房地产开发经营专业课程设计.doc

房地产开发经营课程设计说明书
邯郸市赵全部新城房地产开发可行性研究汇报

专业：经济学
班级：0902
分组：第二组
组员：刘金强（组长） 张春霞
张竹静 吴雪艳
闫彩霞 闫俊飞
指导老师：李晓波

6月25日

目录
1．项目用地周围环境分析
1.1项目土地性质调查
1.2项目用地周围环境调查
1.3地块交通条件调查
1.4周围市政配套设施调查
2．区域市场现实状况及其趋势判定
2.1宏观经济运行情况
2.1.1中国生产总值
2.1.2房地产开发景气指数
2.1.3国家宏观金融政策
2.1.4 固定资产投资总额
2.1.5社会消费品零售总额
2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规
2.3项目所在地房地产市场总体供求现实状况
2.4项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异
2.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉
2.6商品住宅用户组成及购置实态分析
3．土地SWOT（深层次）分析
3.1项目地块优势
3.2项目地块劣势
3.3项目地块机会点
3.4项目地块威胁及困难点
4． 项目市场定位
4.1 类比竞争楼盘调研
4.2项目定位
5． 项目价值分析
5.1商品住宅价值分析法
5.2类比可实现价值决定原因
5.3项目可提升价值判定
5.4价值实现经济原因
5.5项目可实现价值分析
6．项目定价模拟分析
6.1均价确实定
6.2项目中具体单位定价模拟
7．项目开发周期确实定
8．项目投资及成本估算
9．项目风险分析
10．社会效益和环境效益评价
11．结论及提议

正文
1． 项目用地周围环境分析
1.1项目土地性质调查
赵全部新城，由龙瑞房地产企业开发，项目总占地面积1300余亩，总建筑面积30多万平方米，绿化率35%，堪称邯郸市开发面积最大宜居新城，项目计划分期投入开发建设、项目整体落成后将成为邯郸未来RBD（游憩商业区）中心。

1.2项目用地周围环境调查
赵全部新城，地处邯郸市新城建设项目--五仓区关键。市政府计划投资150亿元精心打造。要将五仓区打造成一个集商务、文化、娱乐休闲于一体现代化区。
赵全部新城小区绿化率高达35%，在新古典主义园林笔触和绿意合围之下，精心铸造一步一景，步步有景园林风情。同时利用植物不一样组合将雅致小品、精巧庭院、俊朗建筑友好共荣，发明出丰富视觉效果改变和极具趣味性户外环境。
伴伴随城市改造工程开展，五仓区必将发生巨大改变，一个日渐宜居、繁荣南部新区正在崛起。

1.3地块交通条件调查
赵全部新城东依邯郸市南北中轴线--中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，小区内6条大街贯穿南北、7条大路横贯东西，形成了极为便利小区交通网。

1.4周围市政配套设施调查
在小区配套设施方面，结合小区出入周围沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼稚园、二十四小时小区保健中心及中、西医教授门诊。小区内建有以康体为主体高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。

2． 区域市场现实状况及其趋势判定
2 .1 宏观经济运行情况　
2.1.1 中国生产总值
国家统计局1月17日早晨公布关键经济数据。数据显示，经初步测算，全国中国生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增加9.2%。四季度增加8.9%。　　以前，教授普遍估计GDP增速或降至9%左右，上述已公布数据基础符合预期。　　另外，统计局公布数据显示，整年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。整年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。　　整年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增加13.9%。12月份工业增加值同比增加12.8%，环比增加1.1%。　　整年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增加27.9%，扣除价格原因实际增加20.0%。　　整年社会消费品零售总额181226亿元，比名义增加17.1%，扣除价格原因实际增加11.6%。其中，12月份社会消费品零售总额名义增加18.1%，环比增加1.41%。　　整年进出口总额36421亿美元，比增加22.5%；出口18986亿美元，增加20.3%；进口17435亿美元，增加24.9%。进出口相抵，顺差1551亿美元，比上年降低264亿美元。

