市场物业管理服务方案模板.doc
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1、第一部分 宏博金海岸市场物业管理服务方案第一节 宏博金海岸市场物业管理服务工作整体设想及策划 宏博金海岸应按国家等级标准实施市场物业管理服务,努力争取三年内成为市级、省级物市场业管理优异市场及住宅小区,并主动争创全国示范。 整体设想和策划分为五个方面: 1 高标准、高水平管理方法 1.1 建立和实施完善市场物业管理质量体系 市场物业管理行业发展过程证实了要达成高质量市场物业管理服务水平必需建立一套高标准质量确保体系。近几年来,在中国市场物管行业逐步推广实施ISO9001-质量体系标准被实践证实是行之有效,这一点我们应在导入并经过ISO9001-质量体系国际认证后,就深深地体会到其好处。在宏博金
2、海岸市场物业管理工作中,从一开始就要坚持做到高标准、高起点,科学管理、规范服务。要依据中宏博金海岸特点立即建立和实施 ISO9001-质量管理体系。1.2 培育高素质职员队伍 人才对我们来说,是最关键资源,它决定了企业兴衰。在人才管理上,我们着重抓好两个步骤,一是“引进关”,引进人才要含有较高专业技能和很好综合素质。二是“培训关”,我们企业每十二个月全部要针对不一样人员分别制订出具体培训计划,要求大家有现代市场物业管理意识,为市场及业主服务意识,全部要做到一专多能,每十二个月培训考评成绩全部要做为职务晋升和年底奖励关键依据。作为做好市场物业管理服务工作关键前提,我们人才培养目标是:培养一支高素
3、质精干职员队伍。 1.3 加强和完善市场物业管理硬件条件 在宏博金海岸市场物业管理工作中,除了要充足依靠现有管理设备外,还需投入一笔资金加强和完善市场物业管理相关设备、设施,如要实施全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善监控系统等。 1.4 营造富有特色小区文化 具体内容在后续章节中有具体描述。 1.5 实施市场营运、办公、住宅区人性化专业市场物管 崇尚人性,是我们管理工作精髓。在宏博金海岸我们将广泛引入人性化市场物业管理理念,关注经营者及业主生活质量,关注职员不一样需求,在管理、环境、空间各个层次和步骤营造一个既相互信任、相互尊敬,又有明确行为规则这么一个友好、有序舒畅环境和文化气氛。从而
4、使大家潜力得到充足发挥,大家对工作、生活、文化上品味需求得到满足。使我们管理工作得到业主了解、认可和支持。也使企业经营管理理念得到管理职员普遍认同,在市场物业管理各处细节,要表现出对人珍爱和关心。 1.6 重视发挥经营者及业主自治、自律功效 以市场管理委员会为代表广大经营者及业主共同参与市场物业管理,变单向推进为双向共管,是市场物业管剪发展要求和趋势,只有启发广大经营者及业主共同参与市场物业管理,增强经营者及业主自治、自律功效,使经营者及业主自治、自律和专业化市场物业管理相结合,才能使市场物业管理真正得到升华,这也是发达国家和地域市场物业管理关键经验。为此,我们将充足发挥宏博金海岸中市场管委会
5、作用,经过经营者及业主内部组织网络和组织小区内文化活动,潜移默化地增强经营者及业主参与管理意识。 2 管理深度和广度做法 社会在进步、时代在发展。对于宏博金海岸广大经营者及业主而言,市场物业管理服务深度和广度是没有止境。我认为:伴随社会进步和社会分工不停专业化,市场管理企业在管理深度和广度上,除了依靠科技手段外,还应尽可能和社会各专业服务机构联合,满足经营者及业主多方面需求。我提出以下两项方法: 2.1 在宏博金海岸建立对应市场内生活商业网点。从满足经营者及业主生活需要做起,利用多种条件逐步创办小超市、家电维修中心、健身中心等等,为广大经营者及业主提供多种便利条件。 2.2 市场管理处全方位建
6、立商业服务信息网,和各商家、专业服务企业建立广泛联络,满足经营者及业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购多种票务、介绍住家保姆等等。 3 超前性、发明性、全方位服务意识 3.1 超前性是宏博金海岸市场物业管理前卫和楷模地位标志。关键由以下几点组成:3.1.1 实施市场及住宅环境形象设计和建设(DIS)工程。住宅环境形象设计和建设是继企业形象策划(CIS)以后更富时代特色新概念,它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样,成为组成市场及住宅管理要素之一,同时,含有对市场及住宅形象塑造功效和对市场物业增值功效。 3.1.2 充足发挥电视监控系统作用,使市
7、场管理人员立即掌握宏博金海岸各个区域治安情况,出入人流情况,车辆交通情况及卫生保洁情况等,使多种紧急情况能得到立即处理。 3.2 发明性是宏博金海岸市场物业管理生命源泉科技在进步,大家观念在不停地转变,大家对多种需求也在不停地扩展。宏博金海岸只有不停地创新,吸收中国市场管理精华,做人之未做,做人之难做,才能不停完善,并保持在同行业中领先地位。3.3 实施小区全方位服务 宏博金海岸应将充足利用宏博金海岸及周围地域各类设施和场所,为广大经营者及业主提供全方面周到二十四小时温馨服务。如: 3.3.1 定时举行棋牌赛、书画展、多种派对等,丰富经营者及住户业余生活,促进经营者及业主间情感沟通。 3.3.
