房地产公司项目营销策划的构思和执行方案样本.doc

目 录
第一部分 项目本身研判及目标用户分析
一、项目SWOT势分析：
二、项目标目标用户分析
第二部分 项目营销策划构想和实施思绪
一、项目营销策划构想
（一）总体思绪
（二）项目专题定位
（三）项目标推广语言
二、项目标营销和实施方案：
（一）营销背景；
（二）销售策略
（三）营销计划
（四）销售进度安排
（五）价格策略
第三部分 项目广告推广策略
一、广告诉求关键点
二、目标用户对策
三、制约项目标抗性分析及处理方案
四、市场切入方法（搭建市场平台）
五、总体推广策略
六、推广策略实施安排
七、广告费用初步预算
第四部分 附件
附方案一：《一期商铺十二个月返租方案》
附方案二：《一期商铺十二个月低租活动方案》
第五部分 结束语

相关世豪中心营销策划
构思和实施方案

在对进贤县房地产市场初步调查基础上，以项目为关键,针对目前进贤县房地产供求情况和市场同类竞争现实状况，做出分析。对项目重新审阅和思索，扬长避短，规僻风险。

第一部分 项目本身研判及目标用户分析
一、项目SWOT势分析：
（一）项目优势分析：
1、项目地段有良好发展前景，商业地段价值比住宅更关键，本项目占据了进贤县胜利路和进贤大道交汇点，而进贤大道又是进贤县主干道，胜利路也是进贤县商业气氛最繁荣街道，项目所在地商业价值前景不可限量。

2、项目所在位置因为历史原因已经在市民心中奠定了其商业中心地位，在短时期内是无法被替换。

3、规模优势，项目2万多平米商业面积，在进贤县可谓屈指可数，加上周围交通便利、商贸气氛浓厚，本项目可依靠现有条件，开发为城区内地标性项目，以规模优势形成商业中心辐射点。

4、整个街区整体计划整齐、大气富有现代感，尤其是中心商业步行街骑楼式设计，和街区休闲过道等综合美化工程，是进贤县形象整合最好街区之一。

5、小区商业功效配置合理，现有临街街区商铺，室内精品街商铺、大型超市等，让市民在休闲中购物、在购物中休闲。这是其它楼盘无可比拟。

6、街区商业特色是先旺道路一边，项目占据胜利路旺侧，紧临进贤大道，是人流汇聚点，含有旺市基础。

（二）项目劣势分析：
1、因为火车站动迁，经营者对该区域商业前景充满迷茫，商铺价值还不能完全表现，很多投资者既经营者持币观望。

2、进贤县大型专业市场冲击严重，在价格上形成冲击和竞争，在开发信誉上留下了部分不良后果，打击了消费者投资信心。

3、消费用户群体对街区和专业市场经营业态形式和街区之间功效比较，认识不足，轻易被单一价格原因所困扰，缺乏正确认识风险和利益回报分析经验。

4、现在项目外部交通负荷较重，且停车场地不足，缺乏有效管理。项目现有计划条件和现代商业地产发展要求有一定差距，怎样有效克服众多限制原因和不利条件成为项目顺利前进难点。

5、和部分大型项目相比，本项目标著名度小，缺乏大手笔宣传推广，缺乏营造良好商业气氛和部分策划活动支持。
（三）项目机会点分析
1、城市中心区商业铺面存在市场空白点，未来供给量小，项目发展空间大；

2、立即建成南昌至进贤县一级公路，极大地拉近了进贤县和南昌市空间距离，能更近一步吸引到南昌市投资者及经营者。

3、政府旧城改造力度大，周围环境可待改善。

4、银行存款利率连续下降，股市低迷，持币人群增加，商铺投资热情高涨。

5、城市人口增加及其对商铺需求增加。
（四）项目威胁分析
1、现阶段南昌市周围市县房地产市场放量较大（尤其为商铺），发展水平较高，在很大程度上平抑价格，分流用户。

2、经济发展不明朗及企业变革，投资更为谨慎。

3、政府及市场存在不规范原因。

4、市场发展和项目传统营销方法矛盾，如现在坐商式。
5、项目现有卖点无法支撑项目标高价销售策略。

6、部分投资者对投资认识不足。

●由项目SWOT可知，应主动主动宣扬、发挥优势和机会，消除劣势及威胁、障碍影响。扬长避短，抓住机会，张扬优势，填补劣势，经过不一样操作手法消除障碍，使企业经营目标立即以实现。

