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维尔福斯特中国投资

物流配送中心

可行性研究汇报

目 录
第一章 总论 1
第一节 概述 1
第二节 研究结论 9
第二章 项目建设必需性及意义 11
第三章 投资环境及市场环境分析 18
第一节 投资环境分析 18
第二节 市场环境分析 18
第四章 建设目标及建设内容 23
第一节 建设目标 23
第二节 建设规模 24
第三节 项目建设内容 25
第五章　项目场址和建设条件 31
第一节　项目场址 31
第二节　建设条件 31
第六章 项目经营方案及设备系统 36
第一节 物流中心选择及定位 36
第二节 关键物流设备设施 36
第三节 物流中心经营及管理策略 37
第四节　技术设备 39
第七章　工程技术方案 40
第一节　总体设计概况 40
第二节　总平面部署 40
第八章　环境保护和安全 42
第九章　组织机构及劳动组员 43
第一节　组织机构 43
第二节　劳动定员及培训 43
第十章　投资估算及资金筹措 44
第一节　投资估算 44
第二节　资金筹措 49
第十一章　财务评价 50
第一节　营业收入和营业税金及附加估算 50
第二节　总成本费用估算 52
第三节 项目盈利能力分析 54
第四节 项目不确定性分析 55
第十二章 政策需求 57

第一章 总论
第一节 概述
项目名称：大型商业物流配送中心项目
建设单位：维尔福斯特中国投资

企业使命：打造安徽大润发大型商业物流平台；全方面提升企业竞争力；致力成为中国物流著名品牌
企业理念：诚信 高效 务实 创新
企业目标：打造安徽物流网络，创建物流企业品牌，主动开发应用物流信息技术，建立物流交易电子商务平台，开拓商品供给链物流行业经营新理念、新思绪。
一、项目建设单位基础情况
维尔福斯特企业是外商独资投资企业
维尔福斯特中国投资被认定为跨国企业地域总部
在中国投资规模超亿元美金
维尔福斯特企业是大润发企业战略合作伙伴

