房地产项目营销及产品力策划报告样本.doc

合肥金大陆项目营销及产品力策划汇报

我们不仅仅是在卖房子，
而是在推销一个时代现象，传输一个时代趋向。
这是一个衔接时代和未来，处于经济和文化边界时代现象，一个综合经济文化和时尚生活趋向。

本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达成以小博大市场效应，实现快速销售目标。

目 录

第一部分 项目概念设计
一、 项目目开发理念
二、目标消费群生活形态分析
三、项目标市场定位
四、项目标关键竞争优势
五、项目命名

第二部分 总体计划提议
第三部分 建筑设计提议
第四部分 园林设计提议
第五部分 户型设计提议
第六部分 服务体系及配套设施提议

第一部分 项目概念设计

一、 项目目开发理念
（一）合肥房地产发展趋势影响
1、合肥房地产现象
合肥房地产市场大多数楼盘整体风格全部是采取一个“大开大合”式风格，它追求一个大气感觉，这就要求它有比较大占地面积，才能对它所追求风格有一个充足展示。而在合肥部分占地面积在几十亩小型楼盘，而它们没有认识到这一点，造成项目综合素质相对较低。
2、合肥房产升级产品
从房地产发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性飞跃，由一个单纯居住概念到小区概念。市场需求不再是含有单一功效产品，而是符合人居环境理想、可连续性居所。本项目出现，是区分于现有市场而开创一个新型房地产发展模式。
3、产品整体素质决定一切
合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不停涌现含有鲜明卖点和亮点产品，占据现在市场相当地位。伴随房地产深入趋向成熟，市场产品更新换代也愈来愈快，每一个项目标卖点也层出不穷。事实证实：单靠一个概念或一个卖点一招致胜时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧物业应该是项目整体素质超越。所以，本项目必需是整体素质超越，同时又含有鲜明卖点，二者合一形成强有力产品力来支持产品形象力。
（二）项目本身原因影响
1、 地段本身地段、周围配套、面积、形状影响
（1）项目处于合肥市最新开发区，邻瑶海高尚住宅区，周围好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场含有，生活交通相对便利。是含有开发相当发展潜力新型物业产品区域条件。
（2）但我们也应看到，项目所处具体位置是在和成熟住宅区相隔一条张得路。现在项目所处地块配套设施还未表现，展现于世还是一片脏乱差现象。这将在项现在期照成消费者对生活环境怀疑态度。
（3）项目占地20亩，地形呈L形，因为地块本身面积及形状原因，决定了项目不可能采取“大开大合”式一个风格。转而可依据地块本身特征，把它园林作精巧、作细、注意每一个细节，使“每一个角落全部令人沉醉不一样景色”。
2、项目标全方面领先型策略
项目能够成为瑶海区同地段标志性、升级换代产品，其关键一点是产品整体素质必需全方面领先。和周围其它楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品整体素质，同时保持产品适度超前，又能够迎合市场，走在市场前面。
项目不仅仅是为了寻求产品差异化，而是全方面领先策略，确保产品创新而又能得到市场认同。
3、符合目标消费群需求
据市调，市场有一批相对年青购置群（25—35岁），需要购置价位在20—25万住宅，是当地市场未能给充足满足。
从央行透露消息可知，国家越来越激励大家首次置业，而对二次置业及投资者在按揭百分比及利息上均可能出台含有一定限制性政策。顺应这一趋势，本项目能够从首次置业消费者着手，满足这一消费群体需求。

二、目标消费群生活形态分析
针对项目标开发理念及合肥当地房地产市场需求为前提，在对本项目标目标消费群分析中，经过以下目标消费群模式能够更清楚了解项目标目标消费群明确位置。

46—55

36—45
收入水平

高
低
中

25—35

如上图所表示，设收入水平指标，按低、中、高三个水平层次，和三个年纪层25—35岁、36—45岁、46—55岁，阴影部分为本项目标目标用户群。
由图可见，项目标消费群由以下组群组成：
25—35岁中等收入消费阶层。

