营改增对房地产行业的影响及对策专项研究以万科集团为例.doc
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1、摘 要营业税改征增值税(下面简称“营改增”)是继中国生产型增值税向消费型增值税改革又一重大突破和发展,是新时期中国财税体制深化改革象征。它标志着中国税收体系正在朝税种单一化、税收结构合理化和税收体系国际化方向发展。伴随增值税改革逐步完善,“营改增”后,增值税征税范围将扩大到现在营业税征税行业,最终覆盖生产和服务全部步骤,反复征税税制安排将成为历史。截止4月1日,“营改增”已经进入部分行业在全国推行阶段,根据计划估计,“营改增”有可能得到全方面落实。笔者在此先行对房地产行业实施“营改增”后情况进行估计分析,首先是对相关理论和假设进行界定,在此基础上,将税务理论知识和企业涉税实际结合起来,以万科企
2、业股份(以下简称“万科”)年报为关键数据源,经过模拟及假设万科在转让房地产后缴纳是增值税,而非业已实施营业税,以此为基础进行比较合理模拟性数据分析,制作了万科“营改增”后模拟利润表,以测算万科在“营改增”前后总税负及利润变动情况。在对结果进行认真分析后,据此对相关部门在实施房地产行业“营改增”税率及过程中所需要注意问题,提供参考意见。对房地产企业本身来说,未雨绸缪,能够帮助其在新一轮税改中稳步过渡甚至把握先机愈加快发展,同时,也有利于整个房地产行业朝着健康快速方向发展,对“营改增”继续推进和整个财税体制深入沿革,也是含相关键意义。关键词:“营改增”;税负;房地产行业AbstractReform
3、 of business tax to value added tax (hereinafter called business tax to VAT) is another major breakthrough and development, after production-type VAT o to consumption-type VAT reform, it is a symbol that the new era of deepening the reform of Chinas tax system. It is a symbol that Chinas tax system
4、is moving in tax simplification, rationalization of tax structure and tax system of international direction. With the gradual improvement of the VAT reform, after the business tax to VAT, VAT will be extended to business tax levy industry, eventually covering all aspects of production and services,
5、taxation arrangements for double taxation will become a thing of the past. As of April 1, , some industries business tax to VAT has entered the stage of implementation in China, according to the plan is expected in , business tax to VAT may have been fully implemented. The author forecast the real e
6、state industry has implementation the business tax to VAT and do the prediction analysis, the first is to define the relevant theories and assumptions, on this basis, combine actual tax theory knowledge and regulations, with China vanke co., LTD. (hereinafter referred to as the Vanke) annual report
7、as the main data source, through simulation and assume that Vanke in transfer of real estate, after the payment of VAT is not already perform the consumption tax, based on reasonable analysis of the data simulation, made after Vanke perform business tax to VAT instead of simulated the income stateme
8、nt, to measure the changes about the total tax burden and profit after Vanke perform business tax to VAT. Through carefully analysis on the results, on the basis of the relevant departments in carrying out business tax to VAT the rate of real estate industry and the problems need attention in the pr
9、ocess, to provide the reference. For real estate enterprise itself, save for a rainy day, can help the transition in a new round of tax reform steadily even faster development, grasp the advantage at the same time, also help the whole real estate industry in the direction of the healthy and rapid de
10、velopment, its benefit for business tax to VAT continue to push and the further evolution to the whole fiscal and taxation system, it is also has great significance.Key words: Business Tax to VAT;Tax Burden; Real Estate Industry目录第1章 导论11.1 研究背景和研究意义11.1.1 研究背景11.1.2 研究意义11.2 文件综述21.2.1 国外文件综述21.2.2
11、 中国文件综述31.3 研究框架和研究方法51.3.1 研究框架51.3.2 研究方法6第2章 研究相关理论72.1 “营改增”内涵72.1.1 增值税相关概念72.1.2 营业税相关概念82.1.3 所得税相关概念界定82.1.4 “营改增”前两税对比92.1.5 “营改增”含义92.2 “营改增”原因102.2.1 现行增值税和营业税制度存在关键问题102.2.2 经济结构调整需要“营改增”102.2.3 财税体制改革需要“营改增”112.2.4 “营改增”可有效避免反复性征税122.2.5 “营改增”可有效降低部分行业存在避税空间122.3 “营改增”情况简述132.3.1 “营改增”基
12、础标准132.3.2 “营改增”总体布署132.3.3 “营改增”税制设计142.3.4 “营改增”进程安排14第3章 “营改增”对房地产行业相关影响163.1 “营改增”对流转税税负影响163.2 “营改增”对所得税税负影响163.3 “营改增”对会计核实影响173.4 “营改增”对企业管理影响183.5 “营改增”对房地产产业链影响183.5.1 房地产行业情况183.5.2 房地产行业上下游税负转嫁分析22第4章 “营改增”后税负测算分析以万科为例254.1 万科基础情况254.2 万科税负分析过程264.2.1 万科涉税情况介绍264.2.2 万科“营改增”前后适用税率对比264.2.