1、企业宗旨及目标：
企业经营目标是建立现代化第三方物流体系，打造覆盖安徽物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接商品物流上下游交易平台；服务宗旨是开发含有创意性和赢利性经营模式，在充足发挥企业专业技术优势和规模优势基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等很多原因，以快速周到、价格合理服务来满足用户需求。
2、经营标准及范围
企业将实施标准化经营，经过贮备外部物流资源，构建覆盖安徽物流网络，提供跨地域综合物流服务。
服务经营范围：
（1）提供货物搬运、仓储服务；
（2）提供第三方物流服务；
（3）提供物流电子商务平台；
（4）提供物流系统及物流方案设计；
3、企业发展计划
（1）发展战略
企业首要目标是满足城市功效服务配套，建立城际销售网络和交易平台；经过建立全国物流体系形成集聚效应和规模优势，提升企业竞争力；最终经过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效整合内外物流资源。
企业将采取标准化管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可依据不一样发货计划制订运输计划，实现系统接口有效连接。为大润发提供订货和配送服务，快速构筑高端物流销售市场。
企业未来发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体供给链物流行业标准企业。利用企业本身技术优势、管理优势、资金优势和规模优势，建立一体化商品供给链来满足市场需要并提供所需服务，同时保持效益连续增加，使企业最终发展成为覆盖安徽物流骨干企业。
（2）经营目标
拟建设物流产业园项目标计划为：到，成为地域商品物流企业领先者；成为含有影响力商品交易平台；在安徽地域初步建成物流配送网络，并形成现代化、科学化物流企业形态。
二、项目背景
企业经过产权多元化、运作规范化、功效完善化、规模最大化战略目标为先导，并在企业管理、市场占有、管理步骤、职员业务水平、技术装备更新速度、行业影响力和长久发展能力等多方面快速提升。为了应对中国外物流行业日趋猛烈竞争，企业将打破传统物流经营模式，主动探索新利润增加点。
1、对物流概念了解
现代条件下物流是涵盖企业经济活动各个步骤发明增值价值经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新经济发展理论，所以，对物流概念了解应更为宽泛和多角度、多侧面。
2、对物流运作功效了解
物流是将企业原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理生产活动。
3、对物流增值功效了解
物流是对企业生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动资本升值活动。
4、 对物流信息功效了解
物流是对企业经营计划制订、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营步骤含有决议支持功效信息服务活动。
5、对物流价值功效了解
物流是经过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等路径，实现企业经营成本节省发明增值价值活动。
6、现代物流特点及发展趋势
1）、发展特点
国外现代物流业发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。从国外物流业50年发展进程看，国外物流业发展关键得益于稳定经济增加、发达信息技术、宽松法制环境和经济全球化、区域化和集团化。专业管理队伍和优异计算机网络和通信手段，使物流服务不停向快速便捷、优质高效、成本低廉目标前进，物流设施和业务范围也随之快速发展和扩大。美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。就这些国家物流成本占GDP百分比而言，美国为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为11.l%，德国为13%，均居世界领先地位。
2）、发展趋势
从现代物流发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业深入发展关键是物流内涵拓展、过程延伸、覆盖面扩大和物流管理日益专业化、标准化和信息化。
3）、 物流服务内涵将继续拓展
物流服务从最初只处理运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流经过程作为一个完整领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐步涵盖进来。
4）、物流服务过程在继续延伸
物流服务过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到以后帮助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金和物资周转利用，物流业服务过程不停向前延伸。另外，环境法规日益严格，消费后废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。
5）、专业化物流服务在不停壮大
发达国家现在很重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务企业。物流企业和传统运输企业不一样之处于于，物流服务企业在货物实际移动链中并不是一个独立参与者，而是代表发货人或收货人来实施。发展第三方物流将支持物流运行专业化、科学化，并使物流企业和物流需求者之间建立更紧密、有效联络。
7、中国物流业发展概况
1、 基础设施不足，技术装备落后。
2、物流专业化、网络化、信息化和社会化程度不高，物流功效作用还未得到充足发挥。
3、配置在物流产业内部设备陈旧落后，服务水平低，满足不了经济社会发展需要。
4、 缺乏完善而有效行业协调机制。
5 、市场集中度低。大部分物流企业规模较小，还未形成规模经济。
中国经济发展带来了一个巨大潜在物流市场，为适应市场发展需求，国家越来越重视物流产业发展，为物流业连续发展提供了有力保障。8月份国家九部委联合制订了发展中国物流产业相关政策，包含放宽准入、简化审批、规范物流业秩序、调整物流税费、支持专业物流企业发展、推进物流标准化、信息化建设、加紧对外开放、简化通关手续等，并编制了《全国现代物流发展计划纲要》等政策性文件。尤其是，国家“十一五”计划纲要，把“大力发展现代物流业”单列一节，明确提出物流业发展目标和任务，标志现代物流企业地位得以确立，使物流业进入了一个新发展阶段。最近在国务院《相关加紧服务业发展若干意见》中指出，“提升物流现代化、社会化服务水平，大力发展第三方物流”。
8、 物流园区发展概况
物流园区建设和发展问题提出，是由现代物流发展特点和趋势本身决定，也是因为企业发展战略改变、企业物流能力培养、计算机及网络等物流新技术应用和物流服务专业化分工和协作不停走向深化产物。
1）、 物流园区产生
物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生新兴物流集疏方法，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。
伴随物流产业兴起，原来相互分割、缺乏合作仓储、运输等传统企业逐步走向联合，专业性物流配送经营实体及园区货物配送转运中心应运而生。
伴伴随物流业深入发展，各个企业全部逐步意识到配送转运中心分散建设、各自为战带来资源浪费，各级政府也发觉这种方法不利于充足发挥城市总体计划功效。物流园区作为物流业发展到一定阶段肯定产物，在日本、德国等物流业较为发达国家和地域相继出现。
2）、 中国物流园区发展情况
因为物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方法和政府发挥作用等方面含有显著发展物流开发效应和宣传效应，中国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推进地域、区域和城市物流发展关键工程，给大力支持。现在基础形成了全国从南到北，从东到西物流园区建设发展局面，尤其是以深圳为代表珠江三角洲地域，上海、北京等经济发达地域和城市物流园区建设步伐愈加快。
3）、珠江三角洲地域
珠江三角洲地域物流园区发展以深圳、广州及周围以出口加工贸易为主中小城市（尤其是东莞）最含有代表性。
4）、上海市及华东地域
依据上海城市总体发展战略确定“客走内环、货走外环”标准，和“三港二路”发展计划和调整趋势，参考国际上发达国家城市发展和现代物流发展经验，上海将在城市西北、西南两个物流组织聚集地和通道上建设两个社会化、现代化综合物流园区。
华东地域是中国经济发展水平较高三大经济区域之一，也是关键物流发生和运作组织枢纽。苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为关键交通运输枢纽而在区域物流组织中发挥着关键作用。现在，这些城市均在进行物流园区建设计划论证或具体项目标建设。
8、 安徽物流业发展概况
伴随国民经济连续快速发展，现代物流业展现出良好发展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方法不停拓展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步伐加紧，市场主体和投资主体多元化格局初步形成。据不完全统计，全自治区基础符合国家物流企业分类评定标准A级及以上物流企业发展到270多家，其中运输型物流企业占39%，仓储型物流企业占26%，综合型物流企业占35%；国有物流企业占39.6%，非国有物流企业占60.4%。但从总体上看，现代物流业发展尚处于起步阶段，在发展进程中还存在着很多问题和制约原因。关键表现在：物流业缺乏统一计划和规范管理，条块分割严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全，市场秩序比较混乱；物流基础设施和网络体系不完善，物流资源缺乏整合，运输和仓储设施得不到充足利用，物流方法落后，流转速度慢、成本高、效率低、损耗大；传统物流比重大，物流企业规模小、实力弱、布局分散、功效单一，高素质专业人才缺乏；物流产业集中度不高，社会化、专业化和信息化程度低。