A、目标用户群特征分析：
（A）收入水平：
以平均面积100平方米、2300-2500元/m2、八成三十年按揭计算，银行按揭月供款快要1100元，按通常规律，月供款约占家庭月收入三分之一至二分之一以上，所以目标消费者家庭月收入应在2200元—3300元左右。
（B）职业类型：
如上所述，目标用户群家庭月收入为每个月2200元以上，即年收入在3万元以上人群，以此推算能达成此阶层人士应有以下多个为主：
·当地及来自外地个体商户；
·私营企业白领；
·专业技能人士（医生、老师、技术人员等）；
·政府公务员；
·效益很好企机关职员；
·投资用途人士。
（C）区域组成：
依据用户居住及工作区域分布情况分析得出，首期为项目地块周围原居民为主，随即以本项目所在地为中心向周围地域辐射。
（D）年纪层次：
主力消费群体年纪段应在25—35岁之间，可称之为七十年代出生一代。
（E）文化水平：
文化水平较高，通常全部含有大专以上学历，其中不乏有一定本科学历及硕士。
（F）家庭组成形态：
家庭结构以三口之家为主，孩子年纪应是在3—8岁之间。
有些新婚很快或新潮“丁克”家庭，甚至是单身贵族。
（G）生活方法和消费心理：
l 有一定储蓄，家庭储蓄总额应该是在5万元以上。
l 收入相对较高且稳定，同时有相当范围社会交际圈，所以就造成了该部分消费者传输力量较强、范围较广。
l 对于该部分消费群体，其消费习惯应是追求新潮、有品味，常常和好友、同事、家人、用户等出没于中高级商场、酒楼、咖啡厅、西餐厅、酒吧等场所。
l 该部分消费群体在购房时，相对会尤其重视物业综合品质，同时因为本身工作、事业结构影响，也就造成对高端生活追求。除此之外，该部分消费群体对小区会所配套和物业管理服务两方面也很重视。
l 含有较强理财观念，购房对于她们来讲，是属于经典经过感性引导、加之理性分析决议置业过程。
（H）置业动机：
较多为一次置业，也有为改善居住环境二次置业。

B、 标用户群定位：

七十年代出生高成长阶层

这部分人士受过很好教育，从事较为景气职业，有稳定收入起源，追求较高生活品味，对居住环境和居住质量有较为苛刻要求。

(A)、成长阶层特征：
高成长阶层，为社会群体里较为出色及出类拔萃后起之秀，是城市里最向上最活跃最具生命力量。她们含有时尚、健康、阳光、上进、不受传统观念束搏等气质。
a高成长阶层生活形态剖析：
她们渴望一个优质生活，追求喜悦生活品味。同时，她们更是渴望进入更高层次生活圈，领会更高端文明，而本项目正是她们满足她们买得起，住得起凤愿，不仅仅为她们提供一个居住新空间，同时为自我生活和事业提供了更宽广新平台、新天地。

b 全方位满足生活梦想：
在新经济体制转轨过程中，高成长阶层从事职业越来越被大家所看重； 她们努力开创一片属于自己天地和空间，看按时机，把握纵深新经济；洞悉未来。
这正是项目标高成长阶层所推崇敬现代文化和小区文化所追求友好感和分寸感。同时，项目所致力营造是中西方文化含蓄兼收风度，更表现精英群一个对性格、对气质和心理素质修炼和陶冶。

c高成长阶层生活模式设计：
从生活形态方面来看：她们是一个中西“两面体”——内心深处受到中国传统文化影响，重群居，喜爱和家人生活沟通、和邻居之间交往乐趣，渴望自己居住环境有更多交流空间，享受居住空间注入更多人情味。
而她们外向一面是追求时尚、现代新鲜事物。她们更是渴求一个含有西方生活方法开放和包容，真正能够享受到居住、生活乐趣。对于西方外来文化更能够丰富她们对生活了解，她们更多重视是西方文化能够给生活带来浪漫情调。她们所期望自己居住空间环境是热情、奔放、自己能够享受更多居住乐趣。
关键表现为：
n 地段：满足工作、生活方便性；
n 计划：有一定规模，有较强识别性；
n 建筑：现代、时尚、时尚；
n 户型：不需要很大，但要舒适而实用；
n 会所：活动性、参与性；
n 园林：自然、轻松、健康、环境保护；
n 物业管理：以后生活关键保障，要求认真、细致、周全、热情；
n 智能化：信息和网络技术引进；
n 小区文化：友好、主动向上；
n 儿女教育：含有良好教育条件和文化气氛，有益于儿女成长。

