酒店式公寓投标书模板.doc
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1、1.0 上海酒店式公寓发展情况 n 酒店式公寓是一个高级居住性物业,酒店式公寓物业管理是介于酒店管理和常规物业管理之间专题物业管理。它依据不一样市场需求设计多个房型,每套单元全部配有全套家俱,电器,厨房设备及起居用具,不仅为住户提供酒店式服务,也营造家庭温馨气氛。n 上海早期高级酒店式公寓出现在虹桥地域。其中以西郊别墅,君悦花园为最早,规模也较大。档次最高酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园,衡山路41号为代表。n 近几年,上海出现一批新兴大型酒店式公寓,如新弘基地产名仕苑,徐家汇港汇花园,浦东雅仕阁酒店公寓,赵家浜路盛捷服务式公寓,以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士,房型通常在50平方米左右,按
2、酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。n 以来,在上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴周围酒店式公寓市场租售率大幅上升,据相关部门数据显示,上海酒店式公寓出租率平均在90%以上,越是靠近高级商务中心区域,酒店式公寓越抢手,有几乎前脚刚走人,后脚已经有租户跟进。n 上海申博成功后,房地产及相关产业将面临新一轮高速发展,为上海经济带来巨大推进。相信以后将是旅游业、酒店业大发展,酒店式公寓将平稳增加,投资收益也将会十分满意。1.1 酒店式公寓特点:n 单位小现在中心地段新造酒店式公寓普遍面积较小,通常控制在45平方米-80平方米以内,装修较高级。n 易管理酒店式公寓含有酒店特征,但和大型综合性酒
3、店管理又区分很大,管理项目、服务工种得到了极大精简,管理复杂程度、综合费用开支亦显著降低。n 易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店,国际上酒店租金价格通常是同档次酒店公寓3-5倍,酒店式公寓价格比传统高级酒店低不少,但服务却能够参考星级酒店标准。适应了大批外籍商务租户。 1.2 酒店式公寓投资定位: 一个优质酒店公寓项目应含有以下四点要素:n 地段是酒店式公寓第一要素项目要在炙手可热投资区域,尤其是其中CBD地域,像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周围等全部是新兴投资热点区域。现在沪上酒店式服务公寓关键分布于人民广场周围地域、淮海路沿线、徐家汇周围地域和浦东CBD中心。新兴商办楼周围密 集写字
4、楼区域拥有大量国际性租户,投资回报令人满意。n 选址需在交通发达便捷地因为住客全部是流感人口,周围交通要很发达, 方便住户会客访友、出门办事。而从居住要求出发,小区内环境又要平静宜人。我企业项目在上海著名高级休闲区新天地周围,并紧邻淮海中路,交通便利。n 酒店式公寓空间需舒适而精巧小面积拥有更高投资回报率,房型无需太大,新推出商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。n 酒店式公寓配套服务十分关键酒店式公寓除了室内带装修、家俱外,还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流物业企业介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间,钟点工料理家务服务
5、,同时住户也能够自己动手做饭,充足享受酒店式星级服务和自由私人空间。 1.3 酒店式公寓目标市场:n 在沪工作外籍人士和海外归国人士,其中以日、韩和欧美地域人士居多。n 港台地域经营管理者和非当地高级商务人士。 此部分人因为在沪工作时间短,不计划在上海购置物业,绝大多数租赁高级物业居住。n 部分中小业主购置物业后进行委托租赁,以投资为目标。“以租代养”形式酒店式公寓又称“产权式酒店” 1.4 酒店服务式公寓十分强调:n 尊重且文明待人比提供不起眼便利设施更为关键。n 无微不至关心即使很好,但不受无须要干扰和友好、洁净和安全环境一样关键。n 游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国企业雇
6、员,反而可能引发她们反感。没有些人期望将她们自己后院成为娱乐区,而健身房等设施可能更迎合多数人需求。n 酒店式公寓属居住区,而不是酒店式公寓或乡村会所。有些人可能会提出:建立全部服务设备和便利设施以满足需求。但这可能不是件好事,因为没有东西是“无偿”。1.5 酒店式公寓经营理念n 我们经营理念是:每一项物业全部存在提升空间,每一项物业管理水平全部蕴藏改善潜力。n 我们服务宗旨是:为业主发明价值。物业管理对于我们不仅是简单物业管理,它还是一个物业发明价值”过程,即物业 在物业中发明一个符合物业开发商最终目标环境。n 我们服务过程是:SERVICE(服务) + COURTESY(礼 貌) 对服务了