第二节 研究结论
1、“物流中心”是现代商品流通领域发展肯定结果，是提升经济效益新型业态和第三利润源，符合目前中国关键激励发展产业政策，所以本项目投资方向是正确。
2、六安是关键政治、文化、经济副中心，也是关键交通枢纽城市和商品流通关键集散地，含有发展商品市场经济区域优势。建设物流中心，将为推进大润发发展起到关键作用。
3、工程建设内容：现代化物流配送中心，占地面积200亩（预留地200亩），总投资8亿元人民币，其中固定资产投资总额为6.5亿元，流动资金1.5亿元。
4、项目建成达成正常运行年时我们经营规模可达成主营业务年销售收入为2.1亿元人民币，带明年税收约0.3886亿元人民币。正常运行年交易额达成100亿元人民币，将为当地带来间接税收2.3亿元人民币，整个项目年税收2.6886亿元以上。
5、经初步测算，本项目在投入运行达成预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有很好经济效益。

第二章 项目建设必需性及意义
一、符合中国及六安市物流事业发展需要
物资流通是由多个要素组成一个大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作要求应运而生，经过加速实现商品流动社会化和现代化，达成以较低流通消耗获取最大程度经济效益目标。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最关键流通组织形式，也是现代市场营销方法有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。所以，伴随中国企业对物流成本控制日益重视，用户对服务需求水平逐步提升和日趋多元化，中国物流业发展含有宽广空间。
为促进我物流事业发展需要，国家“十一五”计划已将物流配送列为关键发展产业。安徽省为促进区内物流发展及物流布局需要，在“十一五”计划中也明确指出：要主动培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加紧合肥区域物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。
现在，伴随大家生活水平提升，去超市购物比重也越来越高，所以伴随产销量快速增加,商品配送也进入快速增加时期。
我企业入驻，将带来现代管理方法和服务模式，并满足市场需求，给当地带来一个以商品配送物流为龙头新产业模式。物流市场建立后，当地域将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量物流企业随之诞生落户，其它相关产业愈加会快速跟进，形成一个极具发展潜力产业集团，在物流业带动之下，必会引发工业、农业、商业极大繁荣。
项目建成后，经过一系列产业带动，商业活动繁荣必将带来大量税收，这将是一个庞大税收回报项目，估计五年后我们经营规模可达成主营业务年销售收入为2.1亿元人民币，带明年税收近3886万元人民币。正常运行年交易额达成100亿元人民币，将为当地带来间接税收2.6886亿元人民币。