三、项目标关键竞争优势
项目在市场是否含有竞争力，关键取决于项目标关键竞争优势支持力度。在对项目整体优势提纯后形成项目对市场含有冲击力特征，引发市场高度关注认同。项目标关键优势源于整体素质和鲜明个性。
所以，项目标关键优势为：
1、领先市场综合素质
2、高性价比高文化价值
阐释：
现在，合肥房地产市场竞争异常猛烈，肯定出现两种情况：
首先，相当部分住宅空置——不一定是因为开发水平低，往往是因为没有个性，没有特色，不能在短期内高度吸引市场注意力；
其次，真正好项目越来越抢手——不仅开发水平高，而且有充足个性和特色，能使有限市场关注集中在项目上。
未来畅销楼盘，不仅基于较高综合素质，不过建立在小区个性和特色空间营造上，必需建立项目独特、鲜明魅力所在：
——建立独具特色项目关键概念；
——构筑支撑这一关键概念产品和服务体系。

项目标关键优势源于：1、对生活质量深刻了解和认识，项目所发明不仅仅是一个表面化居家住房，我们将以大城市生活标准来打造小区，带给大家和城市时尚同时生活。
2、经过园林设计、生活配套完善、装修房推出，追求不仅仅是片面差异化策略，而是整体素质全方面领先。

四、总而言之，项目标关键概念提纯为：
星级纯美园 时尚新生活
阐释：纯美园所提供不只是一个简简单单房子，而是一个优质生活供给商。
“星级纯美园”：
1、和其说是一个生活向往和梦想，还不如说是纯美园给市场买家一个实在承诺，一个能够量化而又具体生活方法，“星级生活”是一个感知概念，富有丰富内涵和外在特征，是对纯美园综合素质一个确切描述。
2、“星级生活”掷地有声地通知市场：纯美园是一个整体素质高，同时，又是一个中等价位，即综合性价比也是高楼盘。
3、由“星级”展开是纯美园生活特定内涵，由此包含了优良建筑品质、园林。这些全部是一、纯美园综合素质表现，经过消费群对纯美园综合素质理性认识，使它项目定位更轻易了解，可感性更强。
“时尚新生活”：
1、本项目标目标用户群是正在高速成长群体，并伴随时间推移，其必将成为社会关键支柱群体。从整个社会发展历程来说，年轻一代，将日渐成为房屋关键购置群中坚力量。她们有着自己对生活了解，有特有对理想生活模式憧憬，追求更时尚健康生活模式。当地块关键定位正是针对这部分含有极大潜力消费群体。
2、以时尚新奇产品模式，满足目标用户群个性追求。纵观整个合肥房地产市场，其发展速度仍较缓慢，具体表现在建筑风格上。展现出一番沉着、沉闷气氛，欠缺朝气。这并不符合年轻一代风格。以时尚、清新、阳光、动感定位，这正能抓住市场空白点，迎合目标用户个性需求，以最大效率，把握年轻消费群体。
4、以时尚风情包装定位，快速传输本项目标关键竞争力。以目标消费群向往大城市时尚生活为切入，将为合肥市民所深刻认知和了解，使之含有很强感召力，有利于在本项目推出时，便得到市场高度关注和爱好，继而对本项目标各项优势进行深入了解，如此，对于项目标销售是有着较大推进意义。
关键概念演绎：
以当地房地产市场及目标用户群为断定当地块关键概念依归，给目标用户群营造一个她们所向往所期盼生活气氛和生活小区，一个时尚、清新、阳光、动感小区。其关键表现手法处理表现在：
合理计划设计上，如户型以二房和紧凑型三房为主力，兼顾一房单位，扩大目标用户群。且引进创新二房半单位等新概念，有效满足时尚先锋需求。
建筑风格特色上，如楼体外立面色彩处理，采取浅色调为主色调，配以蓝色、黄色等线条勾勒，整体展现出一派时尚、简约、清新、爽朗、动感气息，营造一个友好小区格调。满足年轻一代心理追求。
在户型设计上，以能够亲近自然和阳光大玻璃、阳光室等设计手法，使住在这里人，能够强烈感受到清爽、明媚生活空间。
在发明现代生活方便舒适度上，以装修房推出为忙碌现代人提供了省时、省力、省钱便利生活，这是顺应城市时尚生活所在。
在生活环境营造上，一样是经过泛会所引进，提供大量在园景中活动场所，表现人和自然友好相处。
配套服务品质上，如引进泛会所、多功效会所概念及贴心管家式物业服务概念，让目标用户群能经过户外活动达成缓解压力，日常烦琐家庭事务烦扰，能全身心投入工作。