二、项目标目标用户分析：
商铺投资是一个投资大，经济利益长远固定资产投资。购置商铺，最关键是投资者发觉商铺价值，会从经济性，实用性，增值性，回报性等综合原因考虑问题。分析用户心理才能制订出因地制宜营销策划思绪，才能做到有放矢，本项目标用户关键包含：
■三个用户群体分析表

目标用户
购铺目标
决议原因及特点
购置方法
用户起源
个体户、私营企业主
经营为主
以进店经营为主，商铺即是家产，价格影响较大，销售引导能增强购置信心
散购
当地
固定资产投资者
收租、店铺增值
经济基础很好，对商铺升值及长远发展期望较大
团购
批购
周围县市
企、机关领导、老总
商业网点
同行业动态影响较大，
单位购置
当地

■固定资产投资者分析表：
类别
购铺目标
决议原因
购置方法
用户起源
专业投资者
商铺炒作
商铺能否升值
团购、批购
周围县市
单位领导
化解资金
和专业投资商比较，经验较少，通常熟人介绍，或直接找企业老总，所以良好口碑传输和建立良好关系网，对促进这类用户有良好销售效果
散购
当地
富裕家庭
出租为主，
养老或置业
收入较为稳定丰厚双职员或多职员家庭，看重物业升值和回报
散购
当地

本项目商铺平均每间总价约40余万元，若按揭如6成，则首付19万元,加契税等其它费用则20万元.月供则为2975.28。如此，目标用户最少首先应含有较大储蓄,另月平均应有4000元以上收入支撑,看进贤县现在收入水平,一般百姓难于承受。所以其用户群体应为：
A—民营企业主(如部分瓷厂承包人等)；
B—部分经营从商人员；
C—国家公务员及机关人员；
D—国有企业中高层领导干部；
E—金融、保险、证券、通讯、电力等特殊垄断业高收入者；
F—少许其它高收入者。
其中A、B、C、D、E为主力用户群。
目标用户特征：
A类：睿智而大胆，大全部行事果断，有主见。少有时间看电视，但会从报纸上关注业内动态及其它信息．若从某点冲击打动，则易落定成交，年纪为２５――50岁之间．
B类：眼光独到，精打细算，有较多时间阅读报刊杂志，这类用户应比其算得更精、更细．从视觉上数次冲击，讲城市发展前景，利用政府、权威言论增加投资信心。年纪多为２５～４５岁之间。
C类：小心谨慎，多有时间阅读报纸及进行户外活动、看电视。这类用户应不停轰炸其视觉及精神，既要细算经济帐，又应从心理上反复攻击，教授效应更为有效。年纪范围较广。
D类：精明而深沉，多有灰色收入，投资欲望较强烈。应首先使其认知本 项目，不停增加其印象，心理易说服。年纪多为３５～５０岁之间。
E类：多为专业技术人员，办事理智，自主意识强，自由活动时间较少．关注媒体信息，应展示项目高品质，活力形象，从主观上折服她们，从视觉上数次冲击，使之认知本项目.尊重而引导，使之获心理满足，年纪多为２５～４０岁之间。
以上用户全部重视售后服务。
第二部分 项目营销策划构想和实施思绪
一、项目营销策划构想
（一）总体思绪

采取一系列有效活动策划；
扩大项目标著名度，从而聚集人气；
营造火热势头，渲染出项目所在区域强烈商业气氛和前景。

（二）项目专题定位
项目现有专题为“世豪中心，经商首选”，该专题未能充足展示项目商业物业及本街区商业化功效，且片面强调于经营方选择，未从消费者根本出发，殊不知只有营造项目标消费气氛才能成就良好经营气氛，故我们提议项目总体专题思绪为：
突出项目优势和特色——“打造全方位一站式购物中心”。以刷新城区内购物环境为主，同时强调完善配套功效，为市民提供最好消费场所，为经营者打造最好经营空间；
项目凭借规模大、档次较高、品种齐全、利润丰厚优势吸引大量消费群及商户。
现代
现代商业中心 现代形象
现代理念
现代文化
对比周围或其它购物场所落后购物环境，强化项目标现代化气息。