8、2 设置经营者及业主接待日和接待电话,向经营者及业主提供二十四小时全天候护卫、保洁和维修服务。 4 发明优美舒适、安全文明、洁净环境设想 宏博金海岸在海安新城区,是一个新型市场及住宅区,在市场物业管理工作中,我们应以高文化品味取胜,经过住市场及宅区软、硬件配套服务,发明出优美舒适、安全文明、环境洁净新型市场。 4.1 硬件建设 可靠安全保障系统、管理完善环境设施、简练醒目标市场及住宅形象设计系统、安全方便交通网络和丰富文化色彩等,一系列含有一定超前性能优异设施、设备为宏博金海岸高尚环境和文明建设提供了物质确保。 4.1.1 公布空气质量周报。空气质量是环境质量关键内容。我们拟在宏博金海岸经营者
9、及业主基础上全部进入市场以后,实施空气质量周报公布方法。这么既能够让监测数据直接为经营者及业主服务,同时又能够提升市场环境保护意识。 4.1.2 建立优美环境。为了使宏博金海岸环境深入活跃起来,更具文化品味,我们将利用七万平方米音乐喷泉生态广场,对市场内多种植物进行标识、归类,将宏博金海岸变为富有特色小型植物园,使居民和来客感受到不仅是满目绿草、红花,而且从植物介绍中能够增加植物、绿化知识,这是一项极有意义方法。 4.1.3 对垃圾分类处理。伴随社会发展和进步,环境保护问题越来越突出,宏博金海岸应计划逐步实施垃圾分类投放和处理,投放点标明分类搜集方法。 设可回收垃圾、通常垃圾和有害垃圾三类箱。
10、可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主,通常垃圾及渣土等为主,有害垃圾关键为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。 对垃圾分类处理,我们将经过多种宣传手段,增强经营者及业主环境保护意识,引导她们养成正确习惯。 4.1.4 严格车辆交通管理。应准备设置完善各类交通标识,加强车辆监控和引导,立即处理突发事件。 4.1.5 利用现代科技手段,“三防”结合,确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统,由管理中心统一指挥调度,强调多重结合,即流动岗和固定岗相结合、全方面防范和关键防范相结合、整装和便装相结合。物防上采取围墙、防盗装置等手段提升防范能力。在充足强调人原因
11、前提下,逐步过渡到技防为主,利用宏博金海岸智能化保安设施结合管理处统一管理、快速调度,确保治安防范万无一失。 4.2 软件建设 创建优良市场及住宅小区,软件建设比硬件组成更为关键、更为艰巨。尤其是市场物业管理行业发展时间短,市场管理企业和广大经营者及业主均需要深入加深对市场物业管理认识和本身修养,这个过程需要日积月累努力,市场物业管理企业应着眼于长远发展,持之以恒地在软件建设上下功夫。关键有以下内容: 4.2.1 将可连续发展战略作为宏博金海岸发展主导战略。 4.2.2 组织落实,方法得力。成立以市场管理处为主、有业主及经营者代表参与宏博金海岸环境保护委员会,着眼于宏博金海岸长远发展,依据可连
12、续发展战略,制订和实施宏博金海岸环境保护工程。 4.2.3 引入住宅形象设计和建设功效,对宏博金海岸进行形象塑造。 4.2.4 建立“市场管理处职员人人全部是环境保护监督员”观念,对不利于环境保护行为立即给予阻止。 4.2.5 严格装修审批手续,规范施工行为,控制装修材料使用,加强工程监管。 4.2.6 要逐步实施垃圾分类投放、处理。 5 表现市场及小区文化、环境文化特色市场物业管理典范模式 5.1 宏博金海岸小区文化活动总体构想 市场及小区文化三项专题:营造全新工作理念;热爱地球,保护环境;做新世纪文明使者。 市场及小区文化三项特征:人性化管理理念;超前性文化视角;宁静、祥和文化气氛。 市场