2.1.2 房地产开发景气指数
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。
表 1 年 1-5 月份全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
同比增加（%）
房地产开发投资（亿元）
22213
18.5
其中：住宅
15098
13.6
办公楼
1082
44.7
商业营业用房
2887
31.6
房屋施工面积（万平方米）
451364
19.6
其中：住宅
339036
17.3
办公楼
15377
27.6
商业营业用房
50788
21.2
房屋新开工面积（万平方米）
72859
-4.3
其中：住宅
53882
-8.2
办公楼
2362
12.4
商业营业用房
8989
9.7
土地购置面积（万平方米）
13532
-18.7
土地成交价款（亿元）
2620
-10.0
房屋完工面积（万平方米）
27306
26.3
其中：住宅
21815
26.5
办公楼
598
-2.7
商业营业用房
2931
30.7
商品房销售面积（万平方米）
28852
-12.4
其中：住宅
25558
-13.5
办公楼
641
3.6
商业营业用房
1996
-1.4
商品房销售额（亿元）
16932
-9.1
其中：住宅
14010
-10.6
办公楼
772
-8.7
商业营业用房
1863
3.9
商品房待售面积（万平方米）
30740
33.6
其中：住宅
19721
43.7
办公楼
1304
16.6
商业营业用房
6213
16.9
房地产开发企业本年资金起源（亿元）
34171
5.7
其中：中国贷款
6296
8.5
利用外资
168
-36.8
自筹资金
14518
16.3
其它资金
13188
-4.3
其中：定金及预收款
7926
-4.0
个人按揭贷款
3343
-2.9

表 2 年 1-5 月份东中西部地域房地产开发投资情况
地　区
投资额
（亿元）

同比增加
（%）

住　宅
住　宅
全国总计
22213
15098
18.5
13.6
东部地域
13036
8803
16.0
11.4
中部地域
4472
3086
22.3
15.9
西部地域
4705
3208
22.5
17.7

