房地产开发公司可行性研究报告样本.doc
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1、HZBP广场可行性研究汇报(原件)本项研究为规范可行性研究,关键任务是论证*广场投资必需性、可能性、有效性和合理性。根据国家相关规范,可行性研究包含机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究,依据本项目特点,我们合三为一,从技术及经济角度,对本项目进行规范可行性研究,本项研究标准是: 项目相关经济技术和综合建筑面积指标,是根据本项目相关报建资料和由陕西省建筑设计研究院初步设计方案等图纸资料进行统计和编制而成;各类房地产开发市场成交数据则关键起源于HZ市国土房管局;建安工程造价组成依据,既首先参考了该设计工程所做工程概算,同时和HZ市建设委员会公布HZ市正在建设和已经完工部分经典工程个案中相关建安
2、工程造价资料作为对比。 总投资测算一览表,系按整个开发项目完全由HZ市*房地产开发全资兴建方案,拟分为三组采取滚动开发形式;本项目各类物业测定价格和分析比较是依据对本项目周围物业市场调查统计数据所得,并经过归纳和整理,其计算模式根据国外尤其是香港地域所普遍常见房地产开发项目投资可行性研究汇报表述形式,结合本项目标实际情总严谨测算得出。 本开发项目标各项财务分析部分,根据现在HZ市各类房地产开发物业投资经验和本项目标实际数据,经过科学测算取得,务求能够符合这类汇报规范要求、计算模式和测算要求。第一章 HZ市社会经济发展概况11HZ市经济社会发展概况HZ市在广东省东南部、珠江三角洲东北端,南临南海
3、大亚湾,和深圳、香港、东莞毗邻,北连河源市,东接汕尾市,西邻广州市。HZ市地处低纬度,北回归线横贯全市,雨量充沛,阳光充足,气候温和,属南亚热带季风气候区。HZ市是广东省一座历史文化名城,素有“粤东重镇”,“岭南名郡”之誉。改革开放以前,HZ市经济基础相当微弱,直到1979年,全市中国生产总值6.76亿元,工农业总产值6.66亿元,其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后,尤其是1988年地改市以后,全市经济社会进入了快速发展、充满生机活力时期。20多年来,HZ市国民经济连续快速发展,经济实力大大增强,社会和经济面貌全部发生了巨大改变。HZ已由一寂寂无闻边陲之地变为一方备受关注投资热土,从一
4、个经典农业经济区域变为进入工业化发展阶段新兴城市。,全市实现中国生产总值525.2亿元,比1990年增加8.1倍,翻了三番多,年均增加20.2%。行政区划调整后,HZ市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县,除龙门县外,其它县区全部属于珠三角地域。全市总面积11158平方公里,城镇建成区面积94平方公里。按HZ市统计年鉴口径,底,HZ市总人口为333.72万,其中户籍人口(常住人口)283.02万人,外来人口(暂住人口)50.7万人。全市现有78个乡镇,10个街道办事处,1066个行政村,并设有两个国家级开发区:大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。HZ市人民政府驻地惠城区,惠城区土地
5、总面积1410.2平方公里,总人口91.78万;惠阳区土地总面积1262.1平方公里,总人口50.77万。12HZ市经济社会发展历程和特点纵观HZ市近二十几年社会经济发展历程,能够划分为三个阶段:第一阶段是改革开发后到1988年,第二个阶段是19891993年,第三个阶段是1994年到现在。第一阶段,1978年到1988年是HZ市经济发展积累阶段,这个时期代表性事件是中国开始实施改革开放,香港劳动密集型产业逐步向珠三角转移。HZ市经济发展比之改革开放前发展要快得多,GDP年均增加10.4%,1988年达成33.04亿元;人口年均增加1.3%,1988年达成218.06万人;城镇建成区面积年均增
6、加4.6%,1988年达成27.75平方公里;地方财政收入年均增加14.3%,1988年达成2.08亿元;工业生产总值年均增加21.8%,1988年达成20.7%亿元;人均GDP年均增加8.5%,1988年达成1526元;三次产业比重从1978年一产独大发展到1988年退居第二位置,但该阶段第二产业比重一直最小,HZ市还没有完成从农业市到工业市蜕变;这一期间,HZ市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加,但因为基数太小,HZ市经济并没有出现质飞跃。19891993年是HZ市经济从起步进入快速发展阶段,经济社会各项指标全部经历了前所未有大发展,GDP年均增加30.5%,地方财政收入年均增加40.8