13、及小区文化总体目标:使宏博金海岸成为优异市场及住宅文化典范。 宏博金海岸应大力开展市场及小区文化建设。宏博金海岸文化定位是商业及住宅文化和现代科学技术有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化,精神文化等四个方面全方位展开,经过循序渐进、潜移默化、寓教于乐市场及小区文化建设,提升经营者及 业主素质,培养互助互爱精神,增强小区凝聚力,发挥市场及小区文化凝聚功效、激励功效和约束功效。在宏博金海岸文化建设上,我们还重视近和远、大和小、教和乐、雅和俗结合。我们将实施名牌和形象战略,积聚宏博金海岸无形资产,发明名牌。 5.2 宏博金海岸环境文化构想 针对宏博金海岸园林式布局和环境保护要求,我们除了对
14、市场及住宅内噪音、水质、空气等环境保护要素进行监测,全方面加强市场及小区环境文化和环境保护建设外,还准备做好以下几点:第一,维护已经有园林绿化,实施各季节植物交叉式绿化工程。第二,加强对市场及小区内环境保护意识灌输,使每个经营者及业主全部自觉热爱市场及小区内环境,提议在市场及小区内设计摆放部分雕塑作品,以表现出优雅艺术气氛。第三、开展市场及小区环境文化建设,实施市场及小区环境形象战略,整合市场及小区环境形象,统一计划市场及小区内多种自然景观和人文景观。应确定经营者及业主手册、环境手册、制订全方面环境管理方案。 第二节 拟采取管理方法 面对宏博金海岸这么一个市场和住宅合为一体,选择怎样管理模式才
15、能达成最好管理效果,这是我们确定管理方法关键课题,在深入调查研究基础上确定了我们基础思绪是: 严格资质管理,选择专业素质和综合素质均较高各类专业技术人才,以严格管理制度规范各类服务,利用电脑管理等现代化手段,实现高效率、高水平综合一体化管理,加强小区精神文明建设,实施品牌战略。 2.1 在市场管理委员会监督和指导下实施企业领导下主任负责制,这是一个垂直领导方法,充足利用资源,编制努力争取精干,其人员努力争取一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检验指导协调等方面由管理处经理直接负责,各项具体工作在各组职责范围内由各主管直接安排,各主管下属人员直接向主管负责,而各主管直接向经理负责。这么结构
16、使权力集中、责任明确、命令统一,联络简捷、工作高效。 2.2 市场物业管理组负责小区安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务和小区文化活动等工作;工程设备组负责设备管理、维修养护及便民服务等工作;综合组负责管理处财务工作和文件资料管理及电脑打字等工作。 2.1 重视于整体设计全方面合理,各项工作步骤紧密衔接,起到承上启下,相互制约作用。 2.2 宏博金海岸整体动作各个步骤将严格根据ISO9001-质量确保体系进行运作,它一样适适用于宏博金海岸物业管理处整体运作方案。 2.3 在管理处整体运作过程中将一直利用现代化电脑管理网络系统,从方案确实定到各项工作任务完成全部实现智能化管理。 2.4 在整体
17、动作过程中,一直坚持全过程管理,确保指挥和监督封闭性管理,确保管理有效、立即到位,从而在最大程度上避免了缺漏和盲点。 三、 信息反馈系统 2.1 信息也是资源,宏博金海岸管理处信息起源于实施机构、监督机构和信息反馈渠道。 2.2 宏博金海岸管理处于平时运作时,项目经理既是指挥员,又是督促检验者,当各项工作指令下达后,实施机构对应开始运作,此时,项目经理就能够在信息反馈渠道中获取信息,对指挥机构所发出各项指令能够作出较为实际评定,从而判定其正确是否,从中吸收经验,纠正错误,有效地克服了在工作中盲目现象。 2.3 在监督机构控制方法中,我们采取例行检验和突击抽查相结合方法进行,而监督控制方法以预先
18、控制和信息反馈控制相结合方法进行。 四、 激励系统 2.1 激励是市场物业管理处内部对职员管理关键方法。每个职员个人权利需要得到尊重并应一直保持旺盛工作主动性,从而能够在一定程度上取得经济效益和社会效益。 2.2 思想工作机制重在激发每一个职员内在潜能,充足调动职员个人主动性,适时做好深入细致思想工作,其关键工作方法有和职员谈心,组织有益集体活动和家访等。 2.3 奖惩机制应以表彰奖励为主,以处分为辅标准,但奖惩要分明,用优胜劣汰方法,纯洁用工队伍,在奖励类型上,我们坚持以精神激励为主,物质奖励为辅。 2.4 工资福利机制重在考评,缩小固定部分工资,加大活动部分工资,拉大距离不搞一刀切,激励职