五、项目命名
在项目标命名计划中，考虑更多是突现出项目高尚小区概念，能够为项目建立强势品牌形象。
所以，项目标命名提议为：
1、纯美园地
2、优诗雅筑
3、朗睛居
4、点睛苑

1、纯美园地
“纯美”是大家所追求美最高境界，所描述不仅是建筑之峻美、景观之优美，而且表现建筑、环境、人三者友好之美，更是彰显美一方水土，美一方人人文环境和气氛。对此，不管是从字面了解，还是对项目特质传输，皆是清楚明了。
“园地”利用，摆脱了房地产命名固有模式，带来一股清新气息。能够想象，在此居住，花香、绿树、青草、流水、建筑和人文景观，一情一景，仿佛置身于花园中。这不正是很多人梦寐以求理想家园吗？
本企业认为，本命名含有强烈形象力，实现传神地表示出项目个性、定位、功效，含有强有力传输性。

2、优诗雅筑
建筑像一首凝固音乐。
生活则像一首流动诗。
优诗，优美诗歌，将大家带到如诗、如歌、如画、如梦生活空间和意境。
就建筑本身，利用大面积玻璃，流敞曲线及天际线，“优美诗篇”是对此最贴近描述。
雅，清新，优雅，即是对建筑风格高度概括，也是对住在这里大家生活方法及生活形态正确地诠释。
雅筑，是建筑新词语组合，一样带来新概念，有利于树立本项目鲜明、独特气质和形象。

3、朗睛居
形容明亮、透明、充满阳光居所，朗睛居形象地说明项目充满了阳光和朝气。
4、点睛苑
这里不仅是为奋斗中社会中坚力量提供居住场所，更是她们彰显成功者姿态和享受奋斗带来结果之地方，是为她们社会地位最好证实和肯定，是她们人生经历‘点睛’之笔。这里，不仅是住宅，优越生活条件为她们生活起了画龙点睛作用。

第二部分 产品力计划
一、总体计划标准
第一标准：快速销售标准：
因为当地块规模及产品特征，所以不管在地块计划设计、风格和目标用户群等特点，提升产品性价比，以达成快速销售目标。

第二标准：空间塑造标准：
依据合肥当地房地产区域情况和居民生活习惯，结合地块整体情况，重视地块利用率，着重空间塑造。所以，当地块避免出现呆板兵营式，户型以板式结构为主，关键为南北对流，配合中心园林景观设计，提升对目标消费群诱导性。

第四标准：提升土地使用率标准：
针对地块本身特征和合肥当地消费需求决定，地块物业类型应该以高层为主式。以此提升容积率，使成为利润增加点，并尽可能多地提升商铺面积，实现利润增加目标。

第五标准：色彩利用标准：
伴随人民生活水平提升，对所追求居住环境要求也日渐升高，而这些多表现在建筑和格调上，具体是表现在色彩利用上。所以对于本项目地块色彩利用则愈加轻松、明快，表现现代时尚建筑风格，更能凭借其出色有格调外立面，起到和其它楼盘形成区隔，并对当地块定位提供强而有力宣传作用。

第六标准：楼层平面布局标准：
住宅一梯三户。从小区容积率和居住空间出发，能够提升小区容积率和销售面积，同时，有效地计划，仍可确保居住空间舒适度，达成人居健康居住标准。
在组团布局计划过程中，确保每一户全部有观景角度，尤其是北向单位尽可能有很好景观支持，以确保销售速度。

第七标准：主力为中小户型标准：
针对市场空白点，合肥缺乏真正能够满足年青一代置业渴望，和部分对投资需要，将产品制订为以中小户型为主力户型。从其次来讲，降低楼房总套价，降低消费群置业门槛，扩大消费群，以致有利于达成快速销售目标。

第八标准：造景标准：
环境能提升小区品质。因为当地块四面缺乏部分关键自然景观及人文景观等支持，为提升当地块价值，提升居住环境品质，则要因地制宜，经过线性在地块内部营造极具特色景观，打造精品园林，让其成为当地块一大亮点。