13、3 税负测算模型274.2.4 税负具体测算过程274.2.5 具体税负计算294.2.6 “营改增”前后税负对比334.2.7 “营改增”后利润变动分析344.3 “营改增”对房地产企业影响分析374.3.1 可抵扣成本分析374.3.2 存货过多分析374.3.3 地方财政收缩问题37第5章 结论及提议395.1 结论395.2 “营改增”后针对房地产企业若干提议395.2.1 针对房地产企业成本可抵扣项目标提议395.2.2 针对房地产企业收入项目优化提议405.2.3 “营改增”在房地产行业推进过程提议40参考文件42致谢44申明45个人简历46 第1章 导论1.1 研究背景和研究意义
14、1.1.1 研究背景依据国务院政策,从1月开始,“营改增”率先于上海拉开序幕,具体是针对交通运输及部分现代服务业,最先开展本轮税制改革。伴随上海及其它多个省市“营改增”推行,相关理论和实际经验已经成熟,由点及面,国务院决定,将“营改增”改革推广至全国,自8月1日开始,对全国范围内各省市,全方面实施已经试点过交通运输及部分现代服务业,以避免税收政策洼地效应,同时,能够确保增值税抵扣链条完整性。12月,国务院又下达文件指示,决定自1月1日开始,将铁路运输和邮政业纳入“营改增”范围,且直接在全国范围内开展试点工作。在“营改增”这一政策将于逐步完成大背景下,中国房地产行业也终将迎来增值税具体实施,作为
15、国民经济支柱产业,其税务环境面临着重大改变。“营改增”是中国税制改革中又一重大事件,它是针对货物劳务在税收方面改革,有利于消除反复性征收税款,本轮税改是一次结构性减税方案,有利于中国税收制度深入推进和优化。本轮税制改革,将对中国经济发展方法由粗放型转变为节省型,由“大而全”及“小而全”向专业化方向发展有重大推进作用,促进中国经济结构在倒逼中更深入优化发展。不过,现在已经试点地域里部分行业中有部分企业反应,在此次“营改增”具体实施过程中,她们税负不仅没有下降,反而增加了,这类企业集中于前期对固定资产投入了较大金额,而眼下无需更换大量设备行业,如交通运输业中港口类企业。房地产开发企业也正是这类企业
16、经典代表,尤其是现在有大量存量房及投资性房地产企业更是如此。1.1.2 研究意义未雨绸缪,房地产行业实施“营改增”情况估计分析,不仅能够帮助房地产企业本身在新一轮税改中稳步过渡甚至把握先机愈加快发展,同时对整个房地产行业健康发展也有着极其关键意义,深入来说,有利于本轮税制改革顺利推进和深入沿革。“营改增”对服务业发展有着不言而喻作用,在中国税制改革中,先是在实体经济中开展“营改增”改革,现在虚拟经济正逐步纳入试点改革。在总财税改革大方向下,虚拟经济和实体经济相结合并适用增值税改革将是未来发展肯定趋向。1.2 文件综述1.2.1 国外文件综述在世界范围内,各个国家在实施增值税改革过程中,全部会结
17、合本国国情,寻求符合本国发展对策,并在较短时间内,完成增值税改革,同时,这些政策全部已经在很久之前业已结束,所以相关增值税改革方面文件,现阶段国外研究还比较少,大多数文件也多侧重在研究增值税理论知识和对增值税开展后实践经验总结方面。Kranssand Bird(1971)经过研究指出,增值税作为流转税一个关键税种,其在交易简练性方面很有优势,且适宜范围很广泛,不过,因为增值税适宜条款及计算复杂性,带来征管和缴税不便,在经济效率上,优势并不显著。R.A.Musgrvae(1973)认为,在世界各国,尤其是广大发展中国家,有很多企业零售规模很小不过数量却很多情况,在税制实施过程中,零售税相对来说,
18、管理上难度比较大,然而,增值税却能够在购入商品和劳务时候,扣除该部分进项税,同时,发票抵扣使得增值税有其独特税制特点,使得它在世界范围内风靡,相比较通常零售税,增值税优势愈加显著。Burgess.R和N.setni(1993)经过分析研究认为,增值税因为只对增值部分征收税款,其在企业生产过程中,对企业发展有着很大促进作用。这是因为增值税含有税收中性特点,企业不会因为额外生产而付出超额税款,对于生产者和下游企业来说,其链条抵扣效应,不会对企业生产决议产生负面影响。渥太华税收框架条件(1998)中对增值税政策方面制订给和以下五条基础标准性提议:一是税收中性标准,税收应该寻求在不一样商务形式间、有着