表 3 年 1-5 月份东中西部地域房地产销售情况

地　区
商品房销售面积
商品房销售额

绝对数
（万平方米）
同比增加
（%）
绝对数
（亿元）
同比增加
（%）

全国总计
28852
-12.4
16932
-9.1

东部地域
14098
-14.1
10259
-12.1

中部地域
6962
-10.2
3072
-2.9

西部地域
7792
-11.1
3601
-5.0

2.1.3国家宏观金融政策
促进经济连续增加、充足就业、稳定物价、维持国际收支平衡
2.1.4固定资产投资总额

2.1.5中国1—5月份社会消费品零售总额81637亿元
邯郸房地产供需情况调查：现在邯郸市房地产需求情况还是相当可观、邯郸市现在有很多工程正在兴建之中，有充足市场供给。现在仍然有很多市民成观望态度，期望有所下价，但最近国家宏观经济政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价仍然有上涨风险。
据调查显示现在邯郸市买房人群关键是二三十岁中青年人较多，有少部分人买房投资。从事居住为主占绝大多数。
2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规
2.2.1邯郸房地产市场概况：
据市统计局最新数字显示，今年本市房地产市场运行良好，有开发项目标房地产企业数量增多，市场销售节节攀升、资金情况不停好转，房地产市场最艰苦困窘时期基础度过。
房地产开发业队伍不停壮大。上六个月，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。现在有开发经营企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量67.3%。全市在建开发项目达成199个，比上年同期增多42个。
房地产开发投资连续快速增加。受廊坊荣盛房地产企业和北京城建集团开发企业带动影响，上六个月全市房地产开发投资实现快速增加。1－6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增加91.2%，其增加速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小城市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定多个开发规模较大城市中名列榜首。房地产开发投资快速增加，一定程度上对全市经济快速增加起到主动拉动和保障作用。
　　商品房新开工面积快速攀升。今年上六个月，全市商品房施工面积规模达成1238.9万平方米，同比增加26.2%。其中，本年新开工面积543.3万平方米，占商品房新开工面积93.7%，和上年同期相比增加1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增加99.7%。
　　商品房销售市场比较活跃。1－6月，全市商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增加26.2%。其中，期房销售67.0万平方米，同比增加41.2%，占全部销售商品房面积82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增加38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增加62.8%，占全部商品房销售额83.3%。
居住条件显著逐步改善。伴伴随住房改革深入和房地产市场逐步完善，个人购置住房已成为全市商品房销售对象主体，上六个月个人购房比重达95%以上。个人购置力旺盛，带来是居住条件显著改善，上六个月全市城镇人均居住面积已达成27.37平方米，比上年增加2.22平方米。
空置面积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比降低16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置面积大幅下降，一定程度上说明了本市房地产市场运行情况比较健康良好，这也是外地房地产开发商来本市进行开发经营，看好本市房地产市场一个具体表现。
　　商品房价格稍有松动。伴随国家一系列宏观调控政策实施，遏制房价过快增加，调控效果已初步显现。从今年第二季度房地产销售情况来看，房价和上年同期相比仍然保持了增加态势，但从近三个月环比速度来看，却展现了逐月下降势头。
2.2.2邯郸政府相关政策法规
多年因为房地产市场日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加强了法规政策上建设和约束：
房地产开发商有闲置土地，将严禁拿新地，河北省明确完成农村集体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”， 以后包含房地产在内七大类服务业官方统计数据，必需由统计部门统一公布，服务业相关价格数据也必需以市场实际交易价格计算。　保障房参建方对质量永久负责，项目责任人终生负责制逐步推行，计划为经适房更名以明晰政策。
据新华社电 国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究布署深入做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并标准经过《中国精神卫生法（草案）》和《中国居民身份证法修正案（草案）》。
2.3项目所在地房地产市场总体供求现实状况
在需求方面：伴随近几年房价快速上涨，房价已远远超出一般百姓承受能力，高昂房价必将会抑制大量需求，所谓房价收入比，即是家庭年收入和住宅价格百分比，如国际上用来衡量房价是否合理常见房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保持在1：4—6之间比较合理，而邯郸房价收入比已远远高出该水平，达成1：15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝最少才能买到一套房，出现这么局面除和房价过高外，还和邯郸结构性供给失衡相关系，在邯郸现在供给住宅面积比较偏大，动辄就是100平米以上，90平米以下户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大多也是大面积户型配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定缺点，造成小面积户型有效供给在市场中缺位，这也是造成房价收入比较高原因之一。
在供给方面：即使国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻限制，但伴随邯郸十二个月一大步，三年大变样大拆促大建方针政策出台实施，旧城和城中村改造被提到了空前热度和高潮，据业内人士透露：旧改用地挂靠速度还将深入加紧，总面积快要5000余亩五仓区总体改造已于底已经开工和建设。在未来二年内，这些土地必将会完全上市，形成海量住宅供给，这必将会加剧市场供求深入失衡，造成市场供给过剩，房地产住宅价格将会出现下滑。
2.4项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉
现现在，房地产行业成为媒体和学者教授评论热点，其中大家认为房价不会下行太多，最关键依据是土地成本、建筑材料成本及劳动力成本长久处于上涨趋势，所以房价抗跌性较强，如从邯郸5月份拍卖5块地来看，住宅用地平均价约为250万元/亩，按政府要求容积率3.0计算，加上相关税费楼面地价高达每平米1300元，其商品房综合开发成本在3100元/平米左右，若是城中村旧改项目其综合开发成本可能更高，因为过高成本大大压缩了房地产行业利润空间，所以降价幅度有限。但笔者对此持不一样见解，成本因然是决定原因，真正对房价起决定作用是市场供求关系，在市场体系中，产品供不应求时，价格可远远高于成原来调整市场需求，但当产品供大于求时，价格也可低于产品成原来刺激市场需求，所以仅以成原来评定房地产价格趋势未免有点过于牵强附会。
有学者说房地产属于国家支柱性产业，对GDP增加贡献率较高，房地产深度下跌必将会影响到国民经济建康发展，相关政府部门绝不会任由房价下行，这一点我同意，但前提是在政府出手干预之前应是首先分析房地产是否属于健康理性调整，商品房不一样于其它商品，它含有商品性同时，也含有一定社会性，作为公众基础社公生产资料，房价过高必将会影响到社会稳定和友好，这也是政府不愿看到。在邯郸，房地产住宅价格已远远超出当地市场承受能力，笔者认为这次房价回调属于是市场理性调整，政府无需干预。即使政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太显著，毕竟房地产高昂价格已抑制了相当大部分需求，只要是房价和家庭收入还不对称，政府救市努力也是白费心机。
2.5商品住宅用户组成及购置事态分析
受政府激活房地产市场政策方法出台和住房刚性需求释放影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积全部有较大幅度增加，市场形势回暖迹象显现。 1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元，同比增加38.3％；商品房新开工面积140.3万平方米，同比增加9.8％；全市商品房销售面积 42.88万平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份环比分别增加1.3％和2.4％。5月份主城区商品房平均价格为3650元／平方米，同比增加 3.9％，和去年底3540元相比增加3.1％。上六个月邯郸市房地产开发完成投资35 亿元，同比增加38.6 ％，完成年度计划56.4％。其中商品住宅已完成投资28.6 亿元，同比增加30.6％；主城区上六个月房地产开发完成投资25.4亿元，同比增加43.26％；其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增加 62.04％。全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增加11.68％，其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增加16.55％。主城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增加36.21％。其中商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增加51.3％。商品房完工面积 57.35万平方米，同比增加21.12％ ，其中商品住宅完工面积50.34万平方米，同比增加29.74％。主城区商品房完工面积35.13万平方米，和去年同比增加38.1％。和此形成鲜明对比是商品房销售。上六个月，商品房销售面积53.22万平方米，同比下降20.1％，其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6％。主城区商品房销售面积33.67万平方米，同比下降9.7％，其中住宅销售30.4万平方米，同比下降15.3％。一样不容乐观是商品房空置情况。全市商品房空置面积34.78万平方米，同比增加60.2％，其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增加68.97％。在空置面积中，完工在十二个月以内待销商品房面积14.42万平方米，同比增加24.2％，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增加74.49％，积压商品房面积0.01万平方米，同比下降 98.3％。今年以来，邯郸市共开启“两改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积117 万平方米，完成投资44.18亿元。其中城中村改造完成拆迁面积53.35万平方米，开工面积67.3万平方米，旧城区片改造完成拆迁面积56.17万平方米，开工面积49.7万平方米。