第九标准：商业和住宅相协调标准：
从经济角度而言，考虑到商业销售利润值远比住宅物业高，这就要必需在不影响到住宅居住环境前提下，合理充足利用资源，尤其是在沿城市干道位置，让商业和住宅不相互矛盾，相互协调，相得益彰。

第十标准：细节完美标准：
在当今众多楼盘同质化日趋严重环境，消费者在挑选楼房时，更着重对产品品质上，而越来越多发展商更多重视产品细节品质上，如：大堂、电梯间装饰、户型设计、公共空间处理、入户门处理、空调位处理等。

第十一标准：优质服务标准：
以“关注小区气氛、贴近生活细节”人性化服务出发，满足年轻一族工作繁忙，追求轻松，解除束缚需求，在物业管理和下一代教育提供优质服务和配套。

二、 目计划指标:
占地面积：约20亩；
容 积 率：约3
建筑面积：约6.6万平方米；
商铺面积：约1800平方米；
住宅面积：约4万平方米
价格设定：
商铺：均价为4500元/平方米；
住宅：入市均价为元/平方米左右。

三、商铺计划特点:
1、 基础布局及位置：
临街商铺，形成商业街规模。
2、商铺计划要求：
（*******）

3、销售安排：
和住宅同期发售。

三、 住宅计划特点：
1、 整体计划布局：
采取院落式组团设计，基础确保楼体南北朝向，经过建筑物错落设置，形成相对“围合”小组团，每个小组团中形成一个相对集中空间，设置为中庭园林,作为该组团关键景观设置。

2、 小区主入口设计：
1）主入口设计考虑关键点：
u 位置选择设在小区外侧关键道路上，以利于小区和外界交通联络；
u 主入口外观构型，建筑用料、色调处理手法等方面均要迎合和突显小区专题；
u 把主入口设计成小区标志性景观，起到接纳、引领作用，使小区居民产生领域归宿感和自豪感。

3、多层和小高层有机结合方法：
针对项目标本身特征和合肥当地消费需求决定，项目标物业类型应该以高层为主，使小高层成为项目标精品物业，营造项目居住气氛同时为项目树立强势品牌形象。

4、车库处理：
考虑到合肥地下建筑造价成本较低原因，采取地下车库设计手法。地下车库设计在遵照行车出入方便及尽可能降低小区干扰两大前提。

5、小区存车总量：
考虑到本项目目标消费群多为首次置业者和未来发展，汽车户车百分比定为2：1。

6、双会所结合方法：
在小区设置专题会所，作为整个小区标志性建筑。同时，在园区园林景观中，设计泛会所。
专题会所设置包含项目标销售中心及部分生活配套服务设施，均实施对外经营。
园内泛会所更多地设置适合多种年纪层次人士活动、休息、娱乐设施，只对小区业主开放使用。泛会所设置填补了专题会所配套及服务不足，同时增强了小区生活情趣。

第三部分 建筑风格设计

一、总体建筑风格构思：
1、 项目建筑风格设计：
为了表现小区专题，迎合本项目目标用户群消费特征及心理特征，本项目标整体风格引入：
新现代主义简约风格
建筑设计采取大幅玻璃，自然采光设计手法，强调自然和建筑友好统一，整个建筑设计既包含又大城市时尚元素，又突出亲近自然、崇尚简练生活设计意象。
新现代主义简约风格以表现时代特征为主，没有过分装饰，一切从功效出发，讲究造型百分比适度，空间构图明确美观，强调建筑外观明快、简练实用,表现现代特征简约、友好、温馨生活气息。

2、新现代主义简约风格内涵：
时尚、清新、阳光、动感
时尚代表着一个时尚，代表一个时代气息。在建筑形体设计上，经过在平面轮廓线，立面天际线及细部装饰线条上加入时尚元素，努力争取突出简练明快、清秀时尚现代特色。
建筑立面处理上，经过有规律水平装饰线条，色彩之间合理搭配形成立面整体化。在建筑造型上，尽可能表现建筑材料及构件本身材料美，色彩上采取以浅色系为主色调，配合浅黄色和浅蓝色局部勾勒，形成整体清新现代色调。
同时，在建筑设计上采取大面积玻璃门窗，充足利用自然采光，形成建筑和自然相互融合，使整个建筑充满阳光般气息，给人一个主动向上生活憧憬。
整个建筑设计上，经过墙面和玻璃虚实对比，建筑形体高低错落，直线和弧线造型结合，水平方向和垂直方向凸出和凹进，形成充满动感气息建筑群体。同时，结合小区针正确目标用户群年轻和活力，形成整个小区整体性及友好相融性。