第三章 投资环境及市场环境分析
第一节 投资环境分析
六安是安徽关键政治、经济、文化附中心，也是面积、人口大市。紧紧抓住国家实施皖西开发和合肥区域经济发展战略机遇，主动推进科学发展、率先发展，国民经济成长性、连续性和稳定性深入增强，关键经济指标实现了重大突破。

第二节 市场环境分析
一、商业市场环境分析
伴随市场经济运行体制逐步完善，六安物流经济得到了长足发展，经济规模和效益连续增加，物流网点建设速度也越来越快。
六安商贸活动十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不停提升，物流环境极大改善。正在发挥其独特交通地理优势和历史文化名城地位，对周围地域辐射不停增强，并逐步成为安徽关键商品集散地和贸易中心之一。
二、物流市场环境分析
1、中国物流市场总规模分析
依据国际货币基金组织统计， 中国物流成本占GDP百分比为15.9%,到,中国物流总成本将达成48000多亿元,第三方物流市场总规模将达成2多亿元,而现在中国第三方物流业才刚才起步,实际总规模很微小,所以发展空间很大。
2、物流市场机会分析
（1）中国企业改革和发展提供市场机会。因为长久以来重生产、轻流通，加上历史形成条块分割和“大而全”、“小而全”等传统观念，中国企业在“物流陷阱”中造成损失和浪费难计其数。比如，依据底国家统计局统计，中国独立核实工业企业产成品库存占其整年产品销售收入9.6%,假如加上应收帐款,两项资金占用为产品销售收入29%。，中国企业流动资产周转次数为1.41次。同年，中国产品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。可见中国企业物流成本压缩空间十分可观，伴随中国企业对物流成本控制重视程度不停提升，在这方面挖掘潜力将为现代物流业发展提供巨大市场机会。
（2）用户对服务需求水平逐步提升和多样化趋势提供市场机会。伴随商品经济发展和人民物资文化生活水平提升，用户对服务质量期望水平将不停提升并展现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值货物越来越多。能否向用户提供门到门基础运输服务和其它增值服务，日益成为衡量用户服务质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃发展机会
3、消费需求分析
物流园区建立，将利用高速公路和国道、省道等四通八达公路网络，形成两小时经济圈，覆盖周围城市。