融合
休闲、购物、人居融合
经营理念及文化融合和交流（国际化商业中心表现）
人和人相互融合（增强人流互通，邻里关系）

多元
项目开发物业类型多元化（居住、商业、休闲）

——“现代、时尚、实用生活空间”
居住物业
表现时代特征，提倡“现代、快节奏生活”。现代生活担心、快节奏，大家愈加追求自由、时尚生活空间。尤其是伴随生活水平提升，越来越多人期望在繁忙工作之余，营造出更趋精巧、品位化生活居屋，以取得心灵舒展和享受。在经济高速发展今天，发明富有时代特色、充满个性意味小小生活“休憩站”，是大家所共同期盼。

商业物业
—— “现代商业‘领舞者‘、商品定位上挑战者和补缺者”
经营理念领导者：充足利用项目地块现有条件，发挥土地最好商业价值，建立以日常消费为特色全方位一站式购物中心项目；
在经营传统商品基础上，强调经营规模和特色，完善配套服务：项目以特色专题经营拉动传统商业文化（传统超市、百货类），改变全方面提升经营形象，争取长远市场竞争优势；
现代商业“领舞者”：采取全新概念骑楼步行街形式。

居住物业

休闲、购物和生活完美嫁接

商业物业

衣食住行

所以本项目标形象专题提炼为：

打造全方位一站式购物中心

支持点：
１、在城关键商业圈，交通发达，商业前瞻价值巨大，邻火车站窗口，经济效应强。
２、项目精品廊店、品牌专卖、茶艺咖啡厅、家居饰品街、家用电器，首创地下大型商业超市，综合功效强，完全能满足消费者一站式购物需求。
3、经典商业街区特征，因唯一性，含有替换其它商业街区能力，成为新一代财富聚集地．
4、外观上项目现代而具特色，符合窗口形象，在街区功效上符合现代商业街功效，含有极强区域代表性，和本项目所建地段及潜质谐然吻合．
5、项目完善质量体系及操作中将展示优势品质和现代而又具特色外立面设计所表现支持力．
6、未来城市人口增加及当地块辐射力，经济水平增加创永远升值空间．

（三）项目标推广语言
（1）主广告语

世豪中心，一站式购物天堂

（2）辅助广告语
■零风险投资，超级升值空间（配合返租，描绘市场前景）
■关键商圈，买铺就选胜利路，（展示地段优势）
■流动商业财富，特色商业长廊．
二、项目标营销和实施方案：
（一）营销背景；
了解优势本身优、劣势和对商铺用户群分析和消费心态把握，为制订科学营销决议提供了关键依据，为真正完成既定销售目标打下良好基础。
现在，项目标销售情况是住宅热销，商铺还未开启，而商铺又是本项目实现效益最关键组成部分，所以，对商铺开启销售完全是现在营销工作关键。
商铺组成中，临街商铺相比较而言存在着设计上缺乏特色，进深过长，预期商业分区及定位遭人为破坏等劣势，但它对企业资金回笼很关键。所以，临街商铺开启首当其冲。
二楼商铺现在处于还未开启阶段，这关键因为用户对二楼商业价值认识不足，二楼定位划分不明朗，经营模式不清楚等客观原因影响。
本项目营销策略表：
类别
销售情况
劣 势
优 势
销售策略
住宅
热销
噪音
地段、配套
平稳销售
临街商铺
滞销
进深过长
人气足
关键
二楼商铺
几乎未销
定位、划分不清
价位较低
重新划分
大型超市
洽谈中

为进贤县最大
关键

（二）销售策略
带动现在项目商铺销售三个关键手段：
1、全新宣传手法，强大市场推广势头，营造良好市场预期。
2、商铺《十二个月还租计划》和《十二个月低租计划》，详见方案。
3、商铺重新定位、功效划分及策略，细则另拟方案。