3、外立面设计：
1）色彩及材料组成：
墙体：采取白色等浅色系面砖，局部构件，如装饰线施以蓝色、黄色。
2）屋顶构件及色彩：
屋顶设计为飘蓬形式，色彩为蓝色浅色系，和天空背景融为一体，增强建筑和大自然友好统一。

二、建筑细节设计：
1、 窗成为建筑重关键点缀：
u 色彩搭配：
包含窗框色彩和玻璃色彩。
窗框选择浅色系；
玻璃色彩为淡绿色。

u 多个形式：
1） 低台凸窗：
在卧室内设置低台凸窗，高度为40cm，宽度为60cm，为住宅带来更多改变：
扩大采光面和观景视野，扩展了室内空间；
住户可坐可卧，并可部署成书台等功效，增加生活情趣。

2） 落地玻璃门窗：
本项目可采取阳光室设计，如客厅、卧室等，可使用大面积落地玻璃门窗。

3） 弧形窗：
在卧室内可设置由多窗单窗扇组成外凸式半圆形落地窗，极大地提升采光和观景效果。

2、阳光室
u 位置：
在客厅设置阳光室，以观景为主；
u 形式：
大面积落地玻璃推拉门窗连接阳光室和客厅，阳光室进深为1.6米左右，采取三面玻璃设计，增强采光、观景效果，外立面显愈加明快。
u 色彩组成：
玻璃采取白色或淡绿色玻璃

3、 服务阳台：
在厨房或卫生间外，设置封闭式服务阳台，可摆放洗衣机、晾衣服。

6、 空调位：
u 位置：
空调位依据立面设计需要，可安排在以下四个部位：
1） 楼宇侧面墙体；
2） 楼宇立面窗台上部；
3） 阳光室侧边部位；
4） 一步台局部位置或侧边部位。

u 处理形式：
用和墙面一样色彩百叶窗加以修饰。

第四部分：园林计划设计
一、园林景观计划标准：
限于本项目规模较小，外部景观资源比较缺乏，园区内园林景观显得尤为关键。同时，依据本项目目标用户群生活形态及心理特征，在园林景观计划过程中，应关键考虑以下多个标准：
1）园林景观计划和建筑计划同期展开：
鉴于本项目园区景观计划关键性，可率先让园林设计企业介入，使之享受充足考虑生活环境发挥空间，而建筑计划则是在其基础上展开，真正塑造出“建筑建在花园里”特点。

2）关键突出中庭园林景观价值
小区内设计出更含有层次感、植被丰富、园林景点个性鲜明中心园林，作为小区关键景观价值表现。充足利用中庭园林景观价值辐射力，为产品销售发明更多卖点支持。

3）引进泛会所，强调园林功效，重视参与性
园林景观除了提供大家享受环境、靠近自然载体外，更要重视其参与性，在园区中经过设置多个参与性设施，满足不一样年纪层次及不一样性她人士需要。可设置参与性设施有：
n 针对儿童:
包含绿篱迷宫、障碍沙坑、欢乐园等
n 针对青少年:
包含单车径、羽毛球场等
n 针对老人:
包含棋艺亭、太极半岛、健身径等

4) 中庭造景和全方位造景相结合
园林设计上，除了考虑中心庭院、中心景观等，更关键要将景观渗透到小区各个角落，如拐角处、围墙外侧、窗台、宅院等处，让环境突破原有空间限制，丰富整个小区园林空间层次。

二、园林计划特点：
1、窗外有景：
各楼体经过形态和空间合理布局形成景观通视，实现小区景观共享，营造出一个推窗见风景小区。

2、楼下有园：
小区园林景观设计不仅要美观别致，更关键是要和临窗眼光所触及小区外面自然景观融为一体。在宅体之间设计小型绿化广场，和道路、小品、休闲设施等共同形成楼体和小区园林联络纽带。

