景乐观外，处于中心区一级辐射区域皇岗、景田、梅林等片区物业一样亦受到众多买家青睐。基于这点，这些片区在99年推出楼盘均取得较佳成绩。值得一提是，处皇岗口岸皇御苑，因坐拥深圳地铁、皇岗口岸，而且价格实惠，深得深港两地买家追捧，内外销两旺，被誉为深圳楼市“新世纪报春花”。另外，依据中原市场研究部统计显示，因为中心区概念开启，99年福田区新盘推出频率较高，并呈上升趋势。在第四季度，福田区见报发售楼盘共97个，比第三季度57个上升了77个百分点。估计在，福田区新盘推出速度将会保持一段时期，区内竞争将会愈演愈烈。3、楼盘空置压力仍然 三会带旺楼市人气 因为前阶段深圳地产开发烧潮惯性作用，加上97年回归热潮中行情火爆，释放了相当大需求能量，致使99年深圳楼市购置力仍然青黄不接。所以，深圳99年楼市空置情况仍然严重，加上新楼盘不停推出，现楼空置量仍高企不下。据深圳中原市场研究部统计显示，99年深圳商品房现楼空置量为470万平方米，比98年332.28万平方米上升了41个百分点。进入99年第三季度，连续有99深圳房地产（秋季）交易会、首届高新技术结果交易会及99中国（深圳）国际住宅和建筑科技展示交易会等三个交易会举行。借此良机，各发展商乘机造市，从而带旺深圳楼市。仅“房交会”5天时间，总成交额就达6.5亿元人民币，而11月份“住交会”更是深入燃旺了楼市战火，该月共推出133个楼盘广告，新推楼盘多达29个，“住交会”展销期间近20万人次进场，现场成交额达12.7亿元人民币。受此影响，深圳楼市开始复现生气。4、南山区物业升温 关外盘旋风骤起受滨海大道通车影响，南山区物业市场显著升温，因为价格合理、环境优美，南山区物业继续受到消费者青睐。南山区在99年推出招商海月、蔚蓝海岸和星海名城等楼盘全部销售畅旺。另外，因为价格原因和本身质素吸引，进入第三季度，关外楼盘热销旋风骤起，首先是中海怡翠山庄以惊人速度席卷深港两地，短短多个月时间，一期700个单位已近售磬；几乎同时，万科四季花城以欧陆风情再掀关外楼盘销售热潮。受此二者带动，关外楼盘全部有所收获。对此，行内更是掀起“郊居化时代是否已来临”争论。5、大规模小区初露峥嵘 新概念卖点鲜明凸显在99年，深圳市场推出了很多建筑面积超出10万平方米住宅区，如，中海怡翠山庄、万科四季花城、黄埔雅苑、共和世家、星海名城、蔚蓝海岸、金海湾花园等，其中星海名城以计划建筑面积80万平方米，成为至今深圳最大住宅小区。在99年以上楼盘全部以其优美环境、完善配套设施赢来不俗销售业绩。除了环境优美、配套设施齐全等可成为旺销卖点外，99楼市还出现了以“人居、科技、环境”为专题科技化、智能化住宅新卖点，颇受买家欢迎。如中海怡翠山庄就是以“千里眼”高科技卖点赢得了不少香港买家青睐，从而实现内外销两旺双赢佳绩。据此能够预见，以科技化、智能化为代表新概念卖点将在未来房地产市场中成为一个时尚。6、品牌战略影响楼市 营销手法纷纭百出 伴随深圳房地产市场发展日趋成熟，品牌对现今房地产业及置业者均产生巨大影响力。现在深圳楼市已由前期以数量取胜，逐步过渡到以质量求赢发展阶段。唯有以质量、信誉和品牌等质素创出精品楼盘，才能真正赢得市场。这点从万科、中海、招商及香港和黄所推出楼盘备受青睐就可见一斑。因为买家消费心理日益成熟，加上深圳楼市竞争日趋猛烈，卖家多种经营手法层出不穷，异彩纷呈。从最简单降价优惠到不分楼层、不分朝向一口价、通价，再到按学历按资历评分差异式销售；从零首期、送装修、送车位到全过程营销定位包装。深圳房地产经营者可谓绞尽脑汁，挖空心思去讨好、迎合、刺激和引导消费者。由此种种，能够看出一个趋势，深圳房地产已进入全方面营销时代，谁能以有效营销手法调动消费者主动性，谁就会成为市场赢家。 三、 供给情况依据图中数据反应，99年下六个月罗湖区、南山区、和关外地域物业供给百分比不停缩小，而福田区物业供给百分比则不停增加。