（三）营销计划
以前面用户定位、形象定位中，我们不难发觉我们营销推广是一个阶段性策略：
1、第一阶段（预热期）
关键计划：销售现场重新包装；
销售现场管理制度出台销售人员入场；
接待用户；电话，来访咨询用户统计调查，深入分析；
内部认购部分新导示系统投入使用；
项目围墙重新包装；
在关键项目用户群积聚地做户外广告。
前提条件：售楼部内部装修基础完成；
项目全方面建设；
销售热线开通；
宣传折页、楼书等基础介绍资料印刷。
广告关键：现场户外广告、网络广告、DM单或传单。
目 ：经过对用户调查分析检验定位；
印刷媒体：楼书、折页

第一批内部认购方案总思绪：
低开高走价格，同时先放位置、朝向、等较差户型及商铺单位以低价首先推出；
在营销手法上第一批内部认购单元能够采取：买筹增值方法。即用户能够预先购置购房筹码，这些筹码是增值，以天天增值形式，吸引意向用户下定，到开盘时一定能烘托人气，增加购置效果。
具体销售人员实施方案和增值幅度，具体推出单元、价格策略，折扣等将会提供专题实施方案。

2、第二阶段（强销期）
关键计划：全方面销售；
展现项目产品价值感；
提升开发商品牌著名度。
前提条件：项目工程进度到主体工程封顶
广告关键：项目建筑外立面条幅等促销活动：
结合活动营销、连续进行营销；
现阶段关键对已认购筹码用户，经过对这批用户价格，折扣营销，
聚集人气。
目 ：经过活动营销和报纸广告销售大部分房源；
推出单位：依据内部认购销售情况确定具体推出单位；价格策略和推广手段。

3、第三阶段（成熟期）
关键计划：关键宣传项目标文化内涵，提升项目标价值，深入扩大开发商品牌著名度；
深入挖掘用户；
依据不一样时段不一样专题内容，间隔性反复营销攻势，促进成交，扩大业绩。
前提条件：全部房屋达成完工；园林基础完工。
广告关键：报纸广告，户外广告，楼体条幅及道路广告更换
促销活动：结合活动营销、连续进行用户营销，现阶段关键对已成交用户，经过对业主举行活动，让新老业主参与家园建设。
目 标：总销售量60%---80%

4、第四阶段（扫尾期）
关键计划：关键宣传项目立即形成商业气氛，配合现房情形，优惠手段，深入挖掘用户。
前提条件：全部房屋能够交房。
广告关键：报纸广告，DM单，楼体条幅及道路广告更换
目 标：总销售量80%---95%

（四）销售进度安排

工程进度
销售阶段
销售百分比
项目建设二分之一
预热期
10%--20%
项目建设到2/3
强销期
30%--60%
项目基础完工
成熟期
60%--80%
经营商入驻、业主入户
扫尾期
80%--95%
（五）价格策略：
————项目标定价策略要依据市场要求，针对不一样朝向，楼层，景观，等利用产品价值定价法，用价格发明局部竞争优势；
————不做一次定价，依据市场，灵活改变。
具体价格和定价方法，在项目销售即内部认购前5天提供

在制订定价策略时，需要考虑多方面原因。而三个关键原因是：成本、用户需求和竞争对手价格。成本是价格最低点，竞争对手价格是定价出发点，用户对产品独有特征评价是价格上限。

在价格策略上，现在市场上价格策略基础上有三种：
方法1：高开低走
高开低走是过去开发商一贯做法，结果一跌再跌；
方法2：低开高走
低开高走现在看来也只是开发商一厢情愿，结果是只能低开，不能高走，甚至出现不涨反跌现象；
方法3：介于二者之间中间路线
实际上，因为商家市场敏锐度更高，在购置上更趋理性，对价格升降并不像住宅用户那么敏感，换言之，在买方市场条件下，低价不轻易起到吸引用户作用，高价也不会吓跑她们。同其它商品一样，房地产价格一样反应价值。经过正确项目定位，有效包装策划和品牌推广——品牌附加值，完全能够使可户对本项目标认知价值和她们心目中产品价值相一致。
所以我们提议本项目采取打品牌价格，走中间路线价格策略，在项目封顶前价格(重新定价后价格)保持不动。封顶后则对应上调。其出发点一是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价情况；二是利于前期大型用户介入。
第三部分 项目广告推广策略
一、广告诉求关键点
1、 综合型产品计划优势表现了发展商综合开发实力，我们产品系“全方位一站式”，引进优异商业经营理念，给投资客以信心保障，增加本案含有投资价值说服力；