有利： 资金充足，市场和财务分析正确可靠，施工条件含有。
企 业 项 目 条 件 分 析
不利：暂无

3. 土地swot分析
威胁
机会
外 部 环 境 分 析
强势
有利：购房需求量大， 地理位置优越， 国家政策很好。
弱势
不利：实际购房人数有待提升，四面空气质量有待改善。其它房产企业竞争猛烈

3.1项目地块优势（S）
地段优势：
邯山区是邯郸市近几年来开发建设城市关键区，是金融、通信、经济、政治、文化、信息中心。本项目在邯郸中央商务区关键地段，和建行大厦、农行大厦、电信大厦、工商大厦、投资大厦、等关键机构毗邻，均为多年建设顶级办公、商务及酒店建筑。，并和康德 搜购 以纯等高级建筑连成一片，组成赵全部未来CBD最为完善城市商务、金融、文化、居住集中地。
投资价值：
景观优势：本项目可充足利用滏阳河中央形象新区、优美环境和几近完工气势宏伟展览中心、展览广场交相辉映景观优势进行发挥。当地块南望太行山，享受东南面季风所带来清新空气，远观郁郁葱葱绿色山岭；西面能够远眺滏阳河秀色，且为已初显未来大全部会成熟形态城市景观，多种现代高层建筑组成城市丰富天际线；东面，未来将是新计划市政建筑及居住建筑，亦蕴含极高景观视野价值。
产品定位：
本项目主推精巧户型，就现在市场情况分析，市场消费需求旺盛，尤其是邯山区区域，用户层面大，需求量广，很适合精英白领及投资一族购置
交通便捷：
当地块在学院北路西段，五仓区关键，并计划建设为市生态景观大道；。当地块凭借上述捷运交通系统，可方便地通达城市内各个街区，亦可方便地经过高速公路系统联络全区各地，伴随邯郸客运枢纽总站投入运行，其交通优势更是显现无疑。
市政和商业配套：
本项目地处成熟CBD关键地段，生态景观、购物休闲、商业金融、信息通迅、文教科技等市政配套齐全，含有市政泛配套价值，开发商无需进行额外开发，便可尽享成熟市政配套，城市繁荣和便利唾手可得。