至99年12月份，福田区物业供给百分比已占整个深圳市50%；同时从图中数据还可看出，福田区物业供给在未来仍有继续平稳增加趋势。相信在新十二个月里，该区房地产市场将面临愈加猛烈竞争。 四、 销售情况 依据图中数据显示，99年下六个月深圳关内楼市在高层物业销售方面出现一边倒态势。南山区高层物业销售一路向好，其它区在进入第三季度后则全部有较显著起落，不过最终全部有呈向好势头。南山区高层物业销售较为畅旺原因估量除了价格和环境优美原因外，滨海大道通车也是关键原因之一。相信伴随南山区交通和配套设施深入完善，加上有着价格和环境优势，其对福田区和罗湖区地产市场威胁也将日趋严重。五、 价格走势 注：以上价格均为首期三成，银行按揭七成折后价 依据图中数据表明，99年深圳特区内高层物业价格基础走势是稳中有降，其中福田区和南山区高层物业价格下降趋势相对较显著。相信在市场竞争将深入猛烈，深圳楼市价格稳中有降趋势将继续保持。六、深圳商品住宅市场用户需求分析（一） 用户基础特征1、 年纪 从总体上分析，深圳近期置业用户群体年纪组成关键是30岁以下年轻用户。年纪较大群体占百分比较少，这关键是因为深圳是很年轻城市，居民平均年纪为29岁，同时也反应出，深圳居民全部期望尽早置业，并不期望延迟置业。2、 职业从现时置业群体职业组成份析，通常职员和中层管理人员是置业群体组成主力军，该群体置业欲望相对强烈；而通常普遍认为是成功人士私营企业主和高层管理人员所占百分比较低，说明该群体因大部分已拥有住房，现在置业欲望较弱。3、 家庭结构 调查显示，现时置业群体家庭结构关键是关键家庭（夫妻或夫妻+儿女）和单身家庭，而主干家庭（三代同堂）所占百分比极低，这关键因为深圳是移民城市，同时反应出深圳家庭将趋于小型化，家庭结构将关键是关键家庭，相对而言对住宅需求关键是在套数上增加而不在于每套平均面积增加。4、深圳常住区域从置业群体现居住地分析，现时置业群体常居住区域关键在福田区，反应出福田区将是置业用户关键起源地，或能够说现时福田区居民置业需求相对较为强烈；罗湖区和南山区居民置业欲望相对较为逊色。因以后市关键关键是争取福田区用户和发明罗湖区和南山区置业需求。5、 工作地点从置业群体工作地点分析，现时置业群体工作地点关键集中在罗湖区和福田区，显示出深圳工作岗位关键集中在罗湖区和福田区，从现时情况分析，这种情况仍维持相当长一段时期。6、 现居住情况从调查结果显示，置业群体中关键是已自有住宅和租用住宅，但相对而言，现租用住宅部分置业欲望较为强烈和有迫切置业需求；自有住宅部分关键是家庭结构改变，所以其置业迫切性较弱。7、现居住面积从调查结果分析，置业群表现居住面积是比较宽松，虽有3成现居住面积在50平方米以下，但总体居住面积中位数M0=71平方米，所以住房销售关键对象关键是居住面积在71平方米以下群体。（二） 购置时间、置业次数1、 购置时间 置业群体选择购置时间分布较为平均，但选择在十二个月内和两年内置业略多，显示在未来一两年需求将较强，楼市将步入复苏阶段。2、 置业次数 从置业次数分析，现时置业群体置业次数关键是一次置业为主，二次置业和数次置业较少。一次置业群体对房地产市场情况和购房过程中手续并不了解，所以其置业过程延续时间较长。3、 购房用途 现时置业关键用途是自用，以房产作为投资只占极少数。说明居民财富取向仍集中在流动性强资产，房产投资作用不显著。伴随房地产金融发展，房产作为投资品将逐步被接收。这部分细分市场将有宽广空间。4、 _不一样家庭结构购置时间 调查结果显示，不一样家庭结构对置业迫切程度不一样，关键家庭（夫妻或夫妻+儿女）置业迫切性较大，有超出3成关键家庭表示会在十二个月内置业，而单身家庭有35%表示会在两年以后置业，主干家庭（三代同堂）有35%表示会在两年以后置业。所以现时市场关键用户是关键家庭，项目标开发应以适合这部分用户为主。5、 _不一样置业次数购置时间 一次置业群体将集中在一两年以内发生购置行为，二次置业集中在六个月内和十二个月内发生购置行为，而数次置业有靠近4成选择在六个月内发生购置行为。