2、 城市计划和旧城改造，这里完全能成为未来发展焦点，而这些全部是表现元素。

3、 本案发展潜力，充足展示本案位置、交通路线（物流、贸易和交通汇聚之地）、商业优势等，和配套设施齐全，全部意在表现这里商业发展肯定和本案投资价值；

4、 进贤县最大购物休闲广场（合适时候可给予其shoppingmall概念），不仅表现在商品丰富，而且质量精巧、上乘，突出商业特点，结合现代综合商业模式，着重渲染“一站式购物天堂”概念，增加这个概念内涵和外延，明确区分本案和其它传统街铺，包含风格、定位、展示系统、服务配套等，诉求上突出本案领先优越性；

5、 在用户中诉求本身良好形象，注意利用其“耳语”效应，规模化、现代化是我们关键优势；

二、目标用户对策
Ø 针对经销商
营销方法：直接营销（点对点模式） 招商，和大商家直接对话
推广诉求：项目标品牌优势、规模优势和地段优势提供了强有力占据市场空间平台
营销通道：DM 发函 完成目标用户告之并为后续推广做铺垫
SP活动 开盘SP
SP路演
专题SP（招商会、联合商业推广等）
意向用户SP登门
社交推进 利用上层社会网络资源做推广活动，配合SP展开
商业展会 参与县市级房地产展览会等
立案工作：关键用户资料搜集
展会资料搜集
商家前期接触
DM、信函、户外等SP道具准备
政府及媒体部门公关
招商政策制订 加盟合作模式，构建项目关键空间 （联合推广、合作案<投入及收益>、政策优惠等）
营销团体组织

Ø 针对自营及投资者
营销方法：间接营销为主（点对面模式） 经过媒体及耳语效应做推广
推广诉求：自营业主 商业经营利润
投资用户 投资回报率（行业收益、商铺租金及价格升值空间）
自营+投资 “一铺富三代，无租一身轻”小富心态
营销通道：媒体推介 我们可提供相关媒体资料
记者会、论坛
中介会、咨询会
外围包装 引导用户及形象展示
现场接待 我们可提供现场销售团体及相关立案
SP活动 以已购置用户资源为关键，推进耳语传输并直接和用户对话：
扫铺 在服装行业集中商业区做针对性登门推广
专题促销 可结合不一样用户需求特点做促销推广
立案工作：细化阶段营销计划制订
营销计划监控方案、销售道具制作
销售价格及控制方案制订
现场部署、外围包装选址及设计制作
其它

三、制约项目标抗性分析及处理方案
（一）本项目定位认识程度不足
处理方法：１、从城市商业街发展作比较。２、作可比案例分析。
（二）市政配套不成熟及本身硬件欠缺
处理方法：１、明确市政配套时间
２、工期建设上作调整，争取骑楼，外立面装饰和
主体建设同时完成，街面管线提前预埋，路灯及其
她市政建设提前完成,控制调整施工区域，商铺提
前交付使用。
（三） 投资价值风险心理障碍
处理方法：１、进行专业市场和街面市场作比较
2、投资回报经济效益分析
3、实施二年返租方案，消除道路建设不足形成
短期回报问题，零风险投资（和银行、股市等作
比较）促动购铺。
4、从养老、儿女教育方面引导消费动机，做家庭
理财顾问。
5、招商先行，集聚人气。
（四）项目形象差，商业没有得以表现
处理方法：１、售楼现场及进贤大道、胜利路销售一条街
包装，烘托气氛。
２、利用多个市场资源，强力包装，广泛宣传
（五）市场缺乏强有力推广，营销手法传统
处理方法：１、变坐商为行商，主动出击
２、举行数次活动，实施活动营销
3、整合社会资源，创意营销
（六）硬件很好，软件较弱
处理方法：１、物业管理专业化，规范化，物管教授培训
２、物业管理提前入场

四、市场切入方法（搭建市场平台）
（1）举行房地产权威、教授高峰论坛（专题待定）
（2）招商先行。
（3）实施返租计划
（4）物管教授现场指导及论坛
（5）举行“卫星城市商业地产高峰论坛”，在短时间内吸聚眼球，增加信心，树立品牌
（6）车身广告、电台广告、报纸广告、户外广告投放
（7）物业管理提前介入及教授参与
（8）突发事件利用、重大节日庆典等