第四章 建设目标及建设内容
第一节 建设目标
一、建设目标提出
面对飞速发展经济形势，将在机制、规模、技术、管理等方面和部分物流企业展开竞争。为此企业提出要打破传统物流经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”战略思想，建设现代化物流配送中心。
本项目建设地点为六安，在充足利用大润发企业现有条件基础上，依据六安市及周围地域市场分析和需示估计，结合企业现有情况，提出以下建设目标。
二、建设目标
1、总体要求
★ 含有物流配送社会化服务功效，成为地域内有较大影响力专业性物流配送基地之一。
★ 采取现代标准化物流设施和优异物流管理技术。
★ 建立完善信息处理和交换系统能够扩展、升级。
2、目标年限
设计使用年限。
3、规模
物流中心占地面积200亩，商品经营品种包含大宗商品在内大约5000余种商品。
4、配送及仓储规模
★ 配送能力：
日订单发生量50000张，10笔；
日发生品种数10种；
进货提前期3天；
配送提前期18小时；
第二节 建设规模
为实现上述建设目标，需新建大规模冷藏中心、物流配送中心、展示中心、加工中心，和相关配套设施，累计占地200亩。
一、主体工程
新建物流配送中心大楼，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约26万M²，钢筋砼框架结构，包含冷藏、批发交易、配送、加工、信息系统、办公等用房。其中：加工、配送面积约10万M²,冷库面积约4万M²，其它用房面积4万M²，批发、展示中心总建筑面积约8万M²。项目总投资8亿元人民币，其中：固定资产投资总额为6.5亿元人民币，流动资金1.5亿元人民币。
二、辅助配套设施工程
1、辅助配套设施用房关键为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房，均为单层砖混结构；
2、多功效广场、室外停车场等室外工程；
3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；
4、物流配送中心、批发展示中心所需物流设备、信息系统及办公用具等。
第三节 项目建设内容
一、冷藏中心建设
冷藏中心确定选择高架库货架，高架库货架包含货架和托盘，托盘拟采取木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车运输要求。地面采取金刚砂耐磨地坪技术，起到很好防尘及防沙作用，单位面积承重5吨/M²，能够满足多种货物存放及货架安装需求。配有活动层式货架，采取叉车唧车配合作业。仓库分为存放区、理货区、出货暂存区，全部实施电脑化管理。
冷藏中心设备关键有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统，高度调整板等。作业设备关键包含电瓶升降叉车、电动托盘叉车、液压手动叉车、夹包机）等，还配置了货架，小推车、老虎车等专业作业设备。
该中心计算机管理及监控系统包含服务器（双机热备份）、磁带机、计算机、入出库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、显示器系统、服务器操作系统、数据库系统、管理软件、监控软件、动画软件等。
二、配送中心建设
配送中心作业步骤可分为：进货、检验、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录和工艺编制。经过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各物流网点目标。
配送运输车辆关键有箱式货车、电瓶搬运车、升降车等。电瓶搬运车关键用于货物在配送中心内部运输，箱式货车关键用于货物外运，升降车关键用于高架库货架和库房地面之间货物搬运。依据拟建库区内部运输情况，暂考虑电瓶搬运车配置35辆、升降车35辆、夹包机30台。依据对外配送地域情况分别考虑箱式货车配置初步确定城区安排5.5吨车450辆,城外安排20吨车80辆。考虑食品冷藏需要，别外购置20吨和15吨进口冷藏车各120辆。同时，购置自动扶梯、电梯、办公用具等相关设备。
三、加工中心建设
加工中心配置包装袋、包装纸、手动和自动包装设备、加工生产线、分割设备，为用户需要提供货物分装、整理、贴牌加工、粗加工等多项服务，使用户能够就近将货物进行细化处理，便于货物存放和销售。
同时向用户提供货物检疫检测服务，购置气-质谱联用议、原子吸收分光光度计、农药残留快速检测仪、多功效振荡器、试验室用粉碎机、气相色谱仪、液相色谱仪、分析用计算机、旋转蒸发器等。
四、批发展示中心建设
批发展示中心以配送中心和冷藏中心为依靠，建成多功效、综合化批发展示中心，经过对不一样商品分类和定位，提供全方位服务，基础涵盖现在市场上不一样需求。
五、信息中心建设
从供给方角度来看，配送中心从事高效流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方角度来看，配送中心必需以最大灵活性和立即性满足各类用户需要。管理信息则为配送中心完成这些功效提供有力支持和确保。配送中心除了在物流设备、物流技术上提升其自动化外，管理信息建设是提升作业效率，提升其现代化程度关键标志。
（一）信息系统总体设计
1、信息流
商品流经过程中存在着三种关键内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流首先伴伴随商品流而产生，其次又起着引导物流进行有规律运动关键作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决议关键依据。在物流配送中心，怎样调度好信息流流向，正确立即地处理每一笔货物信息是提升效率、节省成本关键。
2、信息系统目标
★ 做好仓库收、发、存等基础信息搜集、保留和加工工作，为其它系统相关处理提供正确数据支持。
★ 最大程度地缩短商品出入库时间，降低劳动力消耗；
★ 经过系统内部及公众网络，使得其它关系统能立即得到最新库存信息，提升管理工作有效性和对用户服务质量；
★ 逐步形成企业决议支持系统，为企业发展计划制订提供愈加科学合理手段。
（二）信息系统总体结构
在充足考虑系统开放性、集成性、实用性、优异性、可靠性和经济性基础上，根据系统总目标建设要求，形成本配送中心信息系统体系结构，
硬件HARDWARE
支撑
平台
操作系统
进货管理
配送需求门店信息管理
商品库存管理
配货配载运力管理
决议支持
财务管理
物流信息
公开公布
应用
系统
内部数据库
公共信息数据库
数据库
信息系统总体结构示意图
从系统结构图能够看出，系统含有充足开放性，既能满足配送中心发展需要，又从技术上充足考虑不一样层次信息要求；不仅促进了网上电子商务发展，而且能够为社会用户提供信息服务。
（三）条形码技术
信息系统拟采取条形码技术，条形码技术作为一个成熟信息处理技术，因为含有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）基础，是仓储物资快速正确保障关键手段。
本项目物流配送中心采取国际条码标准，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码应用和发展。