所以在近期内，能实际发生购置行为概率数次置业和二次置业较高，而一次置业群体大多数仍处于观望之中。6、 _不一样年纪段购置时间 从调查结果显示，不一样年纪段购置行为实际发生时间选择上，30岁以下关键选择在两年以后，3040岁和40岁以上关键选择在十二个月内，所以短期内目标用户年纪是3040岁和40岁以上，而较远期目标用户是现时在30岁以下用户。（三） 购置区域影响原因1、决定购置区域相关地点 相关系数矩阵 现常住区域 现工作地点 购置区域现常住区域 现工作地点 0.719 购置区域 0.325 0.291 购置区域和现常住区域相关系数R=0.325，且能经过1%置信度检验，所以据调查分析数据显示，购置区域和现常住区域相关性比和现工作地点相关性高。也就是说，当地买家在区域选择上更偏向于购置自己较为熟悉原住区域物业。2、 马尔科夫转移矩阵 购置区域 罗湖区 福田区 南山区 关外 现 罗湖区 .313 .493 .194 常 福田区 .057 .711 .162 .070 住 南山区 .048 .310 .642 区 布吉 .308 .308 .076 .308 域 香港 1.000 其它 .045 .273 .364 .318 从马尔科夫矩阵反应，福田区是置业首先位置，除能保留绝大部分区内用户外，并能吸引大部分罗湖区用户；南山区表现出很大区域市场现象，关键依靠区内用户消化，但对福田区部分用户有一定吸引力，关键是南山区物业价格含有相当竞争优势；罗湖区已出现城区老化迹象，区内用户有向区外转移现象，在罗湖区开发项目标困难更大，必需在项目标多个方面注入更多新元素，以求吸引更多区内用户。3、购置区域置业群体显著偏好福田区物业，其次是南山区，说明从整体上考虑，福田区物业含有竞争优势，南山区物业关键表现其价格上优势，而罗湖区总体上处于劣势情况。4、不一样时间购置地点 福田区在99年下六个月之间将是置业热点区域，罗湖区整体仍将维持平淡市况相当长时间，南山区在99年下六个月后市场开始开启，逐步成为市场热点。关外市场亦开始有好转，关键是能够吸引部分关内用户在关外置业。（四） 对住房基础要求1、 购置建筑类型从调查分析，置业群体更愿意选择多层和小高层建筑，高层和多层带电梯建筑从意愿上并不太接收。关键是因为高层建筑管理费高、建筑密度高，多层带电梯管理费高等2、 不一样区域选择建筑类型 在不一样购置区域对建筑类型选择上，罗湖区和福田区对小高层接收程度要比南山区和关外高，但在南山区和关外置业就更接收多层建筑；也就是说，大部分人认为在罗湖和福田两区置业会选择小高层建筑，在南山区和关外会选择多层建筑。3、 对阳台、卫生间、厅、工人房、储物间、房间等数量要求_ 从整体分析，现时置业群体比较偏好三房两厅两卫和两房两厅一卫户型设计，对于工人房需求并不强烈，但靠近6成期望设计中有储物间安排，绝大部分要求有双阳台设计。4、 关键房间数相对应面积选择及中位数 从面积上分析，置业群体对户型面积要求不大，只要能满足基础功效，面积适中就足够。5、 _关键房间数在不一样区域对应面积中位数 从调查结果分析，置业群体在市内各区所选择户型相对应面积中位数差异不大，也就是说置业群体在各区选择户型面积数是近似，并不因为区域不一样而有太大差异。6、 价格承受能力 调查反应出现时置业群体整体价格承受能力并不高，整体认为楼价中位数M0=4620元/平方米，显著低于现时楼价整体水平。或能够说，现时普遍认为楼价仍有相当下调空间。7、 不一样区域价格承受程度 从整体上分析，置业群体在各区置业承受能力存在较大差异，在罗湖和福田两区置业用户承受能力较高，但其承受能力显著较这两区楼价水平低。也就是说，这两区楼价有一定下调压力；而在南山区和关外置业用户承受能力和这两区楼价水平相当，所以这两区楼价相对较为稳定。