五、总体推广策略
１、预热期：突出项目形象
２、强销期：突出项目形象，展示产品功效、品质
３、持销期：利用工期进度展示产品特色、功效品质
４、扫尾期：做好售后服务跟进

六、推广策略实施安排
营销节点
工程进度
阶段推广策略
推广安排
备注
预热期
全方面建设
项目形象推广
1、户外广告
2、车体广告或站台广告
3、电台广告
4、街道包装
5、销售现场重新包装
6、投资理财咨询活动
1、增加认识
2、扩大著名度
强销期
主体工程封顶
突出形象
展示品质
１、活动及开盘仪式
２、教授论坛
３、返租活动
４、部分报纸广告及软新闻
１、发明轰动效应
２、表现商业价值
３、消除部分心理障碍
４、提升楼盘著名度
成熟期
全部房屋达成完工；
园林基础完工。
品质推广
品牌营销
１、经营户主联谊活动
２、封顶仪式、完工庆典
３、金秋大卖场活动
4、电影周促销活动
5、商铺业主幸运者参观上海商业街（抽奖形式）
１、质量确保
２、人文关心
3、唱响胜利路商业主旋律
扫尾期
全部房屋能够交房
品质兑现
宣传气氛
品牌营销
1、安排展销（招商）
2、以老促新奖励活动
3、物业管理进场（报纸电视广告配合）
4、商铺业主经营创业会
1、创服务品牌
2、促进人气
3、促动销售
4、用好已经有用户资源

七、广告费用初步预算
1、报纸广告费用
2、车身广告费用
3、折页、海报等印刷品费用
4、挂旗、彩旗、氢气球、横幅口号等费用
5、教授费用（房地产权威和物管教授）
6、促销活动费用
7、形象代言人费用
8、小礼品
9、软新闻酬金
10、固定广告位费用
11、赞助小区费用
12、房展参展费用
13、机动支出
以上费用控制于总销售额1.5%内，各个阶段费用安排具体分布为：