3.2劣势 (W)
◇ 项目占地面积小，小区景观绿化难以展开，不利于小区内部配套设施和生态环境营造。
◇ 开发商著名度不高,至今未开发有现成或著名品牌房地产项目，有可能使本项目对公众市场号召力产生一定影响。
◇ 车位有限, 本项目停车位稀缺，对于有车一族或商务往来显得有些美中不足。

3.3机会 (T)
◇ 展览中心带来展览效应
伴随展览中心和邯山区广场立即完工，同时毗邻电信、联通大楼，易形成它、信息、通讯等专业市场，贮备有丰富消费和用户资源有利于项目商场、商铺销售。到时，周围将成为西区最繁荣商业中心，商务交流活动愈加频繁，项目所在地及其本身含有相当好商业潜力。
◇ 毗邻商业关键圈，商务交流和活动增强，给项目带来良好商业气氛。
3.4威胁 (0)
◇ 同类竞争楼盘：时尚空间 华全部大厦 世纪广场 国际广场
关键来自同类项目标竞争。邯郸市今年内公寓物业项目已经有大幅度增加，尤其是低端公寓物业消费增加和供给量快速上升造成市场一度严重失衡。新增加供给量多以中小户型为主推产品，多为原有“烂尾楼”改建而成，在价格上占有一定优势。尽管竞争项目分布于市内各个城区，不过她们会在产品、价格等方面造成对本项目一定冲击。
◇ 写字楼：写字楼也是关键竞争物业类别。（文化大厦、品感大厦、）
◇ 商住楼：这类物业关键是有专门用做办公，或专门用做居住，也有商住两用，这类物业特点是：基础上没有相关商务配套服务。（风林园、洞庭湖花园、民乐湖、凤山豪苑）
◇ 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店管理服务，故在提供物业服务方面比较占有优势，不过现在酒店式公寓物业只停留概念阶段，同时在管理成本方面比起商务公寓要高出很多。

4．项目市场定位
4.1成本法
计算=单位成本*(1+加成率）
加成率通常在15%~20%之间
4.2项目定位
4.2.1产品定位
先锋经理人商务套间 未来总栽指挥台
4.2.2目标用户群体定位
⑴ 外地驻机构和办事处：小型企业，精英团体
⑵ 个人工作室和个体私人业主：律师事务所、广告企业、设计创作室、个人工作室、装饰企业、旅行社、品牌代理商等
⑶ 个人和机构投资者：这一类用户视野超前，极具投资意识，眼光独到，对地产认识深刻。
⑷ 炒房炒铺投机人
⑸ 目标用户群特点分析
⑹ 年纪层次：25—50岁之间，主力人群为30—40岁，重视个人及企业形象年轻创业者
⑺ 教育程度：大专以上学历；乐于接收现代商务办公概念
⑻ 职务情况：私企老板、中高层管理或职业经理人
⑼ 经济收入：月收入元以上，有一定积蓄
⑽ 职业背景：国有企机关，多在私企或外资企业工作和营业主
⑾ 爱好爱好：以工作为乐，以创业为荣，有敏感信息需求，接收新事物较快。
⑿ 商务活动需要：商务配套需求，相互间商务交流
⒀ 快节奏生活：时间概念强烈，要求交通便利、周围配套齐全

这一部分消费群体中“意见领袖”既重视生活品质又追求生活品位；她们是社会中尖分子；在她们中间一样涌动着追求新城市、追求新生活思潮；她们愈加崇尚居住在最好城市关键区，能够享受到便捷交通、繁荣商业、高雅文化、优美环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来功效性利益是不会吸引到目标消费者注意和爱好。正是基于目标消费者这么心理特征，项目给予了赵全部新城项目“先锋经理人商务套间”专题定位。
5．项目价值分析
5.1商品住宅价值分析法
截止到6月25日为止，赵全部新城所在邯山区区共有在售住宅项目55个，近30天内，另有55个项目标销售价格和之前持平。
全部在售住宅项目标销售均价为4637元/平方米，近六个月来持平。全部55个在售住宅项目和赵全部新城相比：
21个项目标销售均价高于赵全部新城，售价最高康桥国际为7200元/平方米，占总数39%；16个项目标销售均价低于赵全部新城，售价最低中华城为元/平方米，占总数30%；
另有18个项目标销售均价和赵全部新城持平。