7、%,实际利用外资年均增加61%,城镇建成区面积年均增加24.7%,外贸出口总额年均增加37.7%,人均GDP年均增加27.2%。从1989年到1993年,HZ市工业生产年均递增57.6%,第二产业比重快速上升到首位,1993年占GDP47.8%,第一产业快速下降,1993年占GDP17.5%,成功实现了从农业市向工业市转变。该阶段代表性事件是当初中国处于房地产开发高潮,当初HZ是房地产投机狂潮最集中地域之一,快速蜂拥而来投机资金一度使HZ市经济发展达成辉煌顶峰,同时也托起HZ市人民对本市经济发展高远幻想。这一阶段另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在HZ进行谈判开启和终止。这些事件对HZ经济社会发
8、展产生了极大影响,伴随房地产泡沫根本破灭,熊猫汽车城项目标搁浅,HZ市经济发展陷入低落和迷茫之中。1994年至今,是HZ市经济发展重归理性阶段,在这一阶段,HZ市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来副作用,一边进行经济结构调整,使国民经济逐步实现连续健康快速稳定发展。在此期间,中国生产总值年均增加18.3%,地方财政收入年均增加13.6%,实际利用外资年均增加6.7%,外贸出口总额年均增加16.7%,工业生产总值年均增加21.9%,人均GDP年均增加14.5%。这一阶段代表性事件是中海BP南海石化项目标最终签署。估计未来五到十年间,大亚湾区石化产业将投入1000到1500亿元建设资金,巨大产业
9、集聚效应将为大亚湾工业化、城市化提供强有力物质支撑,也将为整个HZ市跨越式发展提供契机。13HZ市区位条件HZ市是珠三角东部联络粤东地域区域交通枢纽,紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大城市香港。HZ市区西距广州市153公里,东距汕头市320公里,南和深圳市相隔80公里,HZ市南部澳头港到香港中环码头仅47海里。良好区位条件是区域经济快速发展关键原因,其毗邻香港优越区位条件便是其中最关键原因。改革开放以前,珠三角西岸发展快于东岸,改革开放后,因为东岸靠近香港,近水楼台优势突现,到,深圳和东莞人口和中国生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转关键原因就是区位条件,东部地域和香港连通性
10、较高,这一差异使香港企业和在香港外国企业投资、技术和管理倾向流入珠三角东部,为深圳和东莞外向型经济发展提供动力,使东岸经济发展快速赶上并超出西岸。依据相关方面测算,在广东、香港企业北上数量和陆路交通距离基础上成反比,珠三角城市和香港距离每降低1%,制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%,制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%,服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%,服务业外资投入金额就增加0.2%到0.7%。进入新世纪,HZ区位条件将重大改变。CEPA签署和实施,在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强,香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全方面发展。HZ作为
11、珠三角城市关键一员,经过基础设施建设改善和香港交通便捷性,深入充足利用和强化毗邻香港区位优势,使其接收香港和周围大城市经济辐射和承接产业转移,和香港进行更深层次合作方面,有更大作为。14南海石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海BP南海石化项目,首期投资43亿美元,是中国现在最大中外合资项目,由英荷BP企业和中国海洋石油总企业及广东投资企业合资经营。项目采取世界优异石油化工技术,年产80万吨乙烯,进而衍生出230多万吨高质量化工产品,年销售值达17亿美元,对下游产品拉动效应为1:50。该项目已于11月奠基,现在正在进行80万吨乙烯裂解装置建设,估计到正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需