19、类似交易和条件不一样企业间、中国外企业间和国际和中国贸易间保持中性和公平;二是效率标准,这表现在,首先税收政策制订需要使得纳税人税收遵从成本降低,其次税务机关征收成本也对应降低;三是确定和简便标准,税收规则应该清楚、简单易懂,从而使纳税人能够预知交易所产生税收结果;四是有效和公平标准,各国应在正确时间征收正确数额税款,应将避税和逃税可能性降至最低,并对存在风险有对应控制方法;五是灵活性标准,指是具体税收政策在实施过程中,应该能针对不一样情况全部有相关要求,在一定范围内,比较灵活,以确保在经济发展不一样阶段,各项经济活动和行为全部有法可依。OECD国际增值税/商品和服务税指导()中指出,增值税关
20、键设计特点是阶段性征收,增值税是对产品各阶段“增值”部分征税。从这方面来看,增值税和零售销售税(RST)即营业税不一样,后者理论上只在销售最终阶段对消费征税。增值税中心特征是企业无须负担税负,发票抵扣机制能减轻企业在取得商品、服务或无形资产过程中负担增值税纳税义务,现在国际上,大多数国家在采取增值税制度时候,对应全部会搭配实施增值税发票抵扣制度。通常而言,采取增值税制度OECD组员国对于经济交易过程中全部步骤全部要缴税,并许可除了最终消费步骤以外交易所征税款进行抵扣,这种特征给予了增值税在中国贸易中基础经济特征,即税收中性。该指导意在处理国际贸易中因为税务申报不一致所引发税收不确定性和双重征收
21、和非有意税收征漏风险。1.2.2 中国文件综述(1)对征收增值税优势研究。安体富(1995)认为:因为增值税其独特税收中性特征,使得在商品交易和流经过程中,企业不会额外多缴纳税款,避免负担额外税收负担,对市场机制效应无影响,同时,征收增值税有利于促进企业间平等竞争,有利于在不一样企业间、中国外企业间和国际和中国贸易间保持中性和公平。严才明在()认为,现在非中性流转税制度,会影响到经济正常发展。因为两税并存中,存在反复性征税问题,会造成经济发展扭曲,不利于中国企业参与国际竞争,给企业缴税和税务机关征税全部带来大量困扰,不符合税收效率标准,对公平竞争市场环境营造也是一个制约,只有消除两种税种并存局
22、面,仅保留增值税才会避免该劣势。平新乔等人()指出,营业税对价格影响程度较增值税更大,这是依据其建立对应效应模型测算得出结论,同时,也认为对于消费者来说,增值税相比较营业税来说,增值税福利优势更高。依据计算结果,她们推算出:服务业企业,目前所缴纳营业税假如折算成增值税话,其税率高于18.12 % ,要多于中国现在增值税标准税率,即17 %。杨兰慧()经过分析消费型增值税改革后企业固定资产投资改变及财务报表改变,认为消费性增值税改革,能够促进企业技术设备更新换代,提升企业长久资本营运效率,在长远方面,大大增加了企业竞争力,为企业可连续发展带来契机,给企业更高水平经营效益带来可能性。马昕()认为,
23、高新技术企业在增值税改革后,因为研发支出改变,其在增值税改革后,降低了企业实际税负,从而提升了企业利润,使企业盈利能力有了提升,为企业长远发展奠定基础,有利于中国经济结构升级优化。(2)对征收营业税劣势研究黄晓朝()经过理论研究认为:现阶段第三产业因为征收是营业税,其缴纳营业税税款不能抵扣,税收负担较第二产业显著偏重,反复征税劣势很突出,这对整个第三产业发展,尤其是服务业来说,是很不利。现行营业税因为实施是5%至20%差异税率,针对不一样行业所适用税率显著不一样,这从根本上造成税负不公平。兰州商学院张欣()研究了营业税税负不公对于具体第三产业影响,经过借鉴新西兰税改方案,对比分析了现在“营改增
24、”在交通运输行业实施影响,对“营改增”改革提出了自己见解,分析了两税合并迫切性,并对具体实施提出了政策性提议。甘启裕()经过对交通运输企业数据分析,认为:交通运输行业即使征收是3%营业税税率,不过因为其不能抵扣购进商品及劳务进行税额,其实际营业税税负为10.67%,若是征收增值税,将会显著降低企业实际税负。贾康()认为:现在营业税税制结构对经济结构优化升级调整有阻碍作用,对社会主义市场经济深化发展很不利。中国市场经济处于不停完善过程中,需要财税体制深入支持,不过,现行税制中,营业税劣势越来越突出,对市场经济行为造成扭曲效应。这是因为营业税深层次原因造成,因为其在交易各个阶段均要全额缴税,很对企
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