7、解以下: l S:SMILE (微笑) l E:EFFICENCY (效率)l R:RECEPTIVENESS (诚恳)l V:VITALITY (精力)l I:INTEREST (爱好)l C:CONRTESY (礼貌)l E:EQUALITY (平等) 对礼貌了解以下:l C:CHEERFUL (愉快)l O:OBSERVANT (观察)l U:UNDERSTAUDING (明白)l R:RESPECTFUL (尊敬)l T:TACTFUL (精明)l E:EXCEUENCE (优异)l S:SMILE (微笑)l Y:YEARN TO RETURN (再度光临) n 基于上述经营理念和服
8、务宗旨,我们将每一个项目全部视做特殊过程管理,即,我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供服务将区分于其它项目,将依据狮城怡安酒店式公寓本身特点“度身定做”,结合目标用户群体需要,使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅和星级酒店完善结合。“ n 对狮城怡安酒店式公寓管理我们采取灵活做法,管理中心由狮城怡安以管理处方法成立,但依据酒店式服务公寓特殊要求,我企业将提供由租赁到管理一条龙服务。1.6 附表一:上海高级酒店式公寓综合信息一览表信息内容/项目KINGSWELL GARDENCHEISEAASCOTTKERRY CENTER君悦花园嘉里华庭二 座浦东雅士阁嘉里中心基础信息完工日期1993199
9、8出租率85%80%80%85%配套设施停车位120135135租金(USD/M)200200200180房型信息1 房8063119762 房1101301451331681191453 房1501701751761831454 房180220328245222房间总数228248133租金(USD/M)1 房180016002900230028002 房220028002100400033004600340055003 房300035002800550038004200500060004 房3500450065009000630070008000配套设施餐饮业、零售业YY室内游泳池YYYY
10、健身中心YYYY壁球室YYY商务服务YYY其它攀岩阅览室附表二:上海酒店式公寓信息综合一览表信息内容/项目TIME SQUARESH CENTERSOMEREST GD41 HENSHAN 时代广场上海商城盛捷服务式公寓衡山路41号基础信息完工日期199019991998出租率70%85%85%50%配套设施停车位332租金(USD/M)195225180300房型信息1 房964710083871092 房1231331931061211691863 房1922471672671481801964 房450550房间总数198472337164租金(USD/M)1 房160027003000
11、3000260035002 房18002600370040004000400074003 房35006500530056006000600086004 房025000配套设施餐饮业、零售业YYYY室内游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商务服务YY其它桑拿阅览室阅览室附表三:上海酒店式公寓房型百分比一览表项目/房型一房二房三房 四房嘉里华庭/79%18%3%浦东雅士阁54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%时代广场17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服务公寓25%47%28%0%衡山路41号20%61%17%1%君悦花园*150%25%15%10%平均比
12、率20%50%25%5%(1)90年代后期新建酒店服务式公寓一房基础控制在20%,二房基础控制在50%,三房基础控制在25%,四房控制在5%以内。(2)特殊*1 : 君悦商务楼141套均为一房一厅,只租不售。(3)特殊*2 :浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。1.7 上海部分著名酒店式公寓综合分析我们例举上海较有代表性三个酒店式公寓加以分析,以求吸收经验,寻求发展思绪:n 衡山路41号:我们以衡山路41号为例,其目标是不惜代价成为上海最好外销酒店公寓。她们见解是在上海复制纯欧洲生活风情。目标是在进入公寓后时,使您分不清身处哪里?是美国还是上海。为了确保高质量和住宅周围环境,全部材
13、料全部由集装箱从美国或加拿大引进,甚至关键施工人员全部来自国外,大量外墙大理石装饰是在国外制作完成后,分解装船运到现场然后再进行拼装。同时衡山路41号为不一样国籍租户配置了不一样国籍专业管家。我们不得不认可建成后建筑和西方模式没有差异,服务水准也相当高,但其需要费用呢?该物业昂贵月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中最高层次。这种不顾一切强制性方法所造成高标准公寓最终造成衡山路41号单位租金价格一直处于上海最高点。出租率一直不高。n 君悦花园 君悦花园是上海虹桥地域最早,最著名酒店式公寓。君悦花园在近8年经营过程中,出租率一直保持85%以上较高水平,租金一直维持在从一房至四房单套USD