8、 不一样时间价格承受程度和不一样时间分区价格承受程度（中位数）_从整体分析，未来两年（、）在罗湖区和福田区置业群体在价格承受能力上有一定下调压力，在两年（、）以后会逐步回升；而在南山区置业群体承受能力展现上升趋势，表现出即使南山区物业价格上升但仍有一定承接力。9、 不一样家庭对价格承受能力 从调查结果显示，不一样家庭结构因为瞻养系数不一样，其对价格承受能力存在较显著差异。主干家庭（三代同堂）承受能力较高，关键家庭1（夫妻）因家庭结构单一，价格承受能力较关键家庭2（夫妻+儿女）为高。10、 不一样时间选择购置建筑类型分布 调查结果显示，多层和小高层建筑在未来将是置业选择关键建筑类型，高层和多层带电梯建筑市场空间相对较小。11、 不一样时间选择购置户型和面积（中位数）_ 从调查结果分析，在未来较长一段时期（99年）市场需求仍以面积70平方米左右两房和面积95100平方米三房中小户型为主，而四房大户型单位在未来十二个月需求仍不足，在以后需求才有所增加。12、 家庭结构对户型选择_调查结果显示，单身家庭关键选择二房单位，关键家庭（夫妻；或夫妻+儿女）关键选择三房单位，而主干家庭（三代同堂）关键选择三房以上单位，但关键家庭中有儿女家庭更偏好三房单位；从单位面积上，随家庭人口增多，对二房单位面积要求增大，但在三房单位面积要求上，除主干家庭要求单位面积较大外，其它家庭结构所要求面积差异不大。13、 不一样置业次数对户型和对应面积选择分布调查结果显示，置业次数对户型选择上，一次置业关键选择二房和三房单位，而且偏好较为平均；二次置业关键选择二房至四房单位，关键偏好是三房单位，数次置业偏好选择三房单位。在各关键户型单位面积要求上，一次置业、二次置业和数次置业对单位面积要求无太大差异。（五） 付款方法和月供款额1、 整体付款方法 置业群体在置业过程中对银行依靠程度是极高，所以在房地产金融方面做多方面改革对刺激住房消费有很大促进作用。2、 不一样家庭结构选择付款方法家庭结构不一样并不能降低置业群体置业过程中对银行依靠程度，只是在付款方法选择中，反应出主干家庭一次性付款能力稍强于其它家庭结构，单身家庭中选择免息分期付款较多。3、 不一样置业次数选择付款方法从置业次数对付款方法选择上反应出，一次置业和二次置业群体付款上对银行依靠程度是相当高，数次置业群体相对而言对银行依靠程度较弱。4、 整体月供款分布从整体月供额上，置业群体选择月供额关键集中在1001元和3000元两个区间，整体中位数M0=2033元/月，说明置业群体收入中可用于购房资金并不多。5、 不一样家庭结构选择月供额 从不一样家庭结构在置业时选择月供额分析，关键家庭（夫妻；或夫妻+儿女）因为其家庭负担较重，其月供额中位数最小，主干家庭（三代同堂）月供额中位数最大。6、 不一样置业次数选择月供额 不一样置业次数选择月供额随置业次数增加展现递增趋势，但在首次置业占置业群体多数情况下，应尽可能争取一次置业用户。7、 不一样置业时间月供额调查结果显示，在未来六个月发生购置行为置业群体月供额中位数M0=2140元/月，在十二个月（）以后置业群体表现出愿意用更多收入用于购房。（六） 对物业设备要求1、 小区智能化调查数据显示，小区智能化概念已被广泛接收，能够说小区智能化已开始成为住宅应有设备。_2、小区智能化关键功效从对小区智能化了解程度上，现时对小区智能化了解关键是远程抄表、外围红外线保安、家居自动报警和可视对讲系统，关键是侧重在小区和家居安防功效，小区智能化功效并没有完全发挥。3、不一样职业对小区智能化需求程度从调查结果显示,不一样职业对小区智能化需求差异程度不大，关键是因为对小区智能化功效了解关键是安防为主，也就是说置业过程中对小区安全程度是考虑关键原因之一。4、不一样年纪对小区智能化需求程度对小区智能化需求上，年轻置业群体较强烈。因为现时置业年轻部分占绝大多数，所以小区智能化应广泛普及并将逐步变成住宅应有设备。