19、员优质服务,发明业绩和发扬团结向上团体精神。 2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可,其培养目标是使职员有较强事业心和敬业精神,对工作能做到一专多能,精益求精。在用人提拔上不任人唯亲,而是不拘一格选拔那些有真才实学人才,做到能者上,平者让,庸者下,从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起,使之形成一个人才培养良性循环气氛。 2.6 文化活动机制是沟通市场物业管理处内部职员桥梁,经过文化活动开展增强了职员自信心和认同感,把职员利益和企业利益紧密地结合在一起。文化活动方法可有很多个,如:集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家眷小孩共同联欢等活动。 第三节 工作计划 依据本项目情况,确定管理方法
20、和管理运作步骤,具体计划以下; 一前期介入阶段 1. 搜集工程施工进度、计划、设计图纸资料,立即编目分类存档使用。 2. 对工程建筑中配套设备设施设计、选型、配套、安装、调试,进行满足市场物管使用功效评定及提议;建立收发文、存档立案制度;搜集产品安装、使用说明书等资料,为编制规范高效作业指导书提供依据。 3. 对售楼资料(协议、广告、宣传)搜集,并对所包含市场物管服务条款进行咨询、提议和答疑,促进售楼规范承诺,为以后市场物管服务奠定优良基础。 二接管验收 1. 参与建设单位报验工程项目完工验收活动。 2. 和建设单位办理市场物业管理接管验收工作。 3. 办理水、电、气等能耗和施工单位签认交接签
21、收。 4. 设备设施资料交接造册。 三 开荒保洁1. 对项目进行全方面开荒保洁。 2. 对项目进行作业频次作业 区域进行初步界定。 四业主入伙阶段1. 入伙现场部署及人员培训,进行现场模拟。 2. 安排经营者及业主入伙受理程序和工作开展。 五正常物管工作开展 根据物业管理条例内容及相关要求进行管理。 注:以上计划依据项目实际销售进度可调整。 第四节 物资装备计划 为确保宏博金海岸市场物业管理工作有序进行,我们着眼于“必需、节省、实用”标准,配置物质装备,同时市场物业管理处依靠宏博金海岸雄厚资金实力、人才实力,做到资源共享,愈加好地为经营者及业主服务。确定物资装备计划以下: 一、 管理用房 市场
22、管理用房按建设方所提供原有面积安排小区各所属机构用房,具体安排方案另定。 二、 职员宿舍在管理用房面积中划拨一定数量住房面积,确保二十四小时职守在宏博金海岸市场管理处职员全部能安排在集体宿舍中住宿,具体方案另定。 三、 器械、工具、装备和办公用具计划 在物质装备配置上完全根据“必需、实用、节省”标准,同时为了保障宏博金海岸市场物业管理工作有序进行,宏博金海岸将依靠本身资金、人才优势全力支持宏博金海岸市场管理处工作,做到物质共享、资源共享。第五节 人员配置 伴随管理方法、管理手段现代化,市场物业管理队伍结构也发生革命性改变,宏博金海岸中市场物业管理人员配置已从劳动密集型向技术密集型转化,管理人员
23、应是高学历、高水平复合型人才。为此,我们在人员配置上坚持以“精干、高效、敬业”用人标准为基础,确定“重学历也重能力、重水平更重品德”用人标准,严把人才选聘关。管理层学历上要求达成大专以上水平,工程技术岗位引进大专以上包含计算机网络、通信技术专业人才。人才起源上我们以内部选送为主,并高标准外聘专业人员,确保管理队伍高素质和高水平。在管理队伍建设上,我们将采取规范管理和人性化管理相结合方法,利用激励机制,充足调动全体职员工作主动性,严格考评,并实施10%淘汰率,确保管理目标得以实现。 第二部宏博金海岸市场物业管理各项承诺及完成指标采取方法 依据全国优异管理住宅小区标准江苏省一般住宅区物业管理公共服
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