12、求前景仍然十分宽广,石化产品在中国还有很大发展空间,HZ正主动抓住这次机会,争取吸引更多配套下游石化产业落户HZ,使HZ成为珠三角乃至广东省关键石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区,陆域面积273.68平方公里,海域面积488平方公里,海岸线52公里,自然条件得天独厚,拥有全方面开发吞吐能力超出亿吨天然深水良港,土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络,含有发展临海大型工业项目标优越条件。大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势:BP企业是全球500强跨国企业之一,拥有优异管理和技术设备,在世界石化市场占据关键地位。B
13、P企业龙头地位有利于大亚湾吸引其它跨国企业集聚,进而组成完整石化产业链。开发区内已经有东风本田等一批汽车零部件企业,形成了一定产业规模,伴随日本三大汽车生产商进入珠三角地域,大亚湾汽车装备业发展前景十分可观,尤其其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。假如从更大范围来看大亚湾,其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛,土地面积740平方公里,超出新加坡土地面积,正处于尚待开发状态,含有发展多个大型工业项目标条件,正受到外来投资商高度关注。15HZ市在珠三角地位和作用现在,HZ是珠三角东部联络粤东地域交通枢纽,是珠三角电子信息产业生产基地之一,是珠三角关键生态农业供给基地和生态
14、环境保障区。惠阳市改市划区,拓展了HZ中心城区发展空间,从地理位置上实现了HZ从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海BP南海石化项目将给HZ市经济发展增添一台强有力发动机,推进HZ工业化进程,拉长产业链,使HZ成为珠三角乃至华南地域关键化工基地,改变HZ在珠三角分工地位,进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞,为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。同时,石化产业区开发使HZ产业空间向沿海推移,带动城市空间向沿海发展,推进HZ市走向真正意义上沿海城市。伴随继续加强和深圳、香港、东莞联络,对旅游资源开发利用,对生态环境加强保护和建设,HZ市未来将成为珠三角关键休闲旅游基地,成为珠三角东部产业转移
15、最直接承接地。第二章 项目概括21研究基础用地单位:HZ市*房地产开发发 展 商:HZ市*房地产开发用地性质:商住楼(高尚住宅)项目名称:*广场用地位置:HZ市江北27号小区用地现实状况:已开发40%211可行性研究分析基础依据1国土证:惠府国用()字第1300077号惠府国用()字第1300012号惠府国用()字第1300013号惠府国用()字第1300076号2建设用地计划许可证:HZ市规字第337号(一期)3商品房预售许可证:HZ房预许()42号(一期)212项目经济技术指标和相关参数计划区总用地面积49552.6平方米,已开发40%。本项目经济技术指标和相关参数:总用地面积:49552
16、.6平方米总建筑面积:250000平方米公共占地:10535平方米园林占地:18500平方米销售收入:56167万元开发总投资:41504万元;其中: 1土地开发费:4000万元; 2土建、建安设计工程费:28752万元; 3应缴多种税费:2500万元; 4营业税:万元; 5各类配套工程费:532万元; 6供水增容费:120万元; 7报建手续费:600万元; 8不可预见费:500万元; 9投资利息:万元; 10其它费用:500万元。22研究过程221研究目标项目可行性研究是项目立项依据,亦是项目开发成功基础,经过系统研究,可依据HZ房地产市场特征决定市场定位,可依据技术经济评定,了解项目运行投
17、资收益及回收期,尤其是测算项目实际开发成本,以作为后期市场营销计划决议关键依据。实际上,可行性研究已形成清楚目标,本项研究亦不例外,目标在于对*广场投资开发提供可行性决议依据。222研究人员可行性研究包含到技术和经济两个层面,尤其是对市场需求估计和成本测算十分专业,所以,要求研究人员含有扎实专业知识和工作经验。为了达成本初步投资可行性研究既定目标,HZ市*房地产开发专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区计划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等组成顾问小组,经过搜集大量相关市场资料及城市计划资料,结合项目本身特点,对项目开发可行性进行了系统和