5.2类比可实现价值决定原因
交通便利性：
赵全部新城东依邯郸市南北中轴线——中华东大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，小区内6条大街贯穿南北，形成了极为便利小区交通网。
5.3项目可提升价值判定
小区配套：
拥有了完善配套设施。在小区配套设施方面，结合小区出入周围沿街外侧设置超市、便利店、银行、邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼稚园、二十四小时小区保健中心及中西教授门诊。小区内建有以康体为主体高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。
5.4价值实现经济原因
赵全部新城项目整体落成后将成为邯郸南部未来RBD（商贸旅游、休闲娱乐、古韵文化、生态宜居）中心，同时也拥有邯郸最大小区型商业群。小区型商业相比其它商业来说，更含有潜力，因为从商业建立之初，小区型商业就不缺乏人气，有对应固定消费群体存在，使得小区型商业更含有投资价值！
赵全部新城50万平米关键商业——和道国际广场，作为区域少相关键型综合商业体，已经成为赵全部新城未来商业中心力量和区域商圈标杆之作。作为全新城市形态，它发明了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等城市功效高度集约空间，它对资源强劲整合能力带来高经济效益使其成为新商业投资热点。赵全部新城刚刚取得“中国河北•改变城市十大综合体”称号，世界500强韩国乐天集团已经入驻赵全部新城，赵全部新城临街商铺有着得天独厚区位价值，而且含有70年大产权，项目收益相对较高。
5.5项目可实现价值分析
300万平方米鸿篇巨制，风靡世界魅力主场
规模宏大，气势磅礴。实力名企隆基泰和联合北京城建再次千亩巨制，打造集健康居住、大型综合商业、风情商街、商务办公、创意文化、娱乐休闲等功效为一体，功效齐全、配套完善、环境优美国际化现代新城。赵全部新城地处邯郸市南部占地面积1300余亩，可同时满足12万人口居住，是一座相当于邯山区三分之一魅力生活城，华北第一城市新城落户邯郸。项目整体落成后将成为引领邯郸生态居住、购物休闲、商贸旅游、古韵文化、国际风情魅力主场！
建筑生活梦想，运行城市未来。秉承专业和诚信关键理念，坚守品质是最坚硬防线,信誉是最尊贵荣耀。
品牌开发，实力确保。隆基泰和实业集团是集房地产开发、商业贸易、工业制造、物资供给、科技发展等多领域经营于一体，跨行业、跨区域、多实体企业集团。房地产开发业务含有一级资质，国家建筑施工总承包商特级资质，历经城市运行，开发经验成熟：曾开发7000余亩白洋淀-芦香国际、1200余亩高碑店世纪城等大型综合项目；竹语堂别墅、世界城、白沟“九城”、阳光凯旋城、阳光海洋花园、海龙公寓等特色项目和中铁十八局办公楼等办公项目，集住宅、商业、别墅、行政办公开发经验之大成余一身，占据华北大地40%市场份额，业务覆盖北京、天津、河北、河南、海南等多个省市，实现了从区域型企业向国际化企业跨越，成为华北房地产业一颗巨星。
坐拥城市繁荣，尽享城市荣耀。赵全部新城中心区内设有超大型商业综合体，内嵌大型购物中心、电影院、特色餐饮、艺术长廊、商务办公等多个专题业态，强调开放、人性和互动，融合多元文化，分享时尚和休闲新生活理念。充足满足大家多个需要，打造城市价值。南侧紧邻以约大型城市景观广场和休闲专题公园，充足利用滏阳河、渚河水系改造和小区景观完美结合，缔造出一个生态、舒适、低碳、健康国际化商业中心，成为城市魅力焦点。
独具匠心“赵全部八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。赵全部新城内计划有独具匠心“赵全部八景”：“五仓新天地”、“赵全部古韵、“杨柳堤岸”、 琴台映景、水印乾坤”、“太极双星”、“渚河芙蓉”、 “滏阳夕照”，相互掩映，共同构筑赵全部新城景观长廊，尽显“水上江南”。这里园林已，不再是几株花草树木、多个建筑小品等，见缝插针式布设和安放，而是上升到住区环境新高度，个性鲜明专题、风格、层次和布局，在建筑和住户之间组成一个生态美感人性化友好过渡。整个景观设计利用整体设计理念，充足尊重中国文化特色，各个组团水景相互串联共同组成赵全部新城“龙脉”。巨龙出海，透射出中华儿女蓬勃向上精神风貌。同时，园林中数以万计绿植天天为大家提供大量新鲜纯氧，让住在这里大家享受低碳健康生活无尽魅力。