内容
投放所占百分比
第一阶段
40%
第二阶段
40%
第三阶段
15%
第四阶段
5%
累计
100%

附方案一：
一期商铺十二个月返租方案
（所涉价格为暂拟价）
一、相关一期临街商铺十二个月返租计划构想；
1、实施此计划是带旺项目整个商业气氛关键手段，是确保销售推进关键方法，是推进作为投资型商铺销售关键前提。
2、引商入铺是繁荣项目商业气氛基础确保，为超市招商和外地招商奠定了坚实基础。
二、返租策略及标准：
取消现在“买商铺送夹层”策略，在一期价格基础上上调200元，调整后价格为7598元/M²、7498元/M²。购置用户可实施98折优惠，对购置用户实施十二个月返租，租金为30元/M²。
三、活动时间：
实施日起——12月31日止
四、租金计算方法：
购置者在签定协议之日起即根据租金标准计算租金。
五、返租可行性效益分析：
目前售价是7398元/M²或7298元/M
销售折扣：97折
实际售价：7176元/M²或7079元/M²
调整后售价：7598元/M²或7498元/M²
销售折扣：98折
折后价：7446元/M²或7348元/M²
以55M²商铺为例，租金为30元/M²，按目前售价折后计算总额为7176×55=394680元
假如按调整折后价为：7446×55=409530元
每平米上调200元实际增加金额为：14850元
商铺年租金为：55×30×12=19800元
实施返租十二个月后实际让利：4950元
出租收益；888×12=10656元
综合得利：5706元。
六、效益分析：
十二个月返租计划内每平方米实际让利为90元，55平方米商铺实际让利为4950元，占售价1.2%.这比“装修送夹层”更经济，同时，企业可收取888元租金，年租金每间商铺10656元，综合分析，企业经过此活动每间商铺实际得利5706元。
但处理了用户投资心理顾虑，投资后即可赢利是算得到，看得见。处理了投资无回报心理压力，直接促进了一期销售。同时，商业繁荣必将带动物业升值。
3、实施十二个月返租计划，明确了租金标准，形成了以后衡量站前路商铺出租一个租金标准。这对投资者收益起到了一个稳定作用，增强了用户信心。
4、实施十二个月返租计划关键一点是先买先得租金，这必将促进消费者投资决议加紧，投资欲望增强。
5、实施十二个月返租计划是实施十二个月低租计划连环计，为世豪商业中心商业气氛形成发明良好前景，对商业投资者影响起到重大作用。对于一期商铺销售，实现销售目标，对于投资者信心确保，对于带动世豪商业中心形成一个成熟商业街区，将取得很大经济效益和社会效益，可谓是一箭三雕之计。
6、经过此次活动实施，强化成熟商业街区市场形象。
七、实施程序：
1、将一期商铺店面未销售部分统一推出：先买先得实惠，先享受租金。租金计算为正式签定协议后——12月31日。十二个月租金依据协议按季缴纳，在业主强烈要求充当房款情况下，经过上报也可一次性缴纳。
2、签署回租协议后，如用户所购店铺暂未租出，用户有优先租赁权。同时将扣除888元租金后享受每个月每平方米15元租金优惠。假如店铺已经租出，用户有优先选择其它铺位权利。也一样享受每个月每平方米15元租金优惠。如全部租出，用户只享受每个月每平米30元租金，等协议结束后，返回店铺给用户使用。
八、其它关键方法；
1、对方案实施之前购置一期商铺用户解释和说明其购置商铺已经升值了。通知其在统一行动下催促其快速营业，并申明购置后已出租店铺不考虑在免租单位中，对此售楼部做好解释工作。
2、对世豪商业中心已出租店铺其租金按每个月每平米30元收取。我们目标不是租赁，实施十二个月返租计划目标是要从大局出发，以企业长远利益考虑，要从繁荣世豪商业中心商业街区全局考虑，并敦促用户转为购置。早买早赢利。
3、加强物业管理保安工作，维护正常商业秩序是实施此活动关键条件。近期世豪商业中心陆续出现业主及商业被盗事件，这对世豪商业中心商业繁荣造成了不良影响，从客观上也损害了企业形象。本企业提议物业管理必需加强，必需增加保安人员，实施二十四小时巡查或和当地派出所联络设置小区派出所，实施联防政策。可优先考虑工作办公地点，此举越早越好，最迟不超出12月15日。
4、如购置者在其商铺已出租情况下，还强烈要求经营。企业尽可能和所租业主达成协商，若协商不成，标准上只能享受租金，或引导用户购置二期店面。
5、销售部可按要求要求租户元旦前装修入场完成，元旦统一经营。
九、宣传计划；
1、方案同意后，即对进贤县关键商业街道和专业市场进行资料派发和宣传。售楼部组织落实相关返租方案学习，做好用户促销宣传及相关解释工作。
2、在《广播电视报》《进贤县日报》分别做一期硬性广告，介绍宣传实施内容，同时购置5000份做为宣传用。
3、以软性文章配图形式介绍世豪商业中心店铺经营动态及商业繁荣，并作出站前路投资升值潜力分析，增强用户投资信心。一样购置5000份再次派发，巩固促销方案实施结果。
4、户外大型广告支持
十、实施时间：
方案经过后即日起实施
十一、费用预算；
A、此活动带有强烈促销性质，每店铺优惠5000元左右，根据用户签约时间和物业增值，让利金额将逐步消除。假如在此活动进行六个月后用户再签约，让利则为零。且伴随物业升值，其潜在效益更多。
B、宣传费用：
楼书需立即印刷，以配合宣传。楼书1000份，配以宣传单张，累计4000元。
C、报纸广告
《广播电视报》整版一期：
《进贤县日报》1/2版硬广告 9000元，软文一篇：