18、深入探讨,并对项目标营销策划进行初步探讨。223研究内容房地产项目所包含内容十分广泛,所以,本项研究内容亦较为复杂,总体上来看,我们依据预期收益和成本两条根本,将内容分为五大部分,即研究标准,市场研究,项目评定,投资分析和基础结论,个中包含关键分支内容包含: a、全方面搜集项目周围大量市场资料,籍此分析多种对项现在景有决定性影响市场原因; b、从城市计划角度对本项目进行评价; c、利用房地产价格评定方法,测定项目各类开发物业市场售价; d、综合市场需求及资深建筑师意见,对项目住宅小区计划作出评价; e、从实际操作角度计算分析项目投资成本及估计投资进度; f、结合实际情况对项目标投资进行财务分析
19、,计算项目标可能收益,分析影响收益关键原因; g、按投资开发进度安排资金筹措和利用计划; h、综合各类分析,对项目标开发可行性作出判定。224 研究方法为达成研究目标,我们在研究方法选择上依据“针对问题,简单明晰,切实可行”标准选择了三种关键方法:一是抽样调查和经典调查。关键针对需求,在HZ市内以中高收入家庭为抽样框,采取分级多层标准访问500个家庭,并在此基础上召开座谈会,同时进行对关键类似楼盘进行个案调查。二是教授研讨会。邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面教授就部分经典问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发关键原因进行变量交换对比。23项目背景 “*广场”在HZ市江北27
20、号小区,为新城区心脏地带,西临广汕公路和全市金融、商业中心,新行政区及全市体育文化中心,北通HZ火车站,交通十分便利,项目所处地域是HZ市走向二十一世纪,形成大HZ城市关键城区,也是HZ多年城市开发建设关键地域,是江北新城关键地带。拥有丰富经济资源及人文资源,*、经济、文化、金融、商贸、科技气氛很好。231发展商介绍HZ市*房地产开发成立于12月,前身为HZ市*经济贸易发展企业。该企业以房地产开发经营为其主营业务,是集土地、房屋开发和房屋经营服务为一体综合性开发企业。经过多年奋斗,该企业以全新运行机制,灵活经营方法,大胆改革、务实创新、主动拓展,现已发展成为实力雄厚、信誉良好、业绩卓越大型房地
21、产开发企业。232 项目概括 “*广场”是由HZ市*房地产开发投资兴建住宅项目,它所处HZ市江北27号小区是HZ市新城区关键地带。总体计划充足表现“人文小区”概念,着眼长远利益,以人为本,以客为尊,充足利用现有资源,提供高品质小区生活服务配套设施,面向用户群关键是HZ中高收入人士及港澳同胞。233 项目总体布局*广场总占地面积约49552.6平方米,东面中心区位以21M宽小区道路为界是拟建公园,南面设一形象入口;西面是64M宽广汕一级公路,道路另一侧为HZ新城繁荣区。小区设主入口(形象入口)一个,在现首期工程旁;次要出入口三个。为表现“人文小区”概念,发明山水相间园林式住宅区,小区东部小山脉将
22、整体保留,在山前平地处建造功效性同景观性相结合立体水体体系,水体沿岸为步行及人造景点。234交通组织从西侧经过小区边缘广汕公路,现为一级公路,区内东侧、北侧分别有城市主干道路经过,使得本小区和周围地域和市中心全部有方便、快捷交通联络。小区四面环通,满足消防车道设置要求。235建筑功效项目首期计划有八层和十层综合商住楼共四栋,标准幼稚园一座,中心花园一座;二期建设二十九层写字楼一栋,二十八层商业楼一栋,国际标准网球场一座;三期建设二十八层商业楼一栋,高层综合楼一栋。总住户1100户,可居住人口3800人。236建筑造型平顶层,坡顶盖,智能化系统,小区采取整体形象入口及红线外绿化,配置煤气、通讯、
23、有线电视管道。237消防及分区区内道路分四级进行组织:区内主干道路,区内次干道路,支路,和宅前路。支路及宅前路基上有序组织区内部交通。24 区域特点本可行性研究针对*广场首期,但因为项目标整体性,在研究过程中又不可完全独立分开,因为诸如绿化、公共设施是由整个小区统一计划,含有共享性,在投资分析上,亦必需按建筑面积进行分摊。从整体项目来看,*广场首期尚待续建,根据发展商设想,全部工程根据三期组团式标准以滚动式开发。241 基础描述本项目地块在HZ江北新城关键地带,西临广汕公路上通广州,下连汕头。广汕公路是项目区域对外联络一条关键快速道路,连通广州和汕头主干车道,是HZ城市连接外界关键交通要道。广
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