第五章　项目场址和建设条件
第一节　项目场址
本项目场址所在地：六安市，占地面积200亩。
第二节　建设条件
　　六安历史上经济开发较早，曾享受“金六安”美誉。自改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，并一直保持着很好发展势头。

多年来更是加大了改善发展环境力度，交通、能源、通信和市政等基础设施有了长足进步和发展，扩大开放、招商引资、简政放权、优质服务气氛正在形成。六安已成为投资创业热土。

第六章 项目经营方案及设备系统
本项目建设内容由冷藏中心、物流配送中心、批发展示中心、加工中心和配套功效区组成。
第一节 物流中心选择及定位
中国现在物流企业在服务质量上有所欠缺，无法满足市场个性化需求。即使物流网络资源丰富，但利用和管理水平较低，缺乏有效物流经营方法。中国应经过采取新型物流管理模式和技术手段，改变现在市场混乱情况，制订符合中国国情物流行业标准。
企业依据市场发展和形势改变，利用本身资源整合能力和规模优势，建成以冷藏中心、配送中心、批发展示中心为基础，辅助食品加工中心区域性物流中心，努力争取成为物流行业内佼佼者。
第二节 关键物流设备设施
物流园区设施关键包含库内外装卸及运输、信息管理软硬件等。但从其步骤来看，设备由四部分组成：一是园区设备、二是园区外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。
物流设备总体组成：
1、配送中心物流设施
★主存放区：冷冻设备、重型货架
★缓冲区：暂存货架和平库
★拣选：配货区、流动货架、轻型货架
★出货：配载区、轻型货架
★加工区：分装、贴码
★站台
2、输送设备
以高频单件拣选为主流动货架作业区，输送方法为人车方法；以高频单箱拣选为主流动货架作业区，输送方法为传送带；拣选过程结束后，形成指向门店货箱分流采取自动分拣设备。
3、条码和电子标签设备
高频货物采取数字拣选系统（DPS），其它货架和货位，均以条码标识。
第三节 物流中心经营及管理策略
一、经营策略
企业以物管中心为依靠，建立批发展示中心、配送中心和食品加工中心，经过对物流平台建设，整合第三方物流资源，建立第四方物流运行模式。利用企业规模优势和资源整合能力，快速取得行业领先地位。
二、管理策略
为了提升管理效率，降低运行成本，不仅要建立完善服务体系，还必需采取以下方法：坚持品牌经营，产品（服务）经营和资本经营相结合系统经营模式；企业发展战略和职员、供给商、经营商目标充足结合，使双方共同发展，实现双赢；建立和完善物流网络，对货物进行实施动态跟踪和信息自动处理，立即响应用户需求；组建用户俱乐部，为企业提供一个稳定用户群。
关键管理制度包含：
1、通常须放入库内存放物品必需办理入库手续方可入库，通常须出库物品必需办理出库手续方可出库。
2、除总经理、行政中心总监及配送中心全部职员外，任何人未经总经理书面同意，不得进入物流配送中心库房。
3、树立机械化、自动化观念，重视优异设备、技术、人才引进和开发，重视规范化管理，这是物流配送中心功效充足发挥关健。
4、推选配送合理化，经过采取专业设备、设施及操作程序，取得很好配送效果并降低配送过分综合化复杂程度及难度。
5、实时动态库存数据最少每1小时更新1次。
6、推行按时配送系统。按时配送合理化关键内容。配送做到了按时，用户才有资源把握，能够放心地实施低库存或零库存，能够有效地安排接货人力、物力，以追求最高效率工作。
三、储存策略
储存策略关键是指储位（Dedicated Location）指派标准。良好储存策略能够降低出入库移动距离、缩短作业时间，甚至能够充足利用储存空间，本项目拟采取分类储放。
1、每一类储存货物全部有相对固定储位，货物不能相互储位，所以必需计划每一项货物储位容量不得小于其可能最大在库量。
2、储区安排要考虑物品尺寸及重量。
3、采取三点定位标准，方便货物提取。
第四节　技术设备
一、计算机管理系统
计算机管理系统将包含业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，拟和物流配送中心信息系统统一设计和建设。
在计算机具体配置上，拟经过服务器IBM AS400,PC+POS机独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等方法，以提升数据安全性。前台POS机把每笔商品交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能立即跟踪销售最新动态。
二、其它设备
考虑本项目特点，尤其是项目建设方案，还需采购设备包含：营业设备、公用工程设备及其它设备（包含自动扶梯、垂直电梯等）