附方案二：
一期商铺十二个月低租活动方案

一、实施目标：
任何商业活动全部是为了商业利益，天下没有无偿午餐，实施低租计划是在正确落实返租计划前提下同时进行，以活动刺激市场，引发社会良好反应为根本目标。这对于繁荣世豪商业中心商业市场，加紧提升商业价值和形成市场强势冲击起决定性作用。
二、实施策略及方法：
十二个月低租是以择优入驻为先决条件，是有条件入店经营，不是无选择而杂乱经营。至宣传之日起，登记到80—100家，开始综合评选。入选者只需交888元钱租金和***元十二个月物业管理费及元押金就可进驻。大量报名参与者就是我们目标用户，销售部依摄影关联络，做好促销工作，是真正动机。
三、活动专题；
“号外”天上掉下大馅饼
——888元钱租世豪商业中心黄金旺铺
——建国以来进贤县商业史上再创奇迹
四、实施时间；
方案经过后即日起实施
五、可行性分析；
1、租金起源是以返租计划相辅相成，每平米上涨200元，和企业让利5000元左右，确保了此方案实施可行性。
2、此举动必将引发社会强烈反响。择优入店必将带来物业升值。企业可依据市场情况反应，立即做出价格调整策略，以确保企业经济利益不受任何影响。
3、增加和明确了大批当地用户群，是一个有放矢行动。
4、商业繁荣和价值认可，增加外地商铺投资者投资信心，为进行外地招商取得良好效果做好铺垫，这种利益是无法衡量。
5、此活动仅限一期商铺，它必将带动二期商铺销售和增值，对整个项目标销售将产生重大影响。
六、实施程序：
（一）、报名资格（附表）
1、证件齐全：凡想租用世豪商业中心一期店铺业主凭（个人身份证、营业执照、税收证）复印件到本企业售楼处登记报名。
2、业主必需遵纪遵法，正规经营，有良好社会信誉度，没有被工商、税务部门处罚历史。
（二）、租用期限
协议期限为十二个月，十二个月后商铺由开发商收回。
（三）、报名时间
从即日起至12月5日止，前100名开始筛选。
（四）、入驻条件
1、必需交纳元押金及***元十二个月物业管理费，如店铺十二个月后没有任何损坏，协议到期后押金如数返还。
2、有意向入驻业主必需经过开发商综合评定（如生意规模、经营范围、经商经验、品牌形象、社会信誉度等）后，才有资格入驻。
3、全部入驻世豪商业中心一期商铺业主，必需正当经营，有良好市场卖点。
（五）、合作形式
整年缴纳租金888元，整年管理费***元。商铺在租期满后，经甲方验证，如无损坏，全部押金如数退还
（六）、租铺业主购铺优惠
1、如有业主在低租期购置商铺，用户在签署正式协议起，停交租金，同时额外享受每个月每平米15元补助。
2、如在低租期满后，业主有购置商铺者，享受经营店铺升值后最优惠价格，并在和其它人竞买同一间店铺时享受优先购置权。
3、假如低租期满后，继续租铺者，能够优先和企业或已购业主继续签定租赁协议，但租赁费用按市场价约定。
七、宣传计划：
1、此计划内容和返租计划宣传活动同时进行。
2、邀请南昌市或当地最在名演出艺术家登台亮相，做为此活动总结和强势宣传推广。
3、户外大型广告支持。
八、费用预算；
1、全部宣传费用和返租计划宣传费用一并支付。
2、晚会活动费用：*****元。
九、总结：
十二个月返租和十二个月低租计划是开启商铺销售先决条件，投资少，效益大，社会影响大。其成功实施必将拉动商铺销售，为企业带来良好社会效益和经济效益。
后 记
进贤县“帝亚·世豪商业中心”项目现在正处于全方面建设当中当中，但销售并未全方面展开，即使有一段时期积累，但效果不佳，销售势头还未显现，本企业就该项目快速开启研究工作，并围绕“市场、用户、产品”三个关键点，力图挖掘市场空白点，正确定位，寻求项目标适合目标用户群，使之成为受市场欢迎产品形象，设计并实施一整套行之有效营销推广策略，提升项目著名度、美誉度，达成销售最终目标。
首先要做是分析市场竞争态势，明确市场机会点；剖析目标用户群体，找准消费者需求特点；然后对产品进行产品定位和形象定位，这么，项目就不会脱离市场和用户需求，也就是我们现在所要做项目定位工作。
决定房地产项目产品定位原因关键是两点：一是地段，二是产品需求者（目标用户群）。
地段决定了产品关键成本和特定用户群。
产品市场形象、营销推广全部需要从特定用户群分析出发。
而只有对目标用户群进行深入分析，才能为以后形象定位和营销推广策略提供理论支持。
此次提交汇报是项目整体操作基础思绪。相关本案提及具体方案、推广策略、活动策略、销售策略等内容，将会在以后深入深入合作中提交具体实施方案。