5、配套车位需求程度从对车位需求上，反应出置业者对车位需求是比较强烈。通常而言，小区车位数量应略高于单位数量，即单位数量和车位数量之比为1：1.2左右。6、不一样置业次数对车位需求程度不一样置业次数对车位需求存在一定差异，针对二次置业和数次置业群体住宅小区应合适提升其车位百分比。本部分调查资料由深圳中原市场研究部提供，相关技术参数以下：调查时间：99年9月29日99年10月3日 调查方法：深度访谈 抽样方法：随机抽样 样本量： 回收问卷320份，有效问卷288份 样本框： 在深圳居住十二个月以上并期望在深圳购房居民 数据处理：利用spss统计分析软件进行频数、中位数、相关分析等 置信度： =0.05 第二部分：深圳商品住宅市场趋势展望一、 总体态势分析1、 依据前面相关金融政策方面资料能够看出，政府将更重视刺激个人投资和个人消费需求，以期给新一轮经济增加带来活力。在种种刺激消费政策出台后，将使更多消费者接收超前消费生活方法，从而有效扩大内需，提升大家消费需求。2、 依据深港两地政府相继出台市政建设计划来看，以后深港交通将日益朝一体化方向发展，预示着深港经济生活全方面一体化进程将深入快速推进，这必将成为促进深圳楼市外销市场长足发展有利基础原因，肯定也会带动深圳整体楼市复苏和活跃。 3、 依据深圳市政府98、99两年控制土地供给量相关政策，和考虑到市场反应时滞效应，估量深圳房地产买家心态也将逐步稳定。这无疑是为深圳房地产经营者营造了一个较为稳定和宽松有利市场环境。4、 依据福田中心区各大市政项目标快速动工，和香港“和记黄埔”、“中国海外”等著名地产商在区内住宅项目（黄埔雅苑、中海华庭）立项动工并引发猛烈市场反响，能够初步看出深港楼市对深圳楼盘关注热点将更为集中地向福田中心区转移，这对区内楼盘而言，无疑是个福音。二、 趋势展望1、 当地置业有效消费群体将深入扩大伴随宏观经济稳步增加、各项刺激消费政策和方法出台实施，当地置业有效消费群体将会深入扩大，并有可能成为深圳住宅市场关键用户群。受此影响，深圳楼市有效购置力青黄不接局面预期会有所改善。2、 香港用户对楼盘选择面西移香港用户对深圳楼盘选择面将会逐步从罗湖往西移，消费热点将会集中在皇岗、福田中心区和有地铁概念沿线物业。3、 市场供给量仍然巨大，楼价下跌空间即使不多，但上涨乏力 99年，政府虽宣告控制和降低土地供给量，以期稳定楼 市，但时滞效应使房地产开发烧潮惯性仍然未完全消除。99 年楼市空置压力仍然很大，这肯定影响着楼市价格 走向。 4、 中小户型住宅市场仍然巨大 中小户型总价相对较低，如配合发展商最近普遍实施低 首期优惠付款法，则可满足消费金字塔底部大部分消费能力， 促成交易。伴随国家分房货币化住房制度改革深入实施，购 买商品房成为置业首要路径，这更刺激了中小户型住宅消费。5、房地产市场运作日益规范 伴随多种房地产市场管理政策不停出台，房地产市场运 作肯定日趋规范，用户利益将对应得到更多保障，发展商 开发程序和经营手段也对应受到更多制约，广告宣传和营销手 段利用也将更为规范和谨慎。、 用户心理日趋成熟，更重视物业综合质素，价格是否实惠，付款方法是否轻松，成为考虑关键原因 供过于求失衡，造成买方市场快速形成，伴随房地产市 场发展日益成熟，用户自我保护意识快速增强，盲目购楼 时代已成为过去。7、中短期楼花入市仍然会比现楼入市主动 伴随房地产市场用户消费心理日渐成熟，出于价格优势及先 到先得考虑，买家将更轻易接收购置中短期楼花物业；同时， 作为中短期楼花，其营造和调整策划包装理念和销售气氛机会 远多于现楼，相对而言，拥有更大主动性。8、全过程营销、整合营销经营运作方法将深入流行，作为房地 产产品物业本身将成为营销专题 房地产市场日益成熟使竞争成为肯定，将会是更 加重视整体营销手段和产品质量十二个月。过去市场上通行是事 后营销，即先有产品物业，再有营销策划、定位和包装。