第七章　工程技术方案
第一节　总体设计概况
本项目是建设功效齐全、结构合理、设施配套物流园。考虑到该项目标建设目标、功效、用途及建设基地地形地势、周围环境等原因，结合当地相关部门建设要求和建设标准，设计方案总体设计有标准是：
1、充足考虑中国物流配送特点和发展需要，建设成为集冷藏、商品展示、物流配送、商品加工等一体现代化综合物流基地；
2、建筑造型新奇，含有时代特色，表现出物流建筑内涵及鲜明个性；
3、总体科学计划，布局合理，功效齐全，最大程度提升土地利用率，考虑合适活动空间，发明优美怡人、和周围协调环境；
4、各功效用房设计既具科学性和合理性，又要注意实际效益；
5、结构、给排水、消防、强弱电、暖通等专业功效设计含有技术优异性和经济合理性；
第二节　总平面部署
总平面设计标准：
1、功效分区明确、合理、适当，布局紧凑，节省用地，管理维修方便，留有一定发展余地；
2、基地和外界保持良好交通和运输联络，出入口和内部道路符合人流和车流集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；
3、建筑物部署应考虑当地总体景观，和周围环境相协调；
4、便于利用当地已经有上下水、供电、通讯等基础设施。

第八章　环境保护和安全
依据《中国环境保护法》等相关法规，在项目实施过程中对排出污染物应采取必需方法，使之达成国家要求标准。本项目中环境保护工作接收环境保护部门监督，采取环境保护标准为：
1、《建筑项目环境保护管理条例》【国务院（98）253号令】
2、《大气污染物综合排放标准》【GB16297－1996】
3、《污水综合排放标准》【GB8978－1996】
4、《环境空气质量标准》【GB3095－1996】
5、《地表水环境质量标准》【GBZB1－1999】
6、《城市区域环境噪声标准》【GB3096－93】
本项目属通常公用民用建筑，集物流和办公于一体，建设基地在六安市开发区，项目建设及启用后，关键包含到噪声、污水、固体废弃物及室内空气质量等环境问题，只要加强管理，严格根据相关标准实施环境保护方法，基础上不会产生环境污染。

第九章　组织机构及劳动组员
第一节　组织机构
本着机构简练、人员精干、注意效率标正确定本项目组织机构。
本项目建设单位为维尔福斯特中国投资，项目筹建和建设由企业事务部具体负责，采取中国外招标方法落实设计、施工、监理单位及关键设备材料采购等工作，和承包单位签定协议，制订施工进度计划，全程严格控制工程质量、工期、造价。
企业实施企业董事会领导下总经理负责。董事会决定分企业重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘用，负责实施董事会各项决议和日常经营管理工作。
第二节　劳动定员及培训
本项目计划劳动定员为1800人。所需人员除部分中高级管理人员由企业内部选择外，其它将从社会上公开招聘，经过考评择优录用，并一律实施劳动协议制。