14、1800USD4500。总结其成功经验为以下多个方面:1 君悦花园建造商为香港高登建设发展,高登建设在设计规 划时,严格参考外籍酒店公寓房型模式,房型已宽大舒适为主,客厅宽度全部4.5米,全落地玻璃,铸铁栏杆大阳台93年即达成15平方米。2 房型有一房一厅,二房一厅,三房一厅,四房一厅,很好适应了外籍人士多儿女特点。3 厨房设施齐全,空间较大,灶具均为外籍租户习惯品牌,物业无偿为租户提供家庭装各式调料,微波炉,洗碗机,咖啡渣汁机一应俱全。4 家俱样式关键以中国明清特色,欧式简约特色为主,少许日式特色适应外籍人士多样审美观,沙发基础已素色,布艺为主突出家庭型特点。5 灵活多样租赁方法。君悦花园租
15、赁用户80%以上为中长久用户,租赁期少则1年,多则3年。并对中长久租客严格甄选,宁可价格低部分,也要选择有实力企业,确保租金收入按时足额。君悦花园在租赁过程中,坚持落实以下3项方针,取得了长久稳定效绩:A 集中稳定中长久用户(租赁期通常在13年)l 如1998年-君悦花园长租关键用户为:1. 菲利普(中国) 外籍经理入住指定单位2. 万豪酒店亚洲管理企业 外籍经理入住指定单位3. 中远集团外籍经理 外籍经理入住指定单位4. 台湾利乐包装 外籍经理入住指定单位5. 味好美(中国) 外籍经理入住指定单位 以上5家长久用户关系即占长久用户数量50%l 君悦花园对长租客租赁时间要求为1年,十二个月以上
16、用户有特殊优惠政策:1. 甲方可按租户要求,为其无偿进行入住前重新装修,并选购租户喜爱家俱。2. 双方可进行协商,由甲方出资为租户购置特殊要求日常生活用具,如沙滩椅、日式餐具。以上购置物品价值总额标准不超出1个月租金。以上优惠条件有效满足了用户需求,稳定了基础租户结构。B 主动发展零碎中长久租户发展零碎长租用户是酒店式公寓日常工作一个重心。寻求用户及谈判过程亦十分艰巨,此时借助专业销售人员及社会专业租赁企业共同销售会变十分关键。1 君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分,具体对用户进行细化,其中很多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时,对从事中介用户国家情况、生活情况十分了解,用户沟
17、通十分便利,易较快产生认同感。2 和信誉良好大型中介企业捆绑进行委托租赁。君悦花园和戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等用户信赖外资中介关系亲密,确保以上企业提供长久稳定高质量客源。 C 灵活处理剩下房型对于剩下15%较小房型(关键以面向高架房型为主),君悦花园则进行酒店式短租,时间从1天一周均可。短租价格全方面低于周围同档次标准酒店。每日租金按房型定价为天天USD45-USD60。短租渠道关键由以下方面组成:1 80%长租客多数为外籍高级职员及贸易商人,本身连带用户关系为短租提供充足客源确保。2 虹桥地域周围外资企业较多,君悦花园致力和其建立长久用户关系。日常见户接待定点单位达成20家以上
18、。所以君悦花园每十二个月平均8个月以上酒店公寓平均出租率达成95%100%。业绩良好。 n 雅士阁酒店公寓雅士阁酒店公寓为上海业绩很好纯经营型酒店式公寓,运作机制最倾向于酒店一类有三种类型一房和两房,分别为行政一房,商务一房,豪华一房,经过房型面积和功效阶梯性改变,提升租金价格对市场需求兼容性,增加用户选择空间,提升出租率。以下为雅士阁酒店公寓基础房型图,供地产企业参考: (图略 ) 狮城怡安酒店式公寓无须为吸引用户而花费巨款,只要吸收成功酒店公寓管理模式,配合良好投资策略,利用富有预见性周密计划,就一定能够取得良好投资回报。另外:狮城怡安地产可复制优异酒店公寓管理基础硬件特征,使其和经典西方
19、模式酒店式公寓十分靠近,加上狮城怡安优异管理经验,最高管理层敬业、物业是完全可能造就一流管理项目,最终达成既提供一流酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格。 2.0 狮城怡安酒店公寓前期项目介入n 酒店式公寓和通常物业在设计要求和管理方法上有较大区分。狮城怡安酒店式公寓现在正在计划设计阶段,对此阶段进行详尽完善论证,管理优异性预见将对酒店公寓建成后投入使用产生广泛深远影响。既要在硬件和软件上下功夫,使其成为境外人士钟爱。又要使它作为连接酒店和私人公寓桥梁,处理一些外籍租户无法处理疑难问题。n 依据上海酒店式公寓管理特点,我们从管理及服务角度提出部分针对性提议,供地产企业参考:21 酒店公寓
20、建筑考虑事项n 酒店式公寓外围环境是建立外观形象关键考虑事项,它设计除了考虑外观和美学外,功效也是关键一环。因为酒店式公寓外围环境为酒店式公寓住户和来访者提供了实际生活环境。假如能够很好地对外围环境组成原因可操作性方面进行计划,就会提升对物业管理能力。21.1 屋 顶n 屋顶应含有洗窗吊顶设施。我们有一套合适屋顶管理程序。管理程序依据酒店式公寓用途和屋顶类型度身定制。n 也能够考虑在设置清洁用水或洗涤斗或排水口,方便外包企业工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯(不锈钢材料),已方便维护、保养。21.2 外 墙外墙是酒店式公寓最显眼部分,住户相对不稳定是酒店式公寓一个特点,长久如新外墙对挑
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