第五部分 户型设计提议
一、户型配置标准：
结合合肥房地产市场整体情况、项目针正确目标用户群消费心理特征及项目标具体定位，确定项目以中小户型为主，关键包含二室二厅及三室二厅。
户型配置示意表：
户型间隔
面积
百分比
功效组合
一室一厅
50—60m2
10%
卧室、客厅、厨房、单卫生间、阳光室
二室一厅
60-70m2
15%
主次卧、客厅、厨房、单卫生间、阳光室
小二室二厅
75—85m2
15%
主卧、次卧、厨房、客厅、饭厅、单卫生间、储藏间、阳光室、
大二室二厅
85—95m2
25%
主次卧、客厅、饭厅、厨房、双卫生间、储藏间、玄关、阳光室
紧凑型三室二厅
110—120m2
20%
主卧、次卧、书房、储藏间、客厅、饭厅、双卫生间、玄关、厨房、衣帽间
舒适型三室二厅
125—135m2
15%
主卧、次卧、书房、储藏间、客厅、饭厅、双卫生间、玄关、厨房、衣帽间

二、户型设计标准：
1、 总价控制标准：
依据本项目目标用户群定位，项目标购置人群大部分属于首次置业者。这部分消费人群对房价敏感性较强。所以，在户型设计时，应有意识控制户型面积，整套房屋总价宜控制在20－25万之间。

2、 结构紧凑标准：
户型设计过程中，应尽可能提升房型实用率，避免无须要空间面积浪费。尤其是空间布局设计上，应避免有较大面积走廊出现。

3、功效分区明确合理标准
明确合理功效分区，在户型设计中强调五个关键功效区：即礼仪、交往、私密、功效和户外。这些分区，各有明确专门使用功效，居寝分离，洁污分离，现有动和静区分，又有小环境要求。在平面设计上，各功效分区明确合理而不相互干扰。
Ø 礼仪区：包含入口（玄关）；
Ø 交往区：起居室、餐室、供起居会客使用；
Ø 私密区：主卧室、儿女卧室、书房、保姆房、供处理私人事务，睡眠；
Ø 功效区；卫生间、厨房，服务于以上部分，提供辅助、支持功效；
Ø 户外区：阳台、宅后花园、屋面天台、小区绿化，给住户和大自然直接接触空间。

4、一梯三户户型处理标准

三、户型设计创新性：
1、X空间设计手法：
户型设计讲究空间灵活改变，依据购房实际需要，能够在大二室二厅和舒适型三室二厅房型中将主卧或客厅分出一部分，成为单独小卧室、小书房或工人房，增加户型功效性。

四、整体户型设计基础要求：
n 住宅标准层高确保在3米；
n 客厅设计为大面积落地玻璃门和阳光室连接；
n 阳光室设计为三面玻璃形式，在外观上形成全开放视觉效果，实为封闭式观景阳台；
n 尽可能确保有独立储藏间和服务阳台设置；
n 舒适型三室二厅采取客厅下沉式错层设计，空间更具层次感。

第六部分 服务体系及配套设施
一、双会所设计
本项目标会所无需太大，但需要依据用户特征，满足其对生活享受和品位需求。
1、运动会所：
所需面积为800平方米。
动会所包含动感十足活动设施，如：健身中心、儿童活动中心等。对外经营。

2、泛会所：
静会所设置小区园内，关键是为小区居民服务，不实施对外经营。结合园林特色，关键为老年人或儿童活动场所，包含健身径、太极场、欢乐天地。

二、智能化系统：
因为本项目针正确目标用户群相对比较年轻，对信息资讯要求较高，同时这部分购房者事业处于上升阶段，需要不停学习及充电。所以，在项目智能化系统设计除了设置通常智能安防系统外，应关键考虑网络应用及普及，具体设计标准为：
n 将网络作为生活一部分，提供视讯宽带网条件；
n 住宅小区和城市区域联网，互通信息、资源共享；

三、物业管理及幼稚园配套设施
大多数属于三口之家，儿女年纪大致是在3—10岁之间。配套优质儿童教育设施，必将会成为她们关键考虑对象。对此，完善和加强我项目标教育设施，实质是大大提升了项目标市场竞争力，强化了市场竞争优势过程。

在物业管理体系基础上，专为本项目设置“家政服务中心”，和当地家政企业合作，建立长久合作关系，确保用户得到相对市场优惠价格，同时，提供“一线通”热线服务，专为业主聘用家政人员，提供全方位家政服务。