第十章　投资估算及资金筹措
第一节　投资估算
依据国家概算指标及六安市相关部门要求收费标准，对本项目进行了初步估算。
一、投资估算编制依据
1、《安徽建筑工程概算定额》；
2、六安市对建筑安装工程相关要求；
3、维尔福斯特中国投资和大润发提供项目相关资料。
二、项目总投资
本项目总投资8亿元人民币，本项目全部工程固定资产投资总额为6.5亿元人民币，包含工程及设备费用、工程建设其它费用、不可预见费。本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为1.5亿元人民币。
三、关键经济技术指标
本项目关键技术经济指标详见表10－1。
表10－1　项目关键技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备注
一
关键技术指标

1
总用地面积
亩
200

2
总建筑面积
万m²
26

2.1
冷藏中心
万m²
4

2.2
物流配送中心
万m²
2

2.3
批发展示中心
万m²
8

2.4
加工及后勤
万m²
8

2.5
辅助配套设施用房
万m²
4
包含行政办公楼、变电室、泵房、发电机房等用房
3
绿化率
%
20

4
建设周期
年
1.5

5
劳动定员
人
1800

二
关键经济指标

1
项目总投资
亿元
8

2
固定资产投资总额
亿元
6.5

3
铺底流动资金
亿元
1.5

4
营业收入
万元
21000
正常年
5
营业税金及附加
万元
1109.28
正常年
6
总成本费用
万元
5321
正常年
7
利润总额
万元
14569.72
正常年
8
所得税
万元
3642.43
正常年
9
税后利润
万元
9288.20
正常年
10
关键财务评价指标

10.1
全部投资财务内部收益率

所得税前
%
9.26

所得税后
%
6.19

自有资金内部收益率
%
12.14

10.2
全部投资回收期

所得税前
年
5.49
含建设期3年
所得税后
年
7.32
含建设期3年
自有资金内部回收期
年
6.99
含建设期3年
10.3
盈亏平衡点（生产能力）
%
55.73

备注
为方便核实，各项经济指标已折合成人民币
四、主体及辅助配套设施工程
拟建设物流产业园项目主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约26万m²，钢筋混凝土框架结构，包含仓储及配送、办公等用房。项目占地面积200亩，由四部分组成：
（1）冷藏中心面积4万m²；
（2）批发展示中心面积8万m²；
（3）物流配送中心面积2万m²；
（4）加工及后勤面积8万m²；
（5）室外广场、停车场、道路及辅助配套设施占地面积2万m²；
（6）集中及分散绿化，绿化占面积约2万m²。
表10－2辅助配套设施工程功效和面积分配表
序号
名称
单位
面积
备注
一
配套设施用房
m²

1
冷冻机房
m²
700

2
变电室
m²
800

3
泵房
m²
650

4
锅炉房
m²
1000

5
发电机房
m²
850

6
行政办公大楼
m²
8000

7
餐饮娱乐设施
m²
4200

*
小计
m²
16200

二
其它

1
多功效广场
m²
3000

2
室外停车场
m²
800
40个停车位
**
小计

3800

五、投资估算说明
1、依据工程建设方案，本项目需新建物流配送中心建筑面积约2万m²；冷藏中心4万m²；批发展示中心8万m²；加工及后勤8万m²；冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房4万m²。
建筑工程费依据六安市实际情况，主体工程按每平方米建筑面积1200元造价估算；冷藏中心按每平方米建筑面积3800元造价估算；辅助配套设施工程按每平方米建筑面积1000元造价估算。专业工程中给排水工程（包含消防设施）按每平方米130元估算；电气工程包含消防电设施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程和给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和12%估算。
2、本项目所需设备包含物流配送中心所需物流设备、运输车辆、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等相关设备设施，设备购置费需24750万元。
3、土地费用组成：另计
4、本项目电增容5000KVA，供电贴费按300元/KVA估算；水增容费按Dn300计，需水增容费240万元。
5、市政公用基础设施配套费按190元/m²计取。