6．项目定价模型分析

7．项目开发周期确实定
确定项目开发周期为3—4年
8．项目投资及成本估算

开发成本投资估算表

基础数据

序号
项目名称
数量
单 价
合 价（元）
备注

1
总征地面积（亩）

2
实际用地面积（亩）

3
土地价（万元/亩）

0

4
总用地面积（M2）

5
容积率

6
同意容积建筑面积（M2）

容积建筑面积不含地下室建筑面积

①住宅面积（M2）

0

②办公楼面积（M2）

0

③商业面积（M2）

0

7
地上车库（个）

0

8
地上车位（个）

0

9
地下车位（个）

0

10
地下室其它建筑面积(M2)

0

11

测算数据

序号
项目名称
计算公式
累计 （元）
单位价 (元/ m2)
备注

一、
开发成本
1+2+3+4+5+6

#DIV/0!
指同意容积面积单位价

1
土地成本
1A~1D项累计
0
#DIV/0!

1A
土地出让金

1B
土地契税

1C
拆迁安置费

1D
其它费用

2
前期费用
2A~2D项累计
0
48.84

2A
三通一平

2
按占地面积计5元/M2计

2B
围墙及临时设施费

2
按占地面积5元/M2估算

2C
工程地质勘察费

3
按同意建筑面积3元/M2计

2D
计划、设计及检测费
1+2+3+4+5

41.84

1、总平计划及外立面建筑方案设计费
×12

12
按同意建筑面积12元/M2计

2、建筑施工图设计及咨询费
×25

25
按同意建筑面积25元/M2计

3、景观设计费
×30%×12

1.44
绿化率按30%12元/M2计

4、煤气设计费
×0.4

0.4
按同意建筑面积0.4元/M2计

5、桩基检测费
×3

3
按同意建筑面积3元/M2计

3
综合报建及管理费
3A~3Q项累计
#####
215.81

3A
质量监督费
×0.22%
4E+05
2.64
按建安造价0.22%计

3B
施工图审查费
×1.2×0.25%
6E+05
3.6
按建安造价1.2倍0.25%计

3C
土地测绘及地籍管理费
×2
1E+05
2
按占地面积2元/M2计

3D
环境评价费
×0.1%
2E+05
1.2
按建安造价0.1%计

3E
排污费
×0.1%
2E+05
1.2
按建安造价0.1%计

3F
噪声排放费
1600×18
28800
0.17
按施工期1600元/月计

3G
渣土外运处理费
×3
5E+05
3
按同意建筑面积3元/M2计

3H
新墙体材料基金
×8
1E+06
8
按同意建筑面积8元/M2计

3I
散装水泥基金
×2
3E+05
2
按同意建筑面积2元/M2计

3J
定额测定费
×0.11%
2E+05
1.32
按建安造价0.11%计

3K
道路占用费
×0.2%
4E+05
2.4
按建安造价0.2%计

3L
人防设施费
×36
6E+06
36
按同意建筑面积36元/M2估量

3M
标底编制费
×1‰
2E+05
1.2
按建安造价1‰计

3N
建安协议印花税
×0.3‰
59994
0.36
按建安造价0.3‰计

3O
监理协议印花税
×0.3‰
59994
0.36
按对应协议价0.3‰计

3P
结算审核费
×0.3‰
59994
0.36
按对应协议价0.3‰计

3Q
市政接入水电气通讯等配套工程费
×150
2E+07
150
按同意建筑面积150元/M2估量

1、小区道路
×20%×5
66660
0.4
按占计划用地20%5元/M2计

2、管网线路等 接入
×30
5E+06
30
含排水、消防、煤气、电信及智能化等管网

3、永久供电接入
×108
2E+07
108
按同意建筑面积108元/M2估量

4、永久供水接入
×11.6
2E+06
11.6
按同意建筑面积11.6元/M2估量

4
建安工程费用
4A+4B+…+4L
#####
1200

4A
施工用水