随 着房地产消费者消费心理日趋成熟，房地产市场运作模式将会 是全过程营销、整合营销登上主导地位，即先有营销定位，再有 产品功效和特征，然后实施统一营销策略进行销售。因为，“ 研 究为消费者提供什么样住宅产品”才是房地产营销真正专题 之所在。所以说，产品定位远比销售策划更为关键。9、市场将深入被细分 成熟市场需要成熟营销思绪，和成熟商品市场一样， 房地产市场也需要进行细分。依据市场需求，有针对性地开发 房地产产品，正确引导消费者消费，将成为未来房地产营销发 展主流。 第三部分：福田区商品住宅区域情况分析一、片区范围定义及概况分析依据现在市况，福田区可分为十大片区。1、 福田中心区： 范围包含：彩田路以西，红荔路以南，新洲路以东，滨河路以北。该片区现在正处于初始开发阶段，尚无确定价位。但因为中心区计划完善、配套设施不停加强，升值潜力巨大，无疑是未来市场焦点之所在。99年中国海外、和记黄埔等大集团介入，推出中海华庭、黄埔雅苑，令大家对该区信心陡然倍增。2、 莲花北片区： 范围包含：新洲路以东，皇岗路以西，红荔路以北，北环路以南。该片区物业以住宅物业为主，多层住宅较多，因为该片环境优雅，伴随公共文化设施不停完善，其物业价位平稳上升，现在约在6500元/平方米左右。3、 景田片区：范围包含：新洲路以西，香梅路以东，深南路以北，北环路以南。该片区因为位置较偏，配套设施滞后，一直以来市场开发量不大。但伴随中心区概念开启和认可，其作为中心区一级辐射区区域优势逐步显露出来，加上该片区以“高层低密度和多层相结合综合高尚生活区”计划定位，使得该区房地产市场日益蓬勃发展。该区开发项目多数定位为中高级住宅，物业前景看好，现在价格约在7000元/平方米。4、 香蜜湖片区：范围包含：香梅路以西，侨城东路以东，深南路以北，北环 以南。 该片区地处福田和南山区交界处，位置较偏。区内有深圳十景之一香蜜湖渡假村，和名人俱乐部、霸王农庄、水上乐园等娱乐设施。片区内开发物业数量不多，但档次较高，如东海花园、香榭里花园、荔林苑和香珠花园等，现在价位约在6500元/平方米。5、 新洲片区： 范围包含：益田路以西，沙咀路以东，滨河大道以南。该片区为原村民最为集中居住地域，自然村较多，道路无序，计划较乱。因为交通设施、生活配套全部比较落后，很大程度上制约了新洲片区物业档次，片区内物业档次分化较大，价位拉差也较大，现在该区中等物业平均价位在5800元/平方米，而高级物业可达10000元/平方米。6、 皇岗片区： 范围包含：益田路以东，皇岗路以西，深南路以南，深圳河以北。皇岗片区以拥有中国最大陆路交通口岸皇岗口岸为标志，且属于福田区中心区一级辐射区，其物业档次较高，以小高层和高层物业为关键特色，即使区内拥有众多自然村落，但皇岗片区位置优越，题材丰富，交通配套设施齐全，物业发展空间相当宽广。现在其物业价格在7000元/平方米左右。7、 上步片区： 范围包含：皇岗路以东，红岭路以西，深南路以南。该片区属于福田老区，区内多为以福利、微利房为特征高层住宅小区，生活配套完善，商业住宅楼开发不多，且关键为高层住宅楼。因为片区位置优越，生活气氛浓郁，其价格较理想，平均在7800元/平方米左右。8、 华强北片区： 范围包含：皇岗路以东，红岭路以西，深南路以北，笋岗路以南。 该片区已发展为高楼林立大型住宅区域，且商业气氛浓厚，升值潜力巨大，是深圳新兴商业中心。但现在住宅物业供给不多，价格在8000元/平方米左右。9、 八卦岭片区： 范围包含：泥岗路以东，红岭路以西，笋岗路以北。 因为八卦路是深圳老工业区，生活配套相对滞后，居住环境较差，所以各路发展商对该片区爱好不大，市场供给量较少，现在多以小户型公寓为主，价格在7000元/平方米左右。10、 梅林片区： 范围包含：皇岗路以西，北环路以北。梅林片区也是深圳老工业区，但伴随政府微利房介入，该片区生活配套设施日益完善，居住条件不停提升，住宅开发蓄势待发，其物业多以多层为主，平均价格